Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /08

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : : O: : : Sunniva Idsø : Marco Zanussi Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /08 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSBESTEMMELSER FOR OPPFØRING AV BARNEHAGE PÅ VARATUN GÅRD SAKEN GJELDER På vegne av Sandnes kommune v/eiendomssjefen søkes det om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens pkt 1.2 for endret regulering for atkomst til Varatun gård, plan Det søkes om midlertidig oppføring av 3 stk moduliserte barnehagebygg ved Varatun gård, del av gnr 69 bnr 29. Det er planlagt oppført 3 barnehagebygg med til sammen ni avdelinger i barnehagen, og tre avdelinger per bygning. De tre bygningene tenkes oppført i to etasjer med flatt tak, med en grunnflate per bygning på ca 235 m2. Modulbyggene og størstedelen av barnehagens utearealer søkes oppført innenfor areal regulert til allmennyttig formål. En mindre del av planlagt uteområde for barnehagen (ca 2,2 daa), er planlagt lagt i offentlig friområde, sør for Varatun gård. Samlet netto uteareal for planlagt barnehage blir ca 8 dekar. Det er planlagt opparbeidet kjørevei og gang- og sykkelvei fra Ståle Kyllingsstadvei i nord, til barnehagen iht gjeldende regulering. Parkering for planlagt barnehage er lagt samlet nord for Varatun gård og er utvidet til 54 parkeringsplasser. PLANER OG BESTEMMELSER Kommuneplan: I kommuneplanen er størstedelen av omsøkt eiendom godkjent til offentlig areal. Et mindre areal planlagt til en del av uteområde for barnehagen, er godkjent til friområde. Reguleringsplan: Gjeldende reguleringsplan for omsøkt eiendom er plan 98125, reguleringsplan for endret regulering for atkomst til Varatun gård. Planområdet er regulert til vei, offentlig areal og friområde. Under bestemmelser vedrørende allmennyttig formål pkt 1.2 står følgende: Det tillates kun mindre påbygninger og tilbygg. Ved utbygging skal det legges vekt på tilpassing av eksisterende bebyggelse og områdets særpreg. DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. SØKNADENS INNHOLD Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens pkt 1.2 for endret regulering for atkomst til Varatun gård, plan Dispensasjonen gjelder oppføring av barnehage innenfor offentlig areal sør for Varatun gård. Side 1 av 6

2 Parkering og atkomst Planlagt utforming og plassering av vei, gang- og sykkelsti, samt parkering, er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det skal opparbeides møteplass for bil på den oppgraderte atkomstveien inn til barnehagen. Forslaget viser parkering lagt samlet nord for gården og er utvidet til 54 plasser. Gang- og sykkelsti er tenkt opparbeidet fra Ståle Kyllingsstadvei i nord, gjennom p-plass og kobles sammen med gangsti sør for Hanabakken borettslag, til friområdet i øst. Parkeringsplassen med avsetting er planlagt enveiskjørt. Fra p-plass-/avsettingsplass er det laget gangvei direkte frem til hovedport for eksisterende midlertidig barnehage på østsiden av driftsbygningen. Her er nåværende leke-/uteareal for barnehagen i dag ferdig opparbeidet og inngjerdet. Gangveien frem til planlagt barnehage er tenkt lagt på vestsiden av utearealet for eksisterende barnehage, med utgangspunkt i utomhusplanen som Varatun gård har fått utarbeidet. Gangveien fører frem til planlagt ny åpning i granhekk, eventuelt med port, og atkomst til selve barnehageområdet. Tomten Eksisterende to akser med granhekk beholdes og inngår i utforming-/plassering av de tre modulbyggene og leke-/utearealer for planlagt barnehage. I tillegg til området sør og øst for Varatun gård som i planen er avsatt til allmennyttig formål, er det ønskelig å innlemme en sone med bredde 24 meter i hele tomtens lengde, fra vei i vest, til friområdet-/gangstien i øst. Dette arealet (ca 2,2 daa) er i planen del av et større friområde. Samlet netto areal sør og øst for Varatun gård, eksklusiv grunnflater for planlagte barnhagemoduler, blir da ca 5 dekar. I tillegg kommer nåværende uteareal øst for gården for eksisterende midlertidige barnehage, på ca 3 dekar. Samlet netto uteareal blir ca 8 dekar. Dette er en svært gunstig arealstørrelse for barnehagens brukssituasjon. Hoveddisponering på tomten Planlagte barnehagebygninger danner et felles tun langs en gjennomgående akse nord/sør hvor de ulike aktivitetssoner er plassert med hensyn på variasjon i opplevelse, lys, sol og skjerming, og sammenhengen med tilliggende arealer, vegetasjon, bebyggelse og landskapsrom. Eksisterende trær beholdes i den grad de kan innarbeides i de ulike soner, eks. vis i klatre-/byggeområde og område for frukttrær og bærbusker. Detaljprosjektering med utforming av utomhusarealene skal utføres av kvalifisert landskapsarkitekt med utgangspunkt i foreliggende situasjonsplan. HØRING Dispensasjonssøknaden ble sendt til høring til berørte naboer, Trones og sentrum bydelsutvalg og berørte etater i perioden Byplansjefen har mottatt uttalelser fra Trones og sentrum bydelsutvalg, Varatun borettslag, Statens vegvesen, parksjefen, Fylkesmannen v/kulturseksjonen og en nabo til planområdet. Trones og sentrum bydelsutvalg, møtedato Bydelsutvalget ber om at saken blir avvist/sendt tilbake til administrasjonen for utredning av alternativ plassering. Varatun gård er lite egnet for lokalisering av en så stor barnehage med tanke på trafikkbelastning, plassering og estetisk utforming. Foreslått utbygging ville gitt for stor belastning på eksisterende anlegg og ville ikke være forenlig med dagens drift. Atkomstvei fra Ståle Kyllingstadvei vil ikke kunne ta nødvendig trafikkbelastning. To biler kan ikke passere hverandre på denne veien. Forhold til allmenn offentlig bruk av grøntområder bør vektlegges. Varatun borettslag, brev datert Varatun borettslag uttaler at de som bor i området er sterkt kritisk til planen til Sandnes kommune. Kritikken går på trafikkbildet, størrelsen og det estetiske. Veien inn til Varatun gård, Varatunhagen, er i dag gjennomkjøring forbudt. Dette blir ikke overholdt av bilister. I tillegg er dette en smal vei som gjør at det ikke er mulig å passere to biler i bredden. I dette området er det mange små barn som går til og fra Trones skole. Veien blir også brukt av mange syklister som sykler til og fra jobb. Det er ikke Side 2 av 6

3 fortau i Varatunhagen og kun et lite fortau i Varatunveien. Det er planlagt gang- og sykkelvei fra Ståle Kyllingsstadvei og inn til Varatun gård og å utvide parkeringsplassen. Slik de leser planen så skal ikke veien utvides for bilistene. Muntlig har de hørt fra kommunen at veien skal stenges for gjennomkjøring. Varatun borettslag kan ikke skjønne hvordan 130 barn og deres ansatte skal kunne komme til og fra barnehagen på en vei som er så smal, uten at det vil føre til trafikkaos og farlige situasjoner. Henting og bringing av barna skjer på visse tidspunkt slik at det er mange biler som kommer samtidig. Vi frykter også at biler vil parkere foran den eventuelle sperringen, noe som vil medføre at bilister må rygge blant skolebarn. Borettslaget ønsker en sikker vei for sine skolebarn. Området som vil bli tatt i bruk er i dag friområde. Samlet netto uteareal for planlagt barnehage blir 8 dekar. I tillegg er dette et LNF område. En akebakke blir berørt som følge av utbyggingen. Dette er den siste akebakken i området. Borettslaget stiller også spørsmål til det estetiske og påpeker at det ikke passer inn med 3 modulbrakker ved Varatun gård. Hva med å bygge/legge barnehagene inn der hvor fotballbanen og skatebanen er? Dette området inklusiv skogen trenger oppgradering og fornyelse. Et annet forslag er området rundt Tennisland. Statens vegvesen, brev datert Påpeker at det her er en kommunal oppgave å sikre at det i forbindelse med barnehageutbyggingen tilrettelegges for gode og trafikksikre adkomstløsninger for gangog sykkeltrafikk. Sandnes kommune v/parksjefen Parksjefen har ingen kommentarer til uformingen og tilretteleggelsen av utearealene for planlagt barnehage, men peker på det faktum at en bygger ned friområdet i dette nærmiljøet ved å inngjerde et område og ta det midlertidig i bruk til offentlig barnehage. Parksjefen mener videre at hvis barnehagen skal bygges slik som planlagt, bør det bygges en ny sti på sørsiden av barnehagen. Det er i dag en mye brukt ferdselslinje over marka. Området sør for barnehagen bør tilplantes slik at området får preg av friområde. På den måten kan man dempe ulempene for nabobebyggelsen. Det må vurderes om det er behov for tiltak i området som i dag brukes til aking, som følge av at området blir redusert i størrelse. Fylkesmannen i Rogaland, kulturseksjonen, brev datert Det regulerte friområdet sør for Varatun gård, mellom allmennyttig formål og boligformål, blir påvirket av planlagt tiltak, delvis gjennom nytt bygningsmiljø, og delvis ved at deler av uteareal for barnehagen blir lagt inn i friområdet. Sistnevnte er etter deres vurdering klart uheldig. Området har i gjeldende regulering størrelse og romlig utforming som gjør området egnet for opphold og aktivitet, eller tilrettelegging for dette. Gjennom betydelig reduksjon i bredde må det forventes at dette arealet primært vil kunne ha funksjon som ferdselskorridor. Det går fram at akebakke blir påvirket, men det er uklart hvordan og hvilken grad av ulemper akebakke vil få ved realisering av søknaden. Dette er et særlig viktig punkt for barn og unge, jf. Rikspolitiske retningslinjer, og Fylkesmannen mener saken ikke er tilfredstillende opplyst. Fylkesmannen savner ellers vurderinger av konsekvenser i forhold til Varatun gård som kulturmiljø, jf. Reguleringsbestemmelsene pkt 1.3 for allmennyttig formål. Disse bestemmelsene har også stor betydning for friområdet sine kvaliteter, ettersom vesentlige nybygg ikke er tillate i tilgrensende område. Side 3 av 6

4 Fylkesmannen er generelt urolig over tendensen med at barnehageutbygging i vesentlig grad får konsekvenser for friområder i byene, et arealformål som det i utgangspunktet er for lite av. Denne saken synes å være i strid med hovedintensjonen i gjeldende reguleringsplan, også den delen som gjelder allmennyttig formål. Det vil derfor ikke være tilfredstillende med vilkår om foreløpig dispensasjon for senere reguleringsendring slik kommunen innstiller på. Fylkesmannen vil oppfordre kommunen til å vurdere alternative lokaliteter, og da primært på avsatte byggeområder. Om dette ikke er mulig på kort sikt, vil vi tilrå at det blir satt klare vilkår om at dispensasjon for barnehage i modulbygg skal være tidsavgrenset til maksimalt 5 år, og at denne tiden må brukes til å finne alternative lokaliteter. Fylkesmannen frarår dispensasjonen i den form kommunen nå har innstilt på i saken. Svein Einar Opstad, brev datert Ønsker ikke noen barnehage ved Varatun gård, ihvertfall ikke noen gigantbarnehage. BYPLANSJEFENS VURDERING For å vurdere om dispensasjon etter pbl. 7 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er det reguleringsbestemmelsene krav til at det tillates kun mindre påbygninger og tilbygg for Varatun gård, og at det ved eventuell utbygging skal legges vekt på tilpassing av eksisterende bebyggelse og områdets særpreg. Modulbyggene planlegges oppsatt innenfor en avstand fra meter fra våningshuset på Varatun gård. Denne avstanden gjør at en luftighet rundt den eksisterende gården opprettholdes og at de planlagte barnehagemodulene ikke kommer nærmere bebyggelsen på gården enn tilgrensede boligbebyggelse. Når det gjelder det arkitektoniske uttrykket er barnehagemodulene vurdert til ikke å være tilpasset gårdsbygningenes arkitektoniske uttrykk. Modulbyggene er heller ikke planlagte med tanke på tilpasning til annen bebyggelse, men at de skal være lette og raske å sette opp og demontere. Byplansjefen vurderer oppsetting av barnehagebyggene som akseptabel selv om ikke bebyggelsen tilpasses eksisterende bebyggelse på Varatun gård, fordi dette er et midlertidig foretak som tillates i en periode på maks 5 år, samtidig som tiltaket anses som nødvendig for å oppnå full barnehagedekning. I høringsbrevet stod det at arealplan vil stille krav til dispensasjonen at tiltak utover fem år forutsetter ny regulering av det offentlige området. Hensikten var å sikre at tiltak utover fem år forutsetter en ny prosess hvor nye grundige vurderinger gjøres for å komme frem til hvorvidt det er riktig å etablere permanent barnehage eller ikke, i dette området. Det var derimot ikke ment at arealplan stiller seg positive til dette. Dette kravet utgår for å legge større vekt på at byplansjefen stiller seg negativ til etablering av denne barnehagen som en permanent barnehage. Når det gjelder innkomne merknader i forbindelse med trafikksituasjonen som byggingen av midlertidig barnehage vil forårsake, så stilles det krav til at regulert vei fra Ståle Kyllingsstadvei skal opparbeides iht gjeldende regulering. Dvs at atkomstvei til barnehagen fra Ståle Kyllingsstadvei fram til regulert stengsel i Varatunhagen skal opparbeides med 4 meter bredde. Det stilles også krav om at det skal opparbeides møteplass for biler på strekningen mellom Ståle Kyllingsstadvei og Varatun gård. I tillegg skal 2 meter rabatt og 3 meter gang-/og sykkelvei frem til gården være ferdig opparbeidet før barnehagen kan tas i bruk. Akseptable atkomstforhold til planområdet er dermed vurdert som ivaretatt. Side 4 av 6

5 Merknad fra parksjefen vedrørende at det må opparbeides sti i friområdet sør for planlagt barnehage, fra kjørevei, til friområdet og gangvei i øst, tas til følge og innarbeides som et vilkår for dispensasjonen. Dette gjelder også at det må stilles krav om at friområdet sør for barnehagen ved planlagt sti tilplantes slik at området får preg av friområde for å dempe ulempene for nabobebyggelsen i sør i forbindelse med bygging av barnehagen, og at det må vurderes om det er behov for tiltak i området som i dag brukes til aking som følge av at området blir redusert i størrelse. I tillegg må det stilles krav om at inngjerding av barnehagen må fjernes og den del av uteområdet til barnehagen som tas av regulert friområde, må tilbakeføres/opparbeides iht krav fra parksjefen når dispensasjon utgår. Det må stilles krav til opparbeidelse av kjørevei, rabatt og gang-/sykkelvei, samt stenging av vei iht gjeldende reguleringsplan. Det må utarbeides detaljplan av fagkyndige for opparbeidelse av utearealer for planlagt barnehage, og utvidelse av eksisterende parkeringsplass nord for Varatun gård. Forslag til VEDTAK: 1. Med hjemmel i pbl. 7 gis det dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene til plan pkt 1.2 for del av eiendom gnr 69 bnr 29 Varatun gård. På eiendommen sør for Varatun gård tillates oppført 3 stk midlertidige barnehagebygg iht situasjonsplan sist datert innenfor en tidsramme på maksimalt 5 år. 2. Særlige grunner for dispensasjon fra bestemmelsene til reguleringsplan er at dette er et midlertidig foretak og vurdert som nødvendig for å oppnå full barnehagedekning for kommunen. 3. Dispensasjon gis med følgende vilkår: o Regulert vei, inkludert rabatt og gang-/sykkelvei og møteplass for bil, fra Ståle Kyllingsstadvei frem til og med regulert stengsel i atkomstvei / Varatunhagen, skal være ferdig opparbeidet før bygging av barnehage. o Utearealer for barnehagen og planlagt utvidelse av parkeringsplass skal utvikles videre i detaljplan, utarbeidet av fagkyndige, som en videreføring av illustrasjonsplan sist datert I arbeidet med utendørsplanen må det også gjøres en vurdering om det er behov for tiltak i området som i dag brukes til aking, som følge av at området blir redusert i størrelse. o Inngjerding av barnehagen må fjernes og den del av uteområdet til barnehagen som tas av regulert friområde, må tilbakeføres / opparbeides iht krav fra parksjefen når dispensasjonen utgår. o Det må opparbeides sti i friområdet sør for planlagt barnehage, fra kjørevei, til friområdet og gangvei i øst, før barnehagen tillates tatt i bruk. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Dette er et vedtak om arealdisponering, byggearbeider kan ikke starte før byggesøknad er innsendt og godkjent, jf. pbl. 93. Dersom det ikke er søkt om byggetillatelse senest innen 3 år etter at dispensasjon er gitt, faller tillatelsen bort. Side 5 av 6

6 RÅDMANNEN I SANDNES, Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi arealplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Illustrasjonsplan for planlagt barnehage m/utearealer 3. Gjeldende reguleringsplan 4. Gjeldende reguleringsbestemmelser 5. Illustrasjoner planlagt barnehage Kopi til: Sandnes kommune Eiendom postboks Sandnes, v/eiendomssjef Gunnar Sinnes Side 6 av 6