Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2014/1053/11/L12 «REF» Ellen Langfeldt Sines,

Transkript

1 Tvedestrand kommune Høringsinstanser Melding om vedtak Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2014/1053/11/L12 «REF» Ellen Langfeldt Sines, Høring etter 1. gangsbehandling - Reguleringsplan for Hauketangen gnr 77 bnr 9 og 153 Sandøya Planutvalget har i møte den vedtatt å legge reguleringsplan for Hauketangen gnr 77 bnr 9 og 153 ut til offentlig høring i perioden fra Formålet med planen er tilrettelegging for boligfortetting med 3 nye boligtomter. Planforslaget med vedlegg kan ses på kommunehuset og på kommunens hjemmeside, eller under Nyheter på hjemmesiden. Eventuelle innspill må fremmes skriftlig til Tvedestrand kommune, Plan, Miljø og eiendom, Pb 38, 4900 Tvedestrand eller på mail til postmottak@tvedestrand.kommune.no Alle innspill må merkes med saksnr 14/1053, og frist for å komme med innspill er Med hilsen Ellen Langfeldt Sines Saksbehandler Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks Tvedestrand Telefaks Org.nr E-post: postmottak@tvedestrand.kommune.no Side 1 av 9

2 Sendt til: Fylkesmannen i Aust-Agder Aust-Agder Fylkeskommune Statens vegvesen Region sør Norges vassdrags- og energidirektorat, region sør Fiskeridirektoratet Region Sør Kystverket Sørøst, Havne-og farvannsavdelingen RTA - Risør- og Tvedestradsregionens Avfallsselskap Servicesenter for nettutbygging Agder Energi Nett Plankontoret Hallvard Homme AS Barnas representant i plansaker Vegårshei kommune v/skogbruksjef Østre Agder Brannvesen Tvedestrand handikaplag v/baard Midtgaard Sandøya Vel v/terje Fosby Berntsen Per Bjørnsen Bente O. B. Nygren Tvedestrand kommune, Plan, miljø og eiendom Tvedestrand kommune v/landbruksrådgiver Tvedestrand kommune, næringsrådgiver Solveig Hartvig Sven Kristian Hartvig Jan Olav Wilborn Aamlid c/o Mathilde Haga Mads B Paulsen-Haaland Geir Edvard Paulsen Anne-Marit Nielsen Jens Tor Johannesen Jorunn Bjerke Martha E. Bratteberg Gerd Andresen

3 Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2014/ Arkiv: L12 Saksbeh: Ellen Langfeldt Sines Dato: Utv.saksnr Utvalg Møtedato 7/15 Teknikk-, plan og naturutvalg gangsbehandling - Reguleringsplan for Hauketangen gnr 77 bnr 9 og 153 Sandøya Rådmannens forslag til vedtak I medhold av PBL og vedtar Teknikk, plan-og naturutvalget å legge detaljreguleringsplan og bestemmelser datert for Hauketangen gnr 77 bnr 9 og 153 ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken Plankontoret Hallvard Homme AS fremmer på vegne av Martha Bratteberg m.fl detaljreguleringsplan for Hauketangen gnr 77 bnr 9 og 153. Formålet med planen er tilrettelegging for boligfortetting med 3 nye boligtomter. Problemstilling Planutvalget tar stilling til om detaljplanen kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Innspill til saken Fylkesmannen i Aust-Agder: Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av vesentlig regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planforslaget.

4 Vi har videre merket oss at det er krysset av for at hele/deler av planområdet er brukt til friluftsliv, fysisk aktivitet/trening og/eller rekreasjon, og herunder uttalt at det går en sti i utkanten og bakkanten av eiendommen som lokalbefolkningen benytter til turgåing. Vi ber om at det settes bestemmelser som sikrer at denne stien holdes åpen og tilgjengelig for allmennheten, og at det for øvrig i den videre planleggingen, tas hensyn til stien på en slik måte at nye tiltak ikke vil komme i konflikt med bruken av denne. Plankonsulents kommentarer: Stien lokalbefolkningen bruker ligger utenfor, men inntil plangrensen i øst. Foreslått arealbruk vil ikke ha noen vesentlig ytterligere privatiserende effekt på denne. Tomt BFS2 er opparbeidet hageareal med påstående uthus/bod. Området brukes til uteopphold. Tomt BFS4 blir liggende over stien og vendt bort fra denne uten noen privatiserende effekt på stien. Det hører også med at veiene og stiene ofte går tett inntil hus-og hytteveggene. Dette er en kjent og tålt situasjon for beboerne og brukerne av ferdselsårene. Aust-Agder Fylkeskommune Plankonsulentens kommentar: Forslagstiller/utbyggerne på de respektive tomtene er i familie og ønsker å bygge ut de tre tomtene med stilkopierte bygninger fra Hauketangen på en slik måte at stedets kultur-og arkitektonsike egenart blir tatt vare på. Se for øvrig fotomontasje/visualisering av planlagt utbygging i kap 6. Statens Vegvesen: Tar varselet til etterretning, da dette opplyste hvordan man vil løse parkering, etc på land. Kystverket, sørøst: Kystverket har ingen merknader til oppstartsmeldingen.

5 Fiskeridirektoratet: Plankonsulentens kommentar: Vedrørende tiltak i sjø er det i varselet påpekt at nye tomter skal ha båtplasser ved eksisterende brygge, og at denne skal reguleres til felles brygge. RTA: RTA har ingen merknader til oppstartsmeldingen. Bente O. B. Nygren og Per Bjørnsen: Plankonsulentens kommentar: Grenselinjen i sjøen og det meste av landarealet er korrigert i planforslaget. Tilkobling til kommunal vannforsyning og avløp vil skje etter gjeldende regler. Faglige merknader/historikk De faglige merknadene er hentet fra plankonsulentens planbeskrivelse. Planstatus: Området er i kommuneplanen og i kommunedelplan for kystområdenes byggeområder utlagt til eksisterende byggeområde for boliger der det er tillatt med utbygging/fortetting (KDP -19, Hauketangen). I tillegg er området vist med hensynsone, bevaring av kulturmiljø, H570_5. Det er krav om reguleringsplan før utbygging kan finne sted. Plangrensen i reguleringplanforslaget følger formålsgrensen til byggeområdet for boliger i kommunedelplanen. Bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse, felles brygge og uteoppholdsareal): På eiendommen ligger det en bolig, en bod og steinsatt brygge.

6 Det er planlagt 3 nye boliger på eiendommen, hvorav den ene (BFS2) erstatter dagens bod/uthus. Boligene skal ha et maksimalt bebygd areal (BYA) på 80 kvm. Mønehøyde 6 meter. Det er vist særskilte byggegrenser på hver av tomtene. Bestemmelsene til planen rever at disse bygningene skal stilkopieres fra den bevaringsverdige bebyggelsen på Hauketangen. Eksisterende bryggeanlegg og båthavn skal reguleres til felles anlegg (f_bsb og f_bbs) for de fire boligene. BUT1 og 2 er opparbeidet eksisterende uteareal tilhørende BFS1. Samferdsel og trafikkforhold: Gangvegene har benevnelsen o_sgg1, f_sgg2 og f_sgg3. o_sgg1 er enden av den asfalterte gangvegen på Sandøya. F_SGG2 og 3 er felles veger til hhv BFS1-BFS4 og BFS2-BFS4. Koblingen til fastland er på Hagefjordbrygga. Her er det eksisterende parkeringsanlegg for biler og båthavn med rett for de fastboende til å leie plasser. Kapasiteten er god. Grønnstruktur: GN er et område hovedsakelig bestående av svaberg. Dette benyttes av eierne som en del av uteoppholdsarealet på tomten uten tilrettelegging. Det er ikke ønskelig med inngrep i dette området. Nærmiljø og friluftsliv: Alt sjøareal utenfor småbåthavna er regulert til friluftsområde. Det er ikke avsatt områder til noe spesielt friluftsliv eller rekreasjonsområde. Det er ikke stier i planområdet som blir brukt av allmennheten, men turgåere som skal til steinhytta, ruinene etter loshytta på sørspissen av Hauketangen, går forbi planområdet. Denne stien blir ikke berørt av utbyggingen. Hensynsone Bevaring av kulturmiljø: I henhold til overordnet plan er alt areal som hjemler tiltak regulert til hensynsone bevaring av kulturmiljø H570_1. Bestemmelsene til dette området er videreført i detljreguleringsplanen. Før tiltak kan settes i verk skal disse legges frem for kulturminnemyndigheten og godkjennes i kommunen. 100-meters beltet: Arealet som tas opp til regulering, er i kommuneplanen og kommunedelplanen for kystområdenes byggeområder lagt ut som eksisterende byggeområde for boliger, med særskilt byggegrense. Planforslaget forholder seg til arealbruksformålet og byggegrensen, med unntak av et lite hjørne av byggegrensen i sørvestre hjørne av eksisterende bolig. Her er det et lite trekantet område som bryter byggegrensen. Boligen er aldri modernisert, og forslagstiller ønsker å ha muligheten til å kunne bygge på i denne retningen da de andre retningene er vanskeligere å bygge på grunnet avstand til nabogrense og adkomstveg. Planlegger er av den oppfatning at dette ikke vesentlig setter tilbake intensjonen med byggegrensen i kommunedelplanen. Naturmangfold: Tiltakene som planforslaget tilrettelegger for, vil ikke endre viktig artsmangfold eller naturtyper i området. Naturmangfoldloven trådte i kraft Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved

7 bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur. Alle vedtak som omhandler forvaltning av fast eiendom må jfr. naturmangfoldloven (nml) 7 vurderes opp mot 8 til 12 i nml. En gjennomgang av prinsippene følger nedenfor: 8 Kunnskapsgrunnlaget Tvedestrand kommune har gjennomført kartlegging av biologiske verdier i sjø i 2003, supplerende kartlegging i sjø i 2008, kartlegging av naturtyper på land i 2001 samt ny kartlegging av naturtyper på land i I tillegg sjekkes her kartgrunnlaget i Artsdatabanken og Naturbasen hos Direktoratet for naturforvaltning. Kartgrunnlaget er undersøkt og det er registrert gammel barskog på eiendommen og i nærhet til eiendommen. De nye tiltakene er planlagt helt i kanten av barskogfeltet, og vil dermed ikke forringe dette feltet i særlig grad. Kommunen legger til grunn at det eksisterende og tilgjengelige kunnskapsgrunnlaget er i samsvar med de krav som følger av naturmangfoldlovens 8. 9 Føre-var-prinsippet Dette prinsippet vurderes ikke da kunnskapsgrunnlaget tilsies å være tilstrekkelig. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Det vurderes her at det aktuelle tiltaket ikke vil medføre noen nevneverdig belastning av betydning på art eller naturtyper. De øvrige prinsippene i naturmangfoldloven får mindre betydning i denne saken. Overnevnte vurderinger viser til at tiltaket i liten grad vil påvirker verdifullt naturmangfold. Landskap: Planlagt bebyggelse plasseres mellom og bak eksisterende bebyggelse med ryggdekning i baken forliggende terreng og vegetasjon. De blankskurte fjella og den skogbevokste silhuetten blir ikke berørt. Planlagte bygninger skal stilkopieres fra det eksisterende bygningsmiljøet. Endringen av landkspabildet blir liten på denne måten. BFS2 plasseres på en allerede bebygd og forholdsvis flat tomt bak eksisterende bolig, maks 7 moh. BFS3 planlegges på en tomt som det må skytes ut i fjell i bakkant av tomta sette fra sjøen, planeringshøyde maks kote +7,5. Dette inngrepet i fjell vil bli dekket/skjult av den nye

8 bebyggelsen på tomta. BFS4 skal planeres maks 10 moh. Også her vil innsyn til inngrepet i terrenget bli skjermet av planlagt bebyggelse. Samlet vil inngrepene bare medføre fjerning av et mindre antall trær. Universell utforming: Det er vist gangveg fra brygge og frem til boligtomtene. Det er ikke planlagt eller stilt krav om noen spesiell løsning ved brygge for å sikre universell tilgjengelighet. Dersom det er aktuelt med løfteordning for personer med nedsatt førlighet mellom brygge og båt og for bading, vil dette kunne etableres på brygga. Et slikt tiltak er i tråd med formålet. Gangveg frem til tomt kan opparbeides med bredde inn til 1,5 meter og et underlag som er egnet for formålet. Pr i dag er det trapp forbi BFS1. Ellers er det stigning tilpasset universell utforming frem til BFS1-BFS3. Trappa kan erstattes med løfteordning eller rampe. Det er ikke mulig å få til en stigning som tilfredsstiller de generelle kravene ved universell utforming til BFS4. Universell utforming av boligene blir i henhold til teknisk forskrift, for tiden TEK 10. Barn og unges interesser: Det er barneskole og barnehage på Sandøya med antatt kapasitet til å ta imot flere barn. Det er ikke særskilte krav til lekeplasser i kommunedelplanen, men det følger av rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser at barn skal ha tilgang på et variert leketilbud. Sandøya er bilfri. Her kan barn og unge ferdes trygt til alle tider. Det er tilrettelagte lekeplasser ved barnehagen og skolen, og fortballbane ved Øvre Klåholmen. Om sommeren bruker mange paradisbukta til badeaktiviteter, og ballspill og lek skjer på de gamle jordene på Hauketangen som slås. Rådmannen støtter planlegger i at det ikke er naturlig å planlegge en egen lekeplass på Hauketangen og mener barn og unge er godt nok ivaretatt ved at man har lekeapparater på egen tomt, og for øvrig er hele øya en lekeplass for barn. ROS: Det er ikke registrert eller identifisert spesiell risiko for hendelser eller sårbarhet ved gjennomgang av planområdet og tilstøtende områder, se vedlegg 3. Nedenfor er det gjort en vurdering av mulige konsekvenser av en gjennomføring av de tiltak planen hjemler og kan føre med seg. Planlagte tiltak vil ikke medføre fare eller risiko for masseutglidning, ras eller erosjon på land eller i sjø. De er heller ikke spesielt utsatt for flom, vind, støy- eller luftforurensning, men ekstremvind kan alltid gjøre skade på eiendom. Eksisterende bolig kan få skade på underetasje dersom man får både stigning i havnivå i fremtiden og spring/stormflo. Denne ligger ca 3,5 moh. Men det er ikke aktuelt i dag. Planlagte boliger ligger over nivået for springflo/stormflo. Radon skal håndteres ihht gjeldende byggeforskrift. Dette er ikke et kjent område med høye verdier. Det anses ikke nødvendig med bestemmelser om avbøtende tiltaket knyttet til radonproblematikk. Det er ikke avdekket fareområder som skal avmerkes på plankartet, eller hensynsoner med tilhørende bestemmelser. Se hele vurderingen under kap 6 i planomtalen. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Vi kan ikke se at planlagte tiltak vil få noen økonomiske konsekvenser for kommunen.

9 Gjeldende regelverk på området Plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning. I tillegg vil planforslaget måtte forholde seg til en rekke særlover (for eksempel naturmangfoldloven, og kulturminneloven) som har bestemmelser om disponering av arealer og ressurser. Overordnede plandokumenter/retningslinjer Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel for perioden Kommunedelplan for kystens byggeområder Konklusjon Rådmannen støtter i hovedsak planleggers konklusjon og vurderinger av innspill. Fylkesmannen har ikke påpekt miljøverdier av vesentlig regional eller nasjonal verdi som vil bli skadelidende som følge av planforslaget. Fylkeskommunen påpeker at området preges av bevaringsverdig bebyggelse, som har betydelig verneverdi. Fylkeskommunen påpeker også viktigheten av gode visualiseringer av de byggetiltakene som søkes oppført i relasjon til stedets eksisterende bygningsmiljø og topografi. Rådmannen mener at planlegger på en god måte har fått fram hvordan nye tiltak vil bli liggende i terrenget og i forhold til eksisterende bebyggelse. Nye boligtomter vil få kvaliteter med sjønær beliggenhet og sjøutsikt. Samtidig vil det være attraktive friluftsområder, både i tilknytning til strandsonen, men også i tilknytning til innenforliggende landskap med stier og bilfrie veier. Det er registrert lokalt viktig naturtype i området gammel barskog. Rådmannen kan ikke se at barskogen forringes ved at det hogges noen trær, da planområdet ligger helt i kanten av barskogområdet. Med bakgrunn i dette anbefaler Rådmannen at planen legges ut til offentlig ettersyn. Tvedestrand, Rådmannen Vedlegg: 1 Planomtale 2 ROS analyse 3 Bestemmelser 4 Plankart