RESULTATPRESENTASJON FOR 3. kvartal 2011 Ol Oslo, 11. november 2011

Transkript

1 RESULTATPRESENTASJON FOR 3. kvartal 2011 Ol Oslo, 11. november 2011

2 DISCLAIMER This document is being furnished for informational purposes only and does not constitute an offer to sell or the solicitation of an offer to purchase any security, future or other financial instrument or product. It is not intended to form the basis of an investment decision and has not been verified. Storm Real Estate ASA ( Storm ) makes no recommendation or representation as to, and accepts no responsibility or liability for, the accuracy or completeness of the information contained herein or any other information, whether written or oral, made available and any liability therefore is expressly disclaimed. Such information is presented as of the date and, if applicable, time indicated and Storm does not accept any responsibility for updating any such information. Any simulations, projections, valuations and statistical analyses contained herein have been provided to assist the recipient in the evaluation of the matters described herein; such simulations, projections, valuations and analyses may be based on subjective assessments and assumptions and may utilise one among alternative methodologies that produce differing results; accordingly, such simulations, projections, valuations and statistical analyses are not to be viewed as facts and should not be relied upon as an accurate representation of future events. No representation or warranty is given as to any of the simulations or analyses, or as to the achievement or reasonableness of any future projections or estimates, contained in this document. This document has been prepared by Storm Capital Management Ltd. and should not be considered impartial research under FSA Rules. The views expressed may not be supported by independent analysis. The author of this document may be remunerated as a result of transactions generated by this information. Storm Capital Management Ltd. is authorised and regulated in the United Kingdom by the Financial Services Authority. Its registered ed office is at 100 New Bond Street, London W1S 1SP, United Kingdom. 2

3 Hovedpunkter

4 HOVEDPUNKTER 1. Omsetning for 3. kv på US$ 2,9 millioner, sammenlignet med US$ 2,7 millioner for 3. kv Omsetningsvekst på 9,0% sammenlignet med samme periode i fjor 2. NAV per aksje per 30. september 2011 på NOK 24,51 Opp 1,6% siden 30. juni 2011 Betydelig forbedret omsetning i løpet av 3. kv

5 3. kvartal i sammendrag

6 3. KVARTAL 2011 HOVEDPUNKTER Eiendomsverdier Verdien på eiendomsporteføljen økte med 0,9 mill USD i 3. kv. og 17,6 mill USD i de første 9 månedene av En endring på 0,7% fra sist kvartal og 20,5% siden nyttår Leieinntekter Leieinntekter på 2,9 mill USD i Q3 og 8,9 mill USD i de første 9 månedene av 2011 Økning av respektivt 9,0% og 9,5% over det samme kvartalet og de samme 9 månedene i fjor Investeringsprogram Totalresultat Likviditetsforvaltning I løpet av 3. kv. fortsatte Storm Real Estate ASA forhandlingene om det potensielle kjøpet av et næringsbygg i Moskva, som rapportert i forrige kvartal Transaksjonen er forbeholdt akseptable finansieringsvilkår og styregodkjenning Totalresultat for 3. kv. på minus 5,8 mill USD sammenlignet med et totalresultat på 2,6 mil USD i 3. kv Totalresultat for de første 9 månedene av 2011 ble 13,6 mill USD, sammenlignet med 2,6 millioner USD for samme perioden i 2010 Investeringen i Eastern Property Holdings falt i verdi med 2,1 mill USD i løpet av kvartalet Likviditetsforvaltning i løpet av de første 9 månedene bidro med med 1,7 mill USD, hvilket tilsvarer en årlig avkastning på 5% for perioden NAV per aksje NAV per aksje NOK 24,51 ved utgangen av kvartalet Positiv utvikling i kvartalet og de første 9 månedene - fortsatt økning i NAV per aksje 6

7 OPERASJONELL VIRKSOMHET 1) Signerte forlengelse av leiekontrakt med Gazprom Tsentrremont for Gasfield 2) Nye leietakere i Gasfield Ingikk leiekontrakt for ledige lokaler på 237 kv. m. på attraktive rater Ingikk leiekontrakt for treningsenter og spa (totalareal på 600 kv. m.). Disse arealene har nå blitt delt i to og leiet ut til to forskjellige leietakere 3) Bygget 8 ekstra parkeringsplasser i Gasfield, hvorav alle er utleiet 4) Avholdt anbudsprosess for det tekniske vedlikeholdet av både Grifon House og Gasfield Anbudsprosessen ble avholdt i henholdh til vedtatte tt regler Prosessen tok 1,5 måneder Resultatet av prosessen er anslått å ville lede til kostnadbesparelser på c. 20% for Gasfield Anbudsprosessen er nå over og vi velger nå den mest attraktive budgiveren 5) Ingen utestående leier og driften av byggene driftes helt i tråd med vedtatte budsjetter for både Gasfield og Grifon House Både Gasfield og Grifon House er fult utleide, og det er inngått en forlengelse av leiekontrakten med Gazprom 7

8 Finansielle nøkkeltall

9 FINANCIAL RESULTAT HIGHLIGHTS 2009 Helår Første 9 Måneder 3. kvartal (USD 000) 31/12/10 30/09/10 (1) 30/09/11 (1) 30/09/10 (1) 30/09/11 (1) Leieinntekter $ $8.106 $8.876 $2.704 $2.947 Eiendomsrelaterte driftskostnader (2.761) (2.008) (2.319) (616) (669) Personalkostnader (536) (335) (639) (128) (120) Andre driftskostnader (3.335) (2.617) (2.291) (859) (658) Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer $4.685 $3.126 $3.627 $1,102 $1.501 Verdiendring investeringseiendom 4, (209) 14,439 Driftsresultat $9.405 $7.573 $ $893 $ Netto finans (1.253) (2.639) (2.114) 555 (5.003) Resultat før skatt $8.152 $4.934 $ $1.449 $ Skattekostnad k t (2.244) (1.724) (5.837) (706) (3.296) Periodens resultat $5.908 $3.210 $ $742 $7.549 Utvidet resultat etter skatt (2) (348) (579) (5.755) (13.481) Periodens totalresultat (2) $5.559 $2.632 $ $2.648 ($5.840) 1) Urevidert. 2) Årets resultat inkluderer verdiendring av eiendom. Storm Real Estate ASAs bygg er verdivurdert av en ekstern part. Funksjonell valuta er rubel. Effekten av verdiendring i RUB er presentert over resultatregnskapet. Resterende verdiendring i USD er allokert til egenkapitalen og presentert over totalresultatet. 9

10 FINANCIAL RESULTAT, ALTERNATIV HIGHLIGHTS OPPSTILLING 2009 (USD 000) Q3 YTD Leieinntekter Eiendomsrelaterte driftskostnader NOI fra eiendommer Andre driftskostnader t d EBIT før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendom I USD (669) (777) (2.319) (2.929) Netto fra likviditetsforvaltning Rentekostnader Rente- og kontraktsderivater Netto av valuta og valutaderivater (2.624) (831) (1.914) (2.043) (1.908) 261 Andre finanskostnader (80) (137) Netto finans (5.003) Skattekostnad (3.296) (5.837) Andre konserninterne omregningsdifferanser eks bygg Periodens totalresultat (5.840)

11 BALANSE (USD 000) 31/12/10 30/09/11 31/03/07 (1) 31/03/07 31/12/10 Pro 30/09/11 Forma (1) Investeringseiendom $ $ Bank lån $ $ Sum anleggsmidler $ $ Annen gjeld $ $ Kontanter og finansielle investeringer $ $ Sum gjeld $ $ Sum omløpsmidler $ $ Sum egenkapital $ $ Sum eiendeler $ $ Sum egenkapital og gjeld $ $ En sterk likviditetsposisjon gir Storm Real Estate ASA mulighet til å utnytte muligheter i markedet 1) Urevidert. 11

12 KONTANTER OG FINANSIELLE INVESTERINGER Hovedtyngden av likvide midler er per 30. september 2011 investert i verdipapirer og fond Reduksjon av kontanter t og finansielle i investeringer i er hovedsaklig på grunn av: Fall i verdien av finansielle investeringer; Tilbakekjøp av aksjer; og Reduksjon av kortsiktig gjeld (USD million) 31/12/10 31/03/11 30/06/11 Pro 30/09/11 Forma Kontanter og kontantekvivalenter Finansielle investeringer Kontanter og finansielle investeringer Kjøp/salg av verdipapirer før balansedagen med betaling etter balansedagen $29,7 $25,2 $13,9 8,6 34,5 33,3 $38,3 $59,7 $47,2 1,4 (15,5) 1,0 $18,8 24,0 $42,8 0,1 Sammenlignbar balanse likvide midler $39,7 $44,2 $48,2 $42,9

13 OVERSIKT OVER KONTANTER OG LIKVIDE INVESTERINGER 44% av total tilgjengelig beholdning av likvide midler var i kontanter per 30. september % Andre hovedelementer inkluderer 38% investert i Storm Bond Fund og 17% investert i aksjer i eiendomsselskaper med eiendom i Russland 1% 17% 44% 38% Kontanter Storm Bond Fund Andre Obligasjoner Aksjer Annet 13

14 SAMMENDRAG STORM BOND FUND Vektet avkastning for porteføljen Sektoreksponering for porteføljen 15.0% 14.5% 14.0% 14.6% 60% 50% 40% 39% 51% 13.5% 13.0% 13.0% 30% 20% 12.5% 12.0% Weighted yield to maturity Weighted yield to call 10% 0% 7% 3% 0% Transportation Real Estate Other Energy Oil Service Kredittvurdering for porteføljen Durasjon for porteføljen 9% 16% 60% 50% 48% 65% 10% 40% 30% 20% 10% 0% 28% 22% 21% 17% 17% 12% 11% 10% 2% 6% 6% 0% 0% 0% 0% BBB- BB B CCC and lower Maturity (%) Call (%) 14

15 AKSJEN Storm Real Estate ASA er notert på Oslo Børs Tatt opp på hovedlisten til Oslo Børs 6. juli 2010 Over 500 aksjonærer NOK 18,00 16,00 14,00 12,00 94% (1) 72% Storm Nordic Fund og nærstående parter 10,00 kontrollert t av partnerne i Storm Nordic Fund, er største aksjonær i selskapet 8,00 med totalt ca 16,0% (1) 6,00 Siste aksjekurs 13,90 kr per aksje (10. november 2011) EK per aksje per 30. september 2011 var ,51 kr 4,00 2,00 0,00 30 des jun des jun des jun 11 Storm Real Estate ASA OSEBX (1) Per 30. september (2) Avkastning på Storm Real Estate ASA aksjen for perioden har blitt justert for utbytte på 1,50 NOK per aksje i 2. kv Kilde: Bloomberg, Netfonds, Oslo Børs. 15

16 Markedsoversikt

17 MAKROOVERSIKT RUSSLAND Den størsten nyheten i kvartalet var Vladimir Putins beslutning om å stille til presidentvalget i mars 2012, med Dmitry Medvedev som statsminister-kandidat Selv om beslutningen har tiltrukket seg noe internasjonal krtikk, fjerner det mye usikkerhet om hvem som skal lede landet de neste seks årene Russlands økonomi utviklet seg relativt bra i forhold til den svake veksten i euro-landene Bruttonasjonalprodukt vokste med 5,2% i august -10% sammenlignet med et år tidligere Relativt lav inflasjon på 4,7% for de første 9 månedene Detaljhandelen økte med 78%i 7,8% august sammenllignet med et år tidligere Rubelen falt 15% mot US dollar i løpet av kvartalet, fra 27,95 til 21,10 Delvis på grunn av politiske faktorer og økte kapitalutstrømminger fra Russland Makroøkonomiske indikatorer 1. kv til 3. kv % 20% 10% 0% -20% -30% -40% Q1 05 Q3 05 Q1 06 Q3 06 Q1 07 Q3 07 Q1 08 Q3 08 Forbrukertilliysindeks (%) Industriell Optimismeindeks (%) Kilde: Rosstat, IET, Cushman & Wakefield Russland erfarer relativt solid økonomisk vekst sammelignet med euro-landene, og med relativt lav inflasjon Q1 09 Q3 09 Q1 10 Q3 10 Q1 11 Q

18 NÆRINGSEIENDOM - RUSSLAND I løpet av de første 9 månedene av 2011 var volumet av investeringstransaksjoner i næringseiendom estimert til 6,5 milliarder USD C. 60% mer en de c. 4 milliarder USD for samme periode i 2010 Investeringer i St. Petersburg har øket betydelig i forhold til tidligere år Cushman & Wakefield forventer at 2011 kommer til å se det høyeste nivået av investeringer noensinne Delvis drevet av utenlandske investorer Transaksjoner fordelt per sektor USD millioner 8,000 7,000 6,000 5,000 4, ,000 2,000 1, Hotel Detaljehandel l Varehus Kontor Prognose Kilde: Cushman & Wakefield Innenlands vs utenlands investorer 100% 80% 60% 40% 20% 0% YTD Lokale Investorer Transaksjoner fordelt på region USD millioner 8,000 7,000 6,000 5,000 4, ,000 2,000 1,000 0 Utenlandske Investorer Moskva Andre Regioner St. Petersburg Prognose 18

19 KONTOREIENDOM I RUSSLAND Investeringsaktiviteten i russisk næringseiendom fortsatte å øke i løpet av de 9 første månedene av Europeisk kontoreiendomsklokke Q Kontorsegmentet stod for c. 2 milliarder USD, eller c. 30% av totale investeringer Investeringsaktiviteten vokste med c. 16% sammenlignet med samme periode i fjor Alle transkasjonene i perioden ble gjort i Moskva, hvorav c. 90% var klasse A kontorlokaler De gjenværende 10% var klasse B+ konorlokaler Yield i premium-segmentet har stabilisert seg på 9%, med en svak nedadgående trend Investeringsmarkedet er fortsatt dominert av innenlandsk kapital, men utenlandsk kapital har økt Kilde: Jones Lang LaSalle Fortsatt vekst i investeringer i kontoreiendom i 3. kv

20 MOSKVA KONTORMARKEDET Markedet i Moskva forbedret seg videre i Q Opptak på ca kv.m. i løpet av kvartalet, et lite fall mot tidligere kvartaler men delvis grunnet sesongbaserte faktorer Tilbudsveksten fortsatte å være lav i Q og er forventet t å forsatt være lav ut 2011 c kv.m ble levert i Q3, sammenlignet med 97,233 kv.m. levert i Q2 Nye bygg som kommer på markedet er forventet å være på historisk lave nivåer, med totalt c kv.m. forventet å bli levert i løpet av 2011 Ledigheten fortsatte sin nedadgående trend i 3. kv etter en liten økning i 2. kv Gjennomsnitlig ledighetsgrad i 3. kv. var på 13% Lav tilbudsvekst er forventet å redusere ledighetsgraden ytterligere mot slutten av året Klasse A-bygg leiepriser økte med c. 9,5% i 3. kv. 2011, mens klasse B hadde stabile leiepriser Ferdigstillinger, Opptak og Ledighetsgrad Millioner kv.m. Ledighetsgrad % % % % 0.4 5% 0.0 0% Ledighetsgrad Ferdigstillinger Opptak Gjennomsnittlig leienivå USD per kv. meter per år 2,000 Prognose 1,500 1, E 2012E Klasse A Klasse B 2013E 2015E 2014E Kilder: Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield. 20

21 ST. PETERSBURG KONTORMARKEDET Moderne kontobygg, klasse A og klasse B nådde 1,96 millioner kv.m. i 3. kv seks nye kontorbygg på til sammen kvm ble levert i 3. kv. mot to nye bygg i 2. kv. Fire klasse B kontorbygg, et klasse A kontorbygg pluss det store klasse A-prosjektet t St. Petersburg Plaza Relativt få kontorprosjekter under bygging Jones Lang LaSalle rapporterte en liten økning i ledighetsnivået fra 12,6% i 2. kv til 13,1% i 3. kv. 2011, hovedsaklig grunnet sesongbaserte faktorer Ledigheten for klasse A var 23,4% og for klasse B 95% 9,5% ved utgangen av 3. kv Grunnet mye ferdigstillelse i kvartalet fortsatte netto opptak å vise en negativ trend Netto opptak nye bygninger Kvm 140, , ,000 80,000 60, ,000 20, ,000 Q1 07 Leienivå og ledighet Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Ferdigstillinger Netto Opptak, kvm USD per kvm per år Ledighet % % % % % % 0 0% Q Ledighet Leienivå Klasse A Leienivå Klasse B Leietakere fortsetter å være prissensitive, hvilket 10% begrenset leieveksten Leienivåene fortsatte å være stabile i kvartalet Kilder: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis 21

22 Investeringer: Pipeline

23 INVESTERINGER: PIPELINE I løpet av 3. kv. fortsatte Storm Real Estate ASA forhandlingene rundt et potensielt kjøp av et næringsbygg i Moskva som rapportert i forrige kvartal Due diligence nær ferdigstilling Kjøpspris avtalt Transaksjonen er forbeholdt akspetable finansieringsvilkår og styregodkjenning Nøkkelinformasjon om potensielt oppkjøp Størrelse Transaksjonsverdi under USD 50 million Oppkjøp finansiert delvis i kontanter og delvis med ny bankfinansiering Motpart / utvikler Solid, stor internasjonalt selskap notert på en anerkjent markedsplass Bygget Næringseiendom bygget i 2009 Bygget holder høy internasjonal standard d Lokasjon Sentralt plassert i det historiske, administrative og finansielle sentrum av Moskva med veldig gode transportlinker med både offentlig kommunikasjon og bil En eventuell transaksjon forutsetter akseptabel finansiering i et vanskelig kredittmarked 23

24 Strategi

25 FOKUSERT FORRETNINGSSTRATEGI Fokus på Russland Fokus på utleie Fordelaktig juridisk struktur Egen lokal ledelse i Russland Sterkt omdømme Maksimere aksjonærverdier Oppkjøp og drift av næringseiendom i Russland, og investeringer i eiendoms aksjer og obligasjoner med Russlands eksponering Fokus på bygninger klasse A og B sentralt plassert i store byer Fokus på Moskva og St. Petersburg Gir en sikker kontantstrøm med gearingpotensiale for å øke avkastning på investert kapital Bygninger med solide leietakere Sikrer fleksibilitet og sikkerhet for investorer Optimal fleksibilitet for kjøp og salg av bygg Bygninger driftet av et team på seks ansatte lokalt Vedlikehold outsourcet til solide aktører Gode relasjoner til leietakere Høy standard for kvalitet, sikkerhet og pålitelighet Målsettning om å være en foretrukken utleier i Russland Kapitalisere på etablerte relasjoner og sterkt omdømme Skape verdier for aksjonærene gjennom å kombinere solid drift med likviditet i aksjen Aktiv investeringsstrategi for å maksimisere vår eksponering til russisk eiendom Høy kvalitet på eiendomsportefølje og drift 100% utleid til solide, langsiktige g leietakere Markedssegment med betydelig oppsidepotensiale Godt posisjonert for vekst 25

26 Vedlegg 1: Storm Real Estate ASA

27 HVORFOR STORM REAL ESTATE ASA Solid track-recordrecord på eksisterende portefølje Eneste selskap på Oslo Børs med rendyrket fokus på det russiske eiendomsmarkedet Sterk ledelse og lokal administrasjon i Russland Sterk kapitalbase Ideelt posisjonert til å kapitalisere på et oppsving i markedet Spennende investerings- muligheter Storm er i en ideell posisjon til å utnytte et eventuelt oppsving i det russiske eiendomsmarkedet 27

28 STORM REAL ESTATE ASA: OVERSIKT Visjon Å bygge et ledende eiendomsselskap gjennom oppkjøp og drift av næringseiendom i Russland, samt gjennom investeringer i aksjer og obligasjoner Fokus Bygninger klasse A og B sentralt plassert i store byer Hovedfokus på Moskva og St. Petersburg Dagens portefølje Historie Bygningene Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg Totalt bruttoareal på ca kvadratmeter, begge bygninger 100%utleid Solide leietakere innen olje, gass og farmasi Etablert i 2007 av Pareto Securities og Colliers International Den 1. november 2008 overtok Storm Capital Management Ltd driften av selskapet Kjøpte Grifon House i April 2009 for USD 17 mill uten opptak av lån Aksjonærer Notert på Oslo Børs Hovedliste Over 550 aksjonærer 28

29 STORM CAPITAL MANAGEMENT EIENDOMSPORTEFØLJE Gasfield Grifon House Bygning klasse B sentralt plassert i Moskva / Gazprom-land kvadratmeter hvorav kvadratmeter er utleibare Bygget i % utleid 15 leietakere hvorav Gazprom er den største Storm Real Estate ASA tegnet den største leieavtalen i Russland i 1. halvår 2009 gjennom Gazproms leieavtale i Gasfield-bygget. Årlig eiendomsrelatert driftsresultat på ca USD 6,3 mill. Fullt renovert bygning klasse B sentralt plassert i St. Petersburg kvadratmeter utleidbart kontorareal Inkluderer air condition og sikker parkering Gode transportmuligheter med to metrostasjoner i nærheten 100 % utleid Bygget er hovedsaklig utleid til en affiliate av Swiss PSI Cro AG Swiss PSI Cro AG er et ledende selskap innen utvikling av klinisk medisin spesialisert på kliniske undersøkelser i Øst-Europa Årlig eiendomsrelatert driftsresultat på ca USD 2,1 millioner 29

30 STORM REAL ESTATE ASA OPERASJONELL STUKTUR London 11 personer lokalisert i London Ansvarsområder Overordnet ansvar for strategisk ledelse av selskapet Oppkjøp og salg, samt aktivt investeringsstyring Økonomisk styring Ledelse, administrasjon og relasjonsbygging Investor relations Personalet i London og Russland samarbeider tett hver eneste dag Moskva og St. Petersburg 6 personer lokalisert i Russland 5 i Moskva og 1 i St. Petersburg Ansvarsområder Daglig drift av bygningene Håndtering av leietakere / relasjonsbygging Søking etter nye leietakere Vedlikehold e d Lokal due-diligence Sterkt team på 17 ansatte fordelt på London, Moskva og St. Petersburg 30

31 Vedlegg 2: Storm Capital Management

32 STORM CONTACT CAPITAL MANAGEMENT LTD. Fund portfolio Storm Capital Management Ltd. er et selvstendig investeringsselskap som fokuserer på energi, transport og eiendom i de nordiske markedene og Russland. Gjennom våre fond tilbyr vi en rekke investeringsmuligheter hvor vi benytter oss av forskjellige strategier. Her bruker vi grunnleggende analyse kombinert med aktiv porteføljeforvaltning for å oppnå best mulig risikojustert avkastning. Per november 2009 har vi ca. 130 millioner euro under forvaltning. Kundene våre er en kombinasjon av familiekontorer, velstående privatpersoner og institusjonelle investorer. Selskapet er basert i London og har åtte ansatte, hvorav tre er profesjonelle forvaltere. Storm Real Estate ASA sysselsetter ytterligere seks personer i Russland. Storm Capitals styrke ligger i sterk industrikunnskap og nettverk i fokusområdene. Storm Capital har direkte tilgang til og møter ofte ledelsen i relevante selskaper. Porteføljeforvalterne har over 40 års erfaring fra kapitalforvaltning og corporate finance. Storm Capital Management Ltd. er regulert av FSA i Storbritannia. Storm Nordic Fund ble etablert i november 2006 under SEB Fund Services i Luxemburg. Fondet var tidligere etablert i Norge under navnet Ørn Norden med en historikk tilbake til Målet var å gi investorer mulighet til å investere i de nordiske markedene ved å utnytte tt porteføljeforvalternes f lt ekspertise. Storm Bond Fund ble etablert i september 2008 som en respons på etterspørsel fra investorer,og forvalternes vurdering av oppsider i kapitalmarkedet. Storm Bond Fund investerer utelukkende i obligasjoner i samme markeder som Storm Nordic Fund og er også administrert i t av SEB Fund Services i Luxembourg. Storm Real Estate ASA ble etablert i november 2008 da Storm Capital Management Ltd tok over ledelsen av det norske selskapet E- Star Property AS fra en aktiv aksjonærposisjon via Storm Nordic Fund. Selskapet har investert i to utleieeiendommer i Moskva og St. Petersburg. Selskapet har 600 aksjonærer og handles på OTC i Norge. 32

33 CONTACT KONTAKTINFORMASJON 100 New Bond Street London, W1S 1SP Storbritannia Einar Pedersen CFO Tel: +44 (0) Fax: +44 (0) Web: 33