Innspill til kommuneplanen for Røyken kommune for eiendommen 7/3

Transkript

1 Haukeliskogen Oddevald ANS Innspill til kommuneplanen for Røyken kommune for eiendommen 7/3 Områdevurdering Februar 2011

2 COWI AS Dyrmyrgata Kongsberg Telefon wwwcowino Haukeliskogen Oddevald ANS Innspill til kommuneplanen for Røyken kommune Gbr 7/3 på Spikkestad Områdevurdering Februar 2011 Oppdragsnr Dokumentnr Versjon Utgivelsesdato Utarbeidet Kontrollert Godkjent LITE SSFR

3 1 Innholdsfortegnelse 1 Innledning 2 2 Områdevurdering 3 21 Beliggenhet 3 22 Eksisterende arealbruk 4 23 Begrunnelse for ønsket arealbruksendring 5 24 Foreliggende dokumentasjon 6 25 Identifisering av konsekvenser 7 26 Forholdet til evt KU-krav 7 27 Momenter om gjennomføring 7 P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx

4 2 1 Innledning COWI AS er engasjert av Haukeliskogen Oddevald ANS til å gjøre en områdevurdering og innspill til kommuneplanens arealdel i Røyken kommune Innspillet inneholder en områdevurdering basert på Røyken kommunes krav til innspill om arealbruksendring i kommuneplanens arealdel P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx

5 3 2 Områdevurdering 21 Beliggenhet Eiendommen 7/3 ligger sentralt på Spikkestad Det er kort avstand til både skole, butikker og jernbanestasjonen Eiendommen ligger som en kile inn i eksisterende og framtidig boligområde Hele eiendommen ligger i en slak vesthelling og blir i dag benyttet til landbruksformål, jordbruk Eiendomsgrensen mot LNF-område i øst ligger i en naturlig terrengformasjon, topp av helling P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx

6 4 22 Eksisterende arealbruk Eiendommen er uregulert I gjeldende kommuneplan er ca 1/3 av eiendommen allerede avsatt til boligbebyggelse, mens resten er avsatt til LNF-område (se utsnitt nedenfor) Planområdet til områdeplanen for Spikkestad sentrum er i grensen på deler av eiendommen P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx

7 5 Figur 1 Utsnitt av gjeldende kommuneplan Eiendommen er markert med grønn linje 23 Begrunnelse for ønsket arealbruksendring Eiendommen er ca 27 daa Da eksisterende bebyggelse ligger tett inntil store deler av eiendommen, gir det et dårlig arrondert jordbruksareal på eiendommen Jordsmonnet karakteriseres som middels med stor erosjonsrisiko ihht Arealisdata på nett Med solrik beliggenheten nær jernbane og sentrale funksjoner på Spikkestad, er egnetheten for sentrumbebyggelse svært god Eiendommen ligger ca 600 m fra barneskole og under 500m til ungdomsskole Denne eiendommen kan bli et fint tilskudd til områdeplanen både når det gjelder boligbygging og infrastruktur I områdeplanen tenkes det en høyere utnytting av arealene i sentrumskjernen; to av tre scenarier åpner for inntil 5 etasjes bygninger Ønskene for eiendommen 7/3 er også sentrumsbebyggelse, men hvor man ser for seg avtrapping av bygningshøydene mot LNF-området Dette vil bidra til å danne en naturlig og gradvis avslutning av sentrumskjernen med en nedtrapping av boligene mot toppen av hellinga og LNF-området (Se utsnitt med områdeplanavgrensningen under) P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx

8 6 Figur 2 Forholdet mellom avgrensningen av sentrumplanen og eiendommen 7/3 Utdrag fra planprogrammet til kommuneplanens arealedel: Langsiktig strategi for areal-, tettsteds og boligutviklingen ( For å oppnå en utvikling i tråd med hovedstrategien i kommuneplanen, må det foreligge en konsekvent strategi og håndheving som følger denne Det blir derfor viktig å fokusere på følgende - Nye offentlige bygg og arealer plasseres nær kollektivknutepunkt og i sentrum av et tettsted - Fortettingsområder og boligområder med høy konsentrasjon av boliger/høy utnyttelsesgrad skal ligge innenfor en radius på 600 meter fra sentrum av tettstedet (gangavstand) - Det skal være tydeligere stasning på de fire største tettstedene, tydeligere arealpolitikk - Være mer restriktiv til tilfeldig utbyggingsprosjekter i LNF - områder og i strandsonen Eiendommen 7/3 scorer på de tre første strategiene På det fjerde og siste strategipunktet, vil det være naturlig å heller satse på de sammenhengende LNFområder med god arrondering og godt jordsmonn, noe dette arealet ikke har 24 Foreliggende dokumentasjon Det foreligger ingen registreringer av kjente bruks- eller verneverdier Området har i dag ingen kjent funksjon i forhold til friluftsliv og rekreasjon P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx

9 7 25 Identifisering av konsekvenser Det sees ikke noen negative konsekvenser for hverken miljø, transport eller infrastruktur utover konsekvensen av omgjøring av LNF-område til boligareal I forhold til miljø og transport, vil denne utbyggingen heller positivt være med på å styrke Spikkestadbanen og servicetilbudet i Spikkestad sentrum 26 Forholdet til evt KU-krav Det stilles krav til KU ved omgjøring av LNF-områder til boligformål I dette tilfellet er argumenterne med dårlig arrondering, svakt jordsmonn og det faktum at deler av arealet allerede er omgjort i gjeldende kommuneplan, sterke 27 Momenter om gjennomføring Noen momenter som er viktige å tenke på ved utvikling av eiendommen: Adkomst: Eiendommen grenser til Selbos vei i vest En utbedring og/eller forlengelse av denne veien kan være et alternativ Område B05 (sørøst for 7/3) i gjeldende kommuneplan er ikke utviklet ennå Et samarbeid om adkomst med dette området kan også være et godt alternativ Jernbanen som nabo: Ved eller i forkant av planleggingen av området må det også utføres en støyundersøkelse med tanke på støy fra jernbanen I områdeplanen for Spikkestad diskuteres det en evt flytting av stasjonsområde Dette kan ha konsekvenser for eiendommen 7/3 og må i så fall samordnes Høyspent: Det går en høyspent over eiendommen Det er en forutsetning for utviklingen av eiendommen at denne kan ledes som jordkabel Gjennom detaljplanleggingen vil det legges stor vekt på medvirkning og godt samarbeid med kommunen Februar 2011 v/liv Åsne Teksle, landskapsarkitekt MNLA COWI AS P:\Arealplan\Haukeliskogen Oddevald\34 Rapporter og bilder\områdevurdering_innspil_revidertldocx