AREALMÅLING NYE UTFORDRINGER I ing Vidar Aarnes

Transkript

1 AREALMÅLING NYE UTFORDRINGER I 2008

2 3 sentrale dokumenter ved arealmåling NS 3940:2007 Retningslinjer ved arealmåling av bolig Veileder til NS 3940:2007

3 Ved byggesøknad: Grad av utnytting Grad av utnytting er en veileder for anvendelse av teknisk forskrift Teknisk forskrift henviser til NS 3940:2007 Veileder til teknisk forskrift henviser til grad av utnytting Revidert i 2007

4 Samtidige utgivelser 2007 Teknisk forskrift NS 3940:2007 GRAD AV UTNYTTING

5 Utarbeidelse NS 3940:2007 Komité med 12 medlemmer -Arkitekter -Myndigheter -Eiendomsmeglere -Eiendomsforvaltere -Takstbransjen -Standard Norge

6 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Komité med deltakere fra: - Forbrukerombudet - Forbrukerrådet - Eiendomsmeglerbransjen -NTF -NITO takst - Standard Norge.

7 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Utarbeidet av 5 takstmenn Norges Takseringsforbund NITO Takst

8

9 Endringer i NS 3940 utg BYA og BRA, samsvarer med veileder til Grad av utnytting Hoveddel og tilleggsdel, er fjernet i NS, men finnes i veileder til Grad av utnytting Boligareal utgår!

10 NS 3940 utg Gjelder alle typer bygg Før bygging, under bygging, etter bygging, ved salg, taksering, avgiftsberegning, statistikk og lignende

11 Definerte arealbegrep(nye) Bebygd areal (BYA) Bruksareal (BRA) Bruttoareal (BTA) Nettoareal (NTA) Konstruksjonsareal (KA) Funksjonsareal (FUA) Teknisk areal (TEA) Kommunikasjonsareal (KOA) Omsluttende bygningsdeler (OBD) BOA og OPA utgår

12 Målverdighet Fri høyde minst 1,90 m og bredde er på minst 0,60 m. OBS! Ikke krav til gulv, vinduer, varmeisolering, eller tilgjengelighet

13 Målverdighet tillatte høyder

14 Målverdighet tillatte høyder Hanebjelke er her ikke del av takkonstruksjonens statiske system

15 Areal Grunnleggende areal

16 Beregningsprinsipper Arealer angis i kvadratmeter med en desimal.

17 Bebygd areal (BYA) Vertikale projeksjonen av bygningens utv. dimensjoner på terrenget. I Bebygd areal medregnes: Areal til bygget Åpent, overbygget areal, Utkragete bygningsdeler fri høyde < 5,00m (før 3m) konstruksjoner og bygningsdeler > 0,50 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen,

18 Bebygd areal (BYA) Vertikale projeksjonen av bygningens utv. dimensjoner på terrenget. Følgende medregnes ikke: bygningsdeler som ligger lavere enn 0,50 meter over planert terrenget (lyssjakt, utvendig trapp, svømmebasseng, terrasse, gårdsplass over kjelleretg.) utstikk/utkragete bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden

19 Bebygd areal (BYA)

20 Bebygd areal (BYA) I BYA medregnes åpent overbygd areal

21 Bebygd areal (BYA) I BYA medregnes utkragede konstruksjoner mindre enn 5,00 m over terreng

22 Bebygd areal (BYA) I BYA medregnes konstruksjonsdeler som stikker mer enn 0,50 m over gj.snitt planert terreng

23 Bruksareal (BRA) Definisjon Bruksarealet framkommer ved å subtrahere arealet som opptas av ytterveggene fra bruttoarealet.

24 NS 3940:2007 Bruksareal for en bruksenhet Sitat: Bruksareal for en bruksenhet er det arealet av bruksenheten og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger Bruksareal for felles deler fordeles og legges til bruksarealet for de enkelte bruksenhetene OBS! Praktiseres ikke ved taksering, men ved GAB registrering etc.. Illustrasjon fra Grad av utnytting

25 Bruksareal (BRA) - Åpninger i etasjeskiller regnes med i BRA - Alle vegger, piper, etc medregnes

26 Bruksareal (BRA) Bruksareal måles uten hensyn til innredning og listverk

27 Bruttoareal (BTA) Definisjon Ingen klar definisjon!!! Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning

28 Bruttoareal (BTA) Bruttoreal inkluderer utside utvendig kledning

29 Bruttoareal (BTA) Standarden definerer i tillegg BTA til: Funksjonsareal (FUA) + Kommunikasjonsareal (KOA) + Teknisk areal (TEA) + Konstruksjonsareal (KA)

30 Funksjonsareal (FUA) Standarden definerer Funksjonsareal (FUA) til: Del av nettoareal som svarer til bygningens formål og bruk. I institusjoner og næring klassifiseres etter formål og bruk.

31 Kommunikasjonsareal (KOA) Standarden definerer Kommunikasjonsareal (KOA) til: Måles etter det som er hensiktsmessig, avhengig om det er utvendig eller innvendig. I ISO 9836, kalles det sirkulasjonsareal og inkluderer trappehus(!), korridorer, innvendige ramper, ventesone, rømningsbalkonger(!).

32 Teknisk areal (TEA) Standarden definerer Teknisk areal (TEA) til: Del av nettoareal som opptas av tekniske anlegg. Bl.a. rom for drift av heiser, ventilasjon, gassanlegg, varme- og varmtvann, etc.

33 Konstruksjonsareal (KA) Standarden definerer Konstruksjonsareal (KA) til: Del av bruttoareal (i horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler, for eksempel yttervegger og innvendige vegger samt søyler, pilarer, skorsteiner osv. Kan beregnes som differanse mellom BTA og NTA.

34 Nettoareal (NTA) Standarden definerer nettoareal (NTA) til: Areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdel. Bygningsdeler som foldevegg, skjermvegg, rør, ledninger, montasjekanaler, som ikke er innbygd er allikevel nettoareal. (Bygningsdel er ikke definert i NS 3940, men bl.a. NS 3451, definerer bygningsdeler. Kortversjon er fysiske deler av bygget)

35 Volum Standarden definerer følgende volum: Bruttovolum over bruttoareal Nettovolum over bruksareal Nettovolum over nettoareal

36

37 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Samme definisjoner som NS 3940:2007, på BTA og BRA Nye arealbegrep P-ROM og S-ROM Ikke krav til gulv, eller krav til at arealene skal være tilgjengelig

38 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Tegninger definerer arealer, som ikke er definert i NS 3940:2007. Samme regler til målverdighet, som NS 3940:2007.

39 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Ved annonsering i papirbasert medier skal: Boenhetens totale BRA Samlet areal for P-ROM

40 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger I salgsoppgave, prospekter, internettannonser skal: BRA for hver etasje BRA for boenheten Samlet areal for P-ROM Oversikt over P-ROM

41 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Primære rom (P-ROM) kan være: Oppholdsrom Soverom Kjøkken Entre/vindfang/gang Bad/dusj/toalett/vasker./badstu Rom for kommunikasjon inkl. trapp mellom rom som nevnt over

42 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Sekundære rom kan være: Boder Tekniske rom Garasje

43

44 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Standard Norge opplyste i uke 4 i 2008, at illustrasjoner er feil og at disse vil bli endret etter at lagret på 500 eks, er utsolgt. Illustrasjoner, skal fjernes, slik at fellesarealer ikke skal med i leilighetens BRA.

45

46 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Strengere krav til målverdighet -Takhøyde 1,90, samt 60cm bredde -Krav til gulv -Krav til tilgjengelighet

47 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Målverdighet: -Målverdig ved lavere hanebjelker enn 1,90m, hvis åpning mer enn 2,0m

48 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Primære rom (P-ROM) -Samme rom som hoveddel i tidligere NS (boligareal). -Ingen krav til lovlighet, må ikke tilfredsstille forskrifter.

49 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Hoveddel (P-ROM) Oppholdsrom, soverom, kjøkken Rom for personlig hygiene og klesvask Badstue, trimrom, rom for svømmebasseng Vindfang, entré Solenergirom brukes som oppholdsrom om vinteren Rom for kommunikasjon, inklusiv trapp, mellom rom nevnt ovenfor

50 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Sekundærdel (S-ROM) -Samme rom som tilleggsdel i tidligere NS 3940 utg 1986.

51 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Sekundærdel (S-ROM) Boder og oppbevaringsrom solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom balkonger, terrasser, andre åpne deler rom for kommunikasjon, inkl trapp mellom rom som nevnt ovenfor, og mellom disse rom og hoveddel

52 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Trapp som leilighetsskille

53 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger Bruttoareal er areal av målverdig deler begrenset av ytterveggens utside

54 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Bruksareal er bruttoareal minus areal som opptas av yttervegger

55 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler Mao areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, sjakter.

56 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av bolig NS veileder gir større areal, ikke krav til gulv, eller tilgjengelighet. Valgfrihet ved angivelse av P-rom. Illustrasjoner gjør at terrasser, etc ikke er med i BTA og BRA. Takstbransjens retningslinjer, har samme krav til målverdighet, som NS 3940 utg Med unntak av definisjon ved hanebjelker. P-rom tisvarer tidligere BOA. Fremdeles ikke krav til lovlighet ved forskrifter.

57 Brukes ved taksering av bolig Av både NTF og NITO. Det kommer en revidert utgave.

58 Brukes av meglere, kan gi konflikt i forhold til Retningslinjene

59 NS 3940:2007 Brukes ved næringsbygg Unntak ved krav til gulv Unntak med krav til tilgengelighet