OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Boligeiendom - Eidsvollvegen Gnr. 17 Bnr. 22 SERTIFISERT TAKSTMANN Tore Lien Oppdrag Bef.dato

2 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er 2 av 15

3 kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. ØVRIGE PREMISSER FOR TAKST/TILSTANDSRAPPORT. Det er viktig å merke seg at rapporten er en Nivå 1-kontroll og at NS 3424 er noe fraveket ved at man ikke oppgir konsekvensgrader og risiko i tilknytning til registrerte symptoner og svikt. Tilstandsgradene angis i forhold til et gitt referansenivå og merk at alder (elde) i seg selv er et sympton for "svikt" ettersom levetiden for visse matrialer er begrenset. Yttervegger og takverk m.m. ble kun inspisert fra bakkenivå. 3 av 15

4 Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse BELIGGENHET/TOMT: Eiendommen er beliggende ved fylkesvegen mellom Sand og Eidsvoll, ca 4,5 km fra Sand som er kommunesenter. Østvendt skrånende eiendomstomt på ca 1,2 dekar i landlige omgivelser med spredt boligebyggelse og gårdsbruk. BEBYGGELSE: A: En eldre enebolig i 1 1/2 etg. m/kjeller fra 1949 med brutto grunnflate på 57 m2 og primærareal på 102 m2. Impr. stueterrasse fra ca 1992 på 24 m2 med motorstyrt terrassemarkise. Boligen har bl.a. ny kjøkkeninnredning, nyere vinduer med isolerglass fra ca 1992, nyere varmepumpe i stua og er nyoppusset innvendig med en del nyere gulv og overflater. Boligen har en fin planløsning og bra boligstandard bortsett fra baderommet som bør totalrehabilteres og det er 1 faset og noe spinkelt el.anlegg kfr. takstbeskrivelsen side B: Ordinært, gammelt uthus fra ca 1969 med noen skjevheter. C: Solid personbilgarasje på 20 m2 fra ca 1969 med vanlig vippeport. Konklusjon tilstand ENEBOLIG Grunn og fundamenter, generelt Tilst.grad: 2 Tegn til noe fukt i nedre del av kjelleryttervegg som tyder på at drenering og utv. fuktsperre må utbedres Frittbærende dekker Tilst.grad: 2 Det må ikke benyttes plastfolie på den kalde siden i slike bjelkelagskonstruksjoner, og himlingen bør åpnes og plastfolien fjernes Sekundære bygningsdeler utvendig, generelt Tilst.grad: 2 Utvendig panel er ca 66 år gammel og har eg. gått ut på dato men er ellers i god forfatning. Noen skjemmende spunser og blærer i malingen på noen steder Vinduer Tilst.grad: 3 Gammelt, dårlig kjellervindu i det gamle bryggerhuset. Ett gammelt vindu i 2. etg er avblendet på innsiden. Det ene vinduet på soverom 1 har defekt hengsel og kan ikke åpnes Ytterdører og porter Tilst.grad: 2 Ytterdøra er antagelig ca 30 år gammel, og det anmerkes at det mangler beslag både under ytterdøra og under terrassedøra Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Tilst.grad: 3 Gulvbelegget på bad er ant. fra ca 1975 og er dårlig med pløser og utetthet ved wc-stol Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Tilst.grad: 3 Våtromstapetet på bad er dårlig og veggene bør strippes og utbedres. 4 av 15

5 312 - Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Tilst.grad: 3 Kloakkanlegget må utbedres/fornyes med nytt minirenseanlegg. UTHUS Bygning generelt Tilst.grad: 2 Byggverket er teleutsatt og noe skjevt slik at dørene "henger". Ytterveggen på hjørnet mot nordøst er skjev p.g.a. belastning fra vedlageret. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten KONKLUSJON: Det er en eldre men meget velholdt enebolig med bra boligstandard bortsett fra el.anlegget og baderommet som bør totalrehabiliteres. Frittstående gammelt uthus med mindre god kvalitet og frittliggende garasje med meget god bygningsteknisk kvalitet. Eiendommen har en nokså usjenert men noe "usentral" beliggenhet og med begrenset kveldssol. Salgs-/markedsverdien er i dette tilfelle vurdert til kun ca 70% av den beregnede teknisk verdi. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Takstmanden Tore Lien 5 av 15

6 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Ivar Nordhagen Besiktigelse, tilstede Dato: Oda Rode og Ivar Nordhagen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Dato Eiers egenerklæring Dato Andre dok./kilder: Skjøte Dagbokført I flg. tinglysingsregisteret. Skylddelingsforretning Dato I flg. kommunens GABregister Eier Eiers sønn Ivar Nordhagen Kommentar til egenerklæring Takstmannens Ingen spesielle merknader. kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 17 Bnr. 22 Hjemmelshaver: Borghild Nordhagen Tomt: Eiet tomt. Areal 1 238,8 m² Ca-areal, -digitalt kartmålt. Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig Vann: AL Juptjenn vannverk Avløp: Privat enkeltanlegg med septiktank som er pålagt utbedret, kfr. side Kommuneplan: LNF-område hvor tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring ikke er tillatt. Offentl. avg. pr. år: Kr Stipulerte avgifter til vannavgift, renovasjon og slamtømming Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige. Premiebeløp: Kr Kommentar: Stipulert årspremie Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: I flg. eiers sønn Ombygd: Innredning av 2. etg. ca av 15

7 Uthus Byggeår: Ca byggeår i flg. eiers sønn Anvendelse: Ved-og redskapsrom på tilsammen 24 m2. Garasje Byggeår: Anvendelse: Ca byggeår i flg. eiers sønn Personbilgarasje på 20 m2 BTA Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller store lagerrom og gammelt bryggerhus med potetbinge og VV-bereder. 1. etasje Entré, kjøkken og stue. 2. etasje Gang/trapperom, 3 soverom og bad/wc. Sum bygning Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller 2 store lagerrom, gammelt bryggerhus 1. etasje Entré/trapperom, kjøkken, stue 2. etasje Gang/trapperom, 3 soverom, bad/wc 7 av 15

8 Beskrivelser - Enebolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Vurderinger: Gulv på grunn Grunnmur av sparesteinsbetong, -antagelig på fjellgrunn med innvendig isolering av treullsementplater og 7,5 cm Leca. Tegn til noe fukt i nedre del av kjelleryttervegg som tyder på at drenering og utv. fuktsperre må utbedres. (NB. Det kan by på visse vanskeligheter å få lagt dreneringen dypt nok da fjellgrunnnen stikker fram i et hjørne av kjelleren). Det er en horisontalsprekk i Leca-muren i det fremre rommet uten konstruksjonsmessig betydning. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Uisolert betonggulv på kult og neppe plastfolie under betonggulvet etter dagens byggeskikk. Vedlikehold ol: Betonggulvet i det fremre rommet har dårlig kvalitet, -dels som følge av opphugging for nyere bunnledning fra nedløpsrøret fra baderommet. Tegn til kapillær fukt i betonggulvet i kjeller, kfr. post ovenfor. TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Laftet tømmer i 1. etg. og bindingsverk i 2. etg. I flg. eier er det utlektet panel og ytterveggene i 1. etg. er etterisolert med innblåst min.ull, -muligens untatt et mindre område i yttervegg mot trapperommet til 2. etg. Vurderinger: Ingen tegn til svekkelser men tilstandsgrad i forhold til alder (66 år). TG: 1 Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Sekundære bygningsdeler utvendig, generelt Vurderinger: Liggende panel fra byggeåret samt noe nyere panel på yttervegg mot trapperommet til 2. etg. Utvendig panel er ca 66 år gammel og har eg. gått ut på dato men er ellers i god forfatning. Noen skjemmende spunser og blærer i malingen på noen steder. Normal tid før utskifting av trekledning er år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. TG: 2 8 av 15

9 Vinduer Vinduer med isolerglass fra Vurderinger: Ytterdører og porter Vurderinger: Gammelt, dårlig kjellervindu i det gamle bryggerhuset. Ett gammelt vindu i 2. etg er avblendet på innsiden. Det ene vinduet på soverom 1 har defekt hengsel og kan ikke åpnes. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Innadslående teak ytterdør med glassfelt fra 1980-årene og terrassedør med isolerglass fra Ytterdøra er antagelig ca 30 år gammel, og det anmerkes at det mangler beslag både under ytterdøra og under terrassedøra. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. TG: 3 TG: 2 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltak med sperrer. Det gamle loftet er isolert med sagspon pluss sydde matter (kun inspisert med lommelykt gjennom loftsluken p.g.a.begrenset framkommelighet. Vedlikehold ol: Merk at det er såkalt "varmt loft" uten lufting ved raft. Vurderinger: Noen gamle fuktskjolder på taksperrene ved pipeutveksling. TG: 1 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Betongtakstein fra ca Vedlikehold ol: Taket var delvis snødekket på takstdagen men det er påregnlig med noe mosengrep. Normal tid før utskifting av betongtakstein er år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Metall takrenner. Vedlikehold ol: Belistning/bordkledning på siden av vinduene er utført uten luftespalte mot vannbrettene og er sprukne i endeved. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er år. Normal tid før maling av takrenner/nedløp i metall, malt er 5-15 år. Normal tid før utskifting av vindski/vannbord i tre er år. Normal tid før utskifting av beslag til vindskier, vannbord og sålbenk er år. 9 av 15

10 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Furu svingtrapp til 2. etg. av nyere årgang og meget enkel, smal tretrapp til kjeller. Strekkmetalltrapp til hovedinnang. Vedlikehold ol: Trappen til 2. etg. har lav takhøyde i utveksling. Kjellertrappen er bratt og dårlig. Strekkmetalltrappa er noe teleutsatt. Balkonger, terrasser ol. Normal tid før utskifting av trapper i tre er år. Stueterrasse på 24 m2 med impregnert gulv på støpte pillarer. Rekkverk med stående, profilert bordkledning. Motorstyrt terrassemarkise. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Boligen har murt teglstenspipe som er beslått over tak. Pipe/brannmur er forblendet med limtegl i stue og med nye ker. fliser på kjøkken. Vedlikehold ol: Pipa har kun 1/2-stens, pusset vange på loftet og bør isoleres med f. eks steinullmatter. Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Påkostninger: Vurderinger: Trebjelkelag med sagspon og etterisolert med innblåst min.ull i stuedelen i forbindelse med legging av nytt parkettgulv. Bjelkelaget under stubbloftet er også tilleggsisolert med Isopor, plastfolie og med sponplater på undersiden i 2 rom. Det må ikke benyttes plastfolie på den kalde siden i slike bjelkelagskonstruksjoner, og himlingen bør åpnes og plastfolien fjernes. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller av betong og lettbetong er år. TG: 2 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Ny malt/lakkert innredning med glatte dører. Ventilator med avtekk gjennom yttervegg. 10 av 15

11 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Påkostninger: Vinylbelegg samt eikeparkett i stue og på 2 soverom og gang i 2. etg. Nye vinylbelegg i entre og på kjøkkenet. Vedlikehold ol: Parketten i stue bør finslipes og lakkeres på nytt. Vurderinger: Gulvbelegget på bad er ant. fra ca 1975 og er dårlig med pløser og utetthet ved wc-stol. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Normal tid før sliping og oljing av tregolv, parkett, lakkert er år. Normal tid før vedlikehold av tregolv, parkett, lakkert er 4-6 år. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Påkostninger: Malt tynnpanel i entre og trapperom til 2. etg., malt tekstiltapet i stue og malt glassfiberstrie på kjøkken. På sovrommene er malt fiberstrie samt tapet på soverom 1. Malt våtromstapet på bad. Gamle finerte/malte innerdører. De fleste veggflater og dører er nymalte og det er nye gipsplater med fiberstrie på 2 soverom og ny glassfiberstrie på kjøkken med nye ker. fliser på pipe/brannmur. TG: 3 Vurderinger: Våtromstapetet på bad er dårlig og veggene bør strippes og utbedres. TG: 3 Overflater på innvendig himling Påkostninger: Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5-10 år. Hovedsakelig malte tak-essplater samt noen malte trefiberplater og malte, porøse himl.plater i stue med 60 x 60 cm modu. I kjeller er det stubbeloft med sponplater på undersiden i 2 rom, kfr. post "frittbærende dekker" ovenfor. Alle takflater er nymalte. Normal tid før maling av plater, malt er år. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Sanitærinstallasjoner, generelt Baderom m/ wc, 1 servant og badekar med vanlig bl.batteri/kraner. Vedlikehold ol: Det anmerkes at det mangler avtrekk fra baderommet. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Påkostninger: Det er sanitæropplegg av PVC-rør fra bad/wc-rom og til kjøkkenet. Det er nytt sanitæropplegg av PVC-rør til kjøkkenet. Vedlikehold ol: Det er gammelt privat kloakkanlegg med septiktank som er pålagt utbedret med nytt minirenseanlegg til en kostnad i størrelsesorden 120' - kr i flg. kostnadsoverslag fra rørlegger Ringvold. 11 av 15

12 Vurderinger: Kloakkanlegget må utbedres/fornyes med nytt minirenseanlegg. TG: 3 Varme, generelt Vedovn på kjøkken og på det ene soverommet, noen el.ovner og gammel vedkamin i stua pluss varmepumpe luft/luft. Reflektorovn på bad. Påkostninger: Varmepumpe luft/luft fra Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt 1-faset gammelt el. anlegg med vanlige skrusikringer og nyere jordfeilbryter på kurs til varmepumpe. Vedlikehold ol: Anlegget er nokså spinkelt og utidsmessig og bør oppgraderes/fornyes. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Utendørs, generelt Tomta er østvendt skrånede og er opparbeidd med gressbevokst hageareal og noen prydbusker og rær. Nyere gruslagt nedkjørsel til eiendommen og gruslagt gårdsplass. Vedlikehold ol: Det er dårlig fallforhold på terrenget fra grunnmuren på inngangssiden, - oversiden mot vest. Beskrivelser - Uthus Bygning generelt Bygning generelt Vurderinger: Vanlig uisolert bindingsverk med tømmermannspanel på steinblokker og støpte pillarer. Tregulv i redskapsboden. Saltak med aluminumsplater og aluminium takrenner uten rennebeslag. Enkle labankdører. Byggverket er teleutsatt og noe skjevt slik at dørene "henger". Ytterveggen på hjørnet mot nordøst er skjev p.g.a. belastning fra vedlageret. TG: 2 Beskrivelser - Garasje Bygning generelt Bygning generelt Betonggulv på grunn med støpt sokkel og bindingsverk med tømmermannspanel. Saltak med aluminiumsplater og metall takrenner av nyere årgang. Innlagt strøm til lys og stikk og vanlig vippeport. 12 av 15

13 Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Uthus Garasje Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: av 15

14 Uthus 14 av 15

15 Garasje 15 av 15