Messaninkapital for eiendom

Transkript

1 Messaninkapital for eiendom Jarle Norman-Hansen Desember 2012

2 Messaninkapital Bakgrunn Messaninkapital Marked Eksempler og oppsummering Page 2

3 Bakgrunn Ambolt Ambolt er et opportunistisk eiendomsfond og har som eneste fond i Norden spesialisert seg på messaninfinansiering til eiendom Ambolts to grunnleggere Jarle Norman-Hansen og Nick Laird har hver 25 års erfaring med eiendomsinvesteringer og messaninfinansering i Norden og USA De har vært involvert i investeringer og rådgitt i transaksjoner for over 150 milliarder NOK Undertegnede har rådgitt i mange av Skandinavias største eiendomstransaksjoner: Page 3

4 Messaninkapital Messanin betyr det som er plassert mellom første etasje og annen etasje EK Investering typisk strukturert som subordinert gjeld eller preferert egenkapital Messanin Pantelån Ligger mellom lån og egenkapital en slags hybridkapital Page 4

5 Messaninkapital forts. Enten en form for lån, gjerne 2.prioritets sikkerhet etter banken Eller en form for egenkapital ofte som preferanseegenkapital, dvs en egenkapital som har bedre sikkerhet en vanlig egenkapital En investering som er sikrere enn egenkapital, men mindre sikker enn vanlige banklån Page 5

6 Messaninkapital startet i USA Messaninlån/kapital til eiendom startet på tidlig 90-tall Restriktive banker førte til funding gap Hadde vært brukt i markdedet for lånefinansierte oppkjøp (LBOs) på 80-tallet Prising av risiko har vært mye mer sofistikert i USA og kreditt har vært priset i ulike risiko-transjer Page 6

7 Hvorfor messaninkapital? Alternativ til egenkapital Ofte billigere pga kortere tidshorisont Alternativ til gjeld Gir høyere låneutmåling Muliggjør å unngå å røre ved eksisterende finansiering ved kapitalbehov (som kan bli dyrt) Kan være gunstigere å hente penger via messanin enn å selge assets i et svakt marked Eneste alternative kapitalkilde i vanskelige kapitalmarkeder Page 7

8 Prising og kapitalstruktur LTV 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Banklån Obligasjoner Messanin Preferanse egenkapital Vanlig egenkapital 20% 10% 0% Swaps bps bps bps bps. + Egenkapital avkastning Page 8

9 Typisk kapitalstruktur med messanin Lån 60% LTV til rente 5% Messaninlån 60-70% LTV (loan to value) til 15% rente Resten egenkapital 100% Egenkapital Liten andel av kapitalen 70% 60% Messanin 15% rente 6,4% rente Pantelån 5% rente Page 9

10 Messanin har fordel av egenkapital-buffer Messaninkapitalen har ofte fordel av en økende egenkapital-buffer MNOK 120 Verdiutvikling bygg E G E N K A P I T A L B U F F E R Egenkapital Messanin Pantelån Page 10

11 Lån vs. egenkapital Fordel med messaninlån: Lånerenter gir skattefradrag Lån tar bare en fast del av verdiskapningen Gjelder bare for en kortere periode Fordel med messanin /preferanseaksjer: Øker soliditeten til bedriften (høyere ek andel) Bidrar til å få aksept hos banker Mer fleksibelt mht betjening Gjelder bare for en kortere periode Page 11

12 Avkastning kan skje i ulike former Løpende renteutbetaling Årlig, kvartalsvis eller tilpasset cashflow Payment in kind (PIK) Betales ved forfall på hovedstol eller ved hendelse Egenkapital-kicker Profit-split eller konvertering til andel av egenkapital Page 12

13 Eksempel på termsheet Dersom lån: Låneavtale Betalbar rente, påløpt ikke betalbar og upfront fee Pant i fast eiendom (2.prioritet) Interkreditoravtale med banken Sikkerhetsavtale med kontrollmekanismer Løpetid Dersom egenkapital: Investeringsavtale / Aksjekjøpsavtale Krav til utbytte Aksjonæravtale Styrerepresentasjon? Løpetid? Page 13

14 Nedskalering av lånvolum neste 5 år Commercial real estate bank deleveraging billion av totalt 2,400 billion Source: Morgan Stanley, March 2012 Page 14

15 Artikkel fra FT 3/ : Page 15

16 Page 16

17 Store låneforfall i Norden Ca 25% av alle utestående lån til næringseiendom i Norge og Sverige, dvs ca NOK 1000 mrd, er planlagt refinansiert over de neste 4 årene Commercial mortgage maturities (Norway & Sweden) 121 Forlengelse Estimert forfall Sources: Fastighetsrapport, CBRE, Norges Bank, Ambolt, Morgan Stanley Research Page 17

18 Store låneforfall i Norden Ca 25% av alle utestående lån til næringseiendom i Norge og Sverige, dvs ca NOK 1000 mrd, er planlagt refinansiert over de neste 4 årene Capital shortfall Original Property Value Current Property Value Refinanceable Loan-to-Value (70%) Writedown New capital requirements (200 mrd NOK) Refinanceable at maturity 100% 85% 60% Sources: Fastighetsrapport, CBRE, Norges Bank, Ambolt, Morgan Stanley Research Page 18

19 Utlånsvolumet til eiendom Nordiske banker er eksponert mot næringseiendom Top commercial real estate exposure (% of assets) % of total Bank Country assets bn 1 Banca Civica Spain 19 % 14 2 Banco Popular Spain 19 % 25 3 Handelsbanken Sweden 15 % 35 4 Banco Sabadell Spain 14 % 14 5 RBS UK 14 % 84 6 DNB Norway 12 % 25 7 Danske Denmark 12 % 47 8 Banco Popolare Spain 11 % 16 9 UBI Italy 11 % Erste Austria 11 % SEB Sweden 10 % 21 Inkluderer borettslag Source: Morgan Stanley March 2012 Page 19

20 Finansieringskilder En reduksjon av lånevolumet vil kreve alternative finansieringskilder 55% USA 45% 95% Europa 5% Bank Alternative debt sources Bank Alternative debt sources Sources: Morgan Stanley, CBRE, Ambolt Page 20

21 Status bankmarkedet Lending Margin (bps) Lånemarkedet strammer seg til også i Norge % 70 % % % 55 % 50 % Quarter Commercial Lending Margin LTV Kilde: Union/Ambolt Page 21

22 Status i bankmarkedet forts. Lavere låneutmåling Kortere løpetid på lån Høyere marginer Høyere avdrag Økt sikkerhet (aksjepant) Strukturelle endringer, ikke syklisk pga nye reguleringer Page 22

23 Status bankmarkedet forts. BASEL III Eiendomslån tildelt høyere risikovekt enn tidligere Banker må holde mer kjernekapital mot utlån Reduserer egenkapitalavkastningen til investorene Økte marginer og kortere løpetider Det blir lavere, dyrere og kortere banklån av Basel III Også lite side-business for bankene i næringseiendom Page 23

24 Høy marginalrente også hos bankene.. En økning i låneutmåling med 5% av verdien vil øke marginen på hele lånet med kanskje 90 punkter. 100% 100% Equity Equity 60% Swaps + 250bps. 65% Swaps + 300bps. 60% Swaps + 210bps. 15,8% Bank debt Bank debt (*) Basert på 3-måneders NIBOR på 2,0% (*) Basert på 3-måneders NIBOR på 2,0% Page 24

25 Implisitt renteberegning - eksempel 60 % 65 % Økning Verdi Banklån Swap-rente 2,00 % 2,00 % Margin 2,10 % 3,00 % All-in rente 4,10 % 5,00 % Rentebetaling 2,46 3,25 0,79 Implisitt rente for økt låneutmåling 15,80 % HVIS MAN FÅR DET!!! Page 25

26 Eksempel fra markedet Utviklingsprosjektet handel Bra beliggenhet Leieavtaler på 15 år signert Sterke internasjonale leietakere med morselskapsgaranti Nylig gjennomført utbygging identisk bygg på budsjett Utvikler har kjøpt ferdig planert tomt med infrastruktur Avslag på 60% lånefinansiering Årsak: ukjent lånetaker, lite beløp, ingen side-business Page 26

27 Obligasjonsmarkedet et alternativ Sterk vekst i obligasjonsmarkedet 2-5 års løpetider Rente fra 3-12% Forholdsvis attraktive betingelser for utsteder Men ofte store dokumentasjonskrav til selskap Ofte er minimum størrelse 200 MNOK i volum og dermed uaktuelt for mindre aktører Page 27

28 Oppsummering Nye strukturkrav i bankmarkedet vil gir nye rammer og begrenser tradisjonelle banklån Enkelte aktører blir definert ut av markedet som non-core og det samme vil enkelte eiendomstyper. Disse vil få store problemer med finansiering Dette tilsier økt differensiering i prising av eiendom Alternative kaptialkilder vil øke sin andel f.eks obligasjoner og messaninkapital Page 28