Entra Eiendom Investorpresentasjon. november 2009

Transkript

1 Entra Eiendom Investorpresentasjon november 2009

2 AGENDA 1. Eierskap, strategi og portefølje 2. Markedsutvikling og resultater 3. Fremtidsutsikter og fokus

3 EIERSKAP, STRATEGI OG PORTEFØLJE

4 EIERSKAP - STORTINGSMELDING 29 (08-09) OM ENTRA EIENDOM Entra Eiendom er 100% eid av den norske stat Eierskapet forvaltes gjennom Nærings- og Handelsdepartementet Selskapets hovedformål Hovedformålet er å tilby lokaler for å dekke statlige behov og å drive ut fra forretningsmessige prinsipper. Entra Eiendom kan ha andre kunder enn statlige Så lenge Entra Eiendoms virksomhet er i tråd med hovedformålet med selskapet, er det ikke nødvendig å legge konkrete føringer på hvor stort areal selskapet leier ut til private. Høye forventninger til samfunnsansvar og miljø Miljøvennlige bygg, arkitektur, byggeskikk, samfunnsansvar, byutvikling og kulturverdier.

5 STRATEGISKE HOVEDVALG Hovedformål Entra Eiendoms hovedformål er å tilby lokaler for å dekke statlige behov ut fra forretningsmessige prinsipper. Eiendomssegmenter Entra skal bygge sin portefølje i følgende segmenter: Kontorbygg Utdanningsbygg Kulturbygg Geografi Entra har sitt geografiske hovedfokus i de største norske byene og i områder av disse byene hvor offentlig forvaltning er plassert. Posisjon i verdikjede Entra dekker verdikjeden fra utvikling til forvaltning av eiendommene. Aktiv foredling av porteføljen gjennom kjøp og salg vil bli en viktigere del fremover.

6 LEIETAKERE 83% offentlige leietakere - Eks. skatt, toll, politi, domstoler, NAV, direktorater, høyskoler, fylkesadministrasjon etc. - Ofte enbrukerbygg, sentralt beliggende i de store byene 17% Private leietakere - Eksempelbygg: Biskop Gunnerus gt. 14 (Steria, Aftenposten, ECON) i tillegg til Posten og Entra Eiendom Langkaia 1 (Aftenposten, Dagbladet, Bonnier) i tillegg til NAV og Forsvaret Kjørbo (REC, Dyno Nobel, Technip, Asplan VIAK) i tillegg til Politiet 10 største leietakere utgjør 69% av totale arealer, alle er offentlige leietakere - Fordeling på overliggende departement. Finansdepartementet omfatter for eksempel tollsteder, tolldirektoratet, skatt og ligningskontorer etc. Største leietakere, antall kvadratmeter Finansdepartementet Justis og Politidepartementet Samferdselsdepartementet Kunnskapsdepartementet Kommunal virksomhet Fornyings og administrasjonsdepartementet Kultur- og Kirkedepartementet Olje- og energidepartementet Helse og omsorgsdepartementet Arbeids og inkluderingsdepartementet

7 LEIEKONTRAKTER Vektet gjenværende løpetid 10 år Utleiegrad 96% for forvaltningsporteføljen Utleiegrad 77% for utviklingsprosjekter gir begrenset markedsrisiko Spredt forfallsstruktur diversifisert utløpsprofil Sterkt fokus på tidlig reforhandling og fornyelser År/Year Helårsleie/annual rent amount (mnok) Helårsleie (utløp)/annual rent (expiry) Antall kontrakter (utløp)/no. of contracts (expiry) Antall kontrakter/ No. of contracts >

8 EIENDOMSPORTEFØLJEN 79 % 8 % 8 % 5 % Kontor Undervisning Annet Utvikling SEGMENTER Hovedtyngden på kontor Utviklingsporteføljen utgjør også primært kontorarealer I tillegg er det et ytterligere utbyggingspotensial i eksisterende eiendommer og tomter på kvm., som kan utvikles på sikt. 2 % 8 % Oslo Bergen Kristiansand Trondheim 59 % 2 % 3 % 2 % 6 % 18 % Akershus, Drammen og Østfold Stavanger Oslofjord og Agder Øvrig Midt/Nord GEOGRAFI 78% i Oslo-regionen - Oslo, Akershus, Østfold, Drammen Øvrig portefølje primært i de andre store byene Strategi: Sterkere geografisk fokus i de store byene

9 UTVIKLINGSPORTEFØLJEN Redusert investeringsvolum de siste årene - Organisk vekst fremover Økt krav til egenkapital-avkastning for nye prosjekter Fokus i sentrale geografiske områder Fokus på behov hos våre primærkunder - Offentlige kunder Begrenset markedsrisiko - Utleiegrad for igangsatte utviklingsprosjekter 77% pr. Q Ytterligere potensial i våre eiendommer iverksettes når det er kundebehov Investeringsaktivitet (MNOK) Q3 2009

10 Prosjektutvikling mye er ferdigstilt det siste året Politibygg Asker og Bærum, Kjørbo - Ferdigstilt Q Nonneseterkvartalet, Bergen - Skattens Hus, ferdigstilt 2008 Akersgata 51, Oslo. - Full rehabilitering, fredigstilt 2007 Romerike Politikammer, Lillestrøm - Ombygning/tilbygg, ferdigstilt 2009

11 Prosjektutvikling viktige pågående prosjekter Brattørkaia Rockheim (52% eiet) - Nasjonalt opplevelsessenter for pop&rock - 100% utleid til KKD - Ferdigstillelse ultimo 2009 Middelthunsgate 29 - Total rehabilitering for NVE - Ferdig Q Oslo Z, Ved Oslo S - Nybygg - Kontorer fullt utleid til statlige leietakere - Ferdig ultimo 2009.

12 MARKEDSUTVIKLING OG RESULTATER 3. KVARTAL 2009

13 MARKEDSUTVIKLINGEN LEIEMARKEDET OSLO Leieprisfallet i ferd med å flate ut, også i CBD Nye, moderne lokaler er vel så viktig som geografi Stort volum av signerte leiekontrakter i 2. kvartal overheng av fornyelser (Eiendomsverdi) Fremleie presser prisene noe nedover, men forventes ikke åøke vesentlig. - oktober 2009 ØVRIGE BYER Mindre volatilt enn CBD Oslo, generell utflatning

14 PRISING AV EIENDOM YIELD UTVIKLING Det største verdifallet er bak oss Leieprisfall og økt krav til oppgradering Reduserte avkastningskrav Tilgang på kapital Finansmarkedene på vei til åfungere igjen Økende kjøpsinteresse Eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer er etterspurt. Her har utviklingen snudd først Leiesensitive eiendommer mer usikker utvikling - oktober 2009

15 RESULTAT IFRS 3. kvartal Pr. 3. kvartal Helår Helår Helår Entra Eiendom Konsern, IFRS, mnok Leieinntekter 357,2 328, ,4 958, , , ,1 Andre driftsinntekter 38,0 14,6 297,4 42,2 53,4 44,6 33,2 Driftsinntekter 395,2 343, , , , , ,3 Gevinst/Tap fra salg eiendom -1,2 4,6 2,8 4,2 2,3-1,3-4,8 Driftskostnader -134,5-100,8-544,6-279,3-398,1-349,6-320,0 Avskrivninger -2,4-6,1-7,4-11,5-9,4-11,9-11,4 Driftsresultat 257,1 240,7 828,6 713,7 945,6 867,2 788,0 Andel resultat tilknyttede 18,5-14,4 17,9 3,7 4,5 60,0 21,3 Netto finansposter -153,1-132,9-431,5-395,5-534,3-479,5-371,5 Forvaltningsresultat 122,5 93,4 415,0 321,9 415,9 447,8 437,9 Verdiendring investeringseiendom 180,9-846,3-529, , , , ,8 Verdiendring finansielle instrumenter -33,6-283,4 85,3-36,9-376,3 231,0 285,7 Resultat før skattekostnad 269, ,3-29, , , , ,3 Forvaltningsresultat (operativ drift) viser kontinuerlig bedring Omsetningsvekst (og tilsvarende økning i driftskostnader) som følge av ferdigstillelse utviklingsprosjekter og sluttføring og salg av prosjektet Maridalsporten Positiv verdiendring investeringseiendom i 3. kvartal for første gang siden Q3-2007

16 RESULTAT VESENTLIGE POSTER I IFRS-REGNSKAPET Sluttføring og overlevering av leiligheter i Maridalsporten inntektsført i første ni måneder av 2009 MNOK 214,0 (mnok 16,4 i 3. kvartal). Begrenset gjenstående bolig-eksponering. Verdiendring investeringseiendom Netto nedskrivning kvartal, MNOK 529,8 (-2,8%) Netto oppskrivning i 3. kvartal isolert MNOK 180,9 (+1,0%) Fall i markedsleie (avtagende fall i 3. kvartal) og økte forventninger til oppgraderingsbehov bidrar negativt til verdiutvikling. Generell reduksjon i avkastningskrav bidrar positivt til verdiutviklingen (spesielt i 3. kvartal). Verdiendring finansielle derivater bidrar positivt med MNOK 85,3 hittil i år og MNOK -33,6 i 3. kvartal.

17 EIENDOMSVERDIER NØKKELTALL Nøkkeltall, eiendomsportefølje **) Brutto eiendomsverdi mnok Forvaltningareal *) kvm Verdi per kvm nok Brutto markedsleie, estimert mnok Kontraktsleie mnok Estimert "uplift" potensiale mnok Brutto yield, kontrakt % 7,8 % 7,9 % 7,6 % Netto yield, kontrakt ***) % 7,1 % 7,2 % 6,9 % Netto yield, marked ***) % 7,8 % 8,1 % 8,2 % *) Omfatter ikke utviklingseiendom og potensiale på til sammen ytterligere kvm **) Omfatter ikke eiendommer i felleskontrollerte eller tilknyttede selskaper ***) Forutsetning om at eiendomskost utgjør 7,5% av brutto kontraktsleie

18 Verdiutvikling Entra Eiendom gjennom finanskrisen Verdiendringer - Q ,0% - YTD ,8% - Q3-07 til Q2-08 (topp til bunn) - 23,8% Utvikling eiendomsverdier - Q4-06 NOK 18,5 mrd. - Q3-09 NOK 19,0 mrd. 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % Verdiendring investeringseiendom (%) 6,80 % 1,40 % 1,0 % Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q ,40 % -1,20 % -1,40 % -2,40 % -3,70 % -4,20 % -5,40 % -5,50 % - I samme periode investert NOK 3,8 mrd. i porteføljen Yield-utvikling - Netto yield, Q3-09 7,1 - Netto yield, Q3-07 (topp) 5,9 - Netto yield, Q2-09 (bunn) 7, Brutto verdi eiendom (MNOK) *) Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 *) Investeringseiendom og utviklingseiendom

19 BALANSE - HOVEDTALL Entra Eiendom Konsern, mnok Egenkapital, ex. minoritet (IFRS) 5 743, , , , ,7 Egenkapitalandel (IFRS) 28,5 % 31,4 % 28,5 % 37,4 % 37,9 % Egenkapitalandel, inkl. minoritet (IFRS) 29,4 % 32,0 % 29,1 % 38,1 % 38,8 % Utsatt skatteforpliktelse 1 615, , , , ,8 Brutto rentebærende gjeld (nominell) , , , , ,0 Gjenstående løpetid lån (inkl. uttrukket) 5,7 6,1 6,2 6,2 6,8 Likviditet (IFRS) 244,0 261,9 180,5 333,1 132,9 Ubenyttede trekkrammer 3 600, , , , ,0 Gjennomsnittsrente 5,1 % 5,8 % 5,8 % 5,6 % 5,1 % Andel flytende rente (beregnet) 29 % 27 % 28 % 33 % 34 % Durasjon, rentebinding (år) 3,9 4,7 4,6 3,5 4,1

20 FINANSIELL POSISJON EK-andel utgjør 29,4% per basert på IFRS-regnskapet. Økning to siste kvartaler fra 28,2% per , etter en betydelig svekkelse siste to år som konsekvens av betydelige nedskrivninger av eiendomsverdier Skatt Utsatt skatt (av tidligere oppskrivninger eiendomsverdier) utgjorde MNOK per tilsvarende 7,9% av totalbalansen Per var fremførbart underskudd/korreksjonsinntekt MNOK 671 (tilsvarende MNOK 188 i skatt) Staten har bevilget et ansvarlig lån på MNOK (5% av totalbalansen per ). Lånet var ikke trukket opp per , og er ikke videreført i Statsbudsjettet for 2010 Eierne krevde ikke utbytte for 2009 I Statsbudsjettet for 2010 er utbyttet inkludert med MNOK 114,5 Investeringsnivået er betydelig redusert.

21 FINANSIERING OG FINANSIELL RISIKOSTYRING forfallsstruktur gjeld NOKm Forfallsstruktur kreditt Fordeling av låneportefølje Trukne lån Kommitert, utrukket finansiering < 1Y 1-2 Y 2-4 Y 4-6 Y 6-8 Y 8-10 Y > 10 Y Spredt forfallsprofil Gjennomsnittlig løpetid = 5,7 år Tilgjengelig finansiering: - Ambisjon om at forfall neste 12 mnd. skal være sikret med tilgjengelig ny finansiering. - Betydelige utrukne bankrammer med løpetid 5-10 år, fremforhandlet våren NOK 1,85 mrd. i sertifikater pr er sikret med back stop 46 % 9 % 9 % 16 % 20 % Diversifisert låneportefølje - Ulike låneinstrumenter - Sammensatt bankgruppe Banklån datterselskaper Sertifikatlån Børsnoterte obligasjonslån Pantesikret obligasjon Banklån Entra

22 FINANSIERING OG FINANSIELL RISIKOSTYRING renteposisjonering % rentesikret - 29% flytende - Durasjon 3,9 år - Gjennomsnittsrente i porteføljen 5,1% (inkl. gjennomsnittlig kredittmargin 0,46%) Renteposisjonering - Internt renteråd (kvartalsvis) fastsetter rentesyn og retning - Durasjon: - Nøytral posisjon 4 år - Bånd 3-6 år - Krav til spredning i forfallsprofil %-andel av porteføljen Forfallsstruktur rentebinding 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % < 1Y 1-2 Y 2-4 Y 4-6 Y 6-8 Y 8-10 Y > 10 Y Andel rentesikring Max Min Flytende 29 % 40 % 20 % Fastrente 71 % 80 % 60 %

23 KONTANTSTRØM - HOVEDTALL 3. kvartal Pr. 3. kvartal Helår Helår Helår Entra Eiendom Konsern, IFRS, mnok Operasjonell kontantstrøm 182,3 161,9 295,1 364,6 405,0 516,2 289,9 Investeringsaktivitet -164,8-267,3-590, , , ,5-887,0 Finansieringsaktivitet 38, ,2 646,5 837, ,5 539,7 Netto endring likviditet 56,0 26,6 63,5-71,2-152,6 200,2-57,4 Likviditet ved periodens start 188,1 235,3 180,5 333,1 333,1 132,9 190,3 Likviditet ved periodens slutt 244,1 261,9 244,0 261,9 180,5 333,1 132,9 Investeringsaktiviteten betydelig redusert fra 2007 til 2009.

24 FREMTIDSUTSIKTER OG FOKUS Posisjon Veldiversifisert eiendomsportefølje med god kvalitet Langsiktige leiekontrakter med hovedsakelig offentlige leietakere Sterkt fotfeste mot segmenter av eiendomsmarkedet som er minst påvirket av nedgangskonjunkturen Kompetent driftsorganisasjon som sikrer kundelojalitet Markedene Fokus Finansmarkedene i betydelig bedring Leiemarkedene viser tegn til å nærme seg bunnen Transaksjonsmarkedene viser tegn til å ha passert bunnen Øke avkastningen på eiernes kapital Foredling av portefølje og styrking av finansiell posisjon Utvikling og foredling av selskapets posisjon som ett av de ledende norske eiendomsselskapene

25 Svein Hov Skjelle Økonomi- og finansdirektør Mobil: Mail: Astrid Tveten Finans- og investeringsdirektør Mobil: Mail: