Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Undrumsdalveien 316 RAPPORTANSVARLIG: 3176 UNDRUMSDAL Stavern Taksering AS Gnr 142 Bnr 2 Torbjørn Johansen Kommune: 716 RE William Sverdrups gate 5, Befaringsdato: Rapportdato: stavern@taksering-asno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Undrumsdalveien 316 Rapportansvarlig: Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Egne premisser Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnende takstmann Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvaret for rapportens innhold tilbake til selger Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud el eller om benyttet boligrom, hybler, leiligheter mm er godkjent av bygningsmyndighetene ved innredningstidspunkt Reguleringsmessige forhold er heller ikke belyst i rapporten I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler I mange tilfeller kan levetiden være både lengere og kortere enn antatt i forhold til levetidstabell Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering Andre forhold kan også påvirke levetiden i begge retninger Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger Det er ikke synlige vesentlige skader eller svekkelse, men hvor marginal forventet restlevetid gjenstår Opplysninger om oppgraderinger/utskiftninger og årstall for dette, er gitt av eier/representant der hvor denne har vært til stede ved befaringen Ellers er dette antagelser fra undertegnende takstmann, og kan avvike med faktiske forhold Fuktsøk er utført med instrument Protimeter V1-D1, samt vurdring av sansbare inntrykk Samtlige arealer er besiktighet og vurdert så samt annet ikke er kommentert Tomtestørrelse og de reguleringsmessige forhold er oppgitt av kommunens karttjeneste Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følger av boligen var bebodd og møbler, innredning, lagrede gjenstander ikke ble flyttet på NBI Byggforsks levetidsbetraktninger ligger til grunn for de aktuelle restverdivurderinger Befaring Rekvirent: Gårds og Småbruksmegleren v/advokat Olav Hana Takstingeniør: Torbjørn Johansen NITO Takst Rapportansvarlig: Torbjørn Johansen Befaringsdato: Tilstede: Hanne og Kjell Anders Rød, adv Olav Hana og Rikard Tveter Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Kjell Anders Rød Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 142 Bnr 2 Adresse: Undrumsdalveien UNDRUMSDAL Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Dokumentkontroll Tegninger Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring: Ikke fremlagt Andre opplysninger Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten Det gjøres spesielt oppmerksom på selgers ansvar i forbindelse med salg av eiendom, iht "Lov om avhending av fast eiendom" Loven pålegger en boligselger et ansvar for mulige vesentlige feil og mangler ved eiendommen, selv om han ikke kjenner til slike Selger har således plikt til å gi all informasjon om alle forhold som kan ha betydning for en kjøper Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Stor enebolig med meget høy standard på Rød i Undrumsdal, i Re kommune Boligen ble gjenoppført etter brann i 2008 Arbeider på boligen bærer preg av meget godt håndverk Få feil og mangler, men mindre utbedringer bør påregnes på 2 bad i 2 etasje Ingen fuktskader er registrert Driftsbygningen er fra 1938, og har normal slitasje/elde, men stor bruksverdi Omlegging av taktekkingen bør påregnes Frittliggende garasje Noen utbedringer bør her påregnes på takkonstruksjonen Se for øvrig vedlagt konsesjonstakst Som det fremgår av rapporten er det registrert få symptomer på svikt / avvik fra normal tilstand Det bemerkes at bygningen trolig er oppført i hht den byggeskikk / forskrifter som var gjeldene på byggetiden Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var gjeldene da denne boligen ble oppført og det må følgelig påregnes et avvik i forhold til dagens krav og standard For øvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad Tilstandsgrad kan også være gitt ut fra forventet normal levetid på bygningsdeler og gjenspeiler at deler av normal levetid er oppbrukt Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Landbrukseiendom (konsesjonsbelagt) Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Underskrifter Stavern, Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Takstingeniør Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Undrumsdalveien 316 Rapportansvarlig: Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Bygg : Landbrukseiendom (konsesjonsbelagt) Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 etg etg Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etg Entre', toalettrom, TV - stue, kjøkken, spisestue, 2 Hagestue, badstue og teknisk rom stuer, biinngang, vaskerom med utgang til terreng og dusj/wc 2 etg Trappehall, garderoberom, 2 bad/wc, 3 soverom og Lagringsloft arbeidsrom Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Kommentarer til arealberegningen Arealmålinger er foretatt etter tegninger og målinger på stedet Takstbransjens retningslinjer av boliger av er lagt til grunn for arealberegningen I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommene defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller kan takstmann overstyrt hovedregelen (skjønn) Det betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangler godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg MÅLEVERDIGHET I RETNINGSLINJENE: 3 hovedkrav til måleverdighet: Fri høyde over gulv 1,90m eller mer i en bredde på minst 0,60m utenfor høyden 1,90m Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige Areal som skal måles skal ha gangbart gulv Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal Kommentarer til planløsningen Boligen har god planløsning, bla med bad/wc i begge etasjer, samt hovedinngang, biinngang og direkte utgang til terreng fra vaskerom Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Vurdering Fundamentene er ikke synlige, og er derfor ikke vurdert Det ble ikke gjort observasjoner som tilsier at fundamenteringen ikke opprettholder tiltenkt funksjon Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Støpt, isolert plate på mark Ingen synlige tegn til setninger Grunnmuren er forblendet utvendig med skifer Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Drenering Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Nedgravd drenssystem er ikke synlig, men ut fra boligens alder og normal byggeskikk for perioden, antas det å være perforerte drensrør av plast Ingen synlige tegn til fuktproblemer I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning fra elementene Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for organisk materiale Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser, om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen og gjennom tilkoblede taknedløp mv Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med solid, liggende kledning med hjørnekasser Kledningen er i god stand og er malt i senere år Konstruksjonen er ikke kontrollert men vil sannsynligvis være isolert etter byggetidens krav Utførte arbeider bærer preg av godt håndverk For øvrig ingen spesielle merknader I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling) Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert en er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Vinduer og dører Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Moderne losholtvinduer med energiglass Innfelt glassinndeling/sprosser og med løse sprosser utvendig Solide, malte utgangsdører, terrassedører med samme innramming som vinduer, samt stalldør ut fra vaskerommet Vinduer med enkle glass i vinterhage Normal værslitasje, men vinduer og dører fremstår som nye Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år I følge NBI er intervallet for utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra 20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Antas prefabrikkerte, selvbærende takstoler Alle loft som har adkomst er isolert og kledd innvendig Kun kaldtloft (uten adkomst) over himlinger i 2 etasje Stort lagringsloft over teknisk rom Rommet har gulv og hele rommet er kledd inn med panel Adkomst fra luke med trapp Loftet er godt egnet til lagring Ingen lekkasjer er registret på innvendige himlinger Taktekking TG: 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Taktekking med Hollandsk tegltakstein Utførte arbeider på taktekkingen bærer preg av godt håndverk For øvrig ingen spesielle merknader I følge NBI er intervallet for utskifting av luftehatter og pipebeslag fra 20 til 40 år Normal levetid for betongtakstein, lekter, sløyfer og taktro er 30 til 60 år, for stålplater med lakk eller maling er 10 til 45 år, og for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år Normal levetid for tegltakstein er fra 40 til 60 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Montert et takvindu på gjestebad Ingen lekkasjer er registrert Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Plastbelagte stålrenner og nedløp, samt beslag Utførte arbeider bærer preg av godt håndverk For øvrig ingen spesielle merknader Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Vinterhage med skiferlagt gulv Montert peis Tegn til noe saltutslag på pipe I tillegg ca 30 m2 skiferlagt betongterrasse ifb hagestuen Overbygd hovedinngang og biinngang med skiferlagt trapp Liten skiferlagt platting ut fra vaskerommet Utførte murerarbeider bærer preg av godt håndverk For øvrig ingen spesielle merknader Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale 2 - løps elementpipe, forblendet med skiferfliser Montert stigetrinn og platting for feier Murt peis i stue og vinterhage Ingen kjente pålegg Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Etasjeskillere Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Støpt plate på mark, samt tradisjonelt trebjelkelag Vannbåren varme i store deler av 1 etasje og 2 etasje Det ble ikke registrert vesentlig skjevheter som har betydning for konstruksjonens sikkerhet Det er ikke foretatt nivelering eller andre målinger i forhold til skjevheter Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Vurdering Ingen rom under terreng Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Bad, 1 etasje Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Flislagt bad med god standard Elektriske varmekabler i gulvet Dusjnisje m/glassdør, klosett og servant Ventilering med ventilasjonsanlegg Rommet er tilstøtende til badstue, med flislagt gulv/sluk Panelte vegger/tak Elektrisk ovn Rommet fremstår som nytt Det var ingen synlige tegn til fuktmerker/skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i tilstøtende Dusjing rett på vegg og gulv er generelt uheldig selv om de er flislagt Flisfuger og en del keramiske fliser er mikroporøse og vil trekke vann ved direkte belastning På generelt grunnlag anbefales dusjkabinett en på bad av denne type er sterkt avhengig av bruken Normal levetid for silicon er 8 til 12 år Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Bad, 2 etasje Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Flislagt bad med meget god standard Elektriske varmekabler i gulvet Innfelt skipsgulv av eik i deler av badet Frittstående badekar, dusjnisje m/glassdør, innfelt klosett og 2 servanter Ventilering med ventilasjonsanlegg Tegn til en del slitasje på elastiske fuger i dusjnisjen, TG:2 Disse bør evt refuges Det var ingen synlige tegn til fuktmerker eller andre skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i tilstøtende Dusjing rett på vegg og gulv er generelt uheldig selv om de er flislagt Flisfuger og en del keramiske fliser er mikroporøse og vil trekke vann ved direkte belastning På generelt grunnlag anbefales dusjkabinett en på bad av denne type er sterkt avhengig av bruken Normal levetid for motor og vifte er 10 til 20 år Normal levetid for silicon er 8 til 20 år Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år Bad, Gjestebad Flislagt bad med god standard Elektriske varmekabler i gulvet Dusjnisje, innfelt klosett og servant Ventilering med ventilasjonsanlegg Noe lav terskel, samt at det bør fuges rundt terskelen, TG:2 Det var ingen synlige tegn til fuktmerker/skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i tilstøtende Dusjing rett på vegg og gulv er generelt uheldig selv om de er flislagt Flisfuger og en del keramiske fliser er mikroporøse og vil trekke vann ved direkte belastning På generelt grunnlag anbefales dusjkabinett en på bad av denne type er sterkt avhengig av bruken Normal levetid for silicon er 8 til 12 år Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år Normal levetid for motor og vifte er 10 til 20 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Vaskerom Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vaskerom med god standard Fliser på gulv og i brystning på vegg Vannbåren varmesløyfer i gulvet Montert innredning og opplegg for vaskemaskin Utgang til terreng Det var ingen fuktskader /fuktskjolder og se, og det var ingen unormale fuktverdier i tilstøtende rom Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet Flislagt gulv med varmesløyfer Innfelt belysning Rommet er ventilert med ventilasjonsanlegg Ingen fukt skader er registrert Kjølerom / andre rom Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader Vurdering Se kjøkken! Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 Kjøkken Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Moderne kjøkken med fliser og massiv eikegulv Innfelt belysning Kjøkkeninnredning med integrert induksjonstopp,stekeovn, microovn, frityrgryte, grillelement, wok, gassbluss og oppvaskmaskin Ekstra kraftig avsugssystem med utløp over tak I tillegg kjølehjørne og kjøl/fryseskap Normal bruksslitasje Det ble foretatt søk etter fukt med protimeter på befaringsdagen, uten at det ble registrert unormale fuktverdier, ved søk i erfaringsmessige utsatte områder Normal levetid for motor og vifte er 10 til 20 år Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Boligen har gjennomgående meget høy standard, bla med massivt eikegulv i store deler av 1 etasje Skifergulv i entre' Massive malte paneler, og med spesielle belistninger og avtrappinger Fler rom med innfelt belysning Utførte arbeider bærer preg av meget godt håndverk Noe kryp kan forekomme på paneler For øvrig ingen spesielle merknader Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Massiv eiketrapp med meget god standard til 2 etasje Ingen spesielle merknader Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 VVS Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vurdering Vanntilførsel fra privat borevann Privat avløpsanlegg med septiktank og spredergrøft Nytt rør - i rør system i boligen, samt stort anlegg for vannbåren varme Vannkilde fra 110 m borehull Store deler av 1 etasje og 2 etasje med varmesløyfer i gulvet Elektriske varmekabler i bad Ingen kjente pålegg Anlegget er for øvrig ikke vurdert, da dette ligger utenfor takstmannens fagområde Ifølge NBI er intervallet for utskifting av VV beredere fra 15 til 25 år Forventet levetid for soilrør og avløpsledninger i plast 30 til 50 år, soilrør i støperjern er 25 til 60 år, galvaniserte stålrør 20 til 40 år, vannledninger i kobber 25 til 60 år, tappebatterier 10 til 30 år, blandeventiler og kraner 10 til 25 år, og for vasker, servanter og klosett 30 til 50 år Elektrisk anlegg Vurdering Moderne anlegg med automatsikringer og jordfeilbrytere Ingen kjente pålegg Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Vurdering Montert sentralstøvsuger og alarm Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering Lett skrånende tomt med gode dreneringsforhold Ingen spesielle merknader Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Driftsbygning/garasje Gnr: 142 Bnr: 2 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Vurdering TG: 2 Driftsbygning fra 1938 Grunnflate ca 440 m2 Bygningen er oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner og er noe oppgradert over tid Mindre lekkasjer kan forekomme, og omlegging av taktekkingen bør påregnes, TG:3 Bygningen har normal slitasje/elde, men har stor bruksverdi Deler av bygningen med takhøyde 5 meter Enkle skyveporter og lemdører Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger på enkelte bygningsdeler, TG:3 Frittliggende garasje oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner Areal ca 50 m2 Tegn til setninger på takkonstruksjonen, men kan enkelt utbedres med montering av drager på midten av konstruksjonen, TG:3 Normal slitasje/elde for øvrig Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund