Planprosessen Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet med annonse i Jærbladet den og brev til berørte parter den

Transkript

1 Planbeskrivelse tilknyttet Reguleringsplan for Gamle Åslandsvegen 41, Kvernaland Plan nr Datert: Revidert: Planens formål: Formålet med planen er å legge til rette for å dele eneboligtomten med adresse Gamle Åslandsvegen 41 i 3 nye eneboligtomter og bebygge disse etter at eksisterende bolighus er revet. Tomta har trekantform og grenser i nordvest til Gamle Åslandsveg og i sørvest mot 2 bebygde eneboligtomter. Mot øst grenser den til bekk som skiller tomta fra LNFområde. Planprosessen Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet med annonse i Jærbladet den og brev til berørte parter den Bakgrunnen for å utarbeide reguleringsplan var foruten å legge til rette for en fortetting fra 1 til 3 eneboliger å bringe reguleringsplan i tråd med den opparbeidingen av trafikkareal som er gjennomført tidligere og som ikke er i tråd med de gamle reguleringsplanene. Eksisterende planstatus: Planområdet inngår i 3 gjeldende reguleringsplaner ; Reguleringsplan for området Bergenevegen - O. G. Kvernelands veg Åslandsbekken. Rev. November ; Kalbergskogen vest Søndre del erstattes av plan ; Gang-og sykkelveg langs FV220/222 frå Gamle Åslands veg til Søra Kalberg ) Veger, fortau og gang- og sykkelveg er ikke i samsvar med det som er vist i disse. Det er følgelig også et formål med reguleringen å bringe reguleringen i samsvar med den faktiske situasjon. Dette har også vært med å fastlegge planens grense. Byggeområdet er vist som område for boligbygging i kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland, og KPD for bybåndet sør. Kommuneplanen har bestemmelser om størrelse på uteoppholdsareal. For eneboliger skal dette være minst 50 m 2 og med dybde minst 8m. Kommuneplanen har også krav om minst 1,5 parkeringsplass for hver påbegynt 100 m 2 BRA inklusivt plass for en garasjeplass. Det er videre krav om at privat uteoppholdsareal ikke skal ha ekvivalent støynivå over 55 dba og at inndørsnivået ikke over 30 dba ekvivalentnivå. Retningslinjene for fortetting sier at eneboligtomter skal være minst 450 m 2 med tillatt utnyttelse 35% BYA. Eksisterende situasjon i planområdet: Tomta som er på 1,6 daa er bebygd med en enebolig. Tomta har svakt og jevnt fall fra Gamle Åslandsveg på ca cote 36 og ned mot cote 35. Den søre spissen av tomta Side 1 av 7

2 ligg på ca cote 33 som er i nivå med landbruksområdet på motsatt side av kanalen/bekken i eiendomsgrensen. Det er lite og ingen vegetasjon igjen på tomta etter at store trær langs vegen ble hugget. Den vestre spissen opp mot vegen er opparbeidet som hage. Det er anlagt fartshumper i O.G. Kvernelands veg og merket opp fotgjengerovergang. Det er fortau på hele vegstrekningen som inngår i planen. Trafikkarealet som er vist i planen er slik dette faktisk er opparbeidet. Beskrivelse av situasjon etter utbygging: Planlagt bebyggelse: Det er valgt å dele tomta i 3 nye tomter som hver skal bebygges med en enebolig. Boligene blir i 2 etasjer med mønetak og uten kjeller. Alle 3 boligene blir tilgjengelige boliger siden det planlegges boliger med alle funksjoner på inngangsplan. Form og volum vil harmonere med eksisterende nabobebyggelse. Tomtestørrelsen blir mellom 450 m 2 og 570 m 2. Utnyttelsen vil bli under 35% BYA (bebygd areal) der garasje og parkeringsplass inngår. Garasjene er illustrert med størrelse som er tilstrekkelig til at de kan inneholde sportsbod. Det planlegges plass for garasjeplass og ekstra biloppstillingsplass på egen tomt. Atkomsten blir fra felles atkomstveg med tilknytning hvor den er i dag til Gamle Åslandsveg. Laveste del av tomta vil bli fylt opp slik som resten av tomta allerede er. Fra det oppfylte og planerte tomtearealet blir det en jordskråning ned mot bekken. Overvann forutsettes å gå til bekken og spillvann til kommunalt nett. Som illustrasjonene viser vil boligene få godt arronderte og orienterte uteområder med sol på minst 50% av utearealene iht. kravet i kommuneplanen. Illustrasjon og snitt som viser den planlagte bebyggelsen sammen med eksisterende nabobebyggelse. llustrasjonen viser også den planlagte oppfyllingen av tomta ned mot bekken. Det er sikret i bestemmelsene at terrengovergang mot skal opparbeides for å hindre avrenning mot bekk. Snitt AA: vest -- øst Snitt BB: sør nordøst. Side 2 av 7

3 Side 3 av 7

4 Illustrasjon som viser den planlagte bebyggelsen og tomteutnyttelsen med felles atkomstveg og private hagearealer. Illustrasjonen til venstre viser skygge fra eksisterene og ny bebyggelse kl 15 ved vårjevndøgn. Illustrasjonen til høyre viser tilsvarende kl. 15 ved høstjevndøgn. Det kreves minst 100m 2 uteoppholdsareal til hver bolig, og at minst 50% av dette skal ha sol ved jevndøgn. Illustrasjonen viser at dette kravet innfris. Side 4 av 7

5 Trafikkstøy: I støyvarselkart som vegvesenet utarbeidet i 2011 ligger de planlagte boligene utenfor gul sone som er mellom 55 og 65 dba. Basert trafikkprognoser for år 2025 er lagt til grunn i vegvesenet sine beregninger. Det er følgelig ikke nødvendig med spesielle tiltak for å skjerme mot trafikkstøy. Atkomst Det er valgt å gi alle 3 tomtene atkomst via felles atkomstveg. Tilknytningen til Gamle Åslandsvegen blir hvor eksisterende avkjørsel er. Avstanden til krysset med O.G.Kvernelands veg blir 50m. Flomfare Planområdet grenser i øst mot kanal/bekk som har utløp i Frøylandsbekken. Planert byggetomt blir liggende på ca cote 35 som er minst 2 m høyere enn jordbruksområdet i øst. Omsorgssenteret som ligger sør for de 3 boligtomtene er planlagt med gulv på minst kote 33,5 som er 0,8m over beregnet flomvannsstand ved 200-års flom. Overvannshåndtering I reguleringsbestemmelsene er det sikret at det skal anordnes fordrøyningsløsning som gjør at avrenning ikke før høyere intensitet enn før utbygging. Skoleveg: Gamle Åslandsveg vil være skoleveg. Dette er en boliggate med lav fartsgrense og med fartshumper for å holde farten nede. I tillegg er det fortau eller gang- og sykkelveg like frem til skolen. Skolevegen er også veg frem til forretninger og idrettsområde. Skolen ligger ca 1,4 km borte og nærmeste lekeplass ligger ca 200 m Side 5 av 7

6 borte i enden av Bekkeveien. Tilgrensende areal i øst er vist som et fremtidig grøntområde i kommunedelplanen for Frøyland/Kvernaland. Barnetråkk: Utbyggingen vil ikke komme i konflikt med registrerte barnetråkk. De blå strekene på kartet markerer at barn oppfatter disse strekningene som trygge. Renovasjon: Renovasjon er regulert inn i plankartet. Det er satt av areal til 2 dunker per husstand på tømmedag, etter dialog med Ivar. Dette gir en forutsigbart og ryddig plassering av søppelspannene, og bidrar til at renovasjonsbil ikke trenger å hente/snu på tomtene. Innspill etter oppstartvarsel Statens vegvesen, brev av Vegvesenet angir mål på frisikt, svingradius mot fv. 220, avstand mellom kryss med fv. 220 og regulert felles avkjørsel og viser til nasjonale retningslinjer for støy. Kommentar: Planen ivaretar alle de forholdene vegvesenet peker på. Fylkesrådmannen, brev av Fylkesrådmannen ber om at flomfare blir vurdert og at støysituasjonen avklares. Videre at det blir vurdert mulighetene for trafikksikker skoleveg. Ellers peker fylkesrådmannen på at det legges vekt på at boligene sikres tilstrekkelig uteoppholdsareal av god kvalitet. Kommentar: De forholdene fylkesrådmannen peker på er vurdert og ivaretatt i reguleringsbestemmelsene og beskrevet i planbeskrivelsen. NVE, e-post den NVE skriver at de som høringspart skal bidra til at hensynet til vassdrag, energianlegg, flom- og skredfare blir ivaretatt i planer etter plan- og bygningsloven. Side 6 av 7

7 En sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVE s forvaltningsområde er vedlagt e- posten. Kommentar: Grunnen til at NVE er høringsinstans er at planområdet grenser til en liten bekk/kanal som har sitt utløp i Frøylandsbekken et lite stykke sør for planområdet. Det er sikret i planbestemmelsene at boligene skal bygges uten kjeller med gulv i 1. etg ikke lavere enn cote 35,5 som sikkerhet mot beregnet vannstand i en 200-års flom. Vassdraget er ikke vernet, og en byggegrense på 4m mot bekken vurderes som fullt forsvarlig. Lyse Elnett AS. Brev av Lyse Elnett AS har ikke merknader til reguleringsarbeidet og legg ved kart som viser eksisterende kabler innenfor planområdet. Kommentar: Det vil bli tatt hensyn til eksisterende kabler under videre detaljplanlegging. Reguleringsformål og arealer: Planområdet er delt opp i: Sikringssone, frisikt SOSI 140 Boligbebyggelse SOSI ,71 daa Kjøreveg SOSI ,95 daa Fortau SOSI ,17 daa Gang- og sykkelveg SOSI ,19 daa Annen veggrunn, grøntareal SOSI ,52 daa Friområde SOSI ,36 daa Totalareal 3,91 daa Planen er utarbeidet av: Klepp Prosjektering AS, Orstadvegen 112, 4353 Klepp st. Kontaktperson: Oddvar Mellemstrand, e-post: oddvar@klepp-prosjektering.n Side 7 av 7