RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no BENT IVAR GANGDAL KJELÅNÆ GARNES Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /6 EBYGG ROJA RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 284 Bnr 284 Tiltakets adresse : Kjelånæ 67 Tiltakets art Tiltakshaver : Tilbygg bolig : BENT IVAR GANGDAL Bygningsmyndighetene har behandlet tiltaket som en to trinns søknad og satt vilkår i tillatelsen på bakgrunn av at støttemurer fører til at tiltak ikke faller inn under plan og bygningslovens Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av et tilbygg til boligen mot vest. Utvidelse av soverom og bad i 1 etasje mot nord. Utvidelse av soverom i underetasje mot sør, samt nytt inngangsparti. Bruksarealet øker med 50m 2. Det søkes samtidig om en ny støttemur for utvidelse av utearealet og fundament for tilbygg. Det søkes samtidig om dispensasjon for oppføring av tre brygge i sak nr og garasje sak nr Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R vedrørende avstand til kommunal vei.

2 Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel jf. Kommuneplanens arealdel pkt 4 vedrørende byggegrense langs sjø. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for tilbygg til bolig. Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl 31-2 fjerde ledd: Med hjemmel i pbl 31-2 fjerde ledd, gis tillatelse til fravik fra TEK vedrørende tetthet og energi i eksisterende bygg. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til oppføring av et tilbygg til boligen mot vest. Utvidelse av soverom og bad i 1 etasje mot nord. Utvidelse av soverom i underetasje mot sør, samt nytt inngangsparti. Bruksarealet øker med 50m 2. Det søkes samtidig om en ny støttemur for utvidelse av utearealet og fundament for tilbygg. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Før igangsettingstillatelse kan gis må det innsendes søknad om ansvarsretter for murer og fundamenter for alle funksjoner samt oppdatert gjennomføringsplan fra et foretak med nødvendig kompetanse. Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen som omsøkt med 4 m til nabogrense. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes tiltakets maksimale høyde på kote +20,3 som omsøkt. Atkomst/avkjørsel: Trafikketaten har godkjent endret bruk av etablert avkjørsel til kommunal vei datert , samt uttalelse vedrørende avstand til kommunal vei. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Det er satt vilkår i saken at ansvarsretter sendes inn før igangsetting kan gis. Side 2 av 8

3 Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr , Garnes, stadfestet , og er regulert til boligformål. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel vedrørende 4 byggegrense lang sjø, samt avstand til vei i gjeldende reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak byggegrensen innenfor funksjonell strandsone er hensynet til å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. I den konkrete saken er det omsøkt tilbygg til eksisterende bolig. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen/ planen skal ivareta. Ansvarlig søker opplyser at fordelene ved å gi dispensasjon er at: En ønsker å utvide eksisterende bolig ved å bygge inn overbygget areal i nord 2 etg og overbygget areal i sør 1 etg. En ønsker og å kunne bygge et nytt inngangsparti med overbygget terasse. I tillegg ønsker en et tilbygg tilknyttet stue og kjøkken. (jmf tegninger). Totalt vil nytt byggeareal være på 50m 2 BRA / 35m 2 BYA. Eksisterende bygg ligger mye lengre øst og i øvre kant av tomten enn det som er skissert inn som boligareal på reguleringsplanen. Dette medfører at det er vanskelig å utvide i noen annen retning enn vestover mot sjølinjen. Fordelen er at prosjektert tilbygg på 25m 2 BRA ikke kommer nærmere sjølinjen enn det som er skissert som boliggrense på eksisterende reguleringsplan Det er såpass bratt stigning opp til bolig at tilbygget gir liten til ingen innvirkning på selve strandsonen. Side 3 av 8

4 Eksisterende bolig er bygget på 80- tallet med stor forstøtningsmur i tillegg til murt kjeller og boligen rager med en stor «fasademur» mot sjøfront. Tilbygget vil bryte opp fasaden og for at forstøtningsmuren ikke skal virke for dominerende ønsker en å terrassere denne i størst mulig grad i hht. terrenget. Tilbygget -ny stuedel er prosjektert vinkelrett på eksisterende bolig tilpasset eksisterende bygning i høyde og volum og er en tradisjonell byggeform nyttet i området også langs sjølinjen. Stuedelen er plassert i sørlige delen av eksisterende bolig med lengst avstand til nabotomter. Tilbygget har relativt smale vinduer plassert i hjørnet mot nabotomter for da ikke å ha direkte inn- og utsyn til disse. Opparbeiding av tomten Tomten er bratt og fylt av bruddstein etter skyting tilknytted bygging av eksisterende bolig fra En ønsker å få ryddet opp i dette og føre tomten tilbake til mer opprinnelig terreng samtidig som en ønsker å grave av det eneste flate nivået på tomten og nytte denne som hageparti, ikke byggevirksomhet. I denne konkrete saken gjelder det et tilbygg på eksisterende bolig ved fasaden mot vest med en avstand til sjøen på ca 13 meter. Huset ligger opprinnelig trukket litt lengre tilbake enn rekken av hus sør for eiendommen. Etter omsøkte tilbygg vil boligen flukte med rekken. Eiendommen har i dag en betongmur ned mot sjøen som nå erstattes med en gråsteinsmur som terrasseres slik at den følger terrenget på en god måte. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Trafikketaten kan anbefale at det gis dispensasjon når betingelsene deres er innfridd. Bygningsmyndighetene har ingen vesentlige merknader og finner å kunne godkjenne omsøkte tiltak. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra byggegrense langs sjø og avstand til kommunal vei. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Kjelånæ 65. Merknadene går i hovedsak på at utsikten mot sør vest blir reduser, samt økt innsyn på terrassen. Ved utbyggingen i 1979 ble det lagt vekt på fra utbygger ikke å ha møneretning mot sjøen. Hvis dette tilbygget mot sjøen blir godkjent, vil dette måtte få presedens, slik at andre også kan få godkjent tilbygg med møneretning mot sjøsiden. Ved tiltak på naboeiendommen vil forhold som tap av utsikt og økt innsyn være ulemper som må vurderes i for naboene. Eneboligen ligger i en rekke av boliger langs sjøen og det må kunne påregnes noe tap av utsikt og økning av innsyn ved endringer på naboeiendommen. Bygningsmyndighetene sin vurdering er at tilbygget ikke vil føre til vesentlig ulempe for naboen. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Fylkesmannen i Hordaland har ikke kommet med merknader innen fristen. Vedtaket oversendes for eventuell klagebehandling. Side 4 av 8

5 Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Uttalelse fra Grønn etat. Arna, gnr 284, bnr 284, Kjelånæ 67 - Vedr. tilbygg bolig. Grønn etat viser til oversendelse datert vedrørende søknad om dispensasjon fra byggegrenser langs sjø og vassdrag, jf. pkt. 4 i kommuneplanens arealdel. Vurdering Søknaden gjelder oppføring av tilbygg til eksisterende bolig på en eiendom beliggende i et område vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Eiendommen er regulert til eneboliger i plan fra 1973 for Arna, Garnes (id ). Omsøkte tiltak befinner seg innenfor 25-meters byggegrense langs sjø, samt hensynssone landskap (H550) for funksjonell strandsone, jf. pkt. 27 i KPA. Innenfor den funksjonelle strandsonen er det er overordnet mål å ivareta og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Arealet der tilbygg søkes oppført består i dag i hovedsak av et eksisterende overbygg. Eksisterende bolig er bygget på 80-tallet med stor forstøtningsmur i tillegg til murt kjeller, og boligen har i dag alt en stor «fasademur» mot sjø. For at ny forstøtningsmur ikke skal virke for dominerende ønsker søker å terrassere denne i størst mulig grad i forhold til terrenget. Landskapsbildet sett fra sjøen vurderes å påvirkes i liten grad av det omsøkte tiltaket, da omkringliggende boliger ned mot sjøen ligger nærmere strandlinjen og er opparbeidet på tilsvarende måte som det her søkes om. Grønn etat kan ikke se at tiltaket vil berøre øvrige grøntfaglige interesser. Konklusjon Tiltaket er i strid med bestemmelser i kommuneplanens arealdel, jf. pkt. 4. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter pbl 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens syn er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Side 5 av 8

6 Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: ronny.jakobsen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronny Jakobsen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Margun Lillian Stormo, Kjelånæ 65, 5264 GARNES Fylkesmannen i Hordaland Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 8

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 8

8 Side 8 av 8