Hensikten med planen er å legge til rette for at tomten kan nyttes til forretning, kontorer og bevertning i kombinasjon med ubetjent bensinstasjon.

Transkript

1 Detaljregulering for del av reguleringsplan for: NEDENES BYDELSSENTER delområde FKBe1 (tidligere FBe1) Planbeskrivelse Plankartets dato: Siste revisjon av beskrivelsen: Innledning Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for område Be1 i gjeldende reguleringsplan for Nedenes Bydelssenter, på oppdrag for Rema Eiendom Sør AS. Oppdragsgivers kontaktperson har vært daglig leder Kåre Hauge. Hensikten med planen er å legge til rette for at tomten kan nyttes til forretning, kontorer og bevertning i kombinasjon med ubetjent bensinstasjon. Følgende medarbeidere i Asplan Viak har deltatt i oppdraget: Siv.ing./ark. Olav Eikland Siv.ark. Ralf Meier Ing. Rita Alice Abusland Ing. Roar Melsom konseptutvikling konsept/3d-illustrasjoner plankonstruksjon Regulering/oppdragsleder Bakgrunn Gjeldende reguleringsplan for Nedenes Bydelssenter ble vedtatt av Arendal bystyre den Ingen av områdene som er satt av til næringsvirksomhet i reguleringsplanen er pr. i dag bygd ut. Dagligvarebutikken som lå i området da planen ble utarbeidet er fremdeles i drift (område BFK3). Bensinstasjonstomten har et areal på m². Tillatt utnyttelse er satt til %-BYA = 30 %. Høyde er ikke angitt, men kartet tekstet med 1 etasje. Rema Eiendom ønsker å gjennomføre en utbygging av tomten så fort nytt planforslag er vedtatt. Prosessen Mindre vesentlig reguleringsendring Da spørsmålet om omregulering av bensinstasjonstomten ble tatt opp første gang med Arendal kommune, ble endringen i utgangspunktet ansett som mindre vesentlig iht nr. 2 i den tidligere 1

2 plan- og bygningsloven. Underretning om forslaget om mindre vesentlig endring ble sendt naboer, Fylkesmannen i Aust-Agder, Aust-Agder fylkeskommune og Statens vegvesen ved brev av I planforslag datert var tomten avsatt til kombinertområde - bensinstasjon/forretninger/ bevertning (iht. tidligere planlov), utnyttelsesgraden justert til 35 % og antall etasjer til 2. Punkt 2.3 i reguleringsbestemmelsene om forbud mot flere enn en matvareforretning innenfor hele det opprinnelige planområdet ble foreslått tatt ut. Punkt 2.3 har følgende ordlyd: Det er ikke tillatt å etablere mer enn en matvareforretning innenfor planområdet. En eventuell matvareforretning må ligge i delområde BFK2. Både fylkesmannen (brev av ) og fylkeskommunen (brev av ) mente i sine uttalelser at saken ikke kunne behandles som mindre vesentlig. Ordinær reguleringsendring På bakgrunn av disse uttalelsene stilte kommunen krav om at omreguleringen ble gjennomført som en ordinær reguleringsendring etter reglene i tidligere plan- og bygningslovs Planarbeidet ble annonsert i Agderposten og Arendals Tidende og melding sendt ut ved brev av Meldingen omfattet hele det opprinnelige planområdet etter råd fra Arendal kommune, begrunnet med at endringene også skulle omfatte bestemmelsene til hovedplanen. Forslag til omregulering datert ble fremmet for Arendal kommune ved brev samme dag. Ny planlov I en muntlig tilbakemelding i begynnelsen av oktober viste saksbehandler Lisbet Zeiffert til overgangsbestemmelsene i den nye planloven og ba om at plankartet ble konstruert etter nye tegneregler innført ved forskrift Omarbeidet forslag datert ble sendt i e-post direkte til saksbehandler for en foreløpig vurdering. Videre behandling Ved gjennomgang av planforslaget i møte med planadministrasjonen den ble det konkludert med følgende: 1. Planforslaget fremmes som detaljregulering kun for bensinstasjonstomten og tilstøtende veiareal ut til senter. En detaljregulering for hele planområdet med en frist på 5 år for gjennomføring av alle nye tiltak, ville etter kommunens skjønn ha medført urimelig store konsekvenser for grunneierne innenfor resten av planområdet. 2. Kommunen ønsket å fjerne punkt 2.3 i reguleringsbestemmelsene på grunn av manglende hjemmel for dette kravet, og ba i e-post om at forslagsstiller utarbeidet og fremmet et forslag om en slik revisjon. Forslag til detaljregulering datert , revidert ble behandlet i planutvalget og lå ute til offentlig ettersyn fram til Forslag til endring av reguleringsbestemmelsene ble sendt inn som egen sak i brev av Skisseprosjekt Parallelt med 1. gangs behandling og offentlig ettersyn av planforslaget utarbeidet Asplan Viak skisseprosjekt for disponering av tomten. Skisseprosjektet medførte behov for å justere det innsendte planforslaget. Dette ble tatt opp i et møte med saksbehandler og deretter i et møte med planadministrasjonen, vegvesenet og arbeidslaget for trafikk i Arendal kommune den

3 På grunnlag av tilbakemeldingene i dette møtet, ble skisseprosjektet justert og planforslaget omarbeidet med ny revisjonsdato I en e-post oppsummerer saksbehandler de forhold som ble drøftet i møte og ber om ny oppretting av planen. Nye endringer er datert Endringene er listet opp i punktet Revisjoner på side 6. Planforslaget Planforslag datert revidert sist omfatter bensinstasjonstomten med tilstøtende veier ut til senter, i tråd med kommunens anbefaling i møte Byggeområdet Be1 er foreslått omdisponert fra Byggeområde bensinstasjon (iht. tidligere pbl) til Bebyggelse og anlegg angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål (kode 1900) etter någjeldende lov. Dette er igjen spesifisert til forretning/kontor/bevertning/ bensinstasjon, med ny områdebetegnelse FKBe1. Planforslag revidert sist Ved siste revisjon er byggegrensene justert og tilpasset skisseprosjektet. Tillatt utnyttelse er endret fra opprinnelig 30 % til 60 % BYA medregnet nødvendig parkering. Teksten 1 etasje er tatt ut av plankartet. I forslag til nye bestemmelser henvises til plan- og bygningslovens generelle regler for fastsetting av tillatt høyde. 3

4 Fylkesdelplanen Nedenes Bydelssenter er definert som nærsenter i gjeldende Fylkesdelplan for tettstedsutvikling og kjøpesenteretablering. I fylkesdelplanen heter det at: Nærsentre utvikles for å betjene nærmiljøet. I nærsentre kan det etableres kjøpesentre som er tilpasset befolkningsgrunnlaget i nærmiljøet. I bestemmelsene til reguleringsplanen er det fastsatt en tillatt utnyttelse til forretninger på BRA = m², basert på beregninger av senterets befolkningsgrunnlag. Melding om planarbeid Planarbeidet ble varslet igangsatt ved annonse i Agderposten og Arendals Tidende og ved brev av til berørte grunneiere og offentlige myndigheter. Kommunen er underrettet om meldingen samme dag. Følgende uttalelser foreligger (Asplan Viak s kommentar i kursiv): 1. Statens vegvesen brev datert Vegvesenet forutsetter at innregulert grense mot riksveien opprettholdes og at atkomsten til området legges inn fra Vei 4. Vei 4 må opparbeides iht. planen når Be1 (nå FKBe1) skal bebygges. Vegvesenet anbefaler at manøvrering av større kjøretøyer innenfor tomten kan skje uten at rygging er nødvendig. 4

5 Asplan Viak: Vegvesenets krav er innfridd mht. byggegrenser og atkomst. En disponering iht. skisseprosjektet som er utarbeidet medfører at rygging med større kjøretøyer ikke er påkrevd. 2. Aust-Agder fylkeskommune, fylkesrådmannen brev datert Fylkeskommunen opplyster at fylkesdelplanen er under rullering, men at det er lite sannsynlig at Nedenes vil få endret status i ny plan. Kommunen rådes til å vurdere behovet for ytterligere forretningsareal innen planområdet. Det er også viktig at planen viderefører området regulert til bussholdeplass for fjernbuss, med parkeringsmuligheter for sykkel og bil. Planen må legge vekt på trafikksikkerhet for myke trafikanter, særlig barn og unge. Asplan Viak: Næringsområdene er regulert til forretning i kombinasjon med andre formål, og kan dermed helt eller delvis nyttes til annen virksomhet når området er utbygd med m² forretningsareal. Nytt fortau på sydsiden av vei 4 vil bedre trafikksikkerheten i forhold til dagens regulering. 3. Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen brev datert Miljøvernavdelingen presiserer at det ikke må foretas endringer som kommer i strid med forskrift om riskpolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Avdeling for samfunnssikkerhet og beredskap anbefaler at det foretas en ny ROS-analyse. Asplan Viak: Området er definert i fylkesdelplanen og totalt tillatt forretningsareal innenfor planområdet opprettholdt i tråd med begrensningene i RPB. Vi kan ikke se at det er behov for en ny ROS-analyse. 4. Norgesgruppen Eiendom Agder AS v/thor Usterud e-post datert Norgesgruppen ønsker å ta ut område Fp2 og den del av torget som er markert ved dagens inngangsparti til Kiwi. Videre at det legges inn i bestemmelsene mulighet for dagligvarebutikk både i BFK2 og BFK3. Til sist at utnyttelsesgraden i områdene BFK1 og BFK3 endres fra 25 til 35 %. Asplan Viak: Etter at planområdet ble begrenset til bare å omfatte bensinstasjonstomten, faller merknadene fra Norgesgruppen når det gjelder endringer på kartet bort. Begrensingene om antall og plassering av matvarebutikker innenfor planområdet tas ut av bestemmelsene, dersom forslaget om dette blir vedtatt. 5

6 Revisjoner Revisjon Planforslag revidert omfattet hele det opprinnelige planområdet for Nedenes bydelssenter. Planen inneholdt en omdisponering av område Be1 fra byggeområde bensinstasjon til kombinertområde forretning/kontor/bensinstasjon, med ny områdebetegnelse FKBe1. Utnyttelsesgraden ble økt fra 30 til 35 %-BYA. Teksten 1 etasje ble endret til 2 etasjer. Planforslag datert , revidert Revisjon Etter krav fra kommunen ble hele planen konstruert på nytt, etter nye tegneregler innført ved forskrift Revisjonsdato Området ble avsatt til Bebyggelse og anlegg forretning/tjenesteyting, med områdebetegnelse FBe1. Planens status ble samtidig endret fra reguleringsplan etter tidligere plan- og bygningslov til detaljregulering etter ny lov. Planforslag revidert

7 Ny dato Etter nytt møte med kommunen ble planen begrenset til kun bensinstasjonstomten og datert på nytt Utnyttelsesgraden ble endret til 60 % medregnet nødvendig parkering. Etasjetall på plankartet ble tatt ut. Planforslag datert Revisjon Etter et nytt møte med saksbehandler ble formålet endret til bebyggelse og anlegg forretning/kontor/bevertning/ bensinstasjon. Hensikten var å tydeliggjøre at endringen skulle hjemle mulighet for plassering av en ubetjent bensinstasjon, i tillegg til annen virksomhet på tomten. Områdebetegnelsen ble endret tilbake til FKBe1. Dette forslaget datert sist ble behandlet i planutvalget , med vedtak om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Planen lå ute til ettersyn fram til Planforslag revidert

8 Revisjon Parallelt med 1. gangs behandling og offentlig ettersyn utarbeidet Asplan Viak skisseprosjekt for en mulig disponering av tomten. Skisseprosjektet medførte behov for å justere plankartet, i hovedsak byggegrenser og avkjørselspunkter. Et foreløpig utkast til endring av planen ble gjennomgått med saksbehandler i møte , og deretter med planadministrasjonen og representanter fra vegkontoret og kommunens veietat i et møte Planforslag revidert Etter møtet ble skisseprosjektet bearbeidet og reguleringsplanen justert og planforslag revidert oversendt kommunen. Revisjon Etter en tilbakemelding i e-post er plankartet ytterligere justert ved revisjon Siktsonene mot riksveien er avsatt til veiformål og rabatten mellom tomtegrensen og parkeringsplassene langs riksveien satt av til grønnstruktur park. Motivet er å sikre at disse områdene ikke opparbeides til parkering. Det er dessuten presisert i bestemmelsene at parkbeltet ikke kan nyttes til snøopplag. NB! Parkeringsplasser som iflg. skisseprosjektet ligger i konflikt med siktsoner/vei-areal, vil bli tatt bort eller flyttet ved utarbeidelse av rammesøknad. Planforslag datert sist illustrert med skisseprosjektet 8

9 Oppsummering Endringene etter offentlig ettersyn av planforslag datert sist kan oppsummeres slik: På plankartet Vei 4 er utvidet med fortau langs deler av strekningen, med nytt fotgjengerfelt ved ankomstområdet til bebyggelsen. Regulerte avkjørselspunkter fra vei 4 er justert/flyttet og tilpasset skisseprosjektet. Antallet er opprettholdt som i gjeldende plan. Siktsoner i kryss med riksvei 420 er avsatt til veiformål. Et belte på 3 meter av nåværende regulert byggeområde langs riksveien er avsatt til grønnstruktur park. Bestemmelsene Følgende bestemmelse er tatt inn i nytt punkt 5.2: Områdene GP1 og GP2 kan ikke nyttes til snøopplag Skisseprosjekt Skisseprosjektet datert vedlegges som illustrasjon til reguleringsplanen. Revisjon (plankart) og (bestemmelser) Ved revisjon er planen framstilt uten bebyggelse, med p-plasser etter tilbakemelding fra kommunen. Forslaget er deretter sendt ut på ny begrenset høring til fylkesmannen, fylkeskommunen og vegvesenet. Vegvesenet har i brev av stilt krav om at punkt 5.2 i bestemmelsene presiseres nærmere. Ved revisjon er punkt 5.2 korrigert til: Områdene GP1 og GP2 kan ikke nyttes til snøopplag for forretningstomten Planforslag datert sist

10 Vedlegg Vedlegg: 1. Forslag til detaljregulering for område FKBe1 målestokk 1:1000 og i A3-format, datert , revidert sist Bestemmelser revidert sist