RÅDGIVENDE INGENIØRER. Planbeskrivelse. Reguleringsplanforslag for Skaveløkka

Transkript

1 RÅDGIVENDE INGENIØRER Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag for Skaveløkka Dato:

2 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 2 av 10 Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag s Bakgrunn s Planprosess s Planstatus s Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet s Planforslaget s. 3 a. Generelt s. 3 b. Planavgrensning s. 4 c. Arealbruk s. 4 d. Bebyggelse- og anlegg s. 5 e. Samferdselsanlegg og infrastruktur s. 6 f. Grønnstruktur, friluftsliv og landskap s. 7 g. Biologisk mangfold s. 7 h. Universell utforming s. 8 i. Kulturminner s. 8 j. Barn- og unges interesser s. 8 k. Risiko- og sårbarhetsanalyse s Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen s Forslagsstillers vurdering s Vedlegg s Sammendrag Planforslaget legger til rette for fortetting av en 2-mannsbolig og en 4-mannsbolig i et etablert boligfelt på Skaveløkka på Tromøy. Adkomst er fra kommunal vei. Det er regulert inn felles lekeplass og garasjeanlegg på eiendommen. Området er støyutsatt og det er derfor utarbeidet støyberegning for planområdet. Det er knyttet bestemmelser om oppføring av støyskjerm og tiltak på bygningsmassen for å ivareta veitrafikkstøy for boligområdet. Området har en sentral beliggenhet i forhold til skole, barnehage, butikk og bussforbindelse.

3 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 3 av Bakgrunn Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co a.s som fremmer planforslaget på vegne av utbygger Ole Karl Solli. Formålet med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge for å fortette et eksisterende boligområde med en 4-mannsbolig og en 2-mannsbolig. Området er avsatt til eksisterende boligområde på kommuneplanens arealdel. 3. Planprosess Oppstartsmøte ble avholdt med kommunen Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut den med frist for tilbakemelding innen Det kom totalt inn 3 merknader. Merknadene vedlegges i sin helhet (vedlegg 1). Det er også laget et sammendrag av merknader med kommentarer (vedlegg 2). 4. Planstatus På kommuneplanens arealdel for perioden 2011 til 2021 er området avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Formålet med planforslaget er dermed i samsvar med kommuneplanens arealdel. Reguleringsplaner: Området er tidligere uregulert. Planområdet ligger i nærheten av reguleringsplan for Færvik, vedtatt , men grenser ikke direkte inntil denne reguleringsplanen. 5. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger rett nord for Shell-stasjonen på Færvik på Tromøya. Planområdet grenser inntil Fv. 409, og ligger i randsonen av det eksisterende boligområde på Skaveløkka. Planområdet ligger i underkant av en kilometer fra Tromøytunet med butikk, lege, kafe m.m og rundt 1 km til barn- og ungdomsskolen på Roligheden. Det er buss-stopp til Arendal sentrum rett på utsiden av planområdet. Planområdet omfatter i utgangspunktet en eiendom. I tillegg er deler av naboeiendommen tatt med for å få til et makeskifte av areal på deler av planområdet. Området er ubebygd i dag, og det er et lettkupert område som er dekket av løvskog. 6 Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) Arealformål og hensynssoner er angitt iht 12-5 og Bestemmelser er utarbeidet iht Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4-2. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2011 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3. Planforslaget er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredning, og det er konkludert med at planarbeidet ikke utløser konsekvensutredning.

4 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 4 av 10 Planavgrensing: Planområdet er på 2,7 daa, og omfatter eiendommen gnr./bnr. 205/857 og deler av eiendommen 205/676. Planområdet grenser mot Fv 409 i vest, og ellers mot tilstøtende boligeiendommer mot nord, øst og sørvest. Mot sydøst går planavgrensningen i senterlinje på kommunal vei. Planavgrensing Arealbruk Nedenunder følger en arealoversikt av de ulike arealformålene: Arealformål Symbol Areal (dekar) Boligbebyggelse -Konsentrert småhusbebyggelse BK1 2,2 (2198 m 2 ) Boligbebyggelse garasjeanlegg for boligbebyggelse GB1 0,1 (140 m 2 ) Øvrige kommunaltekniske anlegg f_pr1 0,0 (29 m 2 ) felles post/renovasjon Lekeplass L1 0,1 (48 m 2 ) Kjøreveg o_k1 0,1 (83 m 2 ) Annen veigrunn tekniske anlegg o_a1 0,1 (107 m 2 ) Felles parkeringsplass F_P1 0,1 (51 m 2 ) Sum 2,7 daa

5 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 5 av 10 Forslag reguleringsplankart: Bebyggelse og anlegg Skaveløkka er et eksisterende boligområde med eneboligbebyggelse. Selve planområdet er ubebygd. Planområdet grenser inntil boligeiendommer mot nord øst og sør som alle er bebygd med eneboliger. Det legges opp til følgende formål under bebyggelse og anlegg: o Konsentrert småhusbebyggelse o Garasjeanlegg for boligbebyggelse o Felles post/renovasjon o Felles lekeplass Det legges rette for oppføring av en 4-mannsbolig og en 2-mannsbolig. I tillegg legges det til rette for oppføring av et felles garasjeanlegg. Det skal etableres 1 p-plass for hver boenhet i garasjeanlegget. Rundt de to boligene og garasjeanlegget er det tegnet inn byggegrense. For småhusbebyggelsen er byggegrensene tegnet inn slik at det er noe fleksibilitet i forhold til plassering av bygningskroppene. For garasjeanlegget ligger byggegrensen i formålsgrensen. % BYA for boligbebyggelsen er satt til %BYA=25%. Garasjeanlegget har en % BYA=100%. Det er ikke tatt inn noen egne bestemmelser om bygningenes høyde, og det er derfor plan- og bygningslovens generelle bestemmelse i 29-4 som kommer til anvendelse. Det er også innregulert en felles lekeplass på ca 50 m 2. Det er knyttet bestemmelser om at den minimum skal inneholde en sandkasse og ett annet lekeapparat. Siden det er maks 6 boenheter det legges opp til, og hele utearealet vil være felles for alle boenhetene, bør det være litt fleksibelt hvor en endelig plasserer de felles lekeapparatene, og hvor mye opparbeiding det skal bli i tilknytning til lekeplassen. På et areal ved den kommunale veien er det regulert inn et område der det skal tilrettelegges for felles post og renovasjon for boligbebyggelsen i BK1. Virkning av planforslaget

6 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 6 av 10 Planområdet ligger i et tradisjonelt eneboligområde, og bryter således med den vanlige bygningstypen som er i området i dag. På den annen side ligger planområdet helt i randsonen av det etablerte byggefeltet på Skaveløkka, med en grunnflate og uttrykksform som ikke i vesentlig grad vil skille seg fra bebyggelsen rundt. Det vil være en tilleggskvalitet ved boligene at det skal bygges garasjeanlegg, der alle boenhetene får en parkeringsplass. På grunn av at det må settes opp støyskjerm mot fylkesveien, vil utearealet og lekeplassen fremstå som et trygt fellesareal for alle boenhetene innfor området. Det er de tre eiendommene som grenser inntil planområdet som vil bli mest berørt av utbyggingen. Utover disse vil ikke de andre boligeiendommene på Skaveløkka i vesentlig grad bli berørt. Eiendommen er en ubebygd tomt som ligger igjen mellom eksisterende nabobebyggelse, og det må påregnes at slike ubebygde tomter vil bli bebygd, og gjerne med mer konsentrert utbygging enn eneboliger i tråd med kommunen sine føringer på dette området. Det er fortsatt få områder med annet enn eneboliger på Tromøy vest, og reguleringsplanen blir derfor et tilskudd med andre typer boenheter enn de tradisjonelle eneboligtomtene. Dette er også i samsvar med Arendal kommune sine føringer om å bygge med høy konsentrasjon i de områdene som tas i bruk til boligbygging. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Planområdet grenser inntil Fv 409 mot vest, og mot kommunal vei mot syd. I nasjonal vegdatabank er det oppgitt at Fv 409 har en Ådt (årsdøgntrafikk) på Fartsgrensen forbi planområdet går over fra 60 km/t til 40 km/t. Det er gang- og sykkelveg på motsatt side av fylkesveien. VA-ledninger ligger i den kommunale veien, og krysser Fv 409 syd for planområdet og er videre koblet på VA-ledninger som går i gang- og sykkelvegen vest for Fv 409. Det går lavspentlinjer gjennom planområdet. Det er bussholdeplass rett ved planområdet, nede ved fylkesveien i retning byen. I Færvikkrysset er det busstopp for busser til Tromøy vest og øst. Avkjørsel til planområdet skal gå fra kommunal vei. Avkjørsel er vist med punktsymbol avkjørsel på plankartet. Det blir felles adkomstvei inn i planområdet. Det er tatt høyde for 3,5 meter åpent areal mellom 2-mannsboligen og felles parkeringsplass som skal dekke arealbehovet for adkomstvei. Det er tegnet inn frisiktlinjer på 4x20 meter. Frisiktsoner er regulert inn som hensynssone frisikt. Det er lagt opp til en byggegrense på minimum 24 meter fra Fv 410 til nærmeste byggegrense. Til garasjebygget er det 15 m byggegrense. Det legges opp til 1,5 p-plasser pr. boenhet, totalt 9 p-plasser i området. I tillegg til 6 p-plasser i garasjeanlegget, er det lagt til rette for 3 gjesteparkeringsplasser rett sør for 4-mannsboligen. Det legges opp til å koble seg på VA-ledninger som ligger i offentlig vei. Virkning av planforslaget Adkomstforhold er greit ivaretatt ved at avkjørsel går direkte fra kommunal vei. Byggegrensen til Fv 409 er i utgangspunktet 50 meter. Det er likevel åpnet opp for bygging nærmere enn 50 meter i andre utbyggingsområder langs Fv 409, bl.a. er det på nabobebyggelsen på gnr./bnr. 205/676 gitt tillatelse til byggegrense på 30 m for oppføring av bolighus. I planforslaget legges det opp til at nærmeste byggegrense til senterlinje på Fv 409 er 24 meter. Dette er til hjørnet på 4-mannsboligen. Byggegrense til 2-mannsboligen vil ligge 40 meter fra senterlinjen. I forhold til tidligere gitte tillatelser i området, og krav til oppføring av støyskjerm, vurderer en hensynene bak byggegrensen til vei som ivaretatt i planforslaget. VA-ledninger blir knyttet til eksisterende kommunale ledninger i den kommunale veien. Det legges opp til selvfall på ledningene. Det vil bli utarbeidet tekniske planer i tilknytning til utbyggingen som ivaretar disse forholdene. Grønnstruktur, landskap og friluftsliv

7 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 7 av 10 Planområdet er i underkant av 3 daa. Området ligger mellom eksisterende eneboligtomter på Skaveløkka. Det er vegetasjon i området som består av mindre løvtrær og busker. Området er ikke i bruk til friluftsliv, og det er heller ingen spor inne i planområdet som indikerer at det er noen som bruker området til lek. Planområdet har ingen spesielle kvaliteter i forhold til grønnstruktur utover at det er en grønn buffer mellom eksisterende boligtomter. Planområdet er lettkupert, med en lavere kolle mot syd og øst som de mest fremtredende landskapstrekkene. Terrenget faller mot fylkesveien, og ligger noe lavere enn fylkesveien rett øst for veien. Ortofoto av planområdet Det er ikke regulert inn noen areal til grønnstruktur, eller hensynssoner for å ivareta grønnstruktur eller landskap, da en ikke anser at det er noen spesielle kvaliteter ved området som bør ivaretas. Hele området vil bli bearbeidet terrengmessig for å tilrettelegge det for boligformål med tilhørende anlegg. De to mindre kollene som ligger innenfor planområdet vil bli fjernet. Utearealet vil bli tilnærmet flatt rundt bygningene, mens det må fylles opp noe i søkket ned mot fylkesveien slik at det ligger ca på kote 12 m der støyskjermen skal settes opp. Fylkesveien stiger fra kote 9 m til 12 m forbi planområdet. 2-mannsboligen vil bli liggende med 1. etg. gulv på ca. kote 14 m, og 4-mannsboligen med 1. etg. gulv på ca. kote 15 m. Garasjebygget vil bli liggende med 1. etg. gulv på ca kote 14 m. Virkninger av planforslaget Utbygging av området får ingen konsekvenser i forhold til friluftsliv eller bruken av området, da det ikke er benyttet til dette i noen sammenheng i dag. I forhold til grønnstruktur og landskap får utbyggingen helt lokale konsekvenser, ved at vegetasjon blir fjernet og terrenget bearbeidet for å legge til rette for bebyggelsen og tilhørende anlegg. Det vil ikke bli noe fjernvirkning av utbyggingen eller silhuettvirkning. Biologisk mangfold Nåstituasjon i planområdet Naturbasen og artsdatabanken er sjekket ut. Det er ikke registreringer i området i noen av databasene. Området består av lauvskog i form av mindre trær og busker.

8 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 8 av 10 Planforslaget har ikke foreslått å regulere inn egne formål eller bestemmelser som skal ivareta biologisk mangfold, da det ikke er kjente registreringer for biologisk mangfold, som medfører at spesielle hensyn må tas ved utbygging av området. Planforslaget får ikke konsekvenser for biologisk mangfold på utsiden av planområdet. Virkninger av planforslaget Planforslaget medfører at all vegetasjon blir fjernet i det området som skal tilrettelegges for bebyggelse og anlegg. Biologisk mangfold blir dermed påvirket lokalt i planområdet, men pga at det ikke er kjente registreringer innenfor planområdet vil planforslaget kun få ubetydelige konsekvenser for biologisk mangfold. Planområdet er vurdert i henhold til naturmangfoldloven. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper eller prioriterte arter, eller andre registreringer i Naturbasen eller Artskart innenfor planområdet. En vurderer dermed at planområdet er avklart i henhold til naturmangfoldloven. Universell utforming Planområdet er i dag ganske utilgjengelig da det er mye busker og kratt i området, lettkupert terreng og ingen stier. Det er derfor ikke universelt utformet verken i forhold til underlag, stigningsforhold eller fremkommelighet for øvrig. Den kommunale veien inn til Skaveløkka har et stigningsforhold på ca 1:10 forbi planområdet. Avkjørsel og felles adkomstvei inn til planområdet blir på tilnærmet samme nivå frem til bebyggelsen og garasjeanlegget. Uteareal nærmest boligene og lekeareal vil bli liggende ca mellom kote 14 m og 15 m. Virkninger av planforslaget Både adkomst til planområdet, uteareal og lekeplass vil ligge tilnærmet på samme nivå. Forholdet til universell utforming er dermed godt ivaretatt i planforslaget. Kulturminner Det er ikke registrerte kulturminner innenfor planområdet. Seksjon for kulturminnevern i Aust- Agder fylkeskommune har i uttalelsen ved kunngjøring om oppstart av planarbeid ingen kommentar til planarbeidet. Pga at det ikke er registrerte kulturminner innenfor planområdet er det ikke regulert inn formål eller hensynssoner for å ivareta dette tema. Virkninger av planforslaget Planforslaget får ingen konsekvens for kulturminner. Barn og unges interesser En kjenner ikke til at planområdet er i bruk av barn- og unge i dag. Planområdet ligger innenfor skolekretsen til Roligheden skole. Skoleveien for barn på Skaveløkka og boligfeltet på Tybakken, som ligger rett nord for planområdet, er den kommunale veien forbi planområdet gjennom bensinstasjonsområdet. Deretter krysser en Fv 410 rett syd for bensinstasjonen på et opphøyd gangfelt i 40 km/t sone, og videre på gang- og sykkelfelt frem til Roligheden skole. Nærmeste barnehage er på Tybakken, rett nord for planområdet.

9 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 9 av 10 Det er regulert inn en felles lekeplass for de 6 boenhetene i området. I tillegg vil hele uteområdet fremstå som et felles uteareal for bebyggelsen. Det er tatt inn bestemmelse om at det skal oppføres tett gjerde mot fylkesveien. Virkninger av planforslaget Planforslaget medfører ikke at det skal skaffes erstatningsareal for områder som er i bruk av barn- og unge i dag. Internt i planområdet er det avsatt felles lekeplass for alle boenhetene. Denne er skjermet fra fylkesveien i form av et støygjerde som skal oppføres. Dette gjerdet vil ivareta støyforhold, og medføre at uteareal og lekeplass blir liggende trygt adskilt fra fylkesveien. Det er knyttet rekkefølgebestemmelse til oppføring av gjerdet. Lekeplassen er plassert i motsatt ende av tomten i forhold til garasjen, for å få en avstand mellom bilene og lekeplassen som skal opparbeides. Planforslaget medfører ingen endring av skolevei. Samme skolevei som brukes av det store boligfeltet på Tybakken vil bli benyttet. Det er kort vei til turområder, barnehage og skole for nye beboere. Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 3. Nedenfor følger noen kommentarer til sjekklisten. Støy Det er laget en egen støyutredning i forhold til veitrafikkstøy fra Fv 409, se vedlegg 4. Utredningen viser at det er behov for å skjerme uteområder og fasader. Det er regulert inn støyskjerm på reguleringsplanforslaget i henhold til alternativet med best støyforhold som er anbefalt i støyrapporten. Lekeplassen er også flyttet litt i forhold til i støyrapporten, for at denne ikke skal ligge i gul sone. Det er tatt inn rekkebestemmelser for å sikre oppføring av støyskjerm mot vei. Det er også tatt inn rekkefølgebestemmelse for dokumentasjon på ivaretakelse av støy ved byggesøknad. Luftforurensning/luktforurensing: Det ligger bensinstasjon syd for planområdet. I luftlinje er det ca 80 m fra planlagt 2-mannsbolig til bensinstasjonsbygningen. Det ligger boligbebyggelse nærmere brannstasjonen enn planlagt bebyggelse i reguleringsplanforslaget. Det er ikke kjent om det er spesielle ulemper i forhold til luft-/luktforurensning fra bensinstasjonen i dag. Radon Området er ikke undersøkt i forhold til radon. TEK ivaretar radonforebyggende tiltak for alle nye bygninger. Brann- og brannvansdekning Området vil være tilgjengelig for brannbil fra adkomstveien som går fra kommunal vei. I tillegg vil det være mulig for brannbil å stå på fylkesveien. Det ligger VA-ledninger i den kommunale veien, og i gang- og sykkelvegen på vestsiden av fylkesveien. Avklaring i forhold til brannvannsdekning må gjøres i forbindelse med de tekniske planene. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget regulerer ikke inn offentlige formål, og planforslaget får dermed ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

10 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skaveløkka, Tromøy Side 10 av 10 Forslagsstillers vurdering Planforslaget legger til rette for et mindre område med konsentrert boligbebyggelse på Færvik på Tromøya. Tomten som reguleres ligger mellom eksisterende boligtomter, og planforslaget kan anses som et fortettingsprosjekt. Det er kort vei til skole, barnehage, butikk og bussholdeplass, og dermed sentral plassering i forhold til mange funksjoner. Det er mye eneboliger på Tromøy vest i dag, og planforslaget er et positivt tilskudd med andre typer boliger i form av 2- og 4-mannsbolig. Vedlegg Forslag til reguleringsplankart datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Vedlegg 1: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 2: Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer Vedlegg 3: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 4: Støyutredning - Sinus, datert