PLANBESKRIVELSE Forslag til detaljreguleringsplan for gamle Vestbygda Skole - Spikkestad sentrum - Røyken kommune

Transkript

1 Revisjon PLANBESKRIVELSE Forslag til detaljreguleringsplan for gamle Vestbygda Skole - Spikkestad sentrum - Røyken kommune (gnr/bnr: 6/20, 85/72, mindre del av 6/48, samt tilliggende veiareal) Forslagsstiller: Rondane Eiendom AS Plankonsulent: Arkitektene Fosse og Aasen AS

2 Innholdsfortegnelse 1 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn for saken Planstatus og rammer Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget 9 2 ANALYSER OG UTREDNINGER 17 3 KONSEKVENSER, FORSLAGETS VIRKNINGER FOR OMGIVELSENE Konsekvensutredning Risiko- og sårbarhetsanalyse 19 4 MEDVIRKNING Kunngjøring og varsling Forhåndsuttalelser 19 5 DOKUMENTASJON 23 Side 2 av 23

3 1 Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av boliger og næringsareal på området til gamle Vestbygda skole. I følge gjeldende områderegulering skal det utarbeides en detaljert reguleringsplan før det kan gis byggetillatelse. 1.2 Planstatus og rammer Rikspolitiske retningslinjer T- 1442/ 2012 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. T-5/1993 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging. T-2/2008 Om barn og planlegging Overordnede planer/ vedtekter Kommuneplan for Røyken , vedtatt Vei og gatenorm, vedtatt Gjeldende regulering Områdeplan for Spikkestad Sentrum, vedtatt Detaljreguleringen omfatter i hovedsak felt S3 og V16, samt deler av V1, V17 og S12 i områdeplanen. Felt S 3 områdeplan Side 3 av 23

4 Off. veiareal 1.3 Beskrivelse av planområdet Eierforhold Eiendommer som inngår i planområdet er angitt på kart (fig.1) og i tabell (fig 2.) under. Tabellen viser hvilke av eiendommene som inngår i byggeområdet, og hvilke som inngår i planlagt offentlig veiareal Spikkestadveien og Teglverksveien. 6/6 6/23 85/1 3 85/ /25 3 6/14 6/25 85/ /89 85/ /77 85/ Fig. 1, 3 eiendommer i planområdet. 85/ /58 3 Eiendommer i planområdet: G.nr./b.nr. Adresse Areal Hjemmelshaver Byggeområde 6/20 Teglverksveien m 2 Røyken kommune 85/72 Teglverksveien m 2 Del av 6/48 Teglverksveien m 2 Røyken Eiendom AS Del av 6/6 Teglverksveien m 2 6/23 Triangelen II 255 m 2 Røyken kommune Del av 85/1 Veiareal m 2 Røyken kommune Del av 85/70 Stasjonstomt II 39 m 2 Jernbaneverket Del av 85/25 Teglverksveien m 2 Del av 85/45 Teglverksveien m 2 Del av 85/58 Bølstadveien 1 86 m 2 Del av 85/17 Bølstadveien 2 83 m 2 Del av 85/77 Spikkestadveien m 2 Del av 85/89 Erik Hansens vei 1B 7 m 2 Del av 85/348 Erik Hansens vei 1A 5 m 2 Del av 85/79 Erik Hansens vei 2 10 m 2 Side 4 av 23

5 Fig. 2 Del av 6/14 Aspelund 2 5 m 2 Del av 6/25 Aspelund 4 5 m 2 Avgrensning og tilstøtende arealer, offentlig sevice og kommunikasjon Kartet under (fig. 3) viser planens plassering i sentrumsområdet, ca 150m fra jernbanestasjonen. Mot nord og mot sør-vest ligger områder som hovedsakelig benyttes til industri/ og næring. Del av indusriområde nermest jernbanestasjonen er i gjeldende områdeplan omdisponert til sentrumsformål. Mot sør og sør-øst ligger et større område med småhusbebyggelse. Fig. 4 viser barnehage, skoler og idrettsanlegg i gangavstand fra planområdet. Planområdet R23 R23 Fig. 3 Side 5 av 23

6 Fig. 4 C E B D A S Fig. 5 Side 6 av 23

7 Eksisterende bebyggelse Skråfoto over (fig. 5), viser eksisterende bebyggelse i planområdet. - Bygningene merket A og B er tidligere skolebygninger som pdd er revet. - Bygning merket C, er et næringsbygg som idag er utleid og i bruk. Bygningen beholdes inntil videre, men kan evt. rives for å gi plass til et større nybygg. - Bygning merket D, er en boligblokk i 3 etasjer. E er en garasjebygning som tilhører bygg D. - Bygning merket S er den opprinnelige skolebygningen, heretter kalt "gamleskolen". Gamleskolen foreslås regulert til bevaring. Kulturminner (ref: Plangrunnlag, kommunens kartdata, miljøstatus.no) Det er ingen bygninger med formelt vern i planområdet. Skolebygning markert med "S" på kartet, er oppført i sefrak-register med vernekategori "B" (regional verneverdi). Bygningen er beskrevet på følgende måte i registreringsdokumentasjonen: "Oppført i 1906 av byggherre Edv. Graff. Bygningen har fått nytt inngangsparti mot skolegård i 1990 (?), her har arkitekten bygd opp om detaljeringen huset i en postmoderne sveitserstil. Hvor vellykket dette er kan diskuteres. Nye vinduer, nytt taktekke. Skolebygget er viktig for lokasamfunnet som identitetsskaper." Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Biologisk mangfold (rødlistearter) Det er ingen registrerte forekomster av rødlistearter i planområdet (ref. miljøstatus.no). Topografi, vegetasjon, solforhold Planområdet heller svakt nedover mot øst. Høydeforskjell er ca 2 m fra plangrense i vest til grense mot øst. Området er uten opprinnelig vegetasjon. Vegetasjon i området i dag, består av 5 mellomstore trær rundt gamleskolen, enkelte mindre busker og gressplen. Omtrent halvparten av terrenget er asfaltert. Spikkestad er et flatt område som ligger forholdsvis åpent til. Det er åpnet mot sør mens det ligger noen åser mot nord. Det er således gode solforhold i området. Grunnforhold DSB's kartinnsyn viser ingen registreringer av kvikkleire i området. Grunnundersøkelse av naboeiendommer mot vest utført i 2007 påviser meget faste siltmasser, sandig i øvre lag, og leirig fra 3,5 m under terreng (Bilag 18, Multiconsult , for Rondane Eiendom AS). Trafikkforhold Dagens ÅDT Spikkestadveien: Beregnet ÅDT år 2023: ca (Ref. bilag 16: Akustikk-konsult AS ). Miljøforhold Klima: Spikkestad ligger, som beskrevet over, åpent til. Det gjør området utsatt for vind. I urban bebyggelse med tradisjonell kvartalsbebyggelse kan det i enkelte tilfeller oppstå vindtunneler dersom bebyggelsen er særlig høyere enn 2 etasjer. Side 7 av 23

8 Støy: Ref. bilag 16, støynotat, Akustikk-konsult AS. Vegtrafikkstøy fra Spikkestadveien er viktigste støykilde for byggeområdet. Forurensning: Det er ikke funnet registreringer av forurenset grunn i området (ref. Miljøstatus.no). Forhold knyttet til fare og sikkerhet Det er ikke funnet risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål (ref. bilag 10, ROS-analyse, ). Fortetting Området har betydelig potensiale for fortetting. Byggeområdet i foreliggende detaljplan, har i dag en utnyttelse på ca 17 % BYA med høyeste bygning på 3 etasjer. Kommuneplanen tillater maks. 50 % BYA og gesims/ mønehøyde på 12 meter ( 5.1.1). Senterstruktur I hht kommuneplan, tillates etablering av kjøpesenter i sentrumsområder. (kp bestemmelser, 5.2 Næringsbebyggelse). Utbyggingsrekkefølge Kfr. 3.1 Rekkefølgebestemmelser for byggeområder felt S1-S12, i gjeldende områdeplan. Vannforsyning, avløpsforhold Mottakskapasitet for vann- og avløp skal være sikret eller opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse (ref. bestemmelser i områdeplan, 3.1 pkt. 10.). Radon Det skal vises høy aktsomhet mht radon (ref. DSB kartinnsyn). Infrastruktur Det skal utarbeides en egen kommunal infrastrukturplan, som bl.a. skal gi retningslinjer for utforming av gateløp i hele sentrumsområdet. (ref. bestemmelser i områdeplan, 3.1 pkt. 3.).Infrastrukturplanen er p.d.d. under arbeid. Leke- og oppholdsarealer Hoveddel av området/ eksist. bebyggelse er den tidligere Vestbygda skole. Kommunal barnehage grenser til planområdet. Fra Spikkestad sentrum er det kort vei ut til omkringliggende turområder (fra ca. 200 til 600 m). Felt G1 og T1 avsatt til torg/ gatetun og turdrag i områdeplanen, ligger ca m mot nord-øst. Områder for allmennheten Se foregående punkt Trafikkplan/ vegutforming Retningslinjer utarbeides i infrastrukturplan Side 8 av 23

9 Avkjørsler og kryss Prosjekteres i hht gjeldende områderegulering, vei- og gatenorm, samt infrastrukturplan (ref. bestemmelser i områdeplan, 3 fellesbestemmelser: Alle gatekryss skal utformes som sambruksareal etter samme prinsipp som gatetun). Trafikksikkerhet Trafikksikkerhetsplan , beskriver fysiske tiltak som kan gjennomføres for å bedre trafikksikkerheten langs veiene. Universell utforming I henhold til gjeldende regler i PBL og TEK Beskrivelse av planforslaget Illustrasjonsprosjekt Byggeområdet er i områdeplanen avsatt til sentrumsformål som innbefatter forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendige grøntarealer til bebyggelsen. Detaljplanen viderefører alle formål fra områdeplanen, bortsett fra hotell/ overnatting. Føringene fra områdeplanen er at nye boligområder skal utvikles med et variert boligtilbud, og sentrumsområdene skal utvikles med høy tetthet. Bebyggelsen skal oppføres med høy estetisk kvalitet, og miljøhensyn skal vektlegges. Spikkestad skal ha et kompakt sentrum, med nærhet til de viktigste funksjoner og tilbud. Prinsipper som legges til grunn for utforming av bebyggelsen: Skal utformes for en trinnvis utbygging over tid Høyeste bebyggelse mot nord, nedtrapping mot vest/sør og gateløp Skjermet felles uteareal i midten av kvartalet Tilrettelegging for næringsarealer i 1. etasjer, primært mot gateløp Parkering i hovedsak under terreng Illustrasjonsplanen viser ny bebyggelse med en grunnflate på ca m² BRA. Antall boligenheter er foreløpig anslått til ca.128 stk. leiligheter + ca m2 BTA næringsareal. Felt BKB 3 med gårds-/bruksnr. 85/72 (Teglverksvegen 6) er ikke illustrert med ny bebyggelse. Det mest aktuelle alternativ for denne eiendommen er at eksisterende bebyggelse vil bli stående i den peroden planen gjelder. Arealet av området for bebyggelse og anlegg er ca. 7,2 daa (ekskl. felt BKB3). Illustrasjon viser en BYA for dette området på ca m2 ny bebyggelse m2 (Gamleskolen) m2 (eksisterende lavblokk gbnr. 85/72) = m2 BYA totalt. Beregnet %BYA blir da: m2 / m2 = 0,53. Utnyttelse = 53% BYA. Boligene er av varierende størrelse, fra 2r til 4r leiligheter. Alle boenheter får balkong eller terrasse/ takterrasse. Ved å dele bygningsmassen opp i flere mindre enheter, oppnår man at det blir lettere å komme i gang med en trinnvis utbygging. Det er vurdert nøye hvilke byggehøyder som kan passe inn på Spikkestad. Viktige faktorer som har vært med i vurderingen er; estetikk, lokal stedsidentitet, klimatiske forhold, grøntarealer, salgbarhet og ønske om effektiv Side 9 av 23

10 utnyttelse av arealene. Effektiv arealbruk og høy utnyttelse er spesielt viktig når det gjelder arealer som ligger nær torg og kollektivknutepunkt. Konklusjon etter vurderingene er at høyden på bebyggelsen må varieres med de høyeste byggene mot nord og avtrappinger mot sør/vest og mot gateløp. Det legges derfor opp til en fordeling av blokker med 6+1, 5+1, 4+1 og 3+1 etasjer. Underjordisk parkeringsanlegg er regulert på eget plankart, vertikalnivå 1. Spikkestad har i dag behov for anslagsvis nye boenheter pr. år. Foreliggende plan med ca. 128 boenheter er kun ett av flere sentrumsprosjekter. Planen må realiseres over tid og under skiftende markedsforhold. Områdeplanen spesifiserer et forbud mot tekniske installasjoner på tak. Etter vår mening gir dette en del uheldig konsekvenser i forhold til å kunne benytte varmepumper. Det legges derfor opp til at tekniske installasjoner kan tillates men at de skal trekkes inn fra fasadeliv, og at takoppbygg ikke utgjør mer enn 10% av takflaten. Se også kommentarer vedr energi i punkt og bestemmelser. Det må være mulig å inspisere taket på bygningene uten å måtte benytte lift. Dette er et krav i forhold til HMS. Dette gjelder også dersom en skal kunne legge til rette for en felles takterrasse. Det bør derfor aksepteres at det etableres takoppbygg i forbindelse med trappehuset, slik at det sikres en trygg atkomst til taket (ref. bestemmelser). Illustrasjonsplan Vedlagte illustrasjonsplan (bilag 20) viser en mulig utbygging innenfor planforslagets rammer. Planen er ikke gjenstand for vedtak, og er derfor ikke juridisk bindende. Illustrasjonsprosjektet viser ny bebyggelse med høyder som varierer fra til etasjer med høyeste bygninger mot nord. Gamleskolen bevares og tenkes primært benyttet til virksomhet som gavner lokalmiljøet, eksempelvis lokale lag og foreninger (som i dag). I midten av kvartalet opparbeides et tun/ lekeplass på ca m2, i tillegg kommer øvrig uteoppholdsareal rundt B,C,D og Gamleskolen. Det opparbeides kjørbare gangveier for adkomst til bebyggelsen. Mellom Gamleskolen og Spikkestadveien opparbeides et nytt offentlig torg. Hjørnet mot gatekrysset Spikkestadveien x Teglverksveien er etter innspill fra kommunen regulert til parkering. Gamleskolen blir dermed mer synlig i gatebildet. Spikkestadveien og Teglverksveien er regulert i 20 m bredde, med fortau, kantparkering/beplantning/gatemøbler og sykkelsti. I ny bebyggelse langs Spikkestadveien og Teglverksveien (bygg A) er 1.etasje avsatt til næringsvirksomhet. Øvrige etasjer er benyttet til boliger. Nytt næringsareal er henvendt mot romslige offentlige uterom; - brede fortau med beplantning og gatemøbler og nytt offentlig torg foran Gamleskolen. Arealer for f.eks. lokal foreningsvirksomhet kan etableres/ videreføres i "Gamleskolen". Bygningene B,C og D er plassert rundt et indre tun/ lekeplass, skjermet fra Spikkestadveien/ Teglverksveien. Bygningene I illustrasjonsprosjektet er bygningene benyttet til boliger. Det legges imidlertid til rette for at 1.etasje etter markedshensyn valgfritt kan benyttes enten til næringsvirksomhet eller bolig. Plassering og utforming åpner opp kvartalet mot tilliggende eiendommer mot nord (barnehage) og vest (Spikkestad park). Side 10 av 23

11 Antall boligenheter er anslagsvis 128 stk. leiligheter + ca m2 næringsareal. Felt BKB 1: Ny bebyggelse er henvendt ut mot offentlig vei. Byggehøyde varierer fra 3+1 til 5+1 etasjer. Byggegrenser er tegnet etter viste illustrasjonsprosjekt, med byggelinje mot Spikkestadveien. Illustrasjoner viser 1.etasje med butikker henvendt mot Spikkestadveien. BKB 2: Illustrasjonsplanen viser tre frittliggende blokker på 4+1/5+1 (blokk B), 5+1/6+1(blokk C) og 4/6+1 etasjer (blokk D). Hovedinnganger er lagt mot mot felles indre tun/ lekeplass. Feltet har et areal på ca m2. Vist bebyggelse har et fotavtrykk på ca. 3 x 750 m2 = m2 BYA. Det gir et ubebygget areal innenfor dette feltet på ca: m2. Ubebygget areal benyttes delvis til privat uteopphold for leil. i 1. etasje og for øvrig til felles uteopphold (inkl. interne gangveier). BFL (offentlig): Feltet omfatter Gamleskolen som reguleres til bevaring. Foran Gamleskolen, mot Spikkestadveien er det vist et nytt offentlig torg. BKB 3: Eksisterende bebyggelse i Teglverksvegen 6 (gbnr. 85/72): Dagens bebyggelse er ikke forutsatt revet, og det er sannsynlig at denne blir stående (ref. illustrasjonsplan bilag 20). Illustrasjonsprosjektet viser publikumsrettet virksomhet på gateplan lagt ut mot romslig offentlig torg og brede gateløp. Ny bebyggelse langs gateløp danner et skjermet halvoffentlig uteoppholdsareal i midten av kvartalet (primært for beboerne). Det legges til rette for et bymessig miljø. Planen bidrar til stedets utvikling med offentlige rom, gater og plasser som opparbeides med høy kvalitet. Det kan bygges trygge og gode trafikkløsninger, tilrettelagt for gående og syklende. Det legges til rette for et aktivt og vitalt gatenett i sentrum. Bebyggelsen tilrettelegger for en interaktiv kontakt ut mot gater og offentlige rom og plasser på gateplan, ved bla. etablering av bevertningssteder, detaljhandel og annen miljøskapende næringsvirksomhet på gateplan. Det legges til rette for variert næringsvirksomhet sentralt i Spikkestad. Spikkestad oppleves som et grønt og naturnært område, og åpenheten og nærheten til marka er et viktig identitetsskapende trekk. Gatestrukturen opparbeides med beplantning, fortrinnsvis trerekker som følger gateløpene. Planområdet har god tilgjengelighet til de store friområdene rundt Spikkestad. Nye boliger utvikles med tanke på å oppnå et variert boligtilbud i et sentrumsområde som skal utvikles med høy tetthet og med nærhet til de viktigste funksjoner og tilbud. Boligene er av varierende størrelse, fra 2r til 4r leiligheter. Alle boenheter får balkong eller terrasse/ takterrasse. Ved å dele bygningsmassen opp i flere mindre enheter, oppnår man at det blir lettere å komme i gang med en trinnvis utbygging. Det stilles krav til parkeringsløsning i kjeller/under bakkeplan. Side 11 av 23

12 1.4.2 Arealbruk Reguleringsformål og arealer Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg: - Bolig/ forretning/ kontor (felt BKB 2): 5,2 daa - Forsamlingslokale (felt BFL): 1,0 daa - Kombinert bebyggelse og anleggsformål (felt BKB 1 og BKB 3): 3,5 daa - Lekeplass (felt BLK): 1,2 daa Sum bebyggelse og anlegg: 11,0 daa Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Annen veggrunn - grøntareal (felt SVG 1 og SVG 2): 0,3 daa - Annen veggrunn - tekniske anlegg (felt SVT 1 til 4): 0,1 daa - Fortau (felt SF 1 til 6): 2,2 daa - Gang-/ sykkelveg (felt SGS): 0,6 daa - Gatetun/ gågate (felt SGT 1 til 3): 0,9 daa - Kombinerte formål for samferdselsanlegg (felt SKF): 0,3 daa - Parkeringsplasser (felt SPP): 0,9 daa - Veg (felt SV 1 og SV 16): 2,9 daa Sum samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: 8,3 daa Totalt alle kategorier: 19,2 daa Atkomst og trafikkløsninger Avkjørsler til byggeområder er markert med piler på plankartet. Utforming av gate og veikryss utføres i henhold til infrastrukturplan. Varelevering: Varelevering skal primært løses på egen grunn. Innlasting uten særskilt varemottak er ikke ønskelig, men for små butikker er innlasting i nærheten av eller via kundeinngangen tilfredstillende løsning. Løsningen forutsetter at transportveien fra bil til lager utformes i forhold til hjelpemidlene som benyttes. Innlasting gjennom kundeinngangen kan aksepteres ved lav leveransefrekvens, beskjedent volum og lav vekt. Denne formen for varehåndtering forutsetter at tilstøtende gategrunn kan disponeres for lossing og lasting. I foreliggende plan er det lagt godt til rette for å avsette plass i sambruksareal langs vei. En aktuell løsning kan være å reservere plass i sambruksarealet til varelevering i et angitt tidsrom på dagen. Illustrasjonsplanen viser forslag til aktuelle plasseringer av varelevering, både til særskilt varemottak, eller via kundeinngang. Parkering: Det bygges parkeringskjeller med p-plasser for beboere. Det opparbeides besøksparkering på terreng (felt SPP). Nedkjøringer til p-kjeller er vist på illustrasjonsplanen. Vei og gatenorm for Røyken angir følgende krav til parkering i sentrum: Side 12 av 23

13 - arealformål forretning og bevertning skal ha 0,7 p-plass pr. 30 m2 BRA (min.- og maks.-krav). 1 sykkelplass pr. 200 m2 næring. Min. 10% av p- plasser reserveres for forflytningshemmede. - boliger skal ha 0,7 p-plass pr. 3 roms leilighet eller større, og 0,5 p-plass pr. 1-2 roms leilighet (min.- og maks.-krav). 1 sykkelplass pr. boenhet. Min. 10% av p-plasser reserveres for forflytningshemmede. - kontor skal ha maks. 1 p-plass pr. 70 m2 BRA. Sykkelparkering for min. 50% av de ansatte. Min. 10% av p-plasser reserveres for forflytningshemmede. Vår kommentar: Vi mener maks.-kravet på 0,5 og 0,7 p-plasser for 1-2 roms og 3 roms leiligheter ikke er gjennomførbart på Spikkestad. Kollektivtilbudet i retning Asker, Bærum og Oslo er godt, men i andre retninger er det ikke tilstrekkelig. Spikkestad er foreløpig ikke noe urbant område og for potensielle innflyttere vil Spikkestad fortsatt framstå som på landet selv om en har et tett og kompakt sentrum. Det er ikke realistisk å forutsette at over 50 % av beboere ikke vil ha bil. For boligbebyggelse bør maks-kravet økes til 1,5 p-plass pr. boenhet + 0,2 plasser pr. bolig til gjesteparkering. Krav om min. 10% av p- plasser reservert for forflytningshemmede bør da justeres ned til 5 % for alle formål. Felt SKF, kjørbar gangvei: Eksisterende situasjon videreføres. Det er angitt i bestemmelsene at kjørbar gangvei kan benyttes som kjøreadkomst til eiendommene 6/41 og 6/42. Det forutsettes ingen trafikkøkning Bebyggelse Utnyttelsesgrad: Felt BKB1: Kombinert bolig/forretning/kontor/bevertning - Maks. BRA = m2 BRA - Maks. høyde gesims 1 = c+152,7 - Maks. høyde gesims 2 = c+158,8 - Maks. høyde gesims 3 = c+161,5 - Maks. høyde gesims 4 = c+161,7 - Maks. høyde gesims 5 = c+164,4 - Maks. høyde gesims 6 = c+164,6 - Maks. høyde gesims 7 = c+167,3 Felt BKB2: Kombinert bolig/forretning/kontor - Maks. BRA = m2 BRA - Maks. høyde gesims 1 = c+160,4 - Maks. høyde gesims 2 = c+163,1 - Maks. høyde gesims 3 = c+163,3 - Maks. høyde gesims 4 = c+166,0 - Maks. høyde gesims 5 = c+162,5 - Maks. høyde gesims 6 = c+165,2 - Maks. høyde gesims 7 = c+165,4 - Maks. høyde gesims 8 = c+168,1 - Maks. høyde gesims 9 = c+159,4 - Maks. høyde gesims 10 = c+165,4 - Maks. høyde gesims 11 = c+168,1 Side 13 av 23

14 Felt BKB3: Kombinert bolig/forretning/kontor/bevertning - Maks. BRA = m2 BRA - Maks. høyde gesims 1 = c+159,3 - Maks. høyde gesims 2 = c+162, Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Kommuneplanen stiller krav om min. 50 m2 uteoppholdsareal pr. bolig i sentrumsområder. Min. 80% skal være fellesareal på terreng. Antall boenheter i illustrasjonsprosjektet er anslagsvis 128 stk. I hht kommuneplanen kreves da til sammen m2 uteoppholdsareal på terreng. Vår vurdering: I et sentrumsområde med mål om høy utnyttelse og bymessig bebyggelse blir offentlig tilgjengelig uteoppholdsareal i nærområdet viktig for beboere. Fra planområdet er det kort vei ut til omkringliggende turområder (fra ca. 200 til 600 m. Felt G1 og T1 som ligger ca m mot nord-øst, er avsatt til torg/ gatetun og turdrag i kommuneplanen. Området grenser til Spikkestad park og kommunal barnehage. Det er ca. 200 m til nærmeste regulerte friluftsområde mot vest. I tillegg åpner planen for en framtidig utvikling av Spikkestadveien og Teglverksveien, med romslige fortau mot byggeområdet. I planområdet er 1,2 daa regulert til felles lek og uteopphold + tilgrensende ubebygget areal på ca. 2,8 daa = 4,0 daa. Vår erfaring er at et krav på 20 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet (10 m2 på balkong, terrasse el. takterrasse + 10 m2 på terreng), er tilstrekkelig i et tett sentrumsområde med god tilgang på offentlig tilgjengelig uteoppholdsareal. Beregning: Felles på terreng: Den ubebygde delen av tomta som ikke er avsatt til kjøring og parkering. På balkong/ terrasse/ takterrasse: Inntil 10 m2 pr. boenhet. Krav: 20 m2 pr. boenhet 20 m2 x 128 = m2 Uteoppholdsareal i illustrasjonsprosjekt, følgende arealer medregnes: - felles lekeplass = m2 - felles gangvei som grenser mot felles lekeplass = 800 m2 sum felles uteopphold på terreng = m2 - inntil 10 m2 av privat balkong/ terrasse/ takterrasse: 10 m2 x 128 = m2 Uteoppholdsareal i illustrasjonsprosjekt = = m2 Dekning: m m2 = 820 m2 (overdekning) Vernehensyn Det er vurdert om "Gamleskolen" (fig.4, bygning merket S) skal gis en form for formelt vern i planen. Oppføring i sefrak-register gir ikke formell vernestatus eller spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med huset. Bygningen har imidlertid en spesiell betydning i lokalmiljøet, og det foreslås derfor at bygningen bevares. Side 14 av 23

15 1.4.7 Estetikk og terrengtilpasning Ved prosjektering og utførelse av byggene skal det legges vekt på en kvalitativ god utforming, med hensyn til volumoppbygging, materialvalg og detaljering. Fasadene deles opp slik at de enten ved materialbruk eller ved volummessige sprang fremtrer med et variert uttrykk. Det er utarbeidet en egen formingsveileder til planen Universell utforming / tilgjengelighet for alle Bestemmelser vedr. universell utforming og tilgjengelighet er gitt i TEK10. Det er ikke nødvendig med ytterligere bestemmelser i reguleringsplanen Energi og fjernvarme (ref. Kp 5.0.5) Det er foreløpig ingen aktører som har meldt sin interesse eller søkt konsesjon for levering av fjernvarme på Spikkestad. Nye bygg som planlegges innen planområdet bygges etter TEK 10. For større bygg, over 500 m² BRA, er det et krav at 60 % av energibehovet skal dekkes av andre energikilder enn fossilt brensel eller direktevirkende elektrisk varme. Dette betinger at det må lages løsninger med varmepumper eller nærvarmeanlegg for enkeltbygg eller grupper av bygg. På grunn av at utbyggingen vil skje over mange år er en varmesentral for hver boligblokk mest aktuelt. Etter vår vurdering er luft til vann varmepumper i kombinasjon med elkraft til å dekke toppbelastningen det meste realistiske alternativet. Det legges opp til effektiv gjenvinning av varme fra ventilasjonsanlegg. På grunn av den store dybden til fjell og derav høye kostnader vil neppe grunnvarme komme særlig gunstig ut. Kommuneplanen 5.0.5: "..Ved utbygging av større boligområder over 30 enheter, næringsarealer over 1000 m², industribygg eller formål avsatt til offentlig virksomhet, skal det utarbeides en plan for energi/varme som viser løsninger for oppvarming og energiforbruk." Krav om energiplan tas inn i bestemmelsene. Vår vurdering er at energiplanen bør utarbeides når tiltaket har blitt mer konkret, og vi foreslår derfor at denne utarbeides i sammenheng med rammesøknad. Bestemmelsene i områdeplanen om at det ikke er tillatt med tekniske installasjoner på tak skaper da problemer. Ute-enhetene må plasseres på egnet sted og det mest naturlige vil være å plassere disse på taket. De vil neppe bli synlige fra gateplan. Tilsvarende gjelder også for tekniske rom til ventilasjon. Inntak/avkast bør fortrinnsvis plasseres på tak og ikke på bakkeplan. Det er derfor tatt inn en bestemmelse om tekniske installasjoner på tak ( 4 pkt. 5). Det må etableres ny strømforsyning i området. Nødvendig(e) nettstasjon(er) plasseres innenfor planområdet. Nøyaktig plassering må avklares med leverandør i forbindelse med byggesak, når tiltaket har blitt mer konkret. Områdeplanen stiller et generelt krav om at gater og torg skal varmes opp med fornybar energi. Vi mener dette kravet er vil være vaskelig å gjennomføre på en rasjonell måte uten tilgang på fjernvarme. Det må evt. bygges egne nærvarmeanlegg til formålet. Vi stiller også spørsmålstegn ved om oppvarming av alle gater og torg er miljøvennlig energibruk, selv om det skjer med fornybar energi. Vi foreslår at denne bestemmelsen utgår Kriminalitetsforebyggende tiltak Ref bilag 14, sjekkliste for krimforebyggende tiltak. Området er planlagt bl.a. med henblikk på å kunne forebygge uønsket adferd. Side 15 av 23

16 Planen omfatter et relativt lite og oversiktlig areal med blandet bruk. Det er god oversikt til alle interne gangveier fra bebyggelsen. Det er god oversikt til området fra omkringliggende bebyggelse. Det legges opp til god belysning i hele planområdet. Garasjeanleggene vil være lukkede og betjenes med adgangskontroll. Tilgang til garasjeanleggene vil skje via utvendige porter og via heis internt i det enkelte bygg Miljøhensyn - Ref bestemmelser til kommuneplan: "Ved regulering og ved gjennomføring av tiltak som kan få negativ betydning for miljø og samfunn, skal det redegjøres for hvordan prinsippene i naturmangfoldloven vedrørende naturmiljø, viktige naturtyper og biologisk mangfold er ivaretatt. Det skal i tillegg utarbeides en miljøoppfølgingsplan som vedlegg til planforslaget eller tiltaket, med serlig vekt på klima, transport og miljøvennlige løsninger" Vår vurdering: Hvorvidt reguleringsplanen får negativ betydning for miljø og samfunn er vurdert i brev til kommunen dat "Vedr. konsekvensutredning" (bilag 11) og i ros analyse (bilag 10). I tillegg følger vedlegg 13 "Sjekkliste naturmangfoldloven kap II", som er hentet fra MD's veileder til naturmangfoldloven. Det er konkludert med at tiltaket ikke vil få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Det er ikke registrert leveområder for truede arter, bevarigsverdige naturtyper, eller sårbare arter i eller i umiddelbar nærhet av planområdet (ref. temakart Røyken kommune, DSB kartinnsyn, direktoratet for naturforvaltning - naturbase). Området er uten opprinnelig vegetasjon. Vegetasjon i området i dag består av 5 mellomstore trær rundt gamleskolen, enkelte mindre busker og gressplen. Mesteparten av terrenget er asfaltert. Konklusjon: Våre vurderinger viser at planen/ tiltaket ikke får særlige negative konsekvenser for miljø og samfunn. I henhold til 5.04 er det derfor ikke behov for en nærmere utredning av hvordan prinsippene i naturmangfoldloven skal ivaretas. Det er ikke behov for miljøoppfølgingsplan. - Ref. områdeplan bestemmelser 3: " Ved planlegging og opparbeidelse av alle områder innenfor planen skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning". Det stilles krav om utarbeidelse av miløoppfølgingsplan for alle tiltak. Vår vurdering: Dagens krav og regelverk på området finnes i Forurensningsloven, Produktkontrolloven, Plan- og bygningsloven generelt, Forskrift om konsekvensutredninger og Teknisk forskrift (TEK10). Områdeplanen beskriver ikke hvilke kvantifiserbare miljømål som skal være utgangspunkt for en oppfølgingsplan. Miljøoppfølgingsplanen blir i dette tilfellet derfor en metode for å ivareta miljøkravene i gjeldende regelverk. Vår vurdering er at oppfølging av dagens krav og regelverk ivaretas godt ved ordinær saksbehandling. Bruk av miljøoppfølgingsplan som metode bør etter vår mening være knyttet til tiltakshavers evt. selvpålagte skjerpede miljøkrav. Vårt forslag er derfor at et generelt krav om miljøoppfølgingsplan utgår fra planen. Støy: Uteområder ligger skjermet mot veitrafikkstøy i midten av kvartalet. Offentlig plass foran Gamleskolen er ikke omfattet av støykrav. Side 16 av 23

17 Ref. støyutredning bilag Lokalklima - Ref. områdeplan bestemmelser 3: "Det skal dokumenteres hvordan utbyggingsmønster og bygningsutforming sikrer et godt lokalklima, og at det brukes sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer. Bebyggelsen skal ha grønne (beplantede) tak og fasader. Tak og fasader skal inngå som del av den helhetlige arkitekturen og brukes aktivt mht overvannshåndtering, kjøling av bygg og rensing av luft." Vind: Spikkestad er et nokså flatt område med gode solforhold. Landskapet er åpent mot sør og med noen skjermende åser mot nord. Vedlegg 15 viser måledata (vindroser) fra nærmeste værstasjoner på Berskog og Marienlyst i Drammen (kilde: Meteorologisk institutt), og beregnet årsmiddelvind (NVE - vindkart for Norge). Lokaltopografien i en by fører til en sterk modifisering av det naturlige vindfeltet, og vindrosene viser stor lokal variasjon i vindretning og % stille. Felles for målingene og beregninger er lav vindhastighet. Planområdet er ikke spesiellt vindutsatt, og det planlegges ikke for byggehøyder som erfaringsmessig kan gi ukomfortable vindforhold. Planen legger i tillegg til rette for bebyggelse og uteområder som demper evt ukomfortabel vind: Tiltak som kan benyttes i vindutsatte bymiljø er for eksempel; trerekker i gatene, unngå inngangspartier på vindutsatte hjørner, bryte opp fasadene (utspring, balkonger) for å bremse vind gjennom gateløpet, beplantning (trær, busker) gir lune områder lokalt, Installasjoner (levegger etc.). Planen legger til rette for bebyggelse med fasader som brytes opp (ref. bestemmelser 5 pkt. 2, 4, 7 og 8 og illustrasjoner), det legges til rette for trerekker i gateløp og beplantning i felles uteområder (ref. illustrasjonsplan). Oppfattelsen av utendørs komfort er avhengig av aktivitet, vind, temperatur, solinnstråling og nedbør. Så lenge vindhastigheten ikke utgjør en fysisk fare for fotgjengere, er det derfor vanskelig å sette klare kriterier for hva som er akseptabel vindhastighet i et bymiljø. Sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer: Dagens krav og regelverk på området finnes i Forurensningsloven, Produktkontrolloven, Plan- og bygningsloven generelt, Forskrift om konsekvensutredninger og Teknisk forskrift (TEK10). Vår vurdering er at oppfølging av dagens krav og regelverk ivaretas godt ved ordinær saksbehandling. Overvann: For å håndtere overvann, må det bygges fordrøynings-anlegg (vedlegg overvannshåndtering under arbeid). Grønne tak kan inngå som en del av overvannshåndteringen. Et generelt krav om grønne tak og vegger utgår fra planen. 2 Analyser og utredninger Støyutredning, Akustikk-konsult AS - bilag 16 Utredning om overvann, Sweco bilag 17 Grunnforhold, Multiconsult bilag 18 Formingsveileder, Sweco bilag 19 3 Konsekvenser, forslagets virkninger for omgivelsene Estetiske og miljømessige konsekvenser Side 17 av 23

18 Planen åpner for en bebyggelse og gateutforming av mer bymessig karakter. Bebyggelsesmønsteret endres fra en struktur med frittliggende bygninger trukket langt inn fra gaten mot midten av planområdet, til en kvartalsstruktur med bebyggelse langs gateløp og et skjermet gårdsrom. Nytt allment tilgjengelig uteoppholdsareal er sammenhengende og variert, fra gate og plass (offentlig) til indre tun/ lekeplass i midten av kvartalet (halvprivat karakter). En del av Spikkestads fysiske særpreg bevares med Gamleskolen. Bygningen får en sentral plassering mot en ny offentlig plass ut mot Spikkestadveien. En del av den sosiale infrastrukturen i Spikkestad kan videreføres og styrkes ved fysisk utforming (gate og plass) og at planen prioriterer dagens bruk av Gamleskolen (lokale foreninger). Planen åpner for en betydelig høyere utnyttelse enn dagens situasjon. Bebyggelsen blir høyere og tettere. Dette er en ønsket utvikling for Spikkestad sentrum. Sol/ skyggeforhold. Det er utarbeidet sol/ skyggediagrammer for bebyggelsen slik den er vist på illustrasjonsplanen (bilag 20). Diagrammene viser som forventet at ny bebyggelse med større byggehøyde gir mer skygge (bilag 12). Vår vurdering er at dette er innenfor det akseptable. Kulturminner og kulturmiljø En del av Spikkestads særpreg bevares med Gamleskolen. Det er for øvrig ingen kulturminner eller kulturmiljø med formellt vern i planområdet idag. Konsekvenser for barn og unge Det opparbeides et stort sammenhengende, bilfritt og variert uteareal, godt egnet til lek og uteopphold. Universell utforming og tilgjengelighet for alle Uteoppholdsareal og næringsareal skal ha universell utforming i henhold til gjeldende regelverk. Planområdet er uten store høydeforskjeller og har ingen spesielle utfordringer mht tilgjengelighet. Energi og klima Se pkt , og over. Forurensning Planen legger ikke til rette for særlig forurensende virksomheter. Transportbehov Planen er bl.a. en konsekvens av langsiktige målsettinger om fortetting ved kollektivknutepunkt. Lokalt vil planen føre til en økning i biltrafikken. Økt antall boenheter og mer næringsareal fører til økt transportbehov. Støy Planen omfatter ikke etablering av støyende virksomhet. Vann og avløp Det er utarbeidet en egen utredning om behandling av overvann (Sweco, ). Det anbefales bygging av fordrøyningsanlegg. Totalt fordrøyningsvolum beregnes vha modelleringsverktøy i Side 18 av 23

19 detaljprosjekteringsfasen. For å minske overvannsavrenningen kan man vurdere å etablere grønne tak. Tilknytning til vann og avløp avklares i forbindelse med byggesak. 3.1 Konsekvensutredning Ref: - FOR nr 855: Forskrift om konsekvensutredninger. - Brev vedr. konsekvensutredning, dat (bilag08). Det skal i oppstartsfasen avklares om planen omfattes av krav om planprogram og konsekvensutredning. Forskriften omfatter reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Hvilke reguleringsarbeider som vil kunne falle inn under forskriftens saklige virkeområde framgår av 2 og 3. Vår vurdering er at planen ikke omfattes av krav om planprogram og konsekvensutredning (se egen vurdering, vedlegg 11). 3.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse Ref: - ROS-analyse, dat (bilag 10). Det skal utvises høy aktsomhet m.h.t. radon (DSB aktsomhetskart). TEK10 angir krav til radonforebyggende tiltak (ref. ROS-analyse, vedlegg 10). 4 Medvirkning 4.1 Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Røyken og Hurums Avis, samt på Røyken kommunes nettsted. Grunneiere og rettighetshavere samt overordnede myndigheter er varslet ved brev av (ref. vedlegg 08). 4.2 Forhåndsuttalelser Liste over innkomne forhåndsuttalelser Det er i alt kommet inn 11 uttalelser til planforslaget (vedlegg 09). Nummer Gnr/bnr Navn Dato 01 Renovasjonsselskapet for Drammensregionen 02 Buskerud fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Jernbaneverket Naturvernforbundet i Hurum og Røyken Gamleskolen Aktivitetshus Spikkestad vel /14 Øyvind Cock og Siv Sletta /25 Berit Gangås og Trond Ølstad /25 Hans van der Werff og Kristin Skjærstad /203 Sigbjørn Hellerud Side 19 av 23

20 4.2.2 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser 01 Renovasjonsselskapet for Drammensregionen Det henvises til veiledningsmateriale vedr. krav til avfallsrom/ beholderplassering og tilgjengelighet. Det anbefales at utbygger vurderer nedgravde løsninger. 02 Buskerud fylkeskommune Følgende setning ønskes innarbeidet i bestemmelsene: "Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. Kulturminneloven 8, annet ledd". Fylkeskommunen er positive til ønsket om bevaring av "gammelskolen", og anbefaler at det legges en hensynssone c med formål bevaring over bygningen og utearealet mot sør og sør-øst. Forslag til bestemmelser til hensynssone er vedlagt. Det anbefales at det gjøres en vurdering av evt. rehabilitering og gjenbruk av de to nyere skolebygninger. 03 Fylkesmannen i Buskerud Forhold vedr. støy må behandles i tråd med retningslinje T-1442/2012. Sentral plassering tilsier at det kan akspteres avvik fra anbefalte støygrenser. Fylkesmannen ber om at det i bestemmelsene fastsettes konkrete krav vedr. støy og at det utarbeides en egen støyutredning. Det bes om at miljøvennlige energiløsninger utredes, og at krav om tilrettelegging for vannbåren varme vurderes. Det henvises til nasjonal målsetting, statlig planretningslinje og bestemmelse i PBL vedr. klima- og energiløsninger. Det vises til retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og nasjonale mål for reduksjon i utslipp av klimagasser. Det må legges vekt på sikker adkomst for gående og syklende, samt god tilgjengelighet til kolektvtransport. Vurdering av lekemuligheter for barn og unge i planområdet og i nærområdet, skal følge planforslaget. Tilstrekkelig areal for lek må sikres. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, må legges til grunn. Det skal redegjøres for evt. viktige natur- og landskapsforhold. Planleggingen må vektlegge prinsippene om en universell utforming. 04 Jernbaneverket Planområdet omfatter del av adkomst for bil til jernbanestasjonen. Adkomsten må være oversiktlig og trafikksikker for gående, syklende og kjørende. 05 Naturvernforbundet i Røyken Har ingen merknader til planarbeidet. 06 Gamleskolen Aktivitetshus Aktivitetshuset brukes av lag og foreninger samt til utleie for private formål. Området rundt huset brukes jevnlig til offentlige utendørs Side 20 av 23

21 arrangement. Styret ber om at det tas hensyn til dette ved utforming av planen. 07 Spikkestad Vel Velforeningen ønsker at Teglverksveien 1 og 2 med mellomliggende grøntareal bevares. Grøntarealet kan utgjøre en fin "lunge" i den nye byen. 08 Øyvind Cock Hjemmelshaver til eiendom 6/14 vil ikke akseptere at deler av denne eiendommen reguleres til formål vei/ fortau. Evt. ny blokkbebyggelse må være mindre dominerende mot eiendom 6/14. Det ønskes innsyn i alle dokumenter i saken. Det henvises spesiellt til illustrasjoner som hjemmelshaver har fått tilgang til via Spikkestad vel. 09 Berit Gangås og Trond Ølstad Kommende nye kjøpesenter på gamle Elopak gjør det unødvendig å regulere til næringsareal i Teglverksveien. 5 etasjer er for høyt. Det er ikke nødvendig med gangvei på begge sider av Teglverksveien. Røyken kommune må utarbeide en helhetlig utbyggingsplan for hele Spikkestad. Detaljregulering av 6/20 m.fl. må legges på is. 10 Hans van der Werff og Kristin Skjærstad Det ønskes nærmere informasjon vedr. utført vurdering av evt. konsekvensutredning. Planavgrensning er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Felles avkjørsel fra Spikkestadveien til Aspelund er ikke vist på plankart til gjeldende områdeplan. Det ønskes at kommunen redegjør for hvorfor avkjørselen er utelatt fra kartet. Eksisterende avkjørsel til Aspelund må beholdes. Det er ikke behov fo næringsareal i 1.etasje mot Spikkestadveien og Teglverksveien. Rundt Gamleskolen bør det bygges kunsthus/ bibliotek/samfunnshus el. l. Det bør ikke bygges høyere enn 4 etasjer. Bebyggelse må avtrappes slik at de høyeste bygningene plasseres nærmest felt G1 i områdeplanen. 11 Sigbjørn Hellerud Ber på det sterkeste om at "gamleskolen" ikke blir revet. Noen historiske bygg og grøntarealer må bevares på Spikkestad Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 01 Renovasjonsselskapet for Drammensregionen Avfallsløsninger utarbeides etter gjeldende retningslinjer. Side 21 av 23

22 02 Buskerud fylkeskommune Forslag til bestemmelse vedr. automatisk fredete kulturminner, tas inn i bestemmelsene. "Gamleskolen" (fig.4, bygning merket S) reguleres til bevaring De to nyere skolebygningene forutsettes revet. Det er til nå ikke funnet grunnlag for rehabilitering/ gjenbruk av bygningene. 03 Fylkesmannen i Buskerud Det utarbeides en egen støyutredning for planforslaget. Forhold vedr støy beskrives nærmere i kap. 3. Energiløsning velges i hht gjeldende bestemmelser i pbl og overordet plan. Trafikkløsninger løses i hht kommunens bestemmelser/ retningslinjer. Tilstrekkelig areal for lek og uteopphold, er sikret ved i bestemmelser/ plankart. Det er ikke funnet informasjon om natur- og landskapsforhold som krever nærmere redegjørelse. Gjeldende regler vedr. universell utforming følges. 04 Jernbaneverket Planen skal legge til rette for en oversiktlig og trafikksikker adkomst til jernbanestasjonen. 05 Naturvernforbundet i Røyken Ingen kommentarer 06 Gamleskolen Aktivitetshus Gamleskolen Aktivitetshus beholdes i planen. Styrets innspill tas til følge. 07 Spikkestad Vel Vår vurdering er at Teglverksveien 2 ("gamleskolen") godt kan integreres i den nye bebyggelsen i planområdet. Vi er enige i at grøntarealet kan bli en fin "lunge" i den nye byen. 08 Øyvind Cock og Siv Sletta Eiendom 6/14 reguleres ikke til samferdselsformål. Ved bygging av ny blokkbebyggelse i planområdet skal gjeldende regler vedr. avstand mellom byggverk legges til grunn. Det tas i utgangspunktet ikke spesielle hensyn utover gjeldende regler. I forbindelse med offentlig høring av planforslaget vil det bli sendt inn et illustrasjonsprosjekt/ illustrasjonsplan, som viser en mulig utnyttelse av området. Illustrasjonene er ikke gjenstand for vedtak, og er derfor ikke juridisk bindende. 09 Berit Gangås og Trond Ølstad Gjeldende områderegulering forutsetter næringsareal i 1.etasje Planen legger til rette for bygging av blokkbebyggelse på etasje mot Spikkestadveien/ Teglverksveien, og 5 + 1/ etasjer inne i kvartalet (se vedlagte illustrasjonsprosjekt). Side 22 av 23

23 Planen legger til rette for fortau på begge sider av Spikkestadveien og Teglverksveien. 10 Hans van der Werff og Kristin Skjærstad Nærmere vurdering av behovet for konsekvensutredning er utført. Ref. vedlegg 11: "Vedr. konsekvensutredning ". Avkjørsel til Aspelund utformes etter gjeldende normaler vedr. bredde, svingradius og siktlinjer. Gjeldende områderegulering forutsetter næringsareal i 1.etasje Dagens bruk av Gamleskolen videreføres. Omkringliggende areal reguleres til kombinerte formål - bolig/forretning/ kontor. Planen legger til rette for bygging av blokkbebyggelse på etasje mot Spikkestadveien/ Teglverksveien, og 5 + 1/ etasjer inne i kvartalet (se vedlagte illustrasjonsprosjekt). 11 Sigbjørn Hellerud Vedlagte illustrasjoner viser en mulig utnyttelse av området, der "Gamleskolen" og nærmeste uteoppholdsareal er bevart. For mange er bygningen en verdifull del av lokalmiljøet. Vår vurdering er at "Gamleskolen" kan inngå som en del av planen, og reguleres til bevaring. 5 Dokumentasjon Til saken vedlegges: 01 Faktaark 02 Plankart, pdf 03 Plankart, sosi 04 Plankart, kontrolldokumentasjon 05 Planbestemmelser 06 Planbeskrivelse 07 Kunngjøringsannonse (faksimile) 08 Varslingsbrev 09 Kopi av innspill og uttalelser 10 ROS-analyse 11 KU-vurdering 12 Sol-/ skyggeanalyse 13 Sjekkliste 8-12 Naturmangfoldloven 14 Sjekkliste kriminalitetsforebyggende tiltak 15 Vindrose, nærmeste værstasjon 16 Støyrapport 17 Overvannsvurdering 18 Grunnforhold 19 Formingsveileder 20 Illustrasjonsplan 21 Perspektiver Side 23 av 23