Detaljregulering for Torolv Kveldulvsons gate 47 og 49. Planomtale Solem Arkitektur AS,

Transkript

1 Detaljregulering for Torolv Kveldulvsons gate 47 og 49 i Alstahaug kommune., Bakgrunn / målsetjing Planforslaget er utarbeida av på vegne av TKG 47 AS, Sandnessjøen, som ønske å legge til rette for hotellformål i Torolv Kveldulvsons gate 47 og hotellformål / parkeringsareal / bustadformål i Torolv Kveldulvsons gate 49. Formålet er i hovudsak samsvar med dagens områderegulering, men det er behov for reguleringsendring vesentleg på grunn av endra byggehøgde. I tillegg er teke med felles tilkomst frå Havnegata og regulering av forretningsareal i tilknytning til Torolv Kveldulvsons gate 53. Overordna føringar I fylkesplan for Nordland er gitt visjon om å vera vekstfylket som grip sjansen som byr seg. Opplevingar og reiseliv i tillegg til næringsutvikling knytt til gassfunn på sokkelen og veksten i leverandørindustrien er forhold som vert framheva. Fylkesplanen legg vekt på å gi gode rammevilkår for næringslivet. Nordland ønske også å vera aktiv og synleg i nordområdesatsinga. Det vert fokusert på å utvikla sterke bu-, arbeidsog serviceregionar (BAS). I ein sterk BAS-region har folk tilgang til både ein stort og allsidig arbeidsmarknad og eit breitt service- og kulturtilbod innan rimeleg pendlaravstand. Fylkesplanen har mellom anna som mål at Arealforvaltningen i Nordland skal være bærekraftig og gi forutsigbare rammer for næringslivet og befolkninga. Hensynet til biologisk mangfold og naturens tåleevne skal ligge til grunn for all arealforvaltning. Arealbruken skal skje etter en avveining mellom nærings-, friluftslivs- og miljøinteresser. Gjennom samordning av arealpolitikken skal Nordlands arealer forvaltes slik at natur- og kulturmiljøer, landskap og viktige kvaliteter i omgivelsene blir ivaretatt i hele fylket. Byar i Nordland bør utviklast på ein slik måte at det fremjar god utforming og med høg kvalitet. I kommunedelplan for Sandnessjøen står det mellom anna at hamneområdet er sentralt for biletet som vert danna av Sandnessjøen. Det er derfor viktig at det vert teke estetiske omsyn til tiltak som vert planlagt og gjennomført i hamneområdet. Bygningar og andre installasjonar skal ha ei utforming som er med og skapar eit positivt bilete av Sandnessjøen for tilreisande og fastbuande. Det skal innarbeidas nærare retningslinjer for byggestil, byggehøgder og materialbruk i reguleringsplanar for området. Arealplanstatus Eigedomane som vert ønska utbygd er omfatta av Reguleringsplan for Havnegata, vedteke , planident og Reguleringsplan for felles adkomst for Torolvs gt. 49, 51, 53 og Havnegt. 8, samt område F2 for ev. utbygging, planident , vedteke i Side 1 av 11

2 I kommunedelplan for Sandnessjøen er det fastsett at desse reguleringsplanane gjeld framfor kommunedelplanen. Torolv Kveldulvsons gate 47 og 49 er i dag regulert til blanda sentrumsformål (forretning, kontor, bevertning, bustad), medan området ved Havnegata 10 er regulert til felles tilkomst og forretning. Reguleringsbestemmelsane fastset at området som omfattar Torolv Kveldulvsons gate 45 og 47 kan byggast ut slik at heile terrenget er bebygd (%BYA = 100%). Maksimum byggehøgde skal ikkje overstiga 14,0 meter og gesimshøgda skal ikkje overstiga 10,5 meter. Bestemmelsane fastset vidare at Torolv Kveldulvsons gate 49 kan byggast ut med %BYA = 90%. Maksimum byggehøgde skal ikkje overstiga 11,0 meter og gesimshøgda skal ikkje overstiga 6,6 meter. Det er i tillegg sett ein del felleskrav om uteareal, arkitektoniske forhold, handtering av avfall m.m. for utbyggingsarealet innan reguleringsplanområdet. Reguleringsbestemmelsane for området ved Havnegata 10 fastset at deler av arealet skal vera felles tilkomst for Havnegata 8, Torolvs gate 49, 51 og 53. Nytt bygg skal ha maksimum byggehøgde kote 14,00. Deler av planområdet grensar til Reguleringsplan for Området Torget - Jørgen B. Jakobsens gate, planident 30012, vedteke i I den planen er arealet inn mot bnr. 115 og bnr 121 regulert som offentleg trafikkareal. Fig. 1.Utsnitt av web-kart med dagens reguleringsstatus. Konsekvensutgreiing / ROS-analyse. Planutvalget i Alstahaug kommune har i sak 54/12 i møte vurdert det slik at planlagt tiltak ikkje vil ha eit omfang eller verknad som gjer at det kjem inn under dei krav som forutset konsekvensutgreiing, jamfør gjeldande forskrifter. Det er utarbeida ROS-analyse i samsvar med 4-3 i plan- og bygningslova. Med bakgrunn i sjekkliste er det gjennomført ei risikovurdering som syner at det bør vurderast avbøtande tiltak innan trafikktryggleik i anleggsperioden og ei vurdering av kulturmiljøet knytt til Torolv Side 2 av 11

3 Kveldulvsons gate 49. Syner til drøfting under Omtale av planforslaget lenger bak i denne planomtalen. Omtale av planområdet Torolv Kveldulvsons gate 47 og 49 ligg i Sandnessjøen sentrum og er til saman 961 m². Eigedomane er bebygd i dag. Gnr. 37, bnr. 121 (Torolv Kveldulvsons gate 47) har inntil kort tid attende vore nytta til motell. Det er sett i gang arbeid med å pusse opp bygget. Gnr. 37, bnr 115 (Torolv Kveldulvsons gate 49) er bebygd med Sommersethgården, jamfør foto nedanfor. Områdt ved Havnegata 10 er ein del av gnr. 37, bnr. 66 og er ubebygd. Fig 2. Foto frå sørvest mot Torolv Kveldulvsons gate 47 (med stilas) og 49 (Sommersethgården). Området eigedomane ligg i er disponert til ulike formål, i hovudsak bustad, kontor og forretningar. Området har gode sol- og utsiktforhold og ligg nær andre sentrumsfunksjonar. Plassering og utforming tilseie at det ikkje er spesielle rekreasjonsverdiar knytt til planområdet. Rett sør for planområdet ligg eit større friområde (park og torg) på ca 3 daa. Området vart opparbeida på 1920-talet og rehabilitert på 1980-talet. Arealet inn til Havnegata nord for planområdet er kaiområde. Rett nord for planområdet ligg ein ca 2 daa stor offentleg parkeringsplass. I følgje ngu.no sine kart over lausmassar ligg eigedomane i eit område med fjell i dagen / tunt lausmasselag over fjell. Søk gjennom askeladden.ra.no gir ikkje utslag for registrerte kulturminne innan planområdet. På grunn av omfanget av eksisterande utbygging i planområdet, vil eventuelle kulturminne i jordlaga vera øydelagde / fjerna. Basert på kjent bruk av området reknar ein med at det ikkje er forureining i grunnen. Det er ikkje gjort undersøkingar m.o.t. radon. Området ligg tett inntil lokalgater. Trafikken vil flyte med forholdsvis sakte fart og området er ikkje eksponert for støy frå trafikk eller andre støykjelder. Det ikkje er gjennomført trafikkteljing i lokalgatene. Side 3 av 11

4 Planområdet vil ha tilkomst frå kommunal veg i Torolv Kveldulvsons gate og Havnegata Området ligg ca 600 meter frå fylkesveg 890 (Vågenveien). Bjarnetjønna barneskole ligg ca 900 meter frå planområdet og Sandnessjøen ungdomsskole er ca1,5 km frå planområdet. Det er fortau på deler av skulevegen og ferdselen medfører kryssing av veg i gangfelt. Eigedomar som vert omfatta av planområdet del av gnr. 37, bnr. 43 Torolv Kveldulvsons gate 55, eigar Helgelands Blad AS del av gnr. 37, bnr. 54 Torolv Kveldulvsons gate 53, eigar Helgelands Blad AS gnr. 37, bnr. 121 Torolv Kveldulvsons gate 47, eigar TKG 47 AS del av gnr. 37, bnr. 115 Torolv Kveldulvsons gate 49, eigar TKG 47 AS del av gnr. 37, bnr. 122 Torolv Kveldulvsons gate 45, eigar Driftspartner AS del av gnr. 37, bnr. 5,7 og 66 Veggrunn m.m., eigar Alstahaug kommune Planprosess og medverknad Med bakgrunn i eit planinitiativ vedtok Det faste utval for plansaker i sitt møte å tilrå å vente med planarbeidet til sentrumsplan for Sandnessjøen var utarbeida. I saksutgreiinga vart det meddelt at temaplanen var forventa ferdigstilt hausten Med bakgrunn i dette vart det gjennomført oppstartsmøte med Alstahaug kommune. Referat frå møtet danna grunnlag for det vidare planarbeidet. Næraste naboar og offentlege organ vart informert om planoppstart gjennom brev datert og e-post utsendt Varsel om oppstart av planarbeid vart annonsert i Helgelands Blad. Informasjon om planarbeidet har vore tilgjengeleg på frå I møtet vedtok Det faste utvalg for plansaker følgjande: Planutvalget legger forslag til utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum, datert , med tilhørende temaplaner ut til offentlig ettersyn. Vurdering av planlagt tiltak i forhold til forskrift om konsekvensutgreiing vart gjort av Det faste utval for plansaker Konklusjonen var at det ikkje var krav om konsekvensutgreiing. Innkomne merknadar/innspel Det var sett frist til til å gi tilbakemelding på melding om oppstart. Det er motteke ni innspel. 1. Frode Arstad, Sjøbergs gate 36 ( ) Er kritisk til skissene som er lagt fram i media. Sommersetgården er eit unikt jugendhus i Sandnessjøen og må takast vare på. Eit hus på 10 etasjar vil bryte fullstendig med det som er frå før. Huset vil endre byrommet radikalt og opne for fleire høghus som vil danne ein "vegg" mot sjøen. Frode Arstad foreslår å kople det gamle jugendhuset og det nye moderne bygget saman med glas. Det finnes fleire hotell i Norge som har denne løysninga (t.d. Fru Haugans i Mosjøen). Kommentar: Det vert gjennomført ei samla vurdering av verneforhold i sentrumsområdet gjennom behandling av forslag til Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum, som vart vedteke lagt ut til offentleg ettersyn. Alstahaug kommune har bedt at det vert utarbeida illustrasjonar og perspektiv som synleggjer konsekvensane av planforslaget. Her vil byggehøgde og volum vera viktige element. Endeleg utforming av fasade, materialbruk og farge vil skje i detaljprosjektering fram til byggesøknad og ein vil då søke oppnå ei bygningsutforming slik at området samla får eit godt heilskapt preg. Side 4 av 11

5 2. Statens vegvesen ( ) Ingen merknad til planarbeidet. 3. Sametinget ( ) Vurderar at det er relativt liten risiko for at planen skal kome i konflikt med automatisk freda samiske kulturminne. Minner om 8 i kulturminnelova og at alle samiske kulturminne eldre enn 100 år er automatisk freda. Sametinget har ingen spesielle merknader til planforslaget. 4. Alstahaug SV ( ): Går imot høghusbygg i Sandnessjøen sentrum. Det fører til redusert utsyn for naboar og høver ikkje inn i ein liten kystby. Høgda på bygningane bør vera maksimum 5-6 etasjar. Høghus vil skape intensivert utnytting av areal med auka trafikk, auka parkeringsbehov og større belastning for naboar. Sommersetgården bør ivaretakast som verneverdig. Saka må vurderast opp mot kommunal verneplan. Kommentarar: Syner til kommentarar over gitt til innspel frå Frode Arstad. 5. Sør-Trøndelag fylkeskommune ( ): Fylkeskommunen syner til vedteke fylkesplan, spesielt punkt Planlegging og punkt Byer og tettsteder. Ber om at kommunen stille krav til estetikk og god fortetting i arbeidet med reguleringsplan. Framtidig bygningar må kommunisera godt ut mot eksisterande gateplan. Gir innspel på generelt grunnlag om fylkesplanen som har klare mål for arealpolitikken i perioden. tilrettelegging for alle grupper omsynet til barn og unge sine interesser medverknad i planprosessen 7 i naturmangfaldslova alternative energikjelder Fylkeskommunen gir som kulturminnefagleg innspel støtte til at Sommersetgården bør regulerast til bevaring. Det er ønskeleg å ta vare på den miljømessige samanhangen som bygningen gir eit viktig bidrag til, mellom anna som del av rommet rundt viktige offentlege uterom. Når det vert tillete radikalt auka byggehøgder i eit bymiljø må dette skje gjennom ei grundig vurdering. Med bakgrunn i forholda i området, er det store utfordringar i forhold til å unngå at det føreslegne hotellet vil framstå som eit forstyrrande framandelement i miljøet. Dersom føreslegne byggehøgder vert vedtekne, må det leggast føringar for at det i utforming, volumoppbygging og detaljering vert teke omsyn til omkringliggjande trehusmiljø. Kommentarar: Merknadane vedrørande innspel på generelt grunnlag vert teke til etterretning. Torolv Kveldulvsons gate 47 og 49 inngår i reguleringsplan for Havnegata, vedteke i I denne planen er ei husrekke inntil nordsida av Torolv Kveldulvsons gate (nr. 51, 53, 55, 57, 59, 61 og 63) regulert til spesialområde for verneverdige bygg. I 2006 vart vedteke reguleringsplan for torget og eit område vest for torget. I denne planen er ei husrekke inntil Side 5 av 11

6 nordsida av Håreks gate (nr. 1, 3, 7, 9 og 11) regulert som verneverdige, saman med deler av ei husrekke inntil sørsida av Torolv Kveldulvsons gate (nr.40, 42, 44 og 50). Reguleringsplan for torget grensar inn til Torolv Kveldulvsons gate 49. Sommersethgården er dermed i to reguleringsplanar av forholdsvis nyare dato vurdert å ikkje vera verneverdig. Gjennom forslag til reguleringsbestemmelsar søker ein å setje krav og legge føringar slik at det vert teke omsyn til omkringliggjande trehusmiljø i utforming, volumoppbygging og detaljering av ny bygningsmasse. 6. Norges vassdrags- og energidirektorat ( ): Planforslaget vil ikkje kome i kontakt med ansvarsområdet til NVE. Dersom ein skulle kome i kontakt med vassdrag eller usikker byggegrunn, skal retningslinjene i rundskriv 2/2011 leggast til grunn. Kommentarar: Merknaden vert teke til etterretning. 7. Hanne Falch Kristoffersen, Syv søstrers gate 15 ( ): I reguleringar av sentrum må ein ta særskilt omsyn til dei faktorar som vil verka inn på at det er brukarvenleg, samlingsplassar, grøntareal og at utviklinga av byen inviterar til eit levande sentrum. Ønske at det vert teke omsyn til trivselsfaktorar, skuggelegging av fellesområde og trappeprinsipp for byggehøgder. Viktige parameter for framtidig rekruttering av arbeidskraft er eit estetisk ok og ope sentrum. Kommentar: Forslag til reguleringsplan har som formål å få etablert to bygningar på h.h.v. 10 og 7 etasjar Innan eit avgrensa område. Dei forhold som vert nemnd av Hanne Falch Kristoffersen vil inngå i ei vurdering av verknadane av forslag til utbygging, jamfør punkt seinare i denne planomtalen. 8. Helgelandskraft AS ( ): Helgelandskraft AS ønske å få tildelt plass til nettstasjon i Havnegata 10. Det er ikkje nok kapasitet i eksisterande nettstasjonar i området for å forsyne nytt hotell. Kommentar: Innspelet vert teke til etterretning og innarbeida i planforslaget. 9. Helgelands Blad AS ( ): Helgelands Blad AS har gitt utarbeida skisse over aktuell utbygging mot Havnegata. Kommentar: Innspelet vert teke til etterretning og innarbeida i planforslaget. Omtale av planforslaget Planforslaget omfattar Havnegata 10 og Torolv Kveldulvsons gate 47 og 49 i tillegg til eit areal som i gjeldande reguleringsplanar er avsett til trafikkareal, gangveg og friområde. Planområdet følgjer i hovudsak formålslinjene gitt i gjeldane reguleringsplan for Havnegata, vedteke i 1999 og reguleringsplanen for Havnegata 10 m.m. vedteke i Planlagt arealbruk (areal avsett til dei ulike formål) er i hovudsak i samsvar med arealbruk og arealomfang i denne planen. For å ivareta tilkomst til planlagt parkeringskjellar i Torolv Kveldulvsons gate 49 vart det i melding om oppstart planarbeid inkludert arealet for felles tilkomst synt i planident Side 6 av 11

7 I etterkant syner det seg at det er behov for etablering av nettstasjon i området i tillegg til ein mindre endring av tidlegare regulert forretningsareal i Havnegata 10. I innsendt planforslag er det lagt opp til følgjande endringar i forhold til gjeldande plankart og bestemmelsar arealet innan planområdet: I plankartet: - gnr. 37, bnr. 121 får endra formål frå forretning / bustad / kontor til formål hotell / overnatting - gnr. 37, bnr. 115 får endra formål frå forretning / bustad / kontor til kombinert forretning / hotell og bustad - ca 19 m² av gangareal og friområde vert regulert til felles tilkomst / veg - friareal ved Havnegata 10 vert redusert med 3 m² for å gi betre tilkomstveg - forretningsareal ved Havnegata 10 vert redusert med 15 m² for å gi betre tilkomstveg. I planbestemmelsane: - endra byggehøgder innan bnr. 115 og bnr fastsetje parkeringskrav i samsvar med parkeringsnorm for Sandnessjøen - krav om utopphaldsareal ved etablering av leilegheiter - krav om tilrettelegging for fjernvarme ved nybygg (jamfør områdekonsesjon gitt i 2008) - fastsetje rekkjefølgekrav og vilkår for gjennomføring av tiltak - det kan etablerast nettstasjon under felles tilkomstveg. Planlagt arealbruk Arealbruksformål i planen Hotell, forretning, parkering og bustadformål Forretning Havnegt 10 Samferdselsareal, felles og offentleg Grønstruktur 892 m² 79 m² 452 m² 131 m² Sum grunnareal (totalt 1554 m²) Omfang bygg som skal 226 m² BYA rivast Fotavtrykk nye bygg (BYA) Ca 840 m² Ca 79 m² Tal hotellrom Forretningsareal Inntil 400 m² BRA Ca 79 m² Tal bueiningar/ leilegheiter Inntil 20 Planlagt byggetiltak Det er tidlegar gitt høve til å bygge 6 etasjar i Torolv Kveldulvsons gate 47. Ut frå ei vurdering av behovet for hotellkapasitet, er det ønskeleg å utvide til eit hotellbygg med 10 etasjar som tilsvarar ei byggehøgde opp til kote 34. I tillegg vil det vera behov for tekniske installasjonar på taket (heishus, utgang tak m.m.). Det er ønskeleg å bygge 7 etasjar i Torolv Kveldulvsons gate 49. Dei to nedste etasjane vert nytta til parkering med kapasitet for ca 30 biloppstillingsplassar. I tredje etasje vil det verte etablert forretning som vil kommunisera med utstillingsvindauge og inngang vendt mot eksisterande gateplan i Torolv Kveldulvsons gate. Resterande etasjar vil kunne nyttast til bustadformål / hotellverksemd. Det kan vera aktuelt å legge til rette for leilegheiter i variert storleik for utleige (administrert av hotellerksemda) eller for sal. Mellom dei to bygningane i nr 47 og 49 kan det vera aktuelt med felles heis eller liknande, men med utforming og materialbruk som gir eit ope inntrykk. Det er utarbeida illustrasjonsplan / perspektiv som visualiserar mogeleg utbygging. Desse er ikkje gitt juridisk tilknyting til planbestemmelsane, så det endelege uttrykket vil kunne verte endra. Side 7 av 11

8 Helgelandkraft har meddelt behov for etablering av nettstasjon i området og har føreslege plassering i Havnegata 10. Helgelands Blad AS har for deler av same tomt i 2002 fått regulert areal til varelager knytt til deira verksemd i Torolv Kveldulvsonsgate 53. Sistnemnde forhold er ivareteke i Reguleringsplan for felles adkomst for Torolvs gt. 49, 51, 53 og Havnegt. 8, samt område F2 for ev. utbygging, planident I forslag til detaljregulering vert forretningsarealet endra noko for å ivareta omsynet til felles tilkomst og nettstasjon. Helgelands Blad har utarbeida skisse som syner mogeleg utbygging. Gjennom forslag til reguleringsbestemmelsar søker ein å oppnå at det når nye bygg vert oppført vert det teke omsyn til omkringliggjande trehusmiljø. Trafikkforhold For eigedomane er vidareført eksisterande tilkomst frå offentleg veg. I Torolv Kveldulvsons gate 49 vil første etasje vil ha inn- og utkøyring direkte frå Havnegata, mens andre etasje vil ha inn- og utkøyring via felles tilkomst ved Torolv Kveldulvsons gate 51 / 53 regulert i planident (sjå figur til høgre). Arealdisponeringa i den planen er i i hovudsak oppretthalde, men med nokre små justeringar for å få ein mindre bratt tilkomst frå offentleg veg. Ny nettstasjon med ca 12 m² grunnflate og 3 meter høgde vil kunne etablerast i grunnen under tilkomstvegen. Fig 2. Utsnitt av planident Planløysinga baserar seg på motteke skisse frå Helgelands Blad AS. I planforslaget er teke med offentleg vegareal mellom Havnegata 10 og 12 basert på gjeldande reguleringsplan for Havnegata. I utarbeida planforslaget er felles tilkomst langs Havnegata 8 vidareført fram til formålsgrensa for felt H /B (kombinert hotell og bustad). I tillegg er formålsgrensene for gangveg og friområde inntil gnr. 37, bnr. 115 i eksisterande reguleringsplan for Havnegata vidareført / uendra. Det regulerte friområdet langs Havnegata har ein breidde på ca 1,5 meter over ein avstand av ca 32 meter. Slik området er regulert i gjeldande plan for Havnegata vert regulert fortau på strekninga forbi hotellet smalare enn 3,0 meter (figur 3). Fig 3. Utsnitt av planident Område G2 er friområdet. Side 8 av 11

9 Det bør i samband med kommunal behandling av planforslaget drøftast om friområdet langs Havnegata bør omregulerast til fortau slik at fortauet får ei lik breidde på 3,0 meter heile vegen. Ei slik endring vil gi betre tilrettelegging av trafikkavviklinga for mjuke trafikantar. Uteopphaldsareal I samband med etablering av bustadformål er det sett krav om etablering av minimum 20 m² uteopphaldsareal pr bueining. Uteopphaldsarealet skal vera ferdig opparbeida i samsvar med utomhusplan før det vert gitt ferdigattest for bustadbygg. Grad av utnytting medfører at uteopphaldsarealet i hovudsak må etablerast på takterrasse eller veranda. Bebygd areal innan bnr. 115 er ca 425 m². Med fråtrekk for areal til tekniske installasjonar vil takterrasen kunne dekke eit uteareal til inntil ca 20 bueiningar/leilegheiter. I kort avstand til planområdet ligg eit større friområde (park og torg) på ca 3 daa. Næraste større område tilrettelagt for idrettsaktivitet er ved Stamneshallen og Helgelandshallen med ca 1,5 km avstand langs tilkomstvegar. Born og unge. Sjølv om det innan planområdet vert lagt til rette for hotellverksemd og for bustadformål, vert det ikkje tilrettelagt tiltak spesielt retta mot born og unge. Ein reknar med at utleige og sal av leilegheitene i Torolv Kveldulvsons gate 49 i mindre grad vil skje til familiar med born. Tilgjenge /universell utforming Prinsippa om universell utforming er sikra i plan- og bygningslova og teknisk forskrift. Forholdet vert derfor ikkje fastsett i reguleringsbestemmelsane. Planlagt utbygging av hotell og bustadutbygging vil medføre krav om heis. Offentlige trafikkområde skal normalt leggjast til rette for funksjonshemma i samsvar med gjeldande retningslinjer og byggeforskrifter. I planforslaget er teke med offentleg samferdselsanlegg synt i gjeldande reguleringsplan. Både køyreveg og gangvegen har nivåforskjell som ikkje er i samsvar med universell utforming, med stigning ca 1:5. Miljøforhold (støy, avfall, energi) Eigedommane er lite eksponert for støy. Ut frå tidlegare kjent bruk av området er det grunn til å tru at det ikkje er forureining i grunnen. Det er derfor ikkje sett krav om miljøteknisk undersøking. I planforslaget vert det lagt opp til at all avfallshandtering skal skje i avstengde / innbygde rom. Endeleg utforming av avfallsløysing skjer i samband med byggesøknad. For å oppnå gode miljøforhold i anleggsfasen skal det før byggestart liggje føre plan for vern av omgjevnaden mot støy og støv i bygge- og anleggsfasen. Gjeldande retningslinjer for støy og luftforureining skal leggast til grunn for planen. Naudsynlege vernetiltak skal vere etablert før bygge- og anleggsarbeidet kan setjast i gang. I nye bygg skal det leggast til rette for bruk av fjernvarme. Naturmangfald Planområdet er bygd ut og det er minimalt med vegetasjon innan området. Det står eit seljetre inntil fortauet i Havnegata. Det er ikkje spesielle forhold som tilseie at det planlagt tiltak vil medføre skade på naturmangfaldet eller at det må setjast i verk tiltak, jamfør naturmangfaldslova Side 9 av 11

10 Anna infrastruktur Etablering av hotell og leilegheiter vil føre til behov for auka tilgang til vatn. Saman med søknad om byggetiltak skal det følgje plan for vatn- og avløp. Verknad av planforslaget Innspel gitt i samband med melding om oppstart planarbeid syner at planforslaget i hovudsak vil ha omfatte to problemstillingar: byggehøgde på nye bygg riving av Sommersetgården Ut over dette vil planlagt tiltak ha positiv verknad ved at det medfører auka tilgang på arbeidsplassar og auka bustad- og overnattingskapasitet i kommunen. Dagens bygningar i Torolv Kveldulvsonsgate 45 / 49 har byggehøgde ca kote 18.Dette tilsvarar 5 etasjar sett frå Havnegata. Nytt hotellbygg vert dermed dobbels så høgt og vil påverke og endre karakteren i området. Langs Havnegata er det i dag bygg med forholdsvis stor skilnad i karakter og høgde og sett frå sjøen / Holmen / Karivika har sentrum og omland eit svært lite homogent bygningsuttrykk. I samband med forslag til Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum vert det lagt opp til å gi ei vurderinga av området i ein større samanhang og med målsetjing å gi retningslinjer for byggeskikk, byggehøgder verneverdig bygg, grøntstuktur m.m. Som vedlegg til sentrumsplanen som no er lagt ut på høyring, er det lagt fram perspektiv og snitt som syner verknaden av føreslegne nye bygg i sentrumsområdet. Etablering av eit 10 etasjars bygg på føreslege plass inntil Havnegata vil vera korrekt ut frå at dette er tett inntil eit gågateområdet med sine sentrumsfunksjonar og i nærleik til torget med sine samlingsfunksjonar. Tilreisande frå sjøsida som kjem frå nord inn til ekspressbåt- og hurtigrutekaia vil ha ei klar oppfatning av kor sentrum ligg. Nytt hotellbygget vert eitt av elementa som vil verke som eit blikkfang. Topografiske forhold gjer at hotellet i vesentleg mindre grad vil synast frå innkøyringsvegane frå sørvest og søraust. Sommersethgården er løfta inn i Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum som eitt av bygga kommunen ønske å få vurdert opp mot kriteriane for at det bør regulerast som verneverdig bygg. Bygningen er ikkje SEFRAK-registrert. Dette er eit landsdekkande register over eldre bygningar og andre kulturminne, bygt opp gjennom eit feltarbeid i åra Både det at bygninga i si tid ikkje vart teke med i SEFRAK-registreringa og det at den heller ikkje er regulert verneverdig i gjeldande reguleringsplanar av forholdsvis nyare dato (sjå kommentar til innspel frå fylkeskommunen), tilseie at bygninga i seg sjølv ikkje har kvalitetar som tilseie vern. Fylkeskommunen skriv mellom anna følgjande: Sommersethgården er en bygård frå tallet i tidstypisk nyklassisk stil, med forretningslokaler i første etasje. I tillegg til at bygningen er en eldre bygård som i seg selv har klare kulturhistoriske kvaliteter, inngår den i en miljømessig sammenheng med det øvrige eldre bygningsmiljøet som omkranser torget og parken, og som strekker seg videre mot sørvest. Deler av dette bygningsmiljøet er regulert til bevaring. Det er etter vår vurdering ønskelig å bevare den miljømessige sammenhengen som Sommersethgården gir et viktig bidrag til. Det vert gjennomført ei samla vurdering av verneforhold i sentrumsområdet gjennom behandling av Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Side 10 av 11

11 Etablering av hotell vil medverke til nye arbeidsplassar som gir positive ringverknader for området. Også ei auka kapasitet innan hotellnæringa vil vera positivt for områdeutviklinga i regionen, særleg med bakgrunn i utviklinga innan reiselivsnæringa og forventa auka innsats innan olje- og gassektoren, jamfør Fylkesplanen for Nordland. Side 11 av 11