Møteinnkalling. Halden kommune. Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk. Etter møtet blir det introduksjon i Plan- og bygningsloven,

Transkript

1 Halden kommune Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Dato: Tidspunkt: 17:00 Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Store møterom, Fayegården Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf Vararepresentanter møter etter nærmere beskjed. Etter møtet blir det introduksjon i Plan- og bygningsloven, Side 1

2 Saksliste PS 2012/43 PS 2012/44 PS 2012/45 PS 2012/46 RS 2012/7 PS 2012/47 PS 2012/48 PS 2012/49 PS 2012/50 PS 2012/51 Innhold Godkjenning av innkalling Godkjenning av sakslisten Godkjenning av protoll fra forrige møte Referatsaker Unntatt offentlighet Utvalgssaksnr Arkivsaksnr Stadfesting av kommunens vedtak 2011/5256 Klage på vedtak - Skriverøveien - Gnr 191 Bnr 31 Søknad om dispensasjon for oppføring av ridehall - Gnr 197 Bnr 1 Snekketorp 066/ Urtegata 4B - Søknad om dispensasjon fra reg. bestemmelser for Nordsiden nord. Balkong i 2.etasje. Søknad om tillatelse til bygging av landbruksvei Salting av kommunale veger 2011/ / / /7757 Side nr. Øivind Holt utvalgsleder Side 2

3 Halden kommune Møteprotokoll Utvalg: Møtested: Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk, Fayegården Dato: Tidspunkt: 17:00 18:45 Følgende faste medlemmer møtte: Navn Funksjon Representerer Øivind Holt Leder MDG Eirik Milde Nestleder H Kathrine Walthinsen Medlem H Ole Roald Amundsen Medlem SP Mona Johnsen Medlem V Nils Sagstuen Medlem AP Cathrine Eng Skotnes Medlem AP Henrik Rød Medlem FRP Følgende medlemmer hadde meldt forfall: Navn Funksjon Representerer Jenny Hovland Johanson MEDL AP Følgende varamedlemmer møtte: Navn Møtte for Representerer Svein Olaussen Jenny Hovland Johanson AP Merknader Fra administrasjonen møtte: Navn Stilling Åsmund Bråtekas Rådmannens representant/kommunalsjef teknisk og kultur Side 3

4 Underskrift: Vi bekrefter med underskriftene våre at det som er ført i møteboka, er i samsvar med det som ble vedtatt på møtet. Øivind Holt Utvalgsleder Ellen Szefer Utvalgssekretær Side 4

5 Saksliste Innhold Unntatt offentlighet Utvalgssaksnr Arkivsaksnr Side nr. PS 2012/33 Godkjenning av innkalling PS 2012/34 Godkjenning av sakslisten PS 2012/35 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 2012/36 Referatsaker RS 2012/4 Forslag til forskrift om nedgravde oljetanker RS 2012/5 Fylkesmannen stadfester Halden kommunes vedtak RS 2012/6 Stadfestelse av kommunens vedtak PS 2012/37 025/ Grimsøyveien - Påbygg. dispensasjon fra planbestemmelser. PS 2012/38 Igangsetting av reguleringsarbeider PS 2012/39 Innspill - konsesjonssøknad Kjølen vindpark PS 2012/40 Høring - overføringslinje fra Kjølen vindpark PS 2012/41 Plan for sykkeltrafikk i Halden kommune Ettersendes PS 2012/33 Godkjenning av innkalling Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Innkallingen enstemmig godkjent. Vedtak: Innkallingen godkjent. Side 5

6 PS 2012/34 Godkjenning av sakslisten Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: 1 sak vedrørende "Forslag til løsning - fylkesvei 22 - Haakon VIIs vei" enstemmig vedtatt til behandling som saksnr. 2012/42. Sakslisten med dette tillegget enstemmig godkjent. Vedtak: Sakslisten godkjent med tillegg av saksnr. 2012/42. PS 2012/35 Godkjenning av protoll fra forrige møte Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Protokoll fra forrige møte enstemmig vedtatt. Vedtak: Protokoll fra forrige møte vedtatt. PS 2012/36 Referatsaker Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Referatsakene tatt til etterretning. RS 2012/4 Forslag til forskrift om nedgravde oljetanker RS 2012/5 Fylkesmannen stadfester Halden kommunes vedtak RS 2012/6 Stadfestelse av kommunens vedtak Side 6

7 PS 2012/37 025/ Grimsøyveien - Påbygg. dispensasjon fra planbestemmelser. Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Det gis dispensasjon fra planbestemmelser 16a og 19 pkt.2c) i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, med tanke på oppføring av påbygg på eksisterende enebolig, slik som omsøkt i søknaden. Hensynene bak bestemmelsen vil ikke bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og fordelene ved å gi dispensasjon anses å bli klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. Pbl PS 2012/38 Igangsetting av reguleringsarbeider Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Utsettelsesforslag fremmet av Nils Sagstuen AP. Falt mot 5 stemmer Holt, MDG, Milde,H, Johansen, V, Walthinsen, H og Amundsen SP. Tilleggsforslag fra Henrik Rød, FRP: Det skal være en forutsetning for planvedtaket at dette ikke skal benyttes for å begrense private grunneieres interesser i planområdet. Eksisterende installasjoner må godkjennes og implementeres. Forslaget falt med 1 stemme, Henrik Rød. FRP. Forslag til vedtak fremmet av Øivind Holt, MDG: HPML ber rådmannen utrede kostnader og opplegg knyttet til igangsetting av arbeid med å sikre en god forvaltning av strandsonen og å legge til rette for en forsvarlig styring av småbåthavner i området Svalerødkilen Korterødkilen. Et slikt arbeid skal omfatte regulering av havoverflaten og tilliggende områder. Grunneiere og hytteeiere i området inviteres til å medvirke som samarbeidspartnere i arbeidet. Rådmannen bes fremme sak med fremdriftsplan for hovedutvalget til møte Forslaget vedtatt mot 3 stemmer, Olaussen, AP, Sagstuen, AP og Rød, FRP. Sagstuen, AP, ba om følgende protokolltilførsel: Saken bør utsettes. På grunn av mange andre viktige saker bør ikke denne saken utredes nå. Side 7

8 Vedtak: HPML ber rådmannen utrede kostnader og opplegg knyttet til igangsetting av arbeid med å sikre en god forvaltning av strandsonen og å legge til rette for en forsvarlig styring av småbåthavner i området Svalerødkilen Korterødkilen. Et slikt arbeid skal omfatte regulering av havoverflaten og tilliggende områder. Grunneiere og hytteeiere i området inviteres til å medvirke som samarbeidspartnere i arbeidet. Rådmannen bes fremme sak med fremdriftsplan for hovedutvalget til møte Protokolltilførsel fra Sagstuen AP: Saken bør utsettes. På grunn av mange andre viktige saker bør ikke denne saken utredes nå. PS 2012/39 Innspill - konsesjonssøknad Kjølen vindpark Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Holt, MDG, fremmet forslag til vedtak: Det pågår for tiden arbeid med å lage en fylkesdelplan for vindkraft i Østfold. Konsesjonsbehandling av saken må derfor utsettes til dette planarbeid er gjennomført. Forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: Det pågår for tiden arbeid med å lage en fylkesdelplan for vindkraft i Østfold. Konsesjonsbehandling av saken må derfor utsettes til dette planarbeid er gjennomført. PS 2012/40 Høring - overføringslinje fra Kjølen vindpark Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Holt, MDG, fremmet følgende forslag til vedtak: Halden kommune vil be NVE avvente behandling av konsesjonssøknaden til fylkesdelplan for vindkraft i Østfold er utarbeidet. Det er uansett en forutsetning fra Halden kommune at fremtidige kraftlinjer i kulturlandskapet og boligområder inn mot Halden sentrum legges som jordkabel. Ved evt kryssing av Haldenvassdraget og andre viktige vannveier skal linje/master kamufleres ved farging slik at opplevelsesverdien ved ferdsel på og langs vassdraget ikke forringes. Forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Side 8

9 Vedtak: Halden kommune vil be NVE avvente behandling av konsesjonssøknaden til fylkesdelplan for vindkraft i Østfold er utarbeidet. Det er uansett en forutsetning fra Halden kommune at fremtidige kraftlinjer i kulturlandskapet og boligområder inn mot Halden sentrum legges som jordkabel. Ved evt kryssing av Haldenvassdraget og andre viktige vannveier skal linje/master kamufleres ved farging slik at opplevelsesverdien ved ferdsel på og langs vassdraget ikke forringes. PS 2012/41 Plan for sykkeltrafikk i Halden kommune Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Øivind Holt, MDG, valgt som kommunes representant til samarbeidsmøter. Vedtak: 1. Hovedutvalget for plan, miljø og landbruk slutter seg til Statens vegvesens arbeid med rapport for hovednett for sykkeltrafikk i Halden (konkurransegrunnlaget). 2. Rapporten utarbeides som et temagrunnlag for fremtidig rullering av kommuneplanen i Halden kommune. 3. Fra folkevalgt organ velges en representant til å sitte i prosjektorganisasjonens arbeidsgruppe. 4. Utarbeidelse av rapporten inkluderer en prosess for medvirkning. PS 2012/42 Forslag til løsning - fylkesvei 22 - Haakon VIIs vei Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Behandling: Holt, MDG, fremmet følgende forslag til vedtak: "Halden kommune vil be Fylkeskommunen utsette behandling av saken i sitt møte den 14. mars til etter 15. april, slik at saken kan behandles politisk i Halden kommune ". Forslaget enstemmig vedtatt. Vedtak: Halden kommune vil be Fylkeskommunen utsette behandling av saken i sitt møte den 14. mars til etter 15 april, slik at saken kan behandles politisk i Halden kommune. Side 9

10 Side 10

11 PS 2012/43 Godkjenning av innkalling PS 2012/44 Godkjenning av sakslisten PS 2012/45 Godkjenning av protoll fra forrige møte Side 11

12 PS 2012/46 Referatsaker Side 12

13 Fylkesmannen i Østfold 2 NARS 71)12 Halden arkitektkontor Pb HALDEN as Juridisk avdeling Deres ref.: Vår ref.:2011/7873 Vår dato: JSY Fylkesmannen stadfester Halden kommunes vedtak om avslag på delingssøknad for eiendommen Aas Idd, gbnr. 178/0001 Vi viser til klage datert , og etterfølgende brev datert og fra Halden arkitektkontor v/ Kristiansen. Kristiansen representerer Arne Hov som grunneier. Dokumentene i saken er mottatt fra Halden kommune den Arne Hov har klagerett, og klagen har kommet inn i rett tid, jf. forvaltningsloven 28 og 29. Vilkårene for å behandle saken er derfor oppfylt. Fylkesmannens vedtak Kommunens delegerte vedtak i sak 2011/62 av stadfestes. Klagen har ikke ført frem. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages ytterligere, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen ba kommunen oversende brev av på nytt, da dette ikke forelå i sin helhet ved oversendelsen. Etter kommunens oversendelse av dokumentene, har vi videre mottatt brev av fra kommunen til orientering, og administrativt delegeringsreglement for Halden kommune. Fylkesmannen har ikke funnet grunn til å besiktige eiendommen eller innkalle sakens parter til befaring. Vi mener at sakens dokumenter gir tilstekkelig informasjon for å kunne avgjøre saken, jf. forvaltningsloven 17. For ordens skyld nevner vi at plan- og bygningsloven ikke påbyr befaring. Klagen gjelder Klagen gjelder kommunens delegerte vedtak om å avslå søknad om fradeling av parsell fra eiendommen gbnr. 178/0001. Sakens bakgrunn Halden kommune mottok den søknad fra Arne Hov. Søknaden gjaldt fradeling av parsell på eiendommen gbnr. 178/1 i Halden kommune. Parsellen er på ca kvm, og skal fradeles til boligformål. Statens hus Postboks Moss Telefon: Telefaks: Besøksadresse: Vogtsgate 17 e-post: ostmottak fmos.no Side 13

14 2 Halden kommune har i delegert vedtak avslått søknaden. Vedtaket er i hovedsak begrunnet med at det i kommuneplanens arealdel er et plankrav i uregulerte områder avsatt til fremtidig / nåværende bebyggelse, og at en fradeling vil være i strid med plan- og bygningslovens I klagen opplyser Kristiansen at grunneier også søkte om fradeling av samme parsell i Fradelingssøknaden ble da avslått med at en fradeling til arealformålet boligområde, ikke var i samsvar med arealformålet i gjeldende kommuneplan. I Halden kommune er det nå vedtatt ny kommuneplan, og Kristiansen opplyser at området, som fradelingssøknaden gjelder for, er avsatt til fremtidig byggeområde i planen. På bakgrunn av den nye kommuneplanen, ble ny søknad om fradeling sendt til kommunen. I søknaden henviser grunneier til tidligere søknad, og påpeker at arealformålet nå er i samsvar med gjeldende kommuneplan. Kristiansen opplyser at formålet med en fradeling er å overdra eiendommen, og at ny eier vil regulere området i tråd med kommuneplanen. Klager kan ikke se at de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanen rammer en fradeling og en eiendomsoverdragelse som har til formål å utarbeide reguleringsplan. Kristiansen antar at kommunens konklusjon kan bero på en misforståelse eller feiltokning av ordlyden i arealdelens bestemmelser 2. Det fremgår ikke av bestemmelsene at et område eller areal ikke kan fradeles eller overdras før det foreligger reguleringsplan. I klageomgangen har kommunen v/ administrasjonen vurdert saken på nytt. I brev av fremgår det at kommunen ikke finner at klagen har nye momenter som skulle tilsi en endring av vedtaket. Opprinnelig vedtak ble derfor opprettholdt, og saken oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jf. forvaltningsloven 34 fjerde ledd. I brev av har Kristiansen klaget på saksbehandlingen i kommunen. Kristiansen mener at klagen ikke er behandlet av rett organ i kommunen, da den forberedende klagebehandlingen er gjort administrativt. Kristiansen viser blant annet til kommunens delegeringsreglement punkt 3 og 9. Kommunen har i brev av avvist at det foreligger saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen er delegert myndighet fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet til å behandle klager etter plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71. I forbindelse med klagesaksbehandlingen kan Fylkesmannen prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fv1.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen for helt eller delvis ny behandling, jf. fv1. 34 fierde ledd. Fylkesmannen ser ikke grunn til å referere nærmere fra sakens dokumenter, kommunens vurderinger eller klagers anførsler, da vi forutsetter at disse er vel kjent for de som er berørt av saken. Fylkesmannens vurdering Fylkesmannen tar først stilling til om det er foreligger en personell kompetansemangel ved kommunens klagebehandling, dvs, om avgjørelsen er truffet av rett organ. I brev av anfører Kristiansen at avgjørelsen i klagebehandlingen er fattet av feil instans, siden den er fattet av administrasjonen og ikke hovedutvalget. I delegeringsreglementet heter det i punkt 3 fierde avsnitt: Rammer for delegering fra faste utvalg og komiteer til administrasjonen er: Side 14

15 3 All klagebehandling.foretas av vedtaksorganet, med oversendelse til klageinstansen. Utvalget,forutsetter å videredelegere myndighet til rådmannen til å treffi vedtak i ikke-prinsipielle saker. For definisjon og vurdering av en prinsipiell sak se pkt. 9. punkt 9 om "Delegering fra faste utvalg og komiteer til rådmann- I delegeringsreglementets heter det: Det må.foretas en konkret vurdering av om en sak er prinsipiell (og skal behandles politisk) eller om den ikke er prinsipiell og kan behandles av administrasjonen. Det legges vekt på vedtakets prinsipielle betydning og dets konsekvenser. På bakgrunn av delegeringsreglementets ordlyd, forstår Fylkesmannen reglementet slik at hovedutvalg kan videredelegere myndighet til administrasjonen i saker som ikke er å anse som prinsipielle. Videre forstår vi det slik at når administrasjonen har fattet vedtak i saken, vil administrasjonen som vedtaksorgan også kunne foreta klagebehandlingen og oversende saken til klageinstansen. Fylkesmannen er enig med kommunen i at verken sakens art eller omfang i dette tilfellet er av en slik karakter, at vedtaket må anses å være av prinsipiell betydning. Vedtaket er i hovedsak en vurdering ut fra kommuneplanens bestemmelser, som kommunestyret vedtok den Fylkesmannen har på denne bakgrunn ikke noe å utsette på kommunens vurdering av eget delegasjonsreglement, og vi kan ikke se annet enn at administrasjonen hadde myndighet til å foreta forberedende klagebehandling i saken. Materielle forhold Eiendommen ligger i et uregulert område som i kommuneplanens arealdel, vedtatt , er avsatt til fremtidig bolig og LNF. Parsellen søknaden gjelder, er i sin helhet avsatt til fremtidig bolig. Det følger av legalitetsprinsippet innenfor plan- og bygningsretten at bygningsmyndighetene må ha hjemmel i plan- og bygningsloven for å avslå en søknad om byggetillatelse. Dette medfører at søknaden bare kan avslås dersom den fører til forhold som kommer i strid med materielle bestemmelser i plan- og bygningsloven, arealformål eller juridisk bindende bestemmelser i gjeldende kommuneplan. Spørsmålet Fylkesmannen skal ta stilling til er hvorvidt det foreligger et plankrav for fradeling i kommuneplanens bestemmelser. Er det i arealdelen til kommuneplanen stilt krav om regulering som vilkår for fradeling, er planen bindende med den konsekvens at delingstillatelse først kan gis når reguleringsplan foreligger. I kommuneplanens bestemmelser heter det: 2 Krav om reguleringsplan (PBL 11-9 nr. 1) I de områder som i kommuneplanen er avsatt til utbyggingsformål skal det utarbeides reguleringsplan for utbygging kan skje, med mindre tiltaket faller inn under unntakene i 3. Side 15

16 4 3 Unntak fra krav om plan (PBL I 1-10 nr. I) I uregulerte områder avsatt til.fremtidiginåværende bebyggelse og anlegg kan tiltak etter Plan- og hvgningsloven 1-6, ikke gjennomfares uten reguleringsplan. Plankravet gjelder ikke,for.følgende tiltak: Bestemmelsens 3 har deretter en opplisting av forhold som er unntatt fra plankravet. Opplistingen berører ikke fradeling, og er derfor ikke relevant i denne sammenheng. Hovedregelen fremgår av planbestemmelsens 2. Fylkesmannen er her enig med Kristiansen i at ordlyden ikke direkte omfatter fradeling. På bakgrunn av denne bestemmelsen alene kan det derfor synes som om kommunen ikke kan stille krav til regulering før fradeling kan skje. Vi er også enig i at hjemmelsforhold til eiendommen ikke er av betydning for vurderingen. Det er imidlertid ikke tvilsomt at planbestemmelsene må ses i sammenheng. I planbestemmelsens 3 er plankravet utdypet. Her fremgår det klart at tiltak etter plan- og bygningsloven 1-6 ikke kan gjennomføres uten reguleringsplan, og at fradeling ikke inngår i den uttømmende listen med unntak fra plankravet. Fylkesmannen ser at ordlyden i 2 med fordel kunne vært mer presis. Det er imidlertid ikke tvilsomt at det foreligger et plankrav for tiltak som faller inn under plan- og bygningslovens I-6, når bestemmelsene i 2 og 3 ses i sammenheng. Opprettelse og endring av eiendom faller inn under plan- og bygningsloven 1-6. På denne bakgrunn finner Fylkesmannen at fradeling som omsøkt ikke kan gjennomføres uten reguleringsplan, evt. etter søknad om dispensasjon fra plankravet. Fylkesmannen bemerker også at generelle hensyn i tilknytning til arealplanlegging kan tilsi et plankrav for fradeling av større områder. Vi viser til plan- og bygningslovens 12-1 tredje ledd, hvor det ved tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn kreves reguleringsplan. Det forhold at reguleringsplan ønskes utarbeidet etter at fradeling er foretatt, er et moment i en eventuell dispensasjonssøknad. Etter å ha gjennomgått klagers anførsler og sakens dokumenter for øvrig, finner ikke Fylkesmannen grunnlag for å sette til side kommunens vurderinger og konklusjon i vedtak, sak 2011/62, av Vedtaket stadfestes derfor. Med hilsen Dette dokumentet er elektronisk godkjent av Anne Strømsæther e.f. seniorrådgiver ock..l.,.."_. orunn Syjertsen ' seniorrådgiver --) Saksbehandler: Jorunn Syvertsen Side 16

17 5 Kopi til: Halden kommune Postboks Halden Vedlegg: Brev datert fra Halden kommune Side 17

18 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 191/ / Lars Thowsen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk 2012/ Utsendte vedlegg 1 Utsnitt grunnkart 2 Klage på vedtak 3 Tegninger - garasje 4 Tegninger - revidert garasje 5 Gnr 191 Bnr 31 Skriverøveien - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel vedrørende bygging av bolig større enn 160 Ikke utsendte vedlegg Saken øvrige dokumenter finnes i saksmappen, ephorte saksnr. 2011/6518 Klage på vedtak - Skriverøveien - Gnr 191 Bnr 31 Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: ble det gitt dispensasjon for bygging av enebolig med utleie-del på 299 m 2 samt en garasje på inntil 50 m 2. Boligen omfattes av kommuneplanens arealdel og ligger i et område avsatt til bolig bebyggelse. Den ligger også innenfor RPR-O og kommuneplanen begrenser her samlet bruksareal på eiendommen til 160 m 2. Det ble søkt dispensasjon og saken ble lagt frem for utvalget som vedtok følgende: «Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk godkjenner med hjemmel i pbl 19-2 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 15 a) siste ledd om å bygge en bolig på 299m2 BRA samt bygging av garasje på inntil 50m2 med en mønehøyde på maksimalt 5m.» For saksfremlegget i dispensasjonssaken, se vedlegg mottok administrasjonen en klage på vedtaket på bakgrunn av at den omsøkte garasjen hadde fått en begrensing i areal og mønehøyde. Se vedlegg 2 Side 18

19 Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift tar ikke klagen på Hovedutvalgets vedtak om dispensasjon for bygging av enebolig med utleiedel og garasje. Klagen på administrasjonens vedtak datert oversendes Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Saksutredning: Klagen: Klager viser til tidligere innsendte søknad om dispensasjon og at det er avgjørende for tiltakshaver å ha det arealet som omsøkt. Det skrives videre at det er valgt å senke gesims og mønehøyde med 30 cm for å imøtekomme kommunens krav på maksimal mønehøyde. Tiltakshaver har i tillegg oppgitt følgende som særlig grunner: «Tiltakshaver har ønske om at bygningsmassen på eiendommen skal framtre rolig og harmonisk og ønsker da at bygningsmassen skal ha tilnærmet lik utforming, sett bort i fra størrelse, med identisk takvinkel. Behovet for plass er framtredende, siden tiltakshaver er avhengig av utstyr / verktøy / større kjøretøy i yrkessammenheng som tilsier behov for lagring / økte arealer.» Rådmannens vurdering av klage: Det fremkommer i klagen ingen nye momenter i saken annet enn at høyden er redusert med 30 cm. Det tiltakshaver oppgitt som særlig grunner er ordrett det samme som står i søknaden om dispensasjon som fulgte byggesøknaden. Den første garasjen var 6,78 m høy mens den reviderte garasjen er 6,38 m høy. Arealet er ikke endret og oppgitt til 67 m 2. Rådmannen ser ikke at den reduserte høyden gjør at garasjen er i tråd med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen tillater i utgangspunktet kun 3,5 m mønehøyde. Administrasjonen valgte å gi dispensasjon for inntil 5 m og ser ikke at 6,38 er å imøtese det som bestemmelsen er ment å ivareta. Arealet er ikke redusert fra dispensasjonsøknaden og det fremkommer ingen nye momenter som tilsier at det bør gjøres noen annen vurdering av dette en det som ble gjort i dispensasjonsvedtaket. Se garasjetegninger vedlegg 3 og 4. Konklusjon Administrasjonen kan ikke se at det har fremkommet nye opplysninger i den innsendte klagen som vil kunne påvirke saken slik at vedtaket bør omgjøres. Klagen på hovedutvalgets vedtak datert tas ikke til følge og oversendes Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Håvard Tafjord Side 19

20 Målestokk 1:1000 Side 20

21 Side 21

22 MOTTATT 20 OKT2011 Halden kommune u 013 Stubberudvn.21 B 1786Halden løstfold V. Knut I Johannessen Byggprosjektering post@ofbyggpro.no Mob Fam. Furuvarp Plassering Gnr: Bnr: Seksjonsnr: Målestokk: Tegningsnr: Besktivelse av tiltaket: :200 D-1 Enebolig Dato : Ystehedet, Halden Side 22

23 MOTTATT 2 0 OKT2011 Halden kommune 01 A 2 A 3 \o'o, (41 CO, el 0 '.Or N Gj.snitt planert terreng kote 13 cr> `451 Merknad : Terrenglinjer vises på fasader A 1 TegnInger og mål er retningsgivende og skal godkjennes av oppdragsgiver før bruk. Det pållgger uførende entreprenør å kontrollere at alle løsninger og konstruksjoner ivaretar alle gjeldende lover og regelverk.tegningene tilhører Østfold Byggprosjektering og får ikke benyttes uten samtykke. Stubberudvn. 21 B 1786 Halden fl østfold Byggprosjektering Mob V. Knut I Johannessen post@ofbyggpro.no Side 23 Fam. Anders Furuvarp Snitt for søk. Onr: Bnr: Seksjonsnr: Målestokk: Tegningsnr: Beskrivelse av tiltaket: :100 E-3 Enebolig Ystehedet, Halden Dato :

24 MOTTATT 2 0 OKT2011 Halden kommune c)id [ t" \/ \/ \./ \, \ >,,,s,, \/ \/ \/ \/ \./ \, \,/ \,, \, \7\7\ \"\/\,\/\x\./\/\'\/\,\/\%/\/\ /\,\"\/,\''\/ - \, \'\» \/\r \»\/\z \/ -,,,Y\,,Y\,,Ys., \/,\r \, \/ \/ \, \/ -\/ -\./ \' \'' \r 1 N-,\r\"\,\,\:r\:,\r\r\,\ \:,\,\,\,\.-\,\:,\,\/\,\,\r\--\ \,,\--,\:;\:,\, \,,,,\:,\,\:»\/\r\r`'\:,\:'\,\:/\i'\ \/ \,\:,\:y\'\/\/\:,\/\,\,\ \/\,\ \,\,\/\:,\/\, -;\'\,\:>,\:'\/\"\ :y\ %' \'',_,.. I EirE911LE_L EL3G I! I - Gs1"- LJH fl,co,so Merknad : Vindu gavel hems : 109 x 119 Himmelretning påføres i samråd med tiltakshaver 0 0 biloppstilling 1 37 m2 biloppstilling 2 30 m2 mønet himling BYA BRA 70,0 m2 66,6 m2 280 x x 280 J Gj.snitt planert terreng TegnInger og mål er retningsgivende og skal godkjennes av oppdragsgiver før bruk. Det pållgger uførende entreprenør å kontrollere at alle løsninger og konstruksjoner lvaretar aile gjeldende lover og regelverktegningene tiihører Østfold ByggprosjekterIng og får Ikke benyttes uten samtykke, riøstfold v. Knut I Johannessen Stubberudvn. 21 B 1786 Halden Byggprosjektering Mob post@ofbyggpro.no Fam. Anders Furuvarp Gnr: 191 Bnr: Seksjonsnr: Målestokk: TegnIngsnr: 31 1:100 E-4 Ystehedet, Halden Garasje, skisser Beskrivelse av tiltaket: Enebolig Dato : Side 24

25 Side 25

26 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 191/ / Lars Thowsen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk Utsendte vedlegg 1 Utsnitt grunnkart 2 Utsnitt kommuneplan 3 Tegninger av bolig 4 Tegninger av garasje 5 Situasjonsplan 6 Søknad om dispensasjon 7 Uttalelse fra fylkesinstans Ikke utsendte vedlegg Sakens øvrige dokumenter ligger i ephorte, sak 2011/6518 Gnr 191 Bnr 31 Skriverøveien - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel vedrørende bygging av bolig større enn 160m 2. Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: I ett-trinns søknad datert og mottatt i Halden Kommune søkes det om tillatelse til oppføring av enebolig på 299 m 2 bruksareal (BRA) med utleiedel i Skriverøveien på Ystehede. Se vedlegg 1 og 2 for utsnitt av kart. I svarbrev til ansvarlig søker datert ble det påpekt at det omsøkte tiltaket er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Tiltaket er i strid med 15 a) siste ledd som sier at det i områder lengre enn 100 meter fra sjø og innenfor virkeområde for RPR-O kan bebyggelsens samlede bruksareal kun være 160 m 2 BRA. Det omsøkte tiltaket er på 299m 2 BRA. Etter å ha mottatt kommunen brev vedrørende at tiltaket var i strid med kommuneplanen valgte tiltakshaver å supplere søknaden med en frittliggende garasje på 66m 2 BRA. Samlet bruksareal for eiendommen blir nå 365m 2 BRA. Tiltakshaver valgte å legge til en garasje for å slippe å måtte søke dispensasjon en gang til senere for bygging av garasje. Side 26

27 I brev mottatt søker tiltakshaver om dispensasjon for bygging av bolig og garasje med bruksareal større enn 160m 2. Det søkes også om dispensasjon for bygging av garasje større enn 50m 2 BRA og med mønehøyde høyere enn 3,5m. Søknad om dispensasjon ble oversendt Fylkesmannen i Østfold og Til Østfold Fylkeskommune for uttalelse. Ingen av disse høringsmyndighetene hadde noen innvendinger til tiltaket. Etter å ha mottatt uttalelser fra relevante høringsinstanser skal søknaden om dispensasjon nå legges frem for Hovedutvalg for Plan, miljø og landbruk. Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk finner at vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra 15 a) siste ledd i kommuneplanens arealdel er oppfylt. Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk godkjenner med hjemmel i pbl 19-2 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 15 a) siste ledd om å bygge en bolig på 299m 2 BRA samt bygging av garasje på inntil 50m 2 med en mønehøyde på makismalt 5m. Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk gir administrasjonen myndighet til å behandle søknad om tillatelse til tiltak. Saksutredning: Bakgrunn Omsøkte tiltak: Innsendte søknad om tillatelse til tiltak datert og mottatt i Halden kommune beskriver tiltaket til å være oppføring av en enebolig med utleiedel i underetasjen. Eneboligen er vist i to etasjer med underetasje og vil få et bruksareal (BRA) på 299 m 2. Utleiedel utgjør ca halve underetasjen og har et BRA på 55 m 2. Da tiltakshaver søkte om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bruksareal over 160 m 2 valgte de å innlemme en garasje i søknaden for unngå å måtte søke dispensasjon for denne igjen senere. Med garasjen på 66 m 2 BRA blir det totale bruksarealet for eiendommen 365 m 2 og det bebygde arealet 251 m 2. Se vedlegg 3 og 4 for tegninger av hus og garasje. Se vedlegg 5 for situasjonsplan. Plangrunnlag: Eiendommen er ikke regulert og omfattes derfor av kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger i et område avsatt til bebyggelse og anlegg. Den ligger utenfor 100 meters-belte, men innenfor rikspolitiske retningslinje for Oslofjorden (RPR-O). 15, siste ledd i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel sier at i dette området kan det totale bruksarealet for eiendommen ikke overstige 160 m 2. Se vedlegg 2 for utsnitt av kommuneplan. Søknad om dispensasjon: I brev datert fra ansvarlig søker, er det søkt om dispensasjon fra 15 a) siste ledd for bruksareal større enn 160 m 2 fra samt fra 15 a) tredje ledd for bygging av garasje med bruksareal større enn 50 m 2 og mønehøyde høyere enn 3,5 m. Se vedlegg 6 for søknad om dispensasjon. Side 27

28 Begrunnelse for søknad om dispensasjon: Tiltakshaver oppgir følgende som begrunnelse for søknad om dispensasjon: Se vedlegg 6 for søknad om dispensasjon. Boligen: Det er i området bygget flere tilsvarende boliger med tilsvarende utforming som det innsøkte tiltak. Med en slik estetisk utforming som tiltaket er tiltenkt pr. i dag, vil det ikke være til sjenanse for noen berørte parter og derav ingen innsigelser fra naboer. Da tiltaket i tillegg føyer seg inn i rekken av lik arkitektur i området, vil det innsøkte tiltak virke forskjønnende for området med en harmonisk framtoning for omkringliggende bebyggelse. Det må også nevnes at planen kun tillater at det bygges forholdsvis liten bygningsmasse på eiendommen. Tiltakshaver har i dag en familie inneværende av fire pers. og behovet for økt plass er tilstede og ønsket. Garasjen: Tiltakshaver har ønske om at bygningsmassen på eiendommen skal framtre rolig og harmonisk og ønsker da at bygningsmassen skal ha tilnærmet lik utforming, sett bort i fra størrelse, med identisk takvinkel. Behovet for plass er framtredene, siden tiltakshaver er avhengig av utstyr / verktøy / større kjøretøy i yrkessammenheng som tilsier behov for lagring / økte arealer. Andre myndigheter: Saken ble oversendt til Fylkesmannen i Østfold og Østfold Fylkekommune for uttalelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver at de ikke kan se at omsøkte tiltak vil berøre noen regionale eller nasjonale miljøinteresser på stedet. De har ingen innvendinger til at det blir gitt dispensasjon og overlater saken til lokale myndigheter som har best oversikt over forholdene på stedet. Østfold Fylkeskommune har ingen kommentarer til saken. Se vedlegg 7 for uttalelser. Rådmannens vurderinger: Vilkårene for å gi dispensasjon følger av pbl Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Bolig/bruksareal: Hensynet bak bestemmelsen om at det ikke kan bygges mer enn 160m 2 i dette områder er for å sikre at det ikke blir enn for stor nedbygging i kystområder. Det aktuelle tiltaket ligger i et område hvor nærmeste nabo er et regulert boligfelt (reguleringsplan G-313 Solbakken boligfelt ). Det er med andre ord mye og stor bebyggelse i området. Tiltaket er i forhold til omkringliggende bebyggelse relativt lik i utforming og størrelse og sammenlignet med bestemmelsene for boligfeltet Solbakken vil det omsøkte bolighuset være tilpasset området på en god måte. Boligens sekundærleilighet er også i tråd med de størrelser som er angitt i kommuneplanens arealdel. Hensynet er derfor vurdert til ikke å bli vesentlig tilsidesatt da området er allerede vesentlig nedbygd gjennom at det er regulert inn boliger. Etter pbl er det et selvstendig vilkår for å kunne gi dispensasjon at fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen kan ikke se at den omsøkte boligen Side 28

29 vil medføre noen ulempe i særlig grad, verken på den aktuelle eiendommen eller for omgivelsene jf vurderingene over. Garasje: Garasjen har et bruksareal på 67m 2 og en mønehøyde på 6,7m som er større enn tillatte 50m 2 og 3,5 m i kommuneplanen. På bakgrunn av at det allerede er kommet til å gi dispensasjon for et høyere bruksareal enn tillatt er det uheldig at man også må gi dispensasjon for bygging av selve garasje. Rådmannen er derfor av den oppfatning at garasjen bør reduseres til å være i tråd med kommuneplanens arealdel så langt det lar seg gjøre. Arealet kan ikke være større enn 50m 2 og mønehøyden må være lavere enn 5m. Garasjen vil da også være i tråd med de garasjene som er tillatt å bygge på boligfeltet. Bakgrunnen for at man har valgt å sette en mønehøyde på 5m og ikke 3,5m som kommuneplanen sier er at gjennom tidligere søknader har erfart at det er vanskelig å finne løsninger hvor arealet er 50m 2 og mønehøyden 3,5m. Konklusjon: Det gis dispensasjon fra bestemmelsene for oppføring av bolig på 299m 2 BRA samt bygging av garasje på maksimalt 50m 2 BRA med en mønehøyde på makismalt 5m. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius Side 29

30 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 197/ / Lars Thowsen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, miljø og landbruk 2012/ Utsendte vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart med plassering av ridehall 3 Uttalelse Østfold Fylkeskommune 4 Uttalelse Fylkesmannen i Østfold 5 Uttalelse fra landbruksavdelingen, Halden kommune 6 Brev vedr. disp.søknad fra DLA Piper Ikke utsendte vedlegg Saken øvrige dokumenter finnes i saksmappen, ephorte saksnr. 2011/5244 Søknad om dispensasjon for oppføring av ridehall - Gnr 197 Bnr 1 Snekketorp Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Tiltakshaver Elisabeth og Magne Snekketorp anmodet om en forhåndskonferanse på bakgrunn av de ønsket å føre opp en ridehall på sin gård Snekketorp. Ridehallen ble opplyst til å være 42 x 22 m og 6 m høyt. Den var primært tiltenkt eget bruk, men utleie kan også bli aktuelt som tilleggsnæring til gården. Det ble avholdt en forhåndskonferanse med tiltakshaver Elisabeth og Magne Snekketorp. Det ble i forhåndskonferansen opplyst at en ren ridehall ikke var å anse som en driftsbygning i landbruket og dermed i strid med LNF formålet og i så fall avhengig av at det søkt om innvilget dispensasjon. Se vedlegg 1. Se vedlegg 2 for kart med plassering ble det mottatt en søknad om dispensasjon for oppføring av en ren ridehall. (vedlegg 1) Saken ble da oversendt Fylkesmannen i Østfold og Østfold Fylkeskommune for uttalelse. Østfold Fylkeskommune hadde ingen bemerkninger til søknaden, mens fylkesmannen hadde etter en vurdering kommet til at dispensasjon ikke bør gis. Det foreligger også skriftlig uttalelse fra Landbruksavdelingen i Halden kommune. Se vedlegg 3, 4 og 5. Side 30

31 Etter å ha oversendt uttalelsene til tiltakshaver ble det mottatt et brev fra advokatfirma DLA- Piper som på vegne av tiltakshaver argumenterer for at en ren ridehall er en driftsbygning og dermed ikke i strid med LNF formålet. Se vedlegg 6. Rådmannens innstilling: Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet avslås. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt. Søknaden avslås i medhold av vilkårene for å få innvilget dispensasjon ikke er tilstede, jf. plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd. Saksutredning: Eiendommen er ikke regulert og ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til Landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF). Tiltakshaver ønsker å føre opp en ren ridehall uten stallplasser. Det er da ikke å anse som en driftsbygning i landbruket og er derfor i strid med formålet i kommuneplanens arealdel. Dette er redegjort for nærmer under avsnittet «vurderinger». Tiltakshaver har søkt om dispensasjon fra LNF formålet i kommuneplanens arealdel. Søkers begrunnelse kan oppsummeres i følgende hovedpunkter: Landbruket er i vår tid nødt til å omstille seg for å tilby bærekraftige arbeidsplasser. Stallplasser er allerede innpasset i eksisterende bygninger. Hobbybruk av hest har grepet til dels betydning om seg og utgjør etter vår oppfatning et betydelig potensiale for å kunne utvikle gården til en lønnsom arbeidsplass og ett sted for barn og unge som ønsker å drive med hest. Det vises til at det tidligere er gitt dispensasjon for lignende tiltak etter positiv uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold. Det er i LNF områder mulig å oppføre driftsbygninger i form av redskapsbus som har tilsvarende utforming da det anses som en driftsbygning i landbruket. For hele søknad om dispensasjon, se vedlegg 1 Utalelse fra annen myndighet: Østfold fylkeskommunen ved kulturminneseksjonen har ingen kommentarer til søknaden om dispensasjon. Fylkesmannen uttaler i sitt brev at blant annet at kulturlandskapet i området er forholdsvis åpent og omsøkte ridehall vil bli liggende fremtredende i landskapsbildet. Rapporten «Østfoldlandskap av regional betydning» er området oppført som et viktig kulturlandskap. Fylkesmannen er etter en totalvurdering skeptisk til etablering av omsøkte ridehall. Vurderingen er basert på ivaretakelse av landskapet samt at en ikke har oversikt over hvordan trafikksituasjonen og annen bruk av området vil utvikle seg. Det anbefales videre at tilrettelegging for denne type virksomhet bør gjøres gjennom en helhetlig vurdering av området gjennom reguleringsplan. Fylkesmannen konkluderer til slutt med at det frarådes å gi dispensasjon. Side 31

32 Landbruksmyndigheten i Halden kommune uttaler at en ren ridehall ikke er å oppfatte som driftsbygning med mindre den har vesentlig del stallplasser eller bygges som tilbygg til til eksisterende driftsbygning. Det skrives videre at tiltakets plassering vil beslaglegge dyrket mark. Selv om området i dag ikke er opparbeidet er det hevet over tvil at det er dyrkbar mark som vil kreve omdisponering etter jordlovens 9. Da uttalelse fra berørte myndigheter forelå, ble disse oversendt tiltakshaver. Landbruksmyndighetene skrev i utgangspunktet en uttalelse både om ridehuset og om omdisponering etter jordlova. I oversendelsen ble uttalelsen om ridehuset utelatt da dette allerede var avklart. Tiltakshaver har etter å ha mottatt uttalelse fra fylkesmannen oversendt brev gjennom advokatfirma DLA Piper hvor de argumenterer for at en ridehall er en driftsbygning. Brevet kan oppsummeres i følgende hovedpunkter: Verken fylkesmannen eller landbruksmyndighetene går nærmere inn på om tiltaket i det hele tatt trenger dispensasjon da dette er tatt for gitt. I «veileder til plan- og bygningsloven og landbruk pluss» fremgår det at det på mange måter kan være skjønnspørsmål om hvilke tiltak som faller inn under LNF-begrepet. På eksempellista står blant annet «mindre ridehall og rideanlegg» som inngår i LNF. I byggesaksforskriften fra fremkommer det at «bygninger som er et nødvendig ledd i driften eller som er et driftsmiddel i forbindelse med landbruksdrift anses som driftsbygning». I nylig avgitte «landbruksmelding» sier regjeringen mye om entreprenørskap i landbruket. Avsnitt sier «Virksomheter med hest egner seg godt i kombinasjon med andre produksjoner på gårdsbruk, men også som eneste virksomhet. I områder med få andre husdyr er hesten også en bidragsyter til å pleie kulturlandskapet» Kommunen må påse at regelverket praktiseres likt. Man kan undres hvorfor det er så stor forskjell i argumentasjonen til fylkesmannen i «mørksaken» og nåværende tilfelle. Brevet kommenterer også Landbruksmyndighetens uttalelse om omdisponering av dyrket mark: Dette området er ikke dyrket i dag og har ikk vært det på 70 år. Det ligger tett på tunet, har dårlig jordsmonn og er dårlig drenert. Det er m.a.o. lite formålstjenlig å dyrke opp. Om det offisielt er vist på kart som dyrket mark er uinteressant når kartet ikke stemmer med terrenget. Rådmannens vurdering av saken For å avklare spørsmålet hvorvidt en ren ridehall er en driftsbygning eller ikke har rådmannen følgende kommentarer til DLA Pipers brev: Som nevnt over har landbruksmyndighetene uttalt seg om hva som anses som driftsbygning og ikke. Dette ble ikke tatt med i brevet med uttalelser da dette allerede var avklart. Landbruk pluss er som nevnt åpen for skjønnsmessige vurderinger. Ved det skjønnet som skal utøves vil det være naturlig å se til veiledningen til Saksbehandlingsforskriften jfr. neste punkt. Side 32

33 I veiledningen til saksbehandlingsforskriftens (SAK 10) 3-2 står det i femte ledd, siste setning «Et byggverk til oppstilling av hester kan være en driftsbygning, mens en ren ridehall faller utenfor begrepet driftsbygning i landbruket» Det må påpekes at søknad om bygging av ridehall på Mørk gård som det refereers til også ble behandlet som en dispensasjonssak. Dette viser at kommunen har praktisert regelverket likt. At Fylkesmannen i denne saken har en annen innstilling har sannsynligvis sammenheng med at tiltaket er plassert i en hensynsone for landskap. På bakgrunn av uttalelse fra Landbruksmyndighetene og veilederen til SAK 10 finner rådmannen det klart at den aktuelle ridehallen ikke er en driftsbygning i landbruket. Kommentar vedrørende behov for omdisponering etter jordloven: Det vises til Jordlovens 9: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.» Området har status som dyrkbar mark etter jordloven selv om den faktisk ikke er i bruk som dyrket mark. Det kreves derfor i dispensasjonssaker at arealene blir omdisponert i tråd med jordlovens 9. Dersom det kan dokumenteres at området ikke er egnet som dyrkbarmark, vil dette være et argument for å få at omdisponeringssamtykke etter jordlovens 9. Det faller imidlertid utenfor rammene for denne saken å ta stilling til dette. Dispensasjonen: Adgangen til å gi dispensasjon følger av plan- og bygningsloven kapittel 19. Etter pbl første ledd kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov, samt at det eventuelt kan settes vilkår for dispensasjonen. For at dispensasjon skal kunne gis, må to grunnleggende vilkår være oppfylt, jf. plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd. For det første kan det kun gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om de to vilkårene er oppfylt skal det i følge pbl fjerde ledd legges særlig vekt på statlige og regionale rammer og mål. Det følger videre av bestemmelsen at kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden Hensynet som i dette tilfellet må tillegges vekt er at det er et område avsatt til LNF og at det ligger innenfor en sone med særlige angitte hensyn (hensyn landskap H550) i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen har i sin uttalelse lagt vekt på at den omsøkte ridehallen vil bli liggende fremtredende i landskapsbildet. Det vises til at i rapporten «Østfoldlandskap av regional betydning» er området oppført som et viktig kulturlandskap. Det vil også kunne medføre økt trafikk i området og berører andre interesser. Fylkesmannen anbefaler videre at dersom kommunen ønsker å tilrettelegge for denne type virksomhet, bør det avklares gjennom en reguleringsplan. Fylkesmannen konkluderer til slutt med at det frarådes å gi dispensasjon. Side 33

34 Kommuneplanens arealdel 19 angir retningslinjer for soner med særlig angitte hensyn og for sone H550 «Hensyn landskap» står det at det ikke er tillatt med tiltak eller fysiske inngrep som kan medføre ødeleggelse eller nedbygging, eller som på annen måte kan forringe landskapet. Videre legges det vekt på fylkesmannens uttalelse om at bygningen blir liggende fremtredende og at området er oppført som viktig kulturlandskap. Videre er rådmannen av den samme oppfatning fylkesmannen at oppføring av ridehall kan medføre økt trafikk i området og berøre andre interesser når det gjelder bruk av nærområdet. Dette bør avklares gjennom en helhetlig vurdering av området gjennom en reguleringsplan som sikrer ønsket utvikling i området Etter en samlet vurdering mener derfor rådmannen at hensynet til landskapet og LNF-formålet vil bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon. Konklusjon Bygning er ikke å anse som en driftsbygning i landbruket og er avhengig av at det søkes om dispensasjon fra formålet. Det konkluderes med at hensynet til landskapet og LNF-formålet blir tilsidesatt og at det ikke kan gis dispensasjon for oppføring av ridehall. For å sikre ønsket utvikling av området og tilrettelegge for slik virksomhet bør det utarbeides en reguleringsplan. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Håvard Tafjord Side 34

35 DEs Elisabeth og Magne Snekketorp Snekketorp, Idd 1765 Halden Idd, 5/ Halden Kommune Byggesak Svenskegt Halden Attn: LarsThowsen Sak: Søknad om dispensasjon fra Teknisk Forskrift/Plan.og bygningsloven for bygging av frittstående ridehus på Snekketorp Gård, g.nr 197 br.nr 1, 1765 Halden. Viser til avholdt forhåndskonferanse med etterfølgende referat og tidligere samtale i saken. Ridehallen får en grunnflate på 943,5.m2 og vil være frittstående, dog i svært kort avstand (ca20 meter) til eksisterende driftsbygning som bl a. inneholder 8 staller fra før. I tillegg er det ytterligere 2 staller i et annet hus på eiendommen. Vi ønsker å utvikle en moderne drift med et utvidet tilbud til barn og unge i nærmiljøet hvor det er mange som benytter tid og penger på ridesport. Imidlertid er det en forutsetning for fornuftig økonomisk satsning at det kan tilbys helårsmulighet til innendørs riding. Landbruk er i vår tid nødt til å omstille seg for å kunne tilby bærekraftige arbeidsplasser. Plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter setter slik vi har fått opplyst fra kommunen, begrensninger for utvikling av landbrukseiendommers ressurser. Disse begrensninger er tilsynelatende i sterk motstrid til sentrale myndigheters ønske om at det legges til rette for at landbrukets ressurser og muligheter skal utnyttes bedre for at det skal være mulig å livnære seg av jordbruk. Hobbybruk av hest, det være seg til ridning - dressur, sprang eller turridning, har grepet til dels betydelig om seg og utgjør etter vår oppfatning et betydelig potensiale for å kunne Side 35

36 Dro 4.J utvikle gården til en lønnsom arbeidsplass og ett sted for barn og unge som ønsker å drive med hest. Vi er gjort oppmerksom på at det i Teknisk Forskrift fremkommer at ridehus pr. definisjon ikke er driftsbygning hvilket man stiller seg undrende til - hvor er det vel mer naturlig å holde hest enn på en gård? Imidlertid er vi også kjent med at det er mulig å gi dispensasjon fra teknisk forskrift slik at med kommunal velvilje er det mulig å gi dispensasjon. Da bidrar kommunen til å opprettholde et landbruk som gjøres mest mulig bærekraftig og som er i tråd med sentrale signaler. Videre er vi også kjent med at Halden kommune i tidligere sak, etter positiv forhåndsuttalelse hos Fylkesmannen i Østfold, har benyttet seg av lovens adgang til å dispensere fra gjeldende bestemmelser. Den tidligere dispensasjonen ble gitt til et bygg som var på 1584 m2, hele 640,5 m2 større enn hva vi søker om. Vi har forstått at det i ett LNF-område er mulig å føre f.eks et redskapshus som ser helt likt ut som det ridehuset vi ønsker. Redskapshuset er OK ihht. reglene for driftsbygninger, men ridehus er i utgangspunktet ikke OK med mindre det knyttes direkte til nyoppføring av staller. Vi har staller og det er mer plass til ytterligere staller i den gamle driftsbygningen, som er på over 700 m2. Økonomisk er det mye mer kostbart å bygge nytt og større ridehus med nye staller enn å bygge om eksisterende driftsbygning til staller. Et for stort ridehus pga. nye staller vil jo også beslaglegge mer uteområde hvilket vi anser unødig. Legger ved kopi av foreløpige beskrivelser fra leverandør til orientering. Leverandøren skriver at de vil ta seg av tegninger, statiske beregninger m.v. når kommunen er klar. Slik vi oppfatter dette må vi få avklart en dispensasjon før vi engasjer oss i kontrakt med leverandør. Vi ber om at søknaden sendes til Fylkesmannen for uttalelse og deretter behandling i Kommunen. Vi anser at nabovarsel på dette stadium ikke er nødvendig da det er mange hundre meter til nærmeste nabo. Varsling vil komme i forbindelse med byggesaken. Håper på et fortsatt godt samarbeid med Kommunen og ser frem til en rask saksbehandling. Med vennlig hilsen y:7 &;;;-7(,t1;c,4 Elisabeth Snekketorp / FvlagneSnekketorp'i Side 36