ÅRSRAPPORT 2011 VÅR MILJØSATSING ER EN FORUTSETNING FOR FREMTIDIG VERDISKAPING.

Transkript

1 ÅRSRAPPORT 2011 VÅR MILJØSATSING ER EN FORUTSETNING FOR FREMTIDIG VERDISKAPING.

2 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

3 DETTE ER ROM 6 Året som gikk 8 Pål Berger: Markedet har blitt grønnere 10 Erik Solheim: Bygg tett og lag knutepunkter 12 KNUTEPUNKTSUTVIKLING 14 Ordfører Espen Granberg Johnsen, Lillehammer 16 Lillehammer skysstasjon: Morgendagens kollektivløsning 20 Gjøvik stasjonsområde: Store moderniseringsplaner 21 Nye Oslo S: Skal på Europatoppen 22 Nye Trondheim S: Spennende knutepunkt 23 Elverum skysstasjon: Ønsker flere reisende velkommen 24 Drammen stasjon: Lys, åpen og moderne 25 ROMKONFERANSEN 26 EIENDOMSUTVIKLING 28 Fremtiden er BREAAM 30 Ordfører Tore Opdal Hansen, Drammen 32 Nært Oslo S og Bjørvika: Nye hovedkontorer 36 Operakvarteret i Bjørvika: Miljøstyrt utbygging 37 Filipstad: Bypark og havneområde 38 Grefsen stasjon: Miljøvennlige leiligheter 39 Groruddalen: En grønn perle 40 Trondheim S: Hotell ved kanalen 41 Østbanekvartalet: Spektakulært hotell 42 Skien: Fremtidsrettet byutvikling 43 Ved Jessheim stasjon: Ny, miljøvennlig bydel 44 Ved Bergen stasjon: Nytt kontorbygg i kollektivknutepunkt 45 EIENDOMSFORVALTNING 46 God forvaltning = godt miljø 48 Et knippe leietakere 50 Våre bygg 52 Tilbygg som byggekunst 54 Skatter fra 1800-tallet 55 Byantikvar Gunnar Houen, Trondheim 56 Vedlikehold 60 Roms vedlikeholdsstrategi 61 Ny driftsavtale 62 Avfallshåndtering 62 Energiledelse 63 Opprensning av forurenset grunn 63 SAMFUNNSENGASJEMENT 64 Ordfører Fabian Stang, Oslo 66 Kirkens Bymisjon 70 SOS-barnebyer 70 Utsmykning av våre bygg 71 Rom for kunst 71 Kunstprosjekter 72 ROM PÅ INNSIDEN 88 Ledelsen 92 Styret 94 ÅRSBERETNING 96 Resultatregnskap 101 Balanse 102 Revisors beretning ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

4 Rom Eiendom SKAPER BEDRE BYROM ANTALL BYGG: 990 Derav 330 stasjoner VERDIER: ROMSLIG OFFENSIV MILJØSKAPENDE VERDIUTVIKLING SAMLET PORTEFØLJE Inkludert realiserte tilbakelagte inntekter. Kilde: Akershus Eiendom og Newsec Millioner kroner ANSATTE: Verdiutvikling samlet portefølje 8000 Realiserte tilbakelagte inntekter Rom Eiendom AS er en av Norges ledende eiendomsselskaper og utvikler knute punkter, eiendommer og stasjoner. Selskapet eier 990 eiendommer med en total bygningsmasse på kvadrat meter som forvaltes, driftes og vedlikeholdes i egen regi. Rom har som visjon å skape bedre byrom der mennesker møtes. Ambisjonen er å utvikle funksjonelle, estetiske og miljøvennlige byrom, og samtidig være Norges viktigste knutepunktsutvikler og en viktig bidragsyter til at flere reiser kollektivt. ANSVAR: Ha kontroll over forurensinger fra tidligere aktiviteter BYGNINGSMASSE I KVADRATMETER ANSVAR: Utvikle gode kollektivknutepunkt som bidrar til at flere reiser kollektivt ANSVAR: Utvikle og drifte bygg som bidrar til å redusere energiforbruket og legge vekt på fornybare energikilder Rom er et heleid datterselskap av NSB AS. Rom-konsernet består av morselskapet Rom Eiendom AS med tilhørende datterselskaper og Single Purpose-selskaper. Konsernet har hovedkontor i Oslo, og utøver sin virksomhet i Sør-, Øst- og Midt-Norge, med regionskontorer i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Skien og Trondheim. FINANSIELLE NØKKELTALL, MNOK TOTALOMSETNING DRIFTSRESULTAT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD ÅRSRESULTAT INVESTERINGER Rom opererer i alle ledd i eiendomsutviklingen; fra idé- og konseptutviklingen til ferdigstillelse og forvaltning. Å satse på gode miljøtiltak er en viktig del av Roms samfunnsansvar, og en egen miljøstrategi legger føringene for miljøarbeidet. ANTALL BYGG SOM ER BYGD PR 20-ÅRSPERIODE ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

5 Året som gikk [Q1] [Q2] [Q3] [Q4] JANUAR - MARS APRIL - JUNI JULI - SEPTEMBER OKTOBER - DESEMBER ROM 10 ÅR Januar 2011 fylte Rom 10 år. I disse årene har Rom gått fra å være et lite utviklingsselskap til et fullskala eiendomsselskap. UTVIKLINGEN AV NYE TRONDHEIM S PANGSTART PÅ JESSHEIM To tredjedeler av leilighetene i første byggetrinn på Jessheim er solgt. Prosjektet består av 120 leiligheter og 8092 kvm forretningslokaler, samt parkeringskjeller. NYTT GIGANTVERKSTED KLART 5. september fikk NSB overlevert et splitter nytt jernbaneverksted til over 300 millioner på Sundland i Drammen. Rom ferdig stilte verksted- og servicehall skreddersydd for NSBs nye toggenerasjon. ØSTBANEBYGGET SKIFTER FARGE Gjennom generasjoner har Østbanen satt sitt preg på Oslo. For mange kom det som en liten overraskelse at dette flotte bygget nå skiftet farge, og har fått tilbake den fargen det opprinnelig hadde. ER PÅBEGYNT Arbeidet med å erstatte stasjonsbygget med ei ny bru over til Brattørkaia begynte 15. mars med riving av stasjonen. KANALHOTELLET Hotellet med 128 rom ligger rett ved Trondheim S og kanalen og skal driftes av P-Hotels. Byggestart var våren 2011, og hotellet ferdigstilles mai NY SAMARBEIDSAVTALE I HALDEN Rom og Halden kommune undertegnet 23. mars en avtale om samarbeid om utvikling av kollektivknutepunktet Halden stasjon. Kollektivknutepunktsutvikling er bærebjelken i prosjektet. AVTALE OM SCHWEIGAARDSGATE 21 OG 23 Avtale inngått med Skanska Norge om å bygge forretningsbygg i Schweigaardsgate 21 og 23. Leietaker i Schweigaardsgate 21 er Gjensidige Forsikring, og i nr 23 skal NSBkonsernet samlokalisere sin virksomhet. EN SPENNENDE REISE ER OVER Einar Enger sluttet i NSB konsernet etter 10 år som konsernets leder. VI ER I GANG PÅ GREFSEN Anleggsarbeidene er i gang på Grefsen med de to første blokkene av i alt 27. Det er solgt 84 % av det første salgstrinnet. ROM TILDELT IPD PRIS Rom mottok 19. mai IPDs (European Investment Property Databank) pris for høyeste relative avkastning siste 3 år blant samtlige diversifiserte porteføljer i Skandinavia. GEIR ISAKSEN NY KONSERNSJEF I NSB Styret i NSB ansatte Geir Isaksen som ny konsernsjef i NSB-konsernet. Geir Isaksen kom fra stillingen som konsernsjef i Cermaq ASA. NY LEDER FOR UTVIKLINGSAVDELINGEN I ROM Morten Austestad begynte i Rom som direktør for utvikling 1. august etter tre år i Aberdeen Asset Management and Fund Development. ROMKONFERANSEN 2011 TA SENTRUM TILBAKE! 17. november ble årets konferanse gjennomført med 200 deltakere. Sentrale aktører som på hver sin måte har engasjert seg i arbeidet med å utvikle et levende sentrum var til stede. OFFISIELL ÅPNING AV NMD Oslos ordfører Fabian Stang åpnet Norsk Medisinaldepot sitt bygg den 6. desember. Aspelin Ramm og Rom solgte næringsbygget i oktober OFFISIELL ÅPNING AV LILLEHAMMER SKYSSTASJON 13. desember ble Lillehammers «nye» skysstasjon åpnet med besøk av samferdselsminister Magnhild Meltveit Kleppa. EN MERKEDAG IFT. DRIFT- OG VEDLIKEHOLD 1. juni overtok ISS Facility Services AS ansvaret for drift- og vedlikeholdet av Roms eiendomsportefølje. TO STASJONER ÅPNES Åndalsnes stasjon ble offisielt åpnet 8. juni av Samferdselsministeren etter en omfattende oppgradering og modernisering. Drammen jernbanestasjons nyrenoverte inneområde ble åpnet 15. juni. 8 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

6 Markedet har blitt grønnere I årsrapporten for 2010 skrev vi at dette var året da miljø for alvor inntok eiendomsbransjen. I året som gikk har utviklingen gått et langt skritt videre, - de som ikke er med, vil være ute av markedet. Flere aktører i bransjen iverksetter prosjekter med miljøprofil for å møte etterspørselen etter konkrete, fungerende og lønnsomme miljøtiltak. Eiendomsbransjen er i økende grad opptatt av miljø- og samfunnsansvar. Utviklingen drives av globale trender, politiske føringer, kunder, opinion og ikke minst eiendomsbransjen selv. Disse driverne bidrar til at det stilles økende forventninger til eiendomsselskapers prestasjoner på området, og miljø blir derfor et stadig viktigere konkurranseparameter. Rom vedtok sin første miljøstrategi i I løpet av det siste året har imidlertid utviklingstakten og forventningene til miljøprestasjoner i eiendomsbransjen økt ytterligere. Derfor vedtok vi allerede i 2011 å lage en ny og mer ambisiøs strategi, tilpasset dagens marked og vårt eget ambisjonsnivå. Den nye strategien skal legge en tydelig miljøstrategisk retning og prioriteringer for perioden 2012 til I Rom ser vi ikke på det å satse miljøvennlig og miljøeffektivt som en ekstra utgift, men en forutsetning for å kunne drive langsiktig verdiskaping og tiltrekke oss gode leietakere. Som Norges viktigste kollektivknutepunktsutvikler og en av landets ledende eiendomsselskaper har Rom et ansvar for å legge til rette for en bærekraftig utvikling av byer og tettsteder for å møte befolkningsveksten. Som miljøvernminister Erik Solheim har formulert det: «Kampen om byen er et av de viktigste miljøslagene i årene framover. Vi skal ha plass til mange flere mennesker samtidig som vi tar vare på marka, parkene og grøntområdene. Da må vi tenke nytt og bygge tettere og høyere». Det er riks- og tverrpolitisk enighet om at det skal bygges konsentrert og legges til rette for arbeidsintensive virksomheter rundt kollektivknutepunkt, samtidig som man ønsker å begrense antallet parkeringsplasser. Målsettingen er at en høyere andel av befolkningen skal bruke bane (tog, t-bane, trikk) og buss, samtidig som man utvikler handel, boliger, kontorbygg, kaféer og restauranter, kulturtilbud og opplevelser for å sikre et helhetlig tilbud og en bærekraftig by- og stedsutvikling. Erfaringen fra knutepunktsutviklingen rundt Oslo S, Bjørvika og Schweigaardsgate er et godt eksempel på at en helhetlig utvikling både er bærekraftig, bidrar til avkastning for eier og en ønsket utvikling for samfunnet. Rom har ansvar for revitalisering, istandsetting og vedlikehold av fredete og vernete jernbanebygninger. Dette gjøres i nært samarbeid med fagmyndighetene i den aktuelle fylkeskommunen. Rom eier om lag 285 bygninger og stasjoner som er omfattet av fredning eller annet bygningsvern. I 2011 har Rom jobbet med å øke bevisstheten både utad og innad om vår rolle som ivaretaker av viktige kulturminner som disse byggene representerer. Vi har hatt et godt samarbeid med Riksantikvaren i flere saker i 2011, blant annet på Tinnosbanen (også fremmet for nominasjon til UNESCOs verdensarvliste), renoveringen av Østbanebygget og Notodden stasjon. I Norge ønsker stadig flere å bosette seg i byer og tettsteder. Dette er en betydelig utfordring for samfunnet. For oss som jobber i Rom ser vi det som en stor og viktig utfordring å bidra til at tilflyttingen til sentrale områder blir så bra for samfunnet som mulig. Derfor vil vi fortsette å skape bygg med gode miljøkvaliteter, vi vil fortsette det viktige arbeidet med å skape skysstasjoner som bidrar til at flere reiser kollektivt og vi vil skape gode byrom med boliger, næring og service på og rundt knutepunktene. På denne måten kan Rom bidra til at en fortetting og urbanisering ikke blir en miljøulempe, men et skritt i retning av mer bærekraftige samfunn. Av Pål Berger Adm. dir. Rom Eiendom Foto: Hilde Lillejord, JBV 10 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

7 Bygg tett og lag knutepunkter AV MILJØ- OG UTVIKLINGSMINISTER ERIK SOLHEIM Foto: Bjørn H. Stuedal Biltrafikk kveler byene og øker klimagassutslippene. Derfor er det så avgjørende med god kollektivtrafikk og tette byer. Hvis vi samler arbeidsplasser og boliger rundt kollektivknutepunkter, trenger vi ikke bruke bilen så ofte. Det tjener alle på! Mer enn halvparten av jordens befolkning bor i byer, og flere vil det bli. I Norge bor nesten 80 prosent i byer og tettsteder. Derfor er det i stor grad her vi må finne løsningen på vår tids utfordringer. Godt bymiljø er også etterspurt av næringslivet som et konkurransefortrinn. Erfaringene med den nye bybanen i Bergen viser at områdene rundt holdeplassene er blitt mer populære og verdifulle etter at banen kom. Bergen kommune bruker det bevisst for å fortette enda mer rundt holdeplassene. Det er veldig bra. Det er ikke uten grunn at boligannonser reklamerer med «kort avstand til kollektivtrafikk». Forskning fra Stockholm viser at kort avstand til kollektivholdeplass er noe av det viktigste for folk når de skal velge hvor de vil bo. En stor strøm av mennesker passerer gjennom knutepunktene hver dag. Dermed blir de både gode salgsplasser og attraktive møteplasser. Her er det grunnlag både for kaféer og butikker i tillegg til boliger og venterom. Nye idéer oppstår i møter mellom mennesker. Rom Eiendom eier attraktive gamle NSBtomter midt i byene. Deres utbyggingsplaner rundt kollektivknutepunktene er en riktig og viktig strategi. På Lillehammer har Rom Eiendom utviklet det som heter Lillehammer skysstasjon der buss og tog har felles venterom. Dette gjør det mer praktisk for folk å bruke kollektivtransport til jobb, og dermed er det blitt mer attraktivt for bedrifter å søke seg tilbake til sentrum. I Drammen har Rom Eiendom oppført et miljøvennlig, energieffektivt bygg med mange funksjoner på det gamle industriområdet Sundland. Dette er gjennomført med utgangspunkt i en strategi for klimariktig byutvikling. Bygg står for en stor andel av klimagassutslippene og energibruken her i landet. Miljøvennlige bygg sparer energi. Det er viktig både å tenke på hvordan man bygger og hvor man bygger. Jeg ønsker Rom Eiendom lykke til videre i arbeidet med å skape levende bysentrum, miljøvennlige bygg og gode knutepunkter for kollektivtrafikken. Foto: Terje Borud. Operakvarteret i Oslo. 12 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

8 Knutepunktsutvikling MÅL: FLERE REISER KOLLEKTIVT! Roms eiendomsportefølje er spesiell, både i art og geografisk spredning. Våre 990 bygg er fordelt over hele landet, men de aller fleste ligger i sentrum av de store byene og langs jernbanesporene. Med disse eiendommene spiller Rom en viktig rolle som knute punktutvikler. Vi skal utvikle gode trafikk knutepunkt som bidrar til at flere velger å reise kollektivt, og at mer godstrafikk flyttes fra vei til bane. Ved å utnytte arealmulighetene i utviklingen av eiendommene nær kollektivknutepunkt bidrar vi til miljøvennlig og effektiv byutvikling. Handel, service, arbeidsplasser og boliger rundt kollektivknutepunkt er attraktive, reduserer bilbruken betraktelig og gir en samfunnsøkonomisk gevinst. Rom har ansvar for å sikre fremtidsrettede stasjoner og terminaler, og har også en betydelig oppgave med å få de ulike kollektivaktørene til å samarbeide om å få flere til å reise kollektivt. Togstasjonene vil ikke lenger bare være et stoppested for tog, men ha felles venterom og servicetilbud for både tog, buss, trikk, T- bane og taxi. Med fellesterminaler for de ulike kollektivaktørene får vi et mer publikumsvennlig tilbud, samtidig som vi bidrar til en mer miljøvennlig transportsektor. Foto: Øivind Haug 14 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

9 ORDFØRER ESPEN GRANBERG JOHNSEN I LILLEHAMMER Et godt førsteinntrykk ÅPNINGEN AV DEN NYE SKYSSTASJONEN VAR ET AV DE STORE HØYDEPUNKTENE I LILLEHAMMER I FJOR. ET MODERNE KNUTEPUNKT ER VIKTIG FOR BYEN, NÆRINGSLIVET OG INNBYGGERNE, MENER ORDFØRER ESPEN GRANBERG JOHNSEN I LILLEHAMMER. - Den nye skysstasjonen gir et veldig godt førsteinntrykk av byen. Reisende har fått et effektivt og moderne kollektivknutepunkt som gjør det hyggeligere og lettere å komme hit og reise videre, sier ordfører Espen Granberg Johnsen. Han mener at skysstasjonen fyller tre viktige funksjoner: Det er et reisesenter, et kommunikasjonssenter og et møtested for folk. I tillegg har stasjonen flere gode teknologiske løsninger som gjør besøket effektivt og bra, blant annet god sanntidsinformasjon og oversiktlige kommunikasjonstavler. - I tillegg har den fått en veldig fin kunstnerisk utforming som understreker Lillehammers status som vintersport- og kulturby. Johnsen mener at den nye skysstasjonen vil bidra til å videreutvikle Lillehammer sentrum i mer miljøvennlig retning. Vi ønsker å få flere til å reise kollektivt og ønsker å legge til rette for at flere kan bevege seg til fots i sentrum. Vi ønsker også å gjøre det enklere for folk å bruke den rike naturen vi har. Lillehammer kjennetegnes jo ved en aktiv livsstil med mye fokus på snø, ski og fjellturer. I denne sammenhengen er det flott at den nye skysstasjonen gjør det enklere å komme seg ut i den friske lufta, sier ordfører Granberg Johnsen. Foto: Lillehammer kommune «ET MODERNE KNUTEPUNKT ER VIKTIG FOR BYEN, NÆRINGSLIVET OG INNBYGGERNE.» Espen Granberg Johnsen 16 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

10 «Det er flott at den nye skysstasjonen gjør det enklere å komme seg ut i den friske lufta.» ORDFØRER ESPEN GRANBERG JOHNSEN I LILLEHAMMER 18 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

11 LILLEHAMMER SKYSSTASJON: Morgendagens kollektivløsning GJØVIK STASJONSOMRÅDE: Store moderniseringsplaner LILLEHAMMER SKYSSTASJON BLE OFFISIELT ÅPNET 13. DESEMBER MED SAMFERDSELSMINISTEREN TIL STEDE, OG FREMSTÅR ETTER OMBYGGINGEN SOM NORGES MEST MODERNE OG TIDSRIKTIGE KOLLEKTIVKNUTEPUNKT. GJØVIK STASJON ER ENDESTASJON PÅ GJØVIKBANEN OG ET VIKTIG KNUTEPUNKT FOR KOLLEKTIVTRAFIKKEN I HELE MJØSREGIONEN. ROM HAR PLANER OM Å UTVIKLE STASJONEN TIL EN MODERNE SKYSSTASJON FOR Å GI ET BEDRE TILBUD TIL DE REISENDE. Foto: Sam Hughes Illustrasjon: IN BY AS Skysstasjonen har blitt en åpen arena for alle reisende. Mellom den gamle, ærverdige togstasjonen og den nyere bussterminalen er det bygget et moderne mellombygg i laftet treverk med bruk av lokale håndverkstradisjoner, et såkalt glissverk. Den overordnede målsetting med prosjektet «Morgendagens skysstasjon», var at Lillehammer kollektivknutepunkt skulle bli Norges mest moderne og tidsriktig kollektivknutepunkt. Dette kommer til uttrykk både i gode løsninger for den reisende, men også med sterk miljøprofil og god lokal forankring tilpasset morgendagens reisende. Slik fremstår skysstasjonen i dag og er et pilotprosjekt for nye kollektivløsninger i Norge. Tiltak innen universell utforming, miljø, samferdsel, reiseliv, kultur og kunst er bærende elementer. Lillehammer skysstasjon er blant landets store og viktige kollektivknutepunkt med over 6500 reisende per dag. Den totale bygningsmassen er på 4000 kvadratmeter. Det er etablert et regionalt reisesenter på stasjonen, hvor de reisende finner Lillehammer Turistkontor, Den Norske Turistforening og NSBs kundesenter. De reisende får god informasjon om tog- og bussavganger, og kan slappe av foran peisen i kaféen mens de venter. Vandrerhjemmet har etablert seg her med 100 sengeplasser. Prosjektet har vært ledet og gjennomført av Rom i nært samarbeid med Oppland Fylkeskommune, NSB, Jernbaneverket, Lillehammer kommune, Statens vegvesen og turistnæringen i området, og har vært støttet av Samferdselsdepartementet gjennom KID-ordningen. Målet for prosjektet er å etablere en skysstasjon hvor fasiliteter for reisende med tog og buss samlokaliseres. Stasjonsbygget rehabiliteres og omstruktureres innvendig, og blir et mer miljøriktig bygg. Ny leietaker med publikumsrettede funksjoner skal etablere seg i dagens venterom i stasjonsbygget, og det er forslag om et tilbygg til dagens Narvesenkiosk. Reguleringsplanen for stasjonsområdet ble godkjent i 2010 og muliggjør en fortetting av kollektivknutepunktet med kontor, boliger, forretninger og bevertning. Planen inklu- derer nytt torg samt bussterminalen som en gateterminal nær stasjonen. Dette vil gi gode overgangsmuligheter til de reisende. Arbeidene med ny skysstasjon, oppgradering av stasjonsbygget, gateterminal, nytt jernbanetorg samt oppgradering av jernbaneparken planlegges igangsatt sommeren Disse tiltakene, sammen med de øvrige utviklingsmulighetene i kollektivknutepunktet, vil bidra til at flere reiser kollektivt i Gjøvikregionen i fremtiden. Utviklingen skjer i nært samarbeid med Gjøvik kommune, Oppland fylkeskommune, Jernbaneverket og Statens vegvesen. 20 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

12 NYE OSLO S: Skal på Europatoppen NYE TRONDHEIM S: Spennende knutepunkt NYE OSLO S SKAL BLI EUROPAS MEST MODERNE KOLLEKTIVKNUTEPUNKT, MED ALLE KVALITETER SOM KREVES BÅDE MILJØMESSIG, BYPLANMESSIG, TRAFIKKMESSIG OG MED TILGJENGELIGHET FOR ALLE. TRONDHEIM S UTVIKLES GRADVIS TIL ET VIKTIG KNUTEPUNKT FOR HANDEL, REISER, OPPLEVELSER OG KULTUR. Illustrasjon: Space Group Illustrasjon: Pir II AS Oslo S er allerede i dag landets travleste møteplass og kollektivknutepunkt, men må bygges om og utvikles for å møte en fordobling av trafikken til mennesker per dag om mindre enn 20 år. I 2010 ble skisseprosjektet for Nye Oslo S ferdigstilt, basert på Space Groups vinnerforslag i arkitektkonkurransen i Store deler av dagens Oslo S skal rives og bygges nytt, mens det historiske Østbanebygget skal bevares og gis nytt liv som hotell. Gjennom prosjektutviklingen er det lagt betydelig vekt på å finne miljøeffektive løsninger både med hensyn til energibruk, materialbruk, grønne tak og fremtidsrettede avfallsløsninger. Den største miljøgevinsten ligger likevel i en bærekraftig byutvikling gjennom fortetting og effektiv arealbruk rundt knutepunktene, noe som blir stadig viktigere for fremtidens byer. Det er også svært viktig å få de ulike kollektivaktørene som tog, buss, taxi og T-bane til å samarbeide, og her har Rom en viktig koordinerende rolle. Spesielt har samarbeidet med Ruter som lokal og regional kollektivtransportaktør ført til enighet om en frem- tidig bussterminal i tilknytning til Oslo S, og saken er nå til videre behandling. Med felles kollektivknutepunkt får kunden et bedre tilbud, arealbruken blir effektiv, byen får bedre byrom samtidig som miljøet ivaretas på en god måte. Nye Oslo S blir et nytt og helt annerledes innslag i bybildet, og får karakteristiske innganger fra nord, syd og vest. En stasjonsakse fra nord til syd skal binde sammen byen og fjorden. Over dagens Flytogterminal er det foreslått et spennende bygg som planlegges å huse et konferansehotell med opp til 3000 deltakere (som Oslo mangler). Hele det nye bygningsvolumet utgjør cirka kvadratmeter. Byggingen planlegges etappevis med full drift av stasjonen i perioden 2014 til I 2011 har ikke utviklingsprosjektet blitt bearbeidet videre, men det har pågått en politisk prosess rundt Oslo S. Områdeprogrammet, hvor Nye Oslo S og øvrige utviklingsprosjekter sees i sammenheng, er under bearbeidelse. Samtidig har Jernbaneverket jobbet med utredninger av fremtidig kapasitet for togtrafikken gjennom Oslo og vurderer behov for eventuelle tilpasninger for Nye Oslo S. Det nye knutepunktet knytter tog, buss, taxi og hurtigbåttrafikken nærmere hverandre og vil omkranses av store næringsareal og servicefasiliteter. Næringsbygget Trapphuset og gang- og sykkelbroen Tverrforbindelsen er de første skrittene i utviklingen. Trapphuset blir et nytt og spennende næringsbygg mellom dagens trafikkhall og den nye Tverrforbindelsen. Med en relativt smal bygningskropp fordelt over fire etasjer er Trapphuset på ca 4000 kvadratmeter Norges første bebyggelse over spor. Bygget fordeler seg over sporområdet og perrongene med atkomst fra Tverrforbindelsen. Undersiden av Trapphuset, på cirka 4000 kvadratmeter, danner taket over perrongene, og vil huse kontorer, service- og turistfunksjoner. Planlagt byggestart er september 2012 med ferdigstilling i februar Bygget har en miljøprofil som imøtekommer kravene til energiklasse B. Det nye knutepunktet vil knytte fjorden og Brattøra til stasjonsområdet med den nye Tverrforbindelsen og dermed gi de reisende med hurtigbåter bedre overgangsmuligheter. Gang- og sykkelbroen har forbindelse inn til Trapphuset og vil ferdigstilles høsten Trondheim har landets høyeste vekstrate og flere virksomheter ønsker å etablere seg i sentrumsområdene. Et godt og effektivt kollektivknutepunkt er det viktigste grepet for å skape bedre byrom der mennesker møtes, og for å bidra til en mer miljøvennlig og bærekraftig utvikling av byen. Det forventes en betydelig vekst i trafikken ved Trondheim S, og i et miljøperspektiv er det svært positivt å skape betydelige nye næringsareal i direkte tilknytning til regionens viktigste kollektivknutepunkt. På stasjonssiden er det hovedsakelig Rom som bygger i samarbeid med Jernbaneverket, Trondheim Parkering og Trondheim Bussterminal. På sjøsiden er det Brattørkaia AS og Trondheim Havn som er hovedaktørene. Med cirka nye kvadratmeter næringsareal på Brattøra og Trondheim S vil det over de kommende årene gi 3500 nye arbeidsplasser. Når Trondheim S blir ferdigstilt med ny fellesterminal vil det totale bruksarealet være på til sammen kvadratmeter. Dagens trafikkhall blir vurdert som fremtidig kunsthall på grunn av sin tilgjengelighet og miljøriktige plassering. 22 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

13 ELVERUM SKYSSTASJON: Ønsker flere reisende velkommen DRAMMEN STASJON: Lys, åpen og moderne ROM HAR PLANER OM Å UTVIKLE ELVERUM STASJON TIL EN MODERNE, FREMTIDSRETTET SKYSSTASJON FOR Å GI ET BEDRE TILBUD TIL DE REISENDE. OMBYGGINGEN OG MODERNISERINGEN AV STASJONEN STOD FERDIG TIL DRAMMEN BYS 200-ÅRSJUBILEUM I JUNI. Illustrasjon: Anderssen + Fremming AS, Sivilarkitekter MNAL Foto: Jiri Havran I et nært samarbeid mellom Elverum kommune, Hedmark fylkeskommune v/hedmark Trafikk, Jernbaneverket, Statens vegvesen og NSB har Rom i 2011 bygget et universelt utformet utomhusanlegg med ny bussterminal, parkering, oppstillingsplass for taxi, sykkel parkering og gangveier. I regi av Elverum kommune, Hedmark fylkeskommune og Statens vegvesen pågår bygging av to nye gateterminaler for buss i Elverum sentrum. Disse gateterminalene vil gi en god korrespondanse til og fra skysstasjonen, og bidra til en ytterligere styrking av kollektivtrafikken. For å oppgradere publikumsfasiliteter til dagens standard samt å møte forventet trafikkvekst fra både tog og buss, skal Rom bygge et nybygg på 250 kvadratmeter mellom eksisterende stasjonsbygg og godshuset. På grunn av de eksisterende byggenes bevaringsverdige karakter, har Fylkeskonservatoren og Riksantikvaren vært involvert i utviklingen, og nybygget vil bli en selvstendig enhet i harmoni med eksisterende bygningsmasse. I nybygget legges det stor vekt på miljø og energi gjennom materialvalg og energiløsninger. Hedmark Trafikk og Jernbaneverket vil være leietakere i nybygget som planlegges ferdigstilt sommeren Den nye trafikkhallen har blitt lys, åpen og tilgjengelig, og hele stasjonsområdet er revitalisert for å gjøre det mer levende og moderne. Stasjonen er mer publikumsvennlig, åpen og tilgjengelig, og med et bredt handels- og servicetilbud. Årlig reiser godt over to millioner mennesker med tog til og fra Drammen stasjon. Et utvidet rutetilbud i vil bety en vesentlig økning i antall reisende. Ombyggingen og moderniseringen av Drammen stasjon ble påbegynt i 2010, og ferdigstilt i forbindelse med Drammen bys 200-årsjubileum i juni den gamle stasjonsbygningen. Arbeidene i denne bygningen har vært gjennomført i tett samarbeid med lokale vernemyndigheter. Det har blant annet ført til at fasaden, det opprinnelige venterommet og nye vinduer nå er tilbakeført med originale fargekombinasjoner. Det er gjennomført energi- og miljøtiltak som blant annet omfatter tilkobling av fjernvarme, og nye og oppdaterte ventilasjonsanlegg. Bruk av vannbåren varme, glassfasader og vinduer med bedre u-verdi, tilleggsisolering i takkonstruksjon og bruk av lysarmaturer med lysstyring senker energiforbruket. I tillegg til arbeidene med publikumsarealer er det også ferdigstilt nye kontorer for NSB i 24 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

14 Romkonferansen I NOVEMBER BLE DEN ÅRLIGE ROMKONFERANSEN AVHOLDT, DENNE GANGEN VAR OVERSKRIFTEN «TA SENTRUM TILBAKE». Mer enn 200 deltakere som arbeider med byplanlegging, handel, forebyggende og trygghetsskapende arbeid, arkitektur, kultur, kollektivtransport og byutvikling møtte frem for å høre sentrale aktører som har engasjert seg i arbeidet med å utvikle levende sentrum. Blant innlederne var byrådsleder i Oslo Stian Berger Røssland, ordfører i Drammen Tore Opdal Hansen og eiendomsutvikler Carl-Erik Krefting. En viktig problemstilling som ble reist, var byer som blir tømt for handel til fordel for store kjøpesentre utenfor byene, samtidig som arbeidsplasser flyttes ut og det legges restriksjoner på parkering i sentrum. Et sentrum med yrende liv er en forutsetning for en livskraftig by. For Rom er et vitalt sentrum en viktig forutsetning for innbyggernes trivsel og trygghet, for nærings livets verdiskaping og ikke minst for miljøet. Målet med den årlige Romkonferansen er å skape debatt mellom offentlige aktører og næringsliv om hvordan det skapes gode forutsetninger for en bærekraftig by- og stedsutvikling. Oppmøtet på Romkonferansen 2011 viser at det er stor interesse for dette. Foto: Terje Borud. Ved Akershus festning. 26 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

15 Eiendomsutvikling VI HAR HØYE MILJØMÅL OG HØY AMBISJON OM Å VÆRE EN LEDENDE AKTØR VED Å SKAPE MILJØVENNLIGE LØSNINGER FOR KUNDER OG SAMFUNN. Illustrasjon: Placebo Effekcts. Operakvarteret i Oslo. 28 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

16 Fremtiden er BREEAM HØSTEN 2011 BLE ET SYSTEM FOR OBJEKTIV MILJØSERTIFISERING AV BYGG, BREAAM NOR, LANSERT. Systemet skal integrere norske rammebetingelser knyttet til miljø og utførelse, eksempelvis energimerkeordningen, og norske lover og forskrifter. En hel bransje har stått bak utviklingen av BREEAM NOR, og BREEAM vil fremover bli den ledende kvalitetsreferansen innen miljø. En BREEAM-sertifisering gir et helhetlig perspektiv på nye og eksisterende bygg. BREEAM favner videre enn for eksempel energiklassifiseringer den tar også for seg elementer som materialvalg, bruk av vann, transport, innovasjon, forurensing/co2 og avfallshåndtering. Sertifiseringen er troverdig ved at den gjennomføres av uavhengige tredjeparter. Resultater fra land som USA og Storbritannia har skapt en tro på at bygg med høy miljøstandard vil øke lønnsomheten. En relativt fersk rapport fra eiendomsrådgiveren CB Richard Ellis viser at grønne bygg er mer lønnsomme enn tradisjonelle bygg. Tendensen i det norske markedet er tydelig ved at leietakere i større grad etterspør sunne og miljøeffektive lokaler. Leietakere ser verdien av bærekraftige bygg, hvor lavere forbruk og bedret image er de viktigste driverne for å etterspørre miljøriktige bygg. Rom har om lag 100 aktive prosjekter rundt i landet og et totalt utviklingsareal på cirka to millioner kvadratmeter. Vi har høye miljømål og har ambisjon om å være en ledende aktør i å skape miljøvennlige løsninger for kunder og samfunn. For våre nye bygg er ambisjonen energimerke A og sertifisering som BREEAM Excellent samtidig som de arkitektonisk skal ha høye estetiske kvaliteter. Rom gjennomfører et pilotprosjekt i BREEAM- NOR i Schweigaardsgate, hvor Rom bygger nytt hovedkontor for henholdsvis Gjensidige Forsikring og NSB-konsernet. Disse byggene vil til sammen inneholde cirka 1300 kontorarbeidsplasser og forventet ferdigstillelse er i løpet av Det er et særlig fokus på miljøriktige og varige løsninger. Byggene skal minimum tilfredsstille energiklasse B. Relativt tidlig i prosjektprosessen ble det besluttet å klassifisere prosjektet i BREEAM NOR, og er med dette et av pilotprosjektene i Norge. Minimumskravet er satt til «Very Good», og det jobbes nå målrettet med tiltak for å nå «Excellent». Illustrasjon: Lund + Slaatto Arkitekter AS. Schweigaardsgate VERDIUTVIKLING DRIFTSUAVHENGIG PORTEFØLJE EKSL. OSLO S Millioner kroner INVESTERINGER SAMLET FOR ROM EIENDOM KONSERN INKL ANDEL SP-SELSKAP Millioner kroner Utleid areal Utviklingsprosjekter Realiserte tilbakelagte inntekter 30 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

17 ORDFØRER TORE OPDAL HANSEN I DRAMMEN Historisk byutvikling for Drammen - DRAMMEN HAR BRUKT 400 ÅR PÅ Å BLI INNBYGGERE. I LØPET AV DE NESTE ÅRENE REGNINGER VI MED Å BLI INNBYGGERE. I DETTE PERSPEKTIVET ER DET VIKTIG Å GJØRE KLOKE MILJØVALG, SIER ORDFØRER TORE OPDAL HANSEN I DRAMMEN. 1. februar i år undertegnet Drammen kommune en historisk byutviklingsavtale med Rom Eiendom, Jernbaneverket og NSB. Avtalen sikrer at til sammen 435 mål i sentrum skal frigjøres til nye boliger og næringsvirksomhet. Først ut er den nye bydelen Sundland, som er det største området på 300 mål, og som får ny infrastruktur med nye veier, boliger og næringsvirksomhet. Her legges det vekt på klimaeffektive hus som både skal være økonomisk bærekraftige og energibesparende. Drammen er sammen med Oslo med på prosjektet FutureBuilt, som skal utvikle klimanøytrale byområder og satse på arkitektur av høy kvalitet. Målet er en halvering av klimagassutslipp fra transport, stasjonær energibruk og materialbruk i forhold til dagens praksis, forteller Tore Opdal Hansen, som har store visjoner for byen: Drammen skal være med på å utvikle framtidens byer, med grensesprengende klimavennlige løsninger. I tillegg er vi avhengig av å utvikle Drammen på en måte som gjør at folk kan bo, leve og arbeide uten å bruke bilen så mye. Det betyr at vi må gjøre det mer attraktivt å reise kollektivt samtidig med at folk bor nært til butikker og servicefunksjoner, sier Hansen. I 2008, ble Drammen kåret til best i Europa på byutvikling. Vi har jobbet målbevisst over tid og det har gitt resultater. I løpet av 2012 skal vi finne svar på spørsmålet om hva vi skal bli når vi blir større. Og så skal vi sette opp fyrlyktene som vi skal navigere etter fram mot 2036, avslutter Tore Opdal Hansen. «I LØPET AV DE NESTE ÅRENE REGNER VI MED Å BLI INNBYGGERE. I DETTE PERSPEKTIVET ER DET VIKTIG Å GJØRE KLOKE MILJØVALG.» Tore Opdal Hansen Foto: Drammen kommune 32 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

18 «Drammen skal være med på å utvikle framtidens byer, med grensesprengende klimavennlige løsninger.» ORDFØRER TORE OPDAL HANSEN I DRAMMEN 34 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

19 NÆRT OSLO S OG BJØRVIKA: Nye hovedkontorer OPERAKVARTERET I BJØRVIKA: Miljøstyrt utbygging I SCHWEIGAARDSGATE BYGGER ROM NYE HOVEDKONTOR FOR HENHOLDSVIS GJENSIDIGE FORSIKRING ASA I NR. 21 OG NSB-KONSERNET I NR. 23. I OPERAKVARTERET VIL OSLO S UTVIKLING SKAPE BYMILJØ PÅ HØYDE MED DET BESTE I EUROPA. OSU ER DET STØRSTE SINGLE PURPOSE-SELSKAPET TILKNYTTET ROM. Illustrasjon: Lund + Slaatto Arkitekter AS Illustrasjon: OSU/eve images. Nærheten til Oslo S og Bjørvika gjør prosjektene i Schweigaardsgate spennende og attraktive, og med disse fortsetter transformasjonen og næringsutviklingen videre østover fra lokalene til Skatt øst. Byggene vil gi området nye arkitektoniske kvaliteter og en generell opprusting av dette området. Det helhetlige prosjektet på tomten innebærer oppføring av to bygg på åtte etasjer, med et felles kjellerareal over tre plan. Samlet blir byggene på til sammen kvadratmeter BTA og rommer cirka 1300 arbeidsplasser. Mellom byggene vil det åpne seg et byrom hvor det blir busker og trær, sittekanter i tre og granitt, som i seg selv vil bidra til å gi området et løft. Fasadene vil være i granitt, og lysgårdene vil åpne seg for omverdenen med sammenhengende glassflater slik at de innvendige arealene får maksimalt dagslys. Byggeprosjektene er planlagt med høy grad av fleksibilitet. Lokalene er tilpasset effektiv kontordrift, effektiv arealbruk og virksomhetstilpassede arbeidsplasser for medarbeiderne. Det blir parkering for cirka 40 biler og 270 sykler i underetasjene. Det vil være egen trimavdeling i hvert av byggene, med en felles gymsal. Med gang- og sykkeladkomst via Nordenga bru og adkomst via den nye gangbroen som har nedgang til Annette Thommessens plass, er det etablert gode tverrforbindelser til den sentrale delen av Bjørvika. I prosjektene er det spesiell fokus på de miljøriktige og varige løsningene. Gjennom kravene til maksimalt energiforbruk som er gitt fra leietakerne skal byggeprosjektene som minimum tilfredsstille energiklasse B. Tidlig i prosjektprosessen ble det besluttet å klassifisere prosjektet i BREEAM, og det jobbes målrettet med alle tiltak som gjør at BREEAM NOR Excellent er innen rekkevidde. Leietakerne har underveis vært delaktige i utviklingen av prosjektet, flere avdelinger har vært og er involvert, med en konstruktiv og utviklende prosess som resultat. Rammesøknad ble sendt inn i november 2010, byggestart var tidlig i april 2011 og prosjektene vil bli ferdigstilt sommeren og høsten Stadig flere mennesker får sin arbeidsplass eller bolig i OperaKvarteret i Bjørvika. Når alle tolv byggene står ferdig vil det bo cirka 3000 mennesker her og rundt mennesker vil ha sin arbeidsplass her. Ytterst få trenger å bruke bil til Bjørvika, og bydelen vil være tilgjengelig med kollektivtransport for nesten alle i Østlandsområdet. I tillegg har stort sett alle som bor i Oslo indre by, gang- eller sykkelavstand til bydelen. Byggene til PwC, KLP og Visma er ferdigstilte, og byggene til Deloitte og DNB er under oppføring. På gateplanet etableres det cirka kvadratmeter næringsarealer. Her blir det blant annet handel, en mengde serveringssteder og ulike kulturtilbud. Sammen med romslige allmenninger og intime smug vil blandingen gi publikum gode opplevelser. Det er bra for miljøet å bygge tett rundt knutepunkt. Beliggenheten ved Oslo S gjør at folk kan sette igjen bilen hjemme. Hvis de til sammen Bjørvika-arbeidsplassene legges andre steder, ville det innebære en langt større økning i biltrafikken enn med lokalisering tett til Oslo S. Det er realistisk å anta at bilandelen på arbeidsreiser til og fra Bjørvika blir 10 prosent, mens ved en lokalisering for eksempel i Oslo ytre by, ville bilandelen være 60 prosent og i Akershus 70 prosent. Lokalisering i Bjørvika vil gi mindre bilkø, mindre lokal luftforurensning og lavere utslipp av klimagasser. OSU jobber etter prinsippet om miljøstyrt utbygging i Bjørvika. Det blir arbeidet mål rettet og systematisk for å minimere energibruk i byggene og for å finne miljøvennlige materialer. Målet for OSU er at byggene skal komme godt under energikravene som nye tekniske forskrifter stiller. 36 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT

20 FILIPSTAD: GREFSEN STASJON: Bypark og havneområde Miljøvennlige leiligheter TI MINUTTERS GANGE FRA OSLO RÅDHUS SKAL DET BYGGES EN NY BYDEL MENNESKER VIL FÅ SINE HJEM I DEN GAMLE CONTAINERHAVNA PÅ FILIPSTAD. LEILIGHETENE PÅ GREFSEN TILBYR BÅDE URBANE KVALITETER OG MASSE PLASS I ET GRØNT OG RIKT BOMILJØ. s. 4 s. 8 ITID s. 16 LIV s RSKJELLER s. 40 Design &Layout: DIIZ Visualisering: DIIZ Foto: Oslo Havn, Innovasjon Norge og Folio Trykk: Haslum Grafisk Illustrasjon: DIIZ Illustrasjon: HRTB Arkitekter AS Rom har sammen med Oslo Havn KF utarbeidet Planen har cirka 40 prosent boligandel og kan På Grefsen stasjon samarbeider Rom og JM Det er målsetning om at alle leiligheter i første en plan med inntil kvadratmeter på romme inntil kvadratmeter forret- gjennom selskapet Grefsen Utvikling AS byggetrinn skal oppfylle kravene til energi- Filipstad. Den nye bydelen er en utvidelse av ning. Samtidig tilgodesees området med om byggingen av cirka 1100 nye miljøvenn- klasse B, med ambisjoner om energiklasse A sentrum vil blant annet kunne få 2200 boli- cirka 100 da grøntareal inklusive en større lige leiligheter. Utvikling av eiendommen er for fremtidige byggetrinn, der forutsetnin- ger, arbeidsplasser og skole for bypark ytterst i vest samt mange nye spen- miljøriktig arealbruk, da tomten har svært gene ligger bedre til rette for det. Godt inne- 560 elever. nende byrom. Allmenninger fra Tinkeren og god kollektivdekning med T-bane, tog, buss, miljø ivaretas ved å bruke materialer som GD-boligen mot vannet etableres i tillegg til trikk og flybuss. ikke avgir gasser eller lukt som kan være til Rom eier cirka 40 da som er fordelt både sør og en bred havnepromenade. plage for beboere. Oppvarming skjer med nord for E18. Oslo Havn KF, Jernbaneverket Bygging av de to første blokkene med til sammen bruk av miljøvennlig vannbåren fjernvarme, og Statens vegvesen eier resterende. Grunn- Grunneierne og kommunen har i fellesskap utfor- 85 leiligheter er godt i gang. som også gir et godt og behagelig innemiljø. eiernes (Rom og Oslo Havn KF) forslag omfat- met et eget kvalitetsprogram som skal bidra Ved utgraving av tomten blir forurenset jord ter kort tunnel for E18 ved Hjortneskrysset til at bydelen kan bli selvforsynt og godt til- Rom og JM fokuserer på godt utemiljø med miljøriktig håndtert. som i dag, pir for ett cruiseskip samt plasse- rettelagt for gående og syklende slik at byde- store solrike grøntarealer mellom boligene, ring av skole i Hjortnesbuen som er bymessig lens brukere og beboere skal inspireres til en tilpasset alle brukere. Leilighetene er areal- omkransning av en ny og mer konsentrert miljøvennlig livsstil. effektive, noe som gir et positivt miljøbidrag ferjeterminal. i form av redusert energiforbruk. 38 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT