REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Telemarksgata 10

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan for Telemarksgata 10 Dato for siste revisjon: Planen er behandlet etter plan- og bygningslov av 14.juni 1985 nr. 77 med endringer, sist ved lov av 7.mai 2004 nr GENERELT 1.1 PLANENS BEGRENSNING Det regulerte området er vist på plankart egengodkjent REGULERINGSFORMÅL Hele reguleringsplanområdet er et automatisk fredet kulturminne. Planområdet reguleres til spesialområde bevaring jmf. Pbl i kombinasjon med de andre formålene. Planområdet er regulert til følgende formål: Kombinert formål (Pbl. 25, 2. ledd) Bolig/kontor/forretning/bevertning Offentlige trafikkområder (Pbl. 25, 1. led nr. 3) Gatetun Spesialområde (Pbl. 25, 1. ledd nr. 6) Bevaring 1.3 HENSIKTEN MED REGULERINGSPLANEN Hensikten med planen er å legge til rette for en utvidelse av bygningsmassen for økt utnyttelse ved å øke antall etasjer fra 3 til 4 etasjer med en tilbaketrukket 5. etasje samt å etablere boliger i deler av bygget. 2 REKKEFØLGEKRAV Før det gis midlertidig brukstillatelse for nybygg skal uteoppholdsarealer og øvrige uteområder være opparbeidet i samsvar med godkjent landskapsplan, se punkt Egengodkjent side 1 av 6

2 3 DOKUMENTASJONSKRAV 3.1 MIDDELALDERBYEN SKIEN Alle inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredede kulturminnet, som ikke er tillatt etter denne planen, er ulovlige uten etter tillatelse etter kulturminneloven. Søknad om dispensasjon etter kml 8 1. ledd skal sendes rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, i god til før arbeidet er planlagt igangsatt. Søknaden skal rettes til Riksantikvaren, men sendes via Telemark fylkeskommune. Kostnader knyttet til nødvendige undersøkelser og eventuelle arkeologiske utgravninger belastet tiltakshaver. Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige kulturminner, må arbeidet straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at kulturseksjonen hos fylkeskommunen varsles omgående, dette i samsvar med 8 i Kulturminnevernloven av 9. juni MURBYEN SKIEN Skiens bylandskap med bystruktur og byplanen etter brannen i 1886, anses å være av nasjonal verneverdi. Ved fortetting må det karakteristiske bylandskapet ivaretas, spesielt med tanke på volumer og høyder. Telemarksgate 10 ligger i et enhetlig område, og skal ta hensyn til den kvartals-, tomte- og bebyggelsesstruktur som er dominerende i Murbyen Skien. 3.3 LANDSKAPSPLAN Perspektiver som viser bygningsvolum, høyde og takform samt utforming av utearealer utarbeides i alle faser i planprosessen, og oppdateres på forprosjektnivå og detaljprosjektnivå. Fasadeoppriss samt skisser, terrengsnitt, eller 3D-modell av planlagt bebyggelse sett i sammenheng med eksisterende bebyggelse skal foreligge. Solstudie skal foreligge. Før det gis ramme-/ byggetillatelse skal det foreligge godkjent landskapsplan på forprosjektnivå som viser felles uteoppholdsareal og areal til lek inkludert. Planen skal vise utearealets plassering og solforhold, utforming, innhold, materialbruk og utstyr til opphold og lek. Planen skal også vise hvordan universell utforming er ivaretatt, jf pkt. 3.5, herunder hvordan ledelinjer på Handelstorget er tenkt videreført inn i dette prosjektet. Før det gis igangsettingstillatelse skal det foreligge landskapsplan, detaljnivå, samt nødvendig arbeidstegninger for uteanlegg. Tekniske detaljer som gulv- og terrenghøyder, vannrenner, belysning og ledninger i bakken påføres planen. Det må planlegges for utearealer med gode solforhold, beplantning og møblering med god design. Det skal innarbeides kreative løsninger for lek for barn tilpasset plassering og areal Egengodkjent side 2 av 6

3 3.4 ETASJEPLANER Ombygg/tilbygg skal utføres i moderne formspråk men med respekt for den gamle bebyggelsen, på en måte som tolker arkitekturen på nytt fremfor kopiering av gamle bygg. Fasade skal være i gatelinje og vår tids material- og bygningsteknikk skal gjenspeiles. Før det gis rammetillatelse skal det foreligge godkjent etasjeplaner og oppriss av fasader som viser at estetikk og funksjonalitet er integrert i helhetlige arkitektoniske løsninger. Før det gis igangsettingstillatelse skal det foreligge nødvendig detaljplaner og tekniske detaljer. Utforming og materialbruken i fasader skal dokumenteres av høy kvalitet mht beliggenhet på Handelstorget i byaksen. 3.5 UNIVERSELL UTFORMING Før det gis rammetillatelse/byggetillatelse skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygningen og uteoppholdsarealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Kf. Tilgjengelighetskriteriene i Teknisk forskrift. 3.6 ANLEGGSMELDING Anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. 3.7 GRUNNUNDERSØKELSER Det er i området registrert forekomster av kvikkleire. Statiske beregninger av påbygg utført av tiltakshaver anbefaler refundamentering med stålkjernepeler i eksisterende pelepunkt. Det skal dokumenteres at stabiliteten er tilstrekkelig både for anleggsfasen og i permanent sammenheng. Både lokalstabilitet, områdestabilitet og eventuelle sikringsbehov skal være dokumentert av geotekniker. Nøyaktig fastleggelse av konstruksjonsløsninger vedrørende påbygg, ny fasadeløsning samt lastberegning basert på dagens forskrifter ned til fundamentnivå skal foreligge ved rammesøknad. Før det gis rammetillatelse til tiltak innenfor planen skal geotekniske vurderinger/undersøkelser være utført i detalj. Forholdet til eventuelle endringer og påvirkninger av lokal stabilitet som følge av tiltak vurderes. Tiltak skal vises i detaljtegninger og planer. Før ombygging som vist i reguleringsplanen kan realiseres skal det foreligge referansedata for grunnvannsforhold på eiendommen. Tiltak etter planen skal utføres på en måte at det ikke medfører rystelser, setningsskader eller midlertidige/permanente endringer i grunnvannsstanden/bevaringsforholdene som kan skade kulturlagene på eiendommen eller i tilstøtende områder. Det må om nødvendig fremlegges plan for avbøtende tiltak som sikrer Egengodkjent side 3 av 6

4 det automatisk fredete kulturminnet mot overnevnte type skader. Planen skal forelegges rette antikvariske myndighet før byggearbeider kan igangsettes. 4. STØY Innendørs lydnivå og lydnivå innenfor arealer som skal godkjennes som uteoppholdsareal skal tilfredsstille Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, rundskriv T 1442 (MD 2005), Teknisk forskrift til Plan- og bygningsloven (TEK 97), samt NS Eventuelle skjermingstiltak skal utformes med særlig hensyn til det estetiske miljø. Anleggene skal tilpasses gågatene mht materialbruk og farge, og skal sikre trygg passasje for gående. 5. BYGGEOMRÅDER - KOMBINERTE FORMÅL BOLIG/KONTOR/FORETNING/BEVERTNING Hele reguleringsplanområdet er et automatisk fredet kulturminne. Hele planområdet reguleres til spesialområde bevaring jmf. Pbl i kombinasjon med de andre formålene. Før det gis tillatelse til tiltak etter pbl 86a, 93 og 95b skal det innhentes faglig uttalelse fra den regionale kulturminneforvaltningen. 5.1 PLASSERING AV BEBYGGELSE Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensene som angitt på plankartet. Der hvor ikke annet er angitt er byggegrensene lik formålsgrensene. Bygget skal ha veggliv i regulert grense mot fortau. Det tillates takutstikk ut over byggegrensene i femte etasje på maks 1,2 m. Utforming av hjørnet mot Handelstorget, spesielt på bakkeplan, skal være innbydende mht byliv. Det stilles krav til at utvidet fortau ved hjørne mot torget opprettholdes. 5.2 BYGGEHØYDER Kotehøydene framgår av plankartet. Maksimal kotehøyde gesims fjerde etasje: +25,0. Femte etasje skal være tilbaketrukket, jf plankartet, med maksimal kotehøyde gesims +28,0. Det tillates i tillegg et oppbygg til heis for å betjene uteoppholdsareal på tak, med maksimal kotehøyde +29,1. Ventilasjonsanlegg på tak ut over dette tillates ikke. 5.3 UTFORMING AV BYGNINGER/PÅBYGG Omforming av forretningsgården Telemarksgata 10 skal gi som resultat et mer utadvendt og urbant hjørnebygg mot Handelstorget. Det skal legges vekt å utvikle en bygning tilpasset den kvadratisk strukturen og lamellbebyggelse fra Bygningen skal gis et nyere tids formuttrykk Egengodkjent side 4 av 6

5 Bygningen skal utformes slik at den får en god estetisk utforming av høy kvalitet. Det skal være høy kvalitet i materialbruk og utforming av konstruksjoner og fasader. Gjerde til uteoppholdsareal på tak trekkes tilbake fra gesimsen. Etasjeantallet skal være lesbart. Bygningen skal ha lyse fargenyanser. Bruk av reflekterende glass tillates ikke. Leiligheten i femte etasje skal ikke ha vinduer, som gir vanlig inn-/utsyn, mot felles uteoppholdsareal. 5.4 AREALBRUK Første etasje skal ha bymessige funksjoner som handel, service eller bevertning. I fjerde og femte etasje skal det etableres boliger. Det skal settes av plass til miljøstasjon i bygget. 5.5 UTEOPPHOLDSAREALER Minimumskrav til uteoppholdsarealer: Areal lek: 8 m 2 Felles uteoppholdsareal: 5 m 2 Hver boligenhet skal i tillegg ha privat uteoppholdsareal: 6 m 2 Der hvor det ikke er mulig å etablere privat terrasse skal dette arealet legges til fellesarealene. Fellesarealene skal opparbeides med høy kvalitet på materialer og utforming. Beplantningen skal være frodig, sitteplassene skal ha god design. Gjerde til uteoppholdsarealer på tak skal være trukket tilbake fra gesimsen. Konstruksjoner skal være av lett karakter. Det tillates ikke balkonger stikkende ut fra vegglivet. 5.6 PARKERING Det skal per boenhet avsettes minimum 1 parkeringsplass for 4-roms, 0,75 for 2-3 roms og 0,5 for hybel. For forretningsareal skal det per 100m² avsettes 1 plass for bil og 2 for sykkel. For kontor skal det avsettes per 100m² avsettes 0,5 plass for bil og 0,5 plass for sykkel. Kravet dekkes gjennom tinglyst rett til plass i nærliggende parkeringsanlegg. Plasser som ikke kan inndekkes tillates frikjøpt. 6 OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDE, GATETUN Det skal tas kontakt med rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, distriktskontor Syd, i god tid før tiltak i samsvar med reguleringsplanen skal gjennomføres innen dette området slik at omfang og kostnader for arkeologisk overvåking/undersøkelse kan fastsettes. Kostnader knyttet til nødvendige undersøkelser og eventuelle arkeologiske utgravninger belastes tiltakshaver Egengodkjent side 5 av 6

6 Det skal innarbeides kreative løsninger for utsmykking, lek og opphold foran bygget i Telemarksgata som del av byggeprosjektet Egengodkjent side 6 av 6