Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg KATTEM HELSE- OG VELFERDSSENTER - BYGGING AV SYKEHJEM, DAGSENTER, ADMINISTRASJONS- OG AKTIVITETSAREAL SAMT OMSORGSBOLIGER Arkivsaksnr.: 08/40746 Forslag til innstilling: 1 Bystyret vedtar bygging av sykehjem, administrasjons- og aktivitetsareal med en prosjektkostnad på mill kr. 2 Bystyret ved å kjøpe minimum 30% av omsorgsboligene som TOBB bygger på tomten. Omsorgsboligene finansieres innenfor tidligere vedtatt investeringsramme. 3 Kommunens investeringsbehov i prosjektet finansieres ved tilskudd fra Husbanken og lån. Saksfremlegg - arkivsak 08/

2 Saksutredning: Bakgrunn Kattem helse og velferdssenter omhandles i rådmannens budsjettforslaget, men når jeg likevel fremmer det i egen sak, er det for å gi en mer detaljert beskrivelse av saken samt kostnadsoversikt. Byggingen på Kattem inngår som en del av kommunens Eldreplan og i Økonomiplanen Anlegget er planlagt ferdigstilt sommeren Følgende mandat var utarbeidet som grunnlag for prosjektets romprogram: sykehjemsplasser organisert med 8 i hver bo gruppe 2. Aktivitetssenter med fellesaktiviteter, dagsenter og aktivitetsdel som blir et åpent tilbud for hele nærmiljøet 3. Ca 23 omsorgsboliger som skal bygges av TOBB og organiseres i borettslag og hvor kommunen skal kjøpe innskuddsandeler for minimum 30% av boligene Prosjektet som nå legges frem er et videreutviklet prosjekt som ble valgt på grunnlag av en totalentreprisekonkurranse med 5 kvalifiserte deltakere. Innhenting av tilbud Tilbudsinnbydelse på totalentreprise ble sendt ut på en åpen tilbudskonkurranse iht. EØS- direktivet med innleveringsfrist for prekvalifisering , og innleveringsfrist for totalentreprisen Totalentrepriseinnbydelsen innbefattet prosjekt iht. detaljert romprogram med tilhørende tilbudsdokumenter for alle byggfag. I innbydelsen var det forutsatt at tilbudet skulle evalueres gjennom en samspillprosess sammensatt av entreprenørens prosjekteringsgruppe og leverandører sammen med bestilleren i Trondheim kommune, for å sikre prosjektets kvalitet og økonomi. Teknobygg entreprenør AS ble valgt som samspillpartner vurdert ut fra det overordnede tildelingskriteriet Økonomisk mest fordelaktige tilbud. Prosjektet oppfylte samlet sett de angitte tildelingskriterier best mht. hovedgrep med adkomst, parkeringskjeller og fordeling av hovedfunksjonene. Prosjektet oppfylte romprogrammets arealkrav, hadde bearbeidelsesmuligheter, god brutto/nettofaktor og bra terrengtilpasning. Teknobygg entreprenør AS vil bli utførende totalentreprenør under forutsetning av at prosjekt og kostnad blir godkjent av Bystyret. Fakta STATUS FREMDRIFT Reguleringsplan med bestemmelser ble lagt ut til offentlig ettersyn Det er avtalt prioritert behandling av byggesøknaden. Reguleringsplanen ble godkjent i bygningsrådet og godkjent i bystyret Byggestart forventes i januar 2009 under forutsetning av bystyrets godkjennelse. Ferdigstillelse vil da være sommeren BESKRIVELSE AV PROSJEKTET Tomt Helse- og velferdssenterets del av tomten på Kattem, gnr./bnr. 176/1, er på ca. 7750m2, er kommunal og Saksfremlegg - arkivsak 08/

3 arealet reguleres til offentlig bebyggelse, boliger og offentlig trafikkareal. Boligene bygges av TOBB på tomt som delvis kjøpes av sameiet Kattem Ust og Trondheim kommune under forutsetning av at sykehjemsprosjektet godkjennes i bystyret. Det er foretatt grunnundersøkelse av tomta. Grunnen består av et topplag av fyllmasser over myr til ca. 2,2-2,4meter. Derunder er det registrert siltig leire til endt sondering 14,5 14,8 meter under terreng. Det påregnes en god del masseutskifting på tomta. Bebyggelsen Anlegget består nå av: sykehjemsplasser i bogrupper på 8 Bygningen har to etasjer med 6 boliggrupper à 8 boenheter i hver av boliggruppene. Bogruppene er fordelt på 3 fløyer på to etasjer. Boenheten er på 30 m2 og vil i perioder kunne benyttes for to personer. Hver av beboergruppene har egne oppholdsarealer med kjøkken og stue. Arealer for betjening og nødvendige birom i begge etasjer binder boligfløyene sammen. I kjelleren er det garderober for ansatte, renholdssentral, vaktmesterareal, boder for beboerne samt tekniske rom. Sykehjemsenheten får egne skjermede hagerom. Noen av plassene ved sykehjemmet blir tilrettelagt for å kunne motta personer med ikke etnisk norsk bakgrunn. Disse enheten vil bli utstyrt med enkle minikjøkken. Det er også planlagt et stillerom som skal kunne benyttes av forskjellige trosretninger til seremonier og minnestunder. I den forbindelse har det vært kontakt med ulike interessegrupper for å sikre at utformingen skal egne seg for flerbruk. 2. Administrativ del Det administrative arealet for de hjemmebaserte tjenester ligger i 1.etasje. 3. Dagsenter/ Aktivitetssenter Bygningen inneholder dagsenter med plass til ca. 20 brukere. Aktivitetssenteret ligger godt plassert med enkel tilgang for både sykehjemmet, omsorgsboligene og nærmiljøet. Senteret vil ha fasiliteter for fotpleie og frisør. 4. Omsorgsboliger Omsorgsboligene skal bygges i regi av TOBB og organiseres som borettslag med innskudd. Trondheim kommune vil kjøpe minimum 30% av boligene for utleie spesielt rettet mot personer for et heldøgns omsorgstilbud. Omsorgsboligene vil bli knyttet sammen med sentret. I ettertid har rådmannen vurdert behov for en sammenknytting av sykehjemmet og omsorgsboligene. Løsningen som vil fungere best etter intensjonen er en innglasset broovergang fra 2. etasje i omsorgsboligene og sykehjemmet. Gangbroen var ikke en del av konkurransegrunnlaget i totalentreprisekonkurransen, da omsorgsboligene på nabotomten ikke var prosjektert på konkurransetidspunktet. Denne ligger ikke inne i forslaget til investeringsbeløp i økonomiplanen. Et spiserom for beboerne i omsorgsboligene er lagt i 2.etasje rett ved inngangen fra en eventuell bro dersom denne løsningen velges. Dette betyr at de beboerne i omsorgsboligene som ønsker det kan innta sine måltider i fellesskap her. Adkomst og parkeringsplasser Hovedadkomsten er fra nord, med felles avkjørsel for sykehjemmet, aktivitetssenteret og omsorgsboligene. Sykehjem/aktivitetssenter har egen parkeringskjeller med adkomst via felles avkjørsel og nedkjøring i nordøst. Omsorgsboligene har egen avkjørsel til parkeringskjeller mot vest. Gjesteparkering til boligene og Saksfremlegg - arkivsak 08/

4 sykehjemmet samt brukere av aktivitetssenteret ligger ved inngangene. Det anlegges offentlig gangvei i nord. Denne knytter sammen gangveisystemet rundt eiendommen med Olava Skomakers vei. Utomhus Utomhusanlegget har som mål å stimulere til fysisk aktivitet, skape sosial kontakt og gi variasjon i opplevelser. Sykehjemmet og dagsenteret får avgrenset hageområde som skal stimulere og aktivisere beboerene. Aktivitetssenteret og boligene får separate uteområder. Det skal opparbeides et gangsystem med fast dekke og god bredde. AREALER OG BRUTTO/NETTOFAKTORER Bruttoarealer inkluderer utvendig boder, trapper etc. ( tall i m2) Pr. dato har prosjektet følgende bruttoareal i hht Norsk standard (areal oppgitt i konkurransen i parentes) Kjeller 1175m2 (1393) 1. et. 2417m2 (2364) 2. et. 2470m2 (2385) sum 6062m2 (6142) Nettoareal er 3405m2 Prosjektets u-grad er beregnet til ca. U=1,5 Uprogrammert areal i kjeller som tekniske rom, boder for beboere, parkeringsplasser mv er ikke medtatt i beregningsgrunnlaget. TEKNISK BESKRIVELSE Byggets bærekonstruksjoner utføres i plasstøpt betong. Søyler og bjelker er i betong. Det er bærende innervegger i betong ved brannskiller og i leilighetsskiller mellom boenheter i sykehjemmet. Innervegger for øvrig vil i hovedsak være malte flater på gips. Bygget har balansert ventilasjon og oppvarming ved vannbåren varme. Luftbehandlingsanlegget dimensjoneres for å tilfredstille foreliggende krav stilt i byggeforskrifter, retningslinjer fra Arbeidstilsynet og byggherrens egne regler til luftbehandling. VVS-anleggene utstyres med automatikk og sentral driftskontroll etter Trondheim kommunes retningslinjer. Bygningen skal fullsprinkles. Det skal installeres heldekkende brannalarmanlegg med detektorer i alle rom. Brannalarmanlegget skal kobles opp mot brannvesenet. Det er medtatt adgangskontrollanlegg i sykehjemmet og aktivitetssenteret. Utendørs er det medtatt belysning for veger og plasser. PROSJEKTETS KOSTNADER Prosjektets entreprisekostnader er basert på tilbud fra totalentreprenør datert med revisjon etter en samhandlingsperiode. I totalentreprisen er det trukket ut kostnader knyttet til rammeavtaler som Trondheim kommune har. Dette gjelder også byggesaksgebyr/ avgifter, byggelånrenter og løst inventar. Saksfremlegg - arkivsak 08/

5 Investeringskostnader (se budsjettskjema A, vedlegg 1) VURDERING AV PROSJEKTETS KOSTNADER Prosjektkostnader bygg dagens priser kr Prisstigning kr Sum kostnader bygg [qd31] kr Inventar og utstyr kr Prosjektkostnader totalt kr Kostnader pr. plass kr ,- Kostnad pr. m 2 BTA kr ,- Kostnadsnivået over er i samsvar med rådmannens forslag til økonomiplan. I ettertid har rådmannen vurdert behovet for en gangbru til omsorgsboligene. Denne er foreløpig kostnadsvurdert til 4 MNOK. Ideelt sett burde denne bygges, men sett i lys av budsjettsituasjonen er ikke dette tiltaket tatt inn. Dersom gangbru ønsket bygd, bør totalkostnadsrammen for prosjektet økes til 185 MNOK. Tomtearealet Tomtearealet er 7750 m 2. Prosjektet har et brutto areal over bakken på 4887(BTA) m 2 I reguleringssaken ligger det inne et rekkefølgekrav om at ny offentlig gangveg mellom eksisterende gangveg fra bro over Lisbeth Nypans veg og til fortau langs Olava Skomakers veg skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse for byggetiltak gis. Disse kostnadene vil i sin helhet bli belastet prosjektet.. Kostnadene kan ikke belastes allerede bebygde eiendommer. Arealbruk/organisering Bebyggelsen er oppdelt etter funksjoner, noe som har vist seg fleksibelt og hensiktsmessig i planleggingsog byggeprosessen. Det er lagt stor vekt på optimalisering av arealene mht. fleksibel bruk av forskjellige grupper over tid og til forskjellige tidspunkt når det gjelder aktivitetssenteret. Husbanken legger stor vekt på at beboergruppene i omsorgsboligene har tilstrekkelig med fellesareal. Rene omsorgsboligprosjekt uten fellesareal og personale i nærheten vil etter skjerpede retningslinjer ikke bli prioritert til å motta tilskudd fra Husbanken. Fellesareal som normalt vil være i tilknytning til omsorgsboligene er hovedsakelig lagt til aktivitetssenter, slik at det kan komme flere brukere til gode. Materialbruk og tekniske installasjoner Husbanken legger stor vekt på at det ikke blir valgt dårlige løsninger som forårsaker høye driftskostnader. dette er søkt hensyntatt i prosjektet ved valg av materialer, tekniske løsninger og organisering av arealer og aktiviteter. Vi har imidlertid valgt å benytte en stor grad av trepanel i utvendig kledning på sykehjemmet Saksfremlegg - arkivsak 08/

6 som et element for å få ned kostnadene. Trekledning har noe høyere vedlikeholdskostnader på lenger sikt. Valg av vannbåren varme og balansert ventilasjon gir i utgangspunktet dyrere installasjonskostnader, men lavere driftskostnader mht. oppvarming. Avfallshåndtering Bystyret påla ved godkjenning av reguleringsplanen for Kattem helse- og velferdssenter prosjektet å installere avfallssug. Den anbefalte løsning etter samtaler med Trondheim Renholdsverk er to fraksjoner i sug, matavfall og restavfall. Papir og plast får nedgravde containere. Løsningen og plassering av hentepunkt er planlagt i samarbeid med Renholdsverket. Tilleggskostnadene for denne løsningen er 2,4 mill.kr. Kostnaden er nå lagt inn i budsjettet. FINANSIERING Prosjektkostnader for helse- og velferdssenter med 48 plasser kr ,- -statstilskudd for sykehjem kr ,- x 48 kr ,- = Kommunalt låneopptak kr ,- ØVRE KOSTNADSRAMME KOMMUNALE KOSTNADER Kattem helse- og velferdssenter sykehjem, dagsenter, aktivitetssenter Økonomiplan Prosjektkostnader ihht. kostnadsoverslag , ,- DRIFTSKONSEKVENSER Sykehjemmet I rådmannens forslag til økonomiplan for perioden ligger det ikke inne noen økning i antall sykehjemsplasser. Det betyr at driften må finansieres ved å flytte eksisterende plasser. Rådmannen har tenkt å løse dette ved å flytte deler av aktiviteten ved dagens Persaunet og/eller redusere antall fortetningsplasser. Det vil påløpe noen ekstrakostnader knyttet til nattbemanning, administrative ressurser samt støttefunksjoner. I økonomiplanen er ekstrakostnaden stipulert til 3,2 mill. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader dersom man får flyttet hele aktiviteten ved dagens Persaunet. Aktivitetssenteret inklusive kafé, dagsenter og administrativt areal Det er ikke avsatt friske midler til drift av nytt dagsenter, dette må finansieres innenfor dagens virksomhet ved flytting av eksisterende dagtilbud. Det vil være aktuelt at flere av de planlagte omsorgsboligene blir brukt til heldøgns omsorgstilbud som finansieres over budsjettet for hjemmetjenester. Omsorgsboligene blir knyttet sammen med aktivitetssentret med en innglasset broovergang slik at senteret lett kan nås og benyttes til denne målgruppen til felles måltider og aktiviteter. Saksfremlegg - arkivsak 08/

7 Gangbro Noe økte driftskostnader må påregnes dersom løsning med klimatisert gangbro legges inn, samtidig som man kan oppnå noe besparelse på tillkallingstid for personale til omsorgsboligene. Årlige driftsutgifter for bygningen FDV for helse- og velferdssenteret Renter 1.år for bykassefinansiert investering Avdrag 1.år for bykassefinansiert investering SUM 3,8 mill kr 9,8 mill kr 5,0 mill kr 18,6 mill kr Det er forutsatt 6,5% lånerente og 30 års avdragstid. Konklusjon Kattem helse og velferdssenter inngår i økonomiplanen og eldreplanen. Det vil bestå av 48 sykehjemsplasser delt i grupper på 6 enheter med 8 rom i hver enhet. To av enhetene er utformet med henblikk på innvandrergrupper med behov for spesiell utforming av enhetene for eksempel en enkel kjøkkeninnredning. Det er registrert over 100 eldre flyktninger over 70 år og hvor over 20 er over 80 år. Det blir også et stillerom til meditasjon og religionsutøvelse som kan brukes av alle beboere i helse og velferdssenteret. Rådmannen foreslår at Trondheim kommune kjøper minimum 30% av eierandelene i omsorgsboligene som vil bli knyttet sammen med sentret til bruk for personer med omfattende omsorgsbehov. Ved bygging av Kattem helse og velferdssenter får en realisert et arealeffektivt og fullverdig senter i et område som mangler både sykehjemsplasser, omsorgsboliger og aktivitetstilbud. Rådmannen i Trondheim, Tor Åm kommunaldirektør Marit Sivertsen/ Anne Grete Valstad rådgiver/ prosjektutvikler Vedlegg 1 Budsjettskjema A 2 Tegninger Saksfremlegg - arkivsak 08/