Luster kommune - gnr. 145 bnr. 1, søknad om frådeling av hus og tun - avgjerd i klagesak

Transkript

1 Sakshandsamar: Terje Øvrebø Vår dato Vår referanse Telefon: / E-post: Dykkar dato Dykkar referanse Opplysningsvesensets fond Postboks 535 Sentrum 0105 OSLO Luster kommune - gnr. 145 bnr. 1, søknad om frådeling av hus og tun - avgjerd i klagesak Bakgrunn for saka I mars 2013 søkte de (Opplysningsvesenets fond) om løyve til frådeling av ein ca. 8 daa stor parsell på gnr. 145 bnr. 1 i Luster. Parsellen utgjer tunområdet på prestegarden på Hafslo, med påståande bygningar og kringliggande areal. Det vart også søkt om løyve til å dele frå ei nausttomt på 50 m2. I følgje Skog og landskap sine registreringar består gnr. 145 bnr. 1 i dag av 43,9 daa fulldyrka og 15,6 daa overflatedyrka jord, 36,1 daa innmarksbeite og 13 daa anna areal. Jordbruksareala vert drivne ved bortleige. Den omsøkte parsellen består i følgje kommunen av 2,3 daa jorddekt fastmark. Resten er overflatedyrka jord. Kring halvparten av arealet er temmeleg bratt. Forutan bustadhuset er der stabbur, eldhus, vedhus og garasje. Bakgrunnen for søknaden er at de av praktiske årsaker har bygt ny prestebustad i eit byggefelt, og tunet på prestegarden trengst ikkje lenger som bustad for presten. Ved administrativ avgjerd av , og med tilvising til jordlova 12, avslo kommunen søknaden slik den ligg føre. Det vart derimot gjeve løyve til å dele frå bygningane i tunet med ei tomt på inntil 1,8 daa kring. Også nausttomta vart godkjent frådelt. I vedtaksgrunngjevinga vert det halde fram at dyrka jord er ein knapp ressurs, og at det difor må krevjast høg utnyttingsgrad ved eventuell nedbygging, tomtestorleiken er uansett urimeleg stor samanlikna med det som er vanleg (kring 1 da), og ei ytterlegare oppdeling av parsellen i fleire tomter kan ikkje påreknast grunna nærleiken til kyrkja. Ved brev av har de klaga på kommunen sitt vedtak. I klaga viser de til at arealet som eventuelt kan takast vare på til jordbruksføremål, og som ligg aust for tunet, vil bli liggande utan tilknyting til resten av prestegarden, og dessutan skild frå den tilgrensande naboteigen av ein steingard. Tilkomsten vil måtte skje ved bruk av vegen til prestegardstunet, noko som ikkje er optimalt, og når arealet dessutan er svært bratt, meiner de at det ikkje kan ha nemnande verdi som produksjonsareal, korkje no eller i framtida. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: Telefon: Org.nr Telefaks:

2 2/5 De ser heller ikkje at ein eventuell kommunal praksis når det gjeld tomtestorleik bør ha avgjerande vekt i saker som denne, og de tek til orde for at kvar einskild sak må kunne vurderast for seg. I så måte peikar de på at det er tale om eit særmerkt tun, med kulturhistorisk interessante bygningar i eit landbruksprega kulturlandskap, og at ein bør søkje å ta vare på slike gamle tunløysingar. De viser også til at store tomter er akseptert frådelt saman med prestebustader andre stader i landet, og at det må følgje ei god tomt med ved overtaking av slike eldre bygningar, dersom det skal løne seg for både kjøpar og seljar. Avslutningsvis hevdar de såleis at «(m)arknadskrefter og meir ålmenne interesser knytta til desse gardstuna, må arbeide i lag. Vår søknad prøver å ta omsyn til dette.» Plan- og forvaltningsstyret i Luster behandla klaga i møte , men den vart ikkje teken til følgje. I saksutgreiinga vert det konstatert at kommunen har ei anna oppfatning av kva som er å rekne som landbruksjord enn kva de har, men at det elles ikkje er kome fram noko i klagesaka som ikkje var kjent for kommunen då den fatta sitt vedtak. Klaga er difor sendt til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. For å få eit fullgodt inntrykk av dei faktiske forholda, var Oddgeir Aardal herifrå på synfaring , saman med Ole Sperre og Hildur Kuld, som begge representerte dykk. I brev av bad vi opplyst om de har konkrete planer for dei attverande landbruksareala på eigedomen, og vi bad om synspunkt på eventuelle vilkår om avhending av LNF-areala. De har svara på spørsmåla i brev datert Der går det fram at de vil halde fram å leige bort den dyrka jorda på 10-årige avtaler, og at de ikkje vil akseptere noko vilkår om sal av landbrukseigedomen for å få løyve til frådeling som omsøkt. De stiller også spørsmål ved om vi, i form av avståingsvilkår, har høve til å gå ut over det som er tema for klagesaka: tomtestorleiken. Våre merknader Jordlova har ikkje eigne føresegner om klage, og saker som denne skal difor hansamast i tråd med dei alminnelege reglane i forvaltningslova kapittel VI. Innleiingsvis nemner vi kort at dei formelle vilkåra for å realitetshandsame klaga er oppfylte, jf. forvaltningslova 28 og 29, om klagerett og klagefrist. I følgje forvaltningslova 34 kan eit klageorgan prøve alle sider ved ei sak. Det påklaga vedtaket kan endrast heilt eller delvis, eller det kan bli oppheva og saka sendt tilbake til vedtaksorganet for ny handsaming. Det heiter vidare at når statlege organ skal ta stilling til klager på kommunale vedtak, skal det leggast vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret ved prøving av det frie skjønnet. 12 i jordlova, delingsparagrafen, vart endra med verknad frå Etter endringa lyder dei 5 første avsnitta slik: «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til

3 3/5 eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja.» I følgje forvaltningslova 34 tredje ledd kan ikkje vedtaket det er klaga på endrast til skade for klagaren med mindre ein finn at hans interesser lyt vike for omsynet til andre privatpersonar eller offentlege interesser. Under alle omstende lyt ei eventuell endring til skade for klagar skje innan 3 månader etter at førsteinstansen tok imot klaga. Luster kommune har akseptert at bygningane på gnr. 145 bnr. 1 vert skilt frå resten av eigedomen saman med eit avgrensa tunareal og ei nausttomt. Ved si handsaming av saka har ikkje kommunen drøfta eller stilt vilkår om kva som skal eller bør skje med resten av eigedomen. Klagesaka gjeld såleis berre storleiken på og eventuelt utforminga av den nye bustadeigedomen. Når vi tok opp spørsmålet om mogeleg avhending av LNF-areala som tilleggsjord til dei som driv innan landbruksnæringa, var det i von om at også Opplysningsvesenets fond såg det som eit tiltak i tråd med både jordlova og konsesjonslova sine føremålsparagrafar. De peikar sjølve på at de har viktige samfunnsmessige oppgåver, og det er uansett vanleg i slike saker å spørje om seljar kan bidra til ei løysing som inneber at dei som driv jorda også i størst mogeleg grad får eige den. Det er som kjent i samsvar med overordna landbrukspolitiske målsetjingar. Når de avviser ei slik løysing så må vi akseptere det, og den ovannemnde regelen i forvaltningslova hindrar at vi, mot eigar/søkjar sin vilje, kan innføre vilkår om avhending i klageomgangen. De ønskjer at tomta skal omfatte 5 6 daa jordbruksareal av ulik bonitet. Som det går fram av 12 ovanfor, lyt dette spørsmålet vurderast i lys av jordlova 9, som m.a. slår fast at: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet

4 4/5 ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.» Under synfaringa kunne vi sjå at rett nord for tunet ligg det ein teig på om lag 2 daa, med relativt bratt, overflatedyrka jordbruksareal. Teigen er avgrensa av ein steingard mot nord og aust, og vedhuset mot sør. Etter det vi fekk opplyst under synfaringa har det tidlegare stått frukttre på delar av arealet, men no står det berre nokre stubbar att. Denne teigen er smal og vanskeleg å drive på ein rasjonell måte med større maskinar. Arealet ligg også avstengt til i høve dei meir samanhengande areala med overflatedyrka mark lenger vest på eigedomen. Her går det ei grov, og terrenget er ujamt og med skog og kratt. Med ei avgrensing av tomta slik kommunen går inn for, er det fare for at denne teigen kan bli liggande som eit attgroingsareal i framtida. Til jordbruksføremål er teigen truleg best eigna som beitemark, men arealet kan sjølvsagt haustast med slåtteutstyr tilpassa bratt terreng (t.d. ei motorslåmaskin), slik kommunen er inne på. Til den omsøkte parsellen høyrer det også med eit mindre areal med overflatedyrka jord rett vest for tunet. Det mest lettdrivne og samanhengande jordbruksarealet finst rett aust for tunet, på oppsida av tilkomstvegen. Arealet er i Gardskart klassifisert som overflatedyrka jordbruksareal. Teigen er på knapt 3 daa, men sjølv om arealet grensar mot ein steingard på eine sida og tilkomstvegen til tunet på den andre sida, så vil det framleis vere mogleg å hauste mykje av dette arealet maskinelt, t.d. med fôrhaustar og kasse. Arealet har også verdi som husdyrbeite. I saksutgreiinga som ligg til grunn for det påklaga vedtaket, seier kommunen seg samd med dykk i at det er tale om å etablere ein bustadeigedom med særmerkte bygningar som krev noko meir plass enn kva som er vanleg. Vi er samde i dette. Under denne føresetnaden meiner vi at det er vanskeleg å sjå føre seg at areala nord og vest for bygningane vil kunne nyttast til jordbruksføremål på ein rasjonell eller rekningssvarande måte i framtida. Dei er små, saknar tenleg tilkomst, og er avskorne frå dei tilgrensande jordbruksareala med steingardar og bekkefar. Desse marginale areala bør difor kunne tillatast omdisponert for å tilgodesjå kulturlandskapet, som er mellom dei omsyna som kan motivere eit unntak frå omdisponeringsforbodet i jordlova 9. Arealet aust for tunet er derimot både større, meir lettdrive, har betre tilkomst, og er for ein stor del mindre bratt enn dei som ligg mot nord og vest. Vi meiner at kulturlandskapsinntrykket vil bli godt ivareteke om denne teigen også i framtida vert liggande som ein del av landbrukseigedomen, og følgjeleg omfatta av driveplikta i jordlova 8. Den vil då venteleg bli stelt og skjøtta om lag som til denne tid. Vi kan difor ikkje sjå at det finst argument som tilseier at jordbruksinteressene her bør vike, jf. jordlova 9. Vår konklusjon er då at dei omsøkte areala nord og vest for sjølve tunet bør kunne

5 5/5 omdisponerast og delast frå. Dette inneber at det vert oppretta ein bustadeigedom på ca. 5 daa, noko som er uvanleg stort, både i Luster og elles i fylket. I utgangspunktet bør storleiken på bustadtomter avgrensast, både av likskaps- og rasjoneringsomsyn, og fordi landbruksinteressene og eventuelle andre, konkurrerande arealbruksinteresser tilseier det. Det er likevel også rett, som de peikar på i klaga, at det må gjerast ei individuell vurdering av kvar enkelt søknad. I mange tilfelle ligg det ikkje føre saklege argument som tilseier at det er grunn til å gå ut over den kommunale «norma» som er etablert. I saka her kjem det derimot inn slike moment, i form av kulturlandskapsomsyn, topografi og arrondering. Dette skil den frå fleirtalet av delingssakene, og resultatet skal difor ikkje kunne skape uheldige presedensverknader. Vedtak Klaga vert delvis teken til følgje. Som eigar av gnr. 145 bnr. i Luster får Opplysningsvesenets fond løyve til omdisponering av ca. 3 daa dyrka/dyrkbar jord, og til frådeling av ei tomt på ca. 5 daa med påståande bygningar, jf. jordlova 9 og 12. Den nærare utforming av tomta skal skje i samråd med landbruksstyresmaktene i kommunen, og tråd med våre vurderingar ovanfor. * * * Dette vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på i medhald av forvaltningslova, jf. 28. Med helsing Christian Rekkedal landbruksdirektør Terje Øvrebø seniorrådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Kopi pr. e-post: Luster kommune Rådhuset 6868 Gaupne