Til beboerne i Stovner Borettslag

Transkript

1 1 Stovner Borettslag Til beboerne i Stovner Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Stovner Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Stovner Borettslag avholdes torsdag 18. april 2013 kl i Stovner Velhus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Ekstra godtgjøring til styret i forbindelse med rehabilitering Se saksfremstilling 4. INNKOMNE FORSLAG 1) Forslag om endring av vedtektenes punkt 3-2(2) 2) Fargevalg 3) Fargefordeling 4) GET-avtale kollektiv bredbåndsinternett 5) Revidering av husordensreglene 6) Ekstraordinært styrehonorar i forbindelse med prosjektarbeid Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 3 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo Styret i Stovner Borettslag Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Bjørn Petermann /s/ Bente Fredriksen /s/ Eskil Hagen Olsen /s/ Caroline Sidney /s/

3 3 Stovner Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Nestleder Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Styremedlem Bente Fredriksen Stovnerfaret 50 Styremedlem Eskil Hagen Olsen Stovnerfaret 66 Styremedlem Caroline Sidney Fjellstuveien 30 C Varamedlem Lars Borgen Stovnerfaret 36 Varamedlem Lene Sandnes Pedersen Stovnerfaret 66 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Jørn Konrad Gulbrandsen Fjellstuveien 32 D Varadelegert Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Valgkomiteen Turid Johansen Stovnerfaret 120 Kirsti Juvik Stovnerbakken 149 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

4 4 Stovner Borettslag Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 192 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 11 Stovner i Oslo kommune og har adresse: Fjellstuvn Fjellstuvn Stovnerbakken Stovnerbakken Stovnerbakken Stovnerfaret 4-74, Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 613, 615, 616 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr ,-. Andre inntekter består i hovedsak av utleie av tilhenger, samt oppgjør vedrørende tyveri av snøfreser. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr ,-. Dette er kr ,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak uteanlegget, drenering og asfaltering.

5 5 Stovner Borettslag Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr ,- til større vedlikehold på lik linje som foregående år. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2013 øker. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har 1 lån i Terra Boligkredit AS med flytende rente. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Forretningsførerhonoraret for 2013 øker ikke. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Felleskostnadene øker ihht. vedtak fattet på ekstraordinær generalforsamling i desember 2012, i forbindelse med rehabiliteringsprosjekt, og borettslagets disponible midler vil øke.

6 6 Stovner Borettslag For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Stovner Borettslag Jørn Konrad Gulbrandsen /s/ Bjørn Petermann /s/ Bente Fredriksen /s/ Eskil Hagen Olsen /s/ Caroline Sidney /s/

7 Dobbeltklikk her for å sette inn revisors beretning. 7 Stovner Borettslag

8 8 Stovner Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Tilbakeføring av avskrivning Tillegg tap anl. midler Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISPONIBLE MIDLER PR

9 9 Stovner Borettslag STOVNER BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

10 10 Stovner Borettslag STOVNER BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 192 * Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

11 11 Stovner Borettslag Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, , STYRET FOR STOVNER BORETTSLAG JØRN KONRAD GULBRANDSEN /s/ BENTE FREDRIKSEN /s/ ESKIL HAGEN OLSEN /s/ CAROLINE SIDNEY /s/ BJØRN PETERMANN /s/

12 12 Stovner Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Leietillegg for påbygg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Utleie tilhenger Oppgjør vedr. tyveri av snøfreser SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr I tillegg har styret fått dekket julegratiale og bespisning for kr jfr. note 10. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS OBOS Prosjekt AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR

13 13 Stovner Borettslag NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Nortekk AS Grave og Planering AS SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold garasjeanlegg Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Snørydding/gressklipping Kontor- og datarekvisita -645 Kopieringsmateriell -116 Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -656 Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Porto Drivstoff biler, maskiner osv -249 Vedlikehold biler/maskiner osv -381 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

14 14 Stovner Borettslag NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån i Terra Termingebyr Terra -600 Andre rentekostnader SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Rehabilitering SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.102/bnr.478, 613, 615 og 616. Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Snøfreser Kostpris Avgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Garasjeanlegg Kostpris SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2013) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER

15 15 Stovner Borettslag NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Terra BoligKreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,70%, løpetid 17 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 17 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr ,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr ,-.

16 16 Stovner Borettslag A) Forslag fra OBOS om endring av vedtektenes punkt 3-2(2) Forslaget fremmes på bakgrunn av at det er foretatt en endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i deres Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av nåværende bestemmelse i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Se vedlegg for fullstendig forslag B) Fargevalg Styret viser til sak 3 i ekstraordinær generalforsamling fra desember 2012, hvor fargevalg ble vedtatt utsatt til ordinær generalforsamling Fargekombinasjonene er malt opp på endeveggene til garasjene ved hagecontaineren. Det anbefales å ta en for å se på fargekombinasjonene frem mot generalforsamling, også for å danne seg et inntrykk av hvordan fargene blir seende ut i forskjelling lys og værforhold. Kun en fargekombinasjon kan stemmes på pr. husstand (1-4), og den fargekombinasjonen som får flest stemmer blir vedtatt. C) Fargefordeling Viser til ekstraordinær generalforsamling som ble avholdt På dette møtet ble det tatt opp tre saker, der sak 3 gjaldt fargevalg. Det ble da besluttet å utsette fargevalg til den ordinære generalforsamlingen i april Bakgrunnen for dette var å gi beboerne bedre tid til å vurdere nøye hvilke farger som passer best i vårt borettslag, samt at det var reaksjoner på at styret hadde besluttet hvilke farger som skulle gjelde hvor. Det var da misnøye med at bl.a. "Dumpa» skulle få den mørke fargen av de som ble valgt, uten at beboerne der fikk mulighet til å være med i diskusjonen på fargevalget. I forslag 3 til ekstraordinær generalforsamling står det tydelig at hvert område vil få kun èn farge fra valgt kombinasjon, der den mørke nyansen vil bli malt i alle hus i Dumpa, Høyden og Hagebyen. Skråningen og Trekanten vil få den lyse nyansen. Det står videre at det ikke vil være mulig å velge forskjellige farger på hus i samme område.

17 17 Stovner Borettslag På bakgrunn av reaksjonene som kom vedrørende farger og styrets tilfeldige fargeplassering, har jeg derfor følgende forslag som jeg ønsker behandlet på generalforsamlingen torsdag 18. april 2013: Forslag 1: Alle områdene i Stovner borettslag får begge fargenyanser på husene. Hver rekke skal kun ha en farge, men fargene fordeles på annenhver rekke slik at f.eks. rekke 1 blir lys, rekke 2 mørk, rekke 3 lys osv. Der det ligger flere hus etter hverandre, bør alle hus ha samme fargenyanse. På den måten får vi mer liv i borettslaget, og det blir ingen helt "mørke" eller "lyse" områder. Når det gjelder garasjene bør de ha samme farge i det området de ligger, ikke annenhver som husene. Det fordi det gjerne ligger to garasjerekker mot hverandre, og de bør ha samme farge. Foreslår at det stemmes over om vi skal ha både lyse og mørke rekkehus i samme område, i stedet for kun en farge. Forslag 2 - dersom forslag 1 får flertall: Dersom forslag 1 blir stemt frem, bør beboerne får bestemme om den lyse eller mørke fargenyansen skal dominere. Hvis man ønsker lys dominans skal den lyse fargenyansen males på rad 1, 3 og 5 på hvert område. Høyden f.eks. vil da få to lange rekker av hus som er lyse, da rekkene mot Fjellstuveien og Skråningen består av flere hus. Det blir da kun to mørke hus på Høyden, som består av 5 rader med hus. Hvis man ønsker mørk dominans fordeles fargene omvendt. Foreslår at det stemmes over lys eller mørk fargedominans. Mvh Espen Johansen Stovnerfaret 118 Styrets innstilling: Styret er positive til forslaget. Dersom forslaget ikke vedtas, vil styrets opprinnelige forslag om områdevis farge fra ekstraordinær generalforsamling gjelde.

18 18 Stovner Borettslag D) GET-avtale kollektiv bredbåndsinternett Tilbud på kollektiv avtale på bredbåndsinternett med Dagens avtale på TV: I dag har Stovner borettslag en kollektiv avtale på Digital-TV Startpakke med en HDi dekoder til samtlige beboere. Avtalen dekkes av fellesutgiften til hver husstand. HDi-dekoderen har innebygget modem for bredbånd, slik at man enkelt kan aktivere et bredbåndsabonnement. Det er valgfritt å evt. bruke et eksternt modem til bredbånd. Status på internettavtaler: I dag er der 64 % av andelseierne som har en internettavtale via Get. 75 % av disse har hastighet på 10 Mbit eller høyere. 36 % av beboerne har en internettavtale via andre leverandører eller har valgt å ikke ha internett i det hele tatt. Tilbudet: Kollektiv bredbåndsavtale med hastighet på 10 Mbit for kr. 139, pr. husstand/mnd., mot ordinært kr 359,-. Husstanden sparer da kr 220,- pr. mnd. Tabellen under viser hastighet, pris for individuell oppgradering av hastighet og veiledende pris for aktuell hastighet. Inkl. 2 valgfrie bonuskanaler, fra egen liste. De som ønsker det kan bytte sin HDi-dekoder til Get box mikro. Se for mer info. Avtalen vil bli belastet fellesutgiftene, ikke hver enkelt husstand. Styret foreslår at abonnementsprisen blir tillagt fellesutgiftene, slik at den blir satt opp med kr 159,- pr. mnd. Husstanden slipper da å betale den individuelle regningen, med mindre hastigheten oppgraderes. Styret Stovner borettslag v/ Eskil Hagen Olsen

19 19 Stovner Borettslag E) Revidering av husordensreglene Viser til to eksterne vedlegg utlevert sammen med innkalling til generalforsamling. Styret har gjort presiseringer, justert strukturen, og lagt til tre nye punkter. De nye punktene er vedrørende avfall, brannvern og henvendelser til styret. F) Styret foreslår et ekstraordinært styrehonorar på kr ,- for prosjektarbeid som er utført i Dette er ment å dekke den tid som er brukt i forbindelse med møter, befaringer, telefonkostnader og lignende som styremedlemmene har hatt mot OBOS Prosjekt med flere. Styrets innstilling: Styret ønsker at forslaget behandles på ordinær generalforsamling.

20 20 Stovner Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Eskil Hagen Olsen Stovnerfaret 66 Caroline Sidney Fjellstuveien 30 c Styremedlemmer som ikke er på valg: Jørn K Gulbrandsen Fjellstuveien 32 d Bente Fredriksen Stovnerfaret 50 B. Som varamedlemmer foreslås: 1. Lars Borgen Stovnerfaret Sidsel Braaten Stovnerfaret 92 C. Som valgkomité foreslås: Turid Johansen Stovnerfaret 120 Kirsti Juvik Stovnerbakken 149 D. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Jørn K Gulbrandsen Fjellstuveien 32 d Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Bjørn Petermann Stovnerbakken 43 Oslo, I valgkomiteen for Stovner Borettslag Kirsti Juvik /s/

21 21 Stovner Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styrets arbeid Organisering og ansvarsfordeling Styret har i perioden hatt følgende sammensetting: styreleder, 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Arbeidsfordelingen i perioden har i hovedsak vært som følger: Navn Funksjon Ansvarsområdet Jørn K. Gulbrandsen Bjørn Petermann Styreleder Ansvarlig for drift av borettslaget, med hovedoppgaver: Kontakt og informasjon m/beboere, OBOS og eksterne leverandører, Økonomi, innkjøp, bilagshåndtering, Informasjonsavis/nettsider, HMS, Første anvisningsrett Administrative oppgaver. Nestleder/Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av vedlikeholdet og utbedring av skader på bygninger inkl. garasje anleggene (i samarbeid med leder) Kontakt med leverandører. Ansvar hagecontainer, Sekretær og ansvar for protokoller. Andre anvisningsrett. Caroline Sidney Styremedlem Hovedoppgaver: Redaktør av informasjonsavis og borettslagets nettsider. (med innspill fra Styret) Eskil Hagen Olsen Styremedlem Hovedoppgaver: Oppfølging av lekeplassprosjektet/møteplasser og områdeskilting Utleie av bilhenger og utstyr fra fellesgarasjen Oppfølging av snøbrøyting og gressklipping. Bente Fredriksen Styremedlem Hovedoppgaver: Utleie av bilhenger og utstyr fra fellesgarasjen Lars J. Borgen Lene S. Pedersen Varamedlem Varamedlem Ingen spesielle oppgaver. Ingen spesielle oppgaver. Styret har fordelt oppgavene seg imellom etter hovedansvarsområder, men med tilpasninger og fordeling alt etter saksmengde og arbeidssituasjon. Varamedlemmer har som hovedregel fått innkalling til de aller fleste styremøtene, men de har i perioden ikke fått utdelt egne ansvarsoppgaver. De har deltatt i styrearbeidet på styremøtene som en opplæringsperiode, for lettere å kunne gå inn som styremedlemmer senere. En praksis som har vært vanlig i styret i flere år. Styret har i perioden avholdt 11 styremøter og behandlet 60 innkomne skriftlige enkeltsaker. I tillegg kommer henvendelser pr. e-post 110 stk. Det er også utført befaringer med eksterne byggetekniske firmaer og møter med forvaltningsselskapet og OBOS Prosjekt. Styret har også gjennomført møter med enkeltbeboere for håndtering av ulike konflikter og problemstillinger. Samtlige møter er i perioden blitt avholdt i lokalene til Stovner Vel.

22 22 Stovner Borettslag Informasjon til/fra beboerne Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer gjennom borettslagets informasjonsavis. Denne deles ut av styret og legges i den enkelte beboers postkasse. Siste driftsår er det produsert 3 informasjonsaviser og diverse rundskriv/notater til enkeltområder av borettslaget. Borettslaget har også egne sider på internett hvor informasjon legges ut parallelt med informasjonsavisen. I tillegg finnes her litt informasjon om borettslaget generelt og om aktuelle håndverksfirmaer, som styret bruker i sitt arbeid. Styret ønsker å gjøre oppmerksom på at for de av beboerne som har tilgang til internett vil borettslagets nettsider være en fin kilde for å finne oppdatert informasjon. Styret har i kommende periode målsetning om å kunne bruke nettsiden noe mer aktivt og oppdatere denne. Adressen til borettslagets nettside er: HMS- arbeid Styreleder er borettslagets HMS- tillitsvalgt. Det pålagte HMS-arbeidet har blitt ajourholdet og fulgt opp av styreleder. Det er foretatt HMS- runder av styret i perioden. I forbindelse med utlån av gressklipper og kantklipper har styret påsett at verneutstyr har blitt brukt, noe som er pålagt ved brukt og lån av disse redskapene. Styret gjør også oppmerksom på at de ovennevnte redskaper ikke skal lånes ut eller håndteres av personer under 18 år. Styret har også igangsatt arbeid med kartlegging av lovpålagt brannvarsling og slukke utstyr, ved hjelp av eksternt firma, Norsk Brannvern. Bomiljø Alle tiltak som styret har gjennomført er ment for å virke til det beste for bomiljøet. Forholdet mellom beboerne er stort sett bra, men styret har i perioden merket seg at det er en tendens til småkrangling og irritasjon beboere imellom. Terskelen for å klage på naboen har blitt langt lavere, og det er små ting som ofte utløser konflikten. Klagesakene dreier seg ofte om matlukt, høy musikk, parkering, rot i hagen og at naboen ikke bruker garasjen. I enkelte tilfeller har det også vært vanskelig for styret å få forståelse hos beboere om hva som er til fellesskapets beste og hvilke regler som gjelder. Dog viser det seg at det store flertallet tar hensyn og følger borettslagets vedtekter og husordensregler. Vedlikehold av bygningsmasse og utvendige anlegg Som det fremgår av regnskapet, noter og årsberetning er styret ansvarlig for og organiserer et omfattende vedlikehold av borettslagets felles bygningsmasse og tekniske installasjoner. Det påhviler imidlertid også hver enkelt andelseier i borettslaget et stort ansvar for å holde egen leilighet og vår felles eiendom i god stand. I perioden har flere av de innmeldte skadeårsakene til tross for dette vist seg å skyldes manglende vedlikehold fra beboers side. De aller fleste skader skyldes vannlekkasjer fra gamle varmtvannsbredere, koplinger til servanter, oppvaskmaskiner og tette avløpssluk på baderom.

23 23 Stovner Borettslag Borettslagets bygningsmasse begynner å bli gammel, det er derfor svært avgjørende at beboerne vedlikeholder innvendig rør, koplinger, sanitærutstyr og elektriske anlegg. Jf. borettslagets Vedtekter kap.5. De tidligere arbeidene som er gjort er Skorsteinsrehabilitering av samtlige piper/ildsteder (ble ferdig år 2008), og rehabiliteringer og etter isolering på gavlvegger/endevegger + vindusutskifting (ble gjort i 1999). Styret oppfordrer den enkelte beboer til å sette seg inn i hvilke anbefalinger som gis ikke minst på vedlikehold både av VVS utstyr og elektriske installasjoner. Styret ønsker også å gjøre oppmerksom på at det elektriske anlegget innvendig i den enkelte beboers garasje er beboers ansvar. Noen har installert elektrisk portneråpner på sin garasje, noe styret absolutt ikke anbefaler da både det elektriske anlegget og den byggtekniske konstruksjonen verken er bygget for dette, eller er i en slik forfatning at den tåler det. Styret gjør uansett oppmerksom på at dersom en slik elektrisk port åpner er montert, er det et krav at det skal være mulig å åpne porten manuelt dersom det elektriske anlegget skulle være frakoplet. Det har vært henvendelse fra beboere hvor garasjeporten har falt ned I slike tilfeller har det vist seg at smøring av bevegelige deler ikke har vært gjennomført, (garasjeeiers ansvar!) eller manglende rapportering fra garasjeeier om treg bevegelse i porten som kunne forhindret hendelsen. Problemstilling treg port kan også skylles telehiv. Styret ser viktigheten av å kartlegge, på en grundig og strukturert måte, det vedlikeholdsbehov som borettslagets bygningsmasse har foran seg de kommende år. Vi vil derfor starte et kartleggingsarbeid i 2013 for bedre å kunne forutse de kostnader som vil påløpe borettslaget flere år fremover. Taktekking Styret har i perioden fortsatt med utskiftingen av tilbyggstak. I 2012 ble det lagt ny takpapp på 2 rekkehus type A-hus med tilbyggstak og 2 hovedtak type A+ B- hus, styrets videre plan er at 3 husrekker med tilbyggstak (området kalt Hagebyen) utbedres kommende periode samt noen hovedtak. Drenering Det har også for denne perioden, gjennomført drenerings arbeider i borettslaget. I alt over 8 leiligheter og det er reparert/utskiftet hovedstoppekraner for flere rekkehus. Disse ligger nedgravd på enden av rekkehusets kortende. Ser ut til at drenerings lekkasjer avtar noe i forhold til i fjor, men vi må påregne slike arbeider også for denne perioden. Asfaltering Det har i perioden blitt asfaltert ferdig stikkvei og parkeringsplass i området kalt Skråningen, Stovnerbakken ved nr. 34. Parkeringsplassen vil få hvit oppmerking i løpet av sommeren. (resterende parkeringer i Borettslaget får også en oppgradering av dette)

24 24 Stovner Borettslag Trefelling/beskjæring på fellesområder! Styret har i perioden innleid profesjonell hjelp til beskjæring av trær og i noen tilfeller felling. I forkant av slike arbeider må det foreligge skriftlig søknad fra beboer, deretter behandling av saken i styret og på høring blant naboer. (det kan også være ønskelig og etterbeplante nytt tre, når felling blir bestemt) Utgangspunktet for borettslaget må være å bevare de gamle trær vi har og ta vare på det miljø og det inntrykk dette gir! Leke- og samlingsplass Oppgraderingen av lekeplasser og samlingsplasser fortsatte på sitt andre år i Området dumpa har fått nytt stort huskestativ. Sklien og ballplassen ved garasjene har blitt oppgradert og det har blitt beskåret trær. Området hagebyen har fått oppgradert huskestativ, drenert plassen og en ny flott grillplass. Området trekanten har fått nytt huskestativ. Området høyden har fått hinderløype, bordtennisbord, 2 vippedyr og en ny flott grillplass. I 2013 er det planlagt nytt lekestativ og benker på området trekanten. Området skråningen skal få sluttført huskestativet. Området dumpa skal få mål på ballplassen. Noen benker i borettslaget skal byttes ut og noen skal vedlikeholdes. Informasjonsskilt I fjor utarbeidet styret 5 stk. informasjonsskilt for borettslaget. Disse ble ferdig designet og montert høsten 2012 og plassert ut på strategiske steder. Hensikten med skiltene har vært at nødetater og besøkende lettere skal kunne finne frem til riktig adresse hos oss. Brøyting Styret har vært opptatt av at brøytingen har vært av god kvalitet. Brøytetjenesten har denne sesongen blitt fulgt tett opp. Alle henvendelser som styret har mottatt om brøytingen har blitt fulgt opp med en gang, slik at feil eller mangler har blitt rettet opp. Det kan bli ny leverandør av brøytetjenesten til neste sesong, da tjenesten skal legges ut på anbud. Kravet om kvalitet vil ikke bli endret. Tilhengerutleie Tilhengeren har vært utleid 16 ganger i I tillegg har den blitt brukt i forbindelse med styrearbeid. Gressklipping I 2012 ble det gjort grundige befaringer for å få bedret kvaliteten og resultatet på gressklippertjenesten. Styret følger opp henvendelser fra beboerne fortløpende. Kantklipping bestilles separat og blir ikke gjort like ofte som vanlig klipping. Denne tjenesten vil også bli lagt ut på anbud. Postkasser

25 25 Stovner Borettslag I løpet av sommeren er det planlagt at de siste gamle postkassene og stativene skal bli skiftet ut. Som et ledd i å forsøke å begrense biltrafikken inne på borettslagets område vurderes det å flytte noen postkassestativ lengre ut mot hovedveiene. Dette gjelder både gamle og nye. Bomiljøskilt Borettslaget har gamle, uklare og til dels manglende skilting som regulerer kjøring og parkering inne på borettslagets område. Styret har startet utarbeiding for å etablere nye bomiljøskilt i borettslaget. Det er planlagt at disse skal være på plass innen høsten Vedlikehold/utskifting av defekte vinduer og hagedører for året Hos flere beboere har det blitt skiftet ut råteskadde vinduer og verandadører, da disse ikke tidligere var med i rehabiliteringen av vinduer/hagedører i Da ble alle opprinnelige vinduer/hagedører fra bygg år skiftet ut. Vi har fortsatt et etter slep av hagedører/vinduer som ikke ble skiftet fordi det på 1980 og 90 tallet ble skiftet ut av beboere (for egen regning). Rehabilitering av inngangstak/tilbyggstak for våren Kommende sesong vil det bli beising av enkelte hus igjen i område kalt Hagebyen. Inngangsparti/tilbyggstaks rehabilitering type A- hus. (nytt taktekke 1 etg. tak) Ved slik rehabilitering må trepanelet over tilbyggstaket 2 etasje veggen fjernes, slik at det nye taktekke ansluttes opp på/mot veggen og avsluttes mot takrenne. (forskrivsmessig tetthetsgrad overholdes) Det blir ny kledning over tak og beising av ny borkledning over tilbygg/inngangsparti på de aktuelle A- husene. Adr. for tiltakene er: Fjellstuveien nr. 27, 29 og nr. 31, 33, 35 og 37 og Stovnerbakken nr. 135 til 141. Til deres opplysning, så har vi kun 2 A-hus igjen som skal ha denne rehabiliteringen i borettslaget. Vil bli tatt neste år. Rehabilitering av balkong til type B- hus. I flere av borettslagets B-hus har det vært behov for å skifte ut både bærende konstruksjoner i gulv og rekkverk på balkongen, da disse har vært i en svært dårlig forfatning. I Stovnerbakken har det også blitt skiftet ut inngangstrapper i forbindelse med drenerings arbeider inngang side. (type B- hus) Feil parkering og kjøring på stikkveier (økende problem i enkelt områder) Styret har ved flere anledninger tatt kontakt med beboere som parkerer og som til stadighet kjører på stikkveiene. Det viser seg at det stort sett er de samme beboerne, som trosser de regler som er satt av fellesskapet. Styret har dessverre ikke kunnet følge opp de målsetninger vi satt i fjor om en "vesentlig bedring på denne problemstillingen, men vil gå enda mer aktivt inn kommende sesong for året Container Det har gjennom hele sommersesongen vært plassert container for hageavfall ved garasjeanlegget i Stovnerbakken. Containeren har blitt tømt hyppig og denne tjenesten synes å ha fungert relativt godt. Det er dog beklagelig at enkelte beboere ikke kan respektere at denne containeren kun er til hageavfall.

26 26 Stovner Borettslag Det ble også gjennomført vårdugnad der det ble rekvirert containere plassert ut i borettslaget. En slik dugnad vil også bli arrangert kommende sesong. Styret har også behandlet og fulgt opp følgende saker: Ansvarsforhold ved vannskader og forsikringssaker Godkjennelse av søknader om oppsetting av utebodes etter skriftlig søknad Godkjennelse av søknader om oppsett av parabolantenner Saker fra forrige generalforsamling: o Fargebytte (sak til oppfølging på årets generalforsamling) o Fellesavtale digitale TV-signaler fra Get o Godkjennelse av nye andelseiere Terrasseoppsetting og oppsetting av skillevegger mellom beboere Kontroll av elektriske installasjoner Vedlikehold og utskifting av ute belysning, feilsøking av varmekabler Fuktmålinger Utlån av verktøy og biltilhenger Flagging på offentlige flaggdager. Julegrantenning og samarbeid med Stovner Vel Tilslutt vil styret få takke den enkelte beboer for et godt samarbeid. Det er viktig at et slikt samarbeid både er konstruktivt og motiverende. Tusen takk! Styret Borettslagets hjemmesider er Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Parkering Det er knyttet garasje til hver av borettslagets leiligheter. I tillegg har borettslaget parkeringsplasser til bruk for korttidsparkering for beboere og gjesteparkering. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no.

27 27 Stovner Borettslag Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, - miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside

28 28 Stovner Borettslag Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

29 29 Stovner Borettslag VEDLEGG: FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs. forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Stovner Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen B) Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den.2013.