Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER /13 BYSTYRET /13

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG OMRÅDEREGULERING FOR GLAVA, GNR/BNR 81/148 M.FL. Saksbehandler: May Britt Gåseby Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 13/906 Løpenr.: 9204/13 Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER /13 BYSTYRET /13 Rådmannens forslag til innstilling: 1. Innsigelse, dat , fra Jernbaneverket, ble fremmet til planforslaget slik det ble lagt fram til offentlig ettersyn. Forslagsstiller og administrasjonen har vært i dialog med Jernbaneverket om løsning rundt planinnholdet som det ble varslet innsigelse mot. Jernbaneverket har i brev, datert , trukket sin innsigelse forutsatt at endringer fremlagt i dialogmøte innarbeides i det endelige planforslaget. Følgende endringer er gjort i plankart og i reguleringsbestemmelser: Felt N5 er redusert på plankartet. Areal som ligger med 16 m byggegrense er inkludert i felt N3 med maksimal byggehøyde 14 m. Punkt under 4 pkt. 5 b) er endret til: «Bebyggelsens maksimale mønehøyde/gesimshøyde er på 14 meter på 40 % av tillatt bebygd areal, 25 m på 40 % av bebygd areal og 30 m på 20 % av tillatt bebygd areal. Høydene beregnes fra gjennomsnittlig terreng rundt bygget.» Nytt punkt under 4 pkt. 5 e) er tilføyd: «I fasade mot jernbanen skal det gjøres estetiske grep for å bryte opp fasaden og begrense høydevirkningen. Det skal prosjekteres en fasadeløsning som vil begrense lydrefleksjon fra togtrafikken mot nabobebyggelsen.» 2. Uttalelse fra Opplysningsvesenets fond, v/asplan Viak, tas delvis til følge. I rekkefølgebestemmelsene 11 pkt. d) endres siste ord «sikret» til «opparbeidet». Merknad om å sette inn byggegrense for plassering av høyeste volum, maks 30m, på planområdets sydvestre del, tas ikke til følge. Begrunnelsen er at en lokalisering av alt nytt volum og høyder til dette området vil ha konsekvenser for annen nærliggende bebyggelse. Det er teknisk og logistikkmessig vanskelig å skulle øke høydene på bebyggelsen som ligger mot Nybråtveien. 3. Uttalelser fra berørte naboer berører i stort sett de samme temaer: sol/skygge, støy fra produksjon og jernbane, krav om reduksjon av byggehøyder, flytting av høyeste bygg, estetikk og økt luft- og luktproblem ved økt produksjon. Uttalelsene tas ikke til følge med hensyn til krav om å trekke høyeste bygg innenfor område N5 så langt sydvest som mulig. Begrunnelsen er at en lokalisering av alt nytt volum og høyder til sydvestre del vil ha konsekvenser for annen nærliggende bebyggelse. Det er teknisk og logistikkmessig vanskelig å skulle øke høydene på den bebyggelsen som ligger mot Nybråtveien. Når det gjelder støy, utslipp og estetikk for nybygg blir dette ivaretatt i reguleringsbestemmelsene og forholdene skal vurderes/beregnes og dokumenteres ivaretatt når det foreligger konkrete utbyggingsplaner. 4. Forslag til områderegulering for Glava Askim, gnr/bnr 81/148 m.fl., dat , med siste revidering dat , med tilhørende reguleringsbestemmelser, dat , med siste revidering dat og planbeskrivelse, dat , med siste revidering dat , vedtas. Side 44 av 69

2 5. Områdereguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Saken gjelder: Forslag til områderegulering for Glava Askim, gnr/bnr 81/148 m.fl. Planforslaget er utarbeidet av Glava AS og Norconsult AS, etter avtale med Askim kommune. Denne saken behandles av det faste utvalg for plansaker, som gir innstilling til bystyret. Bystyret fatter endelig reguleringsvedtak i samsvar med plan- og bygningslovens Bakgrunn og saksopplysninger: Forslagsstiller har utarbeidet forslag til områderegulering. Planområdet inkluderer Glavafabrikkens område, område for gasstankanlegg, to rekkehus, Industrigata og gang- /sykkeladkomst gjennom området fram til jernbanen. Reguleringsformålene innenfor plangrensen er: Bebyggelse og anlegg - Næringsvirksomhet og energianlegg, Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjørevei, annen veigrunn, fortau, jernbane og gang-/sykkelvei, Grønnstruktur vegetasjonsskjerm, Hensynssoner Høyspenningsanlegg og brann- /eksplosjonsfare, Sikringssone Frisikt. Glava ble opprinnelig etablert utenfor Askim sentrum, men i nyere tid har boligbebyggelsen vokst seg gradvis ut av sentrum og rundt fabrikken. Glava har drevet bevisst oppkjøp av boliger mellom fabrikkanlegget og fv. 128 for å legge til rette for ytterligere utvidelser. Fabrikken har utvidet seg gradvis med tilbygg og nybygg. De siste prosjektene som Glava har utført er opparbeidelse av parkeringsplass for trailere, etablering av LNG-terminal for bruk av gass i produksjonen og bygging av et nytt glasslager. Reguleringsforslaget legger til rette for videre næringsutvikling innenfor dagens næringsområde, samtidig som det tilrettelegger for å utvide næringsarealene mot nord. Det legges i tillegg til rette for høyere utnyttelse og høyere byggehøyder, som muliggjør fortetting. Bedriften har behov for økt lagerareal og effektive logistikksystemer, som krever at de kan oppføre bygg med høyere gesimshøyder/takhøyder enn i gjeldende reguleringsplaner. Forslag til områderegulering har vært ute til offentlig ettersyn i perioden til , etter vedtak i det faste utvalg for plansaker i sak 28/12, dat Offentlig ettersyn ble varslet ved brev til berørte naboer og offentlige myndigheter, dat , samt ved kunngjøring i Smaalenenes Avis, dat og på kommunens hjemmeside. Det kom inn 47 uttalelser og 1 innsigelse ved offentlig ettersyn. Jernbaneverket varslet innsigelse til reguleringsforslaget. For en fullstendig gjennomgang av uttalelsene henvises det til sidene i planbeskrivelsen, vedlegg 4, som inneholder sammendrag av uttalelsene, med forslagsstillers kommentarer. Det vises til plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og øvrige dokumenter for detaljer i reguleringsforslaget. Side 45 av 69

3 Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Planforslaget baserer seg i stor grad på tidligere reguleringsplaner, der formålet og virksomheten er mye av det samme som tidligere. Fabrikken har et begrenset areal å videreutvikle seg på. Den største delen av området brukes til industri i dag. Det finnes flere, store bygninger i planområdet, samt et stort asfaltert uteareal for transportaktiviteter og lagring. Deler av området er regulert til, og fungerer som, grønt belte mot offentlig vei. Reguleringsforslaget legger til rette for å bygge i høyden. I uttalelsene fra naboer til fabrikkområdet er forholdene sol/skygge, estetikk, støy og utslipp felles temaer som går igjen. Både de som vil bli direkte berørt ved økt skygge på sine eiendommer, og andre naboer, protesterer på reguleringsforslaget og ønsker byggehøyden redusert, eventuelt at høye bygg oppføres annet sted på fabrikkens område. Etter offentlig ettersyn har Norconsult utarbeidet nye illustrasjoner for sol-/skyggeforhold på andre datoer og klokkeslett enn tidligere vist, se vedlegg nr. 8. Visualisering av sol/skygge på 5. februar viser at ingen boliger vil miste solen i vinterhalvåret. Et fåtall boliger vil få redusert morgen eller ettermiddagssol med ca. 1-2 timer. Ved vår-/høstjevndøgn vil konsekvensene være at solen forsvinner ca. 1 time tidligere på kvelden. Ved sommersolverv vil økte høyder ikke ha betydning for solforholdene. Visualisering av sol/skygge 5. mai, som er sammenlignbare med 5. august, viser at de lange skyggene på kveldstid faller i en annen retning, og derfor vil få færre konsekvenser enn ved vårjevndøgn. Ved utarbeidelse av illustrasjonene er det tatt utgangspunkt i mulig utbygging av området. Arbeidet med prosjektering av nybygg er ikke ferdigstilt og plassering av disse er ikke endelig avgjort. For merknader til øvrige temaer fra naboer og kommentarer til disse, vises det til vedlegg nr. 8 og til planbeskrivelsen, side Alle merknadene er vurdert og besvart. Reguleringsforslaget er ikke endret i henhold til naboers krav. Innsigelse Jernbaneverket har innsigelse til planforslaget slik det ble presentert ved offentlig ettersyn. Innsigelsen gjelder maksimale byggehøyder der Jernbaneverkets utgangspunkt er krav om at følgende tekst legges inn i reguleringsbestemmelsens 4 pkt. 5: «Innenfor 25 m fra nærmeste spormidt tillates kun bebyggelse med mønehøyde/gesimshøyde på maksimalt 14 m og for bebyggelse som ligger mellom 25 m og 30 m fra nærmeste spormidt er maksimalt tillatt mønehøyde/gesimshøyde 25 m.» Det ble avholdt et dialogmøte den , der representanter fra administrasjonen, Glava og Norconsult møtte Jernbaneverkets saksbehandlere. Glava fikk i møtet anledning til å legge frem sitt behov for å kunne benytte eksisterende bygninger og fasader for videre utvikling av bedriften. Det ble lagt fram et alternativ for å imøtekomme innsigelsen og det ble enighet om at administrasjonen skulle skrive et tilsvar til Jernbaneverket. For å imøtekomme innsigelsen ble det foreslått følgende endringer: Plankart: Nordvestre del av N5 tas inn i N3, slik at hjørnet med 16 m byggegrense går under bestemmelser for N3 med maksimal mønehøyde/gesimshøyde 14 m. Reguleringsbestemmelser: Ny tekst i 4 pkt. 5 b): «Bebyggelsens maksimale mønehøyde/gesimshøyde er på 14 m på 40 % av tillatt bebygd areal, 25 m på 40 % av bebygd areal og 30 m på 20 % av tillatt bebygd areal. Høydene beregnes fra gjennomsnittlig terreng rundt bygget.» Side 46 av 69

4 Nytt punkt e) under 4 pkt. 5: «I fasade mot jernbanen skal det gjøres estetiske grep for å bryte opp fasaden og begrense høydevirkningen. Det skal prosjekteres en fasadeløsning som vil begrense lydrefleksjon fra togtrafikken mot nabobebyggelsen.» Regulerte byggegrenser videreføres som i forslaget lagt ut til offentlig ettersyn. Byggegrensene for områdene N2, N3 og N5 er trukket lengre unna nærmeste spormidt enn gjeldende reguleringsplaner fra 1973 og Flytting av formålsgrenser mellom områdene N3 og N5 innebærer: - 16 m fra nærmeste spormidt i område N3 tillates bygg med maksimal mønehøyde/gesimshøyde på 14 m m fra nærmeste spormidt i område N5 tillates bygg med maksimal mønehøyde/gesimshøyde på 30 m. Byggehøydene i bestemmelsene endres ikke, og opprettholdes slik de ble presentert ved offentlig ettersyn. Forslag til endringer ble forelagt Jernbaneverket i brev dat Forutsatt at fremlagte endringer inngår i det endelige planforslaget trekker Jernbaneverket sin innsigelse til områdereguleringen i brev dat Alle endringene er innarbeidet i reguleringsforslaget. Uttalelse fra Opplysningsvesenets fond, v/asplan Viak Fondet ønsker at det legges inn en byggegrense som sikrer at det høyeste volumet med en maks gesimshøyde på 30 meter legges til planområdets sydvestre del, slik at eksisterende festetomter blir mindre berørt av skygge, samt visuell sjenanse. Byggegrensene endres ikke i henhold til uttalelsen da ønsket endring vil ha konsekvenser for annen nærliggende bebyggelse og at det er teknisk og logistikkmessig vanskelig å skulle øke høydene på den bebyggelsen som ligger mot Nybråtveien. Fondet ønsker at siste ordet i rekkefølgebestemmelsene 11 pkt. d), endres fra «sikret» til «opparbeidet». Dette for å sikre opparbeidelse av en fullgod erstatning for gang-/sykkelveien som i dag går gjennom industriområdet, før strekningen tas i bruk til næringsformål. Endringen er gjennomført. Uttalelser fra øvrige offentlige myndigheter Ingen øvrige offentlige myndigheter har kommet med merknader som krever endring av reguleringsforslaget. Egengodkjennelse Endringene av plankartet og reguleringsbestemmelsene er ikke av en slik art at intensjonene i det opprinnelige reguleringsforslaget er endret. Det er dermed ikke behov for et nytt offentlig ettersyn. Endringene i reguleringsbestemmelsene er merket med rød, tykk skrift. Varslet innsigelse fra Jernbaneverket er trukket tilbake. Reguleringsforslaget kan egengodkjennes. Vurderinger av etikk og samfunn herunder omdømme: Berørte naboer er bekymret for økt skyggepåvirkning, støy, utslipp og estetikk/fjernvirkning av framtidig utbygging. Det vises til merknader, med kommentarer, i planbeskrivelsen. Glava ønsker å ta mest mulig hensyn til naboer, samtidig som de er avhengig av å kunne videreutvikle bedriften. Forholdene til etikk, omkringliggende bebyggelse og fjernvirkning av mulig utvikling av området er vurdert i konsekvensutredningen, som er en del av planbeskrivelsen og i notat, dat Det er utført risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) av reguleringsforslaget. I planbeskrivelsen og i notat dat , inngår sol-/skyggepåvirkning for omkringliggende boligområder og Side 47 av 69

5 støyvurderinger. Det er gjennomført sikkerhetsanalyse med grunnlag i virksomhetens nærhet til jernbanen. Vurderinger av økonomi og organisasjon: Kommunen kan ikke kreve gebyr for behandling av områderegulering. Glava AS har bekostet nødvendige utredninger og øvrige produksjonskostnader. Andre planer: Delområde 1 er disponert til boligformål og delområdene 2-7 er disponert til næringsformål i kommuneplanens arealdel for perioden Regulering av delområde 1 til næringsformål er i strid med kommuneplanens arealdel. Vedlegg: 1. Oversiktskart, M= Forslag til reguleringsplan, dat , rev og Forslag til reguleringsbestemmelser, dat , rev og Planbeskrivelse, dat , rev og ROS-analyse, dat Sikkerhetsanalyse, dat Støykart, dat Notat, tilleggsutredning, dat FUP, sak 28/12, dat POLITISK SAKSORDFØRER: Bjørn Jørgensen (Frp) Behandling i DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER : Jørn Thon (A) erklærte seg inhabil og fratrådte møte. Ingen vara tiltrådte møte. Votering: Rådmannens forslag ble vedtatt med 5 mot 1, mindretall Gunn Melnæs (V) Innstilling fra DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER : 1. Innsigelse, dat , fra Jernbaneverket, ble fremmet til planforslaget slik det ble lagt fram til offentlig ettersyn. Forslagsstiller og administrasjonen har vært i dialog med Jernbaneverket om løsning rundt planinnholdet som det ble varslet innsigelse mot. Jernbaneverket har i brev, datert , trukket sin innsigelse forutsatt at endringer fremlagt i dialogmøte innarbeides i det endelige planforslaget. Følgende endringer er gjort i plankart og i reguleringsbestemmelser: Felt N5 er redusert på plankartet. Areal som ligger med 16 m byggegrense er inkludert i felt N3 med maksimal byggehøyde 14 m. Punkt under 4 pkt. 5 b) er endret til: «Bebyggelsens maksimale mønehøyde/gesimshøyde er på 14 meter på 40 % av tillatt bebygd areal, 25 m på 40 % av bebygd areal og 30 m på 20 % av tillatt bebygd areal. Høydene beregnes fra gjennomsnittlig terreng rundt bygget.» Nytt punkt under 4 pkt. 5 e) er tilføyd: «I fasade mot jernbanen skal det gjøres estetiske grep for å bryte opp fasaden og begrense høydevirkningen. Det skal prosjekteres en fasadeløsning som vil begrense lydrefleksjon fra togtrafikken mot nabobebyggelsen.» Side 48 av 69

6 2. Uttalelse fra Opplysningsvesenets fond, v/asplan Viak, tas delvis til følge. I rekkefølgebestemmelsene 11 pkt. d) endres siste ord «sikret» til «opparbeidet». Merknad om å sette inn byggegrense for plassering av høyeste volum, maks 30m, på planområdets sydvestre del, tas ikke til følge. Begrunnelsen er at en lokalisering av alt nytt volum og høyder til dette området vil ha konsekvenser for annen nærliggende bebyggelse. Det er teknisk og logistikkmessig vanskelig å skulle øke høydene på bebyggelsen som ligger mot Nybråtveien. 3. Uttalelser fra berørte naboer berører i stort sett de samme temaer: sol/skygge, støy fra produksjon og jernbane, krav om reduksjon av byggehøyder, flytting av høyeste bygg, estetikk og økt luft- og luktproblem ved økt produksjon. Uttalelsene tas ikke til følge med hensyn til krav om å trekke høyeste bygg innenfor område N5 så langt sydvest som mulig. Begrunnelsen er at en lokalisering av alt nytt volum og høyder til sydvestre del vil ha konsekvenser for annen nærliggende bebyggelse. Det er teknisk og logistikkmessig vanskelig å skulle øke høydene på den bebyggelsen som ligger mot Nybråtveien. Når det gjelder støy, utslipp og estetikk for nybygg blir dette ivaretatt i reguleringsbestemmelsene og forholdene skal vurderes/beregnes og dokumenteres ivaretatt når det foreligger konkrete utbyggingsplaner. 4. Forslag til områderegulering for Glava Askim, gnr/bnr 81/148 m.fl., dat , med siste revidering dat , med tilhørende reguleringsbestemmelser, dat , med siste revidering dat og planbeskrivelse, dat , med siste revidering dat , vedtas. 5. Områdereguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Behandling i BYSTYRET : Jørn Thon (Ap) meldte seg inhabil og fratrådte møtet. Inger Jakobsen (Ap) tiltrådte. Marit Fredheim (H) meldte seg inhabil og fratrådte møtet. Ingen varamedlem tiltrådte. Margaretha Jansen Brovold (SV) meldte seg inhabil og fratrådte møtet. Unni Hegle (SV) tiltrådte. Terje Granli (Ap) fremmet forslag om ett nytt pkt. 6: Når de produksjons- og bygningsmessige endringene er gjennomført, pålegges Glava AS å gjennomføre utslippsmålinger. Utslippsmålingene foretas på bakkenivå og i en viss radius fra produksjonslokalene og forutsettes for øvrig gjennomført i samsvar med hva som er vanlig ved slike målinger og av et kompetent institutt; for eksempel Norsk institutt for luftforskning (NILU). Svein Christoffersen (KrF) foreslo å stryke pkt. 1, 2 og 3 da det er saksopplysninger i saken. Terje Granli (Ap) foreslo å ta pkt. 1, 2 og 3 til etterretning. Votering: Forslaget fra Terje Granli (Ap) om å ta pkt. 1, 2 og 3 til etterretning ble enstemmig vedtatt. Innstillingens pkt. 4 og 5 ble vedtatt med 33 mot 1 stemme (V 1) og blir pkt. 1 og 2. Forslaget fra Terje Granli (Ap) om ett nytt pkt. ble vedtatt med 32 mot 2 stemmer (H 2). Side 49 av 69

7 Vedtak i BYSTYRET : 1. Forslag til områderegulering for Glava Askim, gnr/bnr 81/148 m.fl., dat , med siste revidering dat , med tilhørende reguleringsbestemmelser, dat , med siste revidering dat og planbeskrivelse, dat , med siste revidering dat , vedtas. 2. Områdereguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens Når de produksjons- og bygningsmessige endringene er gjennomført, pålegges Glava AS å gjennomføre utslippsmålinger. Utslippsmålingene foretas på bakkenivå og i en viss radius fra produksjonslokalene og forutsettes for øvrig gjennomført i samsvar med hva som er vanlig ved slike målinger og av et kompetent institutt; for eksempel Norsk institutt for luftforskning (NILU). Side 50 av 69