Kommunestyret Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund. 10/17 Kommunestyret /17 Formannskapet

Transkript

1 Detaljregulering for boliger, del av Haugamyra - gnr 20/30 Kommunestyret Møtedato: Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 10/17 Kommunestyret /17 Formannskapet Kommunestyrets vedtak Kommunestyret avslår forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, og vedtar ikke endring av gjeldende regulering, jf. plan- og bygningsloven og Avslaget omfatter både alternativ 1 og 2. Begrunnelse: Det er behov for leke- og aktivitetsareal i planområdet, og området har kvaliteter som natur- og landskapselement. Usikkerhet omkring framtidig fortetting tilsier en streng holdning til omdisponering av slike areal. Boligprosjektet har ikke betydning for utviklingen av Klæbu kommune og tettstedet. Behovet for boliger kan dekkes andre steder. Kommunestyret behandling : Ved votering ble innstillingen vedtatt med 22 mot 1 (H) stemme. Formannskapets innstilling Kommunestyret avslår forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, og vedtar ikke endring av gjeldende regulering, jf. plan- og bygningsloven og Avslaget omfatter både alternativ 1 og 2. Begrunnelse: Det er behov for leke- og aktivitetsareal i planområdet, og området har kvaliteter som natur- og landskapselement. Usikkerhet omkring framtidig fortetting tilsier en streng holdning til omdisponering av slike areal. Boligprosjektet har ikke betydning for utviklingen av Klæbu kommune og tettstedet. Behovet for boliger kan dekkes andre steder. Formannskapet behandling : Ved votering ble innstillingen enstemmig vedtatt. Side 1 av 8

2 Rådmannens innstilling Kommunestyret avslår forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, og vedtar ikke endring av gjeldende regulering, jf. plan- og bygningsloven og Avslaget omfatter både alternativ 1 og 2. Begrunnelse: Det er behov for leke- og aktivitetsareal i planområdet, og området har kvaliteter som natur- og landskapselement. Usikkerhet omkring framtidig fortetting tilsier en streng holdning til omdisponering av slike areal. Boligprosjektet har ikke betydning for utviklingen av Klæbu kommune og tettstedet. Behovet for boliger kan dekkes andre steder. SAKSUTREDNING Vedlegg 1. Plankart alternativ 1, dat Reguleringsbestemmelser alternativ 1, sist endret Plankart alternativ 2, dat Reguleringsbestemmelser alternativ 2, sist endret Planbeskrivelse, dat Illustrasjoner, snitt, dat Fotoillustrasjoner 8. Uteromsanalyse, revidert Formannskapets sak 88/16, møte Uttalelser 11. ROS-analyse, dat Plansmia AS, kommentar til uttalelsene, dat , med - tidligere motsvar dat til naboers uttalelser SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Plansmia AS og Boligpartner AS har på vegne av tiltakshaver Arve Hansen, sendt inn privat reguleringsforslag for et areal på ca. 2 dekar mellom Torvmarkvegen og Skomakervegen. Formålet med planen er å endre arealformålet fra fellesareal til boliger. Det er planlagt en enebolig med utleie og en tomannsbolig. Planforslaget er nå benevnt som alternativ 1. Forslaget ble behandlet av formannskapet i møte , og resulterte i følgende vedtak: «Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven og å legge forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. Forslaget fremmes i to alternativer: Alternativ 1 forslag fra Plansmia AS, i samsvar med plankart og bestemmelser datert henholdsvis og Side 2 av 8

3 Alternativ 2 østlig del, område BF2 i Plansmias forslag, endres til grønnstruktur friområde, jf. skisse datert Formannskapet mener foreløpig at alternativ 2 bør vedtas.» Reguleringsforslaget, med de to alternativene, ble lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring i oktober Alternativene framgår av vedlegg 1-4. Planbeskrivelsen i vedlegg 5 gjør rede for planprosess, planstatus, planområdet og planforslaget, konsekvenser m.m., knyttet til alternativ 1. Det vises også til illustrasjoner og uteromsanalyse i vedlegg 6-8. Ved høringen kom det inn i alt 6 uttalelser se vedlegg 10 og senere gjennomgang av uttalelsene. Under høringen ba Fylkesmannen om at det ble utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. En slik ROS-analyse framgår av vedlegg 11. Plansmia AS har med bakgrunn i denne og Fylkesmannens uttalelse innarbeidet et forslag til tillegg i reguleringsbestemmelsene for alternativ 1, jf. rød tekst i vedlegg 2. Tilsvarende er det innarbeidet et tillegg for alternativ 2, jf. vedlegg 4. Saken legges nå fram med sikte på sluttbehandling i formannskapet og kommunestyret. Behandlingen må avklare valg av alternativ, eventuelle justeringer, eller om planforslaget skal avvises. Det siste vil innebære at tidligere vedtatt reguleringsplan med fellesareal fortsatt skal gjelde. Nærmere opplysninger om tidligere saksgang og vurderinger Som det framgår av saksframlegget ved formannskapets forrige behandling (vedlegg 9), førte saken tidlig til stort engasjement blant de som bor i området. Berørte beboere var imot at området skal omreguleres fra fellesareal til boliger, og la vekt på bl.a. følgende: De gikk imot Plansmias påstand om at området er lite i bruk, og mente det har vært mye i bruk gjennom tidene, til bl.a. gjemsel, hyttebygging, bærplukking, orienteringspostområde m.m. Det er lagt vekt på å bevare området som naturområde. Lekearealet vest for Skomakervegen, benevnt som område 6 i uteromsanalysen, er vanskelig tilgjengelig og lite aktuelt som lekeområde for Torvmarkvegen og Klokkarvegen. Rekkehusområdet på Haugamyra nord har mest lekeareal, men er for langt unna. Stormyra sine områder er kun skog og myr og ikke innenfor rekkevidde for mindre barn i Klokkarvegen og Torvmarkvegens midtre område. Plansmias utredning tar ikke høyde for at det er planlagt stor byggeaktivitet også på Stormyra. Det vil skje generasjonsskifte som medfører flere barn i området. Tidligere fortetting og nye prosjekt understreker viktigheten av å opprettholde friareal til felles bruk. De er redd for at flere friareal vil bli søkt utbygd etter samme modell, og er sterkt imot dette av hensyn til bomiljøet og oppvekstmiljøet. Kommunen må sikre gode, trygge framtidige friareal jevnt fordelt på boligområdet. Prosjektets utforming tar ikke hensyn til eksisterende bebyggelse. Plansmia AS hadde i et motsvar bl.a. trukket fram følgende: Planlagt bebyggelse samsvarer med overordnede retningslinjer i Interkommunal arealplan og kommuneplanen. Fellesarealet har ikke vært i bruk til formålet. Det er ikke tydelige tegn på bruk. Side 3 av 8

4 Med bakgrunn i bl.a. Trondheim kommunes uteromsveileder viser analysen at det er arealoverskudd av regulerte lekeplasser, og at dette gir muligheter for fortetting. Område 6 i uteromsanalysen er mye i bruk, og er lett å finne selv om området ikke ligger åpenlyst og lett tilgjengelig fra veg. Dersom det legges til rette for omfattende utbygging av Stormyra, vil kommunen sette krav om tilstrekkelig uteoppholdsareal for de nye boligene. Utnyttelsesgraden er høyere enn på omkringliggende tomter, men tilpasset eksisterende bebyggelse. Den nye bebyggelsen er lagt godt ned i terrenget, og blir ikke vesentlig høyere. Rådmannen tok i sin vurdering bl.a. utgangspunkt i at kommuneplanen åpner for tett utnytting av sentrum og de mest sentrumsnære areal, og inneholder retningslinjer for fortetting innenfor «etablerte områder». Videre at planen har avsatt områdene Haugamyra, Stormyra og Torvmarka som et større, sammenhengende boligområde, men ikke tar konkret standpunkt til arealdisponeringen innenfor området. Aktuelle prosjekt må derfor avklares gjennom reguleringsplan. Rådmannen vurderte uteromsanalysen som et godt grunnlag for helhetlige vurderinger, og hadde ikke innvendinger til Plansmias påstand om at det er «overskudd» på lekeareal i området som helhet, sett ut fra aktuelle retningslinjer. Opparbeidede areal og anlegg i barnehagen og ved skolene, samt nærhet til store naturområder ble vurdert som positivt. Avstanden fra bolig til lekeareal fra deler av boligområdene ble imidlertid vurdert som for stor, og muligheter for erstatningsareal som meget begrenset. Når det gjelder forholdet til naboene, ble det trukket fram at formålet med regulering bl.a. er å skape forutsigbarhet for omgivelsene. At arealet i lang tid har vært avsatt til fellesareal gir naboene grunnlag for å forvente at dette videreføres. Ved kjøp av tomt eller bolig er beliggenhet ved siden av et naturområde et aktivum og en verdi. Rådmannen mente imidlertid at reguleringsforslaget legger opp til en moderat utnytting, og at de nye husene er tenkt plassert lavt i terrenget og med høyder som avviker lite fra eksisterende bebyggelse. Rådmannen konkluderte med følgende: «Det sentrale spørsmålet i saken er om det er tilstrekkelig med egnede areal for lek og aktivitet i området Haugamyra-Stormyra, både i dag og på sikt. Rådmannen mener det foreliggende forslaget til detaljregulering kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, og at det vil være feil å avslå forslaget ut fra de hensyn som er vurdert i saksframlegget. Uavhengig av holdning vil saken bli best belyst gjennom en høring.» Ut fra vurderingene ovenfor foreslo rådmannen at det i tillegg fremmes et alternativt forslag der østlig del av arealet reguleres som grønnstruktur friområde. Dette framstår nå som alternativ 2 i saken. Som nevnt tidligere resulterte behandlingen i at begge alternativene ble lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring. Formannskapet mente foreløpig at alternativ 2 bør vedtas. GJENNOMGANG AV UTTALELSER Ved høringen kom det inn i alt 6 uttalelser: 1. TrønderEnergi Nett AS, e-post dat ingen kommentar 2. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev av Side 4 av 8

5 3. Beboere i området, e-post dat , med høringsuttalelse og tidligere brev av Naturvernforbundet i Melhus og Klæbu, brev dat Klæbu IL, brev dat Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev dat , med vedlegg: Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, dat Nedenfor følger en kort oppsummering av de enkelte uttalelser, og en samlet kommentar fra rådmannen. 2. Sør-Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen viser til tidligere uttalelse der de bl.a. la vekt på at fellesareal inngår som en del av omgivelsene når man kjøper en tomt eller bolig, og at bygging på slike areal kan medføre at naboene ikke lenger får beholde den «varen» de har kjøpt, noe som i tilfelle virker urimelig. Ut fra dette, Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen, og merknadene fra barnas talsperson, frarådes at området bygges ut. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Fylkeskommunen mener det er liten risiko for konflikt med slike, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter kulturminneloven Beboere i området Uttalelsen er underskrevet av en rekke beboere i området og av tre velforeninger. Det bes om at det legges stor vekt på at det er stor motstand mot utbyggingen blant innbyggerne. De mener området er det best bevarte fellesarealet på midtre del av Haugamyra, og er et verdifullt grøntområde som ikke egner seg for boligbygging, men som et aktivitets- og lekeområde. Av uttalelsen framgår ellers bl.a. følgende momenter: Det har vært stor grad av fortetting i området, og trykket om ny fortetting vil fortsette, til tross for at det ikke er nært sentrum. Det ser ut til at kommunen er mer villig til å ivareta boligspekulanter, enn å ivareta barn/ungdom og deres framtidige behov. En bitvis inngripen i restarealer og felles-/friarealer har skapt mye uro om hva som vil skje med boligområdet som helhet. Det er ikke mangel på tomter i Klæbu. Det savnes en helhetlig plan for hvordan området skal utvikles. De som bor her, lever i et uforutsigbart bomiljø. Det er planlagt en betydelig utbygging for øvrig som vil øke antall beboere i området. Dette gjør argumentet for å bevare friområdene enda sterkere. Muligheter til å skaffe erstatningsareal er ikke mulig av hensyn til avstander og kvaliteten på gjenværende areal. De har dokumentert at det ikke er riktig at området ikke er i særlig bruk. Det er generasjonsskifte på gang i nabolaget, og interessen for å opparbeide området har fått aktualitet. Beboerne kan tenke seg å utvikle en naturlekeplass på området et eksempel er lagt inn i uttalelsen. En slik lekeplass stimulerer spontanitet og kreativitet, og gjør at barn og unge kan samhandle nært der de bor. Fysisk aktivitet gir en god helsemessig gevinst. En naturlekeplass gir rom for læring av ferdigheter og bevegelser. De kan tenke seg å anlegge en «Trollstige» fra Skomakervegen opp mot toppen av haugen. På østsiden en sti som kan benyttes med barnevogn og rullestol. Skolene og barnehagen ligger for langt unna for mindre barn, og det er dessuten mye trafikk i området. Der er det i liten grad mulighet for spontan, oppfinnsom, kreativ lek som skogen gir mulighet for. Vi vil ha trygge lekeområder nært der vi bor. Side 5 av 8

6 Avstanden til lekeplassen vest for Skomakervegen (område 6 i uteromsanalysen) er for stor for deler av boligområdet, og er ikke akseptabel på grunn av størrelse og en innestengt beliggenhet. Den foreslåtte bebyggelsen i Plansmias forslag er massiv og representerer en fremmed boligstruktur i området. Den østre boligen vil gi stort innsyn til naboer. Utbyggingen vil gi økt trafikk, og det er ikke etablert gangfelt i Skomakervegen. 4. Naturvernforbundet i Melhus og Klæbu Naturvernforbundet frarår at fellesarealet omreguleres til boligformål, og stiller seg bak beboernes engasjement og barnerepresentantens uttalelse. Bl.a. følgende framgår ellers: Plansmias uteromsanalyse har ikke fokusert på kvalitetene ved de enkelte areal. Området må betegnes som ei større naturtomt, med en flott topografi som gir besøkende en opplevelse av å være litt tilbaketrukket. Forekomsten av mange tre- og plantesorter gir en viktig opplevelse av mangfold. At området er lite brukt er ikke et argument for å omregulere, heller det motsatte. Mangel på tilrettelegging er med på å løfte verdien. Naturarealer er ikke-fornybare ressurser. Omregulering av «en teig her og en teig der» kan oppleves som et stedstap. De er betenkt på at uteromsanalysen er utarbeidet av Plansmia, som representerer tiltakshaveren, og går i utbyggers favør. 5. Klæbu IL I forbindelse med revidering o-kart for Hjellimarka i 2012 ble kartet utvidet til å omfatte boligområdene, Sørborgen og Lauvåsen. Hensikten var at kartet kunne brukes i undervisning og ved KIL s o-avdeling sine arrangement. Det er ifølge uttalelsen få områder hvor det er mulig å plassere ut poster og gjøre vegvalg uten å komme inn på private eiendommer. Det er av stor betydning for o-aktiviteten at slike friområder ikke blir omregulert. 6. Fylkesmannen og NVE Fylkesmannen fremmer ikke vilkår for egengodkjenning (innsigelse), men frarår i utgangspunktet at det tillates bygging i friområdet, sekundært at det begrenses til alternativ 2. De ser positivt på fortetting, men legger vekt på at fortettingen må skje med kvalitet. Følgende momenter nevnes: Ny bebyggelse bør ikke redusere omfang, kvalitet og tilgjengelighet til de friluftsområdene som allerede finnes. Det er ikke mangel på boligområder med fortettingspotensial. Rikspolitiske retningslinjer vektlegger fullverdig erstatning ved omdisponering av areal som er egnet for lek, og framtidig behov. Et slikt fellesareal med sentral beliggenhet er en viktig verdi ut fra et folkehelseståsted. Ut fra hensynet til eksisterende bebyggelse i bygge- og anleggsperioden fremmes følgende faglige råd: «Fylkesmannen anbefaler at grenseverdier og avbøtende tiltak som beskrevet i kapittel 6 i T-1520 og kapittel 4 i T-1442/2012 legges inn i planbestemmelsene.» Fylkesmannen forutsetter at NVE sine retningslinjer og anbefalinger blir hensyntatt. Av NVE s brev framgår bl.a. at tiltak som utføres på tomta, og som kan innvirke på omkringliggende arealer, så som sprenging, masseflytting osv. bør vurderes av geotekniker. Dette gjelder spesielt i randsonen mot vest, Side 6 av 8

7 Rådmannens kommentarer Berørte beboere og lokale organisasjoner er klart negative til planforslaget, dvs. begge alternativene. De offentlige instansene har ikke fremmet innsigelse, men frarår utbyggingen. Sekundært går de inn for delvis utbygging. Argumentene mot utbygging er i hovedsak de samme som ved forrige behandling. Disse berører bl.a. bruken av området, behov for lekeareal, manglende lekeareal i aktuell del av boligområdet, generasjonsskifte og framtidig behov, bruk av området til o-aktivitet, bekymring for bitvis utbygging av friareal, dårlig tilpasning til eksisterende boliger m.m. Argumentene er delvis utdypet, og de er noe supplert med vurderinger av områdets muligheter som leke- og aktivitetsområde. I tillegg har det kommet fram flere vurderinger omkring verdien som naturområde. At det er behov for helhetlige vurderinger, og at det fins gode muligheter for boligbygging andre steder, var også momenter forrige gang. Rådmannen vil gjenta at kommuneplanen åpner for å vurdere fortetting i dette boligområdet, og at uteromsanalysen gir godt grunnlag for helhetlige vurderinger. Det er også grunnlag for å si at det er tilstrekkelig areal avsatt til lek i området som helhet, både på kort sikt og ut fra at det blir en økning i antall boliger framover. Som før mener imidlertid rådmannen at avstanden fra boligene i deler av Klokkarvegen og Torvmarkvegen til andre lekeareal blir vel stor, og at det er behov for å beholde et grøntareal i området. Det er riktig at uteromsanalysen er utarbeidet av forslagsstiller, på oppdrag fra utbygger. Dette er vanlig framgangsmåte ved utarbeidelse av private reguleringsforslag. Kommunen har ikke ressurser til å utarbeide slike analyser og annet grunnlagsmateriell selv, og må alltid stille krav om at utbygger skaffer dette. Det er selvfølgelig kommunens ansvar å passe på at materialet er tilstrekkelig til å vurdere planen. Her må også nevnes at uteromsanalysen var et krav fra kommunen, for å kunne vurdere om aktuell reguleringsendring er forsvarlig. Rådmannen har forståelse for beboernes bekymring for at det kan skje en bitvis omdisponering og utbygging. En områderegulering for hele boligområdet, som kommunen måtte ha tatt et vesentlig ansvar for, kunne ideelt sett ha vært en fordel. Det er imidlertid helt urealistisk å få prioritert dette. Uteromsanalysen kompenserer for en slik plan. Fylkesmannens og NVE s anbefalinger med hensyn til krav til bygge- og anleggsarbeidet, og til geotekniske vurderinger, er fulgt opp i de reviderte forslagene til reguleringsbestemmelser, jf. vedlegg 2 og 4. ROS-analysen Plansmias ROS-analyse framgår av vedlegg 11. Her skal nevnes at administrasjonen bl.a. ga følgende vurderinger ved oversendelsen av analysen til Fylkesmannen og NVE: «Alternativ 2, der deler av området foreslås til grønnstruktur, kan med hensyn til risiko og sårbarhet i hovedsak vurderes som alternativ 1. For temaene trafikksikkerhet og trafikkulykker kan det likevel være en liten forskjell. For alternativ 2 er det sannsynlig at en tilrettelegging for mer aktiv bruk av grøntarealet vil føre til mer ferdsel over Torvmarkvegen. Selv om det allerede er fartsgrense 30 km/t og fartshindrende tiltak i området, kan det da bli behov for ytterligere tiltak med tanke på trygg kryssing. Side 7 av 8

8 Risiko med hensyn til skade på naturområder og kulturminner er ikke berørt i analysen. Av planbeskrivelsen, og fylkeskommunens uttalelser, framgår at det ikke er registrert spesielle naturverdier eller automatisk fredede kulturminner i området.» KONKLUSJON Det sentrale spørsmålet i saken er om det er tilstrekkelig med egnede areal for lek og aktivitet i området Haugamyra-Stormyra, både i dag og på sikt. Det er også av betydning om området har verdi som et natur- og landskapselement i boligområdet. Det foreligger ikke innsigelser fra offentlige myndigheter som er til hinder for å vedta ett av de alternativer som er lagt fram. Rådmannen vil anbefale en prinsipiell tilnærming til saken enten full utbygging eller avslag på begge alternativer. Avslag fører til at tidligere stadfestet reguleringsplan, der arealet er vist som fellesareal, fortsatt vil gjelde. Høringen og tidligere vurderinger i saken viser at det er behov for grøntareal i dette området, og at området har kvaliteter som leke-, aktivitets- og naturområde. Noe usikkerhet omkring framtidig fortetting gjør det nødvendig å være streng med omdisponering av slike areal. Som boligprosjekt er dette en relativt liten sak, og uten betydning for utviklingen av Klæbu kommune og tettstedet. Behovet for boliger kan dekkes andre steder. Rådmannen vil ut fra dette konkludere med at planforslaget bør avslås. Alternativ 2 er et kompromiss, men medfører en meget liten utbygging og redusert kvalitet på grøntområdet. Rådmannen mener konfliktene i saken er for store til at det har noen hensikt å prioritere en slik utbygging. Side 8 av 8