GJERDRUM KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 7/17 Formannskapet /17 Kommunestyret

Transkript

1 GJERDRUM KOMMUNE Løpenr/arkivkode Dato 1195/ / Saksbehandler: Kai Øverland SAKSFRAMLEGG Detaljregulering for Gjerivegen 16 - Sluttbehandling Utv.saksnr Utvalg Møtedato 7/17 Formannskapet /17 Kommunestyret Vedlegg: 1 Plankart Gjerivegen 16 datert Reguleringsbestemmelser for Gjerivegen 16 datert , revidert ROS- analyse Gjerivegen 16 4 Planbeskrivelse for Gjerivegen 16 5 Høringsuttalelser med rådmannens kommentar Øvrige dokumenter er registrert på arkivsak: 12/1121(regulering) og 15/1729 (byggesak) Saken gjelder: Detaljregulering for Gjerivegen 16 har vært lagt ut på høring i perioden fra 12. desember 2016 til 16. januar Det har kommet inn høringsuttalelser som går mot planforslaget fra både nabo og utbygger. Formannskapet og deretter kommunestyret skal ta stilling til om foreliggende planforslag skal vedtas. I forbindelse med byggesøknad på gårds- og bruksnummer (gbnr.) 41/38 har kommunen blitt kjent med at reguleringsplan for Gjerivegen 16, vedtatt den , har basert seg på uriktige grenser som plangrunnlag. Det følger av dom i jordskifteretten den som viser at eiendomsgrensen går ca. 1,5 til 2 meter inn i planområdet for gbnr.: 41/38. Intensjonen med planforslaget var at plangrensen skulle være identisk med eiendomsgrensen. Vedtatt reguleringsplan ble på denne bakgrunn vurdert som ugyldig. Byggesøknaden ble avslått, og kommunen nedla midlertidig bygge- og deleforbud etter 13-1 i plan- og bygningsloven (Pbl.) for planområdet inntil ny detaljregulering for Gjerivegen 16 blir vedtatt. Kommunen har ikke fått innsigelser fra regionale myndigheter på detaljreguleringen i høringen. Nabo og utbygger har gitt høringsuttalelser til detaljreguleringen. Side 1 av 7

2 Byggegrensen er justert i forhold til eiendomsgrensen. Atkomsten vil kunne medføre ekspropriasjon fra grunneier til å gi vegrett til eier av gbnr.: 41/38 og fremtidige eiere av gbnr.: 41/38. Etter rådmannens vurdering foreligger det ikke høringsinnspill som medfører behov for vesentlige endringer av planforslaget. Rådmannens forslag til innstilling Detaljregulering for Gjerivegen 16 med plankart datert: og bestemmelser datert: , revidert vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven Saksprotokoll i Formannskapet Votering Enstemmig vedtatt. Vedtak Detaljregulering for Gjerivegen 16 med plankart datert: og bestemmelser datert: , revidert vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven Saksprotokoll i Kommunestyret Votering Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak Detaljregulering for Gjerivegen 16 med plankart datert: og bestemmelser datert: , revidert vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven Rådmannen i Gjerdrum Frits Eriksen

3 Bakgrunn: I forbindelse med byggesøknaden på gårds- og bruksnummer (gbnr.) 41/38 har kommunen blitt kjent med at reguleringsplanen for Gjerivegen 16 har basert seg på uriktige grenser som plangrunnlag. De uriktig eiendomsgrense er mellom gbnr.:41/38 og gbnr.: 41/15. Disse eiendomsgrensene ble masseregistrert i 2007 fra økonomisk kartverk med målestokk 1:5000. Dette medførte generelt noe unøyaktighet på eiendomsgrensene (ca. 2 meter sammenlignet med økonomisk kartverk). Reguleringsplanen for Gjerivegen 16 ble vedtatt i kommunestyret den I tillegg har ikke opprinnelig detaljregulering sikret tilstrekkelig vegrett over eiendommen gbnr.: 41/15 til gbnr.:41/38. (Nytt punkt i bestemmelsene 6.3.) Naboene ble feilaktig ikke tilsendt planvedtaket. Dermed mistet naboene klagemuligheten på reguleringsplanvedtaket. Kommunen har i ettertid (januar 2016) gjort partene klar over avviket mellom plankart og eiendomsgrensen. Partene har uttalt seg til avviket etter varslingen av reguleringsendringen. Utstikning av eiendom og befaring ble gjort den og ble lagt til grunn for jordskifteretten dommen av den Situasjonskart pr Avvik mellom detaljregulering og eiendom Håndtering av saken Kommunen har kjent vedtaket på detaljreguleringsplanen for ugyldig da grunnlaget for planvedtaket ikke samsvarte med faktiske eiendomsgrenser, og at dette hadde vesentlig konsekvens for nabo og utbygger. Samtidig var heller ikke naboene tilstrekkelig varslet i

4 forbindelse med selve planvedtaket. Det foreligger i tillegg uenigheter mellom berørte parter når det gjelder bruksrett på atkomsten i øst. Uten gyldig planvedtak har ikke kommunen hjemmelsgrunnlag til å godkjenne rammesøknaden fra Norsk Bygningsrådgivning AS datert (arkivsak 15/1729). Avviket på planen medfører begrensinger på nabotomt i forhold til avstandskravene til brannforskriften (8 meter). Kommunen har nedlagt midlertidig bygge- og deleforbud og administrasjonen anbefaler at arbeid eller tiltak etter plan og bygningsloven 20-1 ikke må igangsettes før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. Det samme gjelder andre tiltak som vil kunne vanskeliggjøre planlegging eller gjennomføring av planen. Saken ble forsøkt løst som mindre reguleringsendring (brev datert ) etter plan og bygningsloven 12-14, men partene hadde innvendinger til endringen. Dette ble gjort før rammesøknaden sendt inn. Som konsekvens må det gjennomføres full reguleringsprosess jamfør i plan- og bygningsloven. Kommunen varslet bygge- og deleforbud og oppstart av ny detaljregulering den , begrunnet med at tidligere detaljplan ble vurdert som ugyldig. Hensikten med reguleringsendringer er å få på plass et plangrunnlag som stemmer overens med eiendomsgrenser og bruksrettigheter til atkomst som sikrer en gjennomføring av fremtidig utbygging innenfor planområdet. Utfordringer videre Atkomst Regulert atkomst til gbnr. 41/38 går over eiendommen gbnr. 41/15. Detaljreguleringen sikrer rettsgrunnlaget for atkomsten til byggeområdet. Utvidelse av bruksretten på atkomst er privatrettslig. Kommunestyret kan ved eventuell privatrettslig uenighet vedta at ekspropriasjon skal gjennomføres før saken eventuelt går videre til Skjønnsnemnd. Tidligere vedtak i reguleringssaken. Kommunestyret den : Kommunen varsler midlertidig bygge- og deleforbud sammen med varsel om oppstart av planarbeid hvor vedlagt kart legges til grunn for planendringen. Formannskapet den : Forslag til detaljregulering for Gjerivegen 16, med plankart revidert og bestemmelser revidert samt tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring med hjemmel i Plan- og bygningslovens og

5 Vedtak i klagesaker (bygge- og deleforbudet og byggesøknad) arkivnummer: 2015/1729 Klagesak vedrørende midlertidig bygge- og deleforbud. Formannskapet den : Klagen tas ikke til følge. Klagesaken oversendes til fylkesmannen. Begrunnelse: Vedtak av om midlertidig bygge- og deleforbud er gyldig. Det vises til at vedtaket ikke er av prinsipiell karakter og derfor faller inn under rådmannens delegerte fullmakter. Vedtaket ble i tillegg forhåndsvarslet med politisk fattet vedtak i kommunestyret den Det administrative vedtaket av som nedlegger midlertidig bygge- og deleforbud på eiendommen er dermed forhåndsgodkjent av kommunestyret og i samsvar med kommunestyrets vedtak. Vedtaket er planfaglig begrunnet og innholdsmessig lovhjemlet. Det vises til at kommunen fant det nødvendig å igangsette ny reguleringsprosess for å avgrense planområdet og vurdere atkomsten på nytt. Det ble derfor med hjemmel i pbl fattet et midlertidig bygge- og deleforbud. Vedtaket fremstår heller ikke som urimelig. Det vises til at det var nødvendig å nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud som følge av at det ble varslet oppstart av ny planprosess. Videre er tiltakshaver gjort oppmerksom på muligheten for å søke om dispensasjon fra byggeforbudet, dersom tiltaket omprosjekteres slik at det ikke kommer i strid med ny reguleringsplan for Gjerivegen 16. Midlertidig bygge- og deleforbud skal gjelde frem til ny reguleringsplan for Gjerivegen 16 er endelig vedtatt. Klage på avslått rammesøknad. Formannskapet den : Klagen gis ikke medhold. Klagen oversendes til fylkesmannen for avgjørelse. Begrunnelse: Rammesøknaden fremsto som mangelfull. Det vises til at veirett var omtvistet og ikke dokumentert i søknaden. Atkomst til eiendommen var følgelig ikke sikret i samsvar med lovens krav, jf. plan- og bygningsloven Videre var nabomerknader om vesentlige forhold ikke kommentert i søknaden, i strid med plan og bygningsloven 21-2 fjerde ledd. Plassering nærmere nabogrensen enn 4 meter kunne heller ikke godtas, fordi kommunen vurderte reguleringsplanens byggegrense mot nabo på gbnr. 41/15 som ugyldig, jf. plan- og bygningsloven 29-4 første ledd. Det vises til at kommunen i planprosessen ikke var klar over at deler av naboeiendommen ble innlemmet i planområdet for gbnr. 41/38. Søknaden var basert på en reguleringsplan som kommunen har vurdert som ugyldig. Det ble den fattet vedtak om midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen. Vedtak vedrørende innsynsbegjæring: Begjæring om innsyn i dokument nr. 28 i sak 2012/1121 avslås i medhold av forvaltningsloven 18 b annet ledd.

6 Begrunnelse: Begjæringen om innsyn gjelder et internt dokument som er innhentet til bruk for kommunens interne saksforberedelse. Dokumentet inneholder juridiske vurderinger og rådgivning til kommunen vedrørende reguleringsplanen for Gjerivegen 16. Slike vurderinger kan unntas fra innsyn. Dokumentet inneholder også faktiske opplysninger som det normalt ville kunne gis innsyn i. De faktiske opplysningene finnes imidlertid også i andre dokumenter som parten kjenner til. Hele dokumentet kan derfor unntas fra innsyn. Avslag på begjæring om innsyn kan påklages med 3 ukers klagefrist, jf. forvaltningsloven 29. Innspill i høringsperioden ( til ) på detaljreguleringen for Gjerivegen 16 Statens vegvesen Region øst (positiv til en atkomstsløsning) Fylkesmannen i Oslo og Akershus (ingen særskilte merknader) Akershus fylkeskommune (ingen særskilte merknader) Finn Heimdal og Inger Lise Nikolaisen (nabo gbnr.:41/15) Advokatfirmaet Føyen Torkildsen (for eier av gbnr.: 41/38) Høringsuttalelsene med rådmannens kommentarer er vedlagt saken. Endringer i planforslaget etter høringen Følgende endringer er gjort i bestemmelsene: For atkomstveg KV skal det tinglyses vegrett for utbyggingen og fremtidige beboere av gnr/bnr: 41/38 før gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet. - Eksisterende atkomst (som er markert stengt i plankartet)) skal være stengt før brukstillatelse gis Før igangsettingstillatelse gis skal det tinglyses heftelser/rettigheter på nødvendige eiendommer for å sikre etablering og vedlikehold av vann- og avløpsnett. Overflatevann/takvann/drensvann skal behandles etter prinsippet om lokal overvannshåndtering (LOD). Ved rammesøknad skal det foreligge helhetlig overvannsplan med avrenning. Det vises til veileder fra Norsk vann: «R162 Veiledning i klimatilpasset overvannshåndtering» og veileder for blågrønnfaktor. Blågrønnfaktor på minimum 0,8 leggs til grunn Krav til dokumentasjon på overvannshåndtering: LOD: Trinn 1: Avrenningsmønster markeres med piler til terreng/vegetasjon/bed/infiltrasjon. Trinn 2: Avrenning til fordrøyningsbasseng, sandvang og magasin. Trinn 3: Sikre trygge flomveger ut av planområdet. - Planen skal vise over åpne grøfter og kanaler og lukkete ledningsanlegg for bortledning av overvann. - Utforming av grøfter og kanaler. - Planer for fordrøyning, behandling og infiltrasjon. Hvis aktuelt: Dokumentasjon av grunnens infiltrasjonskapasitet. - Beregninger for fordrøyningsbasseng og behandlingsanlegg. - Beregninger av overvannsmengder og utslipp. - Retningslinjer for drift og vedlikehold. 6.8 Eventuelle murer skal utformes med estetisk god tilpasning til terreng og bebyggelse. Ved rammesøknad skal det redegjøres for hvordan estetikken ivaretas.

7 Fordel med åpen fordrøyning er at det er lettere å rette eventuelle feil og gjennomføre ekstratiltak. Utbygger vil heller ikke være bundet til fysiske begrensinger som det vil være ved konvensjonelle rør i bakken. Det vises til veileder om Blågrønn faktor som det finnes lenke til fra kommunens nettside. I København under «monster» nedbøren 120 mm på to timer viste det seg at områder som hadde overvannsløsninger dimensjonert for å takle 100 års nedbørintensitet ble skadene 1:4 av tilsvarende område uten overvannstiltak. Krav til tinglysning gjøres for sikre nødvendige rettigheter til veg, vann og avløp, men også for å være tydelig for utbygger på prosess. Rettigheten forutsetter underskrift fra rettighetshavere på eiendommene det er aktuelt for. Punkt 6.8 om estetikk er endret i forhold til erfaringer med planlegging i hellende terreng. --o0o--