Klagebehandling - klage fra Advokatkontor Nordenfjeldske på delegert vedtak sak 3/14 - Oppføring av anneks på fritidseiendommen 34/47

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 34/47 Saksnr. 2014/534-3 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Hubertina Doeven Klagebehandling - klage fra Advokatkontor Nordenfjeldske på delegert vedtak sak 3/14 - Oppføring av anneks på fritidseiendommen 34/47 Dokumenter i saken: 1 I Klage på delegert vedtak - Søknad om tillatelse til tiltak - oppføring av anneks - Aunvollan, gbnr 34/47 - tiltakshaver Olav Bjerke 2 U Foreløpig svarbrev - vedrørende klage på delegert vedtak 3 S Klagebehandling - klage fra Advokatkontor Nordenfjeldske på delegert vedtak sak 3/14 - Oppføring av anneks på fritidseiendommen 34/47 Advokatkontoret Nordenfjeldske DA Adv.kontor Nordenfjeldske DA Vedlegg fra tidligere saksbehandling: Delegert vedtak 343/08 Deling av grunneiendom etter PBL og jordloven datert (Delingssak) Klage på delegert vedtak 343/08 v Arne Grådal datert Delegert vedtak 202/10 klagen avvises datert Delegert vedtak 3/14 Tillatelse til tiltak for bygging av anneks datert (Byggesak) Merknader i Byggesaken Merknad fra Ole Roger Aune til byggesaken datert Merknad fra Werner Aune til byggesaken datert Motmerknad fra Adv. Hovstad datert Anmodning om endret plassering av anneks fra M.G. kommune datert Svar på krav om endret plassering av anneks v Adv. Hovstad datert

2 Saksopplysninger Adv. Krogstad i Advokatfirmaet Nordenfjeldske DA klager på vegne av Ole Roger Aune, eier av gnr/bnr 34/1 og Ivar Olav Aune, eier av gnr/bnr 36/1 på tillatelse til tiltak som er gitt i den delegerte byggsaken 3/14. Tillatelsen gjelder oppføring av et anneks på eiendommen 34/47, hjemmelshaver Olav Bjerke. Tidligere hjemmelshaver var Arne Grådal. Ole Roger Aune er part i saken og har klagerett på vedtaket. Når det gjelder Ivar Olav Aune er dette noe usikkert, men på grunn av jordskifte på Aunvollen, har sistnevnte antagelig også klageadgang. Klagen er framsatt innen fristen og kan derfor realitetsbehandles. Vedtaket som ble fattet i den delegerte byggesaken 3/14 har følgende ordlyd: Nabomerknader fra Ole Roger Aune og Werner Aune tas ikke til følge. Søknad om tillatelse til tiltak oppføring av anneks på eiendommen gbnr 34/47, godkjennes som omsøkt. Jmf. Plan- og bygningslovens ( ) Fig. 1 Omsøkt tiltak på eiendommen 34/47, tidligere parsell av eiendommen 34/3 Klagens innhold: Det klages på plasseringen av annekset og klageren begrunner dette med at de privatrettslige forhold ikke er hensyntatt og at kommunen derfor ikke har anledning til å fatte vedtak slik det er gjort. Klageren mener at når kommunen ikke har undersøkt og vurdert dette, er det begått saksbehandlingsfeil. I tillegg kommer kravet om å påse at gitt tillatelsen bare gjelder i forhold til plan- og bygningsloven, noe som ikke kommer fram i vedtaket. Det må innhentes tillatelse for bygging fra de som har vegrett over tomta. Dette må skje gjennom enighet mellom partene. Klageren setter videre spørsmålstegn ved plassering av annekset, all den tid tiltakshaver har rikelig med plass ved den eksisterende hytta. Det virker som om annekset senere skal oppgraderes til fullverdig hytte, som så kan selges med egen tomt. Kort historikk

3 2008 delingssaken Søknad fra daværende eier Arne Grådal (gnr/bnr 34/3) om fradeling av denne (ubebygde) parsellen på ca 2 daa. Parsellen er tiltenkt Olav Bjerke som eier gnr/bnr 34/39. Nabomerknader fra Ole R. Aune og Werner Aune om at en sti, som det er krevd hevd på, har vært gjennom forliksrådet, samt at det vises til en pågående jordskiftesak. Kommunen fatter vedtak etter Jordloven og Plan- og bygningsloven og det slåes fast at det skal være tilleggsareal til 34/39. Det sette imidlertid ikke krav om sammenføying. Derimot settes det vilkår om vegretten som hviler på teigen må tinglyses på den nye eiendommen. Eiendommen blir oppmålt på nytt og får gnr/bnr 34/ klagesaken på delingssaken Arne Grådal klager på vedtaket fra 2008 hvor det settes ned påstand om å fjerne vilkåret om tinglysning. Grådals klage blir ikke realitetsbehandlet da klagefristen og oppreisningsfristen er godt ut jf. Forvaltningsloven. Grådal påstår i sin klage at det ikke eksistere noen hevdvunnen rett til atkomst til vannhull over sin eiendom. Kommunen beskriver i sitt saksframlegg at den har fått tilgang til den opprinnelige protokollen fra forliksbehandlingen der grunneier av 34/4 godkjenner at naboeiendommene får bruke en gammel stirett til en vannkilde og hvor inntegnet sti også går over den aktuelle parsellen. Grådal påklager ikke avvisningsvedtaket byggesaken Kommunen påpeker at deling er tillatt med bakgrunn i oppsetting anneks, ikke fritidsbolig, slik det er søkt om. Advokat Hovstad representerte Olav Bjerke under byggesaksbehandlingen. Han viser til at dette er en misforståelse og begrunnes i at feilaktige (standard-)tegninger er lagt ved byggesaken. Han mener at vilkåret i delingssaken må ses bort fra, da dette er utpregete privatrettslige forhold. I tillegg mener han at Bjerke ikke kan klandres for mangelfull oppfølging av tidligere eier. Bjerke overtok eiendommen uten heftelser i henhold til grunnboka. På forespørsel fra kommunen om å se nærmere på anneksets plassering i forhold til dets funksjon, dets bygde og naturlige omgivelser, svarer Hovstad med å returnere spørsmålet til hva kommunen anser å medføre mindreverdig brukskvalitet med den foreslåtte plasseringen. For Bjerkes bruk er plasseringen fullt ut formålstjenlig. Vurdering Kjernen i klagen er plassering av annekset, og de privatrettslige forholdene som er hjemlet i PBLs 21-6 anføres som begrunnelse. Privatrettslige forhold Mens Adv. Hovstad i en motmerknad i byggesaken har argumentert for at slike forhold må ses bort fra i delings- og byggesaksbehandling, mener Adv. Krogstad det stikk motsatte Privatrettslige forhold Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. Rådmannen er uenig med Hovstad og enig med Krogstad i at privatrettslige forhold må vurderes når disse har direkte innvirkning på det omsøkte tiltaket. Etter rådmannens vurdering går dette direkte fram av 21-6, andre setning. Således er det rett at kommunen ikke kan godkjenne et

4 byggetiltak som hindrer en privat rettighet. Dette er noe annet enn å blande seg inn i /ta stilling til privatrettslige forhold. Det bes kun om holdbar dokumentasjon. Det er imidlertid fortsatt usikkert og uklart hvorvidt denne rettigheten er reell. I 2010 fikk kommunen innsyn i en forliksprotokoll som ble lagt til grunn for å kreve vilkår i delingssaken. Dette vilkåret er aldri blir oppfylt. Grådal mener i 2010 at det ikke finnes noen hevdvunnen rett til atkomst til vannhull, noe Hovstad også gjør ved å vise til at ingen heftelser om vegrett framgikk av grunnboka. Krogstad viser i sin klage til at kommunen ikke har gjort sin undersøkelsesplikt og vurdert forholdet og mener dette er en saksbehandlingsfeil. Rådmannen er uenig i dette. I byggesaken er det satte vilkåret tatt opp til ny vurdering, men kommet fram til at det ikke er en reell situasjon, all den tid argumentet ikke er underbygget med dokumentasjon. Heller ikke Krogstad beviser den hevdvunne retten, f.eks ved å legge ved kopi av forliksprotokollen, og ikke blir den kommentert nærmere i klagen. Det må forventes at den forulempende parten kan underbygge sin merknad. Rådmannen mener derfor at kommunen i byggesaksbehandling har vurdert dette punktet, underkjent Aunes merknad, og dermed frafalt kravet om oppfylling av vilkåret. Krogstad kommer ikke med nye opplysninger som var kjent for kommunen i vedtaksfasen. Anneksets plassering Uavhengig av de privatrettslige forhold har kommunen i byggesaken også vurdert plassering av annekset med hjemmel i PBLs Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering Krogstad påpeker også her et allerede kjent moment, nemlig at det er trangt om plassen der annekset skal plasseres. Det går fram av kommunens kartverk at avstand mellom eksisterende bygningene er på 40 meter. Annekset er tegnet innenfor de lovpålagte 4 meters avstand til nabogrensen. Rådmannen er ikke uenig i denne betraktningen og mener også at den valgte plasseringen ikke kan være særlig bekvem for dagens grunneier Bjerke. Kommunen kan imidlertid ikke hjemle et eventuelt avslag eller vedta en annen plassering fordi den ikke er liker valget. Heller ikke kan kommune spekulere i om det aktuelle annekset muligens skal ha et annet formål i en senere fase. At det er mange bygninger på Aunvollen er heller ikke grunn til avslag så lenge denne parsellen er bebyggbart med anneks og innenfor de lovpålagte grensene. Annekset ligger på samme linje (nord-sør), som øvrig bebyggelse. Den vil ligge på kote 581 og dermed er det et moment at den vil ligge høyere om ikke mye enn omgivelse/ eksisterende bebyggelse. Det ble vurdert til å være av såpass marginal karakter at godkjenning av annekset på omsøkt areal ble gitt i byggesaken. Konklusjon Rådmannen kan ikke se at kommunen har hatt hjemmelsgrunnlag for å avslå søknaden som omsøkt, så lenge avstand til nabogrensene er overholdt og påstand om veirett ikke er dokumentert. Rådmannen kan heller ikke se at kommunen ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt.

5 Rådmannens innstilling Klagen fra Adv. Krogstad i Advokatkontor Nordenfjeldske i brev datert på delegert vedtak , sak 3/14, tas ikke til følge. Dette skjer i hjemmel i Plan- og bygningslovens 1-9 og begrunnes med at en ikke kan se at kommunen har hatt hjemmelsgrunnlag for å avslå det omsøkte tiltaket. Det er ikke kommet fram nye opplysninger eller dokumentasjon i den foreliggende klagen.