Planbeskrivelse (tillegg til planbeskrivelse for 75C Reguleringsplan for Svebergmarka)

Transkript

1 Plan, Byggesak og Landbruk Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 2008/ Rita B. Einevoll Planbeskrivelse (tillegg til planbeskrivelse for 75C Reguleringsplan for Svebergmarka) Reg. 75E - Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde Planbeskrivelsens formål og begrensning Denne planbeskrivelsen er ment som et tillegg til eksisterende planbeskrivelse for Svebergmarka. Den skal gi en oversikt over planendringen som er foreslått i 75E Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde og må brukes sammen med denne for å være komplett. Målsetninger og forutsetninger for utbygging av Svebergmarka boligområde er fortsatt de samme som er beskrevet i eksisterende planbeskrivelse og må derfor fortsatt legges til grunn i den videre utviklingen av området. Bakgrunn Overordnet områdeplan for Svebergmarka boligområde ble vedtatt i kommunestyret (sak nr. 35/06). Etter dette vedtaket ble det gjennomført en revisjon av planen som innebar at veg 1 Svebergvegen ble oppgradert fra kjøreveg med fortau til kjøreveg med separat gang/sykkelveg. Denne endringen ble vedtatt i planutvalget den (sak nr. 53/07). Veg 1 Svebergvegen samt veg 3 og 4 Vidhaugen er nå ferdigstilt og bygging i sone 1 (se tidligere omtale om soneinndeling for utbygging i planbeskrivelse for 75C) er igangsatt. Gjennom nærmere gjennomgang av resten av vedtatt områdeplan/flateplan har planavdelingen konkludert med at det er hensiktsmessig å gjøre følgende endringer: - justere veggeometrien som ligger til grunn for videre utbygging og styrke trafikksikre gangforbindelser mellom boligområdene og skole/idrettsanlegg. - øke bredden på fortau fra 2,5 meter til 3 meter. - fjerne veg 10 fra plankartet. Det blir opp til fremtidig utbygger av delfelt B19 å vurdere hvor denne vegen skal gå. Vegen blir en privat felles adkomstveg. - vise en annen oppdeling av delfeltene som ligger sør for veg 1 Svebergvegen. - økt utnyttelsesgrad, slik at den er tilpasset nye retningslinjer for beregning av utnyttelsesgrad. Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks 140, 7551 Hommelvik Torggata E-post Telefaks Org.nr postmottak@malvik.kommune.no

2 - gi større fleksibilitet i forhold til utbygging av terrassetomtene B1 og B7 og angi et maksnivå på antall enheter (gjelder kun B1). - gi større fleksibilitet i forhold til type bebyggelse på resten av delområdene. - gi rom for fremtidig p-plass innefor F8 (nord for Sveberg barnehage) - legge inn bestemmelser om fartsreduserende tiltak Ved å sammenligne figur 1 og 2 under kan man se de endringene som er synlig på plankartet. Side 2 av 2

3 Figur 1: Gjeldende plan Side 3 av 3

4 Figur 2: Nytt planforslag. Side 4 av 4

5 Beskrivelse av endringsforslagene - Justere veggeometrien som ligger til grunn for videre utbygging og styrke trafikksikre gangforbindelser mellom boligområdene og skole/idrettsanlegg. Etter nærmere analyse av planlagt veggeometri viste det seg at områdene kunne få en bedre utnytting gjennom å gjøre noen justeringer. Justeringene har hovedsakelig gått på å myke opp vegene både vertikalt og horisontalt slik at de følger terrenget bedre. Dette igjen vil gi enklere adkomst for den enkelte tomt eller delområde samt større valgfrihet i forhold til hvor avkjørsler kan ligge. Det er også forslått en ekstra veg helt nederst mot Rota noe som vil gi ytterligere utbyggingsmuligheter. Planforslaget viser trafikksikker gang-/sykkelforbindelse fra B7 Stavlia gjennom B9 og B15 Sveberglia fram til skolen/idrettsanlegg via fortau og gang-/sykkelveg. Det er vist separat gang-/sykkelveg mellom felt B12 og B15, samt fotgjengerovergang mot F2. Veg 12 Snurruvegen er foreslått oppgradert med separat gang-/sykkelveg, da vi tror at mesteparten av gangtrafikken fra Grønberg vil komme på denne vegen. Det er vist fire fotgjengeroverganger i Svebergvegen: Ved veg 12 Snurruvegen veg 9 Grønbergsvingan, ved veg 5 Sveabakken og veg 3 Vidhaugen. Det er vist 3 fotgjengeroverganger i Grønnbergsvingan på de punkter hvor ny veg blir koblet på. - Bredden på alle fortau er økt fra 2,5 meter til 3 meter. Alle fortau er utvidet fra 2,5 til 3 meter. Total økning i de aktuelle vegers tverrprofil er 0,25 meter siden skulderen er reduser med 0,25 meter. Bakgrunn for dette er ønsker fra driftsavdelingen samt hensynet til universell utforming om vinteren. En slik bredde er enklere å brøyte med dagens maskinpark. Dette igjen vil gjøre området mer brukervennlig og fremkommelig også om vinteren. - Veg 10 er ikke lengre vist i kartet, det blir opp til fremtidig utbygger av delfelt B19 å vurdere hvor denne vegen skal gå. Bakgrunnen for ikke å fastsette hvor veg 10 skal plasseres på dette plannivået er å gi økt fleksibilitet til fremtidig utbygger. Det betyr også at vegen blir en felles adkomst som opparbeides av utbygger. - Vise en annen oppdeling av delfeltene som ligger sør for veg 1 Svebergvegen. Sør for veg 1 Svebergvegen er det foreslått å slå sammen delfeltene B7 og B8 samt B9 og B10. Adkomsten til B9 og B10 er foreslått lagt på motsatt side. Det er også vist en nærlekeplass som skal være felles for disse to nye delområdene. Denne er plassert i forbindelse med eksisterende sti fra Bjørmyra. Område avsatt til lekeplass er etter planavdelingens oppfatning et godt egnet areal som har mange av de kvalitetene man ser etter i forhold til uteoppholdsarealer for lek og rekreasjon. Fordelene med denne nye oppdelingen av feltene er, at det gir økt fleksibilitet i forhold til mulig bebyggelse, det sikrer også et godt egnet areal for felles lek og uteopphold, det blir mindre bilkjøring gjennom boligområdene. Side 5 av 5

6 - Økt utnyttelsesgrad slik at den er tilpasset nye retningslinjer for beregning av utnyttelsesgrad. Etter at reguleringsplan for Svebergmarka ble vedtatt er det kommet ny veileder for beregning av utnyttelsesgrad. Denne er klar på at parkeringsareal (også bakkeparkering) skal medberegnes i utnyttelsen av tomten. Dette ble det ikke tatt høyde for i eksisterende plan. Ved videre behandling av detaljplaner vil det derfor føre til uklarheter i forhold til hvordan dette skal håndteres. Per i dag er ikke dette et problem siden planavdelingen er klar over den mulige konflikten, men for fremtidig saksbehandling vil det være en stor fordel at det er tatt høyde for gjeldende regler og anbefalinger i forhold til utnyttelsesgrad. Endringen som er foreslått i alle delfelt, utenom B1, er en 5-10 % økning av utnyttelsesgraden. I praksis betyr dette at har du en tomt på 600 kvm vil du kunne utnytte kvm mer av tomten ved å øke utnyttelsesgraden med 5-10 %. Nå man da vet at det kreves 18 kvm for en parkeringsplass på bakken, så kan denne endringen være helt avgjørende for at byggeprosjektet skal kunne ligge innenfor den vedtatte utnyttelsesgraden. Det samme grepet er allerede gjennomført for delfeltene B3, B4 og B6. Endringen har, etter planavdelingens oppfatning, ikke ført til av planens forutsetning undergraves på noen måte. - Gi større fleksibilitet i forhold til utbygging av terrassetomtene og angi et maksnivå på antall enheter (gjelder kun B1). Følgende reguleringsbestemmelse gjelder for terrassetomtene B1 og B7: Innenfor områdene B1 og B7 kan det oppføres terrassert bebyggelse over flere etasjer som trappes ned i lengderetning. Det tillates ikke oppført tradisjonell blokkbebyggelse. Byggehøyde og terrenginngrep skal være vist i bebyggelsesplan, dog skal bebyggelsen høyde i front eller bakkant ikke ha større byggehøyder enn 5.5 m eller 2 etasjer. Det tillates innredet parkeringskjeller. For boenheter med bruksareal inntil 100 m2 skal det avsettes 1,5 p-plass per enhet i fellesanlegg. For boenheter over 100 m2 skal det avsettes minst 2 p-plasser per enhet i fellesanlegg. I nytt planforslag blir område B8 innlemmet i B7. Her vil det bli tillatt med terrassert bebyggelse, lavblokk bebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Delområde B1 beholdes som det er i form og størrelse, men det tillates også lavblokkbebyggelse som et alternativ til terrassert bebyggelse. Her settes det også et maksnivå i forhold til antall boenheter som tillates bygd. Revidert bestemmelse for B1 og B7 er følgende: Innenfor områdene B1 og B7 kan det oppføres terrassert bebyggelse over flere etasjer som trappes ned i lengderetning. Byggehøyde og terrenginngrep skal være vist i detaljreguleringsplan, dog skal bebyggelsen høyde i front eller bakkant ikke ha større byggehøyder enn 6,5 m eller 2 etasjer. Det tillates innredet parkeringskjeller. Det tillates lavblokk bebyggelse i 3 etasjer pluss parkeringskjeller. Lavblokk bebyggelse skal ikke ha større mønehøyde enn 11,5 m. For boenheter med bruksareal inntil 100 m2 skal det avsettes 1,5 p-plass per enhet i fellesanlegg. For boenheter over 100 m2 skal det avsettes minst 2 p-plasser per enhet i fellesanlegg. Innenfor område B1 kan det etableres maks 150 boenheter. Side 6 av 6

7 - Gi større fleksibilitet i forhold til type bebyggelse på resten av delområdene. I gjeldende plan er feltene definert i ulike kategorier for utbygging, med enten frittliggende bebyggelse eller konsentrert småhusbebyggelse. B21 og B22 er mer generell og åpner også for mindre enheter som terrassert bebyggelse og lavblokkbebyggelse. Bakgrunnen for denne oppdelingen er at man ønsker en variert tetthet og ulik type bebyggelse. Dette prinsippet er det fortsatt ønskelig å følge, men planavdelingen ser at det ikke er hensiktsmessig å peke ut hvilke felt som skal bygges ut med de ulike utbyggingskategoriene på dette stadiet. Dersom planen skal være fleksibel og kunne brukes som grunnlag i mange år fremover, må avgjørelsen om utbyggingskategori vurderes fortløpende etter hvert som områdene bygges ut. Det foreslås derfor følgende endring av reguleringsbestemmelse 3.2, som beskriver områdenes bebyggelse: Boliger - B (gjelder for: B2, B5, B8 til B23, B26 til B28. Bebyggelsen kan utformes som: - åpen bebyggelse med eneboliger eller 2-mannsboliger, - rekke- eller kjedehusbebyggelse, - terrassert bebyggelse i mindre enheter (maks 22 meter lang), - lavblokk bebyggelse i mindre enheter (maks 22 meter lang) i inntil 3 etasjer. Byggehøyden ikke skal overstige 10,0 m over gjennomsnittlig planert terreng jfr. Veileder Grad av utnytting. Detaljreguleringsplanen skal avklare bl.a. behovet for turveger/stier mellom de respektive områdene og eksisterende bebyggelse. Innenfor område B9 skal det være gjennomgang fra felles adkomst FA3 frem til felles lekeplass FLB2. Utforming av bebyggelsen og garasje- og parkeringsbehovet skal avklares i detaljreguleringsplan, men følgende prinsipper skal være hovedregelen: - ved åpen bebyggelse med eneboliger eller 2-mannsboliger skal det avsettes 2 p-plasser utenom garasje på egen grunn per boenhet. For sekundærleilighet avsettes 1 p-plass per enhet på egen grunn. Garasjeplassering og biloppstillingsplasser skal være vist på bebyggelsesplan. - ved rekke- eller kjedehusbebyggelse skal det avsettes 2,5 p-plasser per boenhet på egen grunn eller i fellesanlegg. - ved terrassert- eller lavblokkbebyggelse skal det for boenheter med bruksareal inntil 100 m2 avsettes 1,5 p-plass per enhet i fellesanlegg. For boenheter over 100 m2 skal det avsettes minst 2 p-plasser per enhet i fellesanlegg. Ordlyden i reguleringsbestemmelser som gjelder for reg 75C (gjeldende plan) er: Frittliggende småhusbebyggelse F/S (gjelder for: B3, B4, B13, B14, B15, B17, B18, B24 og B25) Bebyggelsen skal oppfattes som åpen bebyggelse og kan bestå av eneboliger eller 2- mannsboliger og oppføres i inntil 3 etasjer, der 3. etasje kan være innredet loft. Gesimshøyden skal ikke overstige 7,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,0 m. Side 7 av 7

8 For områdene B24 og B25 kan eksisterende fritidsbebyggelse omgjøres til bolig. Hvis eksisterende bebyggelse erstattes med ny bebyggelse kan denne ikke inneholde mer enn en boenhet med sekundærleilighet innenfor hvert område. Det skal avsettes 2 p-plasser utenom garasje på egen grunn per boenhet. For sekundærleilighet avsettes 1 p-plass per enhet på egen grunn. Garasjeplassering og biloppstillingsplasser skal være vist på bebyggelsesplan. Takvinkelen skal ikke overstige 38 gr. Bebyggelsen skal fortrinnsvis oppføres med saltak eller pulttak. Konsentrert småhusbebyggelse K/S (gjelder for: B2, B6, B8, B9, B10, B11, B12, B16, B19 og B20) Bebyggelsen skal oppføres som rekke- eller kjedehusbebyggelse i inntil 3 etasjer, der 3. etasje kan være innredet loft. Gesimshøyden skal ikke overstige 7,5 m og mønehøyden skal ikke overstige 10,0 m. Parkeringsbehovet og plassering skal avklares i bebyggelsesplan. Som hovedregel skal det avsettes 3 p-plasser per boenhet på egen grunn eller i fellesanlegg. Takvinkelen skal ikke overstige 38 gr. Og bebyggelsen skal fortrinnsvis oppføres med saltak eller pulttak Boliger B (gjelder for: B21, B22) Bebyggelsen kan utformes som åpen bebyggelse, eller som rekke- eller kjedehusbebyggelse i inntil 3 etasjer, der 3. etasje kan være innredet loft. Gesimshøyden skal ikke overstige 7,5 m og mønehøyden ikke skal overstige 10,0 m. Terrassert bebyggelse som mindre enheter kan tillates. Generelt gjelder at ingen deler av områdene kan tas i bruk før det foreligger en samlet bebyggelsesplan for delområdene. Bebyggelsesplanene skal avklare bl.a. behovet for turveger/stier mellom de respektive områdene og eksisterende bebyggelse. Utforming av bebyggelsen og garasje- og parkeringsbehovet skal avklares i bebyggelsesplan. - Gi rom for fremtidig p-plass innefor F8 (nord for Sveberg barnehage) I forbindelse med prosjektering av ny idrettshall på Sveberg var det behov arealer til flere parkeringsplasser. Disse ekstraplassene en prosjektert innefor F8. Gjennom denne reguleringsendringen vil tiltaket være i tråd med planens formål for dette arealet. - Legge inn bestemmelser om fartsreduserende tiltak Vegene Nedre Sveberglia, Øvre Rotamarka og Nedre Rotamarka er lange og forholdsvis rette veger. For å unngå at det kjøres for fort i disse boliggatene bør det allerede i planleggingsfasen tenkes på fartsreduserende tiltak. Dette er nå lagt inn som et krav i reguleringsbestemmelsene. Samråd og medvirkningsprosess ved oppstart av planarbeidet Varsel om oppstart av planarbeidet er kunngjort i samsvar med pbl 27-1, med annonse i Adresseavisen og MalvikBladet i februar Forhåndsuttalelse fra offentlige myndigheter samt brukerorganisasjoner innhentet. Private grunneiere, som har krav på det, har fått varsel om planoppstart i eget skriv. Det er ikke mottatt merknader til planarbeidet. Side 8 av 8