Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : L12-46 : Ingvild Kjosavik Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 PRINSIPPAVKLARING FOR REGULERINGSPLAN FOR GA01, GNR 46 BNR 585 M. FL, GANDDAL - PLAN , 30 SAK SAKEN GJELDER Det foreligger søknad fra sivilarkitekt Leif Larsen as, datert med tileggsopplysninger datert I søknaden bes det om utvalgets tilslutning til at kjøreadkomst til nytt boligområde på Ganddal; Ga01 i sin helhet føres gjennom regulert boligområde Lundehagen vest (plan nr 99133), konf. vedlegg 1. Dette alternativet blir satt opp mot en løsning der trafikk fra feltet deles, og der størstedelen av feltet får avkjørsel gjennom fremtidig utbyggingsområde i nord, konf. vedlegg 2. Det bes om at spørsmålet behandles i henhold til plan- og bygningslovens ledd. I følge denne paragrafen kan Grunneiere, rettighetshavere eller andre interesserte, som ønsker å la utarbeide reguleringsplan bør, før planleggingen settes i gang, forelegge regulerings-spørsmålet for det faste utvalget for plansaker. Det faste utvalget for plansaker kan gi råd om planen bør utarbeides og bistå med planarbeidet. GJELDENDE PLANER I gjeldende kommuneplan er området disponert til bolig uten at det er vist noen tilknytning til veisystemet. Det grenser til følgende planer i nord: - eksisterende, uregulert boligområde Andreashagen. - område Ga17 som er avsatt til nytt utbyggingsområde i kommuneplanen. Reguleringsplan for dette området er for tiden under utarbeidelse. i øst: - bebyggelsesplan 92302, området mellom Andreashagen og Markageilen, vedtatt av teknisk styre reguleringsplan Åse, område sør for Markageilen, vedtatt av bystyret reguleringsplan 81103, område sør for Ganddal skole, sist vedtatt av bystyret , stadfestet av Fylkesmannen i Rogaland i sør: - reguleringsplan for GA 13, planområde A Lundehagen vest, vedtatt av bystyret bebyggelsesplan for deler av ovennevnte reguleringsplan (B16) er for tiden under utarbeidelse. i vest: - reguleringsplan ny rv 44 fra Stangeland til Skjæveland, sist vedtatt av bystyret BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er totalt på ca 50 dekar. Planforslaget regulerer 128 boenheter innenfor to delfelt. Delfelt B1 nord i planområdet er tenkt utbygd med 103 boenheter. Delfelt B2 i sør er tenkt utbygd med 25 boenheter. TIDLIGERE VEDTAK Side 1 av 5

2 Førstegangsbehandling Utvalg for byutvikling fikk i møte reguleringsplan til førstegangsbehandling. Utvalget gjorde følgende vedtak: 1. Utvalg for byutvikling avviser privat forslag til reguleringsplan , Ga01, gnr. 46 bnr. 585 Ganddal, i henhold til plan- og bygningslovens 27-1, punkt Før planforslaget kan behandles må det bearbeides og suppleres på følgende punkter: Det må søkes å oppnå vegløsning gjennom område Ga13 (Lundehagen vest) i sør. Eventuelt må planforslaget utvides til også å omfatte hele det eksisterende vegsystemet som adkomsten til planområdet baseres på, slik at det kan sikres arealer til nødvendige utbedringer av vegsystemet. Det må utarbeides støyrapport som følger reguleringsplanen. Det må utarbeides renovasjonsteknisk plan. Samtlige boliger må ha uteoppholdsområder som er minst ti meter dype, og der det oppnås tilfredsstillende sol- og støyforhold. Reguleringsbestemmelsene til planforslaget må rettes opp iht. byplansjefens merknader. Behandling i hht plb Utvalg for byutvikling har også tidligere ( ) behandlet en søknad i henhold til plan- og bygningslovens I denne søknaden ba også søker om tilslutning til kjøreadkomst fra RV. 44 via regulert boligområde Lundehagen vest, plan nr Utvalget gjorde da følgende vedtak: 1. Saken utsettes for befaring. 2. Alternative løsninger bes skissert. 3. Godkjennelse av bebyggelsesplan for felt B 16 Lundehagen vest, gnr. 47, plan vil bli gjort etter at veiløsning er fastsatt. BAKGRUNN Søker ønsker å få utvalgets tilslutning til at all avkjørsel fra felt GA01 skal føres mot sør gjennom Lundehagen vest. Trafikken vil da kobles på rv 44 ved rundkjøring på Skjæveland (vedlegg 1). Byplan har i møte med søker bedt om at det arbeides for en delt løsning der den sørlige delen av feltet får avkjørsel mot sør gjennom Lundehagen vest. Mens den nordlige delen av feltet får avkjørsel mot nord gjennom fremtidig utbyggingsområde Ga17 og videre ned Torger Carlsens gt til rv 44 (vedlegg 2). Søkers holdning til avkjørsel fra feltet Søker har i brev datert gitt en beskrivelse av planprosessen (vedlegg 4). I søknad datert (vedlegg 5) argumenteres det for en vegutløsning mot sør. Det er også levert rapporter (vedlegg 6 og vedlegg 8) som belyser konsekvenser ved dette vegalternativet. Det blir vist til følgende forhold ved å velge vegutløsning mot sør: En har ikke oppnådd enighet med grunneier i nord om avkjørsel over denne eiendommen. Ifølge søker kan det ikke påregnes vegutløsing over denne eiendommen før tidligst i Forslaget om avkjørsel mot nord via Torger Carlsens gate er ikke blitt forelagt beboerene langs denne vegstrekningen, og at det er sannsynlig at berørte parter langs denne vegen vil protestere på at trafikken fra Ga01 ledes denne vegen. Side 2 av 5

3 Avstanden til bydelsfunksjoner vil bli dobbelt så lang dersom avkjørselen blir mot nord. Dette alternativet medfører derfor unødvendig transport i bydelen. Trafikkrapport utarbeidet av Cowi as (vedlegg 7 og vedlegg 8) konkluderer med at rundkjøringen ved Skjæveland har bedre kapasitet enn rundkjøringen ved Torger Carlsens gt. Dette indikerer at rundkjøringen på Skjæveland er best egnet til å ta trafikk fra boligene i felt Ga01. Støyrapport utarbeidet av Sinus (vedlegg 6) konkluderer med at bebyggelsen langs østsiden av tilkomstvegen gjennom Lundehagen vest, plan 99133, kan skjermes med støyskjerm på m. Støyrapport viser ikke skjermingstiltak langs vestsiden av tilkomstvegen fordi eventuelle uteoppholdsareal ventes å ligge sørvest for boligene og bygningsmassen vil dermed skjerme disse. Støyrapporten sier også at innendørs støynivå for eksisterende boliger med fasade mot tilkomstvegen kan få støynivå som utløser krav om fasadetiltak. Gående og syklister vil i all vesentlighet benytte korteste veg til målpunkt (skole og bydelsenter). Her vil korteste avstand være gjennom eksisterende bebyggelse i øst. Søker mener derfor at det ikke vil være behov for dobbeltsidig fortau langs samleveg gjennom Lundehagen vest. BYPLANSJEFENS VURDERING Søkers forslag om å lede all trafikk gjennom Lundehagen vest har avdekket motstand hos utbyggere og beboere. Samlevegen innenfor reguleringsplan er ikke regulert med tanke på den trafikkmengden som utbygging av felt Ga01 vil generere. Den er regulert med 6 m bredde og med ensidig fortau. Støyrapporten avdekker at mertrafikk fra Ga01 vil utløse behov for støyskjerm, og det blir trolig påkrevd fasadetiltak på eksisterende boliger med fasader ut mot samlevegen. Etter byplansjefens vurdering er det uheldig å føre trafikken til og fra området gjennom etablerte/ planlagte boligområder med et gatenett som ikke er dimensjonert for å håndtere denne trafikkmengden. Avbøtende tiltak for trafikksikkerhet og støy vil ikke gi muligheten for optimale trafikkløsninger. Det er allerede bygd boliger langs denne samlevegen, og det vil være teknisk vanskelig og kostbart og etablere fasadetiltak for disse boligene. Det vil også være konfliktfylt og kostbart å etablere støyskjerm og å oppgradere samlevegen til en høyere standard i et allerede utbygd område. Byplansjefen har tidligere anbefalt vegutløsning mot sør. Denne løsningen ble foretrukket framfor den løsningen søker først fremmet der avkjørselen var foreslått lagt gjennom eldre boligområder. Da saken ble fremmet lå ikke områdene nord for GA01 inne som utbyggingsområder i kommuneplanen. Den løsningen som nå foreslås av byplansjefen var dermed ikke aktuell da saken var oppe til førstegangsbehandling. Byplansjefen anbefaler nå en delt avkjørselsløsning for dette området der trafikk fra delfelt B1 (ca 100 boenheter) ledes mot nord gjennom det fremtidige utbyggingsområdet Ga17 og videre ned Torger Carlsens gt. til rv 44. Den resterende delen av feltet; B1 (ca 30 boenheter) får avkjørsel mot sør gjennom Lundehagen vest ned til rundkjøring ved Skjæveland, konf. vedlegg 2. Denne løsningen forutsetter at eksisterende gjennomgangsveg som går øst-vest (Markageilen) stenges for trafikk, og at det ikke vil være åpning for gjennomgangstrafikk mellom delfeltene. Denne vil gi feltet en gunstig løsning uten gjennomgangstrafikk, og en vil få trafikksikker forbindelse til grøntstrukturen øst for planområdet. Det arbeides nå med bebyggelsesplan for felt B16 (innenfor reguleringsplan Lundehagen vest). Utbyggerne av dette feltet har akseptert at av boligene fra felt Ga01 får hovedadkomst mot sør, og i forslaget til plan er vegbredden utvidet fra 5 til 6 m for at den skal kunne fungere som en samleveg for deler av Ga01. Side 3 av 5

4 Planer for Ga17 er i oppstartsfasen. Vegutløsning fra deler av Ga01 kan dermed legges som en premiss for dette planarbeidet. Kommuneplanen fastsetter at trafikk fra Ga17 skal ha avkjørsel via Torger Carlsens gt., og det er dermed avklart at denne vegstrekningen skal være samleveg for nye utbyggingsområder på Ganddal. Torger Carlsens gt. har i dag vegstandard som en samleveg med 7 m vegbredde og med dobbelsidig fortau. Byplansjefen har gitt signal til utbyggerne av felt Ga17 om at planen må legge opp til at trafikk fra ca 100 boliger innenfor Ga01 skal ledes gjennom feltet. Det vil også bli stilt krav om trafikk- og støyanalyse langs Torger Carlsens gt. ned til og med kryss ved rv 44. Trafikkanalysen for Ga01 (vedlegg 7 og vedlegg 8) forutsetter rundkjøringen, Torger Carlsens gt/ rv 44, slik den er i dag. Byplansjefen legger til grunn at det vil være teknisk mulig med en justering av rundkjøringen slik at den kan håndtere økt trafikk. Dersom nye trafikkanalyser avdekker behov for oppgradering av veg og rundkjøring, vil dette settes som vilkår for planen. Søker argumenterer med lang avstand til bydelsentra dersom avkjørselen legges mot nord. Avstanden fra planområdet til skoler og bydelsentra er så kort at byplansjefen forutsetter at en vesentlig del av transporten ikke vil være bilbasert. Som søker påpeker, vil korteste veg til disse funksjonene være gjennom eksisterende boligområder i øst. I dette området er det i dag godt tilrettelagt for syklister og gående. For å bygge opp under dette vil Byplansjefen vektlegge gode gang- og sykkelforbindelser fra feltet gjennom etablerte boligområdet i øst. Etter byplansjefens vurdering er det også usikkert om en avkjørsel mot sør vil medføre kortere kjørestrekninger totalt sett, fordi en stor del av trafikken ventes å gå nordover mot sentrum/ Forus- Luraområdet. Søker viser til at en av grunneierne i nord (innenfor planområde Ga17) ikke er villig til å avstå grunn, og at en vegutløsning mot nord vil medføre at utbyggingen skyves vesentlig fram i tid. I henhold til foreløpige planer for Ga17 er gjennomgangsvegen lagt inntil ny rv 44, og fremføring av denne vegen vil berøre en mindre del av eiendommen. Etter byplansjefen vurdering bør derfor gjøres et nytt forsøk på oppnå avtale med grunneiere i nord vedrørende grunnavståelse for å etablere adkomstveg. Dersom en ikke lykkes i å oppnå avtale vedrørende grunn til veg, bør utbygging av delfelt B2 stilles i bero fram til vegsystemet innenfor Ga17 er realisert. KONKLUSJON På grunn av ovenstående fremmes følgende forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling gir ikke sin tilslutning til at reguleringsplan for området Ga 01 utvides til også å omfatte adkomstveien gjennom Lundehagen vest slik at hele trafikken til og fra RV 44 føres i denne vegstrekningen. 2. Reguleringsplan for området Ga 01 justeres slik at adkomst fra området deles. Adkomst fra delområde B1 ledes mot nord gjennom fremtidige utbyggingsområde Ga17. Adkomst fra delfelt B2 ledes mot sør gjennom Lundehagen vest, plan Planen for Ga01 må ikke åpne for gjennomgangtrafikk gjennom feltet eller gjennom eksisterende boligområder i øst. 3. Utbygging av Ga01 utløser behov for sikkerhets og støytiltak langs samleveg gjennom Lundehagen vest, gjennom nytt vegsystem gjennom Ga17 og langs eksisterende vegsystem langs Torger Carlsens gt og rundkjøring ved rv 44. Side 4 av 5

5 RÅDMANNEN I SANDNES, Hans Kjetil Aas Kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart med søkers forslag til adkomst 2. Oversiktskart med byplansjefens forslag til adkomst 3. Forslag til reguleringsplan datert 4. Brev fra søker datert Brev fra søker datert Støyrapport, datert Konklusjon av trafikkanalyse utført av Cowi as Utrykt vedlegg 8. Fullstendig trafikkrapport utført av Cowi as Kopi til: Sivilarkitekt Leif Larsen, Langgt. 6, 4306 Sandnes kommune Block Watne, Lagervegen 1, 4033 Stavanger Terje Pedersen konstituert arealplansjef Side 5 av 5