Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 15/2320 Arkivsaksnr.: 16/1012. Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 15/2320 Arkivsaksnr.: 16/1012 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø 15/ MYRDALVEGEN, ÅKRA - RIVING AV LØE OG NYBYGG ENEBOLIG MED GARASJE OG FORSTØTNINGSMURER Rådmannens forslag til vedtak: Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 12-4, om virkning av reguleringsplan, herunder rekkefølgekrav om bygging av Grindhaugvegen og Grasvegen. Hovedutvalg for teknisk og miljø finner ikke at det foreligger en overvekt av særlige grunner i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 for å innvilge dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for rekkefølgekrav om opparbeiding av veger.

2 SAKSFRAMSTILLING Gjeldende regulering og eksisterende forhold Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan 2031 Myrdalvegen, og er omfattet av planens rekkefølgekrav: «44. Ny samleveg - Grindhaugvegen samt forbindelsesveg til Grasvegen med tilhørende anlegg skal bygges som vist i planen før utbygging innenfor planområdet kan skje.» Det samme rekkefølgekravet finnes i tilliggende reguleringsplan 2024 Håstø, som ligger nord for Grindhaugsvegen. Til sammen omfatter disse to planene et ganske stort utbyggingsområde. Området er delvis utbygd, men det er store ubebygde områder i tillegg til mange store eneboligtomter med fortettingsmuligheter. Eksisterende vegsystem er ikke planmessig utbygd og har ikke kapasitet for det utbyggingspotensialet som finnes innenfor plangrensene. Grindhaugvegen/Myrdalsvegen er svingete og smal og har ikke fortau. Den regulerte Grasvegen vil også avlaste Engvegen på strekningen mellom Mosbronvegen og Grindhaugvegen. Eiendommen er regulert til frittliggende enebolig, men er bebygd med en gammel driftsbygning. Nabobebyggelsen består av lave hus med mønt tak. Søknad om rammetillatelse og dispensasjon Det kom inn søknad om rammetillatelse for riving av en gammel låve og oppføring av ny enebolig og forstøtningsmur. Boligen har en gesimshøyde på 6,7 m og grunnplanet legges på kote 18. Det søkes om disp fra regulert gesimshøyde og rekkefølgekrav. Søknad om dispensasjon begrunnes slik: «Det søkes om dispensasjon fra rekkefølgekravet mot å forplikte seg til fremtidig å delta med eiendoms forholdsmessige andel av kostnader med utbygging av denne vegen når kommunen måtte forlange det. Dispensasjon angående dette er tillatt i andre byggesaker innenfor planområdet. Det står en løe på tomten i dag med vesentlig høyere gesims og mønehøyde. En av naboboligene har og tilsvarende gesimshøyde. Boligen får en gesimshøyde på 6,7m. Boligen ligger fritt med mye luft rundt selv om gesimshøyden er oversteget. Boligen vil derfor være godt tilpasset omgivelsene. Det står i dag en løe på tomta som søkes revet. Høyden på eksisterende løe med silo er adskillig høyere og mer ruvende enn omsøkt nybygg. Oppført bolig på naboeiendom bnr 2111 har tilsvarende avvik på gesimshøyde og i tillegg valmtak. En bolig med lavere gesimshøyde ville likevel kunne ha adskillig høyere mønehøyde enn omsøkt bolig.» Teknisk sjefs vurdering og anbefaling Dette huset har en ganske smal form og en lavere garasjedel, så høydevirkningen mot vegen vil ikke være voldsom. Imidlertid er huset tegnet med et kraftig takoverbygg over to terrasser. En lettere konstruksjon for terrassetakene bør stilles som en betingelse for å gi dispensasjon fra regulert gesimshøyde, for å gjøre huset så lite dominerende som mulig. Terrenget er dessuten fylt mye opp og det bør også stilles vilkår om at høydeplasseringen på grunnplanet senkes så mye som stigningen i avkjørselen tillater. På disse vilkår er teknisk sjef innstilt på gi dispensasjon fra regulert gesimshøyde.

3 Rekkefølgekravet i planen krever at Grindhaugsvegen og Grasvegen må opparbeides før utbygging kan skje. Etter at denne planen ble vedtatt er det tillatt bygd en enebolig og en tomanssbolig innenfor området. Begge disse ble avslått av administrasjonen, men tillatt på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding senere, etter klagebehandling i Hovedutvalget for tekniske saker. Den siste tillatelsen ble gitt i år. Innenfor naboplanen nord for Grindhaugsvegen har Hovedutvalget for tekniske saker tilsvarende gitt tillatelse til to eneboliger på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding. Den siste tillatelsen ble gitt i år. Videre har det blitt gitt tillatelse til ytterligere to boliger etter at Hovedutvalget for tekniske saker har vedtatt en reguleringsendring for disse tomtene. Vegene i området er ikke bygget etter noen plan og har ikke den standard, kapasitet eller trafikksikkerhet, som er nødvendig for den utbyggingen som er planlagt. Dersom det gis dispensasjon for enkelttomter innenfor planene, vil det bli stadig mindre sannsynlig at planens intensjon om en trygg og god veg vil bli gjennomført. Tiltakshaver påpeker med rette at det har skjedd utbygging før vegene er bygd, men teknisk sjef ønsker å holde fast på planens rekkefølgekrav før alt arealet er bebygd gjennom enkeltvise dispensasjoner. En dispensasjon i denne saken, vil med stor sannsynlighet føre til flere. Teknisk sjef ønsker en likebehandling som innebærer at alle som bygger innenfor planområdet må bidra til infrastrukturen. Den som tilslutt blir sittende med utbyggingskravet for vegen har også rett på likebehandling. Det skjer ikke hvis mange får utsette vegbyggingen. Inntil gjeldende eiendom er det flere tomter med utbyggingspotensial. Etter teknisk sjefs mening vil en dispensasjon i denne saken få store konsekvenser, da de neste byggesakene rundt denne eiendommen også vil måtte få dispensasjon. Da vil man bare i dette hjørnet av planen kunne bygge 5 8 enheter uten at vegen har blitt bygd. Hensynene bak rekkefølgekravet er i hovedsak at området skal få en trygg og trafikksikker veg som har den standard og kapasitet som planlagt utbygging nødvendiggjør. Eksisterende veger i området er ikke bygget etter noen plan, og har ikke den standard, kapasitet eller trafikksikkerhet som er nødvendig. Dersom det gis dispensasjon for enkelttomter innenfor planene, vil det bli stadig mindre sannsynlig at planens intensjon om en trygg og god veg vil bli gjennomført. Forvaltningsavdelingen har flere forespørsler om utbygging innenfor planområdet og gitte dispensasjoner blir lagt merke til og henvist til i senere saker. En dispensasjon i denne saken vil føre til uheldige presedensvirkninger. Etter teknisk sjefs vurdering vil hensyn bak planens rekkefølgekrav bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon i denne saken. Fordelen med dispensasjon i denne saken er at tiltakshaver får bygge boligen sin uten å opparbeide vegen. Ulempene er at en dispensasjon medfører presedens, og det blir mindre sannsynlig at området får en god og trafikksikker veg.

4 På bakgrunn av ovennevnte vurdering, anses vilkårene i pbl ikke å være oppfylt. Vedlegg: Oversiktskart Reguleringskart Situasjonskart Tegninger Dispensasjonssøknad Foto

5 E E N N N Målestokk 1:10000

6

7 Søknad om rammetillatelse etter plan- og bygningsloven 20-3, jf Søknaden gjelder Opplysninger gitt i søknad eller vedlegg til søknaden vil bli registrert i matrikkelen Eiendom/Byggested Kommune Gnr. Bnr. Adresse Karmøy Myrdalsvegen, 4270 ÅKREHAMN Tiltakets art Søknadstype Tiltakstype Næringsgruppekode Rammetillatelse Nytt bygg - Boligformål X Bolig Bygningstypekode 111 Tiltakshaver Partstype Navn privatperson Jøran Stonghaugen og Sølvi Elise Samuelsen Myrdalsvegen 78, 4270 ÅKREHAMN Adresse Telefon e-postadresse ssstonghaugen@gmail.com Ansvarlig søker Navn Organisasjonsnummer HELLVIK HUS KARMØY AS Adresse Kontaktperson Bleikmyrvegen 46, 4276 VEDAVÅGEN Per Håkon Berge Telefon Mobiltelefon e-postadresse perhakon@hellvikhuskarmoy.no Varsling Tiltaket krever nabovarsling Det foreligger ingen merknader fra naboer eller gjenboere Følgebrev Rive eksisterende løe/driftsbygning, føre opp ny enebolig med garasje og nødvendige forstøtningsmurer. Dispensasjonsøknad Plan-og bygningsloven Kapittel 19 Det søkes dispensasjon fra bestemmelsene i:komm. vedtekter til plan- og bygningsloven Begrunnelse for dispensasjon: Tiltakshaver ønsker å bygge en moderne bolig med tilstrekkelig plass for familiens behov. Det søkes om dispensasjon fra planbestemmelser i Reguleringsplan 2031 Myrdalsvegen. Dispensasjon angående dette er tillatt i andre byggesaker innenfor planområde. Det står en løe på tomten i dag med vesentlig høyere gesims og mønehøyde. En av naboboligene har og tilsvarende gesimshøyde. Boligen får en gesimshøyde på 6,7m. Boligen ligger fritt med mye luft rundt selv om gesimshøyden er oversteget. Boligen vil derfor være godt tilpasset omgivelsene, slik at intensjonen i plan blir ivaretatt. Vi kan ikke se noen negative konsekvenser ved og gi dispensasjon Arealdisponering Planstatus mv. Type plan Navn på plan Reguleringsplan 2031 Myrdalsvegen Reguleringsformål Frittliggende eneboliger Direktoratet for byggkvalitet ByggSøkID: Utskriftstidsdato: Side 1 av 4

8 Søknad om rammetillatelse etter plan- og bygningsloven 20-3, jf Beregningsregel angitt i gjeldende plan %BYA Grad av utnytting iht. gjeldende plan 25% Tomtearealet Byggeområde/grunneiendom 786,00 m² - Ev. areal som trekkes fra iht. beregningsregler 0,00 m² = Beregnet tomteareal 786,00 m² Bebyggelsen Beregnet maksimalt byggeareal iht. plan 196,50 m² Areal eksisterende bebyggelse 153,00 m² - Areal som skal rives 153,00 m² + Areal ny bebyggelse 203,40 m² + Parkeringsareal 0,00 m² = Sum areal 203,40 m² Grad av utnytting Beregnet grad av utnytting 25,88 Plassering av tiltaket Høyspent kraftlinje er ikke i konflikt med tiltaket. Vann og avløpsledninger er ikke i konflikt med tiltaket. Bygningsopplysninger m² BYA m² BRA Antall bruksenheter Bolig Annet I alt Bolig Annet I alt Eksisterende bebyggelse 0,00 0,00 0,00 0, Ny bebyggelse 203,00 269,50 42,50 312, Av dette åpne arealer 0,00 55,70 0,00 55, Sum 203,00 213,80 42,50 256, Antall etasjer etter at tiltaket er gjennomført: 2 Krav til byggegrunn Flom Byggverket skal IKKE plasseres i flomutsatt område Skred Byggverket skal IKKE plasseres i skredutsatt område Andre natur- og miljøforhold (plan- og bygningsloven 28-1) Det foreligger IKKE fare eller vesentlig ulempe som følge av andre natur- og miljøforhold. Tilknytning til veg og ledningsnett Adkomst Tiltaket gir ny/endret adkomst. Direktoratet for byggkvalitet ByggSøkID: Utskriftstidsdato: Side 2 av 4

9 Søknad om rammetillatelse etter plan- og bygningsloven 20-3, jf Tomta har adkomst til kommunal veg som er opparbeidet og åpen for alminnelig ferdsel.avkjørselstillatelse er IKKE gitt. Vannforsyning Tomta er tilknyttet offentlig vannverk Vanntilførsel krysser IKKE annens grunn. Avløp Tomta er tilknyttet offentlig avløpsanlegg Avløpsanlegg krysser IKKE annens grunn. Overvann Takvann/overvann føres til avløpssystem Løfteinnretninger Løfteinnretninger Det er IKKE løfteinnretninger som omfattes av TEK i bygningen Det planlegges IKKE en slik innretning Vedlegg Vedleggstype Gruppe Beskrivelse av vedlegget Hvordan oversendes vedlegget? Kvittering for nabovarsel C Nabo kvitteringsliste Vedlagt søknaden Tegning ny fasade E Fasade Nord og Vest Vedlagt søknaden Tegning ny fasade E Fasade Øst og Sør Vedlagt søknaden Tegning ny plan E Plan 1 etg Vedlagt søknaden Tegning ny plan E Plan 2 etg Vedlagt søknaden Tegning ny snitt E Snitt A Vedlagt søknaden Situasjonskart F Situasjonskart Vedlagt søknaden Situasjonskart F Med Reguleringsplan Vedlagt søknaden Søknad/erklæring om ansvarsrett G Ansvar Stonghaugen Vedlagt søknaden Annet Q Rørleggermelding Vedlagt søknaden Annet Q Avfallsplan Vedlagt søknaden Annet Q Bilder eksisterende løe/driftsbygning Vedlagt søknaden Direktoratet for byggkvalitet ByggSøkID: Utskriftstidsdato: Side 3 av 4

10 Søknad om rammetillatelse etter plan- og bygningsloven 20-3, jf Erklæring og signering Ansvarlig søker bekrefter at hele tiltaket belegges med ansvar, og dekker kravene i henhold til plan- og bygningsloven. En er kjent med reglene om straff og sanksjoner i plan- og bygningsloven kap. 32 og at det kan medføre reaksjoner dersomn det gis uriktige opplysninger. Foretaket forplikter seg til å stille med nødvendig kompetanse i tiltaket, jf. SAK10 kap. 10 og 11. Ansvarlig søker Tiltakshaver Ansvarlig søker bekrefter at tiltakshavers underskrift på en kopi av søknaden kan dokumenteres. Dato Dato. Signatur. Signatur Søknaden er elektronisk signert. HELLVIK HUS KARMØY AS Gjentas med blokkbokstaver. Direktoratet for byggkvalitet ByggSøkID: Utskriftstidsdato: Side 4 av 4

11

12

13

14

15

16 > Fra: "perhakon" > Til: "Ingvill Granodd" > Sendt: 5. april :10:59 > Emne: VS: RedegjÃ relse vedrã rende sã knad om rammetillatelse gnr 15/2320 > VS: RedegjÃ relse vedrã rende sã knad om rammetillatelse gnr 15/2320 > > Fra: Per HÃ kon Berge [ mailto:perhakon@hellvikhuskarmoy.no ] > Sendt: 14. mars :49 > Emne: RedegjÃ relse vedrã rende sã knad om rammetillatelse gnr 15/2320 > Det sã kes om dispensasjon iht Pbl kap 19, vedtekter til reguleringsplan 2031 > Myrdalsvegen. > Eiendommen gnr 15 bnr 2320 ligger i omrã de for frittliggende eneboliger som i Â 2 > er regulert til BYA 25%. OmsÃ kt bolig inkl garasje og terrasse gir en beregnet > utnytting pã 25.88%, dvs overstiger utnyttelsesgraden med 0,88%. > Â 4 â bebyggelsens gesimshã yde skal ikke overstige 4,0 m gjennomsnittl terrengâ.. > OmsÃ kt bolig fã r hovedgesims pã 6,7m med garasjegesims 3,9 m. > Â 44- Ny samleveg â Grindhaugsvegen- Grasvegen som vist planen skal bygges fã r > utbyggingâ.. Dette kravet sã kes det om dispensasjon for mot Ã forplikte seg til > fremtidig Ã delta med eiendoms forholdsmessige andel av kostnader med utbygging > av denne vegen nã r kommunen mã tte forlange det. > Det stã r i dag en lã e pã tomta som sã kes revet. HÃ yden pã eksisterende lã e med > silo er adskillig hã yere og mer ruvende enn omsã kt nybygg, selv om det sã kes om > dispensasjon for gesimshã yde og utnyttelsesgrad. > OppfÃ rt bolig pã naboeiendom bnr 2111 har tilsvarende avvik pã gesimshã yde og i > tillegg valmtak. Til tross for at det er sã kt om dispensasjon fra vedtektene > til reguleringsplanen ligger boligen fritt med god avstand til andre bolighus. > En bolig med lavere gesimshã yde ville likevel kunne ha adskillig hã yere > mã nehã yde enn omsã kt bolig. > Vi anser intensjonen i planen ivaretatt, og selv om denne boligen med flatt tak > avviker fra reguleringsplanen pã noen punkter, vil den berike omgivelsene i > forhold til eksisterende situasjon. > Med vennlig hilsen

17 > Per HÃ kon Berge > Daglig leder > Hellvik Hus KarmÃ y AS > Bleikmyrvegen 46, 4276 VeavÃ gen > Telefon: (mobil) > perhakon@hellvikhuskarmoy.no > > <<...>>

18 SAKSPROTOKOLL - 15/ MYRDALVEGEN, ÅKRA - RIVING AV LØE OG NYBYGG ENEBOLIG MED GARASJE OG FORSTØTNINGSMURER Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den , saksnr. 55/16 Behandling: Ve (Sp) fremmet følgende forslag: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gir hovedutvalg teknisk og miljø midlertidig dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for rekkefølgekrav om opparbeiding av vegene Grindhaugsvegen og Grasvegen. Betingelser for dispensasjonen er at tiltakshaver avgir tinglyst erklæring om å bidra med en forholdsmessig andel av vegopparbeidingen når den tid måtte komme. Hovedutvalg teknisk og miljø anser fordelene ved å gi dispensasjon med betingelse og tinglyst erklæring, som klart større enn bakdelene ved å ikke gi dispensasjon. På denne måten gis det mulighet for enkeltvise utbygginger uten å undergrave muligheten for at vegen kan finansieres. Ve sitt forslag vedtatt med 8 stemmer mot 1 stemme (MDG) for innstillingen. Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gir hovedutvalg teknisk og miljø midlertidig dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for rekkefølgekrav om opparbeiding av vegene Grindhaugsvegen og Grasvegen. Betingelser for dispensasjonen er at tiltakshaver avgir tinglyst erklæring om å bidra med en forholdsmessig andel av vegopparbeidingen når den tid måtte komme. Hovedutvalg teknisk og miljø anser fordelene ved å gi dispensasjon med betingelse og tinglyst erklæring, som klart større enn bakdelene ved å ikke gi dispensasjon. På denne måten gis det mulighet for enkeltvise utbygginger uten å undergrave muligheten for at vegen kan finansieres.