Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksfremlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO MSHA-10/ / Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Funksjonshemmedes råd AU 9/ Behandlet Storhaug bydelsutvalg 13/ Annet forslag vedtatt Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Bystyret PLAN 2393P. DETALJREGULERING FOR SKANSENKVARTALET - STORHAUG BYDEL. Forslag til vedtak: Plan 2393P. Detaljregulering for Skansenkvartalet med plankart datert Alliance arkitekter AS , sist revidert Kultur og Byutvikling og bestemmelser datert Alliance arkitekter AS , sist revidert Kultur og Byutvikling , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Saken gjelder Alliance arkitekter AS fremmer på vegne av Smart Hotel Holding AS forslag til reguleringsplan for Skansenkvartalet, Storhaug bydel, Stavanger kommune. Utbygger ønsker å utvikle eiendommen til hotell og næring. 2. Gjeldende planer Kommuneplan Kommuneplanens arealdel, herunder: Hensynssone bevaring/trehusbyen. Bestemmelser vedr. samfunnssikkerhet. Bestemmelser vedr. parkering i sentrum. Kommunedelplan for sentrum : Det tillates ikke undergravd kjeller på Sentrumshalvøya. Nåværende byggehøyder skal ikke overskrides. Kommunedelplan for kulturminner : Området er regulert til spesialområde bevaring og er både definert som en del av Trehusbyen og Middelalderbyen. 1

2 Reguleringsplaner: Reguleringsplan 1029, nordre del av sentrum, vedtatt Reguleringsplan 1872, Havnearealer fra Tollboden via Børevigå til Jorenholmen, vedtatt Plan 681G/1029G. Gatebruksplan for Øvre og Nedre Holmegate, vedtatt Plan 2222, Sentrumshalvøya, er under utarbeidelse og antas første gangs behandlet i løpet av andre halvår Planforslaget ligger innenfor varslet planområde i Plan Planforslaget er samordnet med denne. Utsnitt av gjeldende regulering. 3. Varsel om planoppstart Planforslaget er varslet i henhold til Plan og bygningsloven Oppstart av planarbeid ble kunngjort med annonse i Stavanger Aftenblad og Rogalands avis Naboer og berørte parter ble varslet direkte med frist for merknader Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 11 uttalelser fra offentlige instanser og 2 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 4. Etatene hadde følgende hovedkommentarer: Funksjonshemmedes råd Prinsippene for universell utforming må ligge til grunn for planleggingen. Bymiljø og utbygging, Renovasjon Mistanke om forurenset grunn, adkomst for renovasjonsbil. Bymiljø og utbygging, Vann- og avløpsverket 2

3 Bygging nærmere kommunale ledninger enn 4 m må bekostes av utbygger. Dersom økt kapasitet er nødvendig, står utbygger ansvarlig for å gjøre tiltak på egen tomt for å redusere tilrenning. Utbygger må dokumentere eventuelle krav til brannvannsdekning. Lyse Opplyser om at eventuelle flyttinger av ledninger/kabler gjøres i henhold til gjeldende retningslinjer. Fylkesrådmannen Planområdet er regulert til spesialområde bevaring. Det kreves detaljerte beskrivelser for tiltak i grunnen. Det forutsettes at eksisterende bebyggelse/kulturmiljø skal bevares. Ved riving av vernet bebyggelse, inngrep i gårdsrom, eller gateløp vil fylkeskommunen vurdere å fremme innsigelse. Bymiljø og utbygging, Park og vei Det må hensyntas at planforslag ligger innenfor Plan 2222, Sentrumshalvøya. Trafikkareal må utformes i samsvar til kommunalteknisk vegnorm for Nordjæren. Storhaug bydelsutvalg Området må sikres høy arkitektonisk kvalitet. Det må tas hensyn til omkringliggende bebyggelse. Prosjektet må ha høye miljøambisjoner. Tilstrekkelige og gode parkeringsplasser for sykkel og bil må sikres. Universell utforming må ligge til grunn. Oppvekst og levekår Bygg må tilfredsstille grenseverdi for radon. Varmtvannsanlegg må holde høy nok temperatur til å motvirke legionellabakterier. Det bør vurderes støytiltak mot støy fra havnetrafikk. Alle bygg må være universelt utformet. Området må sikres ifht trafikk. Endret aktivitet må ikke føre til økt forurensning. Kultur og byutvikling, Byantikvaren Området er av stor kulturhistorisk verdi. Ber om at det forelegges en bygningshistorisk analyse i forkant av planens utforming. En viktig målsetning med planen må være å få sikret området til vern. Kultur og byutvikling, Byantikvarens vurdering av verneverdier Notatet foreligger i sin helhet i vedlegg 16. Tiltakshaver ønsker å rive deler av kvartalet for å gjøre det mulig å bygge et nytt hotell. Bebyggelsen i kvartalet som ikke rives, skal innarbeides i prosjektet. Det er meningen å gjøre gårdsrommet inne i kvartalet offentlig tilgjengelig og å legge til rette for publikumsrettede funksjoner på grunnplanet, kontorer og hotell i etasjene over. Problemstillingen er at jo mindre som rives, desto høyere må nybygget/nybyggene bli for at prosjektet skal betale seg. Intensjonene er i utgangspunktet gode, men i dag rommer kvartalet historisk bebyggelse i form av klassiske trehus fra perioden etter Holmen-brannen i 1860, samt to nyere forretningsgårder i mur. Det er et uttalt mål for byantikvaren, og for Stavanger kommune som helhet, å ta vare på den historiske bebyggelse i trehusbyen generelt, og i sentrum spesielt. Skansegata 7 bør bevares. Skansegata nr. 9 og 11 har imidlertid mistet sine opprinnelige kvaliteter, og ombyggingene er av en slik karakter at de vanskelig kan tilbakeføres. Samtidig har ombyggingene ikke så høy kvalitet at de i seg selv forsvarer vern. Baades gate 6 er i grei stand og huset har jugendstilvinduer som er originale fra sin egen tid. Ut over dette er det bevart i det ytre og kan lett tilbakeføres. Nr 8 og 10 har beholdt sitt opprinnelige fasadeuttrykk selv om de originale delene er skiftet ut, men innvendig er bygningene vesentlig endret. Disse to bygningene er i god stand. Baades gate 2 og 4 er imidlertid i så dårlig teknisk og bevaringsmessig stand at det er gode argumenter for å rive dem. 3

4 Det ville være positivt om det ble mer liv i dette kvartalet og om en ny utbygging kunne bidra til å gi de gjenværende eldre husene en ny og mer hensiktsmessig bruk. Dersom for mange av de eldre husene rives, eller om den nye infill-bebyggelsen blir så massiv eller dominerende at kvartalets karakter blir endret, er hele kvartalet i realiteten tapt selv om noen av husene står. De private hadde følgende hovedkommentarer: John Haukvik Ønsker å vite om byggehøyder endres. Peter N. Wærp Ønsker at eiendommene med gnr 55 bnr 845,847 tas ut av planområdet. 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet består av to bygater samt et sentrumskvartal på Holmen i Stavanger sentrum. Kvartalet blir kalt Skansenkvartalet og gatene heter Nordbøgata og Baades gate. Planområdet er ca 1,94 daa. Planområdet er tilgjengelig fra alle sider, men gatene er enveiskjørt. Det vises til forslagsstillers planbeskrivelse i vedlegg 5 for utdypende beskrivelse. Skansegata Teknisk infrastruktur Det ligger vann og avløp i gatene rundt hele kvartalet. Det er ikke valgt energiløsning. Spesielle miljø- og/eller risikoforhold Høydekotene i planområdet ligger mellom k+ 1,83 m og k+2,5 m på bakkeplan. Hele området ligger på fjellgrunn. Avstanden til sjøen er omtrent 50 m. Eksisterende service i nærområdet Planområdet ligger svært sentralt og har kort vei til gallerier, hotell, oljemuseet, dagligvareforretning, vinmonopol, klesbutikker, kaféer, restauranter, kino, bibliotek, mv. Flybussen stopper like i nærheten av planområdet. Det er ca. 7 min å gå til de fleste bussholdeplassene langs Breiavannet og i Klubbgata. Kulturminneverdier Holmen, som Skansenkvartalet er en del av, består av bebyggelse fra mange ulike epoker. Langs Havneringen ligger sjøhusrekken, dette er et spesielt viktig arkitektonisk karaktertrekk i Stavanger bys identitet. Skansenkvartalet ligger i sjøhusrekken, men inneholder ikke sjøhus. Det er et bykvartal med en sammensatt bygningsmasse i tre og mur fra forskjellige tidsepoker, selv om hovedparten stammer fra 4

5 tiden like etter bybrannen i Flere av bygningene er klassiske Stavangerske trehus, med 2-4 etasjer med liggende trepanel, forskjellige farger og varierende høyder. Det er utarbeidet en tilstands- og verdivurdering for bebyggelsen, se vedlegg 14. Rapporten er utarbeidet av forslagstiller. Den konkluderer med at kvartalet er preget av forfall, mange mindre ombygginger, brannskader og manglende vedlikehold over lang tid. Et par av bygningene vurderes som bevaringsverdige i seg selv, dette gjelder Skansegaten 7 og Baades gate 6. Flere av de andre bygningene bør bevares som del av trehusmiljøet i området. Deler av bebyggelsen er så endret eller i så dårlig forfatning blant annet etter brann, at den foreslås revet. Se vedlegg 15. Eiendomsforhold Det opplyses fra forslagsstiller at Smart Hotel Holding AS eier hele kvartalet inklusiv samtlige gnr.bnr. som er foreslått som byggeområde. De planlegger en helhetlig utvikling av kvartalet, både i form av ny bebyggelse og rehabilitering av eksisterende bygninger som skal bevares og tas i bruk. Historikk Bebyggelsen i Skansenkvartalet skriver seg i hovedsak fra gjenoppbyggingen etter den store bybrannen på Holmen i Det ble da innført nye brannforebyggende bestemmelser. Det skulle bygges med gavlknekk (halvvalm), og ikke med mer enn én etasje pluss loft. Det var ingen regel om hvor høyt taket kunne være. Husene i Baades gate 8 og 10 er eksempler på en bygningstype med bred gavl mot gaten som var et resultat av disse bestemmelsene. Baades gate 6, 8 og 10 ble definert som enetasjes hus med kjeller og loft, selv om de fremstår med tre tilnærmet fulle etasjer. Mange av husene i kvartalet og Holmen for øvrig har denne gavlknekken og den høye kjelleretasjen. Baades gate har slike hus på begge sider av gateløpet, miljøet her er svært homogent. Karakteristisk for området er også de små mellombyggene som binder de enkelte hus sammen. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Det vises til forslagstillers planbeskrivelse i vedlegg 5 for utdypende beskrivelse. Planforslag Skansenkvartalet 5

6 Det foreslås at det legges til rette for utbygging av hotell, delvis i eksisterende, delvis i foreslått ny bebyggelse, med til sammen opptil 151 hotellrom. Eksisterende bebyggelse som ikke egner seg innpasset som en del av hotellet, foreslås utviklet til andre sentrumsformål, så som bevertning, forretning og kontor med en publikumstilgjengelig 1 etasje. BRA eksisterende: uendret BRA nybygg: maks: m 2 BRA totalt: m 2 BRA bebyggelse som foreslås revet: m 2 Bebyggelsen som foreslås revet er inkludert loftsetasjer og skur. I tillegg foreslås det kjeller, reservert sykkelparkering, lager og tekniske installasjoner. Denne teller ikke med i BRA-beregningen. Forslagets byplanmessige innhold og kvaliteter I dag er Skansenkvartalet slitt og området oppfattes ikke som en del av sentrum. Forslaget kombinerer nybygg med oppgradering av eksisterende bygningsvolum. Oppgraderingen blir en videreutvikling av kvartalet, og intensjonen med prosjektets utforming er å videreføre kvartalets identitet inn i vår tid, slik at kvartalet blir hensiktsmessig i bruk, samtidig som det forholder seg til sine omgivelser. Den planlagte bebyggelsens makshøyde forholder seg til Victoria hotell, som har en mønehøyde på k+22,0m. Baades gate foreslås regulert til gågate. Dette kan bidra til å skape et levende bymiljø i gaten. De fleste bygningene i Baades gate skal bevares og restaureres, og de kan inneholde kafé, forretning og kanskje kontor og hotell. Forslagets estetiske kvaliteter, i seg selv og i forhold til omgivelsene Den planlagte bebyggelsen skal inneha en høy grad av kvalitet. Material- og fargevalg er gjort ut fra hensyn til trehusbyen og historiske referanser, samtidig innføres nye materialer for å skape en kontrast til det eksisterende, jamfør bestemmelsene. Her er beskrevet kvaliteter som tre, glass og sink. Hovedmaterialer mot Skansegata er glass, metall og tre. Hovedmaterialer mot Baades gate er sink og tre. Bygningsvolumene innehar en egen identitet, men fungerer også som en referanse til og videreføring av et historisk kvartal. Se vedlegg 14 for utdypende materialbeskrivelser. Nybyggenes gesimshøyde er basert på eksisterende gesimshøyder, som en referanse til disse og for å ivareta en del av høydene i området. Oversikt over de forskjellige bygningsvolumene med kotehøyder for maks gesims og maks høyde til møne. 6

7 Bygg 1: Maks høyde til gesims er ca 20 meter, tilsvarende k+22.5 moh. Bygg 2: Maks høyde til gesims er ca 20 meter, tilsvarende k+22.6 moh. Bygg 3: Maks høyde til gesims er ca 14 meter, tilsvarende k+15,8 moh. Bygg 4: Maks høyde til gesims er ca 17,2 meter, tilsvarende k+19,2 moh. Bygg 5: Maks høyde til gesims er ca 18 meter, tilsvarende k+20,1 moh. Heishus: Maks høyde på oppstikk er k+ 23 moh. Forslagets tekniske løsninger Baades gate foreslås regulert til gågate og Nordbøgata en-veiskjørt fra Skansegata. Varelevering til samtlige bedrifter foreslås samlet på ett sted, med atkomst fra Baades gate til gitte tidspunkt. Sykkelparkering er planlagt i kjelleren, med atkomst fra Nordbøgata og Nedre Holmegate. Det tas sikte på å nytte eksisterende infrastuktur og offentlige parkeringsanlegg. Renovasjon løses på egen tomt, lokalisert på samme sted som varelevering, som vist i logistikkplan, se vedlegg 7. Bygget skal fullsprinkles. Detaljer omkring vannkapasitet blir gjort i samarbeid med Stavanger kommune når behovet er nærmere definert. Planforslagets tilgjengelighet, jf. prinsippene for universell utforming Tiltak innenfor planområdet skal ha fellesarealer som er universelt utformet. I hotellet planlegges fellesarealer, samt 10 % av rommene universelt utformet. I eksisterende bebyggelse må det vurderes hvordan krav til universell utforming imøtekommes, i f.t. hva som er mulig. Avbøtende tiltak i forhold til miljø- og/eller risikoforhold Det er gjennomført en sjekkliste for Risiko-sikkerhet-og sårbarhet, se vedlegg 18. Eventuelle behov for tiltak/service utenfor planområdet Planforslaget legger opp til at parkering dekkes ved frikjøp av plasser i henhold til parkeringsnorm for Stavanger kommune. Mot Skansegata er det i 1. etasje avsatt økt bredde på fortau mot parkeringslomme for avsetting av gjester/besøkende/taxi. Funksjon Planlagt tiltak i planområdet er hotell med tilhørende funksjoner. I tillegg legges det opp til at eksisterende bebyggelse skal oppgraderes og få nye funksjoner med hovedvekt på kontor, bevertning og forretning. Første etasje vil få publikumsrettede funksjoner og fremstå som mer åpent og en mer aktiv del av byen enn i dag. Med Baades gate som gågate ligger det til rette for uteservering her. Hotellkonseptet som er tenkt på tomten, Smart Hotell, er bygget opp slik at fasiliteter utover hotellrom er outsourcet til selvstendige virksomheter. Det betyr for eksempel at spisesalen fungerer som en vanlig restaurant, som kan besøkes uavhengig av om man er hotellgjest. Utnyttelse, høyder og byggegrenser Det er arbeidet mye med volumstudier i forbindelse med utviklingen av Skansenkvartalet. Volumene den nye bebyggelsen er bygget opp av har fasetteringer i fasaden, det vil si at gatefasadene forholder seg til eksisterende bebyggelse når det gjelder gesims, men det foreslås et svært bratt tak som blir som en forlengelse av fasaden. Det betyr at over gesimslinjen er det planlagt 2-3 etasjer til hotellrom i nybyggene som foreslås. Den maksimale høyden i prosjektet er i utgangspunktet lik Victoria Hotell, som er nærmeste nabo. Høyeste møne der er k+22,0m. Det er gjort omfattende studier av ulike volumer og takformer, som viser at en jevn mønehøyde blir mer dominerende enn en fasettering også av det øverste taket. Derfor foreslås varierte mønehøyder, der høyeste møne er k+22,6m, altså 0,6m høyere enn nabobygget Victoria Hotell. Det er utarbeidet modell av planforslaget i målestokk 1:200. 7

8 Første etasje i hotellet ligger på k+2,5 og inneholder hotellobby, restaurant/spisesal med tilhørende kjøkken samt arealer for varelevering. Mot Skansegata foreslås en variert byggehøyde, der det høyeste volumet er lengst mot nord. Mot sør, der bebyggelsen beveger seg inn i Nedre Holmegate og Baades gate foreslås volumer som gradvis blir lavere. 6. Vurdering av planforslaget Forslagsstillers planbeskrivelse er gitt i vedlegg 5. Planbeskrivelsen anses god og den gir et dekkende bilde av intensjonene med planen og konsekvensene av denne. Eventuelle avvik fra overordnede planer og vedtak Området er i sin helhet regulert til spesialområde bevaring og er dessuten båndlagt som del av Middelalderbyen i Kommunedelplan for kulturminner Her legges det vekt på følgende målsetting: Styrke Stavangers identitet som trehusby, formidle kunnskap om kulturminner og kulturmiljøer i Stavanger og gi rammer for bevaring av disse for ettertiden I planforslaget foreslås deler av eksisterende bebyggelse revet, slik at det oppstår mulighet for å utvikle kvartalet til fornyet bruk. Bygningene som forutsettes revet er vurdert nøye i f.t. teknisk tilstand, og det er foretatt et større vurderingsarbeid for og imot riving. Det er avholdt møte samt befaring med byantikvaren og rivingsforslaget gjenspeiler resultatet av denne prosessen. KDP for Kulturminner vektlegger at det bevares et utvalg av kulturminner som representerer tapte næringer og aktiviteter og at det må finnes nye bruksområder til disse, uten at kulturminneverdien blir forringet. Planforslaget er ikke i tråd med KDP for Kulturminner vedrørende riving av eksisterende verneverdig bebyggelse. Forslagstiller foreslår å bevare Skansegata 7 og Baades gate 6, 8 og 10. Det foreslås å rive Skansegata 9, og11, Baades gate 2 og 4 og Nedre Holmegate 2. Avvikene fra KDP for Kulturminner er godt belyst og argumentert for i rapport fra forslagsstiller, vedlegg 15. Det anses som hensiktsmessig å følge forslagsstillers anbefalinger da dette kan bidra positivt ved å tilføre aktivitet og offentlige funksjoner til et område av sentrum som er dårlig utnyttet og som i stor grad trenger opprustning. Planforslaget er ikke i tråd med Kommuneplanens bestemmelser vedrørende samfunnssikkerhet. Foreslått bebyggelse ligger delvis lavere enn kote +3 meter over havet. Det er ikke utredet konsekvenser av å bygge kjeller her, dette er følgelig uavklart. Det anbefales i utgansgpunktet ikke å bygge kjeller i dette området. Planforslaget er ikke i tråd med Kommunedelplanens retningslinjer for Sentrumshalvøya, herunder: Eiendommer skal ikke undergraves med kjellere og nåværende byggehøyder skal ikke økes. Byggehøydene i planforslaget forholder seg i hovedsak til Victoria Hotell som er k+22 moh. Forslagstiller har en maks høyde på k+23 moh på heishus og maks høyde k+22,6 moh på høyeste nybygg. De øvrige byggene ligger rundt samme høyde eller er lavere enn Victoria Hotell. Dette er gjort for å få til et spill mellom høydene i de forskjellige byggene og for å oppnå en avtrapping ned mot eksisterende bygg i Baades gate. Dette synes å fungere godt og høydeavvikene er såpass små at det ikke oppfattes som en økning av byggehøydene i området. Formål Kombinert sentrumsformål, hotell, bevertning, forretning, kontor. Formålet vurderes som positivt for utviklingen av området. 8

9 Nærmiljø bygningsstruktur, byggehøyder, konsekvenser for nabobebyggelse Høyde- og volum-messig er den planlagte bebyggelsen godt tilpasset tilstøtende bebyggelse. De forskjellige byningsvolumene har fått en varierende høyde, dette fungerer godt både i forhold til eksisterende bygningsmasse og nybygg. Sol/skygge forhold anses å være akseptable med tanke på at planområdet ligger midt i et tettbebygget sentrum. Se sol-skygge diagram i vedlegg 12. Gateoppriss mot Skansegata Gateoppriss mot Baades gate Estetikk og fjernvirkning Tegninger og modell viser et estetisk uttrykk som er variert, tar hensyn til omgivelsene og som fungerer godt i samspill med de forskjellige eksisterende byggestiler, samtidig som det har fått en egen identitet. Det er i dette området spesielt viktig at materialitet, detaljering og utførelse holder høy kvalitet. 9

10 3d-illustrasjoner Skansenkvartalet Uteoppholdsarealer Det foreslås grønn vegg i gårdsrom. Dette anses som positivt for prosjektet. Universell utforming Forslagstiller planlegger tilgjengelige offentlige funksjoner og 10 % andel universelt utformede hotellrom. Tilgjengelighet anses som ivaretatt i planforslaget. Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring Fortau utenfor Skansenkvartalet utvides til 3 meters bredde for å tåle økt trafikk og avsetting/henting ved planlagt hotell. Busser og taxier skal kunne sette av folk, og folk skal kunne passere hverandre på fortauet. I tillegg er det hensiktsmessig å få en større plass foran hovedinngang hotell og inngang til flere andre offentlige funksjoner, som for eksempel butikk og restaurant. Dette er ivaretatt i planforslaget. 10

11 Varelevering skal foregå i Baades gate. Grunnet enveiskjøring i tilliggende gater synes dette akseptabelt. Planen forholder seg til Kommuneplanens bestemmelser vedrørende frikjøp av parkeringsplasser i sentrum. Behovsdekning kollektivtrafikk og gang/sykkelveger Kollektivtilbudet er meget bra i dette området. Sykkelparkering planlegges i kjeller, ellers ser man for seg parkeringshuset under Valbergjet, i tillegg til parkeringsplass på Oscars plass. Planen forholder seg til Kommuneplanens bestemmelser vedrørende frikjøp av parkeringsplasser i sentrum og svarer til behov for sykkelparkering. Sykkelparkeringsløsning i kjeller blir avhengig av utredninger om kjeller-etasje. Kulturminner Planforslaget innebærer bevaring og istandsetting av 4 verneverdige bygninger (Skansegata 7, Baades gate 6, 8, 10). Det innebærer også riving av 5 eiendommer med eldre tre- og murhusbebyggelse. (Skansegata 9,11, Baades gate 2, 4 og Nedre Holmegate 2). Disse bygningene er i dårlig forfatning. Den nye bebyggelsen trappes ned mot Baades gate for å tilpasse seg bygningsmiljøet her. Det synes å være en god balanse mellom det som bevares og foreslåtte nybygg. Det anses som positivt at den delen av kvartalet som beholdes vil settes i stand og tilbakeføres til sine opprinnelige uttrykk. Både høyder og skala i forhold til tilgrensende bygg fungerer bedre, og skaleringen mellom de nye bygningsvolumene blir mer variert, ved riving av ovennevnte bygg. Det oppnås et fint samspill mellom eksisterende verneverdig bebyggelse og ny bebyggelse. Bygningsvolumene får også en akseptabel maks høyde og utnyttelse, og funksjonaliteten blir bedre. Første etasje av bebyggelsen mot gate får et åpent og mer offentlig preg. Skansenkvartalet ligger i et område av sentrum som trenger opprustning, nye funksjoner og en intensivert bruk. Det vil være svært positivt for Holmen-området som helhet, ikke bare selve planområdet, å få inn en åpen første etasje med offentlig tilgjengelige funksjoner som restauranter og butikker. Dette er også i henhold til intensjonene i Plan 2222 som er under utarbeidelse. Energi/miljø Det er foreløpig ikke valgt en endelig energiløsning, det er derfor ikke mulig å si noe om prosjektet vil bidra til reduksjon av CO2. Bestemmelser Det er tilføyd bestemmelser vedrørende rekkefølgetiltak utomhusplan, materialitet og vern. Forslagstiller er gjort kjent med, og har akseptert, våre tilføyelser/endringer. Barn og unge Planforslaget påvirker ikke forholdene for barn og unge vesentlig. Risiko og sårbarhet - grunnforhold, flomfare Skansenkvartalet ligger mellom k +1,38 og k+2,5 moh. Forslagstiller foreslår å bygge en kjeller etasje som vil ligge vesentlig under anbefalte laveste bygningsnivå i dette området. (jamfør bestemmelser i Kommuneplan). Det er utarbeidet Ros-analyse for området. Skansenkvartalet ligger innenfor sone 2 for havstigning. Se vedlegg 19. Denne problemstillingen er ikke tilstrekkelig utredet. Kvalitetsprogram Foreligger fra forslagsstiller. Punkt om uteområder, (håndtering av overflatevann), og punkt om estetisk utforming, (valg av materialer), er ikke tilstrekkelig beskrevet. 11

12 7. Oppsummering og konklusjon Det anbefales å oppføre hotell med bevertning, forretning og kontor i Skansenkvartalet. Det foreligger planbeskrivelse, Ros-analyse og kvalitetsprogram. På tross av at planforslaget ikke i sin helhet er i samsvar med overordnet plan anses verneverdier i kvartalet og tilliggende bebyggelse ivaretatt på overbevisende måte. Materialkvaliteter anses å forholde seg til Holmen. Forslaget anses å kunne tilføre området positive kvaliteter og gi området et løft, og en tilhørighet til sentrum for øvrig. Før andre gangs behandling skal følgende tema belyses: Det skal utredes konsekvenser ved å bygge kjeller i planområdet. Kvalitetsprogram skal utdypes under punkt om uteområder i f.t. håndtering av overflatevann, og estetisk utforming i f.t. valg av materialer. Hele kvartalet og gatene rundt måles inn av Stavanger kommune og eventuelle avvik rettes opp i plankart. Direktøren anbefaler at planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 8. Forslag til vedtak Privat forslag til detaljregulering for plan 2393P Skansenkvartalet med plankart datert Alliance arkitekter AS , revidert av Byplan KBU og bestemmelser datert Alliance arkitekter AS , sist revidert Kultur og Byutvikling , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer 5. Forslagstillers planbeskrivelse 6. Illustrasjonsplan 7. Logistikkplan 8. Takplan 9. Gateoppriss 10. Snitt A-A og B-B 11. 3d-Illustrasjoner 12. Soldiagrammer 13. Arealskjema og diagrammer 14. Oversikt bygningshøyder og materialvalg 15. Tilstands- og verdivurdering Kulturmiljø 16. Byantikvarens vurdering av verneverdier i kvartalet og av rapport fra Dimensjon AS 17. Kvalitetsprogram 18. Ros-analyse 19. Kart havstigningsnivåer i sentrum 20. Utsnitt av gjeldende regulering Halvor Karlsen direktør Anne S. Skare byplansjef Marthe Schjelderup Haaland saksbehandler 12

13 STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2393P. Detaljregulering for Skansenkvartalet. Storhaug bydel. vedlegg 3 Utarbeidet av Alliance arkitekter AS Datert: Sist revidert av Kultur og Byutvikling: Virkning av privat detaljplan Bygge- og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem år etter vedtak av planen jf FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for en hensiktsmessig utvikling av Skansenkvartalet som både bevarer kvartalets historiske identitet og samtidig åpner for nybygg til hotell, bevertning, forretning og kontor med atkomst, varemottak og fellesfasiliteter. 2 KRAV TIL SØKNAD OM BYGGEETILLATELSE 2.1 Søknad om byggetillatelse skal inneholde plantegninger, fasadetegninger og snitt i skala 1:200. Tegningsmaterialet skal vise plassering i terreng, forhold til vei og nabobebyggelse med høydeangivelser. Tegningene skal redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng. Søknaden skal redegjøre for farge- og materialbruk samt forhold til nabobebyggelse. 2.2 Sammen med byggesøknad skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200. Utomhusplanen skal vise atkomst til tiltaket, avkjørsel til varelevering, sykkelparkering, gangveier/fortau, belysning, materialvalg, vannavrenning, avfallsløsning og varemottak. 2.3 Sammen med byggesøknad skal støy fra havnetrafikk, fremtidig og eksisterende trafikk, varelevering samt ventilasjon undersøkes. Nødvendige avbøtende tiltak skal beskrives og godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. Eventuelle støytiltak skal løses i fasade. 2.4 Sammen med byggesøknad skal det innsendes tekniske planer for gateutforming, materialbruk, vann-og-avløp samt energi. 2.5 Sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon angående radon, samt nødvendige avbøtende tiltak. 2.6 Målsettingene i kvalitetsprogrammet som er en del av plan 2393P skal oppfylles. Redegjørelse for kvalitetsprogrammet skal fremkomme i søknad om byggetillatelse. 3 REKKEFØLGEKRAV Før tiltak som medfører inngrep i grunnen iverksettes, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap.2. Før det kan gis brukstillatelse av ny bebyggelse skal Skansegata, Nedre Holmegate, Nordbøgata og Baades gate være ferdig opparbeidet i henhold til vedtatt utomhusplan. 13

14 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Krav til estetikk Tiltaket skal gis en arkitektonisk utforming med høy kvalitet og god tilpasning til eksisterende bebyggelse slik at det oppnås en samlet sterk helhetsvirkning i bybilde og gateløp. For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på målsettingene i KDP for Kulturminner Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. 4.2 Eksisterende bygg mot Baades gate (Baades gate 6, 8, 10) skal bevares og eventuelle tiltak bestemmes i samråd med byantikvaren. Eksisterende bygg mot Skansegaten (Skansegaten 7) skal bevares og eventuelle tiltak bestemmes i samråd med byantikvaren etasje i nybyggene skal framstå med tydelige og markerte innganger og større sammenhengende vinduspartier mot offentlig tilgjengelige arealer. (For eksempel forretning, kiosk og /eller bevertning.) 4.4 Fortau Det skal opparbeides et 3 meter bredt fortau langs deler av Skansegaten for henting/avsetting av hotellgjester og andre. 4.5 Miljø Tiltaket skal etterstrebe enkle, robuste og langlivede energiløsninger, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bygningskroppen. 4.6 Universell utforming Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp. Uterom og fellesområder i bygning skal være tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Minimum 10 % av hotellrom skal være tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. 4.7 Parkering Parkering må tilfredsstille krav i parkeringsnorm for Stavanger kommune. Parkering må løses ved frikjøp.det skal settes av plass for sykkelparkering. Sykkelparkering skal være min 0,1 plasser per hotellrom og 3 plasser per 100m 2 kontor og forretning. 4.8 Varemottak Varemottak og avfallsrom skal være på egen eiendom og lett tilgjengelig fra Baades gate. 4.9 Tekniske anlegg Tekniske anlegg skal være integrert i bygg og tilgjengelig fra Baades gate. 14

15 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG Det gis tillatelse til oppføring av bygg innenfor Middelalderbyen. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG SENTRUMSFORMÅL Sentrumsformål Innenfor områder regulert til sentrumsformål, tillates følgende funksjoner: forretning, offentlig- og privat tjenesteyting, kontor. 5.1 KOMB- byggeområde for nybygg hotell/bevertning/forretning/kontor Det tillates hotell, bevertning, forretning og kontor, med tilhørende fasiliteter for hele tomten. Maks tillatt grad av utnytting er 4000 m 2 BRA innenfor KOMB1a og KOMB1b. Eksisterende bebyggelse, KOMB2a og KOMB2b kan utvikles innenfor eksisterende bygningskropp. Atrier og dobbelthøye rom regnes kun en gang i bruksarealet, ikke per 3 meter. Arealer under bakkenivå, der avstand til gjennomsnittlig terreng er 0,5 meter eller mindre, regnes ikke med i bruksarealet. Ny bebyggelse skal ligge innenfor viste byggegrenser. For nybygg tillates flatt tak som angitt med maks byggehøyder og gesimshøyder på plankartet. Innenfor KOMB1a skal bygg 1 og 2 utføres med glass i 1 etasje, og kles i hvitt/lyst farget glass, skinnende metall eller liknende høyverdig kledning. (Tre, pusset malt mur, tegl) Det skal være innslag av utenpåliggende nett av eiketre, jamfør illustrasjon i vedlegg 11. Vegg mot gårdsrom utformes som grønn vegg med vegetasjon. Gårdsrom over 1 etasje kan være overdekket med glass. Endelige fargevalg bestemmes i samråd med byantikvar. Innenfor KOMB1b skal bygningsmassen uttrykkes som tre volumer med ulikt material- og fargeuttrykk. Bygg 3 utføres med malt og/eller grånende trekledning. Bygg 4 utføres med sink eller liknende høyverdig kledning. (Metall, tre, glass) Bygg 5 utføres med grånende og/eller malt trekledning eller liknende høyverdig kledning. (Pusset malt mur, tegl) Endelige fargevalg bestemmes i samråd med byantikvar. (Se vedlegg 14 for oversikt over bygningshøyder og utdypende beskrivelse av byggenes material- og fargevalg.) Det tillates maksimalt 1000 m² detaljhandel innenfor planområdet. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR o_v1, o_ft1, o_ft2 og gågate skal opparbeides etter detaljplaner godkjent av vegmyndigheten. Planene skal følge gatebruksplanens materialsammensetning og dimensjonering. Materialvalg for offentlig gategrunn skal være naturmaterialer av høy kvalitet. Sammen med detaljplan skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. Det tillates varelevering i gågaten mellom kl 06:00 og 11:00 alle hverdager. 15

16 7 HENSYNSSONE VERN AV KULTURMILJØ Hele planområdet ligger innenfor middelalderbyens avgrensning og er derfor regulert til hensynssone bevaring. 7.1 Hensynssone båndlegging etter kulturminneloven Middelalderbyen Områdene er fredet i henhold til vedtak gjort etter lov om kulturminner, og omfatter fornminner under bakken. Tiltak som berører disse områdene skal forelegges Riksantikvaren for uttalelse. 7.2 Hensynssone vern av kulturmiljø bebyggelse, gatestruktur, smug og gårdsrom Formålet med hensynssonen er å sikre og videreutvikle områdets kulturhistoriske verdier. Den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen skal bevares og områdets særpregede miljø skal sikres og videreutvikles, herunder kvartalsstruktur, gateløp, bakgårder, gårdsrom, parker, hageareal, og verdifulle trær Riving av Baades gate 6, 8, 10 og Skansegaten 7 som er regulert til hensynssone vern av kulturmiljø, tillates ikke og tiltak som går utover istandsetting/tilbakeføring må skje i samråd med byantikvar Alle byggearbeider som berører bygningers utseende, herunder taktekking, utskifting av dører og vinduer, skal byggemeldes, og det skal som grunnlag for behandling redegjøres for nødvendigheten av tiltakene og beskrives hvordan endringen forholder seg til bygningenes opprinnelige stiluttrykk og utseende. Forhold til nabobebyggelse skal framgå av situasjonsplan og fasadeoppriss Original fasadekledning, taktekkingsmaterialer, vinduer og dører med innramming skal ved råte, skader eller utilfredsstillende funksjon ikke skiftes ut, men repareres, justeres og utbedres. Dersom skadene er så store at utskiftning ikke er til å unngå, skal erstatningene være nøyaktige kopier av originalene Dersom huset tidligere har vært gjennom en helhetlig hovedombygging slik at en tilbakeføring av enkeltelementer til original utførelse vil komme i konflikt med bygningens nåværende form- eller stiluttrykk, kan bygningen repareres og evt. tilbakeføres til sitt sekundære utseende Murer, gjerder, porter og utvendig belegg skal med hensyn til utforming og materialvalg være i tråd med opprinnelig eller dominerende formtradisjon i området. Ved nødvendig utskifting skal disse elementene kopieres Fargebruk Innenfor hensynssonen skal bebyggelse ha en fargepalett som forteller husets opprinnelige historie mht. farge. Fargene skal bestemmes i samråd med byantikvar. 16

17 Merknader til varsel om oppstart. vedlegg 4 Plan 2393P. Detaljregulering for Skansenkvartalet. Storhaug bydel. Merknadene er oppsummert og kommentert fra forslagstiller , revidert Kultur og Byutvikling Merknader fra offentlige etater: 1 Statens vegvesen, Statens vegvesen har ingen merknader til planen. 2 Funksjonshemmedes råd, Prinsipp for universell utforming må legges til grunn for planleggingen og nødvendige krav må innarbeides i planen. Kommentar: Merknaden er tatt til følge. Tiltak innenfor planområdet skal ha fellesarealer som er universelt utformet, samt 10 % av hotellrommene. I eksisterende bebyggelse må det vurderes hvordan krav til universell utforming kan imøtekommes, i forhold til hva som er mulig. 3 Bymiljø og utbygging, Renovasjon Planområdet ligger innenfor byfjordsonen, det vil si det er mistanke om forurenset grunn. Det må utarbeides en tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. Atkomst for renovasjonsbil må sikres, og det må tegnes en renovasjonsteknisk plan i samsvar med intensjonene i plan Kommentar: Merknaden er tatt til følge. Det er konstatert at hele planområdet står på fjell og derfor er det ikke mistanke om forurenset grunn. Det er utarbeidet en logistikkplan som viser atkomstforhold for varelevering, plassering av renovasjonsutstyr, med mer. 4 Lyse, Lyse har ingen kommentarer til planarbeidet. Det opplyses allikevel om at eksisterende ledninger og kabler innenfor planområdet eventuelt skal flyttes/endres i henhold til de til enhver tid gjeldende retningslinjer. 5 Bymiljø og utbygging, Vann- og avløpsverket Dersom det bygges nærmere kommunale ledninger enn 4m, må utbygger bekoste omlegging av ledningene. Dersom utbyggingen fører til økt vannmengde som det kommunale nettet ikke har kapasitet til, står utbygger ansvarlig for å gjøre tiltak, enten ved å oppgradere det kommunale nettet, eller ved å gjøre tiltak på egen tomt for å redusere tilrenningen. Utbygger står selv ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til brannvannsdekning. 17

18 Kommentar: Merknaden er tatt til følge. Det stilles krav til tekniske planer for vann, avløp og energi i forbindelse med byggesaken. 6 Fylkesrådmannen, Fylkesrådmannen fokuserer på at planområdet er regulert til spesialområde bevaring i kommuneplanens arealdel og i kommunedelplan for kulturminner og til sist i Middelalderbyen Stavanger. Riksantikvaren har uttalt seg og krever detaljerte beskrivelser for tiltak i grunnen i forbindelse med planarbeidet. Riksantikvaren må vurdere dispensasjon fra kulturminneloven i planprosessen og planen kan ikke godkjennes før RA har fått anledning til å vurdere tiltakene. Det bes om at detaljerte planer oversendes så snart disse foreligger, slik at RA kan fatte vedtak etter kml 8, fjerde ledd. Fylkesrådmannen forutsetter at eksisterende bebyggelse/kulturmiljø skal bevares. Dersom planen innebærer riving av vernet bebyggelse eller inngrep i gårdsrom og/eller gateløp/kvartalsstrukur vil fylkeskommunen vurdere å fremme innsigelse mot reguleringsplanen. Kommentar: Det er avholdt møter samt befaring med byantikvar og fylkeskommunens kulturmyndighet. Forskjellige alternativer til utbyggingsmønster er presentert. Konsensus med de antikvariske myndighetene om hvilket grep som kan være utgangspunkt for å få til en hensiktsmessig bebyggelse samtidig som at kulturmiljøet blir bevart er oppnådd og er grunnlaget for planforslaget. Når det gjelder grunnundersøkelser, avventes fylkeskommunens vurdering av saken ifm. offentlig ettersyn. For øvrig viser vi til at det er konstatert at det er fjell under hele planområdet. Selv om planområdet ligger innenfor Middelalderbyen, forstår vi det derfor slik at det ikke forventes å finne kulturlag fra Middelalderen her. 7 Bymiljø og utbygging, Park og vei Ber om at det tas hensyn til at planforslaget ligger innenfor plan Påpeker videre at trafikkareal må utformes i samsvar til kommunalteknisk vegnorm for Nordjæren. I bestemmelsene skal det klargjøres at tekniske tegninger og avvikssøknad for trafikkareal skal legges ved byggesøknaden for gjennomsyn. Ved avvik fra normen skal avvikssøknad være innsendt. Kommentar: Delvis tatt til følge. Kravet om detaljprosjektering av vei er sikret i bestemmelsene, men planene vil baseres på planforslagets veiutforming og dermed er veibredder og fortausbredder samt gågateformålet allerede gjennomgått og vedtatt. 8 Storhaug bydelsutvalg, Området må sikres høy arkitektonisk kvalitet. Det må tas hensyn til omkringliggende bebyggelse. Prosjektet må ha høye miljøambisjoner. Tilstrekkelige og gode parkeringsplasser for sykkel og bil må sikres. Universell utforming må ligge til grunn. Kommentar: Merknad er tatt til følge. Endelig energiløsning er foreløpig ikke valgt. Sykkelparkering er lagt til kjeller etasje. Parkeringsplasser løses ved frikjøp i henhold til Kommuneplanens bestemmelser. Fellesarealer og 10% av hotellrom skal være universelt utformet. 9 Oppvekst og levekår,

19 Direktøren har følgende innspill til planen: Det må sikres at alle bygg tilfredsstiller grenseverdien for radon i inneluft Varmtvannsanlegget må ha god nok kapasitet til at varmtvannet kan holde høy nok temperatur for å motvirke legionellabakterier T-1442 skal overholdes og det bør vurderes tiltak mot støy fra havnetrafikk. Andre mulige støykilder som trafikk eller tekniske anlegg bør kartlegges. Området må sikres ifht passerende trafikk og egen trafikk Alle bygg må være universelt utformet med tilgjengelighet for alle. Endret aktivitet må ikke føre til økning i forurensning av luft, jord eller vann. Kommentar: Merknaden er tatt til følge; Det er utarbeidet bestemmelser som svarer på direktørens innspill. Logistikkplan for varelevering, parkering, med mer, følger planforslaget som trykt vedlegg. Da det er svært liten aktivitet i området i dag, vil endret aktivitet nødvendigvis føre til økt aktivitet. Formålet med planen er å legge til rette for hotell. Dette er ikke et formål som anses som spesielt forurensende verken av luft, vann eller jord. 10 Kultur og byutvikling, Byantikvaren, Minner om at området har stor kulturhistorisk verdi og bebyggelsen representerer den eldste delen av den gamle trehusbyen. Bygningene har forskjellig antikvarisk verdi. Ber om at det forelegges en bygningshistorisk analyse i forkant av planens utforming. En viktig målsetning med planen må være å få sikret området til vern. 11 Kultur og byutvikling, Byantikvaren, Tiltakshaver ønsker å rive deler av kvartalet for å gjøre det mulig å bygge et nytt hotell. Bebyggelsen i kvartalet som ikke rives, skal innarbeides i prosjektet. Det er meningen å gjøre gårdsrommet inne i kvartalet offentlig tilgjengelig og å legge til rette for publikumsrettede funksjoner på grunnplanet, kontorer og hotell i etasjene over. Problemstillingen er at jo mindre som rives, desto høyere må nybygget/nybyggene bli for at prosjektet skal betale seg. Intensjonene er i utgangspunktet gode, men i dag rommer kvartalet historisk bebyggelse i form av klassiske trehus fra perioden etter Holmen-brannen i 1860, samt to nyere forretningsgårder i mur. Det er et uttalt mål for byantikvaren, og for Stavanger kommune som helhet, å ta vare på den historiske bebyggelse i trehusbyen generelt, og i sentrum spesielt. Skansegata 7 bør bevares. Skansegata nr. 9 og 11 har imidlertid mistet sine opprinnelige kvaliteter, og ombyggingene er av en slik karakter at de vanskelig kan tilbakeføres. Samtidig har ombyggingene ikke så høy kvalitet at de i seg selv forsvarer vern. Baades gate 6 er i grei stand og huset har jugendstilvinduer som er originale fra sin egen tid. Ut over dette er det bevart i det ytre og kan lett tilbakeføres. Nr 8 og 10 har beholdt sitt opprinnelige fasadeuttrykk selv om de originale delene er skiftet ut, men innvendig er bygningene vesentlig endret. Disse to bygningene er i god stand. Baades gate 2 og 4 er imidlertid i så dårlig teknisk og bevaringsmessig stand at det er gode argumenter for å rive dem. Det ville være positivt om det ble mer liv i dette kvartalet og om en ny utbygging kunne bidra til å gi de gjenværende eldre husene en ny og mer hensiktsmessig bruk. Dersom for mange av de eldre husene rives, eller om den nye infill-bebyggelsen blir så massiv eller dominerende at kvartalets karakter blir endret, er hele kvartalet i realiteten tapt selv om noen av husene står. Kommentar: Merknader fra byantikvaren er tatt til følge. Skansegata 7 og Baades gate 6, 8 og 10 foreslås regulert til vern. Det er lagt vekt på samspillet mellom nye bygg og vernede bygg med hensyn til 19

20 materialitet, høyder og volum. Det er utarbeidet en tilstands- og verdivurdering av byggene i Skansenkvartalet, se vedlegg 15. Merknader fra private: 1 John Haukvik, Ønsker å få planforslaget oversendt og spør om byggehøyder blir endret. Kommentar: Planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn. Da offentliggjøres forslag til bebyggelse, inkludert høyder. Haukvik informeres om dette ved forslagstiller eller på informasjonsmøte. Byggehøydene i Skansegata økes tilsvarende høyde på Victoria Hotell. Mot Baades gate beholdes hoveddelen av eksisterende bebyggelse som i dag. På hjørnet mot Nedre Holmegate økes høydene til ca. k+20,1 moh. Dette er noe lavere enn Victoria Hotell. 2 Peter N Wærp, Ønsker at eiendommene gnr 55 bnr 845, 847 tas ut av planområdet. Kommentar: Merknaden er tatt til følge, planområdet er redusert, slik at det nå kun omhandler Skansenkvartalet. Forslaget forholder seg til gjeldende regulering for eiendommen. 20