Eiendomsmegler Krogsveen AS v/g. Kronberg

Transkript

1 Eiendomsmegler Krogsveen AS v/g. Kronberg Infoland / Megleropplysninger Vi viser til forespørsel av Boligselskap: 8 Frydenberg Borettslag Organisasjonsnr: Andelseier: Harald Jacobsen Leieobjektnr: 165 Adresse: Grensevn 9 F, 0571 OSLO Andelsnummer: 91 Borettsinnskudd: kr 1.500, Opplysninger om boligselskapet: Forkjøpsrett: Ja Styregodkjenning: Ja Eventuelle andre forkjøpsrettsklausuler: Se boligselskapets vedtekter. Særskilte begrensninger/klausuler - se boligselskapets vedtekter. Dyrehold se boligselskapets husordensregler/vedtekter. Forsikret hos: if... Skadeforsikring Polisenummer: Opplysninger om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse etc. må innhentes fra bygningsmyndighetene. Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei Påkostninger/utbedringer i boligselskapet: Se årsberetningen. Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 tolv måneder regnet fra oppsigelsesdato. Boligselskapet har vedtatt på ekstraordinær generalforsamling et balkongprosjekt. Hvem som kan få balkong, type og kostnad for hver enkelt andel er beskrevet i innkallingen. Prosjektstart september 2013, med ferdigstillelse Februar Informasjon om selskapets lån og vilkår: Lånenr Type Restsaldo Restløpetid Term Avdr.frihet Type Rente pr år til og med Rente ( ) * EIKA A ,- 11 år 6 mnd 12 Flyt 3,85% Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring som ikke er iverksatt pr dags dato. Ved ytterligere spørsmål angående fellesgjeld, bes megler vennligst ta kontakt med forvaltningskonsulent Morten Røstengen tlf

2 Boligselskapets årsberetning m/regnskap, protokoll fra årsmøtet, vedtekter og husordensregler følger vedlagt. Vi gjør oppmerksom på at innkallingen kan gjelde for et møte som ikke er avholdt. Protokoll må eventuelt etterbestilles. Vi tar forbehold om at regnskapet blir godkjent av årsmøte/generalforsamling. Opplysninger om leiligheten: Totale felleskostnader pr. d.d. kr 2.609, pr. md. Megler må selv beregne felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode, jf. Eiendomsmeglerloven 6-7(3). Det gjelder også der felleskostnader ikke er splittet på kapitalkostnader. Se lånebetingelser under informasjon om selskapets lån samt regnskapet i vedlagte årsberetning. Ved oppgjør bes megler ta kontakt med OBOS Innbetalingsservice for å få oppgitt eventuelle utestående felleskostnader/andre heftelser iht. boligselskapets legalpant. Ligningsposter pr (med forbehold om endringer): Ligningsverdi Andre inntekter Fradragsberettigede Annen formue Gjeld utgifter Fås på ligningskontoret 90, , , ,- Andel fellesgjeld (kun lån) kr , (avrundet opp til nærmeste hele tusen) pr herav: Lånenr Restsaldo * EIKA ,- Annen informasjon: Opplysninger gitt i dette brev er basert på de opplysninger forretningsfører har på tidspunktet for avgivelsen. Selger og megler må kontrollere de tall som framgår av dette brev mot den informasjon han selv sitter inne med, særlig tidligere ligningsoppgaver. Dersom noe er uklart bes det om at man tar kontakt med forretningsfører. Forretningsfører aksepterer intet erstatningsansvar for feil i de gitte opplysninger med mindre det er utvist grov uaktsomhet. For selskap med intern forkjøpsrett viser vi til Lov om borettslag 4-15 og Forkjøpsrett for OBOS medlemmer: Melding om avklaring av forkjøpsrett sendes pr e-post: forkjop@obos.no Melding om forkjøpsrett må inneholde: Opplysninger om boligen (borettslag, bolignummer og adresse), selgers navn og telefonnummer, kjøpers navn samt adresse, fødselsnummer og telefonnummer, avtalt pris/ prisantydning herunder avtalt forskudd, og eventuelle andre vilkår som overtakelse og betalingstid. I tillegg må oppgis eventuelle særlige forhold knyttet til boligens tilstand, eventuelle ansvarsfraskrivelser etc. Kopi av kjøpekontrakten skal sendes OBOS så snart den foreligger Søknad om styregodkjennelse av ny andelseier sendes Eivind toft Fløystad, Grenseveien 9 c, 571 Oslo Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. Lov om brl 4-5. Overtakelse bes lagt til etter at eventuell forkjøpsrett er avklart og styregodkjenning foreligger. Priser og gebyrer p.t.: Ved bestilling av meglerpakke pr. brev eller telefaks er prisen kr 3 500, inkl. mva. Ved bestilling av meglerpakke ev. enkeltprodukt via se pris på bestillingen. I tillegg påløper: Eierskiftegebyr kr 3.440, Innmelding i OBOS kr 500, Gebyr for å forhåndsvarsle forkjøpsrett kr 3.440, Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Andelstegning skjer ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent. Det er borettslaget som betaler medlemskontingenten for alle som har en eierandel i boligen, og kontingent innkreves derfor via felleskostnadene i borettslaget.

3 Faktura ettersendes når eierskiftet er registrert. Vennligst vent med betaling til denne er mottatt, da KID nummer må oppgis ved betaling. Vi ser fram til et hyggelig samarbeid. Vennlig hilsen OBOS Tveita Hanne Fredriksen Tlf Fax

4 INFORMASJON TIL DEG SOM ER MEGLER: REGLER FOR AVKLARING AV FORKJØPSRETT! 2 modeller for avklaring av forkjøpsrett Forkjøpsrett kan avklares ved at: 1. OBOS avklarer forkjøpsretten etter at bud er akseptert (fast pris) eller 2. OBOS forhåndsvarsles om at andelen kan skifte eier. Forkjøpsretten avklares parallelt med salgsprosessen. Noen viktige punkter/eiendomsmeglers plikter ved modell 1 og 2: o OBOS har i henhold til lov om borettslag, 4-15, 20 dager til å gjøre forkjøpsrett gjeldende. (her kalt modell 2) o Fristen reduseres til 5 hverdager dersom OBOS har mottatt et forhåndsvarsel mer enn 15 dager før melding om salg/ akseptert bud er mottatt. (her kalt modell 1) o Megler plikter å sette seg inn i de bestemmelser som gjelder for forkjøpsretten, samt informere interessenter om disse. o Megler må sørge for visning/at selger er tilgjengelig for visning. Ref lov om borettslag 4-19 om angrefrist for de som benytter forkjøpsrett. o Megler avholder kontraktsmøte med den forkjøpsberettigede, samt besørger tinglysing og oppgjør. o Fristen medlemmene har for å melde interesse for å kunne benytte forkjøp (meldefristen) vil være minimum 5 hverdager etter utlysning på o Megler må oversende kopi av kontrakten til OBOS Avdeling Forkjøp, snarest mulig etter kontraktsmøtet. o Forkjøpsberettiget medlem har bare plikt til å overta andelen og det som vanligvis følger med en bolighandel. Hvis kjøper skal overta innbo eller annet må dette prises særskilt. Vilkår for modell 1 forhåndsvarsling av forkjøpsretten: OBOS avdeling Forkjøp får skriftlig melding om at andelen kan skifte eier. Meldingen må inneholde opplysninger om hvilken bolig det gjelder (adresse, borettslag og leilighetsnummer), navn og telefonnummer til eier, visningstidspunkt, samt prisantydning. Melding til OBOS om å få avklart forkjøpsrett kan sendes til e-post forkjop@obos.no. Kun dette godkjennes som rett adressat. Dersom melding sendes til annen adresse i OBOS begynner ikke fristen å løpe før meldingen er mottatt av Avdeling Forkjøp. Så snart bud er akseptert må megler sende solgtmelding til Avdeling Forkjøp med pris, akseptdato, navn, fødselsnummer og telefonnummer på alle kjøpere, samt overtagelsesdato. Meldingen må også inneholde eventuelle andre avtalte vilkår. Aksepten må inneholde forbehold om avklaring av forkjøpsretten. Boligen må utlyses på nytt dersom det går mer enn 3 mnd fra forhåndsvarsel ble mottatt til salgsmelding blir mottatt av OBOS. Nye frister løper. Jf. brl Dersom boligen må utlyses på nytt, må forkjøpsberettigede medlemmer melde seg på nytt. Vilkår for modell 2 avklaring av forkjøpsrett til fast pris/ bud er akseptert: o For at 20 dagers fristen skal begynne å løpe må OBOS avdeling Forkjøp får skriftlig melding om salget. Dette gjøres til e-post forkjop@obos.no. Kun dette godkjennes som rett adressat. Dersom melding sendes til annen adresse i OBOS begynner ikke fristen å løpe før meldingen er mottatt av Avdeling Forkjøp. o Meldingen må inneholde opplysninger om hvilken bolig det gjelder (adresse, borettslag og leilighetsnummer), selgers navn og telefonnummer, informasjon om alle kjøperne (fullt navn, fødselsnummer, adresse og telefonnummer), dato for aksept, avtalt pris, og eventuelle andre vilkår, som overtakelse og betalingstid. I tillegg må oppgis eventuelle særlige forhold knyttet til boligens tilstand, eventuelle ansvarsfraskrivelser etc. Kopi av kjøpekontrakten skal sendes OBOS så snart den foreligger. Aksepten må inneholde forbehold om avklaring av forkjøpsretten.

5 Styregodkjenning Megler er ansvarlig for å sende søknad til styret i borettslaget om godkjenning av ny andelseier. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. lov om brl 4-5. Dersom forkjøpsretten blir benyttet sender OBOS søknad om godkjenning til borettslaget. Vilkår for medlemmers bruk av forkjøpsrett Meldeskjema fylles ut og sendes inn via Kun post adressert til OBOS Forkjøp, e-postadresse forkjop@obos.no godkjennes som rett adressat. Det er bindende å melde forkjøpsrett på fast pris. Medlemskapet i OBOS må være betalt innen meldefristen. Eventuell overføring av medlemskap må være gjennomført og betalt innen meldefristen. Ved bruk av OBOS medlemskapet til forkjøp suspenderes ansienniteten i 12 måneder. Den som får tilslaget på boligen i budrunden behøver ikke å ha sendt melding til OBOS innen meldefristen. For å kunne gjøre nytte av ansienniteten sin må imidlertid første bud være lagt inn hos megler før meldefristen. Øvrige medlemmer som vil benytte forkjøpsrett må ha sendt inn skriftlig melding til OBOS Avdeling Forkjøp innen fristen. Alle medlemmer bør oppfordres til å melde seg til OBOS. De forkjøpberettigede rangeres normalt slik at andelseiere i borettslaget (normalt rangert etter botid) går foran medlemmer i OBOS (rangert etter medlemskapets lengde). Den som benytter forkjøpsrett må selge eventuell eksisterende OBOS tilknyttet bolig. Denne kan som regel ikke overføres til ektefelle, foreldre, barn, etc. etter unntaksreglene. Interessenter må selv avgjøre om de vil delta i budrunden hos megler. Oversikt over gebyrer Type gebyr Beløp Betales av: Gebyr for å forhåndsvarsle forkjøpsretten 4 x R Kr 3440,- Selger/ kjøper Eierskiftegebyr 4 x R Kr 3440,- Selger Gebyr for å benytte forkjøpsrett 5 x R Kr 4300,- Kjøper, (forkjøpsberettiget) Megler krever inn gebyrer til OBOS. Alle våre gebyrer faktureres. Viktig om forhåndsvarsel: Gebyr for forhåndsvarsling av forkjøpsrett påløper ved innsending av forhåndsvarsel til Avd. Forkjøp. Faktura vil bli sendt til megler etter 30 dager, dersom boligen fortsatt er usolgt. Dersom fakturaen ikke betales til forfall, sendes det inkassovarsel til megler, med kopi til selger. Dersom du har spørsmål om våre rutiner ta gjerne kontakt med en av våre konsulenter i OBOS, Avdeling Forkjøp, tlf

6 Vår ref: Dato: SØKNAD OM GODKJENNING AV NY ANDELSEIER Leil.nr: Selskapsnr.: Selskapsnavn (borettslagets navn): Frydenberg Borettslag Ny andelseier: Medeier: Leilighetens adresse: Grensevn 9 F, 0571 OSLO Vi har formidlet salg av bolig i ovennevnte borettslag. Ovennevnte person(er) har kjøpt andel i borettslaget som gir bruksrett til nevnte leilighet. Vi har sendt separat melding til OBOS avdeling Forkjøp som håndterer forkjøpsretten for andelseierne i borettslaget og for forkjøpsberettigede OBOS-medlemmer. Dersom borettslaget ikke finner å kunne godkjenne kjøper som andelseier, må dette formidles til berørte parter innen 20 dager fra denne meldingen er mottatt. Jfr. 4-5 i Lov om borettslag. Dersom forkjøpsretten blir benyttet vil det komme ny melding om den nye kjøperen fra OBOS avdeling Forkjøp. Kjøpers nåværende adresse: Husstanden består av: Husdyr: Avtalt overtakelse: Kjøretøy: Telefon kjøper: E-post adresse: Svar på søknaden sendes til vår adresse: Med vennlig hilsen Kjøper(e) godkjennes av borettslagets styre. Oslo, den / 20 Borettslagets stempel og underskrift

7 Protokoll fra ordinær generalforsamling i Frydenberg Borettslag Dato Kl. 18:00. Møtested: OBOS. Tilstede var 19 andelseiere og 0 med fullmakt til sammen 19 stemmeberettigede. Fra forretningsfører møtte Morten Røstengen. Møtet ble åpnet av Eivind Fløystad. 1. Konstituering A) Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått Morten Røstengen Vedtak: Godkjent B) Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. Vedtak: Godkjent C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen Som referent ble Morten Røstengen foreslått, og til å underskrive protokollen Per Børmarken og Ane Dyring Iversen. Vedtak: Godkjent D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Godkjent 2. Årsberetning og årsregnskap for 2012 A) Årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2012 ble gjennomgått og foreslått godkjent. Vedtak: Godkjent B) Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapital. Vedtak: Godkjent 3. Godtgjørelser A) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr Vedtak: Godkjent

8 4. Innkomne forslag A) Endring av vedtektens punkt 3-2 (2) Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den Vedtak: Enstemmig vedtatt B) Forslag om å inngå avtale med OBOS om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) Generalforsamlingen i Frydenberg Borettslag borettslag vedtar å gjennomføre ordning om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld for hovedlånet på balkongprosjektet. Styret i borettslaget sørger for å inngå de nødvendige avtaler for å gjennomføre ordningen. Vedtak: Enstemmig vedatt

9 C) Bytte av dører Forslag fra Vegar Røsand: Det vedtas å skifte inngangsdører til leilighetene grunnet dårlig lydisolasjon. Styrets innstilling: Styret anbefaler ikke å bytte inngangsdører til alle leilighetene da de eksisterende dørene er av nyere dato (1996). Videre vil kostnadene ved et slikt tiltak føre til økt fellesgjeld og husleie. Andre prosjekter, som å male vinduer og få gjennomført evaluering av gårdens brannsikkerhet, anses som viktigere, og styret anbefaler derfor generalforsamlingen å ta hensyn til dette. Styrets innstilling er at man ikke vedtar forslaget. Vedtak: Forslaget falt mot 2 stemmer 5. Valg av tillitsvalgte A) Som leder for 1 år ble det foreslått Eivind Fløystad Vedtak: Godkjent B) Som styremedlemmer for 2 år ble foreslått Ruben Hop Martine Rieck Vedtak: Godkjent C) Som varamedlemmer for 1 år ble foreslått 1.Anne Marit Opseth 2.Olaf Jørgen Nilsen 3. Martin Eggen 4. Johan Sager Vedtak: Godkjent D. Som valgkomité for 1 år ble foreslått Per Børmarken Kristin Sliper Erik Knudsen Vedtak: Godkjent E) Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Eivind Fløystad Varadelegert Helle Holst Haugland Vedtak: Godkjent

10 Generalforsamlingen ble hevet kl 18:45. Protokollen godkjennes av undertegnede: Morten Røstengen /s/ Møteleder Per Børmarken /s/ Protokollvitne Morten Røstengen /s/ Referent Ane Dyring Iversen /s/ Protokollvitne Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Leder Eivind Toft Fløystad Nestleder Helle Holst Haugerud Styremedlem Jorunn-Marie Johnsen Styremedlem Ruben Hop Styremedlem Martine Rieck Oslo

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27 Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling i Frydenberg Borettslag Dato: kl. 18:00. Møtested : OBOS. Tilstede var 60 andelseiere og 8 med fullmakt til sammen 68 stemmeberettigede. Fra forretningsfører møtte Morten Røstengen. Møtet ble åpnet av Eivind Toft Fløystad 1 Konstituering A. Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått Morten Røstengen Vedtak : VALGT B. Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. Vedtak : GODKJENT C. Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen Som referent ble Morten Røstengen foreslått, og til å underskrive protokollen Kristin Sliper og Erik Knudsen Vedtak : VALGT D. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak : GODKJENT 2 Bygging av Balkonger Prosjektet ble presentert av styreleder og av Rodeo arkitekter. For fullstendig informasjon vises til innkallingen. Styret i Frydenberg borettslag har besluttet å gå inn for å gjennomføre balkongprosjektet slik det er presentert i forkant av generalforsamlingen, og med den kostnadsfordeling og det lånebehov som er presentert. Forslag til vedtak: 1. Det vedtas å gjennomføre rehabilitering og nyetablering av balkonger i Frydenberg borettslag iht. de presenterte planene og at kostnadene knyttet til prosjektet fordeles iht. den presenterte fordelingsnøkkelen.

28 2. Styret i Frydenberg borettslag gis fullmakt til å oppta lån til gjennomføring av prosjektet med inntil kr ,- Vedtak : 46 FOR STYRETS INNSTILLING. 20 MOT STYRETS INNSTILLING FORSLAGET VEDTATT MED 2/3 FLERTALL Generalforsamlingen ble hevet kl 20:00 Protokollen godkjennes av undertegnede Morten Røstengen/s/ Møteleder Kristin Sliper/s/ Protokollvitne Morten Røstengen/s/ Referent Erik Knudsen/s/ Protokollvitne

29 Vedtekter for Frydenberg borettslag org nr vedtatt på ordinær generalforsamling den 29. mai 2006 med endringer i ordinær generalforsamling 23. mai 2007 og 2 mai Innledende bestemmelser 1-1 Formål Frydenberg borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslagets har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir leid og som blir leid og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (5) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før. 1

30 (6) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Forkjøpsberettigede (1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget utpekt av OBOS forkjøpsrett. (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes 2

31 punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen 3-3 Behandlingsregler og frister (1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens 4-15 første ledd. (2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. (3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake. (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte. (5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget. 3-4 Rettsovergang til nærstående Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens Borett og overlating av bruk 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. 3

32 (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. (4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 4-2 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 4-3 Bygningsmessige arbeider 4

33 (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. Flaggstenger, skilter, blomsterkasser og lignende må heller ikke settes opp uten styrets godkjennelse. Under vinduer er det ikke tillatt å sette opp blomsterkasser. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brannog eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. 5

34 (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Vedlikeholdsplikten omfatter også vedlikehold av dørtelefon, brannvarslere og brannslukkere. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 5-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. 2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens

35 (2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 6-2 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 7-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 7-2 Pålegg om salg (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. (2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget. 7-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 8. Styret og dets vedtak 7

36 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av 1 styreleder og minst 2 og høyst 4 andre medlemmer med like mange varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder er 1 år og de andre medlemmene to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. Et styremedlem kan fjernes før utløpet av funksjonstiden etter vedtak av generalforsamlingen med simpelt flertall. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. (4) Styret oppfordres til å regelmessig informere beboere om saker fra styremøter og lignende, via oppslag i de enkelte oppganger og/eller på borettslagets nettside. 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8

37 8-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. 9. Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd. 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 9-5 Møterett Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, - taleog stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg. 9

38 9-6 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-7 Stemmerett og fullmakt Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier. 9-8 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt. (3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens 5-22 og Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget. 10

39 11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens 7-12: - vilkår for å være andelseier i borettslaget - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato. 11

40 HUSORDENSREGLER FOR FRYDENBERG BORETTSLAG Vedtatt på generalforsamling den 27. Mai 2002 med endring i generalforsamling Frydenberg borettslag er et andelslag, hvor andelseierne i fellesskap ikke OBOS eier blokkene. Andelseierne er i fellesskap ansvarlig for at eiendommene holdes i god stand, og borettslagets omdømme er det beste. 2. Hver enkelt andelseier med familie er ansvarlig for at bestemmelsene i husorden blir fulgt. Husordenen inneholder ikke bare plikter vær oppmerksom på at den skal sikre beboerne orden, ro og hygge i hjemmene. 3. Alminnelig ordensregler 4. Ingen må sette fra seg barnevogner, sykler, ski eller lignende i oppganger, eller på noen måte blokkere brannbalkonger. 5. Heller ikke må det settes kjøretøy eller lignende på gårdsplass eller veier. 6. Balkonger og vinduer må ikke brukes til lufting av tøy eller sengeklær. Risting av tøy på balkonger, i trappeganger, eller ut av vinduet er forbudt. 7. Flaggstenger, markiser, skilter, blomsterkasser og lignende må ikke settes opp uten styrets godkjennelse. Under vinduer er det ikke tillatt å sette opp blomsterkasser. 8. Dører til loft og kjeller skal alltid være låst. Dette gjelder også hovedinngangene. 9. Husk å slukke lyset etter deg når du har oppholdt deg i kjeller eller på loft. 10. Regler om ro i leiligheter 11. Det skal være ro i leilighetene fra klokken til Musikkøvelser, banking og boring kan bare skje i tidsrommet klokken til på hverdager. 12. Søn- og helligdager skal det være ro i leilighetene.

41 13. Dyrehold 14. Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt i Frydenberg borettslag. Dersom naboene gir tillatelse og gode grunner ikke taler mot det, kan det gis tillatelse til å holde hund eller katt etter skriftlig søknad. Hundeeier forplikter seg til å holde dyret i bånd på borettslagets eiendom, må undertegne avtale om hundehold med borettslaget, og plikter å rette seg etter de offentlige vedtekter for hundehold også på borettslagets område. Hund-/katteeier er ansvarlig for skader og ulemper dyret medfører for eiendom og personer. Berettigede klager på dyreholdet kan medføre plikt til å fjerne dyret/ dyrene. Konfr. Husleiekontrakten. 15. Søppel og renhold 16. Søppelskurene skal kun brukes til husholdningsavfall og papir/ papp. 17. Ved oppussing av leiligheter eller rydding av kjeller/ loft skal ikke dette avfallet kastes i disse skurene. Beboere plikter selv å kvitte seg med avfallet, eller høre med vaktmester om muligheten for en container. Borettslaget eier også en tilhenger som beboere står fritt til å disponere etter behov. 18. Borettslaget har engasjert et eget firma som tar seg av trappevask. Alle oppgangene blir vasket en gang i uken. 19. Vaskerier og tørkeplasser/ tørkeloft 20. Det er slått opp regler for bruk av felles vaskerier i vaskeriene. 21. Vasketiden er delt inn i følgende økter Hverdager/lørdager: Søndag: Det er i tillegg tillatt å bruke fellesvaskeriet til vasking av klær på 17. mai, juleaften og 1. juledag. Strømmen kuttes kl Tørkeplassene skal ikke brukes søn- og helligdager, 1.- og 17. mai. Tøy må ikke bankes eller henges opp utendørs etter klokken før søn- og helligdager til neste morgen. Retten til bruk av tørkeplassene følger vaskeritidene. 22. Våtrom Dersom det ikke er lagt godkjent membran må det ikke dusjes direkte på baderomsgulv. Sluk og grenrør må rengjøres hvert år.

42 23. Framleie 24. Framleie må godkjennes av styret. Utleier har fullt og helt ansvaret for at lleietager til en hver tid følger regler gitt av borettslaget og står dermed ansvarlig for eventuelle overtredelser. 25. Meldinger og henvendelser 26. Meldinger fra borettslagets styre eller OBOS til andelseierne ved rundskriv eller oppslag skal gjelde på samme vis som husordensreglene. Henvendelser angående husordensreglene skal skje skriftlig og kan legges i postkassen hos vaktmester. 27. Husleiekontrakten 28. Det vises for øvrig til leiekontrakten som inneholder bestemmelser om plikter og ansvar, og det vises særlig til kontraktens bestemmelser om husleieinnbetaling og fremleie.

43 INFORMASJON TIL DEG SOM ER MEGLER: REGLER FOR AVKLARING AV FORKJØPSRETT! Ny lov om borettslag av trådte i kraft Det er to modeller for avklaring. 2 modeller for avklaring av forkjøpsrett Forkjøpsrett kan avklares ved at: 1. OBOS avklarer forkjøpsretten etter at bud er akseptert eller 2. OBOS forhåndsvarsles om at andelen kan skifte eier. Forkjøpsretten avklares parallelt med salgsprosessen. Avklaring ved forhåndsvarsel er gebyrbelagt. Se vilkår 2. De viktigste endringene i forhold til gammel lov: o Fristen på 30 dager for boligbyggelaget er redusert til 20 dager. o Fristen reduseres til 5 hverdager dersom OBOS har mottatt et forhåndsvarsel mer enn 15 dager før melding om salg/ akseptert bud er mottatt. o Boligen blir annonsert en gang og kunngjøres ikke pånytt dersom den selges under prisantydning. o Boligen må kunngjøres pånytt dersom det går mer enn 3 mnd fra forhåndsvarsel ble mottatt til salgsmelding blir mottatt av OBOS. o Selger må betale et gebyr for forhåndsvarsling av forkjøpsrett på p. t. 4 X R, kr 3440, -. Dette gebyret tilbakebetales dersom forkjøpsretten blir benyttet. o Selger må betale eierskiftegebyret på 4 x R. Nedenfor følger en oversikt over prosessen i forbindelse med avklaring av forkjøpsrett etter de to modellene. Vilkår for modell 1 avklaring av forkjøpsrett til fast pris/ bud er akseptert: o OBOS avdeling Forkjøp får skriftlig melding om salget til den for formålet oppgitte adresse. Melding til OBOS om å få avklart forkjøpsrett kan sendes til faksnr Alternativt kan e-post adresse: forkjop@obos.no brukes. Kun disse adresser godkjennes som rett adressat. Dersom melding sendes til en annen adresse i OBOS begynner ikke fristen å løpe før meldingen er mottatt av avdeling Forkjøp. o Meldingen må inneholde opplysninger om boligen (adresse, borettslag og bolignr), selgers navn og tlf nr, kjøpers navn, telefonnr, f. nr og adresse, avtalt pris, herunder avtalt forskudd, og eventuelle andre vilkår som overtakelse og betalingstid. I tillegg må oppgis eventuelle særlige forhold knyttet til boligens tilstand, eventuelle ansvarsfraskrivelser etc. Kopi av kjøpekontrakten skal sendes OBOS så snart den foreligger. o Dersom det er mer enn en kjøper må OBOS få oppgitt riktig antall kjøpere samt navn og fødselsnr på disse. o OBOS har i henhold til lov om borettslag, 4-15, 20 dager til å gjøre forkjøpsrett gjeldende. o Selger må være tilgjengelig for visning av boligen, eventuelt må nøkler sendes OBOS snarest mulig og innen annonsert visning. Ref brl 4-19 om angrefrist. o Fristen som blir satt for medlemmene (meldefristen) vil være minimum 5 hverdager etter utlysning. Side 1 av 3. c:\winnt\apsdoc\nettemp\2200\$asqk meglerinfo.doc

44 Vilkår for modell 2 forhåndsvarsling av forkjøpsretten: OBOS avdeling Forkjøp får skriftlig melding om at andelen kan skifte eier. Meldingen må inneholde opplysninger om boligen (adresse, borettslag og bolignr), navn og tlf nr til eier, samt prisantydning/ takst. Gebyr for å få avklart forkjøpsrett med forhåndsvarsel er iht. lov om borettslag inntil 5 X R. Vårt gebyr er for tiden 4 x R, kr 3440,-. Gebyret kreves inn av megler og betales etterskuddsvis. Faktura blir tilsendt. Melding til OBOS om å få avklart forkjøpsrett kan sendes til faksnr Alternativt kan e-post adresse: forkjop@obos.no brukes. Kun disse adresser godkjennes som rett adressat. Dersom melding sendes til en annen adresse i OBOS begynner ikke fristen å løpe før meldingen er mottatt av avdeling Forkjøp. Selger må være tilgjengelig for visning av boligen, eventuelt må nøkler oversendes OBOS Forkjøp snares mulig og innen annonsert visning. Ref brl 4-19 om angrefrist. OBOS stiller med egen visningsvert så langt det lar seg gjøre. Fristen for OBOS til å gjøre forkjøpsretten gjeldende er i henhold til lov om borettslag, 4-15, fem hverdager dersom OBOS har mottatt et forhåndsvarsel minst 15 dager før melding om salg blir mottatt (heretter kalt salgsmelding). Eksempel: OBOS mottar forhåndsvarsel den Salgsmelding mottas av OBOS Forkjøp etter den OBOS har 5 hverdager til å avklare forkjøpsretten. Dersom salgsmelding mottas før den har OBOS 20 dager på å avklare forkjøpsretten. Meldefristen for medlemmene vil være minimum 5 hverdager fra utlysning i Aftenposten. Eiendomsmeglers plikter ved modell 1 og 2 Megler må informere sine kunder om at det er forkjøpsrett for borettslagets andelseiere og boligbyggelagets medlemmer. Megler må sørge for at selger er tilgjengelig for visning, alternativt sørge for at nøkler blir oversendt OBOS. Ref lov om borettslag 4-19 om angrefrist for de som benytter forkjøpsrett. Gi informasjon til medlemmer om at de må melde seg til OBOS, dersom de ønsker å benytte forkjøpsretten. Sette seg inn i de regler som gjelder for forkjøpsrett samt informere interessenter om disse. Sende eierskiftemelding med pris, akseptdato, navn, telefonnr og f. nr. på kjøper samt overtakelsesdato så snart bud er akseptert. Meldingen må også inneholde eventuelle andre avtalte vilkår. Aksepten må inneholde forbehold om avklaring av forkjøpsrett. Avholde kontraktsmøte med den forkjøpberettigede og ordne med oppgjør. Oversende selgers nye adresse så snart denne foreligger. Oversende kopi av kontrakten til OBOS Avdeling Forkjøp snarest mulig etter kontraktsmøtet. Kreve inn gebyr til OBOS. Eierskiftegebyret betales av selger og er på 4 x R, p.t. kr 3440,-. Forhåndsvarselgebyr kr 3440,-. Dersom forkjøpsretten blir benyttet skal kjøper i tillegg betale 5 x R, kr 4300,-. Alle våre gebyrer faktureres. Faktura videresendes din oppgjørsmedarbeider. Tinglysing av hjemmelsdokument og pant sendes til Grunnboka, Statens Kartverk. Gebyr for dette er p.t. 0,5 R. For mer informasjon se under borettslag. Side 2 av 3. c:\winnt\apsdoc\nettemp\2200\$asqk meglerinfo.doc

45 Styregodkjenning Når bud er akseptert er megler ansvarlig for å sende søknad om godkjenning av den nye andelseieren til borettslaget. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref ny lov om brl 4-5. Dersom forkjøpsretten blir benyttet vil OBOS, på vegne av den forkjøpberettigede, sende søknaden til styret i borettslaget. Vilkår for medlemmers bruk av forkjøpsrett Meldeskjema sendes OBOS avdeling Forkjøp. Kun post adressert til OBOS Forkjøp eller telefaks nr samt følgende e-post adresse godkjennes som rett adressat: forkjop@obos.no. Det er bindende å melde forkjøpsrett på fast pris. Fristen er minimum 5 hverdager etter utlysning i Aftenposten/ Internett. Våre annonsedager er tirsdag og torsdag. Medlemskapet i OBOS må være betalt innen meldefristen. Eventuell overføring av medlemskap må være gjennomført og betalt innen meldefristen. Ved bruk av OBOS-medlemskapet til forkjøp suspenderes ansienniteten i 12 måneder. Den som får tilslaget på boligen i budrunden behøver ikke å ha sendt melding til OBOS innen meldefristen. For å kunne gjøre nytte av ansienniteten sin må imidlertid første bud være lagt inn hos megler før meldefristen. Øvrige medlemmer som vil benyttet forkjøpsrett må ha levert/ fakset skriftlig melding til OBOS Avdeling Forkjøp innen fristen. Alle medlemmer bør oppfordres til å melde seg til OBOS. De forkjøpberettigede rangeres normalt slik at andelseiere i borettslaget (normalt rangert etter botid) går foran medlemmer i OBOS (rangert etter medlemskapets lengde). Boligen må kunngjøres pånytt dersom det går mer enn 3 mnd fra forhåndsvarsel ble mottatt til salgsmelding blir mottatt av OBOS. Nye frister løper. Jf. brl Forblir boligen usolgt så lenge at boligen må kunngjøres på nytt for medlemmene (3 mnd) må forkjøpberettigede medlemmer melde seg på nytt. Den som benytter forkjøpsrett må selge eventuell eksisterende OBOS-tilknyttet bolig. Denne kan ikke overføres til ektefelle, foreldre, barn etc etter unntaksreglene. Forkjøpsberettiget medlem har bare plikt til å overta andelen og det som vanligvis følger med en bolighandel. Hvis kjøper skal overta innbo eller annet bør dette prises særskilt. Interessenter må selv avgjøre om de vil delta i budrunden hos megler. Oversikt over gebyrer Type gebyr Beløp Betales av: Gebyr for å forhåndsvarsle forkjøpsretten 4 x R Kr 3440,- Selger Eierskiftegebyr 4 x R Kr 3440,- Selger Gebyr for å benytte forkjøpsrett 5 x R Kr 4300,- Kjøper, (forkjøpsberettiget) Alle våre gebyrer faktureres. Dersom du har spørsmål om våre rutiner ta gjerne kontakt med en av våre konsulenter i Avdeling Forkjøp, tlf Side 3 av 3. c:\winnt\apsdoc\nettemp\2200\$asqk meglerinfo.doc

46 Vår ref: Dato: SØKNAD OM GODKJENNING AV NY ANDELSEIER Bolig.nr: Selskapsnr.: Selskapsnavn (borettslagets navn): Ny andelseier: Medeier: Leilighetens adresse Vi har formidlet salg av bolig i dette borettslaget. Ovennevnte person har kjøpt andel i borettslaget med borett til nevnte bolig. Vi har sendt separat melding til OBOS Avdeling Forkjøp som håndterer forkjøpsretten for andelseierne i borettslaget og forkjøpsberettigede medlemmer. Dersom forkjøpsretten blir benyttet vil det komme ny melding om den nye kjøperen fra OBOS Avdeling Forkjøp. Dersom borettslaget ikke finner å kunne godkjenne kjøperen som eier, må dette formidles til berørte parter innen 20 dager fra denne meldingen er mottatt. Jfr. Pgf. 4-5 i Lov om borettslag. Kjøpers nåværende adresse: Husstanden består av: Husdyr: Avtalt overtakelse: Kjøretøy: Telefon kjøper: Svar på søknaden sendes til vår adresse: Med vennlig hilsen Kjøper godkjennes av borettslagets styre. Godkjenning er gitt under forutsetning av at andelseier respekterer borettslagets panterett i adkomstdokumentene. Oslo, den / 20 Borettslagets stempel og underskrift

47 Adresse Grenseveien 9 F Postnr 0571 Sted oslo Leilighetsnr. 165 Gnr. 226 Bnr. 19 Seksjonsnr. Festenr. Bygn. nr. Bolignr. Merkenr. A Dato Eier Innmeldt av Harald Jacobsen OBOS Prosjekt AS v/ Joakim Larsen Energiattesten er bekreftet og offisiell. Bygningens identitet og eierforhold er ikke bekreftet fra Matrikkelen Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter. Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme. Om bakgrunnen for beregningene, se Målt energibruk Brukeren har valgt å ikke oppgi målt energibruk.

48 Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet energibehov og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom: deler av boligen ikke er i bruk, færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller den ikke brukes hele året. Gode energivaner Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke. Energimerket kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen. Eksperten har ikke angitt tips til brukervaner Mulige forbedringer for boligens energistandard Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette er tiltak som kan gi boligen et bedre energimerke. Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme. Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av boligen eller utskifting av utstyr. Eksperten har ikke foreslått forbedringstiltak Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere. Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav til godt inneklima og forebygging av fuktskader og andre byggskader. For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se eller ring Enova svarer på tlf

49 Boligdata som er grunnlag for energimerket Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske stan- dardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for. Bygningskategori: BOLIGBLOKKER Bygningstype: LEILIGHET Byggeår: 1936 BRA: 60,0 Programvare: Denne attesten er utstedt basert på opplasting av beregninger utført med programmet SIMIEN For oversikt over bygnings-/beregnings-data, se vedlegg 1

50 Om grunnlaget for energiattesten Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes ved å gå inn på og logge inn via MinID/Altinn. Dette forutsetter at du er registrert som eier av denne boligen i matrikkelen, eller har fått delegert tillatelse til å gå inn på energiattesten. For å se detaljer må du velge "Gjenbruk" av aktuell attest under Offisielle energiattester i skjermbildet "Adresse". Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Eier kan når som helst lage en ny energiattest. Om energimerkeordningen Norges vassdrags- og energidirektorat er ansvarlig for attesten, energimerkeordningen eller gjennomføring energimerkeordningen. Energimerket beregnes av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. rettes til Enova svarer på tlf , eller For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske svarer@enova.no standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene Plikten til energimerking er beskrevet i for energikarakteren baserer seg på NS 3031 energimerkeforskriften, vedtatt desember ( og sist endret i januar NVE samarbeider med Enova om rådgivning knyttet til energimerkeordningen. Spørsmål om energi- Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på

51 Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1) Adresse: Grenseveien 9 F Gnr: 226 Postnr/Sted: 0571 oslo Bnr: 19 Leilighetsnummer: 165 Seksjonsnr: Bolignr: Festenr: Dato: :41:09 Bygnnr: Energimerkenummer: A Ansvarlig for energiattesten: Harald Jacobsen Energimerking er utført av: OBOS Prosjekt AS v/ Joakim Larsen Enhet Inngangsverdi Dato for måling av lekkasjetall (en forutsetning for å kunne få karakter A) Eventuell varmekilde for varmepumpe og fordeling Henvisning til dokumentasjon for inndata eller begrunnelse for avvik fra normative tillegg til NS 3031 eller andre forhold vedr. beregningene. Bygningskategori BOLIGBLOKKER Bygningskategori-Id (NVE-Id) 2 Bygningstype LEILIGHET Byggeår 1936 Areal yttervegger 17 m² Areal tak 0 m² Areal gulv 60 m² Areal vinduer, dører og glassfelt 13 m² Oppvarmet BRA 60 m² Totalt BRA 60 m² Oppvarmet luftvolum 138 m³ U-verdi for yttervegger 1,40 W/(m² K) U-verdi for tak 0,00 W/(m² K) U-verdi for gulv 1,50 W/(m² K) U-verdi for vinduer, dører og glassfelt 2,29 W/(m² K) Arealandel for vinduer, dører og glassfelt 22,3 % Normalisert kuldebroverdi 0,06 W/(m² K) Normalisert varmekapasitet 208,6 Wh/(m² K) Lekkasjetall 1,50 1/h Temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner 0 % Estimert årsgjennomsnittlig temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner pga. 0 % frostsikring Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder i driftstiden 2,50 kw/(m³/s) Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder utenfor driftstiden 2,50 kw/(m³/s) Gjennomsnittlig spesifikk ventilasjonsluftmengde i driftstiden 1,8 m³/(m² h) Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for oppvarmingssystemet 84 % Installert effekt for romoppvarming og ventilasjonsvarme (varmebatteri) 50 W/m² Settpunkt-temperatur for oppvarming i driftstiden 21,0 C Årsgjennomsnittlig kjølefaktor for kjølesystemet 250 % Settpunkt-temperatur for kjøling 22,0 C

52 Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten Installert effekt for romkjøling og ventilasjonskjøling Spesifikk pumpeeffekt oppvarming (SPP) Driftstider, antall timer i døgn med drift Driftstid ventilasjon Driftstid oppvarming Driftstid kjøling Driftstid lys Driftstid utstyr Driftstid varmtvann Driftstid personer 0 W/m² 0,50 kw/(l/s) 24 h 16 h 24 h 16 h 16 h 16 h 24 h Spesifikt effektbehov for belysning i driftstiden 1,95 W/m² Spesifikt varmetilskudd fra belysning i driftstiden 1,95 W/m² Spesifikt effektbehov for utstyr i driftstiden 3,00 W/m² Spesifikt varmetilskudd fra utstyr i driftstiden 1,80 W/m² Spesifikt effektbehov for varmtvann i driftstiden 5,10 W/m² Spesifikt varmetilskudd fra varmtvann i driftstiden 0,00 W/m² Spesifikt varmetilskudd fra personer i driftstiden 1,50 W/m² Total solfaktor for vindu og solskjerming (Ø/S/V/N) 0,48 Gjennomsnittlig karmfaktor 0,17 Solskjermingsfaktor pga. horisont, nærliggende bygninger, vegetasjon og 0,87 eventuelle bygningsutspring Oppvarmingssystem(er) Fjernvarme; Varmefordelingssystem Vannbåren oppvarming; Manuell eller automatisk solskjerming MANUELL Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert elektrisitet Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som 0,00 dekkes av elektrisk varmesystem (er) Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som 0,00 dekkes av varmepumpe Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som 0,00 dekkes av solfangeranlegg Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av 0,00 elektrisk varmsystem(er) Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av 0,00 elektrisk varmepumpe Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av 0,00 solfangeranlegg Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for elektrisk varmesystem 0,90 Årsgjennomsnittlig effektfaktor for varmepumpeanlegg 2,10 Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for termisk solfangeranlegg (termisk) 9,00 Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert olje

53 Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som 0,00 dekkes av et oljebasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et 0,00 oljebasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det oljebaserte varmesystem. 0,73 Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert gass Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som 0,000 dekkes av et gassbasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et 0,00 gassbasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det gassbaserte varmesystemet. 0,85 Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert fjernvarme Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av dekkes av et fjernvarmebasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det fjernvarmebaserte varmesystemet. Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert biobrensel Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av biobrenselbasert varmesystem Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av dekkes av et biobrenselbasert varmesystem Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det biobrenselbasert varmesystemet. Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert annen energivare Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmesystem basert på andre energivarer Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av dekkes av et varmesystem basert på andre energivarer Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for varmesystem for andre energibærere 1,000 1,00 0,84 0,00 0,00 0,77 0,00 0,00 0,98 Klimastasjon / kilde Oslo (MeteoNorm) Dato for beregning Beregningsprogram Navn programvare SIMIEN Versjon 5,019 Produsent / leverandør ProgramByggerne Beskrivelse: Månedsberegning / timesberegning / dynamisk Dynamisk timesberegning Energirådgiver Firma Navn person OBOS Prosjekt AS Joakim Larsen

54 Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten Beregningsresultater som er input til attestgenerator i EMS Beregnet levert energi ved normalisert klima Beregnet spesifikk levert energi ved normalisert klima Beregnet levert energi til oppvarming og varmtvann ved normalisert klima Beregnet spesifikk levert energi ved lokalt klima Beregnet levert energi ved lokalt klima Målt energibruk (levert energi) pr. år, gjennomsnitt for siste tre år. Elektrisitet Olje Gass Fjernvarme Biobrensel Annen energivare Totalt kwh/år 392,0 kwh/(m² år) kwh/år 392,5 kwh/(m² år) kwh/år 0 kwh/år 0 liter/år 0,0 Sm³/år 0 kwh/år 0 kg/år 0 kwh/år 0 kwh/år Beregnet levert energi ved normalklima Elektrisitet Olje Gass Fjernvarme Biobrensel Annen energivare Totalt 2417 kwh/år 0 kwh/år 0 kwh/år kwh/år 0 kwh/år 0 kwh/år kwh/år Sum andel elektrisitet, olje og gass 30 %

55 1 Frydenberg Borettslag Til beboerne i Frydenberg Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

56 2 Frydenberg Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Frydenberg Borettslag avholdes Torsdag 2 Mai 2013 kl hos OBOS, Hammersborg Torg 1. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Endring av vedtektene punkt 3-2(2) B) IN-ordning på balkonglån C) Skifte dører Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Frydenberg Borettslag Eivind Toft Fløystad Helle Holst Haugerud Martin Smestad Hansen Jorunn-Marie Johnsen Johan Sager

57 3 Frydenberg Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Eivind Toft Fløystad Grenseveien 9 C Nestleder Helle Holst Haugerud Grenseveien 9 B Styremedlem Martin Smestad Hansen Grenseveien 11 E Styremedlem Jorunn-Marie Johnsen Grenseveien 11 D Styremedlem Johan Sager Grenseveien 11 D Varamedlem Ellen Arnesen Grenseveien 9 D Varamedlem Olaf Jørgen Nilsen Grenseveien 9 A Varamedlem Anne Marit Opseth Grenseveien 9 D Varamedlem Kristin Sliper Grenseveien 9 D Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Eivind Toft Fløystad Varadelegert Martin Smestad Hansen Grenseveien 9 C Grenseveien 11 E Valgkomiteen Per Børmarken Erik Knudsen Taran Nordsveen Grenseveien 9 B Grenseveien 11 F Grenseveien 11 F Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 148 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune og har adresse: Grensevn 9 A-11 F Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på 7857 m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: ,20 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

58 4 Frydenberg Borettslag Borettslaget har 2 ansatte. Det har ikke vært ulykker i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styrets arbeid Siden forrige ordinære generalforsamling har det vært avholdt 14 ordinære styremøter og flere arbeidsmøter i forbindelse med balkongprosjektet. Ansettelse av ny vaktmester Vaktmester Øivind Iversen sa opp sin stilling i august Styret har, etter flere intervjuer, ansatt en ny vaktmester. Fredrik Davidsen hadde sin første arbeidsdag som vaktmester i borettslaget 7.november Styret er meget fornøyde med arbeidet Fredrik gjør for borettslaget. Dugnad Dugnad ble avholdt 7.mai Beboerne oppgraderte uteanlegget og malte murveggene ved sittegruppene mellom blokkene. Etter å ha jobbet hadde vi en veldig hyggelig sammenkomst i hagen med god mat og drikke. Styret sier tusen takk for innsatsen, og håper flere vil være med å bidra denne våren. Grøntarealer Det forrige styret besluttet, på bakgrunn av vurdering foretatt av gartner fra OBOS prosjekt, samt ønske fra beboere, å felle trærne i hagen foran nr.9. Fellingen ble utsatt til tidlig sommer 2012 slik at hekkende fugler i trærne skulle få gjøre seg ferdig først. Etter råd fra trefeller ble noen trær mellom blokkene også felt. Dette måtte gjøres ettersom de var syke, og tyngre greiner stod i fare for å ramle ned. Hekken bak nr. 11 måtte også klippes helt ned til bakken da den hadde vokst seg utover fortauet på Grenseveien, og ikke gikk an å få i ordentlig stand etter flere sesonger uten tilstrekkelig vedlikehold. Denne hekkeplanten anses som robust og man antar at den vil vokse opp igjen de neste par sesongene. Grøntarealet bærer til en viss grad preg av et etterslep i vedlikeholdet, noe som ikke har blitt bedre i løpet av 2012, hvor borettslaget har vært uten fast ansatt vaktmester i fem av årets måneder. Vaktmester ivaretar snømåking de dagene han arbeider. De resterende dagene er det styret som utfører arbeidet på frivillig basis. Dette gjør styret for å holde kostnadene nede, og vi håper at beboere har forståelse for at det enkelte dager er utfordringer knyttet til dette. Hagegruppe Styret har i informasjonsskriv i januar 2013 oppfordret beboere til å ta kontakt dersom de ønsker å være med i en eventuell hagegruppe. Borettslaget har hatt dette før, og styret er positive til at borettslaget igjen får en slik hagegruppe.

59 5 Frydenberg Borettslag Avfallshåndtering I juni 2012 ble det innført avfallssortering for området borettslaget ligger i. Styret har hengt opp informasjon om dette på oppslagstavlene i hver oppgang samt på søppelskurene. Styret oppfordrer alle beboere til å fortsette å sortere etter de nye retningslinjene. Det har vært til dels store mengder avfall utenfor søppeldunkene. Videre er det et problem at pappesker ikke brettes flate før de kastes, slik at dunkene fylles opp og ikke kan benyttes av andre beboere. Vaktmester bruker unødig mye tid på å rydde opp dette på bekostning av andre oppgaver for fellesskapet. Vaskeriet Etter store problemer i vaskeriet det siste året, og spesielt i sommermånedene, ble det i slutten av august kjøpt inn to nye vaskemaskiner og èn ny tørketrommel. Etter installasjon av nye maskiner har vi hatt betydelig mer stabil drift, samt lavere kostnader. Det ble også hengt opp nytt vaskerireglement, og styret oppfordrer alle brukere til å følge dette. Informasjonsskriv Styret ønsker å nå beboere oftere og på flere arenaer, og startet i november å gi ut et informasjonsskriv på alle beboeres dørmatter. Vi ønsker at dette skal gis ut 3-4 ganger i året. I dette skrivet vil det informeres om aktuelle saker og borettslagets drift. Det første informasjonsskrivet ble gitt ut i november 2012, og i januar 2013 kom nummer to. Bredbånd Flere beboere har opplevd problemer med tregt bredbånd. Get har etter gjentatte henvendelser og først å ha benektet at det eksisterte feil, funnet årsaken til problemet og jobbet med å løse dette. Styret har kontaktet Homenet for alternativt tilbud på bredbånd, og avventer tilbakemelding på dette. Julegrantenning 1.søndag i advent, 2.desember, ble juletreet tent til juletoner fra Sofienberg Musikkorps. Det ble servert førjulskos til beboerne som hadde møtt opp. Styret takker for en hyggelig sammenkomst! Vedlikehold, rehabilitering og HMS HMS Dokumentasjon Vaktmester går ukentlige HMS-runder hvor rømningsveier, brannslukkere mm. kontrolleres. Han har i samarbeid med styret utviklet en enkel rapportering av HMSkontroll som ivaretar borettslagets behov. Denne utføres ukentlig av vaktmester. Kontroll av pulverapparater i fellesområdene Presto kontrollerte pulverapparatene i fellesområdene , og nødvendige utskiftninger ble gjort i den forbindelse.

60 6 Frydenberg Borettslag Utdeling av batterier til røykvarslere Styret kjøper inn og deler årlig ut batterier til røykvarslere for at beboere skal bytte disse regelmessig. Dette ble gjort i desember Styret delte i den forbindelse ut informasjonsskriv hvor det gikk frem hvordan man skulle kontrollere egne pulverapparater, samt en kopi av branninstruksen. Styret har hengt opp signaturlister på oppslagstavlene i hver oppgang, og bedt beboere underskrive på at batterier er skiftet, testet og at røykvarsleren høres i alle rom, samt at de har utført egenkontroll av pulverapparatet og funnet det tilfredsstillende i henhold til punktene i utdelt informasjonsskriv. Styret har gjennomført dør-til-dør runder for å hente inn manglende signaturer. Brannteknisk vurdering Vaktmester har oppdaget feil på branndører. Styret ønsket derfor en brannteknisk vurdering av disse. Denne ble utført av Rambøll i februar Anbefalingen er å skifte dører til kjeller, samt gjennomføre en helhetlig brannteknisk vurdering av bygningene. Rapport vinduer I forbindelse med balkongprosjektet ble det fra beboere etterspurt om det ville komme andre store vedlikeholdsprosjekter i borettslaget. Styret ønsket på bakgrunn av dette en befaring av vinduene for å vurdere kostnader og tidsperspektiv for vedlikehold av disse, og har fått dette utført av Sivilingeniør Knut Kløve AS i februar På bakgrunn av denne har styret vedtatt at vinduene skal males. Styret innhenter ytterligere informasjon, blant annet fra vindusprodusent, for å vurdere andre vedlikeholdstiltak. Borettslagets hjemmeside og Facebookside har generell informasjon om borettslaget som har blitt oppdatert gjennom året. Ved spesielle hendelser har det blitt informert via borettslagets Facebookside. Balkongprosjekt Balkongprosjektet har vært den klart mest omfattende og tidkrevende oppgaven styret har hatt i Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling og i etterkant av denne har det vært ytterligere avklaringer og arbeid med prosjektet, som ledet frem til ny ekstraordinær generalforsamling I forkant av denne ble det utenfor vaskeriet hengt opp tegninger og leilighetsoversikt som viste hvilken leilighet som eventuelt skulle få hvilken type balkong og et kostnadsestimat for dette. Representanter fra styret var tilgjengelig på vaktmesterkontoret for å svare på spørsmål to kvelder før generalforsamlingen 26.februar På ekstraordinær generalforsamling ble styrets innstilling vedtatt med 2/3 flertall. Styret viderefører arbeidet med å realisere prosjektet.

61 7 Frydenberg Borettslag Planer fremover Videreføre balkongprosjektet Utrede brannsikkerhet Vurdere ny avtale for bredbånd Ta igjen etterslep på vedlikehold av grøntareal. Forlenge dørene på søppelskurene slik at det ikke lenger er mulig å hive søppelposer inn i skurene uten å åpne dørene. Rens og mulig utbedring av takrenner. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %.

62 8 Frydenberg Borettslag Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med kr Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Terra Boligkreditt til en flytende rentesats 3.75 % pr For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Det er ingen endring i forretningsførerhonoraret for 2013 Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Ordinær drift i 2013 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Balkongprosjektet er ikke tatt hensyn til i det ordinære budsjettet. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Frydenberg Borettslag Eivind Toft Fløystad/s/ Helle Holst Haugerud/s/ Martin Smestad Hansen/s/ Jorunn-Marie Johnsen/s/ Johan Sager/s/

63 Til generalforsamlingen i Frydenberg Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Frydenberg Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. PricewaterhouseCoopers AS, Org.no.: MVA, Medlem av Den norske Revisorforening

64 Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Frydenberg Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 19. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor