Til andelseierne i Nordre Gran Borettslag

Transkript

1 1 Nordre Gran Borettslag Til andelseierne i Nordre Gran Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Nordre Gran Borettslag Innkalling til generalforsamling nær generalforsamling i Nordre Gran Borettslag avholdes onsdag 28. mai 2014 kl. 18:00 i Bydelssalen, Furuset senter inngang. A. Til behandling foreligger: Ordi 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om egen hjemmeside B) Forslag om egne oppgangsledere (oppgangskontakt) C) Forslag om endring av parkeringstider på borettslagets område Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år B) Valg av valgkomité for 1 år C) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til Furuset Vaktmestersentral for 1 år Oslo, Styret i Nordre Gran Borettslag Umar Sheikh Munir /s/ Brede Smedsrud /s/ Ajjaji Elhoucine /s/ Solbjørg Larsen /s/

3 3 Nordre Gran Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Umar Sheikh Munir Granstangen 34 B Nestleder Brede Smedsrud Granstangen 22 A Styremedlem Ajjaji Elhoucine Granstangen 22 B Styremedlem Solbjørg Larsen Granstangen 16 B Varamedlemmer til styret Varamedlem Rashid Mahmood Steinspranget 67 Varamedlem Oddlaug Riis Granstangen 12 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Umar Sheikh Munir Granstangen 34 B Varadelegert Brede Smedsrud Granstangen 22 A Valgkomiteen Arfan Gull Ansari Mona Bendixen Unni Ryen Skjalg Axelsen Skagen Granstangen 10 A Granstangen 14 B Granstangen 16 C Granstangen 20 C Delegert til Furuset Vaktmestersentral Delegert Umar Sheikh Munir Granstangen 34 B Varadelegert Brede Smedsrud Granstangen 22 A Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 233 andelsleiligheter. I tillegg kommer 29 tjenesteleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 12 Alna i Oslo kommune. Adresse: Granstangen Gårds- og bruksnummer: 110,30 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1987 er på m².

4 4 Nordre Gran Borettslag Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. STYRETS BERETNING : Nordre Gran borettslag (NGB) 01. Borettslagsvirksomhet, ressursbruk og styrets ansvar: Når vi går ut døren og kommer hjem til vår leilighet for å bo og hvile forventer vi at alt fungerer tilfredsstillende, noe som ikke skjer av seg selv. Det ligger mye ressurser og administrativt arbeid bak borettslagets drift. Til tross for flere utfordringer gjør styret til en hver tid sitt beste for at ting skal fungere optimalt. Nordre Gran borettslag er oppført mot slutten av 70-tallet, og er et stort borettslag med 263 boenheter. Styret har et ansvar for å forvalte, drifte, vedlikeholde og utvikle borettslaget på en forsvarlig måte. Noe som innebærer et administrativt, økonomisk, juridisk, teknisk og sikkerhetsmessig ansvar. Styret har også ansvar for å behandle saker. I kalenderåret 2013 er det behandlet 58-saker. Saker behandlet i ordinær generalforsamling kommer i tillegg. Det er i 2013 avholdt 4 ordinære styremøter. I tillegg er det i denne styreperioden avholdt flere andre møter som for eksempel arbeidsmøter, åpent styrerom, møter i-fm. rehabilitering, møter med Plan- og bygningsetaten, møter med bydel Alna, møter med OBOS, Furuset Vel, Furuset vaktmester sentralen og møter med leverandører her under med TV og internettleverandører.

5 5 Nordre Gran Borettslag For å belyse ressursbruken (husleieinntekter) og relevante områder av borettslagsvirksomhet har styret forsøkt å lage en pedagogisk illustrasjonsmodell som er vist under. Dette for at en kan danne seg et bilde av situasjonen. 02. Kompetanse ved sittende styret: Styreverv i NGB: Styreleder Navn: Umar Sheikh Munir Erfaring fra styret NGB: 7år: Styreleder og Nestleder fra Utdanning: Mastergrad i byggeteknikk og arkitektur fra universitetet for miljø og biovitenskap i ÅS, uteksaminert Yrkeserfaring: 9 år som bygningsingeniør og arkitekt, 8 år som rådgiver/ konsulent derav 5år i Multiconsult AS. Senioringeniør i bygningsforvaltning, jobber med Yrke/jobb: tilstandsanalyser av bygg og anlegg. Er ansatt i Forsvarsbygg som er underlagt forsvarsdepartementet.

6 6 Nordre Gran Borettslag Styreverv i NGB: Nestleder Navn: Brede Smedsrud Erfaring fra styret NGB: 5 år. Nestleder fra Utdanning: Handelshøyskolen. Fagbrev kjøttskjæreryrket siden 2004 Pølsemaker, linjeleder kjøttskjæring ved Gilde Bøndenes Yrkeserfaring: Salgslag, Trondheim Hovedtillitsvalgt NNN, Midt Norge Salgssjef Mediehuset Vårt land Ferskvaresjef i ICA ved ICA Maxi Skårer Yrke/jobb: Ferskvaresjef i Norgesgruppen, Meny Kalbakken Styreverv i NGB: Styremedlem Navn: Solbjørg Larsen Erfaring fra styret NGB: 9 år som styremedlem i Nordre Gran brl. Utdanning: Handelsskole, økonomi og saksbehandler opplæring 34år i yrke, siste 15år i direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) ved økonomiavdelingen. Arbeidsoppgaver: regnskap, økonomi og saksbehandling. Yrkeserfaring: Ettersyn av regnskap ytreetat (sivilforsvaret). Kursmedarbeider i regnskap, opplæring i bruk av dataprogrammer og regnskapsrapporter. Yrke/jobb: Pensjonist /AFP fra 2004 Styreverv i NGB: Navn: Erfaring fra styret NGB: Utdanning: Yrkeserfaring: Yrke/jobb: Styremedlem Ajjaji Elhoucine 3år: styremedlem Fagutdanning bil /bilteknikk, ved STI. Teknisk assistent ved Ås videregående skole. Ingeniørutdanning Maskin/konstruksjon ved Gjøvik IHS. Lærer utdanning ved Statens pedagogiske høgskole. Master i koreansksport ved NKTF. Utdanning innen sveising av metall og plast. Lærer i yrkesfaglig studier. ved Kongsvinger videregående skole, og ved Solør videregående skole 10 år. Arbeidet innen bilbransjer /bilteknikk 15 år. Forøvrig trener. Pensjonist på heltid, tilgjenglig på alle tider av døgnet med unntak i ferien, representant i skolen AUF lokalt. 03. Ansettelse av vaktmester / portner eller andre: Styret har daglig korrespondanse og nødvendige møter med vaktmestersentralen for å sørge for daglig drift og forbedringer. Nordre Gran borettslag (NGB) er tilknyttet Furuset vaktmestersentralen og innhenter ekstra tjenester fra sentralen utover fastsatte basistimer. Dette grunnet skattemessige fordeler da NGB er en del av eierskapet i Furuset vaktmestersentral.

7 7 Nordre Gran Borettslag 04. Beboerkontakt: Kommunikasjonen med beboere har foregått via åpent styrerom og skriv i postkasser/ oppslagstavler. Styret har vært mottagelig for informasjon fra beboere som normalt innleveres i styrets postkasse utenfor 20A. De respektive styremedlemmene har e-postadresse som betjenes iht. saker den enkelte skal behandle. Styrets e-postadresse er følgende: nordregran@styrerommet.net. Borettslaget har en hjemmeside der det finnes aktuell informasjon fra styret til beboere. Pr. i dag er det mest overordnet/grunnlags informasjon å finne. Erfaring viser at den mest effektive informasjonsmetodikken fortsatt er skriv i postkasser/oppslagstavler. Det forventes at informasjonsformidling på sikt i større grad vil foregå via hjemmeside. Borettslaget hjemmesideadresse er følgende: Styret har primært ikke hatt oppgangsmøter, da erfaring viser at de som trenger mest informasjon ikke møter opp. Styret har ved innmelding av diverse problemer hengt opp oppslag i aktuelle oppganger samt skriv eller direkte henvendelse til de det måtte angå. 05. Bomiljø- trafikkforhold: Det er til tider uønsket opphold i fellesarealene som ganger, kjellerboder og garasjeanlegg, særlig på nattestid og i ferier. Det er registrert enkelte tilfeller av tyveri og hærverk. Styret har daglig samarbeid med Smartsecurity for å forebygge dette ved hjelp av vakthold, i tillegg har vi kameraovervåkning og egeninnsats av andre engasjerte beboere. Styret samarbeider med politiet for å bekjempe ulovlig opphold, hærverk og bruk rus etc. på borettslagets eiendom Styret har for noen år siden installert en bom-ordning til borettslaget med tanke på å begrense unødvendig kjøring på fellesområdene. Ved noen anledninger har bommen vært utsatt for påkjørsel/ hærverk. Bommen er overvåket med kamera hvor Smart Security AS har ansvaret for drift, vedlikehold og reparasjon av bommen. I tilfeller der bommen har vært ute av drift har styret vært snar med varsling og oppfølging/ kamerasøk. Nåværende bom er mer robust i forhold til den gamle som er byttet ut. Gatebelysning har fungert bra inne på tunene i borettslaget, gatebelysning på baksiden av garasjene har i perioder ikke fungert optimalt. Mangelfull belysning varsles Bymiljøetaten som har ansvaret for drift av dette. Styret har benyttet varslingstjenesten på Bymiljøetatens hjemmeside for å løse problemet med belysning. Beboere kan også benytte denne tjenesten, se hjemmesideadresse: I forbindelse med oppgradering av uteområdene er det tiltenkt utskiftning av lyktestolper. Avfallsbrønnene har vært i drift i ca. 3 år. Størrelsen på sekker som sitter i beholderne er tilpasset behovet for borettslaget avfallsmengde. Beholderne har tilstrekkelig kapasitet ved riktig bruk. Glass og metall emballasje skal kastes i

8 8 Nordre Gran Borettslag containere utenfor bommen. Der det i enkelte perioder oppleves at beholderen ikke har tilstrekkelig kapasitet skyldes dette feil bruk. Det vil si at enkelte presser inn større fraksjoner/gjenstander noe som brønnen ikke er beregnet for. Dette medfører «forstoppelse» som krever ressurser til åpning og påfølgende opprydding. Den type saker spores opp og resulterer i faktura for opprydning til den som har forårsaket dette. Det meldes fra avfallsetaten at beboere i Nordre Gran har blitt flinkere til å sortere avfallet, men det er fortsatt forbedringspotensialet på dette området. Riktig avfallssortering er et viktig miljøtiltak der styret samarbeider med avfallsetaten for å møte ambisjonene. For å bekjempe problemet med forsøpling på uteområder har styret iverksatt en ordning der beboere som kaster avfall utenfor angitte plasser blir belastet med kostnadene for opprydding, samt et ekspedisjonsgebyr fra Obos som genererer faktura. Tiltaket har vist seg å fungere meget bra og det er vesentlig mindre søppel på fellesområder enn tidligere. Men det er fortsatt noe søppel å finne på tunene, særlig om sommeren. Emballasje fra is, yum-yum og annet er et stort problem. Her oppfordres alle til å snakke med ungene (bruke avfallskasser) Søppelkasser på fasadevegger er ikke tillatt pga. brannfare. Plassering av gamle møbler og gjenstander i kjellergangene har lenge vært et problem. Styret har i de tilfellene der det har vært mulig å spore frem til beboere som har plassert gjenstander i kjellergangene pålagt dem å fjerne dette. Beboere som blir tatt for ulovlig plassering av gjenstander blir belastet med opprydningskostnader. Styret gjør oppmerksom på at plassering av gjenstander i kjellergangene innebærer en brannfare, samt begrenser rømningsveier. Gamle møbler og lignende kan kastes gratis hos renovasjonsetaten (Oslo kommune). Det blir i år installert kameraovervåkning i alle kjellerganger. Åpne boder stenges igjen, da dette medfører forsøpling og uønsket opphold. Dermed er det viktig at beboeren jevnlig sjekker boden sin, samt installere en solid lås som sørger for tilstrekkelig stengning/sikkerhet mot innbrudd og hærverk. Styret har mottatt en del klager i-fm. brudd på husordensregler, som for eksempel støy/husbråk, forsøpling. Styret har i disse tilfeller snakket med, og/eller sendt skriv til de involverte for å bekjempe dette. I enkelte tilfeller har styret fått bistand fra Smart Security AS/ politiet i-fm. husbråk og advokat for utkastelse grunnet gjentatte/grove brudd på husordensregler. 06. Dugnader, velferdstiltak og sosiale arrangementer: Av hensyn til kostnader har man komprimatorbil kun på våren. Når man har komprimatorbil er dette bemannet med personell som veileder og påser at helseog miljøfarlig avfall ikke kastes. Tidligere har man hatt komprimatorbil to ganger i året uten bemanning/tilsyn. Til tross for informasjonsskriv har dette medført brudd på retningslinjer om kasting av helse- og miljøfarlig avfall (olje, kjemikalier, maling, lakk, bildekk, el-artikler og kjøleskap mv.) Disse bruddene medfører store ekstrakostnader for borettslaget.

9 9 Nordre Gran Borettslag Velferdsrommet kan disponeres dersom noen ønsker å arrangere sosiale arrangementer. Styret ønsker og er åpen for forslag fra beboere til sosiale felles arrangementer. Styret har et ønske om å prioritere eldre og pensjonister dersom gode forslag kommer inn og noen kan ta initiativet til et felles arrangement. Styret bidrar med ressurser i-fm. aktiviteter i bydelen, eksempelvis oppslag i fellesområder om aktivitetsdager og festivaler i nærområdet. Styret har dugnad en gang i året på våren, før 17.mai med hyggelig avslutning for både voksne og barn. Dette skal også være et sosialt arrangement for store og små. 07. Generalforsamling: Det blir avholdt ordinær generalforsamling 28. mai Endring av felleskostnader: Siste husleieøkning på 10 % ble gjennomført i mars 2014 som følge av det pågående rehabiliteringsprosjektet. 09. Informasjon og rundskriv: I løpet av denne perioden er det utgitt flere skriv i postkassene og på oppslagstavlene. 10. Inngåelse av avtaler med vaktmesterfirma og andre leverandører av varer og tjenester: I tillegg til Furuset vaktmestersentral har Nordre Gran til daglig følgende leverandører som leverer varer og tjenester. Når det gjelder tjenestene 1-5, står borettslaget fritt til å bruke andre enn de som er nevnt under. Borettslaget har ikke rammeavtale med disse, men har et samarbeid. Ved større oppdrag innhentes flere tilbud. 1. Kjenn- totalentreprenører 2. Juul rørservice rørlegger 3. Henry Hansen & Sønn AS, taktekker og blikkenslagermester 4. Godt Bygg for elektrikerbistand 5. Stanley Security 6. Myhre heis & elektro og Nokas Security 7. Smart Security AS for vakt hold 8. Det Norske Renholdsbyrå AS 9. Get for internett og telefoni 10.Oslo Veggdyrkontroll AS for skadedyr 11.Norport AS for service og reparasjon av garasjeporter 12.Norsk Brannvern AS

10 10 Nordre Gran Borettslag 11. Kurs og møter: Interne møter: styremøter, arbeidsmøter Møter og samtaler/ befaringer med leverandører/konsulenter Bydelsmøter Møter med Furuset vaktmestersentralen Byggemøter Relevante kurs og seminar Styremedlemmene/varamedlemmene kurses etter behov og interesse. Enkelte styremedlemmer har deltatt på relevante kurs. Styreleder har i tillegg deltatt på kurs som har relevans til rehabilitering/ oppgradering. 12. Rehabiliteringsnytt 12.1-Forord Forord, bakgrunn, status, planlagt fremdrift, endringer, økonomi, forutsetninger Det påbegynte rehabiliteringsprosjektet er et veldig viktig og spennende prosjekt for borettslaget, noe som berører alle beboere. Dermed er interessen rundt dette veldig stor, hvor mange sitter med spørsmål og har behov for informasjon. I denne brosjyren har styret prøvd å oppsummere de viktigste tingene man kjenner til så langt, altså de oftest stilte spørsmål. En del av dette er formidlet tidligere. Styret bruker mye tid og ressurser på dette prosjektet, og ser frem til å skape gode uteområder med flotte bygninger som har spennende arkitektur. Boligen er for mange den største investeringen i livet. Det sittende styret anser som sin viktigste strategioppgave å drive med verdibevarende vedlikehold av bygningsmassen og dets uteområder, både på kort og lengre sikt. Noe den pågående rehabiliteringen er et resultat av. Godt rehabiliterte og vedlikeholdte arealer vil effektivisere den daglige driften, noe som vil ha stor innvirkning på de løpende driftskostnader i mange år frem i tid Bakgrunn for rehabilitering Nordre Gran borettslag består av 7 blokker med til sammen 263 leiligheter. Blokkene ble oppført i perioden som en del av Furuset-utbyggingen. Det er tidligere ikke vært utført større rehabilitering, kun mindre reparasjoner av synlige skader. Bygningene og uteområdene bærer generelt preg av slitasje og forfall, hvor enkelte bygningsdeler er i svært dårlig forfatning. Om ikke tiltak utføres nå, vil bygningsmassen forfalle/forringes ytterligere.

11 11 Nordre Gran Borettslag Slitt bygningsmasse, råte på vinduer og fasader. Slitte uteområder, lite trivelig og fare for sikkerhet. I følge vedtekter og borettslagsloven har styret en vedlikeholdsplikt, som går ut på å holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Med bakgrunn i dette har styret startet et rehabiliteringsprosjekt. Nødvendig fagekspertise er engasjert for å ivareta prosjektering og gjennomføring av rehabiliteringsprosjektet. Det ble delt ut en informasjonsbrosjyre før beboermøte 15. mars 2012, der rehabiliteringsprosjektet ble nærmere belyst. 11. april 2012 ble det foretatt en avstemning i en ekstraordinær generalforsamling, hvor forslaget ble vedtatt med simpelt flertall Rehabiliteringstiltak omfatter Fasadekledning bestående av plater og paneler skiftes, ytterveggen tilleggsisoleres utvendig. Tablåer og porttelefonsystemet skiftes. Alle vinduer og dører skiftes, dette gjelder også inngangspartier, balkonger og leilighetsdører. Uteboder på balkonger og terrasser blir revet og tilsvarende nye boder blir bygd. Gulv, vegger og tak(himling) på balkongen blir rehabilitert og malt. Balkongsbrystninger inklusiv blomsterkasser av betong blir skiftet ut med glassrekkverk. Innglassing av alle balkonger over bakkeplan. Dvs. gjelder ikke terrasser på bakkeplan og enkelte trygdeleiligheter som har balkongsrekkeverk av tre. Dette er begrunnet i siste del av kapitlet som beskriver endringer. Det vurderes solavskjerming fremfor markiser for de innglassede balkongene over bakkeplan. Dette er et system som sitter på innsiden av glasset og kan trekkes opp og ned etter behov. Den type solavskjerming er mindre utsatt for vær og vind og gir et ryddig fasadeutrykk fremfor markiser. Om dette skal være et frivillig valg mot en engangskostnad for de som ønsker dette, eller om dette tas med som et fellestiltak i prosjektet må styret komme tilbake til senere. Omtekking av samtlige tak. Rehabilitering av alle garasjer.

12 12 Nordre Gran Borettslag Rehabilitering av gjenstående uteområder, dvs. området rundt fasader samt veier og arealer som ligger utenfor de inngjerdede kjernene på hvert tun. Utskifting av varmtvannsberedere. Illustrasjon/skisse av fremtidig fasadeutrykk utarbeidet av arkitekten i Uteområder, status og plan Den første delen av uteområderehabiliteringen er gjennomført, dvs. de delene som har vært inngjerdet og ligger i senter av tunene, samt avfallsbrønnene. Denne delen av uteområdeoppgraderingen ble gjennomført innenfor angitt tidsplan og kostnadsbudsjett. Følgelig har Nordre Gran borettslag innfridd Husbankens tilskuddskrav, og har fått utbetalt 2-millioner kroner i støtte (fra midler avsatt til Groruddalssatsningen). Resten av uteområdoppgradering som inngangspartier, veier og områder rundt fasadene tas etter fasaderehabiliteringen, da disse blir berørt av byggeplassdrift (stillas og anleggsmaskiner). Det er under fasaderehabiliteringen mulig å bruke uteområdene som ligger innenfor gjerdene. Det er opprette et fysisk skille for å verne uteområdene under fasaderehabiliteringen.

13 13 Nordre Gran Borettslag Et representativt bilde fra gjennomført uteområderehabilitering i senter av øvre tun, inngjerdet under fasaderehabilitering Bygningsrehabilitering, status, plan, praktisk info og endringer Hva har skjedd siden sist? Dvs. etter generalforsamlingens vedtak om rehabilitering 11.april 2012, og frem til april 2014 Våren 2012 Gyldigheten av vedtaket om rehabilitering ble påklaget av enkelte beboere, da forslaget ble stemt med simpelt flertall og ikke 2/3-flertall. Noe som medførte juridisk avklaring. Juristene konkluderte med at vedtaket er gyldig og juridisk bindende. Ut fra styrets vedlikeholdsplikt er det i utgangspunktet ikke påkrevd med vedtak fra generalforsamling, da tiltakene som skal utføres er nødvendig for å holde bygningsmassen og uteområdene i forsvarlig stand. Simpelt flertall er mer enn tilstrekkelig. Men av hensyn til tillitt og ryddig kommunikasjon, valgte styret likevel å behandle saken i en ekstraordinær generalforsamling. Det ble utdelt kampanjebrev i forkant av beboermøte for å forhindre rehabiliteringsforslaget. Høsten 2012 Etter generalforsamlingens vedtak har styret utført supplerende undersøkelser som var påkrevd. Eksempelvis gjelder dette balkongsbrystningenes og innglassingenes tekniske egenskaper, slik som brannsikkerhet, materialbestandighet, stabilitet og levetid.

14 14 Nordre Gran Borettslag Vinter Det ble utarbeidet tegninger med byggesøknad som ble sendt til behandling hos Plan- og bygningsmyndigheter ved Oslo kommune. Plan- og bygningsetaten har godkjent søknaden om fasadeendring, hvor rammetillatelse ble gitt Våren Høst 2013 Tilbudsunderlag med tegninger og beskrivelse ble utarbeidet Tilbudskonkurranse for innhentning av priser fra flere aktuelle byggefirmaer Vurdering og avklaring av tilbydere, total 4 tilbydere til sammen. Valg av byggefirma og kontraktsinngåelse. Basert på pris, kompetanse og referanser til tilsvarende prosjekter ble S-bygg valgt som hovedentreprenør. Consolvo er blant annet underleverandør til S-bygg på betongarbeider (garasjer, balkonger og gavler i fasadene). Søknad om igangsettingstillatelse ved Plan- og bygningsmyndigheter Andre offentlige tillatelser, herunder hos arbeidstilsynet Etablering av infrastruktur til byggeplassdrift Oppstart rehabilitering oktober 2013, garasjer og fasader Se påfølgende bilder med tekst for angivelse av dagens status (våren 2014) Historikk: Borettslaget engasjerte OPAK i 2005 for å utarbeide en tilstandsrapport. Tiltakene i denne OPAKrapporten ble av nåværende styret ikke vurdert som uttømmende, da den i mindre grad tok høyde for et mer langsiktig og helhetlig strategi og var på et overordnet nivå. Rapporten ble oppdatert i For videre bistand ble Obos-prosjekt og øvrig ekspertise som hadde erfaring fra borettslag i nærområdet med identisk bygningsmasse engasjert. Det ble gjort supplerende vurderinger der man inntok flere tiltak som var nødvendig/lønnsomt for å oppnå en god, langsiktig og helhetlig vedlikeholdsstrategi. Herunder ble det medtatt energi-effektiviserende tiltak, som gir en betydelig strømbesparelse for fellesskapet og den enkelte andelseier. Det er også lagt opp til et arkitektonisk løft av fasader og oppgradering av uteområder, energitiltak og uteområder har utløst tilskudd til borettslaget fra offentlige instanser som tilsvarer millionbeløp. Denne strategien har en større dimensjon men er vurdert å være mer lønnsomt i et langsiktig perspektiv. Ting har tatt tid fordi borettslaget først hadde utfordringer med å rekruttere et stabilt og kompetent styret, som etter hvert fikk arbeidsro til å bli kjent med tingenes tilstand og foreta korrekte vurderinger. Tiden videre har medgått til å presentere forslagene, overbevise, og besluttet gjennomføringen av det pågående prosjektet. Videre prosess er beskrevet over.

15 15 Nordre Gran Borettslag Bilder med angivelse av dagen status (april 2014): Nå er det full aktivitet på øvre tun, bildet viser blokk 12 (venstre), 16 (midten) og 10 (høyre). Nå begynner fasaden på blokk 12 å komme til uttrykk, øvrige blokker vil få det samme utrykket.

16 16 Nordre Gran Borettslag Omfattende skader er påvist ved avdekninger, noe som vitner om at styreleders bekymring og faglige vurderinger var reelle og rehabiliteringstiltak var et klokt og nødvendig valg. Balkongsdekker: FØR Bildene viser korrosjon på armeringsjern med bom og utsprenging av betong på balkongsdekker i blokk 16. Dette er forkanten på dekkene som det tunge betongrekkverket med blomsterkasser var koblet på, som nå er revet. Tilstanden representerte fare for nedfall av betong, og sammenbrudd som ytterste konsekvens. ETTER Nå blir balkongsdekkene grundig gjennomgått og reparert for skader på betong og armeringsjern, overflatene påføres et betongbeskyttende lag. Slik at sikkerheten er på sin plass og tilstanden er god. Det blir i tillegg lyst og fint på den ferdige balkongen. Garasjer: Når man begynte å se nærmere på garasjene før oppstart, så man antydning til et vesentlig skadeomfang som kunne innebære svekkelse av konstruksjonens bæreevne. Av hensyn til kontinuitet i gjennomføringen, fremdrift og særlig konstruksjonssikkerhet mot sammenbrudd/nedfall, kunne man ikke lenger tillate bilene å stå inne til dette var ferdig rehabilitert. Dette gjelder hovedsakelig U1/øvre plan under blokk 18-20, siden dette er etasjeskille over U2/ nedre plan. Dette er grunnlaget for at vi måtte utarbeide uteplasser der bilene måtte kjøre ut, og vi ikke kunne ta garasjeplassene etappevis for å unngå uteplasser. Garasje i U2/nedre plan og garasje under blokk 16 har gulv på grunn, og er dermed mindre kritisk i forhold til stabilitet og nedfall da det ikke er etasjer under. Når man senere banket vekk løs betong i U1/øvre plan blokk 18-20, kunne man avdekke at armeringsjern i konstruksjonen var kuttet og rustet bort av veisalter, se bilde I. Det ble på dette tidspunktet bekreftet at konstruksjonens bæreevne var således svekket og fjerning av bilene var viktig og forsvarlig. Det ble også etablert midlertidige stemplingsstøtter under betongbjelkene i etasjen under for å ivareta stabiliteten under utførelse, se bilde II. Rustede jern er erstattet og rekonstruert med nye og bæreevnen er i behold.

17 17 Nordre Gran Borettslag FØR I- Bildet (garasje 18, U1) viser kritiske skader avdekket på jern i betongen, omfattende korrosjon med redusert bæreevne. II- Bildet viser stemplingsstøtten i underliggende etasje for å ivareta stabilitet under rehabilitering av øvre garasjeplan. ETTER III- Bildet viser ferdig rehabilitert garasje i øvre plan blokk Tilfredsstillende betongreparasjon med tilstrekkelig bæreevne for billast, katodisk beskyttelse mot korrosjon/rust av armeringsjern. Lyse overflater med betongbeskyttende maling og belegg på gulv. Nye oppmerkinger av plasser, estetisk løft Hoved fremdriftsplan Fasadearbeid som berører leiligheter (balkonger, vinduer, kledninger og tak mv.): ca. START f.o.m. ca. SLUTT t.o.m. Adresse ÅR MND. UKE ÅR MND. UKE Granstangen Oktober Mai 21 Granstangen Desember Juni 25 Granstangen Februar September 37 Granstangen Juni Oktober 42 Granstangen August Desember 48 Granstangen 20 A-C 2014 Oktober Januar 04 Granstangen 20 D 2014 Desember Februar 7 Granstangen Desember Mars 13

18 18 Nordre Gran Borettslag NB! Det utføres ikke arbeid i fellesferien uke 28, 29 og 30. Oppgangens inngangspartier og utskiftning av leilighetsdører vil ha følgende fremdrift i 2014: (NB: kan forskyves med avvik på +/- 14.dager, endelig oppslag kommer fortløpende) Adresse Inngangspartier Leilighetsdører Fra uke Til uke Fra uke til uke Granstangen Granstangen Granstangen Granstangen Granstangen Granstangen 20 A-C Granstangen 20 D Granstangen Garasje 16 og garasje i plan U1 er ferdig, garasje plan U2 vil starte etter påsken og være ferdig i løpet av sommeren Gjennomføringsrekkefølgen er satt opp av hovedentreprenør (S-bygg) basert på deres vurdering om rasjonell drift. NB: En slik «hoved fremdriftsplan» er en veiledende plan og kan avvike noe over tid. Ved eventuelle større avvik vil dette bli informert. Planlagt ferdigstillelse av fasaderehabiliteringen er estimert til midten av mai 2015, med forbehold om uforutsette aktiviteter/forhold. Detaljert og praktisk informasjon vil komme fortløpende i aktuelle oppganger og postkasser for de blokkene som står for tur. Beboere i den aktuelle blokken blir også henvist til byggeplasskontoret som er etablert på ballbanen ved 12 blokka. Her vil det være en kontaktperson/byggeplassleder tilgjengelig. For at man skal kunne gjennomføre en slik rehabilitering må man rydde og tømme balkonger og balkongsboder, det samme gjelder terrasser på bakkeplan. Les mer om dette i neste kapittel, og sett gjerne av tid til å planlegge dette på forhånd selv om det måtte være en stund til din blokk tas! Vi er i gang med et spennende og utfordrende prosjekt der styret bruker mye tid og krefter for å få gjennomført et slikt omfattende prosjekt. Ditt samarbeid og velvilje er vår styrke og veien til et vellykket prosjekt. Vi håper Nordre Gran kan fremstå som et attraktiv og flott borettslag med god arkitektur og høy teknisk standard på bygningsmassen i nærmeste fremtid Praktisk info om rydding og forberedelse før fasaderehabilitering av din blokk: A: For at man skal kunne få til en slik fasaderehabilitering må den enkelte leilighet fjerne/tømme følgende selv: Balkonger med tilhørende boder må tømmes fullstendig innen frist som angis fortløpende for den enkelte blokk. Dette gjelder alt løsøre, inkludert termometer, gresstepper, lamper, ledninger og lignende, samt alt som måtte være festet på balkongens vegger, tak og rekkverk. Dette gjelder også eventuelle paraboler/antenner med tilbehør (også de som måtte være festet på andre bygningsdeler).

19 19 Nordre Gran Borettslag Det som ikke er fjernet innen fristen som etter hvert blir opplyst, fjernes av byggefirmaet uten ytterligere varsling. Kostnader i forbindelse med fjerning, og bortkjøring vil bli vurdert belastet hver enkelt beboer. Det blir fortløpende gitt frist for fjerning og tømming av balkonger/terrasser med tilhørende boder. Komprematorbil vil bli satt opp før fristen kun for den berørte blokken som står for tur. B. Følgende blir fjernet av byggefirmaet: - Kledninger, heller og plattinger på balkong og terrasser - Lamper og ledninger i boder på balkonger og terrasser - Markiser og innglassinger - Blomsterkasser i balkongsbrystninger Dersom noen ønsker å ta vare på noe av dette må det fjernes før fristen som angis for hver blokk. Det vil ikke være lov å installere egne eller gamle markiser på de nye fasadene/balkongene. Fast monterte kledninger som for eksempel paneler og fliser vil heller ikke være lov å ha på de nye overflatene i balkongen (gjelder gulv, vegger og tak/himling). Dette grunnet fuktproblematikk og materialegenskaper samt tilgang til å utføre vedlikeholdstiltak i fremtiden. De som har terrasse på bakkeplan kan når dette er klart sette opp platting eller heller etter eget ønske/initiativ innenfor oppsatte gjerder. Bakkeplan blir avsluttet med grunnarbeid/grus, eventuelt eksisterende heller og platting må man selv ta vare på dersom man ønsker å gjenbruke dette, da dette ikke blir erstattet. Det er ikke lov å mellomlagre slikt på fellesarealer eller balkonger/terrasser. Det vil komme retningslinjer for plassering av paraboler. Det vil være strengt forbudt å feste paraboler på de nye overflatene grunnet fuktgjennomtrengning, arkitektur og sikkerhet. Styret har etablert hjemmeside der nyttig informasjon blir lagt ut Endringer i forhold til tidligere utgitt informasjon: Innglassing av alle balkonger over bakkeplan- et nødvendig vedlikeholdstiltak* Tidligere utgitt informasjon fra styret baserte seg på kjennskap man hadde til prosjektet i en forprosjekteringsfase. Vi befinner oss nå i en gjennomføringsfase der detaljene kommer klarere frem ved avdekninger. Fagekspertisen foretar stadig supplerende vurderinger og undersøkelser. Dagens kjennskap til prosjektet og foreliggende vurderinger tilsier behov for endringer som redegjøres for i dette kapitlet. Flere beboer har i dag innglasset sine balkonger over bakkeplan. I en tidligere fase hadde man tenkt at de som ikke har innglasset balkong vil kunne bestille dette etter ønske og mot en kostnad som de kunne betale, ref. tidligere årsberetning. Ut fra et vedlikehold og verdibevaringsperspektiv har man etter nærmere gjennomgang kommet frem til at det er nødvendig å innglassere alle balkonger over bakkeplan, som er anbefalt av prosjektets rådgivere. Det er ikke hensiktsmessig å kostnadsdifferensiere ved å la beboere velge dette selv, grunnet uheldige konsekvenser ved å velge bort innglassing. Følgende argumenter taler for innglassing av alle balkonger over bakkeplan: Innglassing av alle balkonger over bakkeplan er nødvendig for å få bedre kontroll på avrenningsforhold, ettersom balkongsdekkene ikke byttes og fallforhold ikke endres. Dersom en eller flere balkonger i fasadekolonne ikke er innglasset vil dette influere alle

20 20 Nordre Gran Borettslag underliggende balkonger og tilstøtende fasadepartier mht. vannlekkasjer, noe som vil medføre fuktskader og resultere i forfall. Flere av eksisterende innglassinger er mange år gamle og bærer preg av slitasje. De har svake tekniske detaljer dvs. overganger og tilslutninger som medfører vannskader. Flertallet av eksisterende innglassinger har gjort nytte for seg, og vil derfor ha en mindre teknisk verdi i forhold til en ny innglassing. De fleste av eksisterende innglassinger har i tillegg kostnader i-fm. riving og bortkjøring. Innglassing vil virke preventiv mht. forfall av overflater og materialer, deriblant eksisterende betong som blir mindre utsatt for vær og vind. Armeringskorrosjon og betongutsprenging i betong er kostbart å reparere. Derfor vil en innglasset balkong gi en lengre vedlikeholdsintervall i forhold til en ikke innglasset balkong, noe som vil medføre besparelse for fellesskapet i form av fremtidige vedlikeholdskostnader. Ved å innglassere vil man spare en del penger på andre poster som nedløp og sluk som kan forenkles, og til dels trekkes ut av prosjektet når man velger innglassing til alle over bakkeplan. Dermed blir forskjellene ikke så store sett i den totale sammenheng. Nordre Gran har fått en god pris på innglassing av balkonger over bakkeplan. Prosjektøkonomien tillater innglassing av alle balkonger over bakkeplan uten at dette har noe innvirkning på husleieøkningen, utover det som har forekommet. Dersom det gjøres valgfritt og en beboer velger bort innglassing pga. sin økonomi i dag, men senere ønsker å innglassere, vil dette bli atskillig dyrere. Noe som også er uheldig mht. helhetlig gjennomføring, dvs. ensartet arkitektur, montasje og teknisk tilstand. *Balkongsinnglassing gjelder ikke terrasser på bakkeplan da dette er uheldig mht. brann og rømning, samt er teknisk sett meget omfattende og kostbart. De på bakkeplan vil få ny inngjerding der bakken ferdigstilles med tilfredsstillende grunnarbeid. De med terrasse på bakkeplan vil få markiser på stuesiden, noe de øvrige ikke vil få. Det sees på mulighet for solavskjerming for balkonger over bakkeplan, dette er nærmere beskrevet i kapittel 12.3, kulepunkt 7. * Balkongsinnglassing gjelder ikke trygdeleiligheter i blokk 22 med rekkverk av tre, da dette teknisk sette blir omfattende og kostbart. Disse balkongene har ikke tunge blomstekasser av betong, og har dermed en bedre løsning ift. avrenning. De har ikke flere underliggende balkonger som blir influert for vannlekkasjer på samme måte som for øvrige blokker. For trygdeleiligheter med rekkverk av tre vurderes det likevel markiser og bytting fra tre til glassrekkverk (forbehold). Da tre-rekkverk har et hyppig vedlikeholdsintervall. Dersom kostnadsforskjellene mellom tre og glassrekkverk blir for store blir ny rekkverk av tre satt opp.

21 21 Nordre Gran Borettslag Enkelte av trygdeleilighetene har i dag innglassing. Disse innglassingene er i god teknisk tilstand med støy- og brann begrensede egenskaper. Disse er i sin tid satt opp av samferdselsetaten. Dette vil man derfor prøve bevare Forutsetninger Et rehabiliteringsprosjekt er meget utfordrende pga. skjulte forhold som avdekkes underveis, fordi man ikke har den samme forutsigbarheten og utformingsmuligheten som for et nybygg. Informasjon fra styret er til enhver tid basert på den beste kjennskap man har til prosjektet. Det tas derfor forbehold om ting som kan endres underveis, pga. forhold som avdekkes og må håndteres fortløpende. Endringer av betydning vil bli varslet. 13. Øvrige nødvendige oppgraderinger, utskiftninger samt påkrevd vedlikehold: På grunn av påstartet rehabiliteringsprosjekt inneværende år har styret kun utført nødvendig sikringsarbeid og tiltak som forhindrer kritisk skadeutvikling. Sikringsarbeid som for eksempel tilstramning av løse plater og beslag, nedbanking av løs betong og kritisk skadeutvikling som midlertidig tetting av lekkasjer. Man har konsekvent budsjettert med en høy vedlikeholdspost de siste årene, således en konsekvent innkalkulert buffer med god sikkerhetsmargin. Dette har sammenheng med den uforutsigbarheten man har med en bygningsmasse i dårlig forfatning, der det plutselig kan dukke opp skader av ukjent omfang som er kritisk med HMS som konsekvens (påkrevd vedlikehold). Forsikringen dekker ikke slike tiltak relatert til forfall. Det er ikke meningen at man skal bruke vedlikeholdsbudsjettet på materialer og bygningsdeler som har forfallet og skal skiftes ut i-fm. rehabilitering. Et positiv avvik i forhold til budsjettert vedlikeholdspost bidrar til økning av egenkapital. Det er i de siste årene byttet ut postkasser, oppslagstavler, oppgangsbelysning samt iverksatt brannforebyggende tiltak (utskiftning av røykvarslere og brannslokkere). I inneværende år har man kartlagt eksisterende internett- og tv fasiliteter, der det er avdekket svakheter og manglende stabilitet i kobbernettet tilhørende disse tjenestene. Man er godt i gang med å få leverandøren til å investere i en oppgradering av infrastrukturen på tv og internett, et såkalt fiberbasert internett (FTTH). Det forventes en vesentlig forbedring av stabilitet og hastighet på internett og spennende tv tilbud i grunnpakken. Tilleggstjenester utover den oppgraderte grunnpakken vil også bli rimeligere. Styret er i forhandlinger med Get for å etablere en ny og bedre avtale. Dersom man enes om en avtale med leverandøren vil det være sannsynlig å foreta en slik forbedring innen Styret har også innhentet tilbud på overvåkning av kjellerganger for å bekjempe uønsket opphold, hærverk og opplagring av søppel og møbler. Dette er tiltenkt installert innværende år. 14. Rettssaker og oppsigelsessaker: Styret har ikke hatt noen rettssaker mot leverandører. Dette skyldes grundig forarbeid og god kommunikasjon.

22 22 Nordre Gran Borettslag Styret har hatt en sak der det er utferdiget salgspålegg mot en beboer på grunn av vesentlige mislighold. En advokat fra Obos har bistått borettslaget med den juridiske delen. Styret har også hatt en sak der man har bedt Oslo Boligbygg om å omplassere en beboer som ikke passer i et borettslag på grunn av sin tilstandsbaserte opptreden. 15. Samarbeid med ansatte/ beboere: Styret har et godt samarbeid og en god kommunikasjon med Furuset vaktmestersentral mht. daglig drift. Dette gjøres i form av oppfølgingsmøter, telefonsamtaler samt kommunikasjon over e-post. Styret har et godt samarbeid med enkelte beboere som er behjelpelig med innspill for å bedre sikkerheten og bekjempe forsøpling. 16. Helse miljø og sikkerhet (HMS): Styret prioriterer arbeid som er relatert til HMS. Det foretas jevnlige inspeksjoner i oppganger og fellesområder, der avvik registreres, bemerkes med skriv i form av advarsler. Registrerte avvik følges opp, strakstiltak kategoriseres ut i fra en risiko og konsekvens vurdering Service og kontroll av brannslukningsapparater og røykvarslere: Alle beboere er selv ansvarlig for brannsikkerheten i sin egen bolig. Der det er noe uklart står styret til disposisjon for veiledning og tilrettelegging med nødvendige tiltak. Det er lav terskel for å spørre om ting som angår helse, miljø og sikkerhet. Alle må vise aktsomhet i forhold til å ivareta sikkerheten. Styret i Nordre Gran Borettslag har utført en stikkprøvemessig kartlegging av tilstanden på tidligere utleverte brannslukningsapparater og røykvarslere. Basert på disse kartleggingsresultatene har styret inngått en avtale med Norsk Brannvern for å forbedre brannsikkerheten. Med samarbeid og bistand fra Norsk Brannvern har styret foretatt utskiftning av brannslukningsapparater og røykvarslere (fra ioniske til optiske detektorer). Videre har borettslaget også inngått serviceavtale om brannforebyggende tiltak med Norsk Brannvern. Dette for å opprettholde et forsvarlig sikkerhetsnivå som har en tendens til å avta ved manglende oppfølging. Det er enkelte beboere som ikke har vært til stede/ eller nektet adgang når Norsk Brannvern har stilt seg til disposisjon (ved flere tidspunkter og anledninger) for å utføre oppdraget. De dette angår bes å ta kontakt med styret for å koordinere gjennomføring av avtalt bistand fra Norsk Brannvern. Det forutsettes at enhver beboer holder oppsyn med sitt brannvernutstyr. Ved registrering av avvik og/ eller behov for veiledning og bistand om brannvernutstyr kan styret kontaktes Betongnedfall fra fasader HMS: Styret har i forrige periode fjernet større partier av løs betong fra fasadene der man har kommet til med lift og har hatt kjennskap til løs betong. Men for ordens skyld advarer styret om å være påpasselig mot betongnedfall. Foreldre er ansvarlig for å informere og påse at deres barn ikke oppholder seg ved slike partier av fasaden med betong. Enkelte terrasser/balkonger er også

23 23 Nordre Gran Borettslag tilknyttet slike partier av fasaden. Beboere som har en slik terrasse/balkong må være påpasselig for betongnedfall mht. personskade og skade på gjenstander/hagemøbler. 17. Skiftning og etablering av avtaler/ vilkår for å rasjonalisere kvalitet og pris på tjenester: Det er ikke etablert nye avtaler med aktører i inneværende perioden. Aktører som ikke overholder avtaler blir fulgt opp. Dersom forbedring ikke skjer blir de sagt opp og erstattet med nye. Trappevasken og renholdstjenestene har til tider vært utilstrekkelig. Styret har derfor i forrige periode sagt opp tidligere firma og erstattet med et nytt, noe som har resultert i en forbedring. 18. Styremøter/ arbeidsmøter kostnader ved styret: Styremøter og arbeidsmøter avholds jevnlig, avhengig av saksmengde. Kostnader er vanlig kontordrift som telefoni og kontorrekvisita. Ved lengre arbeidsmøter/ styremøter blir det kjøpt enkel mat og mineralvann. Styret har i denne perioden hatt ett julebord. Styret har behandlet 58- saker i Styrets rutiner for å behandle restanser: Med bistand fra Obos, utarbeides det en likviditetsplan for den respektive perioden. Planen brukes til orientering for å betjene kostnader på kortere og lengre sikt. Borettslaget har lån som betales iht. nedbetalingsplan. Løpende drifts, vedlikehold og andre kostnader betales fortløpende Styret har gode rutiner for sjekking av fakturaer før betaling, dobbel sjekkes av hhv. styreleder og nestleder/styremedlem før dette sendes til utbetaling. 18. Undervalg og komiteer: Det å sitte styret innebærer et stort ansvar og er således en meget utfordrende oppgave. Styret består av fire personer hhv. styreleder, nestleder og to styremedlemmer. Det sittende styret karakteriserer sitt samarbeid som svært vellykket. Styret har nødvendig/ høy kompetanse innenfor økonomi, logistikk, ledelse og byggeteknikk. Dette gjør kommunikasjonen og arbeidet effektivt. Vi har to varemedlemmer som er benyttet i den grad det har vært behov for det. Sittende styret ønsker/ kan tilby seg å fortsette. Tidligere har det vært stadig utskiftninger i styret, noe som har vært svært uheldig for gjennomføring av langsiktige planer og rasjonell drift. Hver gang styremedlemmer skiftes eller tilføyes, må det sittende styret bruke mye tid og ressurser for nødvendig opplæring og erfaringsoverføring før disse kan nyttiggjøres. Det å kunne være en god ressurs for borettslaget gjennom styrearbeid krever god kompetanse og nyttig erfaring over flere styreperioder samt kjennskap til det aktuelle borettslaget. Se kapitel 02, der kompetanse ved det sittende styret fremgår. Det bemerkes at de pågående prosjektene, særlig rehabiliteringsprosjektet kan være svært sårbar for et evt. styrebytte. Dersom det likevel skulle være ønskelig med utskiftning av styremedlemmer/leder bør dette være godt begrunnet og gjennomtenkt, slik at man ikke påfører borettslaget store uheldige konsekvenser.

24 24 Nordre Gran Borettslag Et stabilt og kompetent styret i et borettslag er en viktig forutsetning for å oppnå gode økonomiske resultater, noe som vil gjenspeiles i forestående husleie. Dagens husleie gjenspeiler og er et resultat av tidligere valg og forvaltning. April 2014 Styret i Nordre Gran Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr For andre inntekter, se note 3 i regnskapet. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert og skyldes i all hovedsak prosjekteringen og oppstarten av fasaderehabiliteringen. Kostnadene forbundet med fasaderehabiliteringen beløper seg til kr i 2013 og står presentert under note 8, 15 og 16. Borettslaget har tatt opp et delutbetalingslån for å dekke kostnadene til den pågående rehabiliteringen. Borettslaget har også byttet ut belysningen i alle oppganger. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler per utgjorde kr Sektordiagrammet under viser kostnadsfordeligen i 2013:

25 25 Nordre Gran Borettslag For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til den pågående rehabiliteringen hvorav kr er avsatt til ordinært vedlikehold. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %, og ingen endring i feieravgiften. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Eika Boligkreditt. Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,10 %, løpetid 15 år. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd

26 26 Nordre Gran Borettslag Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonorar Fra økte forretningsførerhonoraret til kr eller kr 589 pr. leilighet pr. år. Dette tilsvarer en økning på 3,5 %. Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2014 forutsa en økning av felleskostnadene på 10 % fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. SAMEIET Furuset Vaktmestersentral Borettslaget er medeier i sameiet Furuset Vaktmestersentral. Til orientering er resultatregnskap og balanse for nevnte sameie pr satt inn bakerst i årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo, Styret i Nordre Gran Borettslag Umar Sheikh Munir /s/ Brede Smedsrud /s/ Ajjaji Elhoucine /s/ Solbjørg Larsen /s/