PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN 325R GAMLEGRENDÅSVEIEN 40

Transkript

1 Kongsberg kommune Dokument type Planbeskrivelse til reguleringsplan 325R Dato PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN 325R GAMLEGRENDÅSVEIEN 40

2 PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 Revisjon 04 Dato Utført av Helge Martens og Mari Frøysok /Kongsberg kommune Kontrollert av Mariann Widerberg Godkjent av Mariann Widerberg Beskrivelse Planbeskrivelse Vår ref Rambøll Torgeir Vraas plass 4 Pb 2394 Strømsø NO-3003 DRAMMEN T F F:\USER\PLAN OG NÆRING\PLAN OG NÆRING\2 AREALPLAN\4-DETALJPLAN \325R GAMLEGRENDAASVEIEN

3 GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 3 INNHOLD 1.1 Lokalisering og bruk Demografiske forhold, barnehage, skole og forretninger Verneinteresser Barns interesser Trafikkforhold Vann, avløp og kabler Kommuneplanens arealdel Regulerings- og bebyggelsesplaner Pågående KU- og plansaker Tilgrensende reguleringsplaner Kunngjøring og innspill Planprosess Plantype Reguleringsformålene Frittliggende småhusbebyggelse (BF1) Konsentrert småhusbebyggelse (BK1 - BK2) Felles lekeareal Veg, felles (Vf) Veg, offentlig (Vo) Annen veggrunn, teknisk (AVT)...8 Annen veggrunn teknisk, offentlig (AVTo) Renovasjonsbeholdere Planområdet Estetikk Universell utforming Landskap / bonitet Støy Barn og unge...9 F:\USER\PLAN OG NÆRING\PLAN OG NÆRING\2 AREALPLAN\4-DETALJPLAN \325R GAMLEGRENDAASVEIEN

4 GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 4 BAKGRUNN Rambøll Norge AS har på oppdrag fra Thorsen Bygg og Eiendom AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for eiendom gnr/bnr 8560/1 i Kongsberg kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse med nødvendig infrastruktur, samt å opprettholde eksisterende boligbebyggelse på tomten. Eiendommen eies i sin helhet av Jens A. Jensen. EKSISTERENDE FORHOLD 1.1 Lokalisering og bruk Planområdet er på ca 7 da, og ligger mellom Gamlegrendåsveien og Petter Auerdahls vei, rett nord for Gamlegrendåsen terrasse. Eiendommen er en av få gjenværende gårdsbruk på Gamlegrendåsen, og ligger i tilknytning til eksisterende villa/småhusbebyggelse. Det er ikke drift på gården. På eiendommen er det ett bolighus(2), ett uthus, og en bygning som opprinnelig har vært låve(1). Låven skal rives fordi den er i dårlig forfatning, og i ferd med å falle sammen. Eiendommen har adkomst fra Gamlegrendåsveien. 1.2 Demografiske forhold, barnehage, skole og forretninger Området sogner til Gamlegrendåsen Barneskole som ligger 1,8 km unna og Tislegård Ungdomsskole 1km unna. Barnehager finnes i nærområdet (ca 1,5km), og det er gangavstand til diverse forretninger. 1.3 Verneinteresser Planområdet er arkeologisk registrert av Utviklingsavdelingen i Buskerud fylkeskommune. Det ble ikke funnet automatisk fredete, eller nyere tids kulturminner. De har også gjort en vurdering av de bygningene som ble vurdert som verneverdige (2005). I dag er låven så falleferdig at den skal rives. Buskerud fylkeskommune har fått utarbeidet en rapport om løkkelandskapet i Kongsberg. Skulle man oppdage rester dette i planområdet i prosessen vil man varsel om det. 1.4 Barns interesser Lekeplassene skal være tilrettelagte for lek, læring og fysisk fostring.

5 GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 5 I nærmiljøet finnes det arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Arealene skal være store nok, gi mulighet for ulike typer lek på ulike årstider, og de skal kunne brukes av ulike aldersgrupper. Gamlegrendåsen ligger i nær tilknytning til flotte naturområder hvor barn og voksne kan utfolde seg. Det skal etableres sand- og nærlekeplasser innenfor planområdet og på det tilgrensende planområdet på Gamlegrendåsen terrasse (Plan 270R). Strøkslekeplasser vil være Tislegård ungdomsskole, Løvåsløkka, Eilertsløkka og Gamlegrendåsen skole. 1.5 Trafikkforhold Planområdet har i dag felles adkomst fra Gamlegrendåsveien som deles med naboen 8560/4. Gamlegrendåsveien er en smal kommunal boligvei på mellom 4,5 og 6 meter, og det er ikke lagt opp for myke trafikanter. Det er en mindre veg (vist med grønn linje på illustrasjonen) i forlengelsen av Gamlegrendåsveien, som kopler seg på Petter Auerdals vei. Det er registrert to bussholdeplasser i nærområdet (se illustrasjon). Planområdet med rødstiplet linje, mindre veg fra Gamlegrendåsen med grønnstiplet linje, og to bussholdeplasser i nærområdet. 1.6 Vann, avløp og kabler Planområdet tilknyttes vann- og avløpsledninger som anlegges i forbindelse med utbyggingen av Gamlegrendåsen Terrasse. Det vil bli inngått avtale med AS Kongsberg Tomteselskap om økonomisk vederlag for dette. Det skal anlegges et fordrøyningsanlegg sør i området. Dette vil bli lagt under veigrunnen. Tilkomsten til anlegget vil på den måten være sikret ved at det om vinteren vil være måkt i veien. PLANSTATUS 1.7 Kommuneplanens arealdel Området er i kommuneplanens arealdel vist som boligområde, med kryssende GS veg restriksjonsområde i stiplet linje med krav om regulerings-/ bebyggelsesplan. 1.8 Regulerings- og bebyggelsesplaner Området er uregulert. 1.9 Pågående KU- og plansaker Tiltakshaver er kjent med at det pågår planarbeid i Gamlegrendåsen terrasse. Denne planen skal tilrettelegge for boligbebyggelse og ny veg nedenfor vårt planområde, som gir adkomst til vårt område Tilgrensende reguleringsplaner Planområdet grenser til plan 270R Gamlegrendåsen Terrasse mot syd. Mot nordøst grenser det til 336R Gamlegrendåsen Nord.

6 GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 6 MEDVIRKNING 1.11 Kunngjøring og innspill Kunngjøring om igangsatt planarbeid ble annonsert i Laagendalsposten og på Kongsberg kommunes hjemmeside Følgende naboer er varslet ved brev (2005): Torbjørg Elbert Jensen, 8560/4 Ingrid M. Stavik Lønning og Erik Lønning, 8558/1 Ruth Annie og Johan Skogen, 8559/4 A/S Kongsberg Tomteselskap, 8560/3 Ane Tangen, 8561/1 Gry Skår, 8561/1 Følgende etater/organisasjoner er varslet ved brev: Buskerud Fylke, regionalavdelingen Fylkesmannen i Buskerud Statens vegvesen, Region Sør Kongsberg Energi AS Telenor ASA Naturvernforbundet i Kongsberg Kongsberg og Omland Turistforening Byhistorielaget Fortidsminneforeningen, Buskerud avdeling A/S Kongsberg Tomteselskap Gamlegrendåsen Vel Gamlegrendåsen Barneskole, elevrådet Gamlegrendåsen Barneskole, FAU Tislegård Ungdomsskole, elevrådet Tislegård Ungdomsskole, FAU Distriktskonservator v/ Lågdalsmuseet Innspill til planarbeidet/merknader til planen Det er kommet inn følgende kommentarer: 1. Buskerud Fylkeskommune Kulturminner, kommentarer innkommet : Det stilles krav om at det registreres automatisk fredete kulturminner. Forslagsstillers vurdering av kommentarene: Registreringer er foretatt av Buskerud fylkeskommune. Det ble ikke funnet automatisk fredete eller nyere tids kulturminner. Eksisterende bebyggelse, kommentarer innkommet : Buskerud Fylkeskommune anser bygningene som verneverdige og som en representant for småbrukene på Gamlegrendåsen. Det anbefales at det settes av en større sone mellom våningshuset og veien enn det reguleringsforslaget viser, slik at bygningene fortsatt vil være leselige som et småbruk. Forslagsstillers vurdering av kommentarene: Det anbefales at låven rives siden denne i dag er i svært dårlig forfatning.

7 GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 7 Anbefalingen om å sette av en større sone mellom våningshus og veien er vanskelig å imøtekomme, idet dette ville være til mer ulempe for bebyggelsen vest for veien, enn til fordel for den eksisterende bebyggelsen. 2. Gamlegrendåsen Skole, Elevrådet, kommentarer innkommet Skolen ber om at det i det videre arbeid med reguleringsplanen gjøres tiltak i forhold til å sikre en trygg skolevei for elevene som bruker Gamlegrendåsveien som skolevei. Forslagsstillers vurdering av kommentarene: Planforslaget fører ikke til trafikale endringer på Gamlegrendåsveien, men det vil bli etablert en vei gjennom planområdet opp til veien. Denne vil bli stengt med bom ved Gamlegrendåsveien. Veien vil bli åpen for gående og syklende for allmenn ferdsel. Ny bebyggelse vil få adkomst sørfra. I forbindelse med utbygging av Gamlegrendåsveien Terrasse vil det også bli bygget gangvei som vil tjene som skolevei. Eventuelle tiltak i eksisterende vei må sees i sammenheng med utbyggingen av plan 287R Planprosess Etter 1. gangs innsendelse er planforslaget rettet opp i henhold til kommentarer fra saksbehandler i brev datert BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 1.13 Plantype Det er utarbeidet forslag til en detaljregulering Reguleringsformålene Planområdet foreslås disponert på følgende måte: Felt Formål Areal daa BK1 Konsentrert småhusbebyggelse 2.6 BK2 Konsentrert småhusbebyggelse 1.8 BF1 Frittliggende småhusbebyggelse 1.3 Vf Felles avkjørsel 0.34 LEK Felles lekeareal 0.16 RPf Felles renovasjonsanlegg AVTo Annet veganlegg teknisk offentlig 0.11 AVTf Annet veganlegg teknisk felles 0.38 Vo Offentlig vei 0,2 Sum Frittliggende småhusbebyggelse (BF1) Området omfatter eksisterende bebyggelse som ønskes opprettholdt. Området er på 1,3 daa. Utnyttelsen er foreslått til %-BYA = 30%. Låven skal rives og det er på sikt planlagt å oppføre en garasje på området.

8 GAMLEGRENDÅSVEIEN Konsentrert småhusbebyggelse (BK1 - BK2) Planforslaget inneholder to felt med konsentrert småhusbebyggelse på henholdsvis 2,1 daa og 1,9 daa. Utnyttelsen er satt til %-BYA = 40%. Det er satt en maks begrensning på totalt 16 nye enheter. Det er planlagt oppsatt tomannsboliger, firemannsboliger og rekkehus Felles lekeareal Det foreslås ett felles område for lek og opphold innenfor planområdet på ca 160 m 2. Det ligger i et relativt flatt parti ved eksisterende låve, midt i planområdet. Dermed vil alle boligene ha kort vei til lekeplassen. Lekeplassen vil gjerdes inn, slik at man reduserer faren for trafikkulykker Veg, felles (Vf) Ny bebyggelse får adkomst via ny felles veg (Vf) sørfra. Vegen er regulert med 3m bredde, 0,25m skulder og 2m grøfter til snøopplag. Vegen stenges med bom mot Gamlegrendåsvegen. Stigning er vurdert til å bli ca 7%. Frisikt i krysset i syd blir 3 x 30 m. Veien i syd som planområdet skal ha adkomst fra inngår i plan 287R Veg, offentlig (Vo) Gamlegrendåsvegen med tilhørende skuldre er tatt inn i planen etter ønske fra kommunen Annen veggrunn, teknisk (AVT) Annen veggrunn teknisk, offentlig (AVTo) Langs Gamlegrendåsveien er det satt av 2 m på hver side til skulder, grøft og snøopplag. Annen veggrunn teknisk, felles (AVTf) For felles veg er det lagt til 2 meter fra prosjektert skulder, til grøft og snøopplag Renovasjonsbeholdere Sør i planen er det avsatt areal for renovasjonsbeholdere langs vegen. Denne er felles for alle de planlagte boligene. Plassen er på ca 16 m 2 og er i samsvar med råd gitt av kommunen Planområdet Planområdet utgjør ca 7 daa og omfatter bolig(konsentrert, BK1 og BK2 og frittliggende BF1), lekeplass,(lek) adkomst til områdene( Vf) og renovasjonsplass(rpf). Planforslaget er ikke i henhold til kommunens vedtekt til PBL 69 nr 3 om krav til minste uteoppholdsarealer, leikeplasser, parkering mm. Det er kravene til uteoppholdsarel vi ikke kan se at det er nødvendig å oppfylle. Vedtekten ble laget før ny PBL kom og er således noe utdatert. 69 eksiterer ikke lenger. Planforslaget er i henhold til kommunens ønske om å fortette innenfor kommunegrensene. I den sammenheng er det fra administrasjonen lagt opp til 40% BYA for konsentrert bebyggelse på vårt område. Dersom man følger kommunens vedtekt for MUA (uteoppholdsareal) kan man ikke bygge med 40% BYA, men kun 20% BYA. Vi mener således at kravene i vedtekten ikke er forenelige med kommunens ønske om fortetting. Tidligere var det ikke vanlig å regne med overflateparkering i BYA, men dette må man nå. Dette medfører at bebyggelsen og uteareaelet begge deler styres av BYA. Gjennom BYA får man således styrt ikke bare hva som bebygges med hus, men også hva som anlegges som p-plasser. Vi foreslår i vårt planforslag et krav til uteoppholdsareal på minimum 30m 2 per boenhet, som ville vært kravet om tiltaket lå i Drammen kommune. Gjennom planens BYA på 40% og begrensningen på maks 16 enheter på de to områdene BK1 og BK2 vil alle enhetene få nok uteareal, hvor 30m 2 er satt som et minimum, men som sannsynligvis vil bli større på alle enhetene. I snitt vil enhetene få over 200m 2 uteareal. Utvalg for miljø og utvikling vedtok ved førstegangsbehandling av planforslaget (21. mai 2012, sak 52/129) at denne planen skal ivareta kravene til minste

9 GAMLEGRENDÅSVEIEN 40 9 uteoppholdsareal (MUA) slik det er fastsatt i Kongsberg kommunes vedtekt. Vedtekten er gyldig fram til kommunen reviderer sin kommuneplan etter ny planlov. Det er lagt inn en byggegrense på 4 m fra tomtegrensen mot naboeiendommer. Mot vei og lekeareal er byggegrensen satt til 2m, da det er satt av 2m til grøfter og snøopplag fra veien. Det blir således en byggegrense som ligger 4m fra veien.. Når det gjelder behov for energi, vil de nye boligene bygges etter gjeldende teknisk forskrift som vil medføre et mindre energibehov enn før. Da planområdet ligger i et etablert boligområde er den tekniske infrastrukturen på plass i umiddelbar nærhet. Ny PBL og teknisk forskrift stiller krav om universell utforming av boligene. Således vil alle boligene få livsløpsstandard. Vegen gjennom området er åpen for gjennomgang for gående og syklende og vil bli belyst med gatebelysning. VURDERING OG KONSEKVENSER 1.16 Estetikk De nye boligene vil integreres i resten av boligområdet på Gamlegrendåsen. De vil være av de nyeste i området og vil få en utforming som vil gi et positivt tilskudd Universell utforming Det er viktig at det nye boligområdet følger opp med god universell utforming, slik at området kan gi grunnlag for livsutfoldelse. Universell utforming er bra for alle, og nødvendig for noen. Boligområdet skal ikke lage barrierer, men heller innby til deltakelse. Lekeplassen skal kunne brukes av alle, uten at den er laget med spesiell tilpasning, eller spesiell utforming. Boligene vil bli bygget i henhold til ny TEK og vil dermed få universell utforming Landskap / bonitet Planforslaget innebærer at mye av jorddekt fastmark av middels bonitet på gnr/bnr 8560/1 går med til boligformål Støy Planområdet ligger i et etablert boligområde. På naboområdet er det foretatt støymålinger (jfr: Støyvurdering Gamlegrendåsen, AS Kongsberg Tomteselskap. Revidert april 2008, COWI AS, ). Disse målingene viser at området rundt Gamlegrendåsen 40 ikke er utsatt for støy. Det er derfor ikke behov for støyvurdering, eller spesielle tiltak mot støy på området, selv etter at den nye vegen er anlagt Barn og unge For barn og unge vil planforslaget føre til at det etableres forbindelse gjennom området for gående og syklende. Det vil også bli etablert en lekeplass. Denne skal tilrettelegges for lek for barn i alle aldre. Det skal etableres sand- og nærlekeplasser innenfor planområdet og på det tilgrensende planområdet på Gamlegrendåsen terrasse (Plan 270R). Strøkslekeplasser vil være Tislegård ungdomsskole, Løvåsløkka, Eilertsløkka og Gamlegrendåsen skole.