PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I THEODOR DAHLS VEG 11, KVERNALAND

Transkript

1 Akiv: PLNR , K2-L12 Vår ref.: 12/ Journalpostid: 12/16276 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I THEODOR DAHLS VEG 11, KVERNALAND Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 043/ Forslag til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for fortetting i Theodor Dahls veg 11, Kvernaland plan datert med de mindre endringene i plankartet som fremgår av vedlegg 7, og tilhørende bestemmelser datert , sist revidert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl. a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet. Lokal utvikling Sverre Heskjestad ugild, jfr. fvl ledd. Staale G. Haaland møtte i saka. Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-043/12 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for fortetting i Theodor Dahls veg 11, Kvernaland plan datert med de mindre endringene i plankartet som fremgår av vedlegg 7, og tilhørende bestemmelser datert , sist revidert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl. a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet.

2 PLAN : DETALJREGULERING FOR FORTETTING I THEODOR DAHLS VEG 11, KVERNALAND 1.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Nordbohus Sandnes AS forslag til detaljreguleringsplan for gnr. 28 bnr. 86, Theodor Dahls veg 11, Kvernaland. Nordbohus Sandnes AS ønsker på vegne av grunneierne av Theodor Dahls veg 11 å fortette eiendommen ved å bygge en vertikaldelt tomannsbolig og et rekkehus med tre boenheter, samt carport- /garasjeanlegg og tilhørende småbarnslekeplass. SAKSGANG Varsel om planoppstart Planforslag innkommet gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt fremdrift: Offentlig ettersyn 6 uker 2.gangs behandling i Lokal utvikling Vedtak i kommunestyret GJELDENDE PLANER Planforslaget omfattes av reguleringsplan , Frøyland - Kvernaland, Nordre del i Time og et areal i Klepp kommune. Området er i denne planen regulert til frittliggende eneboliger og park. Tilgrensende naboområde i vest omfattes av plan , og i nord plan Skudeberghagen. I gjeldende kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland er arealet vist som boligformål og offentlig friareal. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Beliggenhet Planområdet ligger sentralt i Kvernaland med under 500 meter gangavstand til de fleste sentrumsfunksjonene. Planområdet er på ca. 2,2 daa. Frøylandsbekken avgrenser planområdet forholdsvis klart mot nord og øst. Bekken er en del av et turdrag som er merket som grøntareal i kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland. Mot vest grenser planområdet til Theodor Dahls veg som fungerer som skolevei, og som tilkomst til idrettsanlegget som ligger rett over på andre siden av veien. Mot sør grenser planområdet til en stor eneboligtomt. Dagens situasjon Den omkringliggende boligbebyggelsen er delvis oppført de seneste 20 årene, men hovedtyngden er trebygninger oppført i perioden etter krigen og frem til nå. Den eksisterende bebyggelsen består i hovedsak av frittliggende eneboliger i 1½ - 2 etasjer på mellomstore og store tomter. Boligbebyggelsen er stort sett ordnet langs gateløpene. Strukturen virker delvis tilfeldig, muligens der større tomter har blitt oppdelt og bebygd med eneboliger i ettertid.

3 Nyere boligbebyggelse i nærheten er bygd som tomannsbolig og på andre siden av bekken som rekkehus. De to byggingene, bolighus og uthus med smie, som står på eiendom gnr. 28 bnr. 86 er oppført i 1925 av en tysker, og har etter boka «Norges bebyggelse» bruksnavn «ny Berlin». Bygningene skal rives. På eiendommen var det en del storvokste trær som allerede var fjernet sommeren 2011 med unntak av to. Formålet med reguleringsplanen Formålet med reguleringsplanarbeidet er å legge til rette for en høyere utnytting av området. I planen legges det opp til en tomannsbolig og et rekkehus med tre boenheter. Boligene har egne private hager som er orientert mot vest. Feltet tenkes utbygd med boenheter av ulik størrelser og enkel standard som retter seg mot folk i etableringsfasen så vel som for eldre eller enslige. Minimum 40 % av nye boenheter skal være universelt utformet, jf. bestemmelse i kommuneplanen. Kravet blir oppfylt ved bygging av vertikaldelt tomannsbolig. Bygningene skal oppføres i tre med saltak i 2 etasjer. Det ønskes å etablere et klart definert felles lekeareal for småbarn. Lekeplassen er på ca. 0,2 daa og ligger delvis innenfor området som i kommunedelplanen er vist som offentlig friområde nord for parkeringsplassen. Dette friområdet er en del av et vist turdrag langs Frøylandsbekken. Turveien skal ligge på den nordlige siden av bekken. Hovedadkomst til planområdet er Theodor Dahls veg som slutter som kjørevei ved området. Trafikken i planområdet er separert. Garasjer og gjesteparkering er holdt utenfor tunet og ligger på den vestlige delen av tomten. Avstand fra garasje/carport inkludert oppstillingsplass for søppeldunkene over fellesveier er maksimalt 50 meter. De interne veiene har en bredde på 3 meter (gangvei) og 2 meter (fellesvei). Parkeringsanlegget er funksjonelt og ligger i begynnelsen av feltet. Lekeplassen og den østligste gangveien ligger delvis innenfor offentlig friområde. INNKOMNE MERKNADER Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen skriver i brev av : Hensikten med planarbeidet er opplyst å være fortetting av eksisterende boligeiendom, gnr. 28 bnr. 86 som er opplyst å være 2,2 daa. I gjeldende kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland , er planområdet vist til boligformål og til friområde. Dette friområdet er en del av et vist turdrag langs Frøylandsbekken og vil være av stor lokal viktighet for utvikling av tettstedskvalitetene og opplevelsen av sentrumsområdet. Den aktuelle eiendommen ligger også tett opp til fotballstadion som et målpunkt for aktiviteter for alle aldersgrupper, og opparbeidelse av dette turdraget langs vassdraget er viktig som god tilkomst mellom idrettsarenaen, sentrum og boligområdene i søre del av Kvernaland. Fylkesrådmannen vil sterkt vektlegge at den varslede fortetting ikke går på bekostning av det friluftsareal som kommunedelplanen viser. I dette ligger også varsomhet knyttet til en

4 innebygging av turdraget med konsekvenser for det biologiske mangfold og sol-/skygge forholdene langs vassdraget. Avvik fra kommunedelplanens intensjoner når det gjelder friluftsverdiene, vil normalt lede til innsigelse fra regional planmyndighet. Theodor Dahls veg på Kvernaland er et etablert boligområde. Det er viktig at en plan for fortetting av enkelteiendommer tar tilstrekkelig hensyn til den bebyggelse som i dag finnes, og at de trafikkmessige konsekvenser ved fortetting langs en boliggate utredes nærmere. Fylkesrådmannen har på dette nivå i planprosessen ingen videre merknader til saken. Forslagsstillers kommentar Friområdet er tatt hensyn til under utvikling av området, da boligene er trukket lengst mulig vekk fra åna. Slik friområdet fremstår i ny plan, vil det fremdeles ivareta kommunedelplanens føringer for å ivareta friluftsverdiene i området. Det betyr at et belte langs åna forblir urørt. Kommunen har intensjoner om å overta dette arealet, samt et areal langs broen for å kunne styrke kommuneplanens målsetninger ytterligere. Ved utbygging av 5 nye boliger vil det bli mer trafikk. Denne tomten ligger i enden av en blindvei og vil derfor ikke generere mer trafikk enn inn og ut av den aktuelle eiendom. Det ble også sendt ut et tileggsvarsel om utvidet reguleringsplanområde i forbindelse med at Time kommune ønsker å overta området langs åna som er merket som offentlig friområde i kommuneplanen. Denne tilleggsvarslingen ble sendt til de tre naboene som grenser til det aktuelle område. Frist for tilleggsvarselet ble satt til Det kom ikke inn noen kommentarer til varslingen. Det er foretatt sol / skygge beregninger som viser konsekvenser av ny bebyggelse. Prosjektet viser tilfredsstillende solforhold på lekeplass og uteoppholdsarealer. Bygget skygger ikke for nabobebyggelsen 21. mars (vårjevndøgn) kl som er det mest brukte tidspunktet for vurdering av sol/skygge. Midt på sommeren vil det heller ikke skygge kl Beregnet flomvannstand ca. 300 meter oppstrøms Frøylandsåna er kote 28,5. I aktuell plan er flomsikkerheten ivaretatt da laveste gulv i bebyggelsen ikke skal være lavere enn kote 29. Time kommune har i bebygde områder krav om at overvann i størst mulig grad skal tas hånd om ved kilden slik at vannbalansen opprettholdes tilnærmet lik naturtilstanden. Dvs at andel tette flater søkes minimalisert og /eller at overflatevann håndteres lokalt. I dag er ca. 315 m2 av planområdet dekket av tette flater. Ved planrealisering blir andel tette flater ca. 880 m2. Dvs en differanse på 565 m2. En antar at Frøylandsbekken med sin umiddelbare nærhet vil tåle en såpass liten nedbørstilførsel som dette avrenningsarealet vil medføre. Det er fremdeles en god del terrengoverflate på området som infiltrerer vannet direkte til grunnen. Resterende overvann må ledes via grøfter i grunnen til Frøylandsbekken. Det kan også nevnes at Frøylandsvannet ligger nær planområdet. Plassering av grøfter og sluker har stor innvirkning på nedbørfeltets grenser og bør tegnes inn på situasjonsplan ved byggesøknad. Arkitekt Jørn Skårland har tilpasset boligene til tomten på en god måte. Det er lagt vinn på estetisk kvalitet i planleggingen, samt tilrettelegging av gode utearealer. Dette blir også gjeldende i utførelsen.

5 Statens vegvesen skriver i brev av : Statens vegvesen har ingen merknader til oppstartsvarselet. Lyse skriver i brev av : Har ingen kommentarer. Gjør oppmerksom på eksisterende infrastruktur i området og at eventuell flytting/ endring og tilknytning skal skje i henhold til gjeldende retningslinjer. Nabo i Theodor Dahls veg 17 skriver i brev av : Har mottatt et brev om reguleringsarbeid, men i brevet står ingenting om hva området er regulert til fra før av og hvilken regulering som er planlagt. Vennligst send et brev eller mail om detaljer. Når vi vet om en enkeltperson som kjøpte eiendommen, hvorfor får jeg brev fra et firma om et prosjekt? Forslagsstillers kommentar Det aktuelle området ligger i et delfelt som i kommunedelplanen for Frøylnd/Kvernaland er merket som boligområde. Et privat byggefirma, Nordbohus Sandnes AS, ønsker å fortette område med å oppføre 2 stk. firemannsboliger på tomten. I den forbindelse har Nordbohus Sandnes AS engasjert Prosjektil Areal AS til å ta seg av planleggingsarbeidet dvs. å gjennomføre den formelle saksgangen som kreves før de endelige planene blir levert Time kommune til godkjenning. Ved oppstart av reguleringsarbeid skal naboer og øvrige myndigheter bli varslet før planleggingsarbeidet blir igangsatt slik at de har mulighet til å uttale seg dersom det skulle være behov for det. Innkomne kommentarer til varslingen blir vurdert i det videre arbeidet og blir en del av saksdokumentene som blir sendt til kommunen og deretter lagt ut til offentlig ettersyn. Dette blir gjort etter vanlig prosedyre, og vi antar at denne saken går som forventet da den er i henhold til gjeldende kommunedelplan. Nabo i Theodor Dahls veg 19 skriver i e-post av : Ser dere har planer om å bygge ut 2x4 boliger på tomt gnr. 28 bnr. 86. Vi er ikke så positive til dette, for vi vet ikke hvilke planer dere har for dette med trafikk og sikkerhet. Dette er en vei som blir brukt til skolevei + det er her ungene sykler/går når de skal trene på kunstgressbanen. Dette er en vei som er svært trafikert av unger. Lager dere fortau eller plass til ungene å gå på? I dag må ungene gå på veien, det er ingen plass å gå. Med max 16 biler til som skal til og fra boplassen sin blir det MYE mer biler. Hvilke planer har dere? Greit å vite før vi blander inn andre. Forslagsstillers kommentar Når det gjelder trafikksikkerhet, så ligger denne tomten i enden av en blindvei og vil derfor ikke generere mer trafikk enn inn og ut av den aktuelle eiendom. Det er tatt hensyn til denne kommentaren i reguleringen ved at antall boliger er redusert fra 8 til 5 stk. Nabo i Theodor Dahls veg 19 skriver i e-post av : Denne tomten ligger i enden av en blindvei. I dag er det maks 2 biler som kjører der. Hvis en legger til rette for 8 boliger, blir det maks 16 biler som blir en del mer enn i dag. Det er mye ungdom som kommer og går til fotballbanen. Det beste hadde jo vært om de som er ansvarlige for utbyggingen hadde vært til stede selv og sett på dette "problemet". Det er som sagt ingen fortau alle plasser til å gå på. Skal en gå der må det bli på veien. Ingen kjekk vei å sende ungene på vei til skolen eller trening.

6 Forslagsstillers kommentar Innspillet er tatt hensyn til i den videre prosessen bl. a. ved at det nå er blitt redusert til 3 x 1 rekkehus og en tomannsbolig. Naboer v/nabo i Theodor Dahls veg 9 skriver i brev av : Angående fortetting i Theodor Dahls veg hvor det allerede i dag er hardt belastet når det gjelder trafikk. I dag er det 17 boenheter som bruker veien uten fortau. Veien blir benyttet av fotgjengere fra andre siden av bekken til diverse servicetjenester. Unger som skolevei og barnehagene som turvei. I enden av veien er det opparbeidet en parkeringsplass til idrettslaget som genererer trafikk flere ganger i uken. Hvis det i tilegg skal komme 8 nye boenheter med 1-2 biler pr. bolig vil trafikken bli belastende for folk som bor i området i dag. Forslagsstillers kommentar Innspillet er tatt hensyn til i den videre prosessen bl. a. ved at det nå er blitt redusert til 5 boliger isteden for 8. Rådmannens kommentar til merknader fra naboer Se vurdering under punktet «Trafikk». VURDERING Frem til nå har det foregått en gradvis fortetting på Kvernaland uten en samlet plan. Den såkalte eplehagefortetting i det sentrumsnære området har ført til et noe rotete bebyggelsesmønster med en rekke ulike bygningstyper. Tomtene er i hovedsak delt i to på tvers av det opprinnelige lineære tomtemønsteret. De «grå» arealene er vokst på grunn av atkomstveiene til de nye eiendommene. Oppholdshagen er redusert i størrelse, men fortsatt har hvert hus minst 450 kvm med privat hage tilgjengelig. En fortetting med rekkehus kan føre til en del problemer som for eksempel uakseptabel trafikkbelastning og uforholdsmessig store trafikk- og parkeringsarealer, manglende omtanke for å sette av offentlig tilgjengelige arealer for lek og uteopphold, at grøntområder bygges ned med mye trafikkarealer og parkering, eller at byggningsmiljøet/det visuelle bildet blir opplevd som rotete. De ulike punktene er nærmere belyst nedenfor. Bygningsmiljøet Utnyttelsen i området mellom Kvernelandsvegen og Frøylandsbekken ligger i dag på ca 0,9 boliger pr. daa. Planområdet selv får en utnyttelse på ca. 2,3 boliger pr. daa, og ligger dermed mer enn dobbelt så høyt enn i det omkringliggende området. I den senere tiden utpeker det seg en utvikling mot at store tomter fortettes med tomannsboliger og/eller rekkehus. Fordelen med rekkehusbebyggelse er at intensjonen om å spare areal og bygge gunstig boareal ivaretas, men fører likevel til et nytt element i bebyggelsesmønster som kan skille seg fra resten. Oppholdshagene er redusert i størrelse til den minste størrelsen kommuneplanen krever. Theodor Dahls veg på Kvernaland er et etablert boligområde, og ut fra det eksisterende mønstret bør man anbefale å dele eiendommen for å bygge to eneboliger. Eiendommen ligger i enden av byggefeltet, og planlagt bebyggelse er dermed i liten grad sjenerende for omkringliggende bebyggelse. Planlagt bebyggelse i Theodor Dals veg 11

7 følger alle kravene i kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland og kommuneplanen. For å ta hensyn til den bebyggelse som i dag finnes, skal husene oppføres i tre med 2 etasjer og saltak. Rådmannen mener derfor at valgt løsning kan aksepteres. Grønnstruktur/ Biologisk mangfold Før eiendommen ble solgt fantes det store trær og buskvegetasjon på eiendommen. I dag er buskvegetasjonen redusert til hekker i naobskillene og to enkelt stående trær. Rådmannen mener det er beklagelig at øvrig vegetasjon ble fjernet for kort tid siden uten å vurdere trærne som en kvalitet som kunne blitt innarbeidet i planen. Som nevnt er det en bekk i grensen til planområdet. Kommunen anser bekken som viktig del av offentlig friområde da den gir liv til landskapet. I kommunedelplanen ble den nordlige delen av eiendommen avsatt til offentlig friområde for å sikre at kvaliteten til bekken blir ivaretatt. På andre siden av bekken skal det etableres en gangvei. Planlagt bebyggelse er trukket lengst mulig vekk fra bekken, likevel blir en liten del av friarealet brukt til lekeareal og felles gangvei. Plassering av lekeplassen fører ikke til konflikter med grøntdragets funksjon som offentlig friområde. Offentlig friområde i planområdet tjener som en grønn buffer mot bekken. Rådmannen mener at intensjonen med friområdet er godt nok ivaretatt. Tekniske planer for opparbeiding av offentlig friområde skal utarbeides i dialog med kommunen for å sikre friområdets kvalitet. Trafikk Blindveien Theodor Dals veg anses som boligvei i et eksisterende boligområde. Ca. 20 boenheter benytter seg i dag av veien som tilkomst. Dette bety at ÅDT (årsdøgnstrafikk, gjennomsnittlig antall biler i døgnet) ligger på ca. 80 som selv medregnet trafikk til parkeringsplassen ved idrettsanlegget er langt under 300 ÅDT som er grensen for når Statens vegvesen anbefaler fortau i denne type gater. Veien har en bredde på ca. 5 meter og fartsgrense på 30 km/t. Den opprinnelig tenkte løsningen med 8 boenheter ble under planleggingen redusert til 5 nye boliger som antas å gi en trafikkøkning på veinettet på 20 ÅDT. Rådmannen anser trafikkøkningen som følge av 5 nye boliger som akseptabel, og har vurdert at utbyggingsstandarden av Theodor Dals veg tåler belastningen. Rådmannen kan ikke se at etablering av 5 boliger vil føre til vesentlige negative konsekvenser for barn og unge som bruker Theodor Dals veg som skolevei. Veien anses som stor nok, og anser det som urimelig av både fysiske og økonomiske grunner å kreve etablering av fortau i dette området. Videre blir Theodor Dahls veg i dag mye brukt som snarvei for fotgjengere til og fra sentrum, da veien er stengt for biltrafikk ved broen. Rådmannen anser fremtidig turdrag langs vassdraget som en god tilkomst mellom idrettsarenaen, sentrum og boligområdene i søre del av Kvernaland, som kan hjelpe til å redusere trafikkkmengden av myke trafikanter i Theodor Dahls veg. Planlagt parkeringsløsning for de nye boligene er funksjonell, men dominerer sammen med adkomst og biloppstillingsplass i litt for stor grad inngangspartiet til planområdet. Virkningen av nevnte forhold kunne blitt noe bedre ved å plante høystammede trær i randsonen til parkeringsplassen.

8 ENDRINGER I PLANEN Rådmannens forslag til endringer i plankartet som skal innarbeides før høring, samt endringer gjort i bestemmelsen, er oppsummert i vedlegg 7. Forslagsstiller er gitt anledning til å uttale seg om endringene. Eventuelle kommentarer fra forslagsstiller vil bli ettersendt. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent detaljreguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl. a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet. KONKLUSJON Rådmannen tilrår at Lokal utvikling legger planforslaget med rådmannens forslag til endringer ut på høring og offentlig ettersyn. For rådmannen i Time, den Bjørn Meling Kommunalsjef samfunn Ingvild Kristine Wathne Røst Fagleder arealplan Vedlegg: 1. Planbeskrivelse 2. Bestemmelser av , revidert Plankart av Sol- og skyggediagram 5. Tegning tomannsbolig 6. Situasjonskart 7. Rådmannens forslag til endringer i plankart/bestemmelser Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krever ikke signatur