REGULERINGSPLAN FOR BRANDBU PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR BRANDBU PLANBESKRIVELSE Gran kommune HØRINGSFORSLAG

2 Innhold Bakgrunn og formål for planleggingen Innledning Planområdet Planavgrensning Formålet med planarbeidet Gjeldende planer i området Naturgitte forhold Landskap Biologisk mangfold Menneskeskapte forhold Kulturminner Kulturlandskap Bebyggelse Infrastruktur Grøntområder Helse i plan Universell utforming Folkehelse Risiko og sikkerhet Flom Ras Radon Elektromagnetisk stråling Støy Barn og unges interesser Planforslaget Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Landbruks-, natur og friluftsområder Bruk og vern av sjø og vassdrag Hensynssoner Sikringssoner Støysoner Faresoner Særlige krav til infrastruktur Særlige hensyn til landskap og grønnstruktur, bevaring av natur- eller kulturmiljø Landbruksfaglig vurdering Gartneri / Bolig BK-1 ved Eggeelva Rosendal - B/T Arealforbruk Alternative forslag Storlinna Storlinna Bruvik

3 Bakgrunn og formål for planleggingen Innledning Vedtak om oppstart av reguleringsplanarbeid for Brandbu sentrum i Gran kommune, ble fattet av Fast utvalg for plansaker i februar 2009 i henholdt til Plan- og bygningsloven av Planoppgaven ble vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger, kapittel II. Planen faller ikke inn under forskriftens 2 om planer som alltid skal konsekvensutredes. I følge forskriftens 3, pkt. 1-g, skal reguleringsplaner for utvikling av by- og tettstedsområder vurderes etter forskriftens 4. Ved vurdering av om planen faller inn under begrepet i forskriftens 3 pkt. 1-g, skal det legges til grunn at bestemmelsen gjelder for mer omfattende planer der siktepunktet er å tilrettelegge for større utbygginger eller plangrep med sikte på transformasjon av by- og tettstedsområder. I dette tilfelle er hovedformålet med planarbeidet ikke å tilrettelegge for store nye bolig- eller næringsområder eller vesentlige transformasjoner av eksisterende, men å se på mulighetene innenfor allerede utbygde områder og gi føringer med hensyn til blant annet arealbruk (formål), utnyttelsesgrad (fortetting) og byggehøyder, samt ivareta behov for adkomst, gangstrøk og fri- og friluftsarealer. Planen ble derfor vurdert til heller ikke å falle inn under forskriftens 3. Planforslaget fremmes nå i henhold til Plan- og bygningsloven av 2008 som trådte i kraft 1. juli Planforslaget ble behandlet av Planutvalget og vedtatt utlagt til offentlig ettersyn med enkelte endringer. Endringene er innarbeidet på plankart, i reguleringsbestemmelser og planbeskrivelsen som legges ut til offentlig ettersyn. Etter offentlig ettersyn vil planforslaget bli fremmet for ny politisk behandling. Planområdet Brandbu er et handels- og skolested i Gran beliggende sentralt i Gran kommune. Brandbu sentrum, også kalt Brua, har lang historie som handelssted og oppstod i området rundt Augedalsbrua. Brua er et svært gammelt kryssningssted over Vigga. Her møttes den gamle og nye Bergenske hovedveg, og Høgkorsvegen (Kjølvegen) gikk herfra over til Toten. Stedet var også skysstasjon. Pilegrimsleden krysser Vigga over brua i dag og fortsetter nordover langs Kjølvegen. Planavgrensning I hovedtrekk avgrenses planområdet av rv.34 i vest fra Bergstjernet i sør til og med renseanlegget i nord. Mot øst grenser planområdet mot gårdene Bjørke. Se oversiktskart. Området er noe endret i forhold til hva som ble varlet ved oppstart. Arealene øst for ny idrettstadion på Rosendal er tatt ut av - 3 -

4 planområdet, mens en eiendom sør for Skjerva er tatt inn i planområdet etter ønske fra Oppland fylkeskommune, kulturvern. Planutvalget vedtok å ta ut dyrka marka på Dælen søndre ved utleggelse til offentlig ettersyn. Formålet med planarbeidet Hovedformålet med planarbeidet er å se på mulighetene og gi føringer for utviklingen innenfor planområdet i en helhetlig sammenheng, også sett i forhold til omlandet Brandbu skal være sentrum for. Videre å få et oppdatert planverk for området som blant annet legger til rette for nødvendige flomsikrings-tiltak. Gjeldende planer i området Gjeldende reguleringsplan for Brandbu sentrum er godkjent i Senere er det godkjent reguleringsendringer i 1995 ( Brandbu sentrum ved Veierød ), i 1996 ( Brandbu sentrum ved Folkets hus ), i 2005 ( Del av Brandbu sentrum, Orhagen og Rv. 240 Tingelstad Brandbu ), i 2006 ( Storlinna 38 m.fl. ) og i 2009 (Kjølvegen). Planarbeidet vil også berøre områder som er underlagt reguleringsplan for Brandbu bygningsdistrikt, stadfestet 1950 og reguleringsplan for Brandbu øst, stadfestet Naturgitte forhold Landskap Brandbu sentrum ligger i bunnen av dalen på begges sider av elva Vigga. Elva renner fra sørøst mot nordvest. Tre sideelver kommer inn fra øst; Skjerva (i sør), Gullåa og Eggeelva (i nord). Bebyggelsen er hovedsakelig omkranset av jordbruksarealer av høy verdi. Biologisk mangfold Bergstjernet (bilde) er registrert som et svært viktig naturområde (kalksjø). Det er eldre registrerte funn av bl.a. Korsandemat i tilknytning til Bergstjernet. Dette er en sterkt truet art. Nyere registreringer har påvist Gråkrans som er en sårbar art. Bergstjernet er for øvrig registrert som beiteområde for Kvinand og Gråhegre. Vigga er gyteelv for storaurestammen i Randsfjorden på strekningen opp til Rosendalsdammen. -4-

5 Menneskeskapte forhold Kulturminner Innenfor planområdet er det registrert et fornminneområde bestående av 2 gravrøyser (ID3851) beliggende på eiendommen Rosendal, like sør for idrettshallen. For øvrig var det ikke kjente funn av fornminner innenfor planområdet, men like utenfor nord for ungdomsskolen. De arkeologiske undersøkelser er foreløpig ikke ferdige, men foreløpig befaringer har påvist en gravhaug på tunet til Rosendal, samt mulige gravminner i Størenslunden og nord for Bergslia. Endelig status på disse vil bli avklart under høringsperioden. Det er også funnet flere røyser i området sør for ID3851, men disse er utenfor planområdet. Det vil bli foretatt sjakting i dyrket mark etter at innhøstingen er foretatt. Pilegrimsleden kommer inn i planområdet gjennom fotgjengerundergangen ved Augedalsvegen, følger gangvegen til Augedalsbrua og videre oppover Kjølvegen, ut av planområdet. Innenfor området er det en del bygninger registrert i SEFRAK (SEkreteriat For Registrering Av faste Kulturminner). Oppland fylkeskommune har bedt om at det legges inn hensynssoner for enkelte områder med tanke på områdebevaring for å sikre viktige bygningsmiljø. Kulturlandskap Bergstjernet og jordene på østsiden (bilde) sør i planområdet, ligger i det verdifulle kulturlandskapsområdet definert i Områdeplan for Granavollen Tingelstadhøgda Røykenvika. Bebyggelse I sentrumsområdet (bilde) har bebyggelsen en moderat målestokk med hus med 2-3 etasjer, inntil 4 etasjers høyde. Langs Storlinna er bebyggelsen plassert i relativt stor avstand fra vegen, noe som gir området en åpen karakter. Områden som omkranser sentrumskjernen preges av boligbebyggelse med innslag av næringsvirksomhet og skoler, hvor husene hovedsakelig er inntil 2 etasjer. Boligbebyggelsen utenom sentrumskjernen er i stor grad eneboliger, med enkelte innslag av flermannsboliger. Infrastruktur Storlinna Vegsystemet innen planområdet har varierende funksjon. Rv.34 som tangerer området i vest har funksjon som gjennomfartsveg, men er samtidig en meget viktig tilfartsveg til Brandbu både fra sør og fra nord. Nesten 60% av trafikken sørfra på rv.34 svinger av mot Brandbu. Rv.240 er en viktig tilfartsåre inn fra vest, som også har noe gjennomfartstrafikk. Storlinna som er kommunal veg, har også en betydelig funksjon som tilførselsveg fra sør. Fra øst kommer Kjølvegen og fra nord fv.44 Eggelinna. Trafikktellinger gjort i Storlinna og Orhagavegen, samt tall fra vegdatabanken for riks- og fylkesvegene, viser at det ikke er avviklingsproblemer i området. Trafikken sørfra inn i Brandbu sentrum er fordelt på Orhagavegen (over brua ved brannstasjon) (bilde) og på Storlinna

6 Storlinna fungerer som hovedgate gjennom sentrum. Det er i dag langsgående parkering langs gatas østside. Gata er slitt, parkeringen er dårlig definert og inntrykket av gata er utflytende. Langsgående beplantning er imidlertid med på å gi et klarere definert gaterom. Parkering: Det er etablert en rekke med skråstilte parkeringsplasser mellom fortauet og forretningene øst for Storlinna. Ved Sentrumsgården, torget, COOP og Seigerudbygget er det etablerte parkeringsplasser som er tilgjengelig for brukere av sentrum. Bak Folkets hus er det et stort areal som benyttes til parkering, men som har lav standard. Også ved Botorget, Kiwi og ved meieribebyggelsen er det et betydelig antall kundeparkeringsplasser. I tillegg benyttes utstillingsplassen sør for Vigga ved brannstasjonen, til parkering i forbindelse med spesielle arrangement. Skolene har tilstrekkelig parkeringskapasitet, mens idrettsanleggene med fordel kunne hatt flere plasser tilgjengelig i forbindelse med større arrangement. Gang-/sykkelveger: Det er et godt utbygd nett av fortau, gang-/sykkelveger og stier innen planområdet, men det er ønsker om etablering av turstier langs Vigga og Bergstjernet. Det mangler fortau langs Nobels gate opp til ungdomsskolen. Det vil bli anlagt fortau langs Kjølvegen i løpet av Kommunaltekniske anlegg: Renseanlegget ligger lengst nord i planområdet. Kommunens vegstasjon ligger ved nordenden av Bergstjernet. Grøntområder Størenslund er et sentralt friområde/park med friluftsscene som er relativ stort sett i forhold til Brandbus størrelse. Det er grønne belter langs elvene og ved Bergstjernet. Idrettsanlegget som ligger inntil Størenslund, er også en del av grøntstrukturen. For øvrig er det noen små grønne lunger, men i sentrumskjernen er det begrenset. Det er imidlertid en del trær og beplantning som gjør at Storlinna gjennom sentrum har et grønt preg. Det er et opparbeidet skateboard anlegg i Orhagan. Helse i plan Universell utforming Det er en del utfordringer knyttet til universell utforming i Brandbu sentrum. Fortauene mangler ledelinjer og kryssningspunktene med vegene er til dels vanskelige med manglende nedsenkning av kantsteiner. Videre benyttes fortausarealene noen steder til reklameplakater og annet møblement, plassert slik at de hindrer framkommeligheten for rullestolbrukere og svaksynte. Det bør derfor utformes retningslinjer for plassering av reklame -6- Størenslunden

7 etc. på fortau. Mange forretninger er også dårlig tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Dette går på adkomstpartier som er dårlig markert og/eller ikke har trinnfri adkomst, samt manglende ledelinjer og til dels trange forhold inne. Folkehelse Det et godt utbygd nett av gang-/sykkelveger, fortau og turstier i og inn mot Brandbu sentrum. Det er således god anledning til å bevege seg i området uten bruk av motoriserte framkomstmiddel. Det er imidlertid kommet fram ønske om etablering av tursti i tilknytning til Bergstjernet. Både trasé rundt tjernet og trasé knyttet opp mot driftsvegen til Dvergsten langs rv.34. Videre er det gode muligheter for utøvelse av idrett inn planområdet. Se også kapittelet Risiko og sikkerhet nedenfor. Risiko og sikkerhet Flom Brandbu sentrum er flomutsatt. Vigga og sideelvene har til tider stor vannføring og det er spesielt høstflom i forbindelse med kraftige regnskyld som gir problemer. NVE har utarbeidet flomsonekart og en rapport som viser alternative løsninger for flomsikringstiltak. Målsetningen er å sikre Brandbu sentrum mot en 200-års flom. Eventuelle framtidige klimaendringer kan føre til at flomnivå vil opptre oftere enn hvert 200 år. Ras Det er ikke kjent områder med særskilt rasfare. Sidene av Eggeelva har en helning (1:2) som gjør at ras kan oppstå. Høydeforskjellen der er imidlertid kun ca. 15 m på det største. Radon Brandbu ligger i et område hvor det er påvist høye konsentrasjoner av radon. Tiltak mot radon må derfor kreves ved nye byggetiltak. Elektromagnetisk stråling Det går noen kraftledninger gjennom planområdet. Dette er 22 kv linjer med relativt liten strømstyrke og begrenset magnetfelt. Støy Enkelte områder innen planområdet er utsatt for trafikkstøy. Rv.34 og Storlinna er vegene med størst trafikkbelastning. Eksisterende boligområder langs rv.34 har noe støyskjerming, men denne er til dels dårlig vedlikeholdt. Det er ingen boligbebyggelse innenfor rød sone (støynivå over 65 db Lden). Barn og unges interesser Mange barn og unge har interesser innen planområdet. Området omfatter skoleanlegg og idrettsanlegg. Barn og unges interesser er relativ godt ivaretatt i området i dag og dette videreføres i planforslaget. Det er et godt utbygd gang-/sykkelvegnett i området og det er tilrettelagt kollektivknutepunkt. I tillegg legges det til rette for etablering av tryggere gangløsninger både langs Kjølvegen og Nobels gate. Den mye benyttede gangstien mellom ungdomsskolen og Kjølvegen sikres gjennom planen

8 Planforslaget legger til rette for etablering av ny idrettsstadion / friidrettsanlegg og sikrer de grønne områdene som benyttes av barn og unge. Planforslaget Nedenfor følger en beskrivelse av de enkelte formål i reguleringsplanforslaget. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF) Områdene omfatter eksisterende boligområder med eneboligbebyggelse. Det er vurdert slik at disse områdene bør beholde sin karakter. Enkelte steder vil det være rom for fortetting med nye eneboliger, men i hovedsak er områdene å betrakte som ferdig utbygd. Det er foreslått en BYA=25% og høyde inntil 8 m. I forbindelse med Planutvalgets behandling av reguleringsplanforslaget ble det vedtatt at område BF-11 (Storlinna 50, 52 og 54) skulle gis en BYA=50%. Etter offentlig ettersyn vil det derfor bli vurdert å endre formålet for BF-11 fra byggeområde for frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse (BK). Det vil åpne for etablering av rekkehus, firemannsboliger, kjedede eneboliger etc. Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BK) Områdene er med unntak av BK-1, 2 og 5, eksisterende utbygde områder med innslag av flermannsboliger. Det er rom for fortetting enkelt steder. BK-2 er lite utnyttet og det foreslås at området kan utnyttes bedre. BK-1 er et området hvor det står et midlertidig godkjent bygg som benyttes til verksted/lager. Det er delvis (søndre del) regulert til byggeområde i gjeldende plan, mens nordre del er LNF-område i gjeldende arealdel til kommuneplan. Området ligger inntil en relativt bratt skråning hvor grunnforholdene er ukjente. Det er derfor vist fareområde og krav om grunnundersøkelser før ytterligere bebyggelse kan oppføres. Området omfatter ikke dyrket mark. Utbygging av området vil gi en mellom grense mellom byggesonen og landbruksområdene. Området ligger svært sentralt til innenfor byggeområdet i Brandbu og egner seg derfor godt til utbygging sett i forhold til areal- og transportplanlegging. Det er fortau eller gangveg mot sentrum og skoler. Området ligger i gangavstand fra skoler og butikker. Det kan ikke ses vesentlige negative konsekvenser, men det kreves utarbeidet en detaljreguleringsplan for å avklare bebyggelsesmønster og adkomstforhold. Adkomst må løses fra Storlinna over tilstøtende eiendom. BK-5 er en ubebygd tomt. Det er foreslått en BYA=35% og høyde inntil 8 m for alle BK-områdene. Sentrumsformål Byggeområdene langs Storlinna fra Centrumsgården til Kjølvegen er vist med sentrumsformål. Her foreslås det å tillate bygg for varierte sentrumsfunksjoner som forretninger, kontorer, tjenesteyting og boliger. Det tillates ikke boliger på gateplan. Det foreslås BYA=80 eller 100% (se plankart) og høyde inntil 13 m. Gesimshøyden mot gate skal være minimum 8 m. Bebyggelsen skal plasseres i formålsgrensa mot Storlinna (byggelinje). Innenfor område 6 kan det tillates drift av bensinstasjon (eksisterende forhold). Forretninger Torghallen er vist som rent forretningsområde. Det foreslås BYA=80% og høyde inntil 5,5 m

9 Undervisning Området til Hadeland videregående skole Brandbu (BVS) er vist som undervisningsformål. Virksomheten ved BVS opphører når nye Hadeland videregående skole på Gran tas i bruk. Det er valgt å vise området til BVS som rent undervisningsformål med tanke på at det kan bli etableret en ny barneskole i Brandbu. Det er ikke avgjort hvor den eventuelle nye barneskolen skal ligge, men dette arealet er så aktuelt at undervisningsformålet foreslås beholdt. Forsamlingslokale Den gamle møllebygningen ved Rosendalsdammen benyttes som klubblokale for jeger- og fiskeforeningen. Det tillates ikke ny bebyggelse i området. Området er bevaringsverdig. Tjenesteyting Legekontoret i Orhagan er vist som område for tjenesteyting. Det er foreslått BYA=30% og høyde inntil 9 m. Rosendal mølle Bevertning Området til Bergslia vises som byggeområde for bevertning slik dagens bruk er. Det er foreslått BYA=50% og høyde inntil 9 m. Lager/Verksted Området omfatter et areal med eksisterende bebyggelse som benyttes til verksted og lager, beliggende ved Skjervas utløp i Vigga. Det er foreslått BYA=15% og høyde inntil 5,5 m. Bensinstasjon / vegserviceanlegg (BS) Innenfor planområdet er det 2 eksisterende bensinstasjoner. Shell-stasjonen sør i planområdet vises med dette formålet. I tillegg har Statoil som ligger i sentrum, et dieselfyllingssted ved rutebilstasjon som vises med samme formål. Statoils hovedstasjon i sentrum ligger innenfor området regulert til sentrumsformål. Idrettsanlegg / Idrettsstadion Eksisterende idrettsanlegg på Rosendal med idrettshallen og driftsbygningen, samt tennisbanen nord for ungdomsskolen er vist som idrettsanlegg. I tillegg er det vist et areal på ca. 34 daa. for nytt regionalt friidrettsanlegg på Rosendalsjordet. Det tillates etablert bygninger som skal tjene reguleringsformålet. Rosendalsjordet Øvrige anlegg Brannstasjon Området omfatter den eksisterende brannstasjon. Energianlegg (Trafo) To eksisterende trafostasjoner vises med formål energianlegg. Avløpsanlegg Brandbu renseanlegg nord i planområdet vises med formål Avløpsanlegg. Det foreslås BYA=50% og høyde inntil 12 m

10 Utstillingsplass Ved Orhagavegen ligger en grusplass som på folkemunne kalles sirkusplassen. Området benyttes til ulike formål som sirkus, tivoli og utstillinger, samt til parkering ved større arrangement i Brandbu. Det foreslås å regulere området til Andre anlegg utstillingsplass. Innen området er det også tilrettelagt et skateboard anlegg. Bolig / kontor / tjenesteyting (B/K/T) Området omfatter Hadelandsgården hvor Tegneseriemuseet holder til. Videre er det både kontorer og boliger i huset. Det foreslås maks. BYA=50 % og høyde inntil 9 m. Bolig / forretning / kontor (B/F/K) Sentrumsbebyggelsen med kombinert bruk utenfor sentrumskjernen, vises som kombinert formål. For områdene langs Storlinna kreves det at det etableres min. 50 % boliger regnet i bruksareal (BRA). Det tillates imidlertid ikke boliger på gateplan mot Storlinna. Tillatt utnyttelsesgrad varierer fra BYA=30-50% (se plankart) og maksimal høyde fra 8-12 m (se bestemmelser). Bolig / tjenesteyting (B/T) I B/T-1 ligger et hus som er i kommunal eie (Apotekergården) og som benyttes til forskjellige typer kommunale og allmennyttige funksjoner. Det åpnes også for at det kan nyttes til boligformål. B/T-2 er i dag benyttet til ungdomsskole. Det er diskusjon om etablering av ny barneskole i Brandbu og det vises derfor en kombinert bruk som viser området for tjenesteyting (undervisning) i kombinasjon med konsentrert boligbebyggelse, men med rekkefølgebestemmelse som ikke åpner for boligbygging før skolen eventuelt avvikles. B/T-3 ligger på Rosendal og utgjør arealet mellom det nye idrettsanlegget og Storlinna. Området foreslås åpnet for en kombinasjon av boliger og tjenesteyting. Spesielt ønskelig er det med virksomheter som kan knytte sin virksomhet mot idrettsanlegget. Det kan også tillates etablering av en kiosk med inntil 50 m 2 salgsflate innen området. Dette kan bli et tilbud til brukerne av idrettsanleggene. Området B/T-3 er vist som område båndlagt for regulering til utbyggingsformål i gjeldende arealdel til kommuneplan. Båndleggingen er imidlertid utgått. Det er i dag dyrket mark, men det vil imidlertid bli et smalt restareal mellom idrettsanlegget og Storlinna hvor muligheten for landbruksdrift vil bli betydelig redusert. Området ligger svært sentralt til innenfor byggeområdet i Brandbu og egner seg derfor svært godt til utbygging sett i forhold til areal- og transportplanlegging. Det er fortau langs Storlinna og området ligger i gangavstand fra skoler og butikker. Det forutsettes en relativt høy utnyttelse av området i form av tett bebyggelse. Det stilles krav om detaljreguleringsplan for å avklare bebyggelsesmønster og adkomstforhold. Det foreslås maks. BYA=50% og høyde inntil 8 m. For område B/T-2 foreslås maks. BYA=25% så lenge området benyttes til skole. For område B/T-3 kreves en minimum BYA=30%. Bolig / kontor (B/K) I områdene tillates kombinert bruk av bolig og næringsvirksomhet. Det tillates ikke forretninger. Det foreslås BYA=30% og høyde inntil 8 m. Forretning / kontor (F/K) Omfatter områder i Orhagan og ved den gamle meieribebyggelsen. Det foreslås BYA=50% og høyde inntil 9 m. Det tillates ikke etablert kjøpesenter i disse områdene. Kontor / industri (K/I) Områdene til HTR (K/I-1) og Alfa (K/I-2) vises som kombinasjonsformål for kontor og industri. Begge steder er i bruk av produksjonsbedrifter. Det foreslås BYA=50% og tillatt høyde inntil 8 m for K/I-1 og 10 m for K/I-2. Kontor / Tjenesteyting (K/T) Et område av Rosendal på vestsiden av Storlinna foreslås til kontorformål og tjenesteyting

11 Det er foreslått BYA=50% og høyde inntil 9 m. Innen området ligger den gamle låven til gården Rosendal. B/F/K / Flomvoll (angitt bebyggelse i kombinasjon med andre hovedformål) Området langs østsiden av Vigga, mellom Eggeelvas utløp og brua for Storlinna, ble vedtatt utlagt til byggeområde for bolig, forretning og kontor i kombinasjon med flomsikringstiltak, av Planutvalget. Bestemmelser for området tilsvarer bestemmelsene for områdene B/F/K, men det stilles krav om bebyggelsen skal ta nødvendig hensyn til behovet for flomsikringsverk. Dette kan gjøres på forskjellige måter, for eksempel ved at terrenget heves og sikres som en flomvoll med bebyggelse oppå, eller at det bygges sikringsmurer som en del av byggenes grunnmurer. Det ble også vedtatt å foreslå mulighet til å etablere bebyggelse eller bru over Vigga for å kunne knytte bebyggelsen til Botorget (se kombinasjonsområdet Bebyggelse over elv). Vegstasjon / Grøntområde (angitt bebyggelse i kombinasjon med andre hovedformål) Området er i dag benyttet til kommunens vegstasjon. Det er diskusjon om flytting av vegstasjonen og det vises derfor en kombinert bruk med rekkefølgebestemmelse som åpner for fortsatt drift av vegstasjon, men som viser området for grøntområde (park, fritidsområde) dersom vegstasjonen avvikles. Det vil bli vurdert etter offentlig ettersyn, å legge inn bestemmelser som åpner for å bruke området med eksisterende bygg til øvrige formål innen tjenesteyting. Kommunens vegstasjon Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg Formålet omfatter areal hvor motorisert ferdsel tillates, både private og offentlige. Følgende veger har offentlig drift; Rv.34, rv.240 og Storlinna/Eggelinna (Fv.44) er fylkeskommunale. Storlinna (fra kryss med Eggelinna og sørover), Vikavegen, Kjølvegen, Augedalsbrua, Nobels gate, Snarvegen, Torgvegen, Parkvegen, Orhagavegen, Nedre Hagali, Øvre Hagali, Rosendalsvegen, Jens Røislies veg, Ringvegen og vegen mellom rv.240 og Storlinna (Kv.4031) er kommunale veger. Vegsystemet fungerer i dag tilfredsstillende og det anses ikke å være prekære behov for endringer. Dette støttes av gjennomførte tellinger i området. Det vises imidlertid en ny kommunal veg fra Torgvegen ved dieselanlegget til Statoil, over parkeringsplassen til COOP, bak Folkets hus og ut i Storlinna. Denne vegen vil være nyttig ved arrangement i Brandbu sentrum hvor det er ønskelig å sperre Storlinna for trafikk. Det er gode erfaringer med en tilsvarende mulighet i Gran sentrum. Som følge av flomsikringsanlegg må brua over

12 Vigga ved brannstasjonen rives. Det forslås å bygge ny bru med fortau som en forlengelse av Torgvegen forbi brannstasjon. Torgvegen fra Storlinna ved Centrumsgården knyttes inn via et T-kryss. Kryssområdet og vegen fra Storlinna heves slik at vegen blir en del av flomverket. Trafikken inn/ut av Brandbu sentrum via Orhagevegen, er så stor at det ikke kan forsvares å rive brua uten å erstatte den med en ny. Gjennom planprosessen har det kommet innspill på etablering av rundkjøring i Storlinna ved den videregående skolen, der trafikken kommer inn fra riksvegene (34 og 240). Gjennomførte tellinger i krysset viser at det ikke er behov for det av kapasitetsmessige hensyn. Det anbefales derfor ikke etablering av rundkjøring i krysset da det er en betydelig investering. Dersom brua over Vigga ved brannstasjon ikke gjenoppbygges bør imidlertid rundkjøring bygges. Det foreslås å skape klarere definisjoner av kantparkeringen langs Storlinna gjennom etablering av rabatter ved kryss og fotgjengeroverganger, slik at det går tydeligere fram hvor det kan parkeres. Fortau I tillegg til eksisterende fortau vises det nytt fortau langs Kjølvegen i tråd med nylig godkjent reguleringsplan. Fortauet blir bygd i løpet av Det avsettes også areal for fortau langs Nobels gate fra Storlinna til ungdomsskolen. Fortauet er ikke detaljprosjektert og arealbehovet er dermed ikke avklart. Det må derfor påregnes endringer. Fortauene langs Storlinna beholdes der de er, men det foreslås å øke bredden på fortauet på strekningen mellom Parkvegen og utkjøringen fra bussholdeplassen ved den videregående skolen. Kollektivanlegg Omfatter området som benyttes til venterom og taxisentral. Kollektivterminal Bussholdeplassen i sentrum vises med dette formålet. Torg Det er etablert torg sentralt i Brandbu sentrum. Det foreslås å åpne for en endring på torgløsningen slik at torget kan benyttes mer fleksibelt. En del av torget (ca. 5 m) og en del av parkeringsplassen ved siden av, reguleres for kombinert bruk torg / parkering. I dag benyttes deler av parkeringen ved arrangement, samtidig som torget til hverdags er lite benyttet. Løsning som foreslått vil bidra til bedre og mer fleksibel utnyttelse av området. Det kan tillates oppsatt en overbygd scene i området. Gang-/sykkelveg Formålet viser eksisterende anlegg. I forbindelse med omlegging av elveløpet ved brannstasjonen må det gjøres en mindre omlegging av traséen for gangvegen på sørsiden av elva. Annen veggrunn Områdene omfatter areal som ikke er beregnet for trafikk av kjørende eller gående, slik som rabatter, grøfter, skjæringer og fyllinger. Parkeringsplass (P) Innenfor planområdet er det en rekke parkeringsplasser. Noen inngår i byggeområdene, mens resten vises med formål parkeringsplass. Ny veg forbi COOP fører til endringer i parkeringsplassen foran inngangen. Antallet plasser opprettholdes, men vegen vil dele området i to. Området bak folkets hus bør oppgrades og merkes opp slik at utnyttelsen bedres. Angående parkeringsplassen ved torget vises til avsnittet om torg. Ved krysset mellom Orhagavegen og Nedre Hagali er det et området som er regulert til parkeringsplass i gjeldende plan, men ikke opparbeidet. Reguleringen foreslås videreført. Det foreslås opprettet en parkeringsplass forbehold varelevering langs sørvest-siden av Storlinna. Vareleveringsområdet til COOP vises også som P for varelevering

13 Grønnstruktur Naturområde Noen områder langs Vigga og Gullåa er vist som naturområder. Dette er områder det er ønskelig beholder en grønn profil, men hvor det ikke er ordinær landbruksdrift. Et belte rundt Bergstjernet er også gitt dette formålet. Det åpnes for at det etableres tur-/fiskesti i området. Det åpnes for etablering av en badedam vest for Vigga vis-à-vis Folkets hus / Coop, med tilknytning til elva. Turveg Fra ungdomsskolen til Kjølvegen er det en etablert tursti som benyttes som skoleveg. Denne foreslås det å sikre gjennom reguleringsplanen. På deler av strekningen benyttes den som landbruksveg, noe som forslag til bestemmelser ivaretar. Park Noen områder er vist som parker. Det største er Størenslunden hvor det er en friluftsscene og et amfi. Området deles av en gangveg fra ungdomsskolen til sentrum og det går en snarveg mellom sentrum og den videregående skolen gjennom området. I området er det også en balløkke. Området foran det tidligere tinghuset er privat eid, for øvrig er områdene kommunale. Flomvoller i naturområde Det forutsettes etablering av et omfattende flomverk for å sikre Brandbu sentrum mot en 200- års flom. Det er ikke tatt hensyn til eventuelle klimaendringer som kan føre til at flomnivået vil opptre oftere. Vollene varierer i høyde fra en halv meter til 2 meter. I tillegg må det settes opp murer en del steder. Der hvor det er nødvendig med større arealinngrep for å etablere flomsikringstiltak er det vist område for Naturområde i kombinasjon med Annet særskilt angitt anlegg flomvoll. I områdene kan det etableres turstier. Landbruks-, natur og friluftsområder Landbruk Formålet omfatter landbruksområder som inneholder utmarks- og/eller beiteområder, eventuelt i kombinasjon med dyrket mark. Jordbruk Formålet omfatter områder som i hovedsak er dyrket mark. Friluftsområde Et område langs østsiden av Gullåa, nord for Nobels gate, foreslås regulert til friluftsområde. Området ses i sammenheng med landbruksområdene og turstien mellom ungdomsskolen og Kjølvegen, i nord. Det åpnes for etablering av tursti i området. Vern av kulturminner / kulturmiljø Sørøst for idrettshallen, hovedsakelig på eiendommen Rosendal, ligger et fornminneområde bestående av to gravrøyser

14 Inne på tunet på Rosendal er den haug som sannsynligvis er en gravhaug. Gravminner er automatisk fredet etter lov om kulturminner og det vises med verneformål. Det kan bli aktuelt å innarbeide hensynssoner i områdene rundt gravminnene. Dette vil bli avklart i forbindelse med det offentlige ettersynet. LNF-område kombinert med annet formål Gartneri / Boligområde Formålet omfatter et eksisterende gartneri i nordenden av Bergstjernet. Det er knyttet usikkerhet om virksomhetens framtid og området vises med rekkefølebestemmelser som åpner for utnytting til konsentrert boligbebyggelse dersom gartnerivirksomheten opphører. Området er vist som LNF-område i gjeldende arealdel til kommuneplanen og består av gartneribebyggelsen og ca. 6 daa. dyrket mark som hovedsakelig er benyttet til grasproduksjon og beite. Det grenser mot det nasjonalt verdifulle kulturlandskapsområdet Granavollen Røykenvika. Området kiler seg inn mellom utbygde områder. Utbygging av området vil gi en klar grense mellom byggesonen og kulturlandskapet. Adkomst til området kan etableres fra Valhallvegen og/eller Bergsliavegen. Området ligger sentralt til innenfor byggeområdet i Brandbu og egner seg derfor godt til utbygging sett i forhold til areal- og transportplanlegging. Det er gangveg mot sentrum og området ligger i gangavstand fra skoler og butikker. Det forutsettes en relativt høy utnyttelse av området i form av tett bebyggelse. Det kan ikke ses å være vesentlige negative konsekvenser knyttet til utbygging av området. Utnyttelsesgrad for boliger settes til minimum BYA=25% og maksimum BYA=50% og inntil 8 m byggehøyde. Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde Bergstjernet, Vigga, Skjerva, Gullåa og Eggeelva vises som friluftsområde i vassdrag. Bebyggelse over elv (angitt formål i sjø og vassdrag i kombinasjon med andre hovedformål) Planutvalget vedtok å foreslå at det ble åpnet for å etablere bru eller bebyggelse over Vigga mellom Botorget og eiendommen 66/46 nord i Storlinna. Det vises et 10 m bredt område over elva hvor det kan etableres bru eller overbygg. Det har vært fremmet forslag om et betydelig bredere overbygg, men det anses uheldig i forhold til elva og den viktige funksjon som gyteelv. Hensynssoner Sikringssoner Frisiktssoner (H140_) I kryss mellom veger vises frisiktslinjer og - soner for å sikre gode siktforhold. Frisiktssoner vises kun der hvor de berører andre formål enn vegformål. Støysoner Støy fra trafikk behandles i forhold til retningslinje T-1442 Støy i arealplansaker. Støysoner er beregnet for de mest trafikkerte vegene i området. Sonene er ikke vist på plankartet, kun grensene. Dette fordi standard opptegningsmåte for sonene er tilsvarende andre hensynssoner og plankartet blir dårlig lesbart med støysonene påtegnet. rød sone (over 65 db Lden), nærmest støykilden, angir et område som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. gul sone (over 55 db Lden) er en vurderingssone, hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold

15 Statens vegvesen har utarbeidet støysonekart som viser henholdsvis rød og gul støysone. Støysonene er av generell karakter og gir derfor ikke noe detaljert bilde av situasjonen. De må ses på som et signal om en føre var holdning og at grundigere beregninger må utføres. Det er også vist gul støysonegrense langs de kommunale innfartsvegene sør for sentrum. Trafikken i Storlinna er på nivå med rv. 34, men hastigheten er lavere. Sonene er laget på grunnlag av en enkel beregning og gir ikke en detaljert oversikt. Det ligger ingen eksisterende boligbebyggelse eller annen støyfølsom bebyggelse innenfor rød sone. Byggegrensene i planforslaget er foreslått slik at ny støyfølsom bebyggelse ikke tillates i disse områdene. Reguleringsbestemmelsene setter krav om dokumentasjon på akseptable støyforhold og støysonene må dermed sjekkes ut i forbindelse med søknader om tiltak. Faresoner Ras- og skredfare (H310_Rasfare) Nord for Kjølvegen, i overgangen mellom dyrket mark og bebyggelsen, er det en bratt skråning hvor det er usikkerhet knyttet til grunnforholdene. Skråningen sammen med områdene ovenfor og nedenfor er derfor vist som fareområde. Det tillates ikke tiltak i området før det foreligger geotekniske undersøkelser som viser at tiltaket er forsvarlige. Flomfare (H320_Flomfare) Områder som er utsatt i forbindelse med en 200-årsflom etter at det er etablert sikringstiltak mot flom, er vist som fareområder. Før flomsikringstiltak er gjennomført skal alle tiltak vurderes i henhold til flomsonekart godkjent av NVE 15. juni Dersom tiltaket er innenfor flomutsatt område skal det sikres mot flom. Høyspenstanlegg (H370_Kraftlinje) Langs de eksisterende høyspentlinjene innenfor planområdet vises det faresoner. Innenfor hensynssonene skal alle tiltak godkjennes av linjeeier. Forurenset grunn (H390_Forurens) Området rundt dieselfyllingsanlegget til Statoil har forurenset grunn og det må tas hensyn til ved eventuelle tiltak i området. Områdets utstrekning er usikker. Dersom forurensede masser graves opp skal de behandles som spesialavfall. Særlige krav til infrastruktur Rekkefølgekrav infrastruktur (H420_Anleggsson) Områder som det kan bli behov for å gjøre inngrep i i forbindelse med etablering av flomsikringsanlegg, er vist som hensynssone. Det vil si at det gis hjemmel til å foreta midlertidige inngrep på eiendommene i forbindelse med anleggsarbeidene. Før flomsikringen er etablert tillates ikke etablering av bygg eller anlegg innen områdene. Særlige hensyn til landskap og grønnstruktur, bevaring av natur- eller kulturmiljø Hensyn til grønnstruktur (H540_Kantvegeta) Det vises hensynssoner av varierende bredde (generelt 3 m) med bestemmelser om ivaretakelse av kantvegetasjonen langs elvene hvor det anses nødvendig. Det vises ikke hensynssoner i områder regulert til Grønnstruktur. Bevaringsverdige kulturmiljø (H570_Kulturvern) To områder, et i Størenslunden og et nord for Bergslia, vises som hensynssoner kulturvern. Innenfor disse områdene er det i forbindelse med fylkeskommunens befaring oppdaget noe som kan være

16 automatisk fredede kulturminner (gravminner). Dette vil bli nærmere avklart i forbindelse med høringsperioden. Det kan derfor bli aktuelt å endre reguleringsformål etter offentlig ettersyn til verneområder innenfor disse områdene. Bevaringsverdige bygningsmiljø (H570_Bygningsmi) Noen områder og bygninger som har kulturhistorisk verdi vises som hensynssoner (bevaring av kulturmiljø). Innenfor disse områdene er det eldre bebyggelse som framstår som interessante miljøer eller enkeltbygninger. Følgende områder er benevnt som bevaringsverdige bygningsmiljøer av Oppland fylkeskommune, kulturvern: Området nederst i Eggelinna og vest for Storlinna ved Eggeelvas utløp. I noe av området mellom Storlinna og Vigga nord for Augedalsbrua, må bebyggelsen rives for å få plass til nødvendig flomsikringstiltak. Området i tilknytning til Augedalsbrua sørover til og med Augedalsbrua 12 og 19, samt langs vestsiden av Storlinna sørover til og med Folkets hus. Området med Storlinna 50, 52 og 54, samt apotekergården og eiendommen nord for denne. Området rundt Rosendalsbrua. Området øst for Storlinna ved Skjerva, samt verkstedet vest for Storlinna på nordsiden av Skjerva. Eiendommen Augedalshagen, Rosendals-vegen 4 (nord for krysset mellom Rosendalsvegen og Grinakerlinna). Villaen på eiendommen Hallingdal (på kollen øst for Tegneseriemuseet) (bilde). Av disse områdene er deler av områdene rundt Augedalsbrua og Rosendalsbrua ansett som regionalt viktige, og dermed grunnlag for innsigelse dersom de ikke sikres med bevaring i reguleringsplanen. I reguleringsplanforslaget er det vist bevaringshensyn på de fleste av disse områdene. Det foreslås ikke bevaring av bebyggelsen sør for Augedalsbrua mellom Storlinna og Vigga. Området sør for Augedalsbrua ligger innenfor områder foreslått til sentrumsbebyggelse og det er ønsker om nye bygg i området. Poenget med bevaring av dette området er først og fremst å sikre miljøet og ikke enkeltbygninger. Bevaring av området som helhet anses å føre til for sterke restreksjoner i mulighetene til å videreutvikle sentrum. Området er ikke ansett som regional viktig. Planutvalget vedtok å ikke foreslå bevaring av Storlinna 50, 52 og 54. Det begrunnes med ønske om fortetting av det sentrumsnære boligområdet som vil bety flere boliger i sentrum. Noe av bebyggelsen nord for Augedalsbrua, øst for Vigga, må rives i forbindelse med etablering av flomsikring. I tillegg foreslås at området rundt den gamle lagerbygningen på meieriområdet, langs sørsiden av Skjerva, innegår i bevaringsområdet ved Rosendalsdammen. Det foreslås at verksteddelen av bebyggelsen på området regulert til Lager ved utløpet av Skjerva, tillates revet, selv om det ligger innenfor bevaringsområdet. Pilegrimsleden (H570_Pilegrimsl) Leden vises som en hensynssone for å synliggjøre traséen gjennom planområdet, samt hindre at det gjøres tiltak som er uheldig for leden

17 Landbruksfaglig vurdering Følgende vurdering er gjort av Landbrukskontoret for Hadeland, for de områdene hvor det foreslås omdisponering av landbruksarealer som tidligere ikke er avklart. Gartneri / Bolig Den dyrkede marka er i Landbruksplanen klassifisert som B-jord. Arealet har vært nyttet til gartnerivirksomhet og benyttes nå i hovedsak til grasproduksjon/beite. Arealet ligger inneklemt mellom veg, bebyggelse og forsamlingslokale (Bergslia Gjestestuer). Arealets beliggenhet gjør at det lett vil oppstå driftsmessige utfordringer, med hensyn på støv, støy og lukt, dersom det skal nyttes til tradisjonell landbruksproduksjon. Videre gjør størrelsen på arealet at det vil være mindre attraktivt å bruke, i en rasjonell landbruksdrift. Arealets grense i sør, vil være en framtidig naturlig grense for utbygging i denne retningen, som vil være lett å forholde seg til. BK-1 ved Eggeelva Arealet er ikke klassifisert i Landbruksplanen. Arealets beskaffenhet, størrelse og beliggenhet, gjør at det ikke kan nyttes til landbruksformål. Arealet ligger inneklemt mellom bebyggelse og en bratt skråning. Rosendal - B/T-3 I Landbruksplanen er hele arealet av Rosendal, ca. 53 da, klassifisert som B-jord. Av dette skal ca. 16 daa, øst og syd for idrettsanlegget, fortsatt være LNF-områder. Ca. 25 daa er allerede tillatt omdisponert til idrettsformål. Restarealet mellom veg og idrettsanlegg utgjør ca. 12 daa. Ved en eventuell ny klassifisering, etter at det er avsatt areal til idrettsanlegg, ville dette arealet blitt nedklassifisert til C-jord på grunn av arealets størrelse og beliggenhet. Arealet ligger sentrumsnært og er omgitt av areal for offentlig formål (Hadeland videregående skole avd. Brandbu), idrettsanlegg, boligområde og veg. Beliggenheten gjør at det lett vil oppstå driftsmessige ulemper ved tradisjonell landbruksdrift på arealet. En framtidig, naturlig grense mellom områder for utbygging og LNF-formål, vil være østgrense for det nye friidrettsanlegget. Arealforbruk Totalt vises 43 daa. dyrket mark klassifisert som B-jord, til utbyggingsformål i planforslaget. Av dette er 25 daa. tidligere tillatt omdisponert. Videre vises 5 daa. uklassifisert skogsmark til utbyggingsformål. Tabellen nedenfor viser omfanget av omdisponering av jordbruksarealer som følge av planforslaget (områder med status som LNF-områder i gjeldende kommuneplan, som foreslås til ulike utbyggingsformål). Område Dyrket mark, B-jord Tidligere frigitt Omdisponering av B-jord Omdisponering av uklassifisert skogsgrunn Idrettsstadion 25 daa X 0 0 B/T-3 12 daa 12 daa 0 Gartneri / 6 daa 6 daa 0 Bolig BK daa Totalt 43 daa 25 daa 18 daa 5 daa

18 Alternative forslag I løpet av planprosessen har det kommet innspill som ikke er tatt til følge i planforslaget, men av en slik karakter at de må omtales. Storlinna 50 Det er fremmet et privat forslag til reguleringsplan for Storlinna 50 som foreslår å benytte eiendommen til boligformål i form av lavblokkbebyggelse med 16 boenheter. Eiendommen er i dag bebygd med et bolighus og har tidligere vært benyttet til kombinasjon av bolig og legekontor. Det er registret en boenhet på eiendommen. Den planlagte boligbebyggelsen er i form av en bygning med til sammen 16 leiligheter, fordelt på to plan. Leilighetene har hver en størrelse på ca 55 m 2, og alle har livsløpsstandard. Det vil være 8 leiligheter på hvert plan, og i midten av bygningen vil det være et avlangt åpent fellesareal med glasstak, på ca 240 m 2. Bebyggelsen defineres som en lavblokk. Bygningen har en grunnflate på ca. 800 m 2. Til sammenligning har dagens bygning på eiendommen en grunnflate på ca. 160 m 2. Arealet mellom bebyggelsen og Storlinna hvor det i dag er en karakteristisk forhage, foreslås i stor grad benyttet til parkering. Storlinna 50 representerer sammen med Storlinna 52 og 54, et tidstypisk boligmiljø. Bebyggelsen er tilbaketrukket fra Storlinna med representative hager foran og en markert trerekke langs vegen. De 3 eiendommene markerer innkjøringen til Brandbu sentrum og det er et klart skille på bebyggelsens struktur når man passerer Storlinna 50 og kommer inn til sentrumsbebyggelsen. Dersom man tillater å endre karakter på Storlinna 50 bør det vurderes om det også skal tillates å gjøre det samme med nr. 52 og 54. Det vil i så fall gi en helt annen adkomstopplevelse til Brandbu sentrum fra sør, med store parkeringsarealer istedenfor grønne hager, selv om trerekken langs vegen eventuelt opprettholdes. Oppland fylkeskommune påpeker at området er interessant sett i et historisk perspektiv. Det representere et boligmiljø med bebyggelse på romslige tomter med godt opparbeidede forhager. De foreslår å bevare områdets preg gjennom områdebevaring (hensynssone)

19 Storlinna 46 Storlinna 46 er bebygd med et kombinert forretnings- og boligbygg. Boligene ligger i andre etasje og har sine uteoppholdsarealer vendt vekk fra Storlinna i et bilfritt miljø. Adkomst fra parkering er via trapp eller heis. Det er ønske fra boligseksjonseiere i Storlinna 46 å etablere en adkomstveg til nordøstsiden (baksiden) av Storlinna 46 via eiendommen til sparebanken. De har ikke kommet til enighet med nabo om tillatelse til å etablere vegen og ønsker at kommunen regulerer inn en adkomstveg. Dersom det ikke oppnås frivillig avtale om adkomstvegen må grunn eksproprieres for at vegen skal kunne etableres. En adkomstveg til baksiden av Storlinna 46 vil endre miljøet på uteoppholdsarealene på en uheldig måte. Videre vil det hindre sparebanken i å utvide bebyggelsen på sin eiendom. Dagens godkjente adkomstløsning med heis og trapp anses å være tilfredsstillende i forhold til universell utforming. Det anbefales derfor at det ikke reguleres inn ny adkomstveg som forutsetter bruk av ekspropriasjon for å gjennomføre tiltaket. Dersom grunneierne kommer til enighet om etablering for eksempel av en gangadkomst, anses ikke planforslaget å være til hinder for det. Bruvik Vest for Vigga, nord for legesenteret ligger eiendommen Bruvik. Området er i privat eie. Det er kommet forslag fra Brandbu arbeiderlag om å avsette området for boliger eldre og omsorgsboliger. Området har varierende grunnforhold og er flomutsatt også etter at foreslåtte sikringstiltak er etablert. Det anses som uaktuelt å etabler flomvoll i dette området med ny boligbebyggelse bak. Området må derfor heves med inntil 2 m før det kan bebygges. Området må eventuelt få adkomst sørfra, forbi legekontoret fra Nedere Hagali. Vegen må sannsynligvis etableres som en flomvoll mellom elva og legesenteret. Det anses uaktuelt å bygge et større antall boliger i området med adkomst via Augedalsbrua

20 Det anses at det er tilstrekkelig med byggemuligheter i Brandbu per i dag og at derfor ikke er behov for å ta i bruk dette området nå. Området foreslås derfor til naturområde. Dersom utviklingen i Brandbu fører til behov for å ta i bruk området til boliger, kan det behandles som en egen sak