Forslag til detaljregulering - Lunderød terrasse - 2.gangsbehandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Andreas Stensland, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2010/10695 / 42 Ordningsverdi: 1509pua1 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til detaljregulering - Lunderød terrasse - 2.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Lunderød terrasse med plankart datert revidert og bestemmelser datert Vedlegg 1 Reguleringsplan datert rev Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan Veiplaner med kommentarer 5 Innkomne merknader v/begrenset høring 6 Begrenset høring brev m/vedlegg 7 Innkomne merknader v/ Offentlig ettersyn 8 Rambølls svar på merknad fra nabo Nesland m/3d-illustrasjon Sammendrag/problemstilling: Hensikten med planen er å detaljplanlegge for boligbebyggelse innenfor tidligere regulert boligområde med tilhørende adkomstveier og lekeareal. Planforslaget legger opp til en fortetning, fordelt på 6 utbyggingsområder og maks 28 boenheter. Bakgrunn for saken: Planavgrensningen av foreslått omregulering utgjør del av gjeldende reguleringsplan, Lunderød-Sandstø. Gjeldende reguleringsformål innenfor området er i dag bolig, næring, vei og offentlig byggeområde. I gjeldende plan er det innregulert adkomstvei mot Asdal skole (B7 i planforslaget). Denne er aldri blitt opparbeidet og skal nå reguleres bort. Videre faller næringsformål og offentlig byggeområde bort til fordel for boligformål og friområde i vedlagte forslag. 2010/10695/-42 Side1av 9

2 Planforslaget er fremmet av Arkitekt Bengt G. Michalsen AS, på vegne av Brage Bygg AS. Planområdet er på til sammen m2. Oppsummering av Innkomne merknader ifm offentlig ettersyn. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert I meldingsfasen påpekte fylkesmannen at man forventet at kollen vest i planområdet ble regulert til grøntområde. Miljøvernavdelingen ser det som positivt at dette er ivaretatt i forslaget. Avdelingen ser også at innspill om ivaretakelse av barn og unge er tatt i vare. Det samme gjelder for redegjørelse for sikker skolevei, støyanalyse og vedlagt ROS. Miljøvernavdelingen har ingen ytterligere kommentarer til planforslaget. Landbruksavdelingen, utdannings- og familieavdelingen, sosial- og helseavdelingen og fylkesberedskapssjefen har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Tas til orientering. Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert Aust-Agder fylkeskommunes seksjon for plan og natur og seksjon for kulturminner har ingen kommentarer til detaljreguleringen. Tas til orientering. Statens vegvesen (Sv), brev Eksisterende avkjørsel fra fylkesveg nr. 407 er i planen foreslått utbedret for å ta i mot den økte trafikken. Utbedring av avkjørselen er satt som et rekkefølgekrav i bestemmelsene. Sv forutsetter at byggeplan for utbedring av avkjørselen sendes Statens vegvesen til godkjenning i god tid før bygging. Det er en forutsetning at avkjørselen er dimensjonert for lastebil og at kjøremåte A er lagt til grunn. Det er regulert inn frisiktsoner ut i fra kravene til avskjørsel. Ut i fra trafikkmengden på primær- og sekundærvegen må siktsonene endres fra 4x40 meter til 6x48 meter. Dette må gjøres før planen endelig godkjennes. Utbedring av avkjørselen er satt som et rekkefølgekrav i bestemmelsene. Siktsonene er endret fra 4x40m til 6x48m. 2010/10695/-42 Side2av 9

3 Kenneth Sveinungsen, E-post 1. Sveinungsen ønsker å vite mål på F2 sti/gangvei samt generell info om stien. 2. Sveinungsen ønsker informasjon om ny bebyggelse skal ha eget sameiet og opplyser om at han ikke vil være med i et evt. nytt sameiet. 3. Sveinungsen ønsker informasjon om snuhammer og overgang til egen eiendom. 4. Sveinungsen ønsker informasjon om ny kommunal vei V2 og V3. høyder etc Eksisterende bebyggelse trenger ikke bli del av nytt sameiet. Mål på vei og sti kan leses av reg.planen og profiltegninger. Detaljer utover dette blir detaljprosjektering og en del av byggesaken. Begrenset høring Det ble foretatt noen endringer i planen som ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i møte Disse endringene ble sendt ut på ny begrenset høring i brev datert Endringene kan i hovedtrekk oppsummeres slik: B1 og B2 er slått sammen til et delområde B1 R1 er flyttet. Det er vist parkeringsplasser i østligste del av B1. B4 er endret til parkeringsareal for B5 (tidligere B7) V3 er flyttet noe mot vest for å unngå for mye skjæring mot naboeiendom. Noe interne justeringer på L1, AV2 og R1. Parkeringskrav er endret. Jf. 2d i vedlagte reguleringsbestemmelser. Oppsummering av innkomne merknader: Jarl Eirik Nesland brev datert , nabo og eier av gnr. 436 bnr a) Jarl Eirik Nesland påpeker at fristen for merknader på 3 uker i kommunens brev ikke samsvarer med angitt minimumsfrist i følge plan- og bygningslovens /10695/-42 Side3av 9

4 b) Nesland stiller spørsmål til hvorfor ikke oversendte dokumenter ikke har vært tilgjengelig i elektroniske medier slik som pbl krever. 2. a) Nesland ber om en redegjørelse for hvilken bakgrunn og hjemmel planadministrasjonen har til å fremlegge nye løsninger gjennom nytt offentlig ettersyn uten at dette er hjemlet i et nytt vedtak i kommuneplanutvalget. b) Nesland stiller spørsmål til hvorfor ny situasjonsplan i den begrensede høringen viser en helt annen utbyggingsløsning enn hva kommuneplanutvalget la til grunn for sin behandling Nesland mener reguleringskartet gir for stor frihetsgrad til å endre på utbyggingsløsninger og ønsker at detaljplanen justeres mer i samsvar med intensjonen for detaljplaner slik dette fremkommer i gjeldende plan og bygningslov. Dette gjelder også detaljeringsgraden i tilhørende reguleringsbestemmelser. 4. Nesland ønsker å se dokumentasjon (lengdeprofiler) på at tekniske krav er oppfylt for utbedret avkjørsel V2 til fylkesvegen. Nesland er en av de nærmeste naboene til avkjørselen og endret stigningsforhold vil få konsekvenser for avkjørselen inn til deres eiendom. 5 a) Nesland påpeker en feil i bestemmelsene: Formålet F2 er omtalt som fellesområde under 1 og som offentlig formål i 4. Nesland mener at F2 må reguleres og bygges som offentlig gangvei. b) Fortauet langs Fv 407 må føres helt fram til eksisterende avkjørsel nord for planområdet/busslommen i samme område. Det må sikres som et rekkefølgekrav. 6. Nesland mener at detaljplanen må fastsette et øvre tall for nye boenheter i planen. Han viser til punkt 2b hvor ny illustrasjonsplan (vedlegg begrenset høring) viser et annet boligtall enn illustrasjonen som var vedlagt kommuneplanutvalgets behandling den a) Nesland mener at planlagt bebyggelse fremstår noe stiv i form og kan med fordel gjøres mer oppdelt med horisontale og vertikale sprang. b) Nesland mener bebyggelsen må senkes med en etasje til maks 2 etasjer. Maks byggehøyde må reduseres tilsvarende for eksempel til maks 8,0 meter. 8. Nesland mener prinsippet om universell utforming ikke følges opp i planen. 9. Nesland mener uteoppholdsarealet og området for barns lek er for lite. 10. Nesland viser til 6 pkt c i forslag til reguleringsplanbestemmelser og mener eksisterende avkjørsel til fv 407 må utbedres i samsvar med reguleringsplanen før arbeidet på byggetomtene kan starte. Asfaltering av vegen kan imidlertid utstå til det gis brukstillatelse for nye boliger 11. Nesland legger avslutningsvis til at de stiller seg positive til nybygging i nærområdet sitt. De er imidlertid opptatt av at detaljreguleringsplanen skal være forutsigbar for beboere i området. Noe de mener planforslaget ikke gjør nå. 2010/10695/-42 Side4av 9

5 1. 2. a) Rådmannen vil presisere at det reviderte reguleringsplanforslaget har vært ute på en begrenset høring, jf. forvaltningsloven 17 og ikke en full høringsrunde etter Det begrunnes med at de endringene som er gjort av planen som ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i møte anses å være mindre endringer/justeringer. Det beror på en konkret vurdering av de endringer som er foretatt sett i forhold til de hensyn og interesser som berøres av endringene, hvorvidt det er behov for en ny utlegging til offentlig ettersyn eller om det kan være tilstrekkelig/ forsvarlig med en begrenset høring av de berørte parter. b) Det er krav i forvaltningsloven at en sak skal være så godt opplyst som mulig før vedtak fattes. Alle naboer og berørte parter har således mottatt revidert reguleringsplanforslag med vedlegg. Det følger ikke eksplisitt av forvaltningsloven 17 at dokumentene skal være tilgjengelig på digitale medier. Vi ser likevel nytten av også å legge dokumenter ut på digitale medier i fremtidige plansaker som omfattes av forvaltningsloven. a) Viser til kommentar 1 a. b) Forskjellen mellom reguleringsplan/bestemmelser lagt ut til offentlig ettersyn og den reviderte planen/bestemmelser er av mindre karakter. Situasjonsplanen er ikke juridiske bindende, men er et svar på hva som er mulig innenfor planen. En detaljplan vil som oftest være åpen for flere utbyggingsmønstre innenfor en byggegrense, så også i dette tilfellet. 3. Utnyttelse og detaljering ligger hovedsakelig i følgende reguleringer: - Byggegrense. Der det ikke er oppgitt en spesifikk byggegrense, er det plan- og bygningslovens generelle bestemmelser om avstand til nabogrense som gjelder. - Maks byggehøyder for de ulike byggeområdene er angitt i plankartet. - Maks % BYA. Maks % bebygd areal (BYA) er angitt for hvert delområde. - Minste MUA-areal (utehoppholdsareal) er angitt. - Parkeringskrav er angitt. Rådmannen vurderer det ikke riktig å kreve at planlagt bebyggelse blir gjort juridisk bindende i plan, og mener det er bedre med noe fleksibilitet i planen. Utbyggingsområdene er forholdsvis små og da vil de generelle kravene i pbl ift byggegrenser være tilstrekkelig. I et fortettingsprosjekt er det imidlertid viktig at planen er forutsigbar og administrasjonen forstår naboene som ønsker forutsigbarhet i planen. I bestemmelsene er det i tillegg til ovennevnte satt en øvre grense på antall boliger i reguleringsbestemmelsene: Det kan maksimalt oppføres 28 boligenheter til sammen innenfor områdene B1-B /10695/-42 Side5av 9

6 4. Viser til vedlegg Veiplaner. Forholdet til eksisterende avkjørsler vil ifølge plankonsulent bli utført gjennom prosjektet på en god måte i dialog med grunneierne. Det er en selvfølge at avkjørslene skal videreføres. I reguleringsprosessen er eksisterende avkjørsler målt inn, og kan sees på vedlagt profiler. Så langt det er mulig, vil dagens avkjørsler kunne bli liggende på samme nivå som i dag. En mer nøyaktig prosjektering må gjøres når prosjektet er godkjent og arbeidene skal igangsettes. Alle naboer vil da bli varslet og tatt med på vurderingene. 5. a) Feilen er rettet opp. b) Rekkefølgebestemmelsen er tatt med: Tilrettelegging for sikker skolevei iht planbeskrivelse må være utført før området tas i bruk. Fortauet langs FV 407 må føres fram til eksisterende avkjørsel nord for planområdet, i krysset Lunderødneset/Fv 407 før området tas i bruk. 6. En øvre grense for antall boliger i utbyggingsområdene B1-B6 er tatt med i de reviderte bestemmelsene: 2 a: Utnyttelsesgrad for delområdene er vist på plankartet. Det kan maksimalt oppføres 28 boligenheter til sammen innenfor disse områdene. 7. a) Boligenes nøyaktige utforming fastsettes etter søknad om byggetiltak hos kommunen og vurderes etter pbl 29-2 av byggesaksbehandler. Se for øvrig Rambølls redgjørelse (vedlegg; Rambølls svar på merknad fra nabo Nesland). b) Det vises til redegjørelse av Rambøll. Høyden, 9,5 m i planen er 0,5 m høyere enn det som er de generelle kravene i pbl. Rådmannen vurderer høyden som akseptabel i dette området. 8. Prinsippet om universell utforming. Det vises til Rambølls redegjørelse. Kravene i TEK 10 følges. Utearealene opparbeides etter prinsippene om universell utforming, så langt dette er mulig og hensiktsmessig. Deler av utearealene er ønskelig å beholde som naturområder. 9. Det er satt krav til felles minste uteoppholdsareal, MUA i reguleringsbestemmelse 2h: MUA pr boligenhet skal være minst 50 m2. Arealet regnes i snitt pr. boenhet innenfor områdene avsatt til boligformål. Terrasser kan medregnes i beregningen. I tillegg kommer arealene avsatt til Lekeområde L1 og Friområdet F1 innenfor planen. Området ligger rett ved Asdal skole, hvor det finnes større arealer til lek for barn og unge. 10. Utbedring av avkjørsel mot fylkesveien er sikret i rekkefølgebestemmelse 6b : Utbedring av eksisterende avkjørsel mot fylkesveien, inkl siktsoner, og adkomstvei V2 skal være skal være ferdig opparbeidet, ekskulsiv toppdekke, før det gis igangsettingstillatelse til betong/tømrerarbeider for boligene innenfor B1 B tas til orientering. 2010/10695/-42 Side6av 9

7 Statens vegvesen Innsigelse til plan brev datert Parkeringsplassene er planlagt tett innpå fylkesvegen. Mellom planlagt fortau og nærmeste biloppstillingsplass måler vi kun 2,5 m. Det fremmes innsigelse slik den nå er presentert. For at innsigelsen skal kunne frafalles, må det minimum være en avstand på 6.0 m fra kant planlagt fortau og til kant planlagt parkeringsplass i område B1. Det må videre reguleres inn et sideareal til planlagt fortau på minimum 3,0 meter til vegformål annen veggrunn. Dette arealet i planen regulert til boligbebyggelse. Dette punktet ble dessverre uteglemt ved forrige høringsrunde. Sidearealet til fortauet er viktig med tanke på å få til nødvendig grøft og areal til snøopplag. Planen er revidert iht krav fra Statens vegvesen. Viser til brev fra Statens vegvesen om frafall av innsigelse, datert Fylkesmannen, brev datert Miljøvernavdelingen kan ikke se at endringene berører de interesser avdelingen er satt til å ivareta og har derfor ingen merknader. Det vises for øvrig til uttalelsen datert Miljøvernavdelingen minner for øvrig om at prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. Natumangfoldloven 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Øvrige avdelinger hos fylkesmannen har ingen ytterligere merknader. Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Vurderinger av merknader som er mottatt Planen er endret iht krav fra Statens vegvesen, se eget brev. Innsigelsen fra Statens vegvesen er frafalt. Nabo Nesland er opptatt av at detaljreguleringsplanen skal være forutsigbar for beboere i området, se oppsummering m/kommentarer i punkt 1-11 ovenfor. Mange av punktene har vært gode innspill til planen og noen av punktene er tatt til følge ved revisjon av planen. Administrasjonen mener planen og bestemmelsene nå tilfredsstiller ønsket om forutsigbarhet. Nabo Sveinungsen ønsker å vite en del detaljer rundt sti og vendehammer. Dette løses gjennom detaljprosjektering og blir en del av byggesaken. Høyde på V2 og V3 kan leses av vedlegget; Veiplaner. 2010/10695/-42 Side7av 9

8 Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) I gjeldene Kommuneplan for perioden er arealet avsatt til boligbebyggelse med hensynssone kulturmiljø. En liten del, nord i planområdet er avsatt til næringsbebyggelse. Området inngår i eksisterende reguleringsplan, Lunderød-Sandstø. Forslaget til ny regulering av området avviker med ett formål i kommuneplanen, og det er området satt av til næring. Det har ikke blitt stilt krav om konsekvensutredning iht 4 i Forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er i tråd med arealpolitikken som er vedtatt, og som er beskrevet i kap. 12 i samfunndselen i kommuneplanens tekstdel. Planforslaget er en fortetning innenfor et allerede etablert villa/enebolig-område og ligger kort vei fra skole, barnehage og kollektivakse. Reguleringsbestemmelser. Her gjentas noen bestemmelser til planen som administrasjonen anser som viktige: 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSE a. Uteoppholdsarealene inkl. lekeplass skal være ferdig opparbeidet etter plan godkjent av kommunen senest 6 mnd etter første boligenhet innenfor B1, B2 og B5 tas i bruk. b. Utbedring av eksisterende avkjørsel mot fylkesveien, inkl siktsoner, og adkomstvei V2 skal være ferdig opparbeidet, ekskulsiv toppdekke, før det gis igangsettingstillatelse til betong/tømrerarbeider for boligene innenfor B1 B6. c. Tilrettelegging for sikker skolevei ihht planbeskrivelse må være utført før området tas i bruk. Fortauet langs FV 407 må føres fram til eksisterende avkjørsel nord for planområdet, i krysset Lunderødneset/Fv 407 før området tas i bruk. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Planområdet ligger på Asdal mellom FV407 og Asdal skole. Området er hovedsakelig sydvendt med forholdsvis gode solforhold. Barn og unges interesser er ivaretatt i planen ved at areal er avsatt til felles lek for de minste. Dette området grenser igjen til regulert friområde, en karakteristisk kolle som igjen grenser til skolens uteområde. Skoleveien blir fra den kommunale veien, V2/V3 og langs Rykeneveien til gangfeltet nord for avkjørselen til Lunderødneset. Herfra følges gangveien til skole og idrettsanlegg. Alternativt kan gangstien F2 øst i planområdet benyttes når barn skal til skole/idrettsanlegg. Universell utforming Bebyggelsen og tilhørende uteområder skal planlegges og bygges etter regningslinjer for universell utforming så langt det lar seg gjøre. Fellesarealer får direkte adkomst fra den private adkomstveien uten nivåforskjell. Estetikk/tilpasning 2010/10695/-42 Side8av 9

9 Plankonsulent har redegjort for estetikken bak forslaget i planbeskrivelsen. Viser for øvrig til Rambølls redegjørelse samt 3d-illustrasjon. Tillatt bebygd høyde er angitt på reguleringsplanen. Tillatt byggehøyde er 0,5 m høyere enn det som er de generelle høydene gitt i pbl. Det er ikke gitt noen bestemmeler ang. estetikk og må vurderes i byggesak. Naturmangfold Planen tar hensyn til en karakterisk kolle m/ eiketrær lengst vest i planen. Utover dette er det ikke registrert viktige naturtyper innenfor planen. Verneinteresser Det finnes ikke verneinteresser innenfor planområdet. Det er utført arkeologisk undersøkelser. Det ikke gjort noen funn. Forurensing/støy Viser til støyrapport. Beregningene viser at det finnes gode forutsetninger for å oppnå tilfredsstillende lydforhold på reguleringsområdet. Bygningene nærmest Fv 407 berøres av gul sone. Dersom boligene planlegges som gjennomgående vil imidlertid samtlige boenheter ha mulighet til å få stille side. Øvrige bygninger i reguleringsområdet ligger utenfor støysonene og vil dermed få tilfredsstillende lydforhold. Konklusjon Med bakgrunn i denne vurderingen kan Kommuneplanutvalget anbefale å sende forslaget til bystyret for vedtak. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av veien V2 og V3 overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 13. mai /10695/-42 Side9av 9

10 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Lunderød terrasse med plankart datert revidert og bestemmelser datert