Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos s kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe:2013/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Otterøystranda boligområde" som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål - område B21 Otterøystranda Utvalg Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplann for Otterøystranda boligområde datert og forslag til regulerings- bestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-3, og Namsos plan, byggesak og teknisk drift varsler i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 at det starter forhandlinger om utbyggingsavtale med utbygger Viggo Reinert. Avtalen har som formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved bygging av Otterøystranda på 53/4. Avtalen gjelder teknisk infrastruktur. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og tekniskk drift.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X Referat fra oppstartsmøte Kjeld Erik Sandbakken I /4 Kunngjøring oppstart av Arkitektkontoret Blom AS planarbeid på Otterøya I Høringsuttalelse fra NTFK Nord-Trøndelag fylkeskommune I Kunngjøring oppstart av planarbeid Statens vegvesen Region midt på gnr 53, bnr 4 Otterøya i Namsos kommune (kopi av brev) I Forhåndsuttalelse til oppstart av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag planarbeid med boligområde på 53/4 på Otterøya i Namsos kommune (kopi av brev) I Reguleringsplan for Otterøystranda Roy Blom Boligområde. I Reviderte bestemmelser og plankart Arkitekt Blom as I Geoteknisk rapport Blom Roy S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Otterøystranda boligområde" som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål - område B21 Otterøystranda X Utbyggingsavtale - Otterøystranda I Uttalelse fra MNS landbruk Blom Roy Vedlegg 1 Forslag til reguleringsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-sjekkliste datert Geoteknisk vurdering datert Innkomne innspill etter varsel om oppstart 7 Forslag til utbyggingsavtale 2

3 Saksopplysninger Planområdet ligger ved Skomsvoll på Otterøya i Namsos kommune.området som reguleres for 4 nye boliger avgrenses på linje mellom eksisterende boligtomteri øst og vest, mot fylkesveg 466 i sør, og utmarka mot nord.det er ca 2 km til butikk på Skomsvoll, 4 km til skole og barnehage på Fosslandsosen, og 20km til øvrige servicetilbud i Namsos sentrum. Området ligger i tilknytning til eksisterendeboliger ved fylkesveg 466 mot Hamnes. Planarbeidet er forankret i gjeldende kommuneplan for Namsos kommune hvor området inngår som utbyggingsområde B21 for nye boliger. Det er gjennomført oppstartsmøte, og igangsetting av planarbeidet er kunngjort i lokalavis ogpå kommunens nettside. Kommunen krever utbyggingsavtale med grunneier/ forslagsstiller. Planområdet ligger ovenfor fylkesvei 466 mot Hamnes og utgjør i dag et uproduktivtlandbruksområde som er ryddet for vegetasjon. Tomtene planlegges på en linje mellom eksisterende boliger, og utgjør en naturlig fortetting av området for boliger på øvre side av fylkesvegen. Gårdsbebyggelsen i området ligger i hovedsak på nedre side av fylkesvegen. Området ligger sørvendt med utsikt mot Namsenfjorden og Hemnafjellet. Tomteområdene er tilnærmet flatt/ lett skrånende ned mot fylkesvegen. Bakenforliggende områder består av etvegetasjonsbelte som går over i åpnere myrområder. Området ligger inntil etablert turstier i landskapet rundt Skomsvoll. Det er relativt kort veg til strandområder ved Skomsvollsjøen og Otterøystranda, samt grendehus og butikk på Skomsvoll. Planen avgrenses naturlig rundt boligområde og veger. Innenfor planområdet er delområderarrondert i forhold til topografien med naturlige avgrensinger mot eiendomsgrenser ogmellom ulike reguleringsformål. Bebyggelse og anlegg: Det legges opp til spredt småhusbebyggelse på relativt store tomter på m2, bredde/ dybde på ca 25m/55m. Tomteformatet gir mulighet for noe variert plassering og form på boligene, med god plass til garasjeplass ved atkomst til tomt. Maks utnyttelsesgrad i kommuneplanen er satt til 30 % BYA, og maks bebygd areal på 300m2. I reguleringsbestemmelser settes kravet til maksimal utnyttelse på BYA 250m2 for en samlet bebyggelse, og dette gir en utnyttelsesgrad under 20 % for alle tomter. 3

4 En ønsker at bebyggelsen skal fremstå som en villabebyggelse hvor det kan være noe variasjon i form, materialbruk og arkitektonisk uttrykk. Det er satt krav til terrengsnitt somdokumentasjon på god og samlet høydetilpassing av bygninger. Krav til byggegrense i forhold til fylkesvei er på 15 meter fra senterlinjen tilbebyggelsen. Byggelinjen er i planen satt til 20 meter slik at den forholder seg til plasseringav eks. bebyggelsen på begge sider av planlagt bebyggelse. For internveier er byggegrensen satt til 6 meter. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Boligområdet tilknyttes fylkesvegen både via eksisterende avkjørsel til bolig og utmark/ turområder. Tomtestørrelser gir tilstrekkelig gjesteparkering på respektive tomter. På fylkesvegen er fartsgrense 60 km/t, og dette gir krav til stoppsikt på 4 x 60 meter. Veger tilrettelegges slik at det er tilgjengelighet for utrykningskjøretøy og snøbrøytinginnenfor planområdet og planlegges for øvrig etter vegnorm for aktuelle vegtype. Internveier er planlagt med 4 meter veigrunn med 1 meter annen veigrunn på hver side avsatt til grøft, skjæring og fylling, til sammen 6 meter veggrunn. Internveg er planlagt slik at det er mulighetfor en fremtidig utvidelse av boligområdet mot nord. Snuplass tilstrekkelig for avfallsbil og tilgjengelighet for utrykningskjøretøy er tilrettelagt i planen. Barn i området har rett til busskyss til skolen på Fosslandsosen, og det etableresderfor busslomme ved avkjørsel til området. Barn og unge: Det tilrettelegges for sikker skoleveg for barn med opparbeidelse av busslomme. Barn i området vil ha krav til busskyss til skolen på Fosslandsosen. Det avsettes lekeareal i planensom kan opparbeides med lekeutstyr. Utmarka i området innbyr også til variert lek og friluftsliv. Planen forelegges for barns representant i kommunen ifm høringsperioden. Universell utforming/ funksjonshemmede: Boligområdet gir tilstrekkelig tilgjengelighet for funksjonshemmede og planområdet erforholdsvis flatt. Det forutsettes at krav til boliger i PBL og TEK følges med tanke på krav til universell utforming/ tilgjengelighet. Dette skal vurderes og evt. dokumenteres ifm byggesøknader, og det angis derfor ikke spesifikke krav ut over dette i planbestemmelser. Planen forelegges for funksjonshemmedes representant i kommunen ifm høringsperioden. Støy: Grenseverdier for støy skal overholdes i planen, jfr. retningslinjer i veileder T-1442/2012 fra Miljøverndepartementet. Den eneste registrerte støykilden i området vil være fra trafikk på fylkesvegen ut mot Hamnes. Dette er en sideveg/ blindveg som i hovedsak er trafikkert av oppsitterne i området eller trafikk tilknyttet landbruk eller kommunal servicefunksjoner, og hvor fartsgrensen er 60km/t. Det er krav til min. 15meters avstand fra senterlinje fylkesvegtil nye boliger i området. I planen legges denne avstanden til 20 meter. Dette gjøres for åtilpasse ny bebyggelse til eks. bebyggelse, men gir også en større avstand til den aktuelle støykilden. Forholdet til støy anses avklart. Kulturminner: Det er ikke registrert kulturminner i området på Riksantikvarens base askeladden.no, jfr. vurdering fra planarkitekt og avklaring fra N-T Fylkeskommune. 4

5 Naturmangfoldloven: Prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert som grunnlag for videre saksgangsbehandling og beslutninger som skal fattes etter plan- og bygningsloven. Prinsippene i NML 8-12 er vurdert opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5, og en utbygging som planlagt vil ikke være i konflikt med Naturmangfoldloven. Konsekvensutredning/ Risiko- og sårbarhet: Tiltaket er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning og det konkluderes med atplanen ikke omfattes av forskriften. Det henvises til vurderinger i planbeskrivelsen. Det er utarbeidet en enkel risiko- og sårbarhetsvurdering som vedlegges plandokumenter. Geoteknikk: I tråd med krav i kommuneplanen er det foretatt vurderinger av goetekiske forhold i området. Det foreligger en geoteknisk rapport fra Multiconsult as som bekrefter at grunnforholdene iområdet er stabile. Det henvises til rapporten som vedlegges saksfremstillingen. UTBYGGINGSAVTALE: Utbyggingsavtale mellom grunneier/ forslagstiller og kommunen skal ikke legges ut på høring, men avklares og avtales parallelt med planprosessen. Utbyggingsavtalen skal avklare forholdet til kommunaltekniske anlegg mellom grunneier ogkommunene fremover. Naboer og sektorinteresser: Alle naboer og aktuelle sektorinteresser er tilskrevet med varsel om oppstart. Det er ikke kommet inn innspill/ merknader fra naboer. Det er mottatt 4 innspill frasektormyndighetene som er vedlagt saksfremstillingen. Alle innspill er vurdert og hensyntatt. Vurdering Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Planforslaget er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanensarealdel vedtatt og Det aktuelle byggeområdet er avsatt forframtidig boligbebyggelse med betegnelsen B21 Otterøystranda. Planområdet ligger ved Skomsvoll på Otterøya i Namsos kommune. Området som reguleres for 4 nye boliger avgrenses på linje mellom eksisterende boligtomter i øst og vest, mot fylkesveg 466 i sør, og utmarka mot nord. Det er ca. 2 km til butikk på Skomsvoll, 4 km til skole og barnehage på Fosslandsosen, og 20 km til øvrige servicetilbud i Namsos sentrum. Området ligger i tilknytning til eksisterende boliger ved fylkesveg 466 mot Hamnes. I planarbeidet er det gjennomført en ROS-analyse, i tråd med dagens plankrav. ROS-analysengir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området, utoverbehov for en vurdering av mulig skredfare. I tråd med krav i kommuneplanen er det foretatt vurderinger av goetekiske forhold i området. Det foreligger en geoteknisk rapport fra Multiconsult as som bekrefter at grunnforholdene i området er stabile. 5

6 I følge DNs Naturbase framgår det at området ikke er underlagt vern eller inneholder prioriterte naturtyper, kulturlandskap eller spesielle friluftsområde. Området ligger innenfor definert område som trekkvei for hjort. Dette forholdet er vurdert og avklart i forbindelse med arbeidet med gjeldende arealplan i Namsos kommune hvor det ble konkludert med følgende; "Området er berørt av trekkvei for hjort, forslaget tas med videre." MNS landbruk skriver i sin uttalelse: "Reguleringsfeltet er i følge DNs Naturbase trekkområde for hjort. Det samme gjelder for eks bebyggelse i området. Antagelig har reguleringen mindre betydning for hjorten siden den fortsatt har store arealer for trekk og beite øst for dagens bebyggelse i området." Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet iplanleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgengelige dataa i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelagfylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelagsærskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikkeregistrert noen Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen mener det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt en kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11. Det er gjennomført er vurderinger av løsmasser, basert på NGUs løsmassekart,sammenholdt med reguleringsplanens anleggs- og byggeområder, løsmassene i området består av tykk morene. Det er også gjennomført fagkyndigvurdering fra Multiconsultt as som bekrefter at det ikke foreligger rasfare i området. Det er ikke registrert kulturminner i området på Riksantikvarens base askeladden.no, jfr. vurdering fra planarkitektt og avklaring fra N-T Fylkeskommune. Det er utarbeidet forslag til utbyggingsavtale for Otterøystranda boligområde, denne skal være med på å sikre enforutsigbar prosess både for kommunen og utbygger. 6

7 Miljømessig vurdering En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Namsos plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Otterøystranda boligområde datert og forslag til regulerings- bestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-3, og Namsos plan, byggesak og teknisk drift varsler i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 at det starter forhandlinger om utbyggingsavtale med utbygger Viggo Reinert. Avtalen har som formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved bygging av Otterøystranda på 53/4. Avtalen gjelder teknisk infrastruktur. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift. 7