MØTEINNKALLING. Utvalg: Formannskapet Møtested: Rådhuset, formannskapssalen Møtedato: Tid: kl TILLEGG SAKSLISTE. Stange, den

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: Formannskapet Møtested: Rådhuset, formannskapssalen Møtedato: Tid: kl Eventuelt forfall meldes til telefon Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. TILLEGG SAKSLISTE Saksnr. Journalnr. Tittel 0110/05 05/00356 FRADELING AV FESTETOMT PÅ EIENDOMMEN 49/2 ÅSTERUD LILLE Stange, den Jan Tyriberget ordfører

2 FRADELING AV FESTETOMT PÅP EIENDOMMEN 49/2 ÅSTERUD LILLE Saksbehandler: Eli Grøntoft Gjerdrum Arkivsak: 05/ /05 Arkiv: MAT 49/2 og 5 Saken skal sluttbehandles av: Formannskapet Saksnr.: Utvalg Møtedato 0110/05 Formannskapet Rådmannens innstilling: I medhold av jordloven 12 avslås søknaden fra Even Bogsti om fradeling av en festetomt med gnr. 49, bnr. 2 og festenr. 1 fra eiendommen Åsterud lille. Stange, den Erik Heldal Haugerud rådmann

3 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn: Eiendommen det gjelder er beliggende i ca. 1,5 km sør for Ottestad st. Den har et totalareal på 66 dekar hvorav 62 dekar er fulldyrket. Bebyggelsen som følger salget består av hovedbygning, driftsbygning, garasje og drivhus. Til bebyggelsen hører også en kårbolig som står på festet tomt, gnr. 49, bnr. 2, feste nr. 1. Det er denne tomta problemstillingen knytter seg til. Eiendommen er overdratt fra Even Bogsti til Svein-Helge Sperrud ved nyttår. Sperrud søker om konsesjon på eiendommen men i kjøpekontrakten framkommer det at festetomten med gnr 49, bnr 2, fnr 1 ikke følger med i overdragelsen. Søknad om fradeling av denne festetomten er sendt på anmodning fra landbrukskontoret i forbindelse med behandlingen av konsesjonssøknaden. Konsesjonsbehandlingen ble lagt på vent til delingssaken ble avgjort. Saken er behandlet administrativt med følgende vedtak: I medhold av jordlovens 12 avslås søknaden om fradeling av en parsell med påstående kårbolig på eiendommen Åsterud Lille, gnr 49/2 i Stange. I telefaks datert fra advokatfirmaet Kristensen & Co påklages dette vedtaket fordi man mener at det ikke er nødvendig med delingssamtykke og hevder at korrekt saksbehandling skulle være å behandle konsesjonssøknaden. Søknad om konsesjon ble behandlet av jordbrukssjefen den Søknaden ble avslått da det etter loven ikke kan gis konsesjon på deler av en eiendom. Avslaget på konsesjonssøknaden er påklaget til Fylkesmannen. Søkeren har via sin advokat Jørn Kristensen, reist tvil om det behøves delingssamtykke da de mener at parsellen ble delt fra eiendommen ved vedtak i Fylkeslandbruksstyret den 25/ Advokatfirmaet Kristensen & Co har sendt brev til formannskapets medlemmer med anmodning om at angjeldende sak blir tatt opp til behandling i formannskapet. Etter at formannskapssak var oppe den 17. august, ble det besluttet at denne delingssaken skal behandles i formannskapet. Vurdering: Vurdering av Fylkeslandbruksstyrets fradelingsvedtak 8/81 Det er av søker reist tvil om delingssamtykket gitt i 1981, var midlertidig, - i den forstand at det var stilt vilkår om gjenkjøp av boligen som Elisabeth Ramset bygslet på eiendommen, - eller om fradelingsvedtaket skal gjelde uavhengig av de stilte vilkårene. Vedtaket fra 1981 lyder som følgende:

4 Med dette meddeles at fylkeslandbrukssjefen i Hedmark etter delegasjon av myndighet fra fylkeslandbruksstyret gir samtykke etter jordlovens 54 og 55 til at ovennevnte parsell blir nyttet til andre formål enn jordbruksproduksjon og fradelt ovennevnte eiendom. Parsellen må plasseres slik jordstyrer og fylkeslandbrukssjefen har forutsatt ved behandlingen av søknaden. Delingssamtykke blir gitt på følgende vilkår: 1. Bygningsrådet må gi samtykke til deling og eventuell byggetillatelse, jfr. bygningsloven. 2. Eieren av Lille- Åsterud skal ha plikt til gjenkjøp av den nye kårboligen. Se vedlagt kopi av vedtaket. Videre fremkommer av vedtak om konsesjon til Even Bogsti fra Fylkeslandbruksstyret av 16 og følgende: Fylkeslandbrukstyret sier seg enig i at den kårboligen som selger skal settes opp på Lille Åsterud også i fremtiden må tilhøre eiendommen. Dette er også tatt inn i kjøpekontrakten av med kjøpeplikt for Even Bogsti av kårboligen ved senere overdragelse av bygningen, jfr. pkt.4. Se vedlagt kopi av vedtaket. Bakgrunnen for at det var tatt inn vilkår om gjenkjøpsplikt, var at parsellen skulle nyttes som tomt for kårbolig i forbindelse med at daværende eier overdro eiendommen. I møtebok fra landbruksnemnda av 10 februar 1981 fremkommer bl.a.: Kårtomta skal ikke fradeles, men bygsles på åremål. Det vil dessuten, etter det som er opplyst, bli ordnet med gjenkjøpsplikt for den nye eieren til kårboligen med tomt, slik at denne fremtidig vil bli sikret for eiendommen Se vedlagt kopi av møtebok. I 1981 ble slik fradeling avgjort etter jordloven av 18. mars 1955, 55. Vurderingskriteriene for delingssamtykke var de samme den gang da, som i dagens lovgivning. Saksgangen i 1981 var slik at den kommunale landbruksnemnda gjorde et forslag til vedtak til Fylkeslandbruksstyret, og at Fylkeslandbruksstyret fattet vedtak. Jordlova av 1955, inneholdt ingen bestemmelser om adgangen til å sette vilkår for fradeling. Men at det kunne settes vilkår etter lovens 55, ble forutsatt bl.a. av Landbruksdepartementet i Rundskriv M-110/88. Det følger videre av alminnelige forvaltningsmessige prinsipper at vilkår kan stilles så lenge disse fremmer lovens formål. Det må dog være en forutsetning at fradeling ville kunne ha blitt nektet ut fra de vilkår jordlova ellers stilte opp. At fradeling i 1981 kunne ha vært nektet ut fra lovens 55, synes opplagt. Vurderingskriteriene den gang var, som allerede nevnt, like dem vi har i dag. Spørsmålet blir således om vilkåret om gjenkjøpsplikt i foreliggende tilfelle er urimelig tyngende for søker i forhold til innholdet i vedtaket for øvrig. Dette må avgjøres ut fra en konkret vurdering. I foreliggende tilfelle var formålet med fradelingen at tidligere eier skulle ha en kårbolig i tilknytning til Lille- Åsterud. En fradeling midlertidig i kårtiden ivaretok hensynet til Elisabeth

5 Ramseth fult ut. Vi må i denne forbindelse være oppmerksom på at søker i fradelingssaken fra 1981, var selger av eiendommen, altså Elisabeth Ramseth. Jordbrukssjefens vurdering i saken har gått ut på at både landbruksnemnda i Stange og deretter Fylkeslandbruksstyret i sin behandling av delingssaken og konsesjonssaken på denne eiendommen i 1981 har stilt vilkår i vedtakene som tilsier en plikt til sammenføying med hovedbølet etter Elisabeth Ramseth sin død. Jordbrukssjefen har oppfattet at formålet med gjenkjøpsplikten var å hindre at denne parsellen ble skilt fra gårdsbruket. Det er videre på det rene at Bogsti har oppfylt vilkåret om gjenkjøp. Jordbrukssjefen har i foreliggende sak lagt til grunn at Fylkeslandbruksstyrets vedtaket (med de stilte vilkår fra sak 8/81) var gyldig. Dette betyr at jordbrukssjefen således har lagt til grunn at den her omtvistede parsell ikke er fradelt Åsterud lille. Vurdering av delingssaken Jordlova inneholder et generelt delingsforbud i 12 som siteres: Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Forbodet mot deling gjeld òg forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Vurderingene i denne saken baseres på Rundskriv M-4/2004, kapittel 8 og det siteres: Det er bare adgang til å gi samtykke dersom ett av lovens to vilkår er oppfylt. Deling det ikke er gitt samtykke til, kan ikke lovlig gjennomføres. En har ikke krav på delingssamtykke selv om ett av vilkårene er oppfylt. Dette følger av ordet kan. Selv om for eksempel våningshuset eller driftsbygningen etter en konkret vurdering ikke kan anses nødvendig for driften av eiendommen og det således ligger til rette for fradeling etter dette alternativet, har søkeren ikke krav på delingssamtykke. En må vurdere om delingen vil medføre drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, hensynet til godkjente

6 planer som foreligger for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet. Selv om den aktuelle bygningen ikke er nødvendig av hensyn til driften av arealene kan de bidra til å skaffe inntekter til gården gjennom for eksempel gårdsturisme eller utleie. Dersom det er en påregnelig inntektsmulighet vil det ikke være i samsvar med hensynet til den avkastning eiendommen kan gi å samtykke i fradeling av slike bygninger. Det skal tas hensyn til ikke bare de drifts- og miljømessige ulemper en fradeling vil få for eiendommen som deles. Det skal også tas hensyn til ulemper landbruket i området blir påført. For at en skal kunne ta hensyn til slike ulemper må ulempene være konkret påregnelige og ha en viss styrke og et visst omfang. Tradisjonelt har en delt ulempene inn i to hovedgrupper. Den ene er direkte ulemper for resteiendommen eller naboeiendommer. Det kan være tråkk og slitasje på jordbruksareal, eller at dyr på beite forstyrres. Plasseres tomta i nær tilknytning til driftsbygningen vil det kunne vanskeliggjøre eierens bruk av driftsbygningen. Den andre gruppen gjelder fradeling av tomter som vil kunne påføres ulemper i form av støy, lukt, støv etc. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner på driften i form av offentlig påbud, eller fra den som blir utsatt for ulempen som eieren av resteiendommen retter seg etter. Det er også tatt utgangspunkt i hvilken praksis Stange kommune har hatt i tilsvarende saker. Avgjørelsen i angjeldende sak vil også danne presedens for tilsvarende saker senere. Sammenlignbare saker er søknad om fradeling av en parsell med påstående kårbolig på Remmen søndre, gnr 89/1, der vedtak om avslag ble gjort i Formannskapet den og tilsvarende søknad på Moen, gnr 316/1, der vedtak om avslag ble gjort administrativt den Begge sakene ble påklaget og oversendt Fylkesmannen. De ble begge behandlet i Fylkeslandbruksstyrets møte den og avvist. Advokatfirmaet Kristensen & Co bemerker at fradelingen av en boligtomt på eiendommen Frydendal, gnr 31/22, er mer sammenlignar enn de vi har framført i saken. Den eiendommen er imidlertid registret på landbrukskontoret med 17 da hvorav 14 da er fulldyrket og det er ikke knyttet husdyproduksjon til eiendommen. Eiendommen er under grensen for konsesjon og har liten landbruksmessig betydning. Den vurderes derfor som ikke sammenligbar. Åsterud Lille har betydelige ressurser i form av kvalitetsjord og bygningsmasse. Den kan likevel betegnes som en mindre landbrukseiendom der man må utnytte ressursene på best mulig måte. Behovet for kårhus på denne eiendommen er ikke like stort nå som før. Dette gjelder generelt i landbruket der bl.a. økt mekanisering og avløserordninger bidrar til at man er mindre avhengige av kårfolk boende i tilknytning til gården. Av den grunn er man restiriktive med å tillate omdisponering til kårhus i Stange i dag. Huset bestående på festetomta er imidlertid av en kvalitet som gjør den til en viktig ressurs for bruket også om det ikke trengs som kårhus. Bogsti har anslått forventet leieinntekt til å være på kr 5000 pr. måned. Derfor anses ikke en fradeling som forsvarlig ut fra hensynet til den avkasting eiendommen kan gi. Det er heller ikke samfunnsinteresser som taler for deling. Hensynet til drifts- og miljømessige forhold taler også i retning av avslag i denne saken under henvisning til siste avsnitt i sitatet fra rundskrivet. Blir boligen fradelt, vil den være fritt omsettelig og driveren av husdyrbruket kan komme i konflikt med de nye eierne av boligen. At den nye eieren av Åsterud lille har førsterett på å kjøpe huset er ingen garanti for at han får kjøpt det. Advokaten viser i sitt brev til politiske signaler og har sendt med kopi av artikkel i Aftenposten. Artikkelen omhandler forslag til ny jordlov. Det vises til innholdet i artikkelen

7 og vi siterer fra siste avsnitt i første spalte: Vi sier bare nei til to ting, sier Sponheim og forklarer at det ikke vil bli tillatt å splitte opp gårdstun og selge en av bygningene. Alstå er avslag på fradeling av denne boligen i tråd med de nye politiske signalene. Se vedlaget kopi av artikkel i Aftenposten. Konklusjon Rådmannen finner å legge til grunn at vedtaket i Fylkeslandbruksstyret i 1981 var et gyldig vedtak og at vilkårene som var satt gjelder. Rådmannen fastholder videre at en fradeling i dette tilfelle ikke har samfunnsinteresser av stor vekt eller er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastningen eiendommen kan gi. Fradelingssøknaden bør derfor avslås. Vedlegg: - Søknad om fradeling av Fylkeslandbruksstyrets vedtak 8/81 - Fylkeslandbruksstyrets vedtak av (konsesjon) - Møtebok fra Landbruksnemda, Jordbrukssjefens avslag på delingssaken av Utrykte vedlegg: (Send til formannskapsmedlemmene tidligere) - Brev fra advokat kristensen av Brev fra advokat kristensen av Utklipp fra Aftenposten av