Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : L12-39 : Ove Fosså Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 REGULERINGSPLAN FOR INDUSTRIOMRÅDE PÅ GNR 9 BNR 9 KYLLES OG GNR 24 BNR 25 SVILAND, PLAN NR FASTSETTING AV PLANPROGRAM SAKEN GJELDER Teknaconsult AS har på vegne av grunneierne Tor Lomeland (9/9) og Ingvald Sviland (24/25) sendt inn forslag til planprogram for reguleringsplan for industriområde på gnr 9 bnr 9 Kylles og gnr 24 bnr 25 Sviland. Forslag til planprogram legges frem for fastsettelse. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart med planprogram Høring av planprogram Revidert planprogram mottatt Fastsetting av planprogram Videre behandling: 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren Planområdet inngår i utbyggingsområdet Sandnes øst. Planen inneholder retningslinjer for planlegging. Disse angir bl.a. kriterier for lokalisering av virksomheter (punkt 3.4) og krav om tung arealutnyttelse langs bybanens influensområde (1000 m fra holdeplass). Planområdet ligger mellom 400 og 1000 m fra planlagt holdeplass for bybanen. Masterplan Sandnes Øst Masterplan (langsiktig utviklingsprogram) for Sandnes Øst ble påbegynt i Kommuneplan for Sandnes Ca. 87 daa av området er disponert som ervervsområde i kommuneplanen. Dette tilsvarer det området som søker ønsker å regulere til næringsformål. Reguleringsplan for industriområde på Sviland, plan Planen omfatter tilgrensende industriområde med et mindre uttak av stein i Torsteinfjellet. Reguleringsplan for masseuttak på gnr 9 bnr 57 Torsteinfjellet, plan Forslag til plan med KU for uttak av stein i Torsteinfjellet er under behandling. Planområdene for og overlapper delvis. Reguleringsplan for gnr 24 bnr 25 og 45 Sviland - plan Planen omfatter et boligfelt i sørvest, på motsatt side av fv 315. Side 1 av 7

2 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Basert på materialet i forslag til planprogram anslår byplansjefen at uttak av masser i området maksimalt kan bli m 3. Etter KU-forskriftens 2 og vedlegg I skal plan for masseuttak konsekvensutredes når omfanget overskrider 200 daa eller 2 mill. m 3. Alle planer for masseuttak omfattes av forskriftens 3 og skal derfor vurderes etter kriteriene i 4. Byplansjefen kan ikke se at masseuttaket er i konflikt med noen av kriteriene i 4. Masseuttaket utløser derfor ikke krav om konsekvensutredning. Det er derfor heller ikke krav om forelegging av planprogram for Bergvesenet, men Bergvesenet skal involveres på vanlig måte som i andre reguleringsplaner for masseuttak. Søker oppgir en forventet tomteutnyttelse på 58 %. Angitt byggeområde er ca 87 daa. Dette tilsvarer et bruksareal (BRA) på m 2. Etter KU-forskriftens 2 og vedlegg I skal plan for industri-, nærings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr eller et bruksareal på mer enn m 2. Næringsområdet utløser derfor krav om konsekvensutredning. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet og forslag til planprogram lagt ut til offentlig ettersyn i tiden Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Fylkesmannen har følgende merknader, i en uttalelse samordnet med fylkeskommunens planseksjon: Det påpekes at planstartvarselet er delvis i strid ved vedtatt kommuneplan. Fylkesmannen savner henvisning til Fylkesdelplan til langsiktig byutvikling på Jæren, til rapporten "Vakre landskap i Rogaland" og til masterplan for Sandnes Øst. Det påpekes at plan og KU for dette området og Torsteinfjellet bør vurderes i forhold til hverandre i størst mulig grad. Deler av området er omfattet av skjøtselsplan for lynghei. Dette må omtales i forhold til landbruk/kulturlandskap og naturmiljø. Det påpekes at intensjonen med planarbeidet er lite presis, flere reguleringsformål innen erverv anses som aktuelle. Fylkesmannen mener forretningsformål er lite aktuelt, og påpeker at vurdering i forhold til fremtidig byutvikling og utbyggingsmønster vil være et av de mest sentrale punktene i utredningen. ROS-analyse savnes. Forurensningsproblematikk er viktig, særlig med utgangspunkt i skissert uttak av masser. Når det gjelder landskap er det viktig å utrede virkninger både lokalt og i forhold til omkringliggende landskapsrom. Kapitlet om planstatus er supplert med Fylkesdelplan til langsiktig byutvikling på Jæren og masterplan for Sandnes Øst. Det pågår to parallelle planprosesser for naboområder som delvis overlapper. Det vil bli lagt vekt på at en kommer fram til planer med en helhetlig løsning for området. Side 2 av 7

3 Skjøtselsplanen er utarbeidet for en del av bnr 9/9. I KU-sammenheng må den totale utstrekning av lyngheiområdet (uavhengig av eiendomsgrenser) og verdien av dette vurderes. Byplansjefen forutsetter at en gjennom den pågående prosess kommer frem til hva som er hensiktsmessige formål og utnyttelse. ROS-analyse er allerede et krav til alle reguleringsplaner, og er derfor ikke nevnt spesielt i programmet. Landskapsvurdering er allerede et tema i programmet. 2. Rogaland Fylkeskommune, Kulturseksjonen, brev datert , og Kulturseksjonen har foretatt arkeologiske registreringer i området, dokumentert i rapport datert Rapporten viser 32 rydningsrøyser og en mulig gravrøys innenfor foreslått planområde. Kulturseksjonen varsler innsigelse på grunn av konflikt med nevnte kulturminner. De sier at innsigelsen kan bortfalle dersom kulturminnet sikres for fremtiden med en sikringssone på min. 10 m. Alternativt kan det søkes om dispensasjon fra kravet. Det er tatt inn i forslag til planprogram at forholdet til automatisk fredet fornminneområde avklares i KU. 3. Statens vegvesen, brev datert Vegvesenet forutsetter at følgende forhold vurderes og konsekvensutredes: 1. Trafikkavvikling og kapasitet i kryss og på vegnettet rundt planområdet. 2. Nødvendige trafikksikkerhetstiltak/rekkefølgetiltak og etablering av ny undergang (se plan for g/s-veg langs fv 315). 3. Etablering av nytt kanalisert hovedkryss for næringsområdet (rekkefølgetiltak). 4. Støy- og miljøtiltak i forhold til eksisterende bebyggelse i området. 5. Kollektivtiltak hvor næringsområdet må tilrettelegges med egne busslommer og lèskur i tilknytning til planlagt undergang. 6. Tilrettelegging for økt sykkelbruk i tilknytning til arbeidsreiser. Punktene er tatt inn i forslag til planprogram. 4. Bergvesenet, brev datert Bergvesenet uttaler: Innledningsvis vil vi bemerke at det ut fra saksdokumentene ikke er mulig å danne seg et bilde av hvilke kriterier i KU-forskriften som utløser krav om konsekvensutredning. Det framgår ikke av saksframstillingen om det i forbindelse med utsprenging og opparbeidelse av næringsområdet genereres overskuddsmasser, og hvordan slike masser eventuelt skal håndteres. Dette må framgå av tiltaksbeskrivelsen. Side 3 av 7

4 Hvis det dreier seg om store mengder masser som skal selges ut i det åpne anleggsmarkedet, finner Bergvesenet det naturlig at det gjennomføres en regulering med rekkefølgebestemmelser, først som massetak/steinbrudd og dernest til næringsområde. Erfaringsmessig vil det være markedet for overskuddsstein som styrer framdriften i opparbeidelsen av slike områder, slik at eventuelle tidsfrister for ferdigstilleise kan dra ut i tid. Vi vil anbefale at kommunen sikrer at masse/steinuttaket foregår etter godkjent driftsplan. Naboområdet nord for det planlagte næringsområdet er avsatt til råstoffutvinning i kommuneplanens arealdel, og det finnes allerede regulert og etablert et steinbrudd her. Videre er det høsten 2007 varslet oppstart av regulering for å utvide dette masseuttaket til å omfatte hele Torsteinfjellet. I den foreslåtte konsekvensutredningen vil det være naturlig at konsekvensene for steinbruddvirksomheten på Torsteinfjellet utredes. Det er nå avklart at det er bebyggelsens omfang som utløser krav om KU, ikke masseuttaket. Det er derfor heller ikke krav om forelegging av planprogram for Bergvesenet, men Bergvesenet skal involveres på vanlig måte som i andre reguleringsplaner for masseuttak. Omfanget av uttak må konkretiseres i KU. 5. NVE, brev datert NVE påpeker at de primært vil ha fokus på de arealer som ligger innenfor 100-mbeltet langs vernet vassdrag, samt avrenning fra området for å skjerme vassdraget og vegetasjonsbeltet. De sier at verneinteressene som kan bli berørt i reguleringsområdet kan være av betydelig omfang og må derfor tillegges vekt i konsekvensutredningen og følges opp i utformingen av reguleringsplanen. De har ingen konkrete merknader til programmet. Planprogrammet anses å dekke disse temaene. 6. Barnerepresentanten, brev datert Barnerepresentanten uttaler: I kommuneplanen er dette næringsområdet vedtatt og det er også boligområde i umiddelbar nærhet. Det er viktig å tenke forebyggende for å unngå konflikter mellom disse. En må tenke på støy, støv og trafikk. Tenke over hva slags næring sier en ja til. Planområdet grenser i sør til barnetråkket Løberget. Det er viktig å bevare tilgjengelighet til området og sikre det mot støy, støv, trafikk og annen helsefare. Slik jeg ser det ligger Løberget nokså i sentrum for fremtidig utbygging på Sviland. Det er viktig å bevare sentrumsnære friområder/barnetråkk for befolkningen generelt og barnehager og skoler spesielt slik at områdene er lett tilgjengelige.( til fots) En bør også sjekke ut skolenes undervisningsområder i nærheten - at disse bevares på en god måte. Forslag til planprogram stiller krav om at konsekvensene skal utredes og det skal foreslås avbøtende tiltak. Det planforslag som eventuelt fremmes må ivareta disse på tilfredsstillende måte for å kunne bli godkjent. Det er bare registrert et undervisningsområde i nærheten, i sørenden av Kyllesvatnet. Dette er fredet som naturreservat og synes derved tilstrekkelig ivaretatt. Side 4 av 7

5 7. Sviland bydelsutvalg, møte den Bydelsutvalget fattet følgende vedtak: Bydelsutvalget stiller seg positive til et næringsområde, og mener at bygda trenger dette. 8. Telenor, e-post datert Telenor har ingen merknader. 9. Kommunalteknikk, brev datert Kommunalteknikk viser til at området ligger innenfor det vernede Ims-Lutsivassdraget og sier at forurensningstilførsler til vassdraget må unngås. De har ingen merknader til planprogrammet. Fra grunneiere: 1. Sandnes Tomteselskap, gnr. 24 bnr. 45, brev datert Tomteselskapet uttaler at: Ettersom næringsområdet blir godt synlig fra den fremtidige boligutbyggingen på motsatt side av fylkesveien, er det viktig at området tar seg godt ut. I planleggingen må en derfor ta inn bestemmelser som sikrer at næringsområdet i minst mulig grad virker skjemmende og sjenerende for boligområdet på sørsiden. Dette kan for eksempel være krav rettet mot: Harmonisk bygningsmasse Ikke skjemmende uteområde Arealbruk som ikke er særlig støyende. Reguleringsbestemmelser som tar høyde for at næringsområdet ligger i influensområde til bybanen. En bør regulere inn en rundkjøring med 4 armer. Dette for samordne den fremtidige utbyggingen på vestsiden en god adkomst. Det bør vurderes å la adkomsten til lagerområdet på østsiden gå gjennom denne. Vi er positive til at området tas i bruk til næringsformål. Uttalelsen vurderes som et innspill til det pågående planarbeid. 2. O. C. Østraadt AS, gnr. 9 bnr. 46, 47, 48 og 57, brev datert O. C. Østraadt uttaler: Vi mener at den fremtidige næringsaktivitet, ved en eventuell regulering til næringsformål, må tilpasses den tyngre industrielle aktivitet som drives på gnr/bnr 9/47 og på gnr/bnr 9/48. På gnr/bnr 9/48 vil det i de nærmeste årene foregå sprengning og nedknusing av betydelige fjellmasser. I tillegg må aktiviteten tilpasses det faktum at gnr/bnr 9/57 er vedtatt som masseuttak i flere kommuneplanrevisjoner. Arbeidet med detaljregulering av dette området er i gang. Vedrørende pkt 4.4 Reguleringsplaner Her må det påpekes at planområdet også berøres av igangsatt reguleringsplan på gnr/bnr 9/57, Side 5 av 7

6 Vedrørende pkt 6.2 Trafikk Under punkt 6.2 i planen står det at avkjøring til næringsområdet skal samordnes med avkjøring til industriområdet nord for planområdet (O.C.Østraadt). Avkjøring til næringsområdet må sees hen til løsning på avkjøring for gnr/bnr 9/47 og 9/48 og planlagt aktivitet på gnr/bnr 9/57. Avkjøring som skissert vil ikke gi en tilfredsstillende løsning i så henseende. På informasjonsmøtet 28. januar 2008 ble det fra tiltakshavers side dessuten hevdet at de har veirett over vårt gnr/bnr 9/47. Denne veiretten ble i sin tid gitt med bakgrunn i det reguleringsformål som eiendommene hadde på dette tidspunkt. En reguleringsendring til næringsformål vil gi et vesentlig endret trafikkbilde og veiretten er dermed ikke gjeldende. Vedrørende pkt 6.3 Friluftsliv og rekreasjon Vi tillater oss å stille oss undrende i forhold til at arealet i nord øst er foretatt regulert til friluftsområde. Sett i forhold til omliggende regulerte områder samt igangsatte reguleringsplaner synes området å være lite tilpasset et slikt bruk. Det vises her blant annet til regulerte skjæringer på gnr/bnr 9/48. Vi tiltrer kommunens anbefaling om at høydene i nord øst i planområdet bør justeres noe ned for på sikt å få en bedret arrondering av området. Det pågår to parallelle planprosesser for naboområder som delvis overlapper. Det vil bli lagt vekt på at en kommer fram til planer med en helhetlig løsning for området. 3. Østraadt Rør AS, gnr. bnr., brev datert Østraadt Rør uttaler: Vi legger vekt på at det i planarbeidet tas hensyn til eksisterende forhold. Vi tenker spesielt på at det nye området legges på samme kotenivå som området vi disponerer. Det forutsettes at reguleringen tilpasses type industriformål som er beslektet med Østraadt Rør AS sin virksomhet slik at en unngår unødvendige nabokonflikter. Vei, vann og kloakkforhold må tilpasses slik at det ikke begrenser driftsituasjonen til Østraadt Rør AS. Vi forutsetter blant annet at utvikler av området etablerer ny overvannshåndtering som ikke forulemper oss. Vi ber også om at det ses på valg av veiløsning som hensyn tar dagens trafikk både fra Østraadt Rør AS, transport fra regulert masseuttak og anleggstrafikk/transportbehov fra det nye næringsområdet i kommende planarbeid. Uttalelsen vurderes som et innspill til det pågående planarbeid. BYPLANSJEFENS VURDERING Næringsområdet som foreslås er i prinsippet i samsvar med kommuneplan for Sandnes Byplansjefen vil særlig vektlegge følgende i vurderingen av plan med KU: Forholdet til fremtidig byutvikling i Sandnes Øst Planområdet må sees i sammenheng med fremtidig utbygging i Sandnes øst. Forholdet til fremtidige byggeområder er viktig. Dette gjelder både godkjent utbygging i plan , og de mer langsiktige planer for Sandnes øst. De forskjellige konsekvenser av tiltaket som vil ha betydning for nærliggende boligområder omtales særskilt i kapittel Utnyttelse av arealet, inkludert en eventuell regulering av deler av området til friluftsområde, må vurderes i forhold til føringer i fylkesdelplan og kommuneplan, og Side 6 av 7

7 samordnes så langt det er mulig med utvikling av masterplan for Sandnes øst. Det ble allerede i oppstartmøtet påpekt at området må få en effektiv arealutnyttelse. Helhetsløsning Det pågår planlegging av to naboområder, denne planen og plan for masseuttak i Torsteinfjellet. Hver for seg må planene med tilhørende KUer ta hensyn både til nåværende og fremtidige omgivelser. De må imidlertid også komme frem til løsninger som er akseptable på tvers av eiendomsgrenser. Uten en helhetlig løsning kan vanskelig noen av planene anbefales godkjent. Reguleringsformål Regulering av del av området til næringsformål er i tråd med kommuneplanen. Resten av området er i kommuneplanen disponert som LNF-område, dvs. landbruk, natur og friluftsliv. På lenger sikt er området forutsatt å bli en del av utbyggingsområdet Sandnes Øst. Det skal svært sterke argumenter til for å få godkjent en regulering av området til jordbruk på det nåværende tidspunkt. Det fremgår av planprogrammet at hensikten med forslaget er å unngå at det reguleres til masseuttak. Å fremme et alternativt forslag er ikke i seg selv et argument. Det er begrunnelsene som vil bli vurdert. Eventuelle begrunnelser mot masseuttak, eller for en alternativ avgrensning skal fremmes som høringsuttalelse til den planen det gjelder, ikke som en egen plan. OPPSUMMERING Så vidt byplansjefen kan se er aktuelle tema dekket i nåværende forslag til planprogram, og foreslår at programmet faststettes. KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling fastsetter, i henhold til plan- og bygningslovens 33-2, planprogram for reguleringsplan for industriområde på gnr 9 bnr 9 Kylles og gnr 24 bnr 25 Sviland, plan nr , sist datert RÅDMANNEN I SANDNES, Hans Kjetil Aas kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Terje Pedersen konstituert arealplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til planprogram datert Kart over grunneieruttalelser 4. Oversikt over innkomne uttalelser med søkers kommentarer 5. Kopi av innkomne uttalelser (kun internett) Kopi til: Teknaconsult AS, Luramyrveien 73, 4313 Sandnes (Tlf ) Side 7 av 7