Til andelseierne i Tåsen Borettslag

Transkript

1 1 Tåsen Borettslag Til andelseierne i Tåsen Borettslag Velkommen til generalforsamlingen 2014 Denne innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for I tillegg finner du bakerst i heftet Orientering om borettslagets drift. Denne informasjonen er ikke en del av del formelle årsberetningen, men likevel er opplysningene viktige for deg som andelseier. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Tåsen Borettslag Innkalling til ordinær generalforsamling 2014 Ordinær generalforsamling i Tåsen Borettslag avholdes mandag 26. mai 2014 kl , Tåsen Idrettkrets klubbhus, Tåsenveien 32. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET 4. INNKOMNE FORSLAG, se fra side 18 A) Standard på fasadeelementer, inkludert kjellervinduer og utelamper B) Presisering av utleie C) Endret ansvarsdeling D) Endret brøk for husleie E) Forslag til presisering av ansvarsfordelingsvedtektene F) Forslag til presisering og oppfølging av vedtak fra generalforsamling 2013 G) Ombygging JV22 H) Endret løsning takvinduer BSV 19 I) Utbygging BSV 7 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 3 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Oslo, Styret i Tåsen Borettslag Ole Kristian Nystrøm /s/ Thomas Fosse /s/ Lise V Løseth /s/ Ingrid Cecilie Sundby /s/ Georg Vågen /s/

3 3 Tåsen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: Styret: Leder Ole Kristian Nystrøm Styremedlem Thomas Fosse Styremedlem Lise V Løseth Styremedlem Ingrid Cecilie Sundby Styremedlem Georg Vågen Varamedlem Arild Espenes Varamedlem Siv Ida Large Varamedlem Siri Rønningen Valgkomiteen: Heidi Berdahl Bredo Stabells Vei 15 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 64 andelsleiligheter. Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Borettslaget ligger i bydel 7 (Vestre Aker) i Oslo kommune og har adresser: Jutulveien og Bredo Stabells vei Borettslaget har følgende gårds- og bruksnummer: og 64. Borettslaget har ingen ansatte og følgelig intet arbeidsmiljø å ivareta. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS.

4 4 Tåsen Borettslag Styrets arbeid Styremøter i 2013/2014 I perioden har styret avholdt 8 ordinære styremøter og behandlet ca. 35 saker. I tillegg har en del saker grunnet sakens natur vært behandlet i ekstraordinære møter og på e- post. Styret har aktivt jobbet for å redusere antall saker behandlet i ekstraordinære møter og på e-post. Informasjon til beboere Tåsen borettslag har en egen nettside hvor det legges ut informasjon til beboerne. Vi legger her ut all informasjon som skal være tilgjengelig for beboere. I tillegg til nettsidene har styret informert om løpende saker via egne infoskriv samt Vårnytt lagt i postkassene. Tåsen borettslag 90 år i 2012/2013 Styret satte av midler til en jubileumsfest for å markere at borettslaget er 90 år. Festen ble avholdt 24. august Rehabiliteringsprosjektet Overtagelsesforretning ble gjennomført med DVS 1. august Dagmulkt ble utbetalt da dette var etter avtalt tid. Det har gjenstått noe arbeid som har vært innmeldt til 1 års befaring. I tillegg har byggekomiteen reklamert på bla tetting, manglende ventiler, murarbeid, malerarbeid. Det har beklageligvis vært mange små restanser etter rehabiliteringen. 1 års befaring har derfor vært utsatt flere ganger for å få utbedret disse. Dette har resultert i betydelig irritasjon fra de berørte, samt merarbeidet for styret og byggekomiteen. Hovedinntrykket av utført arbeid er meget bra, i henhold til tilbakemelding fra OPAK. 1 års befaring er avtalt den 29. april 2014 hvor OPAK går gjennom utført arbeid. Resultatet av dette blir fulgt opp av byggekomiteen. Større ombygginger Styret har i perioden behandlet 7 større utbyggings og rehabiliteringsarbeider. De nye vedtektene fra 2012 og 2013 er lagt til grunn, og ordningen med større kontroll av planlagt og utført arbeide virker etter hensikten. Flere forhold er utført til tilfredsstillende kvalitet og sikkerhet, som uten de nye vedtektene kanskje ikke hadde blitt utført på denne måten. Styret opplever at ordningen bidrar til å sikre ønsket grad av kvalitet på arbeider på bærende konstruksjoner, tekniske installasjoner og brannsikring. I forbindelse med utbygginger og rehabiliteringer har styret gitt tilskudd til kostnader til rørlegger for utskifting av felles røropplegg (bunnledning). Dette da flere hus har originale røropplegg. Kvalitet ved rehabilitering og utbygging Styret har fokus på å bevare gode kvaliteter i borettslaget, og arbeider i forbindelse med utbygging og rehabilitering av bygningene våre er sentralt her.

5 5 Tåsen Borettslag For å lette arbeidet for beboere og styret, laget styret i 2012 et standard søknadskjema for å sikre at byggesaker er best mulig opplyst ved første innsendelse. I 2013 ble det i tillegg laget en veiledning til utarbeidelse av søknader til styret, slik at hele prosessen kan gå fortere og med riktigere kvalitet. Bygging av boder Styret har behandlet 2 søknader om boder. Begge har vært i henhold til vedtatte utførelse og reguleringsplan, så begge er godkjente. Mange av bodene som ble godkjent i forrige periode er oppført. Krav til utforming og tegninger ligger på hjemmesidene. Diverse mindre byggesaker Skader på dører, tak, vannskader mv. er behandlet. Større arbeider er dekket av borettslagets forsikringer. Sviktende bæring Tidligere styrer og nåværende styre har siden desember 2008 arbeidet med en sak om sviktende bæring mellom to leiligheter. Dette på bakgrunn av ombygging i en av etasjene hvor nødvendig oppstempling ikke ble foretatt. Styrene har i løpet av den tiden saken har pågått engasjert både statiker, byggfaglig kompetanse og advokat. Høsten 2013 ble utbedringer gjennomført, og borettslaget har dekket kostnader på ca ,- kr til utbedring av den øverste leiligheten. Dette kommer inn under vedlikehold i regnskapet. Styret antar at de nye kravene til obligatorisk ekstern kvalitetssikring gjør at vi i fremtiden unngår slike tidkrevende og kostbare saker. Elektrisk kontroll av alle leiligheter På vegne av Tåsen borettslag gjennomførte Elektriker'n Majorstua kontroll av det elektriske anlegget i alle leilighetene i borettslaget våren Det ble foretatt el-sjekk i alle leilighetene bortsett fra de som var i gang med en større rehabiliterings- eller utbyggingsprosess. Styret har våren 2014 fulgt opp resultatene av el-sjekken ved å be alle beboere om å sende kopi av el-rapporten til styret, dvs. en oversikt over de forhold som må utbedres ("må oppgaver"), samt dokumentasjon på at arbeidet er utført. Feil på elektriske anlegg er den vanligste brannårsaken i bolig, og riktig standard på det elektriske anlegget er et viktig og kostnadseffektivt forebyggende tiltak. Økte utgifter til vann og avløp Som en følge av utbygginger i borettslaget utløses en tilknytningsavgift (en gang) og økt årlig avgift for vann og avløp. Avgiftene beregnes på grunnlag av BYA, altså forholdet mellom tomtens bebygde areal og tomtens totalareal. De mange utbyggingene de siste årene utløser nå flere slike tilknytningsgebyr og økt årlig avgift. Dette medfører at alle utbygginger av husene våre fører til økte offentlige utgifter. Derfor foreslår styret i egen sak en vedtektsendring for differensiering av husleien for de som har gjennomført utbygginger.

6 6 Tåsen Borettslag Kabeltv og internett I 2013 ble hele anlegget for kabeltv og internett oppgradert og ny avtale ble forhandlet frem med Get. I løpet av perioden ble kablene gravd ned der det var mulig, og gamle luftstrekk og koblingsbokser fjernet. Standard på fasadelementer Styret opplever stor etterspørsel etter spesifikasjoner på fasadeelementer, fargekoder, utførelser, leverandører etc. Styret fikk også to spesifikke oppdrag fra årsmøtet 2013 om å utarbeide standard for kjellervinduer og utelamper. Styret har i samarbeide med fasadekomiteen utarbeidet en standard spesifikasjon på fasadeelementer som vinduer, tilbygg, balkongdør, boder, lamper, farger, dørvridere, fasadeelementer og annet. Styret orienterer generalforsamling før dokumentet legges tilgjengelig på borettslagets nettsider. Arbeidsgruppe for vurdering av ansvarsdeling i borettslaget Ved rehabiliteringen av den ytre fasaden og utskifting av vinduer og balkong dører stilte noen andelseiere spørsmål ved praktisering av ansvarsdelingen i borettslaget og om den var hensiktsmessig. Arbeidsgruppen som har sett på ansvarsdelingen har vurdert ulike alternativer og legger på generalforsamling frem vurderingene som er gjort og forslag til anbefaling. Vedlikeholdsplan Vedlikeholdsplan er under utarbeidelse. Planen kvalitetssikres av OPAK. Elementer som tas med er utskifting av utvendige rørsystem, hoveddører samt jevnlig vedlikehold og kontroll av fasade, tak, pipe etc. Etablering av barnehage i Claus Borchs vei Styret har jobbet aktivt med å følge opp byggingen av barnehage i Claus Borchs vei Det har vært jobbet med pressen, og saken har fått omtale i Aftenposten. I tillegg har styret uttalt seg til nabovarsler i plansaken og også klaget inn saksbehandlingen til planog bygningsetaten, samt deltatt på informasjonsmøte. Styret opplever å ha brukt mye krefter og tid. Dette har ikke ført til store endringer, men har trolig bidratt til at kommunen har stilt ytterligere krav i forhold til utarbeidelse av utomhusplan. Styret prøver å ha et fokus både på planenes konsekvenser for helhet og område, og for barna som skal bruke barnehagen, men opplever at byggherre har et snevert kostnadsfokus.

7 7 Tåsen Borettslag Kommentarer til årsregnskapet for 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter: Inntektene i 2013 var til sammen kr Kostnader: Driftskostnadene i 2013 var på kr , mot budsjett kr Se styrets redegjørelse/oppsummering under punktet Styrets arbeid. Resultat: Årets resultat på kr foreslås overført til egenkapital. Disponible midler: Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Kommentarer til budsjett for 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter: Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %. Energikostnader: Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring: Forsikringspremien på borettslagets to forsikringer (bygg og sopp) for 2014 har økt med 5 % fra Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån: Borettslaget har lån i Handelsbanken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

8 8 Tåsen Borettslag Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ): Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Tåsen Borettslag Ole Kristian Nystrøm /s/ Thomas Fosse /s/ Lise V Løseth /s/ Ingrid Cecilie Sundby /s/ Georg Vågen /s/

9

10

11 . 11 Tåsen Borettslag TÅSEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER A. DISP. MIDLER PR Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

12 12 Tåsen Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Udekket tap

13 13 Tåsen Borettslag BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Sparekonto i OBOS-banken/OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Udekket tap SUM NEGATIV EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

14 Tåsen Borettslag Oslo, Styret i Tåsen Borettslag Ole Kristian Nystrøm /s/ Thomas Fosse /s/ Lise V Løseth /s/ Ingrid Cecilie Sundby /s/ Georg Vågen /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

15 15 Tåsen Borettslag NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Opprydning reskontro 4 SUM ANDRE INNTEKTER 4 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OPAK AS OBOS Eiendomsforvaltning AS Helge Bergo as Anne Ebbing sivilarkitekt MNAL Termografi og Måleteknikk as SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

16 16 Tåsen Borettslag NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrsarbeid/soppkontroll Driftsmateriell -997 Andre fremmede tjenester Kopieringsmateriell -658 Trykksaker -998 Andre kontorkostnader -261 Porto Bankgebyr -709 Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER Andre fremmede tjenester omfatter: Støtte til Tåsen IL (kr 5 000), HMS-modulen (kr 681) og Hjemmesiden (kr 4 800) NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader 225 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån Eika Boligkreditt AS Gebyr lån Eika Boligkreditt AS -600 Renter på leverandørgjeld -547 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/bokført verdi SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.47/bnr.63 M. flere. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER

17 17 Tåsen Borettslag NOTE: 15 INNSKUTT EGENKAPITAL 44 andeler à kr andeler à kr SUM INNSKUTT EGENKAPITAL NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,85%, løpetid 40 år Opprinnelig Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Tilleggsinnskudd SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd: Pantelån: Påløpne avdrag: 0 TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: Tomt: TOTALT

18 18 Tåsen Borettslag Innkomne saker til behandling Saksnr. A: Standard på fasadeelementer Forslagsstiller: Styret på grunnlag av vedtak fattet av årsmøtet 2013 Beskrivelse: Styret presenterer forslaget i korte trekk. Er det noen som har kommentarer tar vi dette på e-post. Deretter legges dette ut på hjemmesidene. Forslag til vedtak: Til orientering Saksnr. B: Presisering av utleie Forslagsstiller: Styret på grunnlag av vedtak fattet av årsmøtet 2013 Beskrivelse: Hva har vi lov til å regulere og hvordan håndheve reglementet? Forslag til vedtak: Til orientering Ordinært fremleie reguleres av lov. Det er mulig å etablere to bruksenheter innenfor en andel i et borettslag. I disse tilfellene må andelseier likevel sies å "sjølv bu i bustaden", og har følgelig rett til å leie ut deler av den til andre. Etter borettslagsloven er det altså ikke noe til hinder for å etablere rene utleiedeler. Separate utleiedeler må imidlertid meldes som egne bruksenheter iht. plan- og bygningsloven. Kommunen må altså godkjenne bruksenheten, og ser i den forbindelse på om det er tilstrekkelig med vindusflater, nødutganger, takhøyde, brann celler osv. Det er altså ikke gitt at kommunen godkjenner en utleiedel selv om borettslagsloven ikke er til hinder for at slike etableres. Saksnr. Forslagsstiller: Beskrivelse: C: Endret ansvarsdeling mellom borettslag og andelseiere Styret Ved rehabiliteringen av Tåsen borettslag i 2011/212 fremmet noen andelseiere et krav om ekstraordinær generalforsamling da rehabiliteringen ikke omfattet vinduer og balkongdører i tilbygg. Etter styrets henvisning til vedtektenes bestemmelser om ansvarsfordeling samt en juridisk vurdering fra OBOS om problemstillingen, ble kravet trukket. Andelseierne og styret ble enig om at det skulle nedsette en arbeidsgruppe for å vurdere fremtidig løsning, herunder om tilbyggene kunne innlemmes i borettslaget ansvar.

19 19 Tåsen Borettslag Styret så det som viktig at det blir vurdert på en god og grundig måte og utarbeidet et mandat for utredning av problemstillingen, se vedlegg 1. Arbeidsgruppen fikk i mandat å kartlegge og utrede de juridiske, økonomiske og praktiske konsekvensene for andelseiere dersom en endret ansvarsfordelingen i av i borettslaget. Ulike modeller med økt husleie, engangsinnbetaling avhengig av tilstand på tilbygget med videre inngår i grunnlaget som vurderes. Arbeidsgruppen ble satt sammen av seks personer. Tre medlemmer med tilbygg og tre uten tilbygg, hvorav to av dem med tilbygg hadde initiert kravet om endring. Arbeidsgruppen har i siste styreperiode avholdt fire møter, og forrige styreperiode to møter. To av andelseierne som var med i arbeidsgruppen har i perioden flyttet fra borettslaget, slik at arbeidsgruppen i siste kvartal bestod av fire personer. Det ble informert om arbeidet på generalforsamlingen i 2012 og Arbeidsgruppen har vurdert 2 ulike alternativer: 1. Beholde dagens ansvarsdeling 2. Borettslaget tar over ansvaret Arbeidsgruppen har vurdert fordeler og ulemper for begge alternativene. For alternativ 2 er det utredet 5 ulike modeller for overtakelse, og 3 ulike modeller for beregning av husleie. Det er også gjort særlige vurderinger av forhold som tilstandsrapport, fremtidige utbygginger, håndtering av mangler, engangsinnbetaling og vedtaksform. Arbeidsgruppen ser det som en fordel om borettslaget overtar ansvaret da det vil forenkle borettslagets arbeidet med vedlikehold. Det vil også forenkle vedlikehold samt kjøp og salgsprosessen. Samtidig vil en overtagelse medføre betydelige utfordringer knyttet til en rettferdighet tilstandsrapport, takst og husleieberegninger. Anbefaling fra arbeidsgruppen: Ut fra vurdering av de økonomiske og juridiske og praktiske konsekvenser anbefaler at arbeidsgruppen at dagens ordning opprettholdes. Forslag til vedtak: Dagens ansvarsdeling mellom borettslaget og andelseiere opprettholdes og paragrafer i vedtektene som berører dette endres ikke. Styrets innstilling: Styret støtter arbeidsgruppens forslag til vedtak.

20 20 Tåsen Borettslag Saksnr. Forslagsstiller: Beskrivelse: D: Endret brøk for husleie Styret Med bakgrunn i økte utgifter til tilknytningsavgift og økte løpende kommunale avgifter på grunn av endring av BYA som følge av utbygginger foreslår styret å differensiere husleien. Forslag til vedtak: Vedtektene endres ved å legge til et punkt (4): (4) Andelseiere med tilbygg er ansvarlig for løpende kostnader relatert til tilbygg. Dette gis som et fast tillegg i husleien. Saksnr. Forslagsstiller: Beskrivelse: E: Forslag til presisering av ansvarsfordelingsvedtektene Paul Mothersdill Jutulveien vei 22 Forslag til presisering i Ansvarsfordeling ved vedlikehold Det synes å være et sprik mellom ordlyden i ansvarsfordelingens punkt 12 og gjeldende praksis. Av hensyn til forutsigbarhet og for å unngå misforståelser føler vi at det er behov for en innstramming i formuleringen. Punktet lyder pr. idag: 12 Drenering Drenering rundt husene TBL TBL Styret vurderer at dette er nødvendig. Hvis en kjeller er mer fuktig enn det som kan forventes som forsvarlig for en ubebodd kjeller som ikke brukes til boareal, vil styret anbefale at TBL bekoster drenering. Hvis drenering må gjøres på grunn av at kjelleren skal utbygges til boligareal eller innlemmes på annen måte, skal drenering beskostes av andelseieren. Styrets tolkning er at dersom kjelleren brukes som boareal ligger hele ansvaret på andelseieren uansett omfang av eller årsak til problemet. Punktet som det står synes å forsøke å få fram en noe mer nyansert fordeling enn denne tolkningen. Tanken har nok vært å ivareta hovedprinsippet i ansvarsfordelingen: borettslagets ansvar for bygningskroppen og beboers ansvar for innvendig vedlikehold. Nåværende praksis kan sammenlignes med at borettslaget ikke ville ha ansvar for taklekkasje, uansett årsak eller omfang, hvis loftet brukes som bolig. Forslag til revidert punkt 12: 12 Drenering rundt husene. Tilstander eller skader (f.eks. inntrenging av vann eller høy fuktighet) hvor tiltak må iverksettes for å gjenopprette bygningsmessig forsvarlige tilstander og som skyldes eksterne faktorer (dårlig ekstern drenering, skader i grunnmur o.l.):