Oversyn merknadar Merknad Avsendar Side(r)

Transkript

1 Oversyn merknadar Merknad Avsendar Side(r) 1 Iren Meisterplass Karl-Erik Ølnes Lægreid Hotell AS Erik A Flåten Inger Helene Takle Olsen & Odd Olsen Sogn Brann og Redning IKS Magny Eline & Tore Geir Austreim 35 8 Geir Arne Lomheim Anna Majewski & Horst Günther Geithus & Tufte Eigedom AS Bankeigedom Sparebanken Sogn og Fjordane Geir Brosvik Karstein Ylvisåker og Aslaug & Kåre Lerum Arnor Svedal Magne Tveit Sigfred Bolstad og Karen Sofie Binningsbø Bente & Svein Bakke Sissel Melvær og Harald Nornes Aud Ross Solberg Quality Hotel Sogndal SoFA og NLA NVE Haakon Walnum Liv Kjøstvedt Veidekke Eiendom AS Sogn og Fjordane Fylkeskommune Statens vegvesen Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Tom Dybwad Lerum AS Fossetunet 3 ANS Advokatfirmaet Harris for Geir Arne Lomheim

2 Iren Meisterplass Markavegen Sogndal Innspel til områdereguleringsplan Fjøra vest Eg er ikkje direkte råka av tiltaka i reguleringsplanen, med inngrep på vår eigedom. Eg ynskjer likevel å gi innspel til planen fordi eg meiner at planen har løysingar som påverkar Sogndal sentrum si utforming på ein uheldig måte. I føresegnene til planen er det to alternative høgder på bustadblokk på Lerumskaia. Alternativ 1 med maks tillate byggehøgde 20 moh. Alternativ 2 med 36 moh. Kartet over er Sogndal sentrum med 3 snitt for lengdeprofil på neste side. På kartet er også kote 36 og kote 20 teikna med tjukke strekar for å vise høgda i dalen i høve til høgda til alternative høgder på bustadblokkene 2

3 Eg ynskjer å illustrere korleis bustadblokkene vil sjå ut frå ulike ståstader i Sogndal, som eit grunnlag for mitt innspel. Det er nytta digitalt kart frå Sogndal, inkludert høgde på bygningar, til å lage enkle snitt med verktøyet Novapoint. Snitta nedanfor er tilsvarande som vises på kartet. I tillegg til eksisterande Lerumsbygg vises høgder på bustadblokk med mask byggehøgde 20 moh. med blått og bustadblokk med byggehøgde 36 moh. som raudt. Snitt 1, frå Kafe krydder mot Lerum Snittet over viser at toppen av bustadblokk bygt til 36 moh. vil være synleg frå Kafe krydder og parken, over bygningar nærare kaien. Snitt 2, frå Trudvang sett i retning mot Lerum Snittet over viser at toppen på bustadblokk bygt 36 moh. vil være synleg frå Trudvang Utsnitt 3, frå Markavegen 31 sett i retning forbi Lerum og til Shell: Snittet viser siktlinje frå Markavegen 31 i retning forbi Lerum og Shell. 3

4 Tek også med to utsnitt frå modell som er laga til reguleringsplanen, for høgt bygg på Lerumstomta. Det øvste sett frå lokalvegen på Elvebakken, ved hotellet. Det andre frå parkeringsplassen ved Terrina, på Stedje. Eg trur det vert flott med bustader på Lerumskaia. Området er alt i utvikling til å bli eit trivelig område å ferdast i og den gamle trehusbebyggelsen saman med geilane og fjordstien oppfattar eg som eit triveleg område. Bustadblokker som underordnar seg dette kan berre bli positivt. Dersom bustadblokkene vert 36 moh, eller 33 meter høge trur eg kvalitetane i dette området vil bli skada. Det går fram av planomtalen at leilegheiter høgare enn 5 etasjar misser kontakt med bakkenivå, dei som er på bakken ser og opplever mindre. Eg trur landskapsbiletet av Sogndal frå Hagalandet og Loftesenes vert skada av eit så høgt bygg. Bygget får ikkje forankring til terreng eller område bak og deler den breie u-dalen. 4

5 Utsikten frå bustadområda rundt Sogndal sentrum vert endra fordi blokkene vert synlege frå dei fleste av desse område. Som det går fram av kartutsnittet går kote 36 midt gjennom Leitetunet og gjennom kyrkjegarden. Dei høge bustadblokkene trur eg vil verke som eit unaturleg element midt i den låge bebyggelsen som er elles i Sogndal sentrum. Eg er samla sett svært usamd i at bygga vert høgare enn 20 meter av omsyn til landskap, oppleving av å ferdast i nærområdet til fjorden og utsyn frå bustadområde og sentrumsområde mot blokkene. Helsing Iren Meisterplass 5

6 Innsendt: :15:22 Ref.nr: OLZJJG Sogndal kommune Gravensteinsgt. 17 Postboks Sogndal Telefon: Telefaks: E-post: Hjemmeside: Offentlig høring - høringssvar Opplysninger om berørt part Svaret er fra: Privatperson Etternavn Ølnes Adresse Fedengarden 1 E-postadresse karlerikolnes@gmail.com Fornavn Karl-Erik Postnr Poststed Volda Mobilnr Saken gjelder Saksnr. 13/3366 Høringssvar Høringssak Områdeplan Fjøra vest , Sem & Stenersen Prokom AS 6 Side 1 av 3

7 Offentlig høring - høringssvar Karl-Erik Ølnes, Telefon Fedengarden 1 Mobil Volda Volda, den Vedkomande planomtale: Områdereguleringsplan Fjøra vest - av Eg er eigar av Ølneshuset - Gnr/Bnr 17/36. Eg har prøvd å få kunnskap om når huset er bygd - og det siste eg veit er at det må vera bygd før år Eg har innvendingar mot at det huset må «ofrast» for å få til betre traffikale tilhøve i Fjørevegen. Grunngjevinga gjev eg nedanfor. Sogndalsfjøra - ein stad å bu og/eller ein stad å handle. Sogndalsfjøra har tradisjonar, minst frå vikingtida, som sentrum for handel, kommunikasjon, lokalt fiskeri og jordbruk m/husdyrhald og seinare fruktdyrking som kanskje dei viktigaste. Dette er den arven vi har vakse opp med, som er røtene våre og som vi må halde i hevd for vår eigen del, for etterkomarane våre - og som gjev oss eit særpreg å bruke kommersielt. Sogndalsfjøra er eit produkt av ei bygnadsmessig utvikling delvis tilfeldig og delvis knytt til funksjonar. Såleis er nausta knytt til fiske, husa ned mot sjøen bygd av strandsitjarar, mange av husa langs Fjørevegen med dobbelfunksjon - bustad med butikk eller handverk, gardsbruka med sine særprega bustadhus, fjøs og løer - og seinare villabusetnad med større og mindre hagar. Dette har vore ein byggjetradisjon som har skapt trivelege oppveksttilhøve ved at arven frå fortida har vorte halden ved like samtidig som nye behov har vorte stetta. No misser Sogndalsfjøra meir og meir særpreget sitt. Mykje av den gamle busetnaden har vorte riven for å byggje forretningsbygg som berre har det til føremål å vere effektive "handlemaskinar". I staden for den opprinnelege miljøtilpassa busetnaden, som vi har gode restar att av, så som Hofslund Hotell, Rusebakken, deler av Fjørevegen og nedste og ytste Fjøra; har ein fått bygningar som bryt med byggjetradisjonane og som i tillegg mange med meg finn mildt sagt lite pene. Heldigvis finst det også dei som har vilje til å byggje vakre moderne bygg, som Kulturhuset og Flåtenhuset. Korleis vil vi det skal vere der vi bur? Kva verdiar ynskjer vi å formidla til dei som kjem etter oss, kva slags førebilete ynskjer vi å vera? Kva utvikling ynskjer vi? Kven skal bestemme denne utviklinga? Dette er spørsmål eg trur dei aller fleste av dei som har tilknyting til Sogndalsfjøra er opptekne av. Den utviklinga vi har hatt til no har mykje godt vore styrd av pengemakta, representert ved bedriftseigarar og handelstanden, folkeviljen og politikarane har mest vorte stilte på sidelinja. Handel og industri har ofte kortsiktige profittinteresser og politikarane let ofte vona om ein ny arbeidsplass eller to setje andre verdiar til side. Dette gjekk "bra" så lenge ikkje andre signal vert sterke nok til å verte ei reell motvekt, tvingar politikarar og profittjegerar til å tenkje nye tankar. Den planen som no ligg føre, verkar å vere ei politisk vilje til å ta (folkeleg) styring over utviklina i Sogndal! Det er no på tide at det vert teke vare på det som er att av Fjøre-busetnaden. Etter det eg forstår har trebygningane på nedsida av Fjørevegen fått eit meir eller mindre varig vern, det står såleis att å verne resten av dei eldre trebygningane mot rasering, det vere seg Elvebakkenområdet, det ytre området ned mot kaien og Parkenkvartalet. Det vil vere halv gjerning og frede berre nedste del av Fjørevegen. Den opprinnelege busetnaden har vorte skadeskoten på båe sider. Vert meir rive, vil det tette intime miljøet som no er att rundt denne vegen verte borte. Ølneshuset og trafikken. Handelstanden sitt tidlegare ynskje om å riva Ølneshuset, ser no og ut til å få politisk gjennomslag. Argumentet for riving er å «få ein betre trafikal situasjon». Det har aldri vore føresett at gåande skal , Sem & Stenersen Prokom AS 7 Side 2 av 3

8 Offentlig høring - høringssvar "smyge seg langsmed huset og sno seg rundt blomsterkassane for å kom seg vidare ut Fjørevegen". Derimot er det føresett at dei skal gå over på fotgjengarfeltet og fylgje fortauet framfor butikken til Fardal. Dette har Fardal gjort mest uråd då han sperrar fortauet med utstillingsstativ som gåande anten må gå utanom (ut i gata) eller gjennom! Utstillinga hans tvingar også bilane opp mot Ølneshuset - noko som flytter blomsterkassane, og - minkar sikten ved fotgjengarovergangen. Det grunn til å spørje om tungtrafikken må gå gjennom denne delen av Fjøra. Att oppdragsgjevarane ynskjer det er forståeleg, men - er det grunn god nok til øydelegge miljøet og busetnaden i Fjørevegen. Og vidare - er det ynskjeleg med tungtransport gjennom ei gate der det er ynskje om å auke handelen, ein handel som må basere seg på at publikum kryssar gata frå butikk til butikk? Dersom Fjørevegen skal få status som miljøgate, må denne trafikken vekk frå denne gata. Rundkøyringa ved Hofslund treng vel ikkje vere den einaste avkøyringa for store trailerar; Ål-krysset kan lysregulerast eller lagast til rundkøyring, det kan leggjast veg ned langs Sogndalselva eller langs stranda frå Hagelin til Nestangen. Ølneshuset lagar ei innsnevring av gata som seinkar trafikken. Ei slik seinking av farta burde vere positiv med tanke på alle dei gåande som rører seg i dette området. Det gjev også gjennomkøyrande turistar tid til å sjå varene som er stilte ut for sal. Det kan også verte eit pent og miljømessig roleg område (Jamfør illustrasjonen Figur 19 på side 38.) Handelsmessige motiv Vi ser at byar og bygder som satsar på å restaurere eller pusse opp gamle bygningar for å bu eller handle i, skape intimitet og atmosfære, ta i bruk smug og lage gågater; har vorte turist- og handelsmagnetar - jfr. t.d. Bergen og Lærdal. Ved å setja inn private, kommunale og statlege midlar kan ein får ei handlegate med særpreg som konkurrerer med varehusa på sine premissar. Dessutan - ved at Ølneshuset står der det står har dei handlande fått to parkeringsområde svært nær. Miljøskapande Ølneshuset var føresetnaden for å få eit miljøskapande tun der med blomar, fontene og benker - og er eit lite intimt privathus med hage med frukttre og rikeleg med blomar; svært mykje fotografert av sommarhandlande turistar. Dette er eit særpreg som folk opplever som eit godt alternativ til "handelsmaskina" i Gravensteingata. Eg råkar ofte på folk som har vore i Sogndal, og som har to minne derifrå - ut frå ulik ståstad. Anten nemner det Sogningensenteret som ein stad der dei var å handla, eller dei særprega Hofslund Hotell, Ølnestunet med det vesle huset og Kulturhuset. Sogndalsfjøra som bygd vekkjer få minner. I staden for å rive deler av Fjørevegen, bør det ut frå trivselsmessige, miljømessige og ikkje minst handelsmessige omsyn, takast vare på dei kvalitetane som ligg i eksisterande bygningar, det særpreget Sogndalsfjøra har, og utviklast eit godt alternativ eller supplement til handelskonsentrasjonar andre stader i kommuna. Volda, 13. september 2014 Karl-Erik Ølnes. Vedlegg Her oppgir du ev. vedlegg som styrker/støtter høringssvaret. Type vedlegg Last opp vedlegg Ettersendes per post , Sem & Stenersen Prokom AS 8 Side 3 av 3

9 9

10 10

11 Sogndal kommune v/ Plan og næring Pb Sogndal Att.: Cornelis Erstad Vår ref.: A38/R-SO1314/10 Sogndal, den 17. november /39 : LÆGREID HOTELL AS - INNSPEL I SAMBAND MED OMRÅDEREGULERING FJØRA VEST Lægreid hotell er eit veldrive familiehotell som over ei årrekke har bygt opp eit godt rennomé i hotellmarknaden. Hotellet har som kjent i lengre tid, hatt planar for utvikling av eigedomen. Men eigedomen er svært begrensa i storleik, og det har vore skissert ei lang rekke ulike løysingar utan å lukkast. Eksisterande fundament er utnytta maksimalt og hotellet kan heller ikkje påbyggast i høgda. Sengekapasiteten har i fleire år vore fullt utnytta og hotellet har måtta sei nei til mange forespurnader. Hotellet har i dag 40 gjesterom, og denne overnattingskapasiteten er i dag for liten i høve det marknaden etterspør. Beleggprosenten ligg tett opp mot eitt hundre prosent. Analysar som hotellet har utarbeidd, tilseier at sengekapasiteten bør utvidast med 25 til 30 gjesterom. Kapasiteten på kurs-, møte- og selskapslokale er også for liten. Ein total kapasitet på gjesterom vil dekke etterspurnaden samstundes som at hotellet blir stort nok for å kunne konkurrere i marknaden på mellomstore kurs- og konferansar. I dag kan hotellet kun tilby lokalitetar for mindre møte- og kursaktivitet. Lægreid hotell manglar parkeringsplassar. I dag blir gjestene vist til kommunale parkeringsplassar der ein løpande må putte pengar på parkometer. Dette er ikkje godt nok og hotellet har mottek mykje kritikk for dette. På eit distriktshotell forventar gjestene at hotellet kan tilby gratis parkering. KS SYSTEM: A38-R/SO1314/10 Utskrift:

12 I vedlagt skisseprosjekt er behovet, som hotellet kan tenke seg, illustrert : Utvidinga rommar 24 nye gjesterom og det er lagt inn nye møte-, kurs- og selskapslokale med eit samla bruksareal på ca m2. Arealet utløyser eit parkeringskrav på 28 p-plassar rekna etter gjeldande kommunal norm. I planane er det skissert ein underjordisk p-etasje med plass til 25 p-plassar. Med vennleg helsing ARKITEKTKONTORET A38 AS sivilarkitektar MNAL Rolf Sande dir. telefon/e-post : , rolf.sande@a38.no KS SYSTEM: A38-R/SO1314/10 Utskrift:

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 Planen er med å vise kva som kan hende ang. framtidig utnytting av " Fjøra"" Sogndal kommune v/ formannskapet v/ teknisk utval Manglar: Kommunen sine eigne investeringar i SENTRUM. Me har vore vitne til ein sterk konkuranse mellom kommunen og private på utleige marknaden. Kommunen investera i utleige uten forbehald og skapar ein skeiv konkuranse Eg viser til utbygging av kulturhuset til næringsfæremål m.o.a. Kommunen pressar leigetakarar in i leigeforhold som er vesentleg dyrare enn i private føretak. Samstundes pålegg dei oss private unaturlege kostnader og restriksjkonar. Kommunen må vise til sine eigne planar i sentrum i fall dei ynskjer utvikling. Me og andre var mykje rimeligare på utleige ann dei t som kommunen krev av sine leigetakarar. Underteikna vart pålagd kr per. parkeringsplass ( uteparkering) jmf. kommunen sitt salg same året til Amfi for kr per.p.plass under kulturhuseti. Plassane som vart selde er innadørs og sjølvsagt fleire gonger så dyre å byggja. I tillegg kosta kommunen oppussing før salget. Underteikna ville byggja underjordisk garasje samstundes som Parken vart bygd, men dette vart drenert av kommunen. Underteikna søkte om utbyhgging av fleire etasjer, men vart nekta. 5 etasje har me, medan det etter planen skal byggjast intil 9 etasjer.i fjøra. Våre planar vart godkjent av planetaten men instilt negativt av administrasjon. Campus er bra men bør ikkje forfordelast for einkvar pris. 1 Tomme lokaler i Fjøra er eine og å leline den praksis og politikk kommunen fører. 2: Forutsigbar struktur. Slutte å snakke om at det skal vere " byliknande utforming" medan me samstundes har vedteke at Sogndal skal ikkje ha bystatus. 3: Manglande gode parkeringsforhold for sykkel. Sykkelparkering bør byggjast i nerheiten av PARKEN./ fjørevegen, gildevangen og kulturhuset. 4. Betre svingradius for lastebilar /vareleveranse aust for Flåtengården. Dete kan og gje plass for sykkelparkering. 5: Forretnings lokaler som ikkje vert vekk-leigde innan 2 år bør kunne ha bruksendring. 6.Parkering og regulering av område Park vegen til fjøregota bør endrast og vurdere konsekvensen av einvegskøyring. 7: Bruk av parken må in i ordna forhold slik at offentlege ro og orden vert respektert på kveld og nattetid. 8. Av hensn til bumiljø i fjøra burde all uteservering vere slutt seinast kl : Fjordsien : Det er ikkje vist alternative løysingar t.d. flytebryggjer for å unngå ingrep på eigedomar og skildnaden i kostnader. 10. Parkerings hus / næringsbygg på Fossetunkvartalet Side 1 20

21 Helsing Erik A Flåten Side 2 21

22 BRHR Sogndal kommune Postboks Sogndal Oslo, 8. oktober 2014 Deres ref.: Saksansvarlig advokat: Sam E. Harris Merknad til områdereguleringsplan Fjøra vest Det vises til områdereguleringsplan Fjøra vest, planid «<Områdereguleringsplanen») som ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring 29. august 2014, med frist for innspill 12. oktober Vi representerer Inger Helene Takle-Olsen og Odd Olsen som er eier av eiendommen gnr.17 bnr.150 i Sogndal kommune «< Eiendommen»). Planforslaget inkluderer bestemmelser og endringer som har negativeffekt for Eiendommen, og Inger Helene Takle-Olsen og Odd Olsen har innsigelser til disse. Bestemmelse om gjenoppføringsforbud dersom bygninger må rives på grunn av brannskader eller andre vesentlige tekniske ødeleggelser Eiendommen er i forslaget til områdereguleringsplanen regulert til sentrumsformål, se punkt Det fremgår av bestemmelsene til forslaget til Områdereguleringsplanen at det gjelder et forbud mot gjenoppbygging av bygninger som må rives på grunn av brannskader eller andre vesentlige tekniske ødeleggelser som ikke kan repareres, se punkt i bestemmelsene til Områdereguleringsplanen. Eiendommen drives i dag som en familiebedrift, og den næringsvirksomhet som drives i Eiendommen er også grunnlaget for de investeringer som er foretatt i Eiendommen. Innføring av et gjenoppføringsforbud som foreslått vil medføre stor grad av usikkerhet for eksisterende og fremtidig næringsvirksomhet på Eiendommen. Gjenoppføringsforbudet innebærer også en negativeffekt på Eiendommens økonomiske verdi, ettersom forbudet gir en usikkerhet knyttet til fremtidig utnyttelsesmulighet for Eiendommen som også vil påvirke salgsverdien av Eiendommen. Slik vi ser det strider gjenoppføringsforbudet med alminnelige rimelighetsprinsipper, ettersom det i all hovedsak bare vil kunne gjøre seg gjeldende dersom det oppstår uventede og omfattende situasjoner som medfører skade på Eiendommen. Som eksempel nevnes situasjonen ved brann; dersom brannen ikke hadde skjedd ville eierne av Eiendommen kunne ha beholdt Eiendommen og Ref.: # /1 Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen alle 16, Postboks 1524 Vika, NO-0117 Oslo, Tel: Fax: NO

23 BFlHR videreutviklet driften over mange år. At denne retten skal gå tapt ved hendelser utenfor eiernes kontroll fremstår som klart urimelig. I den utstrekning det er mulig å forsikre seg mot tap som følge av driftsavbrudd ved eventuell brann hvor Eiendommen ikke kan gjenoppbygges, vil det oppstå en økt kostand for eierne av Eiendommen ettersom en slik forsikring må antas å være dyrere å tegne enn en alminnelig forsikring som også dekker driftsavbrudd for en periode. Selvom en forsikring vil kunne dekke tap av teknisk verdi av bygningene og i noen grad tapte inntekter, vil det på bakgrunn av dette uansett oppstå et tap for eierne av Eiendommen som følge av gjenoppbyggingsforbudet. For å bøte på overnevnte negative effekter og usikkerhetsmomenter for eierne av Eiendommen foreslås det at forbudet mot gjenoppbygging ved brann mv. inntatt i punkt i bestemmelsene til Områdereguleringsplanen fjernes. Byggegrensen Usikkerheten knyttet til fremtidig utnyttelse av eiendommen forsterkes av at det i forslaget til Områdereguleringsplanen fremgår at det er ønskelig fra Sogndal kommunes side å samle Flåtegården til et helhetlig og samlet uttrykk, uten at det er nærmere beskrevet hva som ligger i dette. Det fremgår også av bestemmelsene til Områdereguleringsplanen, punkt som gjelder sentrumsformål, at «byggelinja og føresegnene for B/F/K9 er gjeldende for nye tiltak». Slik vi tolker bestemmelsen innebærer dette at det ikke tillates oppført bygg utenfor byggelinjen, det vil si i området angitt som sentrumsformål hvor Eiendommen i hovedsak ligger. Den angitte byggegrensen medfører at verdien av Eiendommen reduseres/tapes dersom eksisterende bebyggelse skulle måtte rives som følge av brann eller andre vesentlige tekniske ødeleggelser. Dette medfører en stor grad av usikkerhet for eierne, både på det personlige plan og for de involverte i næringsvirksomheten som drives i Eiendommen. En måte å fjerne denne usikkerheten på er å trekke byggegrensen utenfor området definert som sentrumsformål. Dersom dette kan være en alternativ løsning kommer eierne av Eiendommen gjerne med innspill i planleggingsprosessen. Dersom bestemmelsen skal forstås annerledes ber vi om en redegjørelse fra kommunens side for hvordan bestemmelsen er å forstå. Dersom nevnte områdereguleringsplan vedtas i strid med interessene til eierne av Eiendommen, vil eierne måtte vurdere å motsette seg dette og dessuten vurdere å fremme krav om erstatning for inngrep i av eiendomsrett. Slik saken nå står, fremstår forslaget til reguleringsplan som en omgåelse av plan- og bygningsloven 15-3, som i visse tilfeller gir krav på erstatning for tap ved reguleringsplan. Planen inneholder regulering som gjør at tomten kan bli ødelagt som byggetomt som følge av brann eller andre tekniske ødeleggelser som ikke lar seg reparere. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven inneholder imidlertid en frist for å fremme krav om erstatning i medhold av bestemmelsen. Ettersom reguleringen innebærer usikkerhet med hensyn til eventuelt tap av byggetomt, må eierne av Eiendommen ta forbehold om å kunne fremme kravetter nevnte bestemmelse dersom områdereguleringsplanen vedtas slik den nå er foreslått. Eierne av Eiendommen ber om rett til å bygge opp igjen Eiendommen på egen grunn ved brann eller andre vesentlige tekniske ødeleggelser, slik at virksomheten skal kunne fortsette uavhengig av ytre faktorer som eierne ikke rår over. Den dagen kommunen eventuelt krever Eiendommen fjernet på # / (3)

24 BFlHR grunn aven eventuell fortetning i området, må dette bli en erstatningssak der blant annet erstatningstomt i samme området, og med tilsvarende god beliggenhet vil bli satt i fokus. Eierne av Eiendommen er tilfredse med at kommunen anser publikumsfunksjonene som drives i eiendommen som positive bidrag til den menneskelige dimensjonen i Sogndalsfjøra, slik kommunen selv skriver i planomtalens punkt 8.1.2, og håper at kommunen tar hensyn til overnevnte innspill slik at den positive driften kan sikres også i fremtiden. Med vennlig hilsen for Advokatfirmaet BA-HR DA ~1-~~~ Anne Fløystad Elling-s~rd Advokatfullmektig # /1 324 (3)

25 25

26 26

27 Sogndal kommune Postboks Sogndal Oslo, 12. oktober 2014 Merknader til områdereguleringsplan Fjøra vest. Viser til områdereguleringsplan Fjøra vest, planid ("Områdereguleringsplanen") som blei lagt ut til offentleg ettersyn og høyring 29.august 2014, med frist for merknader 12.oktober Som eigar av ei av bedriftene i "Pizzabakerhuset", samt arkitekt, har eg merknader til områdereguleringsplanen. Som bedriftseigar er det vanskeleg å ha eit langsiktig perspektiv på drifta når kommunen innfører brannklausul og byggelinje som gjer at bedriftslokala ikkje kan attreisast ved ein eventuell brann, eller andre ytre faktorar som ein ikkje rår over. Ei bedrift er avhengig av å ha forutseielege vilkår for å handtere nødvendige/pålagde investeringar knytta til vedlikehald og utskifting av produksjonsutstyr med meir. Bedrifta er underlagd strenge krav både frå det offentlege og frå Pizzabakerkjeda sentralt, og ein må difor planlegge utfrå eit fleirårig perspektiv. Attreisingsforbodet og den nye byggelinja i Flåtenkvartalet skaper stor usikkerheit rundt framtidig drift, då bedrifta over natta kan vera radert bort. Dette er ein uhaldbar situasjon. Det blir sett pris på at kommunen omtalar bedrifta i positive ordelag i områdeplanen, men då kjennest det og ekstra merkeleg at kommunen samtidig lagar ein plan som raderer oss vekk. Frå ein fagleg ståstad synest det underleg at Sogndal kommune i planarbeidet har delt Sogndal sentrum på "midten" samtidig som ein i planomtalen snakkar om heilskapleg og samla uttrykk. Kommunen har i Flåtenkvartalet trekt opp ei ny byggelinje utan å ta med tilgrensande areal. Eg reknar med at kommunen og har planar om å regulere "Fjøra aust", og kommunen bør vente med å regulere inn ei eventuell byggelinje til heilskapen i sentrum føreligg. Ein ber om at forbodet mot attreising ved brann og den nye byggelinja i Flåtenkvartalet blir fjerna frå områdereguleringsplanen. Med venleg helsing Vegard Takle Olsen Arkitekt/Eigar av Pizzabakeren i Sogndal. 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 Innsendt: :34:45 Ref.nr: LWWOZW Sogndal kommune Gravensteinsgt. 17 Postboks Sogndal Telefon: Telefaks: E-post: Hjemmeside: Offentlig høring - høringssvar Opplysninger om berørt part Svaret er fra: Privatperson Etternavn Geir Arne Adresse E-postadresse g-arn-l@online.no Fornavn Lomheim Postnr Poststed Sogndal Mobilnr Saken gjelder Saksnr. 13/3366 Høringssvar Innspel fra 18/67. Høringssak Områdeplan Fjøra vest Kva verknad planen har for eigendomen. Eigendomen 18/67 er i områdeplanen komme inn under feltet bustad og forretningsføremål. Tidlegare låg eigendomen under reguleringsplan elvebakken "spesialområde bevaring". Seinare vart eigendomen teken med i reguleringsplan "Saften", men forsatt med bevarings-staus. Områdeplanen legg ikkje lenger opp til at eigendomen skal vera verneverdig, til tross for at det er eit av dei eldre husa på elvebakken. I møte med kommunen vart det sagt kommunen ynskte å fjerna vernestausen for eigendomen fordi det gjorde det lettare for utbyggjar av Lerumstomta. Me reagerer sterkt på at områdeplanen favoriserar ein privat utbyggjar på bekostning av ein anna. Kvifor fører planane på Lerumstomta til at eigendomen vår er mindre bevaringsverdig? I føresegnene står det " bygningar innanfor eigendomen 18/67 som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast." Dette fører med seg mykje usikkerheit for vår del. For det første vil huset vårt med slike restriksjonar bli vanskeleg å selja dersom det skulle bli aktuelt. Og for det andre (og viktigaste) innebærer planforslaget slik me oppfattar det at me etter ein brann blir ståande utan tomt. Kjem kommunen i eit slikt tilfelle til å gi oss erstatning for den tapte tomteverdien? Me krev ei grunngjeving frå kommunen kvifor det er foreslått at eigedomen vår ikkje skal kunne bebyggast på nytt i tilfelle brann/vesentlege øydeleggingar. I reguleringsplan "Saften" har me moglegheit til å føra opp ein ny einebustad, i tillegg til den eksisterande. Denne er også verdilaus etter planforslaget. Lerums-fabrikken er bygd slik at den har ein felles vegg med uthuset vårt. Dette fører til at uthuset står risikabelt til når fabrikken skal rivast. Slik føresegnene ligg føre no, kan skadar påført av andre, føra til at uthuset går tapt. Utbyggjingsmogleigheit og verdien på eigendomen vår har vorte redusera parallelt med utbyggjingsplanane på Lerumstomta. Føresegnene seier at vi skal få tilbod om å nytte oss av ein båtplass i felles flytebrygge i "SA". I samtale med kommunen vart det sagt at kommunen skulle betale det vederlag som utbyggjar kravde for båtplass. Dette bør komme fram av føresegnene. Under Fjordsti-skjønnet var det einigheit om at også eigendomen 18/10 også skulle ha rett til båtplass på lik linje med oss, sidan dei tidlegare grensa til , Sem & Stenersen Prokom AS 36 Side 1 av 3

37 Offentlig høring - høringssvar sjøen. Litt om eigendomen. Huset er i Sveitser-stil og samspelar godt med dei kringliggjande husa på 18/10 og 18/37.(Sjå foto 1) Me har dei seinare åra oppgradert huset og lagt stor vekt på at huset er verneverdig, slik status var når me fekk innvilga byggesøknaden. Me har med anna hatt gjenbruk på den orginale utv. kledningen, vindauge og laga nøyaktige kopiar av utv. glaslister. Også innvendig har vi lagt stor vekt på tidsriktige detaljar. Huset vart påbegynt bygd i 1906, med utgangs-punkt i behovet for ei større smie. (Den gamle låg i nabohuset br.18/36 som det er gjort regulerings-vedtak på å riva). Smia omfattar heile kjellaren i huset. Dette førde til ein spesielle glas-setting på nedsida av huset for å få inn arbeidslys. (Sjå foto 2.) Vi har i samråd med kommunal brann-innspektør, teke ekstra hensyn til bevaring av smia med tanke på branntekniske krav. Det aller meste av det orginale smiverktøyet er inntakt, det er også grua. Historien til huset er spesiellt godt dokumentert p.g.a smibøker og dagbøker. Utifra desse kan vi lese at byggjinga av hovudhuset kosta 4440,91 kr. Uthuset kom på 441,30 kr. Det er beskrive dato og navn på alle som var med, samt løn. Etter ein storm i mars 1925 måtte sverdet til Fritjolv den Frøkne på Vangsnes inn i kjellaren på reprasjon. ( 1 dag demontering av sverd, 5 dagar i smia og 1 dag for 2 mann med montering. kr 267,34) Desse bøkene saman med huset og smia har stor lokal-historisk verdi om livet i Fjøra. Eigendomen blir ein innfallsport til den historiske standsittjar-staden med Elveparken og seinare gangbru over elva, og huset saman med uthuset viser korleis ein måtte livnære seg før. Som nevnt i innspela ynskjer vi å kombinera uthuset med bustadføremål. Men me meiner dette kan gjerast utan å svekke det historiske bilete. Om intensjonane i områdeplanen er å ta vare på dei få attverande restlevningane av den gamle fjøra, bør også vernestatusen for 18/67 opprettholdes. Tilkomst. Eigendomen har i dag tilkomst ned "geili".( Ref planomtale fig6, der to av bileta er av "geili"). Me ønskjer som i tidlegare innspel tilkomst frå kaien. Lerumstomta. Me ønskjer at eigendomen 18/67 blir trekt ut av feltet bustad/forretning og heller bli del av omsynssone kulturmiljø, der den høyrer heime. Eigendomen kan likevel vera med i omsynssone med felles planlegging. Byggehøgd på blokkene bør vera som i dag. For at elva og elveparken ikkje skal bli inneklemt bør blokkene trekkast lengst mogeleg vekk fra elva. Me tykkjer planane som er førespegla på Lerumstomta virkar i urealistisk store på eit så begrensa område. Til slutt. Me er ein småbarnsfamilie som valgte å etablera oss i fjøra å ta over "Flugeimshuset". Ungane blir 5. genrasjon etter smed Johan Flugeim som i si tid bygde huset. Dei siste åra har me brukt mykje tid å krefter på å renovera heimen vår, samstundes som me vidarefører historien til huset. Me ser absolutt føre oss ei framtid som strand-sittjarar, og me finn det urimeleg om eigendomen ikkje lenger skal vera verneverdig, og at byggningar ikkje kan attreisast. Sjølv om det er store krefter i sving for å byggje ut Lerumstomta, håpar me at det blir teke omsyn det historisk verdifulle trehus-miljøet. Mvh Geir Arne Lomheim Vedlegg Her oppgir du ev. vedlegg som styrker/støtter høringssvaret. Type vedlegg Last opp vedlegg DSC00947.JPG Ettersendes per post , Sem & Stenersen Prokom AS 37 Side 2 av 3

38 Offentlig høring - høringssvar Type vedlegg Last opp vedlegg DSC00945.JPG Ettersendes per post , Sem & Stenersen Prokom AS 38 Side 3 av 3

39 Innsendt: :45:58 Ref.nr: HVRMSU Sogndal kommune Gravensteinsgt. 17 Postboks Sogndal Telefon: Telefaks: E-post: Hjemmeside: Offentleg høyring - høyringssvar Opplysningar om parten Svaret er frå: Privatperson Etternamn Majewski Adresse Gildevangen 4 E-postadresse anna.majewski@sfj.no Fornamn Anna Postnr Poststad Sogndal Mobilnr Saka gjeld Saksnr. 13/3366 Høyringssvar Innspel til punkt Høyringssak Områdeplan Fjøra vest Bustad/Forretning/Tenesteyting/Hotell B/F/T/H i områdeplan Fjøra vest: Vi, Anna Majewski og Horst Günther eiger og bur i Gildevangen 4a, altså i feltet innspelet gjeld. Områdeplanen seier "Innanfor feltet er det tre eigedommar, to av desse lengst mot vest er private eigedommar med einebustadar, medan bygningane lengst mot nordaust har vore nytta til kafédrift og tilsvarande." Dette stemmer ikkje heilt: Det er berre den eine av dei to byggningane lengst mot nordaust som har vore nytta til kafeedrift og tilsvanande. det andre huset på same eigedom har lenge (alltid?) vore og vert framleis nytta til bustad. (Er for tida leigd ut til kommunen som brukar huset som bustad for asylsøkjarar.) Vidare står det i områdeplanen:"etter vår vurdering tåler feltet høgare utnytting og større bygningsdimensjonar, særskild sett i forhold til hotellet sitt bygningsvolum. Ved ønske om eventuelt større framtidige tiltak må dette gjerast med føremål om høgare utnytting. Heile kvartalet må då vurderast under eitt gjennom detaljreguleringsplan og det skal takast særskild omsyn til bygningsvernet for felt B15." Vi som bur midt i dette feltet meinar ikkje at det tåler (vesentleg)høgare utnytting og (vesentleg)større byggningsdimensjonar. Høgare utnyttingsgrad med større byggningar ville føre til dårlegare lys/ og solforhold for eksisterande byggningar og hagar, både innanfor feltet og på andre sida av gata (Felt B/F/K10). Sol og lysforholda er allereie vesentleg reduserte nettopp på grunn av bygningsmassen/høgda til hotellet og tåler ikkje å verte forringa ytterlegare utan å redusere livskvaliteten i og marknadsverdien av husa i gata. Vi er heilt einige i og støtter punktet om at det ved framtidige byggetiltak må takast særskild omsyn til byggingsvernet for felt B15. Så står det i områdeålanen:"gjennomgåande for eksisterande bygningar i og kringliggande til området er bruken av lyse fargar på fasaden samt skråtak, dette leggjast til grunn også for dette feltet." , Sem & Stenersen Prokom AS 39 Side 1 av 2

40 Offentleg høyring - høyringssvar Vi vil framheve viktigheita av at eventuelle nye bygningar må tilpassast kringliggjande husa, slik det vert antyda her. Det gjeld byggevolum (ikkje for stor!), utforming med skråtak (som nemnt i planen), men også materialbruk (altså TREhus). Vi meiner at følgjande utsang for felt B/F/K10 også bør gjelde for nabofeltet felt B/F/T/H: "Det er[...] kvalitetar i dette feltet som bør ivaretakast tilsvarande. Det vil difor ikkje vere høve til å gjere tiltak som reduserer dei noverande kvalitetane i bustadfeltet. Sjølv om områdeplanen ikkje vil sjå på felta B/F/K10 og B/F/T/H som del av det gamle trehusmiljøet i elvebakken, meinar vi at felta utgjer ein naturleg forlengring av dette trehusmiljøet, der bumiljøet bør takast vare på tilsvarande. Vi vil peike på at fleire hus i desse to felta (altså i Gildevangen) er i ferd med å bli grunnleggjande renovert eller har nettopp blitt renovert på ein slik måte at den opphavelege gamle stilen vert ivareteken, noko som vi ser på som ynskjeleg. med venleg helsing Anna Majewski og Horst Günther Vedlegg Her oppgir du ev. vedlegg som styrkar /støtter svaret. Type vedlegg Last opp vedlegg Ettersending per post , Sem & Stenersen Prokom AS 40 Side 2 av 2

41 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 46

47 Hei, Her kjem merknadar til Områdeplan Fjøra vest. Grunna at skjema ikkje er mogeleg å fylla ut (saksnr og høyringssak) sender me innspelet på mail: Det er urimelig at vår eiendom 18/41 blir båndlagt med heftingar. Me meiner at foreslegne heftingar blir sletta frå planen og at eiendom 18/41 vært gitt same rettigheiter og utnyttingsgrad som dei andre eiendommane med einebustader. Vennleg bekreft motteke mail. Mvh Arnor Svedal Side 1 47

48 Merknad til Områdeplan Fjøra vest (13/ ) Magne Tveit Gildevangen Er imot gang og sykkelstien som er tegna /regulert inn over eigendommen min. Side 1 48

49 Svar til høyring av Områdeplanen Fjøra Vest. Områdeplanen Fjøra Vest: Underteikna ser at det er mogeleg og ønskjeleg med fortetting av området slik hovudtrekka i planen legg til grunn. Det er også mange positive element i planen m.a. den menneskelege faktoren, omsyn til mjuke trafikkantar og bumiljø. Det må og vera eit krav at trafikkanalysen som skal gjerast i samband med fortetting i dette områdert vert gjort samla for heile området inkludert Lerumstomta. Lerumstomta Dampskipskaien: Spørsmål: Ligg det føre dokumentasjon som viser at Lerumstomta krev ei så stor utnytting som illustrasjonane viser, for å få økonomi i prosjektet? Ei mindre utnytting av Lerumstomta vil opna for eit større samanhengande areal, i forlenging frå Dampskipskaien. Dette vil imøtekoma behova for den aukande allmenne bruken av området som me har vore vitne til dei seinare åra. Det er kostbart å etablera ein grøn akse frå Sentrumsparken og ned til Dampskipskaien slik som omtala i planen. Ein slik akse burde difor munna ut i noko meir enn ein smal fjordsti og eit område som vil få mykje større trafikktettleik enn i dag. Ei mindre utnytting av Lerumstomta kan opna for ei heilt anna oppleving når ein går ned til fjorden via den grøne aksen. Soltilhøva på Dampskipskaien vil endra seg drastisk ved ei stor utnytting då Lerumtomta ligg rett i sør, sett frå Dampskipskaien. Dette er svært uheldig for den allmenne bruken av plassen. Det vil difor vera eit betre alternativ om ein berre godkjenner utbygging på den delen av Lerumstomta som er bygd på i dag i denne omgang. Dette vil gje ein mindre utfordring med omsyn til trafikk og det vil gje rom for å vidareutvikla området til ein attraktivt arena ved fjorden for ulike aktivitetar som naturleg høyrer til her som t.d. Fjell og Fjordmoro. Lerumstomta Elvebakken/omsynssona: Områdeplanen må leggja konkrete føringar når det gjeld avstand/høgde til bygga på Lerumstomta, spesielt med tanke på dei eigedomane som ligg i omsynssona. Desse føringane må vera vesentleg strengare enn dei branntekniske krava i gjeldande lovverk og forskrifter. Lerumstomta Steinbryggjegota 3: Dersom områdeplanen legg opp til at Lerumstomta skal utnyttast maksimalt slik som vist i illustrasjonane og utbyggjar ikkje tek tilstrekkjeleg omsyn til nærliggjande eigedomar, kjem me til å be om innløysing av vår eigedom i Steinbryggjegota 3, der verdien av eigedommen utan utbygging vert lagt til grunn. Me forstår det slik at områdeplanen opnar for dette. 14.oktober 2014 Sigfred Bolstad Karen Sofie Binningsbø 49

50 8.1.6 Naust - N "Eksisterande naust innanfor dette feltet hã yrer til trehusbusetnaden paì Elvebakken og kan oppretthaldast i traìd med dagens bruk". Eigar av Gnr 18 bnr 20 og nausttomter i gnr 64 bnr 176, (inntegna i mã lebrev med 2 nausttomter),bente og Svein Bakke à nskjer à benytte seg av noverande rett til oppfã ring av naust i linje med naustet til Johannes Bakken. I plantegningen ser vi at vã re nausttomtar vert regulert vekk. Plantegningen er og misvisende i forhold til terrenget, dã nausttomten vã r ligg i linje med nabonaustet og er tenkt bygt utan at dette vil kome i konflikt med stien som no er under opparbeiding, viser og til avtale med Sogndal kommune, dat , der det i pkt 5 stã r: eigar har rett til à dra bã t over fjordstien for utsetjing i elva osv... Vi ber difor om at det og i framtida vert lagt til rette for at vi kan opprettholde og fã bygge naust pã 1 av vã re nausttomter. Vil og ta med at vi ser pã dette som eit verditap for 2 nausttomter for vã r eigedom Hà par ein kan ta omsyn til dette i den framtidige reguleringsplan for Elvebakken. Med helsing Bente og Svein Bakke Elvebakken Sogndal Sendt fra min ipad Side 1 50

51 Sissel Melvær og Harald Nornes 6859 Slinde Eigarar av Elvebakken 23 / gbnr 18/ Sogndal Kommune Avd. Plan og næring Merknader til framlegg til «Områdereguleringsplan Fjøra vest» Me ga nokre innspel ved oppstarten av planarbeidet i november 2013 og noterer med tilfredse at planområdet har fått nytt namn og at det er framlegg om at bedehustomta vert regulert til bustadføremål. Friområde. Kommunen er i desse dagar i ferd med å ferdigstille den delen av Fjordstien / Elveparken som ligg på vår eigedom. Det undrar oss difor at grensa mellom B4 og FRP på ny er trekt nærare huset vårt enn det er gjort i skjønsføresetnadene. Her ber me om at den nye nabogrensa også får status som reguleringsgrense. Etter bygginga av Fjordstien har me i grensa med gbnr 18/67 att ein trekant som i gjeldande reguleringsplan har status som bustadtomt, men som på kartet no er vorten grøn (FRP). I framlegget til plan har husa på gbnr 18/67 fått ein klausul som hindrar oppattbygging etter brann e.l. Fram til denne klausulen eventuelt måtte tre i kraft ønskjer me at dette arealet har gul farge på kartet. Me noterer også at naustet vårt er stroke av kartet, men det har me fått stadfesta hjå planleggaren at er ein glipp som skal rettast opp. Lerumstomta. Riving av syltetøyfabrikken til Lerum og bygging av høgblokker i staden er, slik me ser det, det mest kontroversielle i heile planen. Ved ei utbygging med slike dimensjonar som er skissert, går ein i mot mykje av det ein ønskjer å oppnå med planen. Uttrykket om «å opna bygdi mot fjorden» vert ein floskel når desse blokkene stengjer det meste av utsikten mot fjorden for busetnaden bakanfor. Trøysta om at ein kan få gå forbi på Fjordstien ytst på bryggjekanten vert mager. I kommunestyret sitt vedtak om oppstart av planabeidet var eit av hovudføremåla for «Fjøra vest» å «utgreie ein samla arealstrategi for den særeigne og historisk verdfulle trehusbusetnaden frå Elvebakken mot nordvest til og med Gildevangen». Heilt i sør-aust i dette området er det att 3 hus (18/10, 18/67 og 19/13) bygde i sveitserstil kring Eit av desse husa (18/67) er no sett på «ei dødsliste» ved at det ikkje vert tillate å setja det opp att om det vert totalskadd av t.d. ein brann. Ein slik reguleringsstatus vil gjera det lite inspirerande å halda det ved like og huset vil lett forfalle. For bygningsmiljøet vil det uansett vera eit tap om eit av husa vert teke av brann eller forfell på annan måte. Helsing Sissel Melvær og Harald Nornes 51

52 52

53 vidar lerum architects T: E: A: 404 W Delaware Ave, Urbana, IL 61801, USA October 16, 2014 Sogndal Kommune Postboks Sogndal NORWAY QHS - MERKNAD TIL OMRÅDEREGULERINGSPLAN FJØRA VEST På vegne av vår klient Quality Hotel Sogndal legg vi med dette fram slik merknad til Områdereguleringsplan for Fjøra Vest: 1 Hotellet er innstilt på å forhandle fram ei minneleg ordning som sikrar tilkomst for gang- og sykkeltrafikk over hotellet sin eigedom frå gangvegen ved riksveg 5 til "fjordstien" der han endar i grense mot hotellet sin private parkeringsplass. Vi er også opne for at kommunen kan få tilkomst over hotellet sin eigedom med køyretøy begrensa til naudsynt vedlikehald av "fjordstien". Vi kan derimot ikkje tillate offentleg motorisert trafikk for ålmenta over hotellet sin eigedom. Vi ber difor om at punkt i sin heilheit vert teke ut av føresegnene. Hvis dette kravet ikkje vert teke tilfølgje, ber vi om dokumentasjon på kva lovheimel som ligg til grunn for å krevje ållmenn ferdsel over privat eigedom regulert til forretningsføremål. (Punkt viser til område H1, men vi går utifrå at dette er ein trykkfeil og at teksten difor omhandlar Sogndal Hotell sin eigedom - område H2). 2 For å betre tilkomsten til eit utvida parkeringsanlegg i samband med framtidig utbygging, er hotellet interessert i å utvide den interne tilkomstvegen ned til hotellet sin private parkeringsplass ved Sogndalselvi. Dette er eit tiltak som ligg litt fram i tid og det er eit tiltak som kan gjjennomførast på eigen eigedom i semje med hotellet sine naboar. Vi ser ingen grunn til å sikre slik utviding av vegen som eit eige punkt i føresegnene til områdereguleringsplanen. Vi ber difor om at punkt i sin heilheit vert teke ut av føresegnene. Hvis kommunen likevel meiner slik utviding må gjennomførast av omsyn til naudsynt vedlikehald av "fjordstien", sjå punkt 1 over, så må kommunen ta all kostnad ved grunnerhverv og opparbeiding av utvida vegbane, inklusive nytt gjerde og eventuell 1 of 2 53

54 vidar lerum architects ulempeserstatning. Vi vil i såfall krevje at kommunen garanterer at hotellet ikkje vert skadelidande. Når kommunen bygger ny "fjordsti" som knyter seg på hotellet sin private parkeringsplass, vert det kommunen sitt ansvar å sikre at ikkje hotellet sine parkeringsplassar vil bli brukte av andre enn hotellgjester og hotellet sine tilsette. 3 Semje om punkt 1 og 2 som skissert over, medførar at det ikkje vil vere noko umiddelbart behov for å føre gang- og sykkelvegen ("fjordstien") vidare opp langs Sogndalselvi til Stedje bru. Hvis denne delen av planen skal gjennomførast i praksis, vil det bety eit tap av opp til 10 parkeringsplassar på hotellet sin eigedom langs elvekanten. Ein offentleg gang- og sykkelveg heilt opp i grensa mot eksisterande parkeringsplassar vil også skape vanskar for vedlikehald og snørydding. Hvis denne delen av Fjordstien vert inkludert i planen slik plankartet viser, vil hotellet kreve kompensasjon for tap av 10 parkeringsplassar, samt kompensasjon for auka vedlikehaldskostnader som følge av manglande tilrettelegging for snørydding, (vedlegg 1). 4 Vi gjer merksam på at ein nedgravd tank for propangass er lovleg plassert på hotellet sin eigedom nær Trehestebakken ved kryss med eksisterande gang- og sykkelveg, (vedlegg 2). 5 Vi gjer merksam på at det ser ut til å vere avvik mellom eigdomsgrense vist på områdereguleringsplanen og grensesteinar som er avdekka i terrenget. Vi ber difor om at det vert halde kartforretning umiddelbart slik at dette spørsmålet er avklart før områdeplanen vert vedteken, (vedlegg 3). Med vennleg helsing; 2 of 2 54

55 Dalavegen med omsyn til infrastruktur v infrastruktur efølgjekra A av om felles planlegging evaring kulturmiljø 9 21/107 21/91 21/44 10 a sg ta in e st 21/88 21/ / / / eh X= kk e, Y= e ild 0, Z= B n B R LDØ STÅ X19M 10M 18/118 ER C SIST DE AN M P LØ ED KN TA RO ISK KN TE 5 D D 21/ /31 00 E E MM C G 21/29 G Allmeningen 00 20/ H /4 F = PP A TR /32 21/68 F ING HIMLP UK G, STOP YG E PB SIST ISOP LV HE GO TT OK NY ER OV B NY TEIKNING 18/119 21/39 EK C Revision Notes 18/53 Hotell Date /18 No. 18/96 21/1/2 C D-3 21/85 va G 21/1/ / 0 en g n ba A es te Pa 21/87 A Tr n ge e v rk / t fjerna 21/139 21/98 21/ /24 A 21/143 21/ / B 12 17/ n ve a Gr / /86 n 20/ /1/48 21/34 Gildevan ge n ge /74 8 an ev ld Gi H 21/ / I I /4 J J 10 18/ K 21/108 K 20/10 Hotell 18/58 21/97 U MP RA P 6.5 D 21/1/ /83 Elve 20/14 20/1 5.9 RAMP DN 20/9 en 21/132 k ak en bakk 5.93 eb lv 21/1/49 18/2 9999/43 en k ak b ve l E E / / /44 9 So 21/121 8 gn d als e 7 lva 21/1/53 18/3 5 64/ /73 6 dsplan - påskrift 18/3 18/111 20/ E 18/ /14 21/ /6 E 21/48 mål/arealføremål D 21/49 21/ / / m 18/ F Sameie k ba e Elv n ke /23 No /25 F Issue Notes 18/25 19/ / en 64/335 18/ /302 kk ba Elve 19/ G Date Design Firm vidar lerum architects 18/ / West Delaware Avenue Urbana, IL USA vidar@vidarlerum.com G Project Title ad: odusent: Drawing Title /384 H 64/176 64/365 64/328 64/ Project ID Drawn By Scale Date 64/45/ Project Manager jørgen chr lindstrøm Reviewed By 64/ KONSEKVENS OMRÅDEPLAN 18/15 64/47 64/ QUALITY HOTEL SOGNDAL EAST WING 18/20 64/25/2 lp vl CAD File Name :500 Drawing No. AS QHS-SIT-14.vwx 64/45/3 64/45/ H 12 55

56 56

57 57

58 58

59 59

60 60

61 Uttale til Områdereguleringsplan Fjøra vest Sogn og Fjordane arkitektlag (SoFA) og Norske landskapsarkitekters forening (NLA), avdeling Sogn og Fjordane, vil etter medlemsmøte gje følgjande uttale: 1. Tilhøva for mjuke trafikantar Slik planen ligg føre, er det tydeleg at det er behova til bilen og dei køyrande som er førande for utforminga av gater og plassar i Fjøra, og ikkje behova til dei mjuke trafikantane. Utvidinga av Fjørevegen er eit døme på at det er den framtidige trafikkauken frå ei utbygging av Lerum kai som er dimensjonerande for gata og utforminga av ho. SoFA og NLA vil heller føreslå at ein utformar Fjørevegen som eit delt trafikkområde, der gåande, syklande og bilar deler vegbana og der byggelinja framleis kan variere for å gje eit rikare arkitektonisk uttrykk. Det er viktig for bruken av sentrum og for å få eit auka aktivitetsnivå at nedste Fjøra gjev ei anna oppleving enn den hektiske Gravensteinsgata og Sogningen storsenter. Vegvesenet bør utfordrast på å få til ei framtidsretta utbetring av Ålkrysset, t.d. eit lyskryss. Eit anna døme på at biltrafikken er prioritert framfor dei mjuke trafikantane, er utforminga av fortaua langs Gildevangen. Her meiner vi at dei bør planleggast som kontinuerlege gangbaner, der utkøyringane skjer over nedsenka fortau. 2. Bevaring av spor etter historie Planen legg opp til ei for stor einsretting av bygningsmiljøet i Sogndalsfjøra. I dag er Fjøra eit lappeteppe av hus frå ulike periodar som fortel noko om framveksten av tettstaden, og som skapar eit variert sentrumsmiljø. Ein bør opne for at det ikkje berre er i bevaringsområdet det skal takast vare på opphavlege bygningar, men òg på andre plassar i sentrum. Dette for å skape variasjon og ein tettstad der dei ulike delane snakkar saman og skaper eit inntrykk av kontinuitet og heilskap. Eit døme er Ølneshuset som er med å skape variasjon i gatebiletet. 3. Utnyttinga av Lerumtomta I utgangspunktet meiner SoFA og NLA at eit så sentralt, sjønært og attraktivt område bør ha eit meir offentleg føremål enn berre bustader. Det er uheldig at denne tomta som kunne ha vore med på å opne Sogndal mot fjorden, skal privatiserast. Alle dei framlegga som utbyggar har lagt fram og som er innarbeida som ulike alternativ i planframlegget, sprenger fullstendig skalaen i sentrum av Sogndal, og vil vere så drastisk og dominerande at det endrar det visuelle inntrykket av Fjøra totalt og for all framtid. Ei utbygging etter det største alternativet (184 leilegheiter) representerer eit volum som er meir enn det femdoble (!) av Sjøkanten (35 leilegheiter), med eit parkeringsbehov som legg beslag på 113% av tomta iflg. vedlegg 4 til saka. (Det minste utbyggingsalternativet (148 leil) tilsvarar meir enn 4x Sjøkanten. Tilkomsten til området er ikkje utgreidd i høve til konsekvensar for trafikken i 61

62 Fjørevegen og Bryggjegota spesielt, og utforminga og offentleg tilgjenge i og gjennom området er ikkje tilfredsstillande gjort greie for. Vi meiner at ein bør vurdere om tilkomsten til ei utbygging av kaiområdet ikkje bør vere via Bryggjegota, men heller gå langs Sogndalselvi og munne ut i den planlagde rundkøyringa ved Sogndal hotell. Ved å legge tilkomsten til Lerumkaia langs elva, opnar ein også for å utforme Bryggjegota som ei bygate / shared space. Slik kan ein få til eit samanhengande bygolv frå sentrumsparken, torget på Fossetunet og heilt ned på kaien. Den grøne aksen kommunen snakkar om kan då også vidareførast heilt ned. Kanskje kan Bryggjegota bli eit triveleg offentleg rom med benkar og grøne planter, heller enn berre ein bratt, sterkt trafikkert bakke. Konklusjon: Lerumtomta er den viktigaste fjordtomta vi har att i Sogndal sentrum. Har nokon spurt seg; kva er den beste mogleg bruken av dette området, kva kunne ein fått til som hadde gitt bygda og regionsenteret ein ny dimensjon mot fjorden? Det må opnast opp for idear om annan bruk av eit svært viktig område i regionsenteret, uavhengig av eigarskap og intensjonsavtalar. Lerumtomta representerer eit viktig framtidig potensiale for heile Sogndalssamfunnet og ein bør ta seg den tida som trengs for å finne dei beste løysingane. Det må takast opp til drøfting kva sentrumsnære område i Sogndal som toler høg utnytting/ stor byggehøgde. Planomtalen peikar på Billagstomta, Fosshagen, Nestangen og Øyane. Vi meiner alle desse områda både er mindre sårbare og betre egna for ei større utbygging til bustadføremål. Generelt undrast vi over kva faglege vurderingar som ligg til grunn for at kommuneplanen opnar for bygg på 10 etasjar. Dette er ein skala som er framand sjølv i dei større byane i Noreg. Sentrum og Fjøra treng fleire bustader. Vi meiner fokus i større grad bør rettast inn mot områda vest for sentrumsparken. Fossetunet og parkeringsplassen vest for parken er byggeklare tomter som kan tilføre nye kvalitetar til sentrum. Vidare handsaming av planen bør utsetjast til alle sider ved planane for Lerumkaien er utgreia og visualisert på ein måte som godtgjer at ei utbygging ikkje er til skade for korkje fjernverknad av Sogndalsfjøra eller for trehusmiljøet bakom. Samspelet mellom fjorden og småhusmiljøet fortel historie og er det som også i dag særpregar strandlina frå elva til Hofslund. Eit mogleg utbyggingsprosjekt må i planprosessen visualiserast med modellar, fotomontasjar eller tilsvarande med standpunkt der folk ferdast og bur. Sogndal Norske landskapsarkitekters forening avd Sogn og Fjordane Sogn og Fjordane arkitektlag 62

63 Sogndal kommune Postboks SOGNDAL Vår dato: Vår ref.: Arkiv: 323 Dykkar dato: Dykkar ref.: 13/ Sakshandsamar: Terje Systad 1 Fråsegn til offentleg ettersyn av områdeplan Fjøra vest - Sogndal kommune Vi syner til Dykkar brev dagsett Saka gjeld offentleg ettersyn av områdeplan for Fjøra Vest. Føremålet med områdeplanen er avklare utvikling og bevaring av sentrumsområde. I planen har ein lagt inn NVE sitt flaumsonekart for 200 års flaumen. Flaumsonekartet tek ikkje omsyn til klimaendringar og havnivåstiging som kan påverke høgda på framtidige flaumar. Etter føresegne skal tiltak som ligg på kote 2.5 moh eller lågare vurderast opp mot faren for stormflo. Rapporten «Havnivåstigning, Estimater av framtidige havnivåstigning i norske kystkommunar (revidert 2009)» gjev eit anslag for høgda på framtidig 100 års stormflo. For å få høgda til 200 års stormflo skal 10 cm leggast til 100 års stormflo. Bølgjepåverknad kjem i tillegg og må takast med i vurderinga. Utan bølgjepåverknad er 200 års stormflo i Sogndal berekna til å ligge på kote 2.56 i NVE tilrår difor at ein i føresegnene oppjustera kotehøgda for når ein må vurdere stormflo. I ROS-analysen er faren for kvikkleire og andre ustabile massar vurdert til mindre sannsynleg då området ligg på elveavsetningar. Det er likevel ikkje utenkeleg at under elveavsetningane ligg leire som potensielt kan vere ustabil. NVE rår til at det ved store utbyggingar som ved Lerumskaia blir stilt krav om geoteknisk vurdering av grunnforholda på detaljreguleringsplannivå. I plankartet er Sogndalselva merka med føremålet «ferdsel». NVE rår til at arealbrukskategorien Bruk og vern av sjø og vassdrag, jf. PBL 12-5 nr 6, vert nytta til å merke vasstrengen og kantsoner. Elv med kantsone kan regulerast til underføremål Natur og friluftsliv. Med helsing Brigt Samdal regionsjef Terje Systad overingeniør Dokumentet vert sendt utan underskrift. Det er godkjent etter interne rutinar. E-post: nve@nve.no, Postboks 5091, Majorstuen, 0301 OSLO, Telefon: 09575, Internett: Org.nr.: NO MVA Bankkonto: Hovedkontor Region Midt-Norge Region Nord Region Sør Region Vest Region Øst Middelthunsgate 29 Vestre Rosten 81 Kongens gate Anton Jenssensgate 7 Naustdalsvn. 1B Vangsveien 73 Postboks 5091, Majorstuen 7075 TILLER 8514 NARVIK Postboks 2124 Postboks 53 Postboks OSLO 3103 TØNSBERG 6801 FØRDE 2307 HAMAR 63

64 Side 2 64

65 Sogndal kommune Postboks Sogndal Sogndal, søndag Merknader til Områdereguleringsplan Fjøra vest i Sogndal kommune: Henviser til telefonsamtale med kommunens saksbehandler den om å få utsatt fristen for innsendelse av merknader til Områdereguleringsplan Fjøra vest til mandag morgen den Jeg vil gjerne komme med noen innspill til planen, og sender disse i utgangspunktet som privatperson og innbygger i Sogndalsfjøra i Sogndal kommune. Samfunnsutvikling og prosesser relatert til de temaene denne planen berører, er mitt profesjonelle fag- og kompetanseområde. Jeg jobber til daglig med relaterte oppgaver i Kunnskapsparken i Sogn og Fjordane, blant annet som rådgiver og veileder for kommuner, fylkeskommuner, departementer og andre fagorganisasjoner. Innspillene jeg kommer med er av en mer overordnet karakter, og er ment som velmenende og faglige råd til administrasjonen og politikerne med håp om at de blir drøftet i den videre behandlingen av denne saken. Det er noe vesentlig som mangler i områdeplanen Formålet og hensikten med å lage en områdeplan er at den kan brukes som et verktøy til å skape en bedre og mer helhetlig planlegging av et større område, med bruk av overordnede rammer og prinsipper for utviklingen. Denne omfatter gjerne flere forskjellige eiendommer og eiendomsforhold, som ellers isolert hver for seg kan være til hinder for en ønsket helhetlig utvikling, eller generelt skape tyngre prosesser og saksbehandling. Etterfølgende detaljreguleringsplaner for hver enkelt eiendom eller en sammensetning av eiendommer, utformes etter rammene og prinsippene som områdeplanen har definert. Områdeplanen skal normalt sett ikke inneholde det samme detaljnivå i bestemmelsene som en reguleringsplan. Rent teknisk er Områdeplan Fjøra vest slik den er framlagt, mangelfull på noen områder som er viktig for en områdeplan. Det jeg savner spesielt er innhold og referanser til drøftinger, undersøkelser og utredninger om strategier og scenarier for ønsket utvikling av Sogndalsfjøra og kommunen for øvrig, med hvilke konsekvenser og effekter planforslaget medfører, og hvordan den støtter opp under nevnte strategier. Utover Bygdeverkstaden som ble gjennomført for en liten stund tilbake, har jeg ikke registrert at det har vært gjennomført noen undersøkelser eller prosesser for å belyse dette. Så vidt jeg har blitt fortalt, fokuserte arbeidet som ble produsert i Bygdeverkstaden mest på arealbruk og fortettingspotensialet i Fjøra. Boligmarkedet i Sogndal og Sogndalsfjøra er et svært viktig tema å jobbe grundig med for Sogndal kommune. Jeg vet at dette har vært diskutert gjennom tidene, men det betyr ikke at temaet er gjennomdrøftet, tvert om. Har man ikke fått tak på det, har man ikke funnet svarene. Sogndalsfjøra (tettstedet) har en høy etterspørsel etter boliger, med lav produksjon og tilgang til boliger generelt, og en relativt svært høy markedspris både på eie- og leiemarkedet. For at Sogndal kommune og Sogndalsfjøra skal være attraktivt og bærekraftig som regionssenter, må det opprettes en sunnere balanse i dette markedet. 1 65

66 Planlegging gjennom kommunal planstrategi, kommuneplanen, eventuelle kommunedelplaner og områdeplaner, er noen av de viktigste verktøyene kommunen har til å påvirke utviklingen og markedet. Spørsmålet er hvordan? Hva gjør kommunens administrasjon og politikere for å jobbe proaktivt med dette spørsmålet? Hvordan kan kommunen jobbe proaktivt med å påvirke boligutviklingen? Forut for utvikling av kommunal planstrategi, kommuneplan og eventuelle kommunedelplaner/områdeplaner, har kommunens administrasjon frihet og mulighet til å utrede og drøfte innholdet til strategier og planer. Dette kan de gjøre gjennom å engasjere og involvere forskjellige profesjonelle og private aktører som representerer ulike fagområder og lag av lokalsamfunnet, til å bidra med innsikt og kompetanse i dette arbeidet. Når det ikke er referert til dette i planen, er det vanskelig å uttale seg om i hvilken grad kommunen har gjort dette i tilstrekkelig grad forut for utarbeidelsen av denne områdeplanen. Når man med et trent faglig øye leser planen som den er fremlagt, ser det ikke ut som om dette er blitt gjort i tilfredsstillende grad. Kommuneadministrasjonen kan og bør ta initiativ til å spørre om hjelp og kompetanse i dette arbeidet. Dette bør gjøres tilfredsstillende og i en mer omfattende grad enn til nå, før områdeplanen legges ut til politisk behandling. (Se utfyllende kommentarer om dette nedenfor). Arkitektur, det offentlige rom og Sogndals attraktivitet Med hensyn til forslag om fortetting og høyere utnyttelse i deler av områdene i Fjøra vest, så leser jeg av planen ikke noe mer enn akkurat det, at det skal fortettes og bygges høyere på enkelte eiendommer. Hva ligger til grunn for vurderingen av byggehøyder og utnyttelse utover henvisninger til statistikk og regneark på tetthetsgrad i norske byer? Det vises til at man har en vernet sone av småhusbebyggelse i fjøra som er viktig å ta vare på, og at nye bygg som er innenfor sonene av høyere utnyttelse skal ta hensyn til disse og tilpasses med hensyn til utforming. Så står og vises det ikke til stort mer. Her kan planen ideelt sett beskrive prinsipper og premisser for utforming og tilpasning som detaljreguleringene i etterkant må forholde seg til. Dette kan suppleres av visuelle illustrasjoner på konsepter innen bygningstypologi og struktur som understøtter disse prinsippene. Her kan kommunen ta kontroll på at byggene som blir oppført er i tråd med en helhetlig tanke og ambisjon i utviklingen, som tar vare på Sogndalfjøras fysiske og sosiale rom, og tar vare på og videreutvikler tettstedets kvalitet og attraktivitet. Når det gjelder utviklingen av Lerum- tomta og de alternative forslagene til utnyttelse som er fremlagt, skal jeg ikke her gå inn på en drøfting av forslagene i seg selv. Det er en lengre og mer alvorlig sak jeg mener kommunen bør behandle grundigere før de legger den ut til politisk behandling og et eventuelt vedtak. Det jeg ønsker å kommentere i denne sammenhengen, er at drøftingen rundt Lerum- tomta og utnyttelsen av denne mangler perspektiver rundt det som kalles utførelse. Utførelsen av byggeprosjekter er i mange tilfeller i Norges land et mye mer avgjørende moment for opplevelsen av kvaliteter i et område, enn mindre justeringer av % utnyttelse og byggehøyder. Ferdige bygg på Lerum- tomta med kotehøyde 36 moh. (alternativ 2) kan teoretisk sett bli bra for fjøra og Sogndal som helhet, hvis den endelige utformingen og utførelsen gjøres med god kvalitet og i henhold til noen prinsipper og standarder som legges grunn for dette, og som passer inn. På samme måte kan ferdige bygg med kotehøyde 20 moh. (alternativ 1) bli grusomt og medføre fatale følger for fjøra og Sogndal som helhet, hvis den endelige utformingen og utførelsen gjøres slett og dårlig, uten omtanke for brukere, innbyggere eller lokalsamfunnet. 2 66

67 Eller det kan bli omvendt, at det høyeste og tetteste alternativet blir dårlig, og enda mer katastrofalt. Poenget er at kommunen må legge disse prinsippene og standardene inn i områdeplanen for å ha kontroll på dette, og da på en riktig og formålstjenlig måte. Her blander kanskje kommunen kortene litt, når de i bestemmelsene (føresegnene) og i illustrasjonene til områdeplanen, framstiller denne på samme nivå som en detaljreguleringsplan. Det er mer korrekt og bedre å behandle områdeplanen på et mer helhetlig grunnlag med fokus på kvaliteter og ønsket verdiskaping, uten å la seg påvirke av en enkelt grunneiers ønsker og initiativ til utbygging. Dette skal behandles i en egen reguleringssak, vurdert etter kriteriene fra områdeplanen. De som kjenner eiendomsmarkedet vet at 99 % at utbyggerne i Norge ikke har noen moraletiske prinsipper som de setter i veien for sin forretningsvirksomhet, og at avkastning og besparelse i prosjektene er det som er aller viktigst. Dette sier aktørene i bransjen selv. Derfor må kommunen være to skritt foran og sette krav. For å sette krav må kommunen ha innsikt og kunnskap. Dette kan de få ved å spørre ut og be om den. Hvis ikke gis utbyggerne fritt spillerom. En svært viktig ting å huske på er at Plan og bygningsloven i utgangspunktet sikrer en utbygger rettsjuridisk til å få gjennomført tiltak, så lenge søknad og tiltaksforslag er innenfor gjeldende lovverk og reguleringsbestemmelser. Boligmarkedet behov og utvikling Et annet viktig spørsmål er hva slags funksjoner og boliger vi legger til rette for i dette området. Hva tenker kommunen om målgrupper, boligtyper og fordeling? Tenker kommunen boliger for godt bemidlede seniorer? Eller hybler og utleieleiligheter til studenter og arbeidsbesøkende? Eller boliger for unge etablerere eller barnefamilier? En blanding av disse? Hvordan legger kommunen til rette for å få til ønsket utvikling? (PS: Det lar seg gjøre) Hvor mye forretning er det realistisk å ha på bakkeplan i fjøra? Er det behov for dette når det allerede står så mye ledig, og er det faktisk det som skaper de kvalitetene fjøra trenger og ønsker? Hva er bakgrunnen? Funksjonsblandingen forretning/bolig er ellers en tradisjonell klisje i planfaget i forhold til å skape liv og aktivitet i det offentlige rom, og krever mer nyanserte betraktninger utover denne enkle funksjonsbeskrivelsen. Vi kan jo bare se på Coop- bygget som nærmeste eksempel i forhold til hva det skaper av liv og kvalitet på bakkeplan. Hva slags boliger er det behov for i Sogndal i framtida, og hvordan påvirker man utviklingen i den retningen man ønsker? En ting er sikkert, og det er at det private markedet ikke jobber etter prinsipper om samfunnsansvar. Det generer i hovedsak objekter som gir mest mulig avkastning, og som samtidig er med til å øke prisnivået. Har kommunen tenkt på disse spørsmålene? Hvis kommunen har det, må dette inn i områdeplanen og drøftes med utviklingsaktører og innbyggere på nytt. Slik planen framstår nå gir vi fra oss mye av styringa av utviklinga til det private markedet, og det er ikke bra. La oss lage et lite scenarioeksempel med utgangspunkt i Lerum- tomta. Hvis utviklingen baseres på en handel mellom Lerum As og en utbygger, krever det i utgangspunktet en høy utnyttelse for å dekke kostnader til flytting og nye fabrikklokaler på Kaupanger, pluss fortjeneste til utbygger. Det er vanskelig å se for seg at dette blir rimelige boliger i dagens marked. Markedsgruppen for kjøpere av disse er godt bemidlede seniorer. Hvis de selger (og ikke velger å behold dem og leie ut), vil de antakelig selge dyrest mulig for å få råd til de nye leilighetene og i tillegg ha noe ekstra på pensjonen. Hvem har råd til å kjøpe husene de selger? Unge etablerere og familier? Eller etablerte seniorer eller firmaer med formål om utleie? Høyst sannsynlig det siste. 3 67

68 Hva gjør denne verdikjeden med markedet for øvrig? Hva gjør dette med øvrig samfunnsutvikling, nærings- og arbeidsliv? Disse betraktingene må fram på bordet og jobbes med. Vi bør også se på alle områdene under ett, og ikke som ett område om gangen. Områdeplanene ble opprettet for at vi skal planlegge helhetlig og unngå frimerkeregulering med tilfeldig utvikling av individuelle eiendommer. Da kan vi heller ikke jobbe frimerkebasert med områdereguleringene. Tettstedet må sees på helhetlig. Det er ikke større og mer komplekst enn mindre bydeler i byene i dette landet, og de utvikles under samme mal. Det er mange aktører her i regionen som jobber hardt for vekst og utvikling, som er avhengig av at vi gjensidig støtter oppunder hverandres strategier for utvikling. Derfor kan ikke Sogndal kommune la være å gjøre dette. Spør gjerne ut hvordan dere kan få det til, så hjelper vi dere med utvikle svarene. Kommunen må kvalitetssikre det ovennevnte før områdeplanen legges ut til høring og politisk behandling. Når kommuner i Norge er opptatt av å skape bærekraftige planer, samt å kvalitetssikre disse, sørger de for å komme så langt som mulig med arbeidet med planen før den legges ut til høring. Høringen er ikke en prosess for viktige og vesentlige bidrag av kunnskap og kompetanse, men kun en siste kvalitetssikring der alle i samfunnet gis en siste anledning til å komme med sine synspunkter. Med andre ord søker kommunene å avklare de områdene jeg nå har pekt på, før den legges ut for høring. I framstillingen av planforslaget, spesielt med fokus på fortetting og høyere utnyttelse, virker det som om en transaksjon og utvikling av Lerumtomta er et viktig moment som driver fram behandlingen av områdeplanen. Jeg kan ikke se andre grunner til at denne planen blir løftet fram på det nåværende tidspunkt, planens innhold og nevnte mangler tatt i betraktning. Jeg oppfordrer kommunen til å utsette politisk behandling av saken inntil planens innhold har blitt kvalitetssikret tilfredsstillende. Når kommunen skal behandle dette videre, anbefaler jeg administrasjonen til å inkludere tverrfaglig kompetanse inn i arbeidet, og engasjere noen til å lede dette. Det at arbeidet og innholdet er helhetlig betyr ikke nødvendigvis at det er omfattende. Dere må bare få tak i riktig kompetanse til å gjøre dette. Med vennlig hilsen Haakon Walnum Lunnamyri Sogndal Epost: haakon.walnum@gmail.com 4 68

69 69

70 Merknader til høring av forslag Områdereguleringsplan Fjøra vest, Sogndal kommune Kartutsnitt av Sogndalsfjøra/Lerumkaien med nærområde. Kilde: Finn kart. Veidekke viser til brev fra Sogndal kommune datert med varsel om utvidet høringsfrist. Høringsfristen er utvidet til Veidekke har følgende merknader til høring av forslag til Områdereguleringsplan for Fjøra vest. 70

71 Veidekke ønsker innledningsvis å gjøre Sogndal kommune oppmerksom på at planmaterialet for Områdereguleringsplan Fjøra vest er vanskelig å orientere seg i, og mener intensjonene med en områdeplan som et overordnet planverktøy ikke ivaretas. Videre oppleves denne kompleksiteten i strid med de politiske signaler som nå gis fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet at plan- og byggesaksprosesser skal forenkles. Det vises blant annet til at bestemmelsene til områdeplanen henviser til både kommuneog reguleringsplaner, Overvassplan for Sogndal kommune 2013 (se bestemmelse pkt. 2.4), samt til planbeskrivelsen for selve områdeplanen, som også må legges til grunn for å kunne lese og forstå områdeplanens bestemmelser. Veidekke mener at dette gjør planen uforutsigbar og åpner opp for muligheter for en vid tolking av bestemmelsene for Områdeplan Fjøra vest. Det gjør det enda mer uoversiktlig når det i områdeplanens bestemmelser vises til reguleringsplan for «Saften», (se bestemmelsen for områdeplanen pkt ) en plan som oppheves ved vedtak av områdeplan, se planbeskrivelsen pkt. 5.2 side 7. For å underbygge det vi påpeker er det under vist eksempler: Det er flere pkt. i områdeplanens bestemmelser hvor det vises til gjeldende kommuneplan, som i pkt. 2, 3, 4 og 5. Hvordan ønsker Sogndal kommune at man skal forholde seg til kommuneplaner som blir revidert uten at områdeplanen revideres, eller overvannsplanen for den del? Dette gjør det vanskelig å tolke bestemmelsene for Områdeplan Fjøra vest, noe Veidekke antar også vil gjelde både for Sogndal kommune som plan- og byggesaksmyndighet, i tillegg til utbyggere i Sogndal kommune. Veidekke etterlyser videre mer presise bestemmelser. Flere av bestemmelsene åpner for subjektive vurderinger med formuleringer som kan og bør. Her mener Veidekke det må ryddes i bestemmelsene og erstatte ordene kan og bør med skal og må. En annen utfordring er hvordan man skal tolke bestemmelsene som viser til målsettinger og intensjoner i planbeskrivelsen. Nummerering av bestemmelsen kan også med fordel forenkles, samt bedre samsvar mellom tegnforklaring og bestemmelser (se Bevaring av trehusmiljø/bevaring kulturmiljø) og bedre samsvar mellom planbestemmelser og planbeskrivelsen (se for eksempel pkt i planbeskrivelsen). I planforslaget for områdeplanen opplyser Sogndal kommune at områdeplan for Fjøra vest er en videreføring av Arealdel til kommuneplanen for Sogndal kommune, vedtatt Fra overordnet plan er det fokus på at det skal legges til rette for etablering av vesentlig flere boliger og høyere utnytting i Fjøra og de nærmest omkringliggende områdene. Lerumkaien er et av flere områder med målsetting om høyere utnytting. 71

72 Oppsummering av merknadene er tatt inn innledningsvis, og er i hovedsak som følger: Oppfordrer Sogndal kommune til å se på en forenkling av forslag til områdeplanregulering for Fjøra vest. Veidekke ber om at det i bestemmelsene tas bort henvisning til andre planer og ikke minst planbeskrivelsen til denne områdeplanen. Ta bort begrep i bestemmelsene som åpner opp for tolkinger, som for eksempel kan, bør og den menneskelige dimensjon som er brukt i planbeskrivelsen. Ønsker generelt mer presise bestemmelser for å forhindre vid tolking av plankart og bestemmelser, men likevel robust, overordna og fleksibel plan som åpner for valg av grep og gode løsninger både for sentrum generelt og B/F1 spesielt. Ellers følger detaljert innspill i dette notatet med forslag til endringer og presiseringer av bestemmelser med mer. Det er foreslått noe endring/justering av bestemmelsene samt ønsker om avklaringer og presisering av bestemmelser. Veidekke mener at fleksibiliteten i plan bør kunne ligge i at de overordnede grepene åpner for at detaljer kan tas i detaljplan. Etterlyser presisering av hvilke kvalitetskrav som skal etterkommes ved detaljplanlegging og viser til analysen Utgreiing Lerumstomta vurdering av byggehøgder og tomteutnytting gjort av Sogndal kommune, samt bestemmelser knyttet til illustrasjonsmateriale. Hva skal illustrasjonene vise? Ønsker en konkret vurdering av vårt innspill ang. høyder og utnyttingsgrad, og ikke en vurdering tilnærmet det største alternative innspillet fra Veidekke. Ønsker at det legges til rette for en høy utnytting av Lerumkaien som er i samsvar med målsettingene i gjeldende kommuneplan. Etterlyser en planfaglig vurdering av hvorfor muligheten for regulering i sjø til byggeformål i reguleringsplan «Saften» er tatt bort i planforslaget til områdeplanen. Ønsker vurdering av Sogndal sentrum i forhold til fortetting generelt og ikke bare for Lerumkaien. Ber om at det legges til rette for enklere planprosesser for detaljregulering og ber om at Omsynssone krav om felles planlegging ved planlegging av B/F1 tas ut av bestemmelser og plankart. Kvalitetskrav kan etterkommes i f.eks illustrasjonsmateriale som følger detaljplan. I det tilfellet Sogndal kommune finner det formålstjenlig bidrar Veidekke gjerne med ressurser og kompetanse i den videre planprosessen for justering av planmaterialet og for tilpassing til en mer robust og fleksibel plan for hele området, særlig knyttet til Lerumkaien. 72

73 Innspillet fra Veidekke er i forhold til ev. utbygging av Lerumkaien, er tredelt og er som følger: 1. PLANBESKRIVELSEN 2. 3D-MODELLER INKL. VURDERING AV LERUMSTOMTA 3. BESTEMMELSER OG PLANKART 1. PLANBESKRIVELSEN I planbeskrivelsen er det mye fokus på utbygging i sentrum kontra bevaring av trehusmiljøet på Elvebakken og Nedstefjøra. For den eldre trehusbebyggelsen er det lagt inn en angitt hensynssone Bevaring kulturmiljømiljø, for å sikre at det særegne bygningsmiljøet i Fjøra blir ivaretatt. Veidekke etterlyser en mer nyansert planfaglig vurdering av samspillet mellom verneinteresser knyttet til det eldre strandsittermiljøet og utbyggingsinteresser knyttet til sentrum generelt og Lerumkaien spesielt. Det er foreslått hensynssone: Gjennomføringssone, krav om felles planlegging hvor både Lerumkaien og deler av den verneverdige trehusbebyggelsen må planlegges samtidig. Hvorfor planlegge områder som det i utgangspunktet ikke skal være tillatt å bygge nytt i? I planforslaget er det fokus på levende sentrum, og viktigheten av at det legges til rette for boliger også for andre enn studenter i sentrum som samsvarer med de statlige planretningslinjene for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Kriminalitetsforebyggende planlegging er også viktig for sosial kontroll på kveldstid, og av den grunn er det viktig å legge til rette for at også andre aldersgrupper ønsker å bosette seg i sentrum. Veidekke etterlyser: Et større og bredere planfaglig fokus fra Sogndal kommune ved utvikling av Lerumkaien utover etasjetall i forhold til eksisterende bygg, og hva som kan pålegges den enkelte utbygger i sentrum. En mer nyansert vurdering av Lerumkaien i forhold til samspillet mellom bygg, landskap og ubebygde arealer. Hva kan Sogndal sentrum tåle av ny utbygging og høy utnyttingsgrad, men også generelt i forhold til det omkringliggende landskapet samt vern av ubygde areal. Dette er forhold som Veidekke mener er like viktig for alle de områdene som i planomtalen er definert som potensielle områder for høy utnytting, og ikke bare for Lerumkaien. Jfr. Fig. 3 Illustrasjon av noverande bustadstruktur i planområdet, illustreres lokalisering av boliger fordelt på mindre boenheter og leilighetsbygg. Leilighetsbyggene er i hovedsak lokalisert langs Gildevangen til deler av Elvebakken. Ved utbygging av Lerumkaien mener Veidekke det vil bli en naturlig videreføring av samme type utbyggingsstruktur mellom fjorden og Parkvegen/Gravensteinsgata; dvs leilighetsbygg. På den andre siden av Sogndalselvi ligger det også flere store bygg som Veidekke mener er viktige å ta med i en vurdering av både dagens, men like gjerne framtidig, bygningsstruktur, høyder og arealutnytting i Sogndal sentrum. Veidekke savner en planvurdering av hele dette området, og ikke bare for en avgrenset og liten del av sentrum; Lerumkaien. 73

74 Ved utbygging i sentrum mener Veidekke at det er like viktig for alle nybygg at de utformes med hensyn til eksisterende sentrumsfunksjoner og boliger, men også ut fra viktige kvaliteter i sentrum som for eksempel ivaretaking av goter, geiler og siktlinjer, styrking av gang- og sykkelveger med mer. Det er heller ikke gitt at det må være et stort tiltak som kan gi uheldig løsning for de overordnede samfunnsinteressene og endring av sentrumskvaliteter. Det kan like gjerne være et lite tiltak som plassering av en garasje på feil sted som kan stenge for goter, geiler eller siktlinjer. Se bestemmelsene pkt hvor det åpnes for unntak av bestemmelsen om felles planlegging. 2. 3D-MODELLER INKL. VURDERING AV LERUMSTOMTA Sammen med planbeskrivelse, bestemmelser og plankart følger det et omfattende materiale utarbeidet av Sogndal kommune knyttet til utbyggingsalternativer for Lerumkaien, notat Utgreiing Lerumstomta vurdering av byggehøgder og tomteutnytting. Innledningsvis i notatet opplyser Sogndal kommune at Veidekke sitt innspill ikke har tatt hensyn til ev. parkeringskjeller. Veidekke ønsker å påpeke at innspillet må betraktes som et innspill til en overordnet plan som viser mulig utbygging av tomta. Slik Veidekke leser og forstår forslag til områdeplan for Fjøra vest skal områdeplan avklare og legge de overordnede premissene for utarbeiding av detaljplan, slik det også er presisert i bestemmelsene. Det er verken i planprosessen eller i planforslaget lagt til rette for at det kan gås direkte fra områdeplan til byggesak. Av den grunn vil det først ved utarbeiding av detaljplan tas stilling til valg av løsninger for blant annet parkering og uteareal på egen tomt. Andre forhold som også tas i detaljplan er valg av bygningstype/r og plassering av bygg i forhold til sol og skygge, både på egen og naboers uteoppholdsarealer. Andre kvalitetsmessige grep ved utbygging av Lerumkaien, vil være ivaretaking av både eksisterende og åpning av nye siktlinjer til sjø, styrking av geiler og goter, videreføring av Fjordstien med mer. Alt dette er detaljer som vil måtte tas i detaljplan, og da er det viktig at områdeplanen legger opp til en robusthet og fleksibilitet som er overførbar til utarbeidelse av detaljplan. Veidekke mener det gjør det uoversiktlig for alle parter å bruke illustrative tall så spesifikt som det er gjort i notatet Utgreiing Lerumstomta vurdering av byggehøgder og tomteutnytting i en overordnet vurdering. Veidekke savner en samlet vurdering av sentrum hvor også de andre potensielle områdene for høy utnytting i sentrum tas med, se fig. 7 i planomtalen; Illustrasjon av framlegg til framtidig tettstadsstruktur i Sogndal. I en slik sentrumsvurdering mener Veidekke det ville vært like naturlig å ta med den andre siden av Sogndalselvi også, i og med at dette området er en del av sentrum i et langsiktig perspektiv. Området består av store bygg og arealer med høy utnyttingsgrad. Den andre siden av Sogndalselvi er viktig for etablering og videreføring av Fjordstien som en del av den sammenhengende grønnstrukturen i Sogndal sentrum, og på sikt for å binde sammen de ulike bebygde arealene til et sentrum. Jfr. planforslagets vedlegg 4: Utgreiing av Lerumstomta vurdering av byggehøgder og tomteutnytting, utarbeidet av Sogndal kommune, er det gjort en vurdering av høyder og utnyttingsgrad for Lerumkaien, men ingen av de andre sentrumsnære arealene hvor det også skal legges til rette for høy utnytting. Slik Veidekke vurderer det gir ikke dette et planfaglig riktig bilde av fortetting i Sogndal sentrum. Ved å visualisere høy utnytting av bare Lerumstomta, kan innspillet fra Veidekke oppfattes som ganske 74

75 voldsomt sett i forhold til eksisterende bygg i sentrum og for de områdene hvor det er åpnet for annen grad av utnytting og høyder enn dagens ved oppføring av nye bygg. Veidekke savner en planfaglig vurdering av hvordan de vedtatte fortettingsstrategiene i kommuneplanens arealdel , som åpner for inntil 10 etasjer i Sogndal sentrum, er vurdert i forslag til områdeplan. Hvilke områder i Sogndal sentrum kan bygges ut i samsvar med kommuneplanens fortettingsstrategi? Ellers har Veidekke sitt innspill til arealbruk av Lerumkaien tatt utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan; «Saften» som viser bygg i sjøareal. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan «Saften» Utsnitt av forslag til områdeplan Fjøra vest I områdeplanen er denne muligheten tatt bort og i Sogndal kommunes utredninger, samt planforslaget, kommer det ikke fram om Sogndal kommune har tatt høyde for dette i sin vurdering. Veidekke etterlyser også en planfaglig vurdering og begrunnelse på hvorfor det i forslag til områdeplan ikke er tatt hensyn til tidligere politiske vedtak for arealdisponering av Lerumkaien med tilgrensende områder. Veidekke ber om at forutsetningene i reguleringsplan «Saften» vedtatt tas inn i områdeplanen igjen, slik at mulighetene for å bygge i sjø blir opprettholdt. I avsnittet Planframlegg og prosess opplyses det om at det i bestemmelsene er utarbeidet to alternativ for byggehøyder og tomteutnyttelse, ett i samsvar med dagens byggehøyde og ett alternativ tilnærmet det største alternativet i Veidekkes innspill til planarbeidet. Veidekke etterlyser en konkret vurdering av vårt innspill og etterlyser en planfaglig vurdering for hvorfor dette ikke er gjort. 3. BESTEMMELSER OG PLANKART I tillegg til planbeskrivelsen og de andre plandokumentene, er det utarbeidet plankart med tilhørende bestemmelser. Veidekke oppfordrer Sogndal kommune til å se på mulighetene for å forenkle områdeplan for Fjøra vest. Slik Veidekke leser og forstår forslag til plankart med tilhørende bestemmelser legges det opp til svært omfattende planarbeid og planprosesser. Dette oppleves ikke å være i samsvar med det arbeidet som dagens regjering jobber med; en forenkling av planer, planarbeid og 75

76 planbehandling. Videre mener Veidekke at bestemmelsene bør kunne være styrende for en ønsket utvikling i Sogndal sentrum, uten at de blir så stramme og detaljerte at det gjør det vanskelig å gjennomføre effektive plan- og byggesaksprosesser i etterkant. Veidekke har flere kommentarer og forslag til forenkling av bestemmelser og kart som kan være med på å gjøre plan- og byggesaksprosessen mer forutsigbar, men likevel ivareta de overordnede samfunnsinteressene som skal ivaretas og styrkes i Sogndal sentrum. Veidekke mener at det er viktig å tilstrebe en robusthet i overordnet plan slik at den kan ivareta en fleksibilitet og et overordnet grep som kan videreføres i detaljplan. Ellers mener Veidekke at det er viktig å tilstrebe en god lesbarhet av planens bestemmelser og ønsker at det ikke vises til bestemmelser i andre planer, men at de heller kan tas inn som egne bestemmelser i områdeplanen på lik linje med de andre bestemmelsene. Dette for å unngå mulige misforståelser av planbestemmelsene. Dette er særlig viktig der gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet fullt ut skal erstattes av områdeplan eller kan bli erstattet i løpet av planperioden, men like gjerne kommuneplanens arealdel som revideres med jevne mellomrom. 3.1 BESTEMMELSER I dette avsnittet er det tatt utgangspunkt i forslag til bestemmelser for tilbakemelding og innspill til Sogndal kommune. Innspillene følger nummerering i forslag til bestemmelsene og er som følger: Det er flere måter å ivareta overvann på. Veidekke foreslår en endring av bestemmelsene som åpner for fleksibilitet og robuste løsninger, uten at det går på bekostning av målsettingen i forhold til overordnede samfunnsinteresser knyttet til overvann. Veidekke foreslår derfor at kravet om grønne tak erstattes med følgende:... skal tiltak for å forsinke og fordrøye avrenninga av overvatn vurderast. Utenfor Lerumkaien er det satt av et areal med følgende formål: Bestemmelsen er i og for seg grei nok, men Veidekke mener at eiendommen gnr./bnr. 18/67 må tas inn i lista på lik linje med B/F1 over hvem småbåtanlegget er felles for. Veidekke foreslår derfor at bestemmelsen endres som følger: 76

77 nyttas til småbåtanlegg for bustadsføremål på felt B/F1 og for eigedomen gnr./bnr. 18/67.. Videre mener Veidekke at hele pkt bør tas ut av bestemmelsene, da dette er knyttet til drift og privatrettslige forhold og ikke til arealdisponeringer knyttet til område SA. Hvilke høyder og hvilken utnyttingsgrad som skal være gjeldende for Lerumkaien; område B/F1, har Sogndal kommune synliggjort i to alternative forslag til bestemmelser med bakgrunn i innspill og egne vurderinger (jfr. vedlegg 4. Utgreiing av Lerumtomta). Se Veidekkes kommentarer under pkt. 2 i dette dokumentet. Bestemmelsene for pkt B/F1 er ulike i forhold til høyder og utnyttingsgrad, og ingen av dem åpner opp for bygg i inntil 10 etasjer. I vurderingen fra Sogndal kommune er det gjort en vurdering av høyder for nye bygg opp mot eksisterende bygg og byggehøyder i sentrum og ikke særskilt opp mot landskapsverdier, landskapstrekk og omgivelsene jfr. bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Veidekke både mener og har erfaring med at høy utnytting av areal ikke må bety dårlige løsninger for allmenheten og omgivelsene. Ved utbygging av Lerumkaien både skal og må det for eksempel tas hensyn til gang- og sykkelvegløsninger uavhengig av bygningsstruktur, etasjetall og utnyttingsgrad. Hensyn til krav satt i vedtatt kommuneplan for parkering og uteareal må også etterkommes og i utgangspunktet løses på egen tomt, og er regulerende for både maks høyder og utnyttingsgrad. Goter, geiler, siktlinjer, sol- og skyggeforhold både på egen og naboers uteareal er også avgjørende for hvilke bygningsmessige grep som tas, og som naturlig hører til detaljregulering av tomta. Alternativ 1 vil få en lavere byggehøyde enn for eksempel Sjøkanten, og Veidekke etterlyser en planfaglig vurdering av hvorfor Lerumkaien ikke tåler høyere høyder i samsvar med nylig vedtatt kommuneplan. Alternativ 2 er mer i samsvar med Veidekkes forslag ang høyder. 77

78 Når det gjelder grad av utnytting, % BRA, er Veidekke usikker på hvilket grunnlag Sogndal kommune har benyttet, om det er areal til byggeformål gitt i vedtatt reguleringsplan eller i forslag til områdeplan. Ellers ønsker Veidekke også å få se hvilke høyder Sogndal kommune har lagt til grunn for beregning av næringsetasje og boligetasjer. Veidekke foreslår med bakgrunn i nevnte kommentarer at bestemmelse Alternativ 1 tas ut i sin helhet, og at bestemmelse Alternativ 2 justeres. Veidekke foreslår videre at bestemmelse for område B/F1 gjøres mer spesifikk og forutsigbar og endres som følger: Før ramme- og deletillating kan giast, skal det føreligge detaljert reguleringsplan for B/F1. Maks gesims og/eller mønehøgde skal ikkje overstige kotehøgdene som er vist på plankartet (moh justeras slik at det blir inntil 10 etasjar). Nødvendige tekniske installasjonar skal ha maks høgde 3,5 meter over gesims og maks 15% av takflata og ein avstand på 1,5 meter frå gesims. Areal under terreng kan nyttast til parkering, boder og avfallsrom. Areal under terreng skal ikkje reknas med i utnyttingsgraden. Maks areal for bustad er m2 og for næring maks 500m2, og maks totalt areal innafor føremålet m2. % BRA = Når det gjelder forslag til beregnet utnyttingsgrad ønsker Veidekke å komme tilbake med oppdaterte opplysninger når det er avklart hvilken tomtestørrelse som skal legges til grunn for beregning av utnyttingsgraden, samt hvilke arealformål som kan tas inn i beregningsgrunnlaget. Veidekke forventer at for eksempel areal som skal settes av for etablering av Fjordstien over egen tomt, kan legges til i beregningsgrunnlaget for utbygging. Jfr. bestemmelse pkt med krav om utarbeiding av samlet illustrasjonsplan, ønsker Veidekke at Sogndal kommune spesifiserer i bestemmelsene hva illustrasjonene skal vise og hvilke hensyn som skal tas fra de ulike standpunktene, som Elvebakken med mer. Det gjør det mer forutsigbart for Veidekke å finne et faglig forsvarlig grep på utbygging av Lerumkaien samt ivareta overordnede samfunnsmessige kvaliteter i Sogndal sentrum med omland. Videre kan det like gjerne tas inn i bestemmelsen at ved utbygging av B/F1 må det tas hensyn til sol på uteoppholdsareal, ivaretaking og åpning av siktlinjer, goter og geiler ved nybygg. 78

79 Ellers mener Veidekke det ikke blir riktig å vise til en bestemmelse i en reguleringsplan som ikke lenger skal gjelde ved vedtak av områdeplan, og foreslår at denne justeres og tilpasses områdeplanen: Ved utvikling av Lerumkaien som boligområde vil Veidekke ha fokus på at uteareal på bakkenivå ivaretas i forhold til bestemmelsen: Veidekke ønsker ikke at uteoppholdsarealene på bakkenivå på privat grunn skal være tilgjengelige for allmenheten. Veidekke mener at for boliger i sentrum er det viktig at arealene mellom boligene på bakkenivå også er private (felles for de som bor der). Veidekke mener at dette er en viktig kvalitet som det må tas hensyn til for å gjøre de sentrumsnære boligene attraktive for alle aldersgrupper og ikke bare for studenter og unge par uten barn. Når uteareal på bakkenivå planlegges og skjermes for allmenheten blir det roligere og mindre trafikk mellom byggene, folk føler eierskap til utearealene og tar bedre vare på dem. Dette stimulerer også til økt sosial kontroll i sentrum, som er viktig som kriminalitetsforebyggende tiltak. I dette området mener Veidekke at det også er en planfaglig forsvarlig løsning i og med at tilgrensende til byggeområdet B/F1 er det satt av store areal med formål Grønstruktur FrP, offentlig friområde, hvor det kan settes opp lekeapparat og enkle bygg som fremmer for lek og opphold for allmenheten. Dette arealet er også lett tilgjengelig fra flere steder i sentrum, deriblant Fjordstien som går over Lerumkaien og som skal tilrettelegges for allmenheten. Under denne bestemmelsen kan det også like gjerne tas inn krav om sol- og skyggeanalyse som en del av kvalitetskravene for felles uteareal. Det er vanlig å sette krav til sol på felles uteoppholdsareal på bakkenivå til gitte tidspunkt på dagen ved sommer- og vintersolverv. Veidekke foreslår derfor at bestemmelsen endres som følger:... Felles uteopphaldsareal er felles for bustader innafor B/F1. Vedlagt planforslaget skal det følgje sol- og skuggeanalyse som viser at krav til solfylte felles uteopphaldsareal blir ivareteke ved utbygging av B/F1 samt sol på uteopphaldsareal for tilgrensande bustadseigedommar. Private osv.. Ellers vil Veidekke gjerne diskutere innholdet i bestemmelse med Sogndal kommune, da det er uklart for Veidekke hvorfor dette må gjøres ved regulering av B/F1 og hvilke konsekvenser det vil ha. 79

80 Veidekke er kjent med at det er krav fra tidligere planer om videreføring av Fjordstien langs strandlinjen på tomta til B/F1, og har ingen innvendinger til dette. Veidekke ønsker likevel å presisere bestemmelsen for å ivareta etablert bruk og privatrettslige forhold knyttet til Lerumkaien, men også for endret formål for eiendommen for å sikre adkomst til byggene lengst unna vanlig veg. Dette ut fra et generelt sikkerhets- og beredskapshensyn, samt for nødvendig tilkomsttrafikk. Veidekke foreslår derfor at bestemmelse endres som følger:..som synt på plankartet og tilpassas også for køyreåtkomst til bustader med tilhøyrande uteopphaldsareal og næringsareal innanfor område B/F1 på Lerumkaien og åtkomst til småbåtanlegget SA der det ikkje finns andre alternativ. I dette området planleggjas og utformas Fjordstien i samsvar med både gang- og sykkeltrafikk samt naudsynt køyretrafikk. Fjordstien er elles ikkje open for motorisert ferdsel utover vanlig vedlikehald. Fjordstien over B/F1 skal i hovudsak liggje ut mot kaien slik som vist i plankartet. Detaljer og endeleg plassering av Fjordstien vert teke ved detaljregulering. Resten av bestemmelsen strykes. Å kreve en samlet detaljreguleringsplan for mange områder før område B/F1 kan bygges ut slik som det er vist i bestemmelsen under, samt vist i plankartet, har Veidekke følgende kommentarer til: Veidekke ønsker at Omsynssone Gjennomføringssone - Krav om felles planlegging tas ut av både plankart og bestemmelser for områdene: SA, B/F1, B7, B8. 80

81 Dette begrunner Veidekke med at hensyn til omgivelsene likevel vil bli ivaretatt i detaljplan for område B/F1 i kraft av krav om omfattende illustrasjonsplan (pkt ) og prinsipplan (pkt ) ved planlegging og utbygging. Utsnitt av forslag til Områdereguleringsplan Fjøra vest. Viser områdene som omfattes av Omsynssone krav om felles planlegging (tynn, svart skravur). Slik Veidekke vurderer det, er det fullt mulig å ta stilling til en tilstrekkelig og detaljert nok framtidig arealbruk ved utarbeidelse av illustrasjonsmateriale slik at det ikke bør være nødvendig å gjenta dette i en detaljreguleringsplan for et så stort område som hensynssonen omfatter. Å kreve utarbeidelse av detaljplan for mange eiendommer ved utbygging av Lerumkaien, område B/F1, mener Veidekke er en for streng og unødvendig omfattende byråkratisk planpraksis. Veidekke antar at denne bestemmelsen også kan gi falske forhåpninger til de som bor innenfor de arealene som omfattes av Omsynssone Bevaring av trehusmiljø hvor målsettingen er å bevare den eldre småhusbebyggelsen nærmest mulig det opprinnelige. I innspill til planoppstart har det fra flere hold vært uttrykt uro for ivaretaking av den eldre trehusbebyggelsen og sårbarheten i forhold til nye tiltak. I bestemmelsene åpnes det for oppføring av garasjer, uthus og tilsvarende uten detaljregulering innenfor eksisterende bygningsstrukturer omfattet av gjennomføringssonen, dvs. deler av område B7 og B8. Med åpning av muligheter for mindre tiltak sammen med verneformålet har Veidekke vanskeligheter med å se hensynet bak kravet for Omsynssone Gjennomføringssone. Veidekke er også av den planfaglige oppfatning at detaljregulering av område SA heller ikke trenger å følge 81

82 detaljregulering av område B/F1, da hensyn til planlagt arealbruk i område SA kan tas i utarbeidelse av detaljplan med tilhørende illustrasjoner for område B/F1. Å kreve så omfattende planarbeid for utbygging av en tomt vurderes som et urimelig krav, men også som vanskelig å gjennomføre. Kostnadene og arbeidet blir så omfattende at de fleste vil grue seg for å starte planprosessen og heller utsette utbygging. I verste fall kan en planprosess for et større boligprosjekt i Sogndal sentrum stoppe fordi naboer klager på at de ikke får plassert garasje innenfor den eldre trehusbebyggelsen, eller at kulturminnemyndigheten kommer med innsigelse, og hovedformålet med plan kan på denne måten bli underordnet. 3.2 PLANKART Veidekke ber om at Omsynssone Gjennomføringssone - Krav om felles planlegging tas ut av plankartet i samsvar med merknadene til bestemmelsene, dvs. for område SA, B/F1, B7, B8. Veidekke ønsker at avgrensing av byggeområde i sjø jfr. reguleringsplan «Saften» tas inn i kartet igjen. Veidekke ønsker at omtrentlig plassering av Fjordstien tas inn i kartet for Lerumkaien med en presisering i bestemmelsene om at endelig plassering tas i detaljregulering, se Veidekkes kommentarer til bestemmelse pkt. 5.9 Fjordstien. 4. OPPSUMMERING Oppsummering av merknadene er fremst i dette notatet. I og med at planmaterialet er så omfattende og uoversiktlig vil Veidekke ta forbehold om å kunne komme med ytterligere merknader i løpet av planprosessen dersom det skulle dukke opp andre viktige moment som kan ha betydning for utbyggingsinteressene knyttet til område B/F1, Lerumkaien. Veidekke ønsker ellers en tett dialog med Sogndal kommune i den videre planprosessen slik at det blir en best mulig og forutsigbar plan for alle parter. Veidekke ønsker en robust plan og ønsker at kart og bestemmelser justeres slik at endelig plan er mest mulig tydelig, men likevel så fleksibel at det gir muligheter for å finne de gode løsningene på detaljplannivå. 82

83 PRESENTASJON LERUM, SOGNDAL

84 BAKGRUNN For at Lerum skal kunne flytte sin produksjon til Kaupanger, og gjøre de nødvendige ombygginger av eksisterende fabrikk, er de avhengige av verdien på tomta i Fjøra. Videre er Veidekke nødt til å oppnå et visst boligvolum for at dette regnestykket skal gå opp. Basert på dette grunnprinsippet er det utarbeidet en volumstudie. Det er laget to alternativer, ett med noe mindre volum enn det andre basert på hvorvidt det lar seg gjøre å bygge ut i fjorden eller ikke. Det presiseres at en volumstudie er et skisseprosjekt for å danne et bilde av hvordan prosjektomfanget kan bli, og ser kun på de overordnede rammene. 84

85 VOLUMSTUDIE Arkitektonisk uttrykk: Gjenspeiler de karakteristiske terrengvariasjonene Ved å bryte opp fasadene gir det et mykere uttrykk Arkitektur tilpasset tomt og naboer: Lameller gir lite fotavtrykk, bedre sikt for bakenforliggende og større uteoppholdsarealer Laveste etasjeantall mot naboer i Elvebakken Byggene er tilpasset siktlinjer og de gamle gotene Volum basert på nødvendig sbra Grunnforhold, kjellerløsning osv. er ikke hensyntatt i en volumstudie 85

86 PROSJEKTDETALJER Beliggenhet Sentralt gangavstand til alle fasiliteter Sol åpen tomt med utsikt og gode solforhold Sjø umiddelbar nærhet til fjord Gjennomgående leiligheter Lyse, gode planløsninger Alle leiligheter får sørvendt balkong Svalgangsløsning Gir fasadeliv på begge sider av byggene, balkonger mot sør og svalgang mot nord 86

87 ALTERNATIV 1 87

88 ALTERNATIV 2 88

89 FOTAVTRYKK Alternativ 1 Alternativ 2 89

90 Siktlinjer og gamle goter Gjeldende regulering 90

91 VURDERING AV UTBYGGINGSVOLUM Alternativ 1 Bolig: sbra Næring: 400 m2 182 leiligheter Gjennomsnittsstørrelse: 62 m2 5 byggetrinn Parkering Alternativ 2 Bolig: sbra Næring: 300 m2 140 leiligheter Gjennomsnittsstørrelse: 63 m2 4 byggetrinn Parkering 91

92 BYGGETRINN Et prosjekt med et stort antall enheter må deles opp i byggetrinn og fordeles ut i markedet over et større tidsrom. Ettersom markedet alltid varierer må man beregne noe tid fra første byggetrinn står ferdig, til siste byggetrinn ferdigstilles. Det er derfor svært viktig at hvert byggetrinn kan stå alene. Illustrasjonene på de neste sidene viser hvordan man kan dele volumstudien i 5 byggetrinn (alternativ 1) og hvordan dette vil se ut fra øst og nord. 92

93 93

94 94

95 GJENNOMFØRINGS- REALISME Avhenger av: Områdereguleringsplan Fjøra Vest Høyder Parkeringsdekning Uteområder Krav om felles planlegging Detaljeringsnivå 95

96 OMRÅDEPLAN FJØRA VEST Fokus på: Forenkling Fleksibilitet Presisering Blant annet: Ta bort henvisning til andre planer og planbeskrivelsen Ta bort tolkingsbegreper som kan og bør Konkret vurdering av vårt innspill Samsvar med målsettinger i gjeldende kommuneplan Helhetlig vurdering av Sogndal sentrum, ikke bare Lerumkaien Opprettholde mulighet for å bygge i sjø 96

97 HØYDER Både alternativ 1 og alternativ 2 har samme høyde, kote +28,6. Dette tilsvarer 8. etasjer, det samme som på Sjøkanten. 1. etasje næring (4,2 m høyde), 6 boligetasjer (3,2 m høyde) og loft. Da dette er en volumstudie er det tatt utgangspunkt i flat grunn, og det er ikke beregnet parkeringskjeller. Ønsker å understreke at det ikke er flatt 8 etasjer. Det er trappet slik at det varier fra 3 etasjer mot naboene i bakkant. 97