Samordnet uttalelse med innsigelse - Reguleringsplan - Detaljregulering for kvartal 30 - Bodø

Transkript

1 Bodø kommune Postboks Bodø Saksb.: Hanne M. K. Hanssen Sten Bruaas (støy) e-post: Tlf: Vår ref: 2015/3596 Deres ref: Vår dato: Deres dato: Arkivkode: Samordnet uttalelse med innsigelse - Reguleringsplan - Detaljregulering for kvartal 30 - Bodø Vi viser til kommunens oversendelse av 26. februar 2016, samt e-post datert 31. mars 2016 fra kommunens saksbehandler. Fylkesmannen har i forbindelse med Forsøk om samordning av innsigelser ansvar for å samordne uttalelser og innsigelser fra regionale statsetater i Nordland i plansaker. Det foreligger uttalelser uten merknader fra Statens vegvesen (datert 7. mars 2016) og NVE (datert 17. mars 2016), begge sendt til kommunen som kopimottaker. Det foreligger ikke noe samordningsbehov i denne saken. Fylkesmannen har følgende uttalelse i saken: Innsigelse Fylkesmannen fremmer innsigelse til kommunens forslag om at det i reguleringsbestemmelsene åpnes for at det ikke opparbeides felles uteoppholdsareal i planområdet, enten gjennom utbyggingsavtale eller ved avtale om et forholdsmessig bidrag til opprusting og opparbeiding av nærliggende offentlig park/grøntareal. Vi anser i realiteten dette som et frikjøp, som ikke er hjemlet i plan- og bygningsloven. Det er i de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen pkt. 5 a stilt krav om at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Av pkt. 5 b følger det at det i nærmiljøet skal finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, og at dette forutsetter bl.a. at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, at de gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider og at de kan brukes av ulike aldersgrupper og gir mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. I Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 er det sagt følgende om disse punktene: «Barn er den gruppen i befolkningen som bruker utearealene mest, og for dem har nærmiljøet stor betydning. Fordi barns aksjonsradius er begrenset er tilgjengelighet og gode STATENS HUS Miljøvernavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Telefon: Telefaks: Telefaks:

2 atkomstmuligheter til arealer og anlegg for daglig fysisk aktivitet og friluftsliv i nærmiljøet er særdeles viktig. Vi tenker her på at arealene skal nås til fots og eller på sykkel. Kravene i punkt 5 a og b blir viktigere og viktigere etter som byer, tettsteder og kommune- og bygdesentra fortettes. Vi vet at mindre barn ikke har forutsetninger for å mestre kompliserte trafikksituasjoner og at det derfor er svært viktig med trafikksikre arealer og ferdselsårer. Særlig hensyn må også tas da vi vet at barn er særlig utsatt for helseskader som følge av luftforurensning. Kravene i punkt 5a og b er generelle og peker bare på forhold som skal tas hensyn til og vurderes. De gir imidlertid ikke veiledning om hvordan kravene kan ivaretas i ulike typer områder». Vi er kommet frem til at planen ikke sikrer at det i nærmiljøet finnes tilfredsstillende arealer for barn og unges lek og opphold, herunder at arealene er sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. For å ivareta formålet med pkt. 5 nevnt foran inngir Fylkesmannen innsigelse i henhold til de rikspolitiske retningslinjene pkt. 3 bokstav b) andre ledd. I planforslaget sendt ut på høring, er det i siste punktum i bestemmelsenes 7.3 foreslått følgende: «Overnevnte krav til opparbeidelse av felles uteoppholdsareal faller bort dersom det gjennom utbyggingsavtale løses på annen måte». Fylkesmannen kan ikke se hvordan en utbyggingsavtale «på annen måte» skal kunne løse kravene til opparbeidelse av felles uteoppholdsareal, slik at planens krav fremdeles er oppfylt. Vår oppfatning er at det ikke er adgang til å gi en bestemmelse som den her aktuelle, og at det derfor foreligger en planfaglig mangel. Mangelen innebærer at barn og unges interesser kan bli skadelidende, og at formålet med pkt. 5 i de rikspolitiske retningslinjene ikke ivaretas. Kommunens saksbehandler har på forespørsel herfra kommet med forslag til endring av siste setning i 7.3, til følgende: «Dersom deler av kravet ikke kan løses på egen grunn skal det for manglende uteoppholdsareal være inngått avtale med Bodø kommune om et forholdsmessig bidrag til opprusting og opparbeiding av nærliggende offentlig park/grøntareal.» Det er fra kommunens saksbehandler vist til at dette er formuleringer som ligger inne i nylig vedtatte reguleringsplaner for kvartal 22 og vestre del av kvartal 55 a. Det er i tillegg foreslått å legge inn en presisering av kravene til uteareal i fellesbestemmelsene: «2.1 Uteoppholdsareal Kravet til uteoppholdsareal skal være i henhold til de gjeldende bestemmelser for Bodø kommune. Innglasset balkong kan godkjennes som privat uteoppholdsareal. Innglassede balkonger/terrasser må kunne åpnes. Takterrasse aksepteres som fullverdig leke- og uteoppholdsareal forutsatt at de oppfyller krav til støynivå, er skjermet for vind og tilstrekkelig sikret. Uteoppholdsareal som ikke kan løses på egen grunn eller fellesareal skal kompenseres for gjennom et forholdsmessig bidrag til opprusting og opparbeiding av nærliggende offentlig park/grøntareal». Side 2 av 6

3 Fylkesmannen er av den oppfatning at et forholdsmessig bidrag til opprusting og opparbeiding av nærliggende offentlig park/grøntareal må likestilles med den frikjøpsordningen som var ugyldig og er tatt ut av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Begge deler innebærer at det kan betales et beløp til kommunen for å slippe å oppfylle kravene satt i kommuneplanens arealdel, uten at det er gitt klare rammer som sikrer at det i nærmiljøet vil finnes tilfredsstillende arealer for barn og unges lek og opphold, herunder at arealene er sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det er i planbeskrivelsen vist til at det i gangavstand fra planområdet er registrert flere parker med høy verdi, og kommunen ser ut til å mene at dette er de aktuelle arealene for opprusting og opparbeiding. Fylkesmannen savner en nærmere vurdering av de aktuelle arealene når det gjelder at de skal være tilfredsstillende, herunder sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Særlig gjelder dette når det aktuelle prosjektet klart har utfordringer når det gjelder støy og solforhold, samt at det ligger i et område med mye trafikk. Siste punktum 7.3 må etter Fylkesmannens oppfatning tas ut av planforslaget, og dette gjelder både forslaget sendt ut på høring og det senere forslaget fra kommunen. Dette da en slik bestemmelse ikke har hjemmel i plan- og bygningsloven. Tilsvarende vil gjelde siste kulepunkt i forslaget til presisering av kravene til uteareal oversendt i e-post av 31. mars Fylkesmannen registrerer at det i reguleringsplanene for kvartal 22 og vestre del av kvartal 55 a er inntatt bestemmelser som ligner på det som her er foreslått, men finner ikke å kunne la dette være av avgjørende betydning for vår vurdering. De aktuelle bestemmelsene i reguleringsplanen for kvartal 22 fikk sin utforming etter at høring og offentlig ettersyn var foretatt. Gjeldende bestemmelser for vestre del av kvartal 55 a ble vedtatt først i forbindelse med kommunens forberedende behandling av klager på reguleringsplanen fra naboer. Fylkesmannen har ikke tidligere uttalt seg til bestemmelser med den ordlyd det nå er snakk om. Det er heller ikke slik at vår medvirkning kan sikre gyldigheten av alle bestemmelser i kommunenes planer. Vi finner for øvrig grunn til å påpeke at vi i våre uttalelser av 9. mars 2015 (kvartal 22) og 28. mai 2015 (vestre del av kvartal 55 a) ga uttrykk for ønske om et møte med Bodø kommune, med tanke på de utfordringer boligbygging i sentrum innebærer når det gjelder bokvalitet og gode uteområder. Planfaglige mangler Fylkesmannen mener det foreligger planfaglige mangler når det ikke er gitt bestemmelser om MUA, når det ikke er stilt krav om at felles uteoppholdsarealer skal opparbeides før boligene tas i bruk og når det er åpnet for at innglassede balkonger regnes som uteoppholdsareal. Vi har følgende begrunnelser for dette: Det fremgår av pkt i planbeskrivelsen at hver bolig vil få tilgang til privat uteoppholdsareal i form av balkong, takterrasse eller innglasset balkong/vinterhager. Balkongene vil variere i størrelse fra 5 m² til ca. 25 m². Forslaget til planbestemmelser inneholder imidlertid ikke noe om privat uteoppholdsareal eller balkonger, utover forslag om at innglasset balkong kan godkjennes som privat uteoppholdsareal. I og med at det ikke er gitt bestemmelse om MUA, sikrer ikke planen at Side 3 av 6

4 slikt uteoppholdsareal blir etablert. Det er ikke tilstrekkelig at kommuneplanens arealdel inneholder arealkrav til privat uteareal og felles lekeplass. Fylkesmannen anser det som en planfaglig mangel at det i reguleringsbestemmelsene ikke er stilt krav til minste uteoppholdsareal. Bestemmelsenes pkt. 3.3 som sier at det innenfor områdene f_but1 og f_but2 skal etableres uteoppholdsareal på lokk, sammen med en rekkefølgebestemmelse om at arealene skal opparbeides før boliger tas i bruk, ville ha sikret at de aktuelle arealene på til sammen ca. 950 m² hadde blitt opparbeidet. Forslaget til rekkefølgebestemmelse i 7.3 har som utgangspunkt at uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis, og det er gjort noen praktiske tilpasninger ut fra årstid og at det kan være snakk om flere byggetrinn. Dersom siste setning i bestemmelsen strykes, jf. vår innsigelse, mener vi bestemmelsene sikrer opparbeidelse av arealene avsatt som uteoppholdsareal i planen. Fylkesmannen kan ut fra planbeskrivelsen ikke se at kravene til leke- og uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel lar seg oppfylle i prosjektet. Ved kommunens beslutning om å legge planen ut til offentlig ettersyn er det sagt at det noe avhengig av antall og størrelser på leilighetene kan bli nødvendig å supplere arealet med enten takterrasse eller bidrag til nærliggende offentlig friområde for å løse arealkravet fullt ut. Vi viser til det som er sagt overfor når det gjelder adgangen til å oppfylle kravene til leke- og uteoppholdsareal gjennom bidrag til nærliggende offentlig friområde. Det er videre ikke foretatt noen vurdering av kvaliteten på arealet på en eventuell takterrasse, og hvorvidt dette ut fra hensynet til barn og unge er tilfredsstillende. Fylkesmannen forutsetter at dette gjøres. Det er positivt at kommunen søker å oppnå at bestemmelsene for uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel skal oppfylles i alle boligprosjekter, også i sentrum. En fravikelse av disse kravene vil imidlertid i enkelte saker kunne aksepteres, under forutsetning av at hensynet til barn og unge er ivaretatt på andre måter. Henvisning til nærliggende offentlige parker/grøntarealer med tilhørende vurdering av kvaliteten på disse, vil kunne bidra til at en kan si at det i nærmiljøet finnes tilfredsstillende arealer for barn og unges lek og opphold, herunder at arealene er sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Dersom det er behov for å gjøre noe med kvaliteten på arealet, vil dette kunne tas inn som en rekkefølgebestemmelse. Kommunens ønske om at boligutbyggere skal bidra til opprusting og opparbeiding av offentlige parker og grøntarealer, kan etter vår oppfatning oppfylles gjennom utbyggingsavtaler etter at det i reguleringsplan er gitt rekkefølgebestemmelser om at tiltak ikke kan tas i bruk før nærmere angitte kvaliteter i nærmere angitte parker/grøntområder er på plass. Dette etter at det i planprosessen er foretatt en nærmere vurdering av hvilket behov planen utløser og hvordan dette behovet kan dekkes. Forslaget til planbestemmelser sikrer etter Fylkesmannens oppfatning uansett ikke at bestemmelsene til kommuneplanens arealdel blir oppfylt i prosjektet. Det er ikke stilt krav om minste uteoppholdsareal (MUA) og det er ikke stilt krav om opparbeiding av andre uteoppholdsarealer enn de to gårdsrommene. Dette mener vi er en planfaglig mangel, og vi forutsetter at kommunen håndterer dette. Side 4 av 6

5 Når det gjelder de to første punktene i forslaget til presisering av kravene til uteareal i fellesbestemmelsene, viser vi for øvrig til det som er sagt herfra i brev av 9. mars 2016 når det gjelder reguleringsplan for Sjøgata Vi mener fremdeles det må vurderes hvorvidt leke- og uteoppholdsareal på tak faktisk kan anses som et fullverdig og godt alternativ, og at innglassede balkonger ikke kan regnes som uteoppholdsareal. Det foreligger etter vår oppfatning en planfaglig mangel dersom innglassede balkonger aksepteres som uteoppholdsareal. Kommunen må dessuten vurdere planens konsekvenser for barn og unge også utenom selve planområdet. Anna Benoni-parken like øst for Bankgata og planområdet vil bli skyggelagt deler av dagen som følge av den planlagte utbyggingen. Skyggeleggingen vil være negativt for bruken av parken, noe som også rammer dagens brukere. Planens konsekvenser for barn og unge må vurderes også ut fra dette. Kommunen bør i denne sammenheng si noe om dagens bruk av parken, herunder hvilken betydning parken har som leke- og uteoppholdsareal for beboere i området. Kommunens saksutredning ved beslutningen om å legge planen ut til offentlig ettersyn sier at de forverrede solforholdene i Anna Benoni-parken er en konsekvens av den vedtatte byggehøyden i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen registrerer at kommuneplanens arealdel åpner for bebyggelse som er høyere enn dagens bebyggelse, men planbeskrivelsen tilsier at planforslaget medfører noe mer skygge i parken enn den bebyggelse kommuneplanens arealdel åpner for. Planfaglige råd Planområdet ligger i gul sone for flystøy og i h.h.t. gjeldene kommuneplan er grenseverdiene for støysonene redusert med 3 db, jf. T-1442/2012 pkt Støy fra flere kilder. Støyberegningene som er utført av Rambøll viser at fasadene mot Bankgata, Dronningens gate, Rådhusgata og Kongens gate har nivåer over grenseverdien for rød sone mhp vegtrafikk etter at denne er redusert til 62 db Lden. Planområdet ligger i sentrumssone ihht Statistisk Sentralbyrås definisjon og inngår i området indre bykjerne i kommuneplanens arealdel. Vi legger derfor til grunn at kommunen kan vurdere å tillate oppføring av boliger, jf. T-1442/2012 pkt om Avvik fra anbefalingene. Det må i denne forbindelse stilles konkrete krav i planbestemmelsene for å begrense støyplagen. I bestemmelsene 2.1 om støy fremkommer at T-1442/2012 skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Det fremkommer videre: «Boliger skal dokumenteres å oppnå innendørs støynivå iht. NS 8175, klasse C som tilsvarer 30 LpA,eq,24h(db). Maks. støynivå for uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk er for støykildene vei, jernbane, flyplass hhv 55, 58 og 52 Lden. I soverom gjelder dessuten maksnivå fra utendørskilder 45 LpAmax (db), natt kl » Det bør her fremkomme at grensen er 52 db Lden for vegtrafikk. I bestemmelsen står også: «Dersom generelle regler ikke kan tilfredsstilles for innendørs lydnivå i oppholdsrom med fasade i gul og rød støysone, kan det utføres avbøtende tiltak på bygningen i form av lydisolerende vinduer, spesielt lydisolerende vegg og støydempende ventiler/balansert ventilasjon, med mulighet for eventuelt bruk av støyglass i balkonger.» Krav til innendørs støynivå skal alltid være tilfredsstilt. Setningen bør utgå, eventuelt omformuleres. Side 5 av 6

6 Det fremgår av støyutredningen og planbeskrivelsen at alle boenheter vil ha stille side, unntatt de som ligger helt i sør av østfløyen. For at minimum ett soverom i hver leilighet skal ha luftemulighet mot stille side (under 52 db) tillater planforslaget at vindu kan åpnes mot innglasset balkong. Det bør fremkomme konkret i bestemmelsene hvor mange og hvor det tillates boenheter med utlufting mot innglasset balkong. Ut fra støyutredning og planbeskrivelse med angivelse av bygningsmasse med planløsninger ser det ut som flere boenheter ikke vil få soverom med luftemulighet mot stille side. Det gjelder bl.a. leiligheter lengst mot sør i midtfløyen. Fylkesmannen ser at det vil kunne være behov for en viss fleksibilitet når det gjelder utbyggingsmønster og detaljer i prosjektet. Det er likevel avgjørende at antall boenheter uten stille side holdes så lavt som mulig. Forslaget til reguleringsbestemmelser tilsier at det innenfor områdene regulert til fortau tillates etablering av sykkelparkering, varelevering, beplantning og møblering, uten at det er satt noen begrensninger for dette. Vi antar at bestemmelsen er tatt inn med bakgrunn i at det i planbeskrivelsen er sagt at bygningskroppen på to steder langs Kongens gate skal trekkes inn fra eiendomsgrensen slik at det dannes det som skal fungere som offentlig tilgjengelige byrom. Byrommene tenkes utformet med sittemøbler, beplantning og sykkelstativer. Fylkesmannen anbefaler at det angis på hvilke deler av arealet avsatt som fortau at det kan tillates etablering av sykkelparkering, beplantning og møblering. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen, og dette tilsier at ferdselssonen holdes fri for hindre og er enkel å følge for mennesker med nedsatt syn. Videre saksgang Innsigelsen medfører at planen ikke kan egengodkjennes av kommunen. Dersom kommunen velger å ikke ta innsigelsen til følge, vises det til Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-2/14 Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven for videre behandling. Innsigelsen og merknadene for øvrig medfører at det er behov for endringer i foreslåtte reguleringsbestemmelser. Vi ønsker å få en revidert plan med bestemmelser til gjennomsyn før den sendes videre til politisk behandling. På den måten kan vi se på de løsninger som blir valgt og vurdere om vi kan trekke innsigelsene. Dersom det er behov for avklaringer og vurderinger herfra underveis, kan saksbehandler kontaktes. Med hilsen Hill-Marta Solberg Roar Høgsæt fylkesmiljøvernsjef Kopi til: Statens vegvesen, Region nord Postboks BODØ NVE region nord Kongens gate NARVIK Side 6 av 6