2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for gnr 69 bnr Maudalsgata

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Berit Solheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling - Plan Detaljregulering for gnr 69 bnr Maudalsgata SAKEN GJELDER Plankonsulent, Sivilarkitekt Leif Larsen AS, har på vegne av forslagsstiller, Trones Terrasse AS, sendt inn forslag til detaljreguleringsplan for gnr. 69 bnr. 272 i Maudalsgata. Planen skal tilrettelegge for utbygging av eneboliger. Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til forretningstomt og i kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen er 1,45 dekar. Foruten et mellombygg hvor det tidligere var dagligvareforretning er det på eiendommen 2 stk. horisontaldelte boliger i 2 ½ etasje (fire boenheter). Trones Terrasse AS ønsker å rive eksisterende bygningsmasse innenfor planområdet og oppføre fire nye eneboliger. De ønsker også å bygge en tilleggsleilighet for hver enebolig. Dette ønsket er ikke tatt til følge (se Plansjefens vurdering). Planforslaget var til 1. gangsbehandling i Utvalg for byutvikling den (sak 129/13). Planforslaget, m/ endringer i hht. vedtak i sak 129/13, har vært på høring og offentlig ettersyn. Saken legges nå frem for andregangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling

2 2 Offentlig ettersyn / * 2.gangsbehandling i utvalg for ** byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret * Pga. problemer med kommunens saksbehandlingssystem (Public 360) fikk ikke Trones og sentrum bydelsutvalg planen på høring innen høringsfristen. Plansjefen besluttet at bydelsutvalget likevel skulle få uttale seg. ** Før reguleringsplanen tas opp til 2. gangsbehandling må støyrapport foreligge, jfr. vedtak i Utvalg for byutvikling, sak 129/13. Støyrapport er mottatt 12. januar Pga. overnevnte har det tatt lengre tid enn normalt før planen blir lagt frem for 2. gangsbehandling. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Reguleringsplan 7516, avsatt til forretningstomt Kommuneplan , avsatt til boligbebyggelse BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Lura, øst for Postveien. Planområdet grenser inntil Maudalsgata. Mot sør og øst grenser planområdet til trafikkareal. Mot nord og vest grenser planområdet til boliger med småhusbebyggelse. Terrenget heller moderat mot krysset Maudalsgata Hauagata i sørøst. Det er ingen spesielle forhold knyttet til vind og lokalklima i området. Det er gode solforhold. Det foreligger ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. I forhold til skoler, barnehager og andre målpunkt i bydelen har planområdet en god lokalisering. På Varatun finnes et tilfredsstillende dagligvaretilbud, i gangavstand fra planområdet.

3 3 Det vises for øvrig til konsulentens planbeskrivelse. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikten er å oppnå nye boligtomter. Planområdet (en stor tomt) er i dag bebygd med 2 stk. horisontaldelte leilighetsbygg med ett enetasjes mellombygg. Trones Terrasse AS ønsker å rive eksisterende bygningsmasse innenfor planområdet og oppføre fire nye boliger. Planforslaget åpner for oppføring av eneboliger. I planforslaget ligger det også et ønske om å etablere en leilighet i hver av eneboligene. Se under Plansjefen vurdering. Planen har relativt små tomter - tomt 1: 278 m 2, tomt 2: 268 m 2, tomt 3: 282 m 2, tomt 4: 322 m 2. Boligtettheten er 2,8 boliger pr. dekar for de totalt 4 boligene innenfor planens begrensning. BYA skal ikke overstige 50 %, og det er vist byggegrenser for boligene. Planforslaget viser felles lekeplass og offentlig fortau innenfor planområdet. Det legges opp til parkering på egen eiendom. Planen følger ikke parkeringskravene i kommuneplanen dersom det tillates ekstra leilighet (egen boenhet) på hver tomt. Planen viser 2 parkeringsplasser på hver av de 4 tomtene. Se under Innspill fra forslagsstiller og Plansjefen vurdering. Adkomst til planområdet skjer fra Maudalsgata. Det vises for øvrig til konsulentens planbeskrivelse. INNSPILL FRA FORSLAGSSTILLER Det ble den 13. mars 2014 mottatt illustrasjonsplan og forslag til nytt plankart. Disse viser fire biloppstillingsplasser vinkelrett på Hauagata. Bakgrunnen for dette er forslagsstillers ønske om fire utleieleiligheter, en i hver av de fire eneboligene. Det reviderte planforslaget ble mottatt dagen før saken skulle 1. gangsbehandles i Utvalg for byutvikling. Det ble besluttet at det reviderte forslaget skulle vurderes ved 2. gangsbehandlingen av planen. Plansjefens vurdering: Skissen viser en lite trafikksikker løsning. At en rekke med 4 biler skal kunne rygge rett ut i Hauagata kan føre til trafikkfarlige situasjoner, spesielt i møte med myke trafikanter.

4 4 Plankonsulenten viser til St. Olavs gate. Transportplanleggerne på planavdelingen mener at St. Olavs gate har en dårlig løsning for parkering. Hauagata og St. Olavs gate kan heller ikke helt sammenlignes. St. Olavs gate ligger i sentrum, og det er fortau mellom bygg og biloppstillingsplasser. Det er heller ikke plass til parkering for leiligheter et annet sted innenfor planområdet: Planen følger ikke parkeringskravene i 11 i kommuneplanen dersom det tillates leilighet: Sone B langs hovedkollektivårene: Det kreves 1 plass per boenhet og 1 gjesteplass/boenhet. Det skal i tillegg avsettes pass til minst 1 garasje (bredde 3 meter) per boenhet over 50m 2. I forslaget til revidert kommuneplan er parkeringskravet det samme, dvs. 2 biloppstillingsplasser per boenhet. Planforslaget viser oppstillingsplass for en bil i garasje og en bil utenfor garasje (etter hverandre). Man kan ikke plassere fire biler etter hverandre (stenger for hverandre). Man kan heller ikke ha biloppstillingsplasser på areal avsatt til hage. I retningslinjer til kommuneplanen står det at hagedybden for eneboliger skal være min. 10 meter og arealet min. 80 m 2. Mistedybden kan fravikes dersom det kan dokumenteres at kvalitetskravene mht skjerming (mot innsyn) og solforhold etc. er ivaretatt. Hagedybden skal dog ikke være mindre enn 8,0 meter og arealet ikke mindre enn 60 m 2. Planforslaget tilfredsstiller vilkårene for solforhold og skjerming. Hagen følger retningslinjenes minimumsstandard, 8,0 meter hagedybde, og henholdsvis 64 m 2, 68m 2,61m 2 og 62m 2 hageareal. Byggegrensen for tomt nr. 4 var ved 1. gangs behandling av planforslaget plassert 4,0 meter fra Hauagata. I vedtaket for 1. gangs behandling ble det fastsatt at byggegrensen for tomt nr. 4 må trekkes inn slik at byggegrensen blir minimum 5 meter. Arealet det kan bygges bolig innenfor får en trekantform mot nord. For å gjøre byggegrensen mindre utfordrende mht. valg av husform, er byggegrensen for tomt 4 endret fra 8 til 7 meter fra Maudalsgata. Denne tomta har en del uteoppholdsareal på nordsiden som vil være solrikt formiddag og kveld om sommeren. Det har ikke de tre andre tomtene, som har byggegrense kun 4,0 meter fra eiendomsgrensen i nord.

5 5 HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Gjenboer Øyvind Berg (69/238) fikk forlenget høringsfristen til I tillegg har saken vært oppe i Trones og sentrum bydelsutvalg den (se kommentar under kapittelet Saksbehandling). Det kom inn 6 uttalelser. Høringsuttalelse nr. 6, og svar på høringsuttalelsene fra plankonsulenten ligger som vedlegg til saksframlegget. Utdrag fra høringsuttalelsene: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Statens Vegvesen, brev datert Har ingen merknader til detaljreguleringen. Plansjefens kommentar: Tas til orientering. 2. Sandnes Eldreråd, brev datert Krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder. Plansjefens kommentar: Innregulert lekeplass og hovedadkomst til de 4 boligene fra sør vil så langt det er mulig være tilpasset bevegelseshemmede. Planbestemmelsene har føringer om at 50% av boligene skal tilpasset bevegelseshemmede/være tilgjengelige boliger. 3. Sandnes Bymiljø, brev datert Avfallsbeholderne kan trekkes ut til renovasjonsbilens kjørerute på tømmedag og tas inn på egen eiendom etter tømming. I denne planen er det ikke behov for avsatt område til renovasjonsanlegg ved lekeplass. Det ser ut som om eiendommen kanskje har vært brukt til næring tidligere en gang? Derfor bør følgende tas inn i reguleringsbestemmelsene: "Dersom det på grunn av tidligere virksomhet kan være grunn til å tro at det kan finnes forurensinger i grunnen, så skal dette undersøkes i henhold til Forurensingsforskriften. Ved funn av forurenset grunn skal det utarbeides tiltaksplan som skal være

6 6 godkjent av Sandnes kommune v/bymiljøsjefen før gravearbeider kan igangsettes." Plansjefens kommentar: Avsatt område til renovasjonsanlegg fjernes, til fordel for lekeplassen. En del av arealet som i planforslaget ble avsatt til lekeplass blir omgjort til fortau, dette for å bedre forholdene for fotgjengere i krysset Maudalsgata-Hauagata. Lekeplassen blir likevel større enn minstekravet i Lekeplassnormen, som er 120 m 2. At område for renovasjonsanlegg fjernes sikrer også at det kan lages port fra fortauet og inn på lekeplassen utenfor veikryssets frisiktsone. Eiendommen er pr. dato regulert til forretningstomt. Bymiljøs forslag til tekst vedr. forurensing er innarbeidet i reviderte planbestemmelser. 4. Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, brev datert «Fylkesrådmannen har tidligere kommet med uttale til oppstartsvarselet. Planforslaget slik det foreligger, er i hovedsak i tråd med våre innspill.» «Det er positivt at lekeområdet har fått en solrik plassering. Det ligger imidlertid tett opp mot vei, og det må derfor gjøres tilpasninger for å sikre muligheter for trygg lek, og det må gjøres en ekstra innsats for å sikre god kvalitet.» «Vi vil gjenta overfor kommunen at en bør tilstrebe å regulere større områder, for å kunne se tetthet, uteoppholdsareal og bokvalitet i sammenheng for naturlige delområder.» Plansjefens kommentar: Plankart og planbestemmelser sikrer at innregulert lekeplass vil få god kvalitet, og trafikktrygg adkomst tilknyttet de 4 innregulerte boligene, via nytt innregulert fortau mot vest. Det er positivt at Fylkesrådmannen bemerker at planforslaget, slik det foreligger, i hovedsak er i tråd med deres innspill. Anmodningen om å tilstrebe å regulere større områder tas til etterretning. Plansjefen er enig i dette prinsippet. 5. Trones og sentrum bydelsutvalg, vedtak datert Tar saken til orientering.

7 7 Fra grunneiere: 6. Øyvind Berg, Hauagata 3 (69/238), gjenboer øst for planområdet, brev datert Henviser til saksframlegget for 1. gangsbehandling av planforslagtet hvor det står: «Planforslaget dokumenterer tilfredsstillende uteoppholdsarealer for en boenhet per tomt, med gode solforhold innenfor planområdet. For naboboligene utenfor planområdet vil heller ikke solforholdene vesentlig forringes. Med unntak for 69/238 (Hauagata 3).» Har av forslagsstiller fått tilsendt reviderte tegninger. De reviderte tegningene er vesentlig forskjellige fra tegninger som er sendt på høring, og innbefatter bl.a. 4 parkeringsplasser uten fri sikt i Hauagata og med det ene huset 2 meter fra tomtegrense. Fikk bekreftet fra saksbehandler at kun tegningene publisert på kommunens hjemmeside (høringsdokumentene) vil bli vurdert uten ny høringsrunde. Boligene som planlegges er høye, det planlegges boliger med 3 fulle etasjer (med kjeller). Andre etasje har full høyde, det er altså et ganske høyt møne på boligene. Boligene ellers i området har stort sett knevegger på ca 1 meter innvending. På de planlagte boligene er det full høyde i hele andre etasje. Bolig 4 er trukket for nær Hauagata. Ønsker at mønehøyde på tak senkes minimum 1,5 meter og at bolig ikke plasseres nærmere enn 5,5 meter fra Hauagata. Det er idag en forstøtningsmur på ca 120cm mot Hauagata og hans eiendom, de nye boligene vil være en formidabel mur mot gaten med en plassering nær veien. På 69/270 er det en bolig som ligger på en tomt med en stor forstøtningsmur mot planområdet. De andre boliger i Hauagata ligger på et lavere nivå. Planforslaget sier lite om murer skal beholdes eller fjernes. Sol og skyggediagram viser et bilde som vil være uholdbart for hans bolig. Dette diagrammet viser for tidspunktet 15:30 ved vårjevndøgn. Som man ser vil man senere på dagen ha dekket all uteplass foran huset med skygge. Kommuneplanens krav til sol og skyggediagram er slik han ser det ikke fulgt i søknad om omregulering.

8 8 Ønsker at det finnes en løsning for ikke å ødelegge de mulighetene det er for sol på hans eiendom, og som er trygg for barna som leker i området med tanke på adkomst og parkering. Mener at mønehøyden på tomt 4 må reduseres, utbygger må komme med sol og skyggediagram som er relevante for ettermiddagssol (f.eks 18:00 eller i mai/juni) og bygnigsmassen for tomt fire må trekkes 6 meter fra Hauagata. Reviderte tegninger (25/9-2013): Her er det tegnet inn parkeringsplasser med innkjøring fra Hauagata, disse vil stå mot støttemur mot 69/270 og dermed ikke ha fri sikt. Det vil være farlig for barn og andre trafikanter med utkjøring rett i gaten som dette. Hus 4 er trukket 2 meter fra Hauagata, dette er uholdbart og langt utenfor de 5 meter førstegangsbehandling forutsetter.

9 9 Plankonsulentens kommentar: Har vært i dialog med Berg, og har søkt å følge opp Bergs ønsker om tilleggsopplysninger. Solsituasjon etter oppføring av nye boliger Etter Bergs ønske utarbeidet 4 stk. ekstra soldiagram for å få vurdert om solsituasjonen på hans eiendom blir vesentlig forringet om eksisterende bygninger innenfor planområdet blir revet og erstattet med de 4 nye foreslåtte boligene i.h.t. planforslaget. Som det fremgår av soldiagram blir solsituasjonen tilnærmet lik dagens situasjon på Øyvind Bergs eiendom dersom eksisterende bygg blir erstattet av de nye boligene innenfor planområdet. For de to eneboligene som grenser opp til planområdet mot nord vil solsituasjonen etter utbygging bli vesentlig forbedret i forhold til dagens situasjon. Trafikksikkerhet/frisikt i forhold til planlagte 4 parkeringsplasser mot Hauagata Berg bemerker at foreslåtte 4 parkeringsplasser her mangler frisikt og vil føre til mye mertrafikk i Hauagata. Forslag til revidert plankart viser tilfredsstillende frisikt og avstand mot Bergs eiendom til at parkerte biler har manøvreringsmulighet mot Hauagata i.h.t. Vegdirektoratets håndbok 017. Benyttet parkeringsprinsipp for de 4 plassene mot Hauagata er det samme som for adskillig mer trafikkerte gater i Sandnes som for eksempel St. Olavsgate med adskillig høyere Ådt og antall parkeringsplasser enn vårt forslag i Hauagata. Fasader av planlagte nybygg mot Hauagata utarbeidet Som det fremgår av fasader og plankart er eksisterende forstøtningsmur langs Hauagata innenfor planområdet fjernet fordi en har senket terrenget her hvor det i.h.t. planforslaget er foreslått lekeplass. Dette vil også estetisk bidra til å gjøre krysset mellom Hauagata og Maudalsgata åpnere sett fra Berg sin eiendom i Hauagata. Endelig detaljering vil bli fastsatt i en utomhusplan som skal sendes Sandnes kommune for godkjenning. I sitt brev skriver Berg at avstand fra nærmeste bolig til Hauagata er 2m. Dette er nå endret til 3m og gjelder kun ett hjørnepunkt der nærmeste bolig er vist 3m fra gata m.a. for å sikre at denne boligen får tilfredsstillende uteareal mot vest i.h.t. kommuneplanbestemmelsene.

10 10 Etter Bergs ønske er soldiagrammene ytterligere supplert med 2 stk. soldiagram som viser skygge midtsommer kl for eksisterende og ny planlagt bebyggelse innenfor planområdet. Plansjefens kommentar: Solsituasjon etter oppføring av nye boliger Plankonsulenten har utarbeidet ekstra soldiagram for å få vurdert om solsituasjonen på Berg sin eiendom blir vesentlig forringet om eksisterende bygninger innenfor planområdet blir revet og erstattet med de 4 nye foreslåtte boligene i.h.t. planforslaget. I følge plankonsulenten viser soldiagrammene at solsituasjonen blir tilnærmet lik dagens situasjon på Øyvind Bergs eiendom dersom eksisterende bygg blir erstattet av de nye boligene innenfor planområdet. Plankonsulenten har da lagt inn en avstand på 2 eller 3 meter fra nærmeste hjørne på tomt nr. 4 til veikant i Hauagata. Byggegrensen for tomt nr. 4 var ved 1. gangsbehandling av planforslaget plassert 4,0 meter fra Hauagata. Gjeldende plan 7516 viser 6,0 meter på vestsiden av Hauagata, det samme gjør plan 6203 som gjelder for resten av Hauagata. I vedtaket for 1. gangsbehandling ble det fastsatt at byggegrensen for tomt nr. 4 må trekkes inn slik at byggegrensen blir minimum 5,0 meter. Da vil solforholdene bedres noe for 69/238. Forvaltningspraksis de senere år er at tilsvarende boligområder har 5,0 meter byggegrense mot vei. Med 5 meter veibredde (Hauagata) og 5 meter byggegrense på hver side av Hauagata vil avstand mellom bolighus aldri bli nærmere enn 15 meter. Forvaltningspraksis i tilsvarende saker, og med tilsvarende terrengformasjoner, er at man kan tillate bolighus med maks 8 m mønehøyde og 9 meter gesims målt fra gjennomsnittlig terreng rundt bygget, når avstanden mellom byggene er 15 meter. Dette er plan- og bygningslovens maksgrense for møne- og gesimshøyde, som også gjelder for reguleringsplan Gjennomsnittlig terreng er et noe usikkert utgangspunkt for målenøyaktighet. For å sikre at de nye boligene ikke blir høyere enn plan- og bygningslovens maksgrense, og ikke høyere enn det reguleringsbestemmelsene ved 1. gangsbehandling viser, er det i reguleringsbestemmelsene ved 2. gangsbehandling lagt inn at maks mønehøyde fra topp kjellergulv* er 10,0 meter og maks gesimshøyde fra topp kjellergulv er 8,5 meter. * Kotehøyde satt på plankartet. Trafikksikkerhet/frisikt i forhold til planlagte 4 parkeringsplasser mot Hauagata Se under plansjefens vurdering av Innspill fra forslagsstiller på side 3 og 4.

11 11 Eksisterende forstøtningsmurer Sammen med søknad om byggetillatelse (hvor bl.a. byggets utforming vises), skal det foreligge situasjonsplan i målestokk 1:500 som viser bl.a. terrengbehandling og forstøtningsmurer. Naboer- og gjenboere skal varsles, og har anledning til å kommentere/klage på byggeplanene. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Det ble den 13. mars 2014 mottatt illustrasjonsplan og forslag til nytt plankart. Disse viser fire biloppstillingsplasser langs Hauagata. Bakgrunnen for dette er søkers ønske om fire utleieleiligheter, en i hver av de fire eneboligene. Det reviderte planforslaget ble mottatt dagen før saken skulle 1. gangsbehandles i Utvalg for byutvikling. Det ble derfor besluttet at det reviderte forslaget skulle vurderes som et innspill, ved 2. gangsbehandlingen av planen. Se plansjefens kommentar under kapittelet Innspill fra forslagsstiller. PLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Trones skole ligger nærmest planområdet (nærskoleprinsippet). Skolen har dårlig kapasitet. Planområdet består når det er ferdig utbygd av 4 nye eneboliger. Utbyggingen vil ikke medføre en stor pågang av nye elever i skolekretsen. Boligsosial handlingsplan Ikke relevant for dette fortettingsprosjektet. Konsekvenser for barn og unge Det blir en forbedret situasjon for kjørende/gående i Maudalsgata. Det etableres ny felles lekeplass med god tilgjengelighet via nytt fortau fra de 4 planlagte boligtomtene. Lekeplassen oppfyller minimumskravet i Sandnes kommunes lekeplassnorm. I lekeplassnormen står det at for eneboligbebyggelse kan lekeplassen dimensjoneres for 4-25 boliger med størrelse på m 2. Bokvalitet Parkering og uteoppholdsareal Planforslaget åpner for oppføring av eneboliger. I planforslaget ligger det også et ønske om å etablere en leilighet (egen boenhet) i hver av eneboligene. Det stilles helse- og miljømessige krav til bomiljøer, og

12 12 herunder krav til utforming av utearealer. Byplansjefen kan ikke tilrå at det tillates leilighet (ekstra boenhet) i eneboligene. Tomtene er for små til å romme parkering og uteoppholdsareal på husets beste uteoppholdsside for to boenheter. Planen følger ikke parkeringskravene i 11 i kommuneplanen dersom det tillates leilighet: Sone B langs hovedkollektivårene: Det kreves 1 plass per boenhet og 1 gjesteplass/boenhet. Det skal i tillegg avsettes pass til minst 1 garasje (bredde 3 meter) per boenhet over 50m2. I dette planforslaget vil ikke størrelsen på leiligheten være avgjørende. Forslaget viser oppstillingsplass for en bil i garasje og en bil utenfor garasje (etter hverandre). Man kan ikke plassere fire biler etter hverandre (stenger for hverandre mm). Og man kan ikke ha biloppstillingsplasser på areal avsatt til hage. I retningslinjer til kommuneplanen står det at hagedybden for eneboliger skal være min. 10 meter og arealet min. 80 m2. Mistedybden kan fravikes dersom det kan dokumenteres at kvalitetskravene mht skjerming (mot innsyn) og solforhold etc. er ivaretatt. Hagedybden skal dog ikke være mindre enn 8,0 m og arealet ikke mindre enn 60 m2. Planforslaget tilfredsstiller vilkårene for solforhold og skjerming. Hagen følger retningslinjenes minimumsstandard med 8,0 meter hagedybde, og henholdsvis 64 m2, 68m2,61m2 og 62m2 hageareal. Byggegrensen for tomt nr. 4 var ved 1. gangsbehandling av planforslaget plassert 4,0 meter fra Hauagata. I vedtaket for 1. gangsbehandling ble det fastsatt at byggegrensen for tomt nr. 4 må trekkes inn slik at byggegrensen blir minimum 5 meter. Arealet det kan bygges bolig innenfor får en trekantform mot nord. For å gjøre byggegrensen mindre utfordrende mht. valg av husform, er byggegrensen for tomt 4 endret fra 8 til 7 meter fra Maudalsgata. Denne tomta har en del uteoppholdsareal på nordsiden som vil være solrikt formiddag og kveld om sommeren. Det har ikke de tre andre tomtene, som har byggegrense kun 4,0 meter fra eiendomsgrensen i nord. Det ble den 13. mars 2014 mottatt illustrasjonsplan og forslag til nytt plankart. Disse viser fire biloppstillingsplasser langs Hauagata. Bakgrunnen for dette er søkers ønske om fire utleieleiligheter, en i hver av de fire eneboligene. Se plansjefens vurdering av dette under kapittelet Innspill fra forslagsstiller. Solforhold Planforslaget dokumenterte ved 1. gangsbehandling tilfredsstillende uteoppholdsarealer for en boenhet per tomt, med gode solforhold innenfor planområdet. Planforslaget dokumenterte også at for naboboligene utenfor planområdet vil ikke solforholdene vesentlig forringes, med unntak for 69/238 (Hauagata 3). Byggegrensen for tomt nr. 4 var ved 1. gangsbehandling av planforslaget plassert 4,0 meter fra Hauagata. Gjeldende plan 7516 viser 6,0 meter på

13 13 vestsiden av Hauagata, det samme gjør plan 6203 som gjelder for resten av Hauagata. I vedtaket for 1. gangsbehandling ble det fastsatt at byggegrensen for tomt nr. 4 må trekkes inn slik at byggegrensen blir minimum 5 meter. Da vil solforholdene for 69/238 (Hauagata 3) ved vårjevndøgn kl 15 være innenfor kravet i kommuneplanen om min. 50 % sol i uterommet. Ved sommersolverv kl. 18 vil sola stå høyere på himmelen og mer av uterommet være solrikt. Forvaltningspraksis de senere år er at tilsvarende boligområder har 5,0 meter byggegrense mot vei. Med 5 meter veibredde (Hauagata) og 5 meter byggegrense på hver side av Hauagata vil avstand mellom bolighus aldri bli nærmere enn 15 meter. Forvaltningspraksis i tilsvarende saker, og med tilsvarende terrengformasjoner, er at man kan tillate bolighus med maks 8 meter mønehøyde og 9 meter gesims målt fra gjennomsnittlig terreng rundt bygget, når avstanden mellom byggene er 15 meter. Dette er plan- og bygningslovens maksgrense for møne- og gesimshøyde, som også gjelder for reguleringsplan 6203 (inkl. 69/238). Gjennomsnittlig terreng er et noe usikkert utgangspunkt for målenøyaktighet. For å sikre at de nye boligene ikke blir høyere enn plan- og bygningslovens maksgrense, og ikke høyere enn det reguleringsbestemmelsene ved 1. gangsbehandling viser, er det i reguleringsbestemmelsene ved 2. gangsbehandling lagt inn at maks mønehøyde fra topp kjellergulv* er 10,0 meter og maks gesimshøyde fra topp kjellergulv er 8,5 meter. * Kotehøyde satt på plankartet. Radon I alle nye boliger som oppføres, stilles det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Området ligger i mulig risikoområde for radon. I henhold til tekniske krav, skal alle nye boliger bygges med radonsperre. Det legges derfor til grunn at de nye boligene er sikret et radonfritt innemiljø. Renovasjon Avsatt område til renovasjonsanlegg fjernes, til fordel for lekeplassen. Avfallsbeholderne kan trekkes ut til renovasjonsbilens kjørerute på tømmedag og tas inn på egen eiendom etter tømming. Trafikkstøy Plankonsulenten hadde lagt opp til at eventuell behov for støyskjermingstiltak ute- og inne må vurderes i forbindelse med byggesøknaden. Dette må imidlertid vurderes i reguleringssaken. Det ble derfor vedtatt av Utvalg for byutvikling at det før reguleringsplanen tas opp til 2. gangsbehandling må foreligge støyrapport.

14 14 Støyrapport datert fra Sinus sier at «Samlet sett anses det ikke å være behov for tiltak for å tilfredsstille grenseverdier for støy fra vei og jernbane.» Trafikksikkerhet Trafikken her ville mest sannsynlig blitt adskillig større dersom tomten hadde blitt bygget ut i samsvar med gjeldende reguleringsplan med forretning. Området ligger langs Maudalsgata som er en kommunal gate med moderat trafikk. En utbygging innenfor planområdet i tråd med reguleringsforslaget vil gi mer trafikksikre kjøreforhold enn dagens situasjon. Det er avklart med transportplanlegger i planavdelingen at det ikke er behov for ny fotgjengerovergang. Det er ikke trafikkmessig grunnlag for å anlegge gangfelt (for få myke og harde trafikanter). Gangfelt kan medføre økt ulykkesrisiko (falsk trygghet), i stedet for å redusere faren. Tiltak utover etablering av nytt fortau og frisiktlinjer vist i planforslaget for å sikre trygg skolevei mm behandles ikke etter plan- og bygningsloven (i planavdelingen). Eventuelle tiltak må behandles etter Vegtrafikkloven. Og sees i sammenheng med tekniske planer for opparbeidelse, i samarbeid med avd. Bymiljø. Det er ikke per i dag fartsdumper i Maudalsgata. Arkitektur Eksisterende bebyggelse på eiendommen er ikke visuelt sett et gode for bomiljøet i området. Planforslaget legger til rette for en solrikt og relativt luftig utbygging, av familieboliger i et eksisterende eneboligområde. Utbyggingen er av en størrelse som vil være tilpasset eksisterende omgivelser. Byggegrensen for tomt nr. 4 er 5 meter fra Hauagata. Gjeldende plan viser 6 meter, det samme har resten av Hauagatas vestside. Plansjefen mener at et avvik på 1 meter ikke vil forringe det visuelle uttrykket langs Hauagata. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er ikke registrert verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Området er i dag bebygd. Det er ikke grunn til å tro at det vil være naturverdier av spesiell betydning i området. Sikkerhet og beredskap Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i følge vedlagte planbeskrivelse. Ingen avvik funnet.

15 15 Universell utforming I forslag til reguleringsbestemmelser står det: Tilgjengelig bolig. Minimum 2 boliger bør tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet i.h.t. TEK 10. Endres fra bør til skal. I flg. Plankonsulenten er det mulig å oppnå at minst 50 % av boligene i feltet, dvs. 2 boliger, kan tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet i hht. TEK10. Jf i kommuneplanens arealdel. Kollektivforhold Planområdet ligger i gangavstand til gode kollektivtilbud (buss) i Roald Amundsens gate og i Postveien. Konsekvenser utenfor planområdet Eksisterende bebyggelse på eiendommen er ikke visuelt sett et gode for bomiljøet i området. Planforslaget legger til rette for en solrikt og relativt luftig utbygging, av familieboliger i et eksisterende eneboligområde. Utbyggingen er av en størrelse som vil være tilpasset eksisterende omgivelser. Det blir en forbedret situasjon for kjørende/gående i Maudalsgata. Det etableres ny felles lekeplass med god tilgjengelighet via nytt fortau. OPPSUMMERING Planen legger til rette for en fornuftig og god utbygging i tråd med formålet i overordnet plan. Planendringen vil forsterke pågående utviklingstrekk på Lura og Trones med vektlegging av boligfortetting med nye boliger. Dette bidrar til å redusere utslipp/spare dyrket mark nasjonalt og regionalt. Det stilles imidlertid helse- og miljømessige krav til bomiljøer, og herunder krav til utforming av utearealer. Byplansjefen kan ikke tilrå at det tillates leilighet (ekstra boenhet) i eneboligene, tomtene er for små til å romme parkering og uteoppholdsareal på husets beste uteoppholdsside for to boenheter. Hagearealet per tomt er lagt på et minimum i forhold til gjeldende retningslinjer i kommuneplanen. Selv om to boenheter kanskje i noen tilfeller ikke skulle trenge mer enn en oppstillingsplass for bil hver pga. nærheten til gode bussforbindelser, og et eventuelt fremtidig jernbanestopp, vil ikke uteoppholsarealet være tilfredsstillende for to boenheter per tomt. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret.

16 16 Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for gnr 69 bnr Maudalsgata - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Reguleringsplan - datert Reguleringsbestemmelser - datert Illustrasjon_plangrense Støyrapport Høringsuttalelse - Øyvind Berg Innspill fra forslagsstiller Innspill fra forslagsstiller - Illustrasjonsplan Kommentar fra plankonsulenten til innkomne merknader Sjekkliste ROS

17 17 Vedtak 1. gangsbehandling Saksframlegg 1. gangsbehandling - Plan m/ vedlegg: 01 Oversiktskart 02 Forslag til reguleringsplan, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Snitt og illustrasjoner 06 Vei fra planområdet til skole 07 Renovasjonsteknisk plan 08 Sol- og skyggediagram 09 Foreløpig svar, datert Svar på foreløpig-svar brev, datert Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.