AV ANDRE AALEN 01/01/2012

Transkript

1 AALEN GROUP LTDA INVESTOR GUIDE II INFORMASJON VED KJØP AV EIENDOM I BRASIL AV ANDRE AALEN 01/01/2012

2 2 INVESTOR GUIDE 1 BRASILIANSK MARKEDSPRIS NØDVENDIGE REFLEKSJONER I FORBINDELSE MED KJØP AV EIENDOM I BRASIL VÆR KRITISK TIL INFORMASJONEN DEN SOM SELGER EIENDOMMEN PRIS BELIGGENHET SIKKERHET & TRIVSEL KJØP & RESALG DOKUMENTASJON VEDRØRENDE KJØP KONTANTBETALING AV EIENDOM AV FREMTIDIGE FERDIGSTILLELSE UTLEIE HVEM ER UTBYGGER BYGGEMODELLER BANKGARANTIER RETTFERDIGGJØR FERDIGPRIS PÅ EN IKKE FERDIGSTILLT EIENDOM. MEN IKKE OVERPRIS FULLMAKTER SPESIELLE FORHOLD VED BOLIGKJØP I BRASIL KJØPEKONTRAKTER INNBETALINGER BETALINGSMISHOLD OG MORARENTE OPPGITTE AREAL FORSINKELSER INDEKSREGULERING AV FREMTIDIGE BETALINGER VALUTARISIKO UTFØRSEL AV VALUTA FRA BRASIL VEDRØRENDE FREMTIDIG SALG... 8

3 3 1 Brasiliansk Markedspris For at ditt boligkjøp skal være en god investering bør du alltid kjøpe til brasiliansk markedspris. 1. Kjøpesummen vil da være representativ for eiendommens "reelle verdi" i det lokale markedet. 2. Eiendommens verdi vil utvikle seg i takt med markedet fra første stund. 3. Eiendommen vil til enhver tid være omsettelig, da den er attraktiv ikke bare for nordmenn, men også for kjøpere fra Brasil og hele verden. Det er ikke vanskelig å finne ut om en eiendom har en reell verdi eller om den er sterkt overpriset: Sjekk om brasilianerne selv kjøper ferieboliger i prosjektet eller i nabolaget. Dersom de ikke gjør det bør du sjekke om området er attraktivt og sikkert, samt sjekke kvadratmeterprisen grundig mot lokale priser. Dersom prosjektet selges til brasilianere kan du ta utgangspunkt i at området er attraktivt og at utbyggeren er seriøs. Det at brasilianerne kjøper beviser også at prisene er representative for markedsverdien i området. Hvis ikke ville aldri brasilianerne kjøpt. Det er ingen grunn til at norske kjøpere skal betale overpris. Det er kjøpers marked i Brasil! Brasil Invest selger kun eiendommer til brasiliansk markedspris! 2 Nødvendige refleksjoner i forbindelse med kjøp av eiendom i Brasil Eiendomsmarkedet i Brasil er i eksplosiv vekst, og mange nordmenn ser muligheten til å investere. Etter å ha vært en sentral aktør i Brasil i ni år har vi sett at mange normenn har fått problemer i Brasil som følge av at de har handlet med useriøse leverandører eller gått igang med ting på egen hånd uten å søke kvalifisert hjelp. Nedenfor følger noen punkter som man bør reflektere over ved kjøp av eiendom i Brasil: 2.1. Vær kritisk til informasjon fra den som selger eiendommen! Når man bor i Norge og skal investere i eiendom i Brasil er det første man bør gjøre å søke informasjon. En eiendomsinvestering vil for de aller fleste representere et vesentlig pengebeløp, og det er dermed helt avgjørende at den informasjonen man legger til grunn for å ta beslutninger er riktig. De fleste nordmenn som investerer i eiendom i Brasil får informasjonen fra norske salgsagenter, som selv har egeninteresse i at kunden kjøper deres produkt. Som potensiell kjøper bør du tilnærme deg denne situasjonen på følgende måte: Forutsett at informasjonen er riktig, men be alltid om dokumentasjon, beviser og referanser. Be om å få fremlagt byggetillatelser og skjøter som viser at selgeren virkelig har noe å selge, be om å få fotodokumentasjon for infrastruktur som selger sier finnes i området. Dersom det for eksempel loves bygging av en golfbane i nærområdet, be om å få fremlagt dokumentasjon på at dette er tilfelle. Be om skriftlig bekreftelse på kjøretider mellom relevante steder og hvordan disse er målt. Det kan for eksempel være stor forskjell dersom man måler mellom to bygrenser eller to by sentrum. Få så mye som mulig av informasjonen ned på papir og få dette med som vedlegg i kontrakten.

4 Pris Hele forutsetningen for å gjøre en god investering er å kjøpe til markedspris eller lavere. Det er svært vanskelig for en nordmann å vurdere verdien av en eiendom i Brasil, siden alt fremstår som veldig billig for oss som kommer fra verdens rikeste land! Mange har en "norsk" forestilling om at alt som ligger på stranden er mye verdt, og også like mye verdt. Slik er det langt i fra! Nordmenn som ønsker å kjøpe eiendom i Brasil må være klar over at prisnivået på eiendom er mange ganger lavere enn i Norge. Dette skyldes først og fremst tilgang på billig arbeidskraft og billige tomter. Sandstrendene i Brasil er nærmest endeløse! Akkurat som man har enorme områder med fjell og skog i Norge, har man hundrevis av kilometer med strender bare i området Ceara. En hyttetomt på Kongsvinger koster ikke på langt nær det samme som en i Hemsedal sentrum, og likeledes er prisforskjellen på strandtomter i Brasil meget stor. Forveksler man disse prislappene kan det man tror er et godt kjøp bli det stikk motsatte Beliggenhet For å kunne ta stilling til om eiendommen har god eller dårlig beliggenhet er man nødt til å vurdere en rekke forhold. Det er helt avgjørende at man kjøper i et område som har nødvendig infrastruktur for å kunne gjøre eiendommen attraktiv: Flyplasskapasitet, veistandard, nærhet til fornøyelsesparker, golfbaner, restaurant og uteliv er avgjørende faktorer. Det er også svært vesentlig at lokalmyndighetene har definert området som et satsingsområde for turisme, og følger på med ytterligere infrastruktur i takt med at området bygges ut. Ta ikke for gitt at et område som er øde eller nedslitt automatisk vil utvikle seg i positiv retning, for det motsatte kan like gjerne skje. Enkelte områder er for eksempel plaget med invasjon, som betyr at fattige og hjemløse invaderer ledige tomter og bygger fattigkvarterer. Dette bidrar til at området blir mindre attraktivt, og prisene faller Sikkerhet / Trivsel En av de mørke sidene ved Brasil er den bunnløse fattigdommen som rammer svært mange mennesker, og den store kriminaliteten som finnes i enkelte områder av landet. Det er helt avgjørende ved kjøp av bolig at man kategorisk styrer unna øde områder og områder uten tilstrekkelig sikkerhet for turister. Det beste er å velge byer og tettsteder som satser på både lokal, nasjonal og internasjonal turisme. Disse er som regel lite plaget med kriminalitet, da hverken innbyggerne eller lokalmyndighetene tolererer at noen plager hverken brasilianske eller utenlandske turister som er blitt levebrødet for mange. Videre er det også viktig at selve eiendommen har et godt sikkerhetsopplegg (Lukket område, adgangskontroll, sikkerhetsutstyr osv). Dette vil likevel aldri kunne kompensere for at området er belastet med kriminalitet, fordi problemet eksisterer like fullt når man går utenfor porten. Styr også unna områder som er plaget av frekke lommetyver og pågående tiggere. Disse utgjør sjelden noen sikkerhetsrisiko, men er nok til å gjøre området svært utrivelig Kjøp og resalg Ved kjøp av eiendom i Brasil er det helt avgjørende at man benytter seg av seriøse og kompetente aktører. Som norsk kjøper er det viktig at kjøps- og oppfølgingsprosessen går smertefritt, da både språkproblemer og avstanden gjør det nesten umulig å ordne opp i ting fra Norge på egenhånd. Spesielt gjelder dette den dagen man eventuelt skal selge boligen. Faren for norske kjøpere er at man kjøper en eiendom som er lite attraktiv og til overpris, og dermed får store problemer med å videreomsette den på et senere tidspunkt. Kjøper man derimot en attraktiv eiendom til brasiliansk markedspris, unngår man dette problemet. Da vil eiendommen være attraktiv for kjøpere både fra Brasil og resten av verden, og eiendommen kan legges ut for salg både i Norge eller hos lokale meglere i Brasil. Sistnevnte jobber med 5 % provisjon, og etter "no cure no pay" prinsippet. Har du kjøpt en attraktiv

5 5 eiendom til riktig pris, og beholdt den en stund mens markedet har beveget seg oppover, er regnestykket enkelt. Du kan videreomsette eiendommen enkelt og greit gjennom hvilken som helst megler. Du får med deg den verdistigningen som har vært med fratrekk for meglerprovisjonen Dokumentasjon vedrørende kjøp Overdragelse eller overskjøting er kanskje de mest vesentlige problemstillingene ved kjøp eiendom, uansett hvor i verden man befinner seg. I denne sammenheng er det helt avgjørende at alle formalitetene utføres iht landets lover og prosedyrer. En norsk kontrakt og et nøkkelknippe er ikke nok! Vi blir til stadighet kontaktet av nordmenn som har handlet eiendom, uten å få brasiliansk skjøte eller andre nødvendige dokumeneter. I Brasil er kravene til overskjøting minst like strenge som i Norge. Er selgeren gift godtas ikke overskjøting uten at ektefellen skriver under. I tillegg må den som skjøter fra seg eiendommen fremlegge en rekke negative" sertifikater. Disse sertifikatene utstedes av forskjellige nasjonale, statlige og kommunale organer, og forteller om vedkommende har uoppgjorte forhold med disse (Skyldig skatt, avgifter ubetalt gjeld osv). Dersom selgeren ikke får utstedt samtlige av disse, vil eiendomsregisteret aldri godta overskjøting av eiendommen. Har man da sluppet fra seg pengene, kan man fort befinne seg i en meget vanskelig situasjon der man besitter en eiendom som man formelt sett ikke eier Kontant betaling av eiendom med fremtidig ferdigstillelse Mange utbyggere tilbyr store kontantrabatter dersom eiendommen betales i sin helhet før det er tatt så mye som et spadetak på tomten og kanskje til og med før tomten er kjøpt. Det er ikke nødvendigvis noe galt i det, men dersom man ønsker å handle på denne måten er det noen spørsmål man er nødt til å stille seg: Hvor blir det av det innbetalte beløpet? Er det slik at dette går inn på prosjektets konto, der det står og forrenter seg i påvente av oppstart av byggingen, eller benyttes midlene til å kjøpe ut nye tomter eller til nye investeringer? Dersom selskapet som bygger er et SPE (Sociedade Purposa Especial), vet du som kjøper at selskapet ikke kan foreta seg annet enn det som er det vedtektsfestede formålet og heller ikke bruke salgsinntekter i strid med dette. Er tomten betalt? Dersom selgeren ikke er eier av tomten har han heller ikke noe å selge! Dermed er det heller ingen grunn til å betale fullt oppgjør. Er prosjektet godkjent, eller ligger det i et regulert område som medfører at det ikke eksisterer usikkerhet rundt hvorvidt myndighetene godkjenner det? Selv om overnevnte tre punkter er på plass er det alltid en viss risiko med å slippe fra seg hele kjøpesummen, og dette må den enkelte vurdere ut fra hva han/ hun føler seg komfortabel med Utleie En stor del av de som kjøper eiendom i utlandet baserer seg på at utleie skal finansiere kjøpet og gi god inntekt i årene fremover. Dette er fullt ut mulig, men pengene kommer ikke av seg selv. Skal man drive utleie av boligen, og selv sitter i Norge er man helt avhengig av å ha en samarbeidspartner som administrer alle forhold rundt dette: Vasking, sengetøybytte, henting på flyplass, vedlikehold, innsamling av leie og betaling av regninger er noen av oppgavene som må utføres. Videre råder vi folk til å være litt nøkterne når de vurderer saftige utleieregnestykker, enten det er ens egne eller andres. Det som tilsynelatende virker enkelt og greit på papiret kan være langt mer komplisert enn man tror, spesielt når man selv ikke snakker språket og befinner seg på en annen kant av verden. Ifm utleie må det også tas høyde for at møbler og interiør får en uvanlig høy slitasje på toppen av den allerede høye slitasjen som følger av sol, sand og salt Hvem er utbygger? Det finnes både norske og nasjonale aktører som driver med eiendomsutbygging i Brasil, og i begge leirer vil man finne både seriøse og useriøse. Valget av leverandør bør derfor ikke stå hovedsakelig mellom norsk eller nasjonal

6 6 leverandør, men heller på egenskaper som soliditet, gjennomføringsevne og ikke minst tidligere erfaring. Vår erfaring tilsier at det finnes langt flere store og veletablerte nasjonale leverandører som man trygt kan handle med, enn det finnes norske. Enkelte av de nasjonale leverandørene har over 30 års erfaring i bransjen, og besitter meget stor kompetanse. Likeledes vet vi at det også finnes mange norske selskaper som begynner å få noen års erfaring med å jobbe i Brasil. Uansett er det viktig at den aktøren man velger har kapasitet til å utføre det vedkommende har tatt på seg, og kan dokumentere erfaring med dette. Eiendomsutvikling i seg selv er ikke enkelt, og Brasil er et spesielt vanskelig land å operere i Byggmodeller I brasilianske prosjekter er det ikke vanlig at det stilles bankgaranti for innbetalte klientmidler eller at disse står på sperret meglerkonto slik man er vant med i Norge. Det finnes derimot andre mekanismer i de brasilianske byggmodellene som gir kjøperen forbrukervern og sikkerhet for pengene, og disse fungerer utmerket. De to mest vanlige byggmodellene heter Condominio Fechado (Lukket sameie) og Incorporacao (Inkorporasjon). Begge disse er regulert av brasiliansk lov, og hovedprinsippet går ut på at tomten og det som står på den, til enhver tid er kundens garanti. På denne måten flytter kunden penger inn i sitt eget prosjekt, og disse verdiene kan aldri bli berørt av forhold som vedkommer entreprenøren eller selgeren av prosjektet. Dersom prosjektet ikke gjennomføres iht brasiliansk byggemodell, eller det ikke gis bankgaranti for innbetalte midler, bør man se nærmere på hvordan tingene henger sammen. I verste fall kan det tenkes at selgeren kun skriver private kontrakter med kunder i Norge, samler inn klientmidler på egen konto og starter bygging av et prosjekt på en tomt han enda ikke har kjøpt og betalt. Dette kan selvsagt gå bra, men det har man ingen garanti for. Ved en slik fremgangsmåte er ikke tomten og det som oppføres beskyttet på tilbørlig måte, da det er å regne som utbyggerens private eiendeler. Og private eiendeler har ingen beskyttelse, og vil kunne bli blandet inn i en konkurs, arveoppgjør ved eventuelt dødsfall, skilsmisseoppgjør og lignende Bankgaranti rettferdiggjør ferdigpris på en ikke ferdigstilt eiendom, men ikke overpris! Dersom en utbygger kan stille en bankgaranti for innbetalte penger, er dette en stor sikkerhet for kunden. Bankgarantiens hensikt er å sikre kjøperen overleveringen av et produkt uten risiko for å tape pengene ved at eiendommen ikke blir overlevert iht avtale. Men du må som kjøper ikke se deg blind på dette, og heller undersøke hva denne garantien egentlig koster deg? For å finne ut det kan man gjøre et enkelt regnestykke der følgende legges til grunn: En ferdigstilt eiendom skal koste mer enn den gjorde da den var på tegnebrettet eller under bygging. La oss tenke oss at bankgarantien dermed rettferdiggjør at selger kan forlange en ferdigpris for et produkt som enda ikke er ferdigstilt. Dersom prisen er f.eks kroner / kvm i et område for en ny innflyttingsklar leilighet, bør prisen for et ikke ferdigstilt produkt med bankgaranti også ligge i dette prissjiktet. Og et ikke ferdigstilt produkt skal selvsagt ligge lavere i pris da det alltid vil være en viss usikkerhet med noe som enda ikke er bygget ferdig. Men dersom en selger tilbyr en ikke ferdigstilt eiendom i det samme området for eksempelvis kroner / kvm og argumenterer med at det stilles bankgaranti, er dette etter vår oppfatning mer et forsøk på å kamuflere en overpris på 7,000 kroner / kvm som det ikke finnes grunnlag for. Bankgarantien kan aldri dra prisen på en ikke ferdigstilt eiendom over det som tilsvarer markedspris for ferdigstilte eiendommer i området. Det sier seg jo selv: Hva er sikrere, enklere og mer komfortabelt enn å kjøpe en ferdigstilt eiendom der du med egne øyne kan se sluttproduktet? Du får skjøtet i forkant eller samtidig som eiendommen betales, og kan flytte inn eller starte utleie på dagen! Fullmakter I mange sammenhenger er det vanlig at nordmenn lar seg representere av fullmektiger som de har bemyndiget til å

7 7 handle på deres vegne. Dette kan i mange tilfeller være praktisk, men også svært risikabelt dersom man ikke bruker hodet! Vi arbeider nesten daglig med problemstillinger der det er fullmakter involvert fra en eller flere parter. Fullmaktene varierer sterkt i omfang, og fullmektigene likeså! I mange tilfeller er fullmaktenes omfang avgrenset til en konkret handling (For eksempel åpning av CPF nummer), gitt for en avgrenset tidsperiode og til en skikket fullmektig. (Venn, advokat, eiendomsmegler el). I andre sammenhenger må man bare riste på hodet av det vi karakteriserer som den rene galskap: Vi har vært borti flere tilfeller der nordmenn har gitt fra seg generalfullmakter uten tidsbegrensning til personer de har møtt i Brasil og knapt kjenner. Generalfullmakten setter fullmektigen i stand til å gjøre absolutt alt på vegne av fullmaktsgiveren, for eksempel å kjøpe og selge eiendom, ta opp lån, kausjonere osv. Det er vanskelig å forstå hva folk tenker på når de helt ukritisk gir fra seg denne type rettigheter til folk de ikke kjenner. Verste eksempel er foretningsmannen som i hui og hast trengte en daglig leder og medaksjonær av brasiliansk opprinnelse for å stifte et aksjeselskapet, og som løste dette med å forfremme sin faste taxisjåfør som han hadde blitt kjent med en uke tidligere, til direktør og medeier i eiendomsselskapet. Hvordan dette endte kan folk enkelt gjette seg frem til Uansett, vi anbefaler folk å være meget restriktive med å utstede fullmakter, selv til personer man kjenner godt. Et godt alternativ er å heller betale de hundrelappene det koster å sende dokumenter med et vanlig spedisjonsfirma som Fedex el. Velger man allikevel å utstede fullmakt bør denne avgrenses så mye som mulig, og ha en definert utløpsdato avhengig av hva man trenger fullmakten til. Og utsteder man fullmakten til to individuelle personer i fellesskap istedenfor kun en, reduseres sjansene betraktelig for at fullmakten blir misbrukt, da dette forutsetter at begge personene deltar i dette. 3 Spesielle forhold ved boligkjøp i Brasil 3.1 Kjøpekontrakter Alle kontrakter og kjøpsdokumenter utstedes på portugisisk. Enkelte av disse er supplert med engelsk eller norsk oversettelse. Grunnen er at kontrakten er det juridiske dokumentet som sikrer kjøpers rettigheter i forhold til eiendommen han har betalt for. 3.2 Innbetalinger Innbetalinger gjøres hovedsakelig til selgers konto i Brasil. Den Brasilianske sentralbanken setter strenge krav ved innførsel av penger, ved å bla kreve at mottaker må dokumentere eierskap ift eiendommen som selges, samt vise frem gyldig kjøpekontrakt der signaturer er bekreftet av Notarius Publicus. Ta vare på alle kvitteringer! 3.3 Betalingsmislighold og Morarenter Rentenivået i Brasil er adskillig høyere enn i Norge, samtidig som at finansiering er langt mindre tilgjengelig. Likviditetsstyring er derfor meget sentralt i brasiliansk økonomi, og en av de viktigste faktorene i denne sammenheng er at betalingsfrister overholdes. Betalingsmislighold blir ansett som ufint, og det ilegges automatisk morarenter og forsinkelsesbøter på forsinkede betalinger. Vær derfor påpasselig med å betale dine avdrag i tide, slik at du slipper strafferenter og forsinkelsesbøter. For kunder som sender penger fra utlandet er det viktig å være oppmerksom på at betalingsdatoen i kontrakten er det tidspunkt mottaker forventer pengene inn på sin konto. Overførsler bør derfor gjøres med god tidsmargin slik at pengene kommer frem til Brasil og blir vekslet om i forkant av forfallsdato. 3.4 Oppgitte areal I Brasil oppgis arealet på en bolig annerledes enn man er vant med i Norge, bla ved at terasse inkluderes. En

8 8 leilighet som i Brasil er oppgitt til å være 100 kvm, vil dermed være noe mindre enn en leilighet som i Norge er oppgitt med 100 kvm boligareal (BOA). 3.5 Forsinkelser Byggeprosjekter som selges i Brasil blir fra tid til annet forsinket. Dette skyldes sjelden forhold som entreprenør eller utbygger har kontroll over, men uforutsigbare forhold som streiker, ekstremvær, materialmangel ol. Disse faktorene eksisterer for forretningsdrivende over stort sett hele verden, men i Brasil eksisterer det i langt større omfang enn vi er vant med i Norge. Dersom man i en toårig byggeperiode skulle få med seg en kraftig regntid og to forbundstreiker kan dette sammenlagt utgjøre inntil 6 mnd forsinkelse. Det er derfor viktig å være bevist på dette, ha en positiv innstilling og huske på at man investerer i et land som på mange områder ligger langt etter "mønsterlandet" Norge. 3.6 Indeksregulering av fremtidige betalinger I forbindelse med kjøp av eiendom med ferdigstillelse og overlevering i fremtiden, er det i det brasilianske markedet vanlig at fremtidige innbetalinger indeksreguleres iht INCC (Index Nacional Construcao Civil). Denne indeksen representerer inflasjon og prisutvikling i byggebransjen. Indekskorrigering er også vanlig i Norge i enkelte sammenhenger: Langsiktige husleiekontrakter korrigeres årlig med konsumprisindeks, store anbud med levering i fremtiden korrigeres med angitte indekser for den respektive bransje. 3.7 Valutarisiko Norske kjøpere som påtar seg fremtidige betalingsforpliktelser i utenlandsk valuta vil automatisk pådra seg valutarisiko. Den utestående kjøpesummen vil til enhver tid være eksponert for valutasvingninger på godt og vondt. Det finnes også enkelte mekanismer for å begrense eller eliminere valutarisiko, selv for en så eksotisk valuta som Brasilianske Real. For å unngå valutarisiko kan kjøpere: 1. Betale hele kjøpesummen kontant. Normalt sett vil man da kunne oppnå gode kontantrabatter, men man må samtidig veie dette mot risikoen ved å gi fra seg hele kjøpesummen før eiendommen er ferdigstilt. 2. Gjøre terminkontrakter for hele kjøpesummen i Real hos banker / valutameglere i Norge eller utlandet som tilbyr dette. 3. Deponere hele kjøpesummen i brasiliansk bank og oppnå brasiliansk innskuddsrente som for tiden er meget høy i forhold til norsk nivå. 3.8 Utførsel av valuta fra Brasil vedrørende fremtidig salg Å føre penger ut av Brasil er fullt mulig, men prosessen er mer byråkratisk enn i Norge. Ved utførsel må man redegjøre for hvordan pengene opprinnelig ble ført inn i landet, hvordan de er blitt brukt og det må fremlegges skattedeklarasjon som redegjør for de økonomiske bevegelsene. Det er viktig at du som kunde holder deg ajour med disse formalitetene underveis, slik at man raskt og enkelt kan fremlegge all nødvendig dokumentasjon den dagen man eventuelt skal føre pengene ut av landet igjen.