SAKSFRAMLEGG. SAKSGANG Styre, utval, komité m.m. Møtedato Saksnr. Saksbeh. Naturutvalet /11 RLØ

Transkript

1 SAMNANGER KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Ragnhild Lønningdal Arkivkode: FA-L12 Arkivsaksnr: 11/75 Løpenr: 11/4202 Sakstype: Politisk sak SAKSGANG Styre, utval, komité m.m. Møtedato Saksnr. Saksbeh. Naturutvalet /11 RLØ DETALJREGULERINGSPLAN FOR BUSTADER OVANFOR BJØRKHEIM GNR 18 BNR 33 Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Når endringane nedanfor er tekne inn i plankart og -føresegner, og godkjent av administrasjonen, kan planen leggjast ut til offentleg ettersyn. Punkta som må rettast opp er: I teiknforklaringa til plankartet må a.1) Sikringssone og a.3) Faresoner få rett overskrift: 1

2 NATURUTVALET Handsaming i møtet: I møtet vart det opplyst at søkjar på telefon har opplyst at dei ynskjer å få aksept for ein takvinkel på mellom 25 og 45 grader. Utvalet vedtok samrøystes framlegg til vedtak. NAT-068/11 VEDTAK: Når endringane nedanfor er tekne inn i plankart og -føresegner, og godkjent av administrasjonen, kan planen leggjast ut til offentleg ettersyn. Punkta som må rettast opp er: I teiknforklaringa til plankartet må a.1) Sikringssone og a.3) Faresoner få rett overskrift: 9. Dokument som er vedlagt: Skildring m ROSanalyse.pdf Reguleringsføresegner.pdf Regplan Bjørkheim 18_33.pdf Regplan Bjørkheim 18_33 lengdesnitt.pdf Støyrapport-Bjorkheim.pdf Dokument som ikkje er vedlagt: (slett denne teksten dersom du ikkje viser til dokument som ikkje er vedlagt) Kva saka gjeld: Byggadministrasjon Harald Bjørndal AS har for tiltakshavar Kenneth Gjerde sendt inn planforslag til reguleringsplan for sju nye bustader, samt ein eksisterande. Tre av tomtene skal vera for einebustad, ein skal vera for 4-familiebustad (konsentrert småhusbusetnad). Det er også sett av areal til friluftsføremål og leik. Planforslaget består av planskildring m/ros-analyse (inkl. støyanalyse), reguleringsføresegner, plankart, samt profil av tomtane. 2

3 Vurderingar og konsekvensar: Landskap, estetikk og uteopphaldsareal 2.1 opnar for ein takvinkel mellom 5 og 42 grader. Kommunen meiner dette gjev dårleg styring med estetiske omsyn, sjølv om 7.2 seier at kommunen skal sjå til at bygga får ei god form og passar inn blant eksisterande hus og terreng. Så lenge takvinkelen er omtala frå 5 til 42 grader vert det vanskeleg å avslå ein søknad som ligg innanfor det intervallet, berre med grunngjeving om at det ikkje er estetisk rett. Dei som har plukka ut huset synest at det er fint, og vil vanskeleg forstå at byggjesakshandsamaren har eit anna syn. Me rår til at føresegna om takvinkel vert endra til grader, samt med krav om saltak. Dette vert såleis i samsvar med kommuneplanen sine retningsliner for hovudprinsipp i bygningsmiljøet. Når det gjeld fleirfamiliebustaden kan det vera at den kan tilpassast terrenget og omgjevnadene med ein annan type tak. Me rår til at det vert gitt separate føresegner for områda for einebustad og området for konsentrert småhusbusetnad, der fleirfamiliebustaden ikkje får krav om saltak. 2.1 refererer til BYA som står i matrise på plankartet. Plankartet har ein tabell med overskrifta Anbefalte høgder, noko som gjev inntrykk av at dette ikkje er bindande. Me meiner det er føremålstenleg og meir klargjerande at dette også står i føresegnene. For denne planen er me einige i at % BYA (bebygd areal) vert sett til max 30 % for både einebustadane og fleirfamiliebustaden. Dette harmonerer med det som vert føreslått for områdeplanen for Bjørkheimsområdet, på andre sida av hovudvegen. (Denne planen skal leggjast ut til offentleg ettersyn i løpet av hausten.) Samstundes må det setjast krav om MUA (minste uteopphaldsareal) 200 m 2 for einebustadane, og minst 50 m 2 per husvære for fleirfamiliebustaden. Køyre-, snu- og parkeringsareal tel ikkje med som uteopphaldsareal (jf. byggteknisk forskrift 5-6). Tomt 1 og 2 er små, og det er viktig å sikra uteopphaldsareal, spesielt på tomt 1 som har veg på to sider, samt ein eksisterande mindre (<15m 2 ) bygning. Sjå også punktet nedanfor om parkering. Planskildringa omtaler at tomt 1 og 2 skal etablerast over eit søkke i terrenget som vert fylt ut. Dette er ikkje nemnt i føresegnene, og ikkje teikna inn på kartet. Eit vedlagt lengdesnitt syner kotehøgdene. Føresegnene må omtala utfyllinga og kotehøgdene må takast inn saman med tabellen frå plankartet. Avslutninga på fylling mellom tomt 2 og leikeplassen må visast i plankartet. (Sjå òg punktet om barn og unge.) Fylling må òg visast i teiknforklaringa på kartet. Det kan med fordel også visast plassering av postkassestativ med plass for stopp for postbilen, og eventuell plass for oppstilling av bosspann på tømmedagen. Konklusjon: Føresegnene er mangelfulle. Det må stillast krav om presisering av punkta om taktype, takvinkel, % BYA og MUA. Utfyllinga er mangelfullt handsama og synleggjort. Det må setjast krav om at utfylling vert vist i plankart og føresegner. Parkering 2.1 i føresegnene seier at all parkering skal skje på eigen eigedom, elles er ikkje parkeringsspørsmålet handsama i planen. Dagens familiar har gjerne to bilar, kommunen meiner difor kvar bueining må ha to biloppstillingsplassar/garasje. I følgje byggteknisk forskrift (TEK 10) 5-2 tel biloppstillingsplass med i BYA, men ikkje veg og snuplass. Det er krav om at bil skal kunna snu på eigen grunn samtidig som parkeringsplassane er opptekne. På plankartet er garasjar ikkje innteikna. Kommunen meiner plassering av garasje må visast på plankartet, sjølv om det skal vera biloppstillingsplass i første omgang. På enden av vegen er det vist snuhammar, men parkeringsplassar for fleirfamiliebustadane er ikkje vist. Det bør setjast av to biloppstillingsplassar per husvære, samt nokre gjesteplassar. Parkering må ikkje leggjast slik at borna må kryssa parkerings-/trafikkareal for å koma frå bustadane til leikeplassen. 3

4 Konklusjon: Parkeringsløysingane i planen er mangelfulle. Det må stillast krav om synleggjering av parkering i kart og føresegner. Samfunnssikkerheit ROS-analysen er utført med ei risikomatrise i tråd med krava i byggteknisk forskrift. Støyanalyse er utført, og avbøtande tiltak teke inn som rekkjefølgjekrav i føresegnene. Avbøtande tiltak for handtering av overvatn er føreslått, men ikkje teke inn i føresegnene. Konklusjon: ROS-analysen er ikkje følgd opp med alle naudsynte tiltak i føresegnene. Dette må takast med før planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn. Barn og unge Den eksisterande bustaden og tomt 2 og 3 ligg direkte inntil den sørlegaste leikeplassen, tomt 4 vert direkte tilknytt den nordlegaste leikeplassen. Frå tomt 1 må ein ut på vegen for å komma til leikeplassane. Den sørlegaste leikeplassen ser ut til å skulla etablerast på ei vegfylling. Hellingsgraden må ikkje overstiga 1:3 for at arealet kan reknast som leikeareal, det kan heller ikkje kallast leikeareal dersom det er smalare enn 10 meter (Rundskriv T-2/08: Om barn og planlegging (Miljøverndepartementet)). Begge leikeområda i planen er om lag 200 m 2, men dei har fleire parti som er smalare enn 10 meter. Fyllinga som den eine skal etablerast på har ikkje oppgitt hellingsgrad, samt at tomten den grensar inn mot skal fyllast ut, utan at det er vist i plankartet. Det er såleis vanskeleg å ta stilling til utforminga av dette arealet, og om det vil eigna seg for leik. Den nordlegaste leikeplassen ligg bak ein liten kolle, og over kollen går ei høgspentlinje. Konklusjon: Omsynet til barn og unge i planen er mangelfullt. Det må stillast krav om betre tilrettelegging av leikeareal. Universell utforming Føresegn 6.6 seier: Alle bygg som har adkomst til veg frå oppsida av eigedomen skal tilretteleggjast for rørslehemma. Ordet oppsida gjev rom for Dersom ein går ut i frå at det tyder ovanfor, og eventuelt på nivå med huset, og held dette saman med lengdesnittet tyder det at huset på tomt 3 skal universelt utformast. Dette er det einaste huset som er føreslått bygd i to etasjar. I staden for ei føresegn med rom for tolking bør ein presisera kva for tomter ein har tenkt på, og ikkje krevja universell utforming av fleiretasjehus. Kulturminne Der er ingen registrerte kulturminne i området, og kommunen er ikkje kjend med at der finst nokon. Fylkeskommunen har ikkje uttalt seg til oppstartsmeldinga. Energi Det er ikkje teke inn styrande føresegner ut over det som teknisk forskrift set krav om. Ok. Trafikkteknikk/sikkerheit Til oppstartsmeldinga har Vegvesenet kommentert at ein burde sjå på rekkjefølgjekrav om at undergangen skal vera etablert før ein gjev løyve til fleire bustader på denne sida av vegen. Dette meiner me er for strengt. Tidsperspektivet for realisering av denne undergangen er ukjend. Det føreligg godkjende reguleringsplanar på same sida av vegen som ikkje er fullt utbygde, så her kan det koma fleire hus uansett. Om desse kjem innanfor ein ny eller gamal plan har ingenting å seia for spørsmålet om sikker kryssing. Ein kan ikkje rekna med at tilflyttinga til Bjørkheimsområdet vert større/raskare etter at denne reguleringsplanen er godkjend. Frisiktsonene er tilstrekkelege. 4

5 Samla konklusjon: Planen kan ikkje leggjast ut til offentleg ettersyn før desse manglane er retta opp: 9. I teiknforklaringa til plankartet må a.1) Sikringssone og a.3) Faresoner få rett overskrift: 5