Reguleringsplan - detaljregulering - Pilerødvegen 5, Ulefoss. Første gangs behandling.

Transkript

1 Reguleringsplan - detaljregulering - Pilerødvegen 5, Ulefoss. Første gangs behandling. Arkivsaknr: 13/1227 Nome Jnr.: Arkiv Saksbehandlere kommune 14/13568 K2-L12 Van Ammers Forvaltningsorgan: Dato Sak nr. Utviklingsutvalget /14 Innstilling fra rådmannen: 1. Forslag til reguleringsendring detaljplan - for en del av Ulefoss sentrum. Reguleringsplan for Pilerødvegen 5 dat med beskrivelse, bestemmelser og plankart legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven av 27. juni Vedtaket gir følgende endringer i Planbestemmelser. Nye reguleringsbestemmelser tas inn: 4.1 Rekkefølgebestemmelser - - Planstiller skal bidra i opparbeiding av lekeplassen cirka 100 meter sør fra pilerødvegen. 2. Administrasjonen gis anledning til å rette opp eventuelle feil og korrigere tabeller, vedlegg, kart og annet materiell før planen legges ut til offentlig ettersyn UTVIKLINGSUTVALGET Avstemming: Aslak Fjeld foreslo å ta ut kravet til lekeplass. Rådmannens innstilling med endring fra Aslak Fjeld ble vedtatt med 4 mot 1 stemme. UTV-065/14 VEDTAK: 1. Forslag til reguleringsendring detaljplan - for en del av Ulefoss sentrum. Reguleringsplan for Pilerødvegen 5 dat med beskrivelse, bestemmelser og plankart legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven av 27. juni Vedtaket gir følgende endringer i Planbestemmelser. Nye reguleringsbestemmelser tas inn: 4.1 Rekkefølgebestemmelser 2. Administrasjonen gis anledning til å rette opp eventuelle feil og korrigere tabeller, vedlegg, kart og annet materiell før planen legges ut til offentlig ettersyn.

2 (Utviklingsutvalget gjør endelig vedtak). Kopi av saksutredning med vedtak sendes: -Geir Stavsholt, Klokkerhavna 7, 3830 Ulefoss; -Lars Øyvind Gåsdalen, Furuvegen 6, 3830 Ulefoss; -Landskapsarkitekt Jon Lie, Porsgrunnsveien 190,3735 Skien: -Saksbehandler.

3 Dokumenter i saken: Igangsetting av detaljplanarbeid - varsel om oppstart - forhandlinger om utbyggingsavtale for omregulering av reguleringsplan for Pilerødvegen 5, Ulefoss Vedr. igangsetting av detaljplanarbeid - Reguleringsplan for Pilerødvegen 5, Ulefoss Kopi av brev - Varsel om oppstart av arbeid - ingen innspill Uttalelse til varsel om reguleringsplan Pilerødveien 5 - Planmateriale forslag til reguleringsplan - Møte Vedr. detaljregulering for Pilerødvegen 5, Ulefoss - administrativ uttale Reguleringsplan for Pilerødveien 5 - Planmateriale til behandling Vurdering av reguleringsforslag - fra kommunalteknisk avdeling Vurdering av forslag til reguleringsplan for Pilerødveien 5 - fra byggesaksbehandler Reguleringsforslag Tilbakemelding på reguleringsforslag Reguleringsplan for Pilerødveien 5 - Planmateriale til behandling Bestemmelser, plankart, illustrasjonsplan, beskrivelser og illustrasjonssamling (visuelle konsekvenser) følger som kopiert vedlegg. Øvrige dokumenter i saken er tilgjengelige ved servicekontoret på rådhuset. Sammendrag Landskapsarkitekt John Lie har fått i oppdrag av Geir Stavsholt å utarbeide forslag til detaljplan for boligtomt i Pilerødveien 5 i Ulefoss. Hovedformålet med reguleringen er å legge til rette for bygging av leilighetsbygg i 6 etasjer og med inn til 12 leiligheter. Planen omfatter eiendommen Pilerødveien 5 som er en eksisterende boligtomt. Tomtas størrelse er på 1575,1 m2. Planområdet er i dag regulert til Bolig-, og er en del av reguleringsplan for Ulefoss Sentrum del 5 skole- og kirkeområde. Tiltaket som ligger til grunn for forslaget til planendring er godt kjent politisk. Arealet har utfordringer knyttet til høydeforskjellen og størrelse (i forhold til foreslått bygningsvolum). Formålet i planen er byggeområde bolig (leiligheter). Planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker i henhold til reglene i plan- og bygningsloven av Faktiske opplysninger Det er foreslått ordinær reguleringsendring detaljplan - for del av Ulefoss sentrum del 5 skole- og kirkeområde. Opprinnelig plan ble vedtatt i 1992 og viser: Byggeområder, Landbruksområder, Trafikkområder, Friområder, Fareområder og Spesialområder. Forslag til reguleringsendring gjelder et mindre område på 1575 kvm som i dag er regulert til: Boligbebyggelse -frittliggende bebyggelsene (inntil 2 etasjer). Formålene i planendringen er Boligbebyggelse blokkbebyggelse. Bestående adkomst til arealet ivaretas i planforslaget. Nærmere beskrivelse av planområdet. Beliggenhet: Planområdet ligger i Pilerødveien 5 like inntil på en høyde like inn til sentrum av Ulefoss, og omkring 100 m øst for Holla kirke. Grense for planområdet er:

4 Arnts gate i sør, og andre boligtomter i vest, nord og øst. Eksisterende bebyggelse: Innenfor planområdet ligger et eldre boligbygg som skal rives. Det ligger eneboliger like inn til planområdet. Situasjon i dag. Visualisering (fotomotasje). Veg og trafikkforhold: Atkomstvegen til planområdet går via Pilerødveien som har avkjørsel fra Kirkebakken like nedenfor Holla kirke. Terreng og landskap: Planområdet ligger på en høyde ovenfor sentrum av Ulefoss. Terrenget faller mot nordøst og sørøst, og innenfor planområdet fins det høydeforskjeller på inntil 8 meter. Grunnforhold: Det er gjort geoteknisk undersøkelser innenfor planområdet i april Sonderinger stoppet på dybden mellom 12,9 og 16,3, og antageligvis på fjell. Prøver også viset fast eller meget fast leire på 5 meters dybde. Men for utgraving av kjelleren og oppføring av blokkbebyggelse med flere etasjer er en fullstendig grunnundersøkelse nødvendig.

5 Mål/ hensikt med planen Planen legger til rette for at det kan føres opp et terrassert leilighetsbygg i 6 etasjer med toppterrasse der det kan etableres boder og oppholdsrom med fasader av glass i vegger og tak, og med inn til 12 leiligheter. Delelementer i forslaget Planområdet er opprinnelig eneboligtomt med påstående enebolig som skal rives. Planområdet ligger sentralt i Ulefoss med kort veg (gangavstand) til skole og til viktige sentrumsfunksjoner. Det skal etableres terrassebygg i 6 etasjer med rom for inn til 12 leiligheter på eiendommen. Bygget skal ha flatt tak, og det skal legges til rette for parkering i kjelleretasjen. Påstående bolighus har bygghøyde/ mønehøyde på 44,9 moh. Nybygget vil ha en bygghøyde på 45,95 moh dette gjelder tak til boder knyttet til takterrassen, og som er tilbaketrukket og dekker et areal på ca. 40 kvm. Foreslåtte leilighetsbygg skal genererer ca. 40 bilturer i døgnet, men vurderes ikke å utløse spesielle tiltak i forhold til trafikksikkerhet i området. Landskap/ estetikk: Nybygget er vist ved bildemanipulasjon. Fra Pilerødvegen.

6 Fra RV36 ved rasteplassen. Eneboligen i Arntsgate 4 ligger ca. 8 m fra det nye leilighetsbygget. Bygget ligger i dag inne i den bratte skråningen som omfatter store deler av Arntsgate 4 og østsiden av tomten i Pilerødveien 5. Situasjonen er slik at gesimshøyden på huset i Arntsgate 4 ligger i høyde med østre gjerdelinje/ grense mellom eiendommene. Det er gode solforhold på eiendommen i Arntsgate 4 i dag - fra sør og sørøst. Dette vil ikke bli forringet ved etablering av blokkbebyggelsen i Pilerødveien 5. Den bratte skrenten gir i dag dårlige solforhold i Arntsgate 4 fra vest. Forholdene er relativt bedre nord på eiendommen. Ut fra dette vurderer en at blokkbebyggelsen i Pilerødveien 5 ikke vil forringe solforholdene i særlig grad fra vest, enn hva forholdet er i dag, og nordre del av tomten i Arntsgate 4 vil bli lite berørt. Planprosessen Forhåndskonferanse d.d : Oppsummering av forhåndskonferansen: - Det skal lages en detaljplan med formål å plassere et terrassebygg med innvendige garasjer. - Utviklingsutvalget har uttalt seg til planideen og signalisert behov for omregulering hvis planene ikke kan godkjennes innenfor gjeldende planbestemmelser. -Utvalget har også signalisert åpenhet for å vurdere et mer moderne/tidsriktig bygg i dette området. -Området er regulert i dag plan vedtatt av KS Reguleringsformålet er bolig og dette samsvarer også med overordnet plan. -Det foreligger ikke andre planen for bruk av området enn det som fremkommer i gjeldende plan. -Ny plan vil erstatte deler av Ulefoss sentrum del 5 med plan ID 1992_01. -Nytt planforslag vil samsvare med overordnet plan. Varsling om oppstart Det ble sendt varsel om oppstart den , i form av brev, til: -Grunneier som er berørt av planarbeidet og tilgrensende eiendommer/ naboer -Fylkesmannen i Telemark -Telemark fylkeskommune -Statens vegvesen -Nome kommune: -kultur og næringsetaten, -skole og barnehageetaten, -teknisk etat, -Nome ungdomsråd, m fl -Nomes Nye Muligheter

7 -Midt-Telemark næringsutvikling AS -Holla historielag -Notodden kommune v/ Miljøhygienisk avdeling -Telenor servicesenter for nettutbygging Det er kommet inn 4 merknader til varsel om oppstart av planarbeidet, fra henholdsvis Telemark fylkeskommune, Fylkesmannen i Telemark, Statens vegvesen Region Sør, og Miljøhygienisk avdeling. Innkomne merknader etter varsling om oppstart: 1. Telemark Fylkeskommune Administrasjonen datert Telemark fylkeskommune har merknader knyttet til kulturminnevernet: Forholdet til automatisk fredete kulturminner Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket En gjør oppmerksom på oppfylling av meldeplikten etter kulturminneloven 8: Viser det seg først når arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne på en måte som nevnt i 3 første ledd, skal melding etter første ledd sendes med det samme og arbeidet straks stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Vedkommende myndighet avgjør snarest mulig og senest inne 3 uker fra det tidspunkt melding er kommet fram til vedkommende myndighet om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Forholdet til nyere tids kulturminner: Det er ikke nyere tids nasjonale kulturminneverdier i planområdet. 130 meter vest for planområdet ligger Holla kirke 2, som har nasjonal kulturminneverdi - med ID Det er vanskelig å si om ny plan er i konflikt med denne, men om planen viser seg å være i konflikt vurderes innsigelse til planen. Andre innspill: -Referat fra forhåndskonferanse bør vedlegges varslingsbrevet slik at høringsinstansene kan gis best mulig innspill tidlig i planprosessen. -Ny teknisk forskrift (TEK10) styrer mye av energibruken på nye bygg, men det bør vurderes om det skal settes egne krav til klimavennlige energiløsninger. -Universell utforming skal ivaretas i planleggingen og i kravene til det enkelte byggetiltak, inkludert utemiljø og fellesarealer. -Trafikksikkerhet må vurderes som utredningstema i planprosessen. Reguleringsplanen må, hvis det er nødvendig, sørge for at det etableres trygge og oversiktlige gang- og sykkelmuligheter og trygge krysningspunkt. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet En vil merke seg meldeplikten dersom en skulle treffe på automatisk fredete kulturminner

8 som ikke er registrert, under arbeid i marken. Dette nedfelles i bestemmelsene til planen. Kulturminner fra nyere tid som ligger i området, vil ikke bli berørt av tiltakene innenfor planområdet verken direkte eller indirekte. TEK10 skal følges hva gjelder energibruken i bygget. Når det gjelder valg av energiløsninger så skal TEK-10 følges. Prinsippet er at det skal velges energiløsninger som gir lavt energiforbruk. Vurdering Telemark fylkeskommune har ingen innvendinger til at planarbeidet igangsettes. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet En vil merke seg meldeplikten dersom en skulle treffe på automatisk fredete kulturminner som ikke er registrert, under arbeid i marken. Dette nedfelles i bestemmelsene til planen. Kulturminner fra nyere tid som ligger i området, vil ikke bli berørt av tiltakene innenfor planområdet verken direkte eller indirekte. TEK10 skal følges hva gjelder energibruken i bygget. Men en vil tilstrebe energiløsninger som gir lavt energiforbruk det er laget egen bestemmelse for å sikre dette. Atkomstveg til planområdet er Pilerødveien - en boligvei som går inn fra Kirkebakken og som ender blindt ca. 290 m lenger sør. Det er ca boliger som benytter veien som atkomst. Avkjørselen ved Kirkebakken er godt oversiktlig. Tiltaket med etablering av inn til 12 leiligheter i Pilerødveien 5 vil generere ca. 40 bilturer pr. døgn. Det vurderes ikke å være behov for etablering av gang- og sykkelveier, eller utbedre krysningspunkt som følge av dette tiltaket. Universell utforming legges til grunn for gjennomføringen av tiltakene i inne- og utemiljøene innenfor planområdet. Dette er tatt med som krav i bestemmelsene til detaljplanen. Kommentar fra saksbehandler: Saksbehandler støtter (overstående) vurderingene fra planstiller. Et leilighetsbygg som er foreslått i planforslaget vil generere mer trafikk enn det er i dag. Likevel vil økingen av trafikktrykk ikke skape problemer, synes saksbehandler. 2. Fylkesmannen i Telemark datert Fylkesmannen har ikke merknader til planvarselet. Hvordan merknadene er lagt til grunn i planarbeidet: Merknaden tas til etterretning. 3. Statens vegvesen datert Statens vegvesen har ingen innspill til planvarselet. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet:

9 Merknaden tas til etterretning. 4. Miljøhygienisk avdeling datert Det foreligger ikke andre planer for bruk av området enn det som fremkommer i gjeldende plan. Miljøhygienisk avdeling har per tidspunkt ingen kommentarer til oppstart av planarbeid men ønsker å komme tilbake med ev. innspill på et senere tidspunkt i planprosessen. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet: Merknaden tas til etterretning. Vurdering Kommunen, grunneier av Pilerødvegen 5 og arkitekten har hatt god samarbeid i planprosessen. Kommunen har vært klart om hvor viktig form, volumet og uttrykk av bygget er i foreslåtte plan. Foreslåtte plan er en reguleringsplan og ikke en byggeplan eller søknad om byggetillatelse, men Teknisk etat i Nome kommune mener at det likevel er viktig om å gå mer inn i detaljer i foreslåtte planen. Tre spørsmål må besvares før vi kan konkludere om Pilerødvegen er et egnet sted for en bygning med 12 leiligheter: 1. Behov for leiligheter i Ulefoss. 2. Egnethet Pilerødvegen for boliger. 3. Egnethet av den foreslåtte bygningen. Behov for leiligheter I april 2014 ble der gjort en boligundersøkelse i Nome kommune. Denne boligundersøkelse blant annet viste at Ulefoss har stort behov for moderne sentrumsnære leiligheter. Foreliggende plan dekkes en del av dette behovet. Egenhet Pilerødvegen for boliger. Tiltaket er i tråd med gjeldende kommunedelplan og reguleringsplan for området. Området til Pilerødvegen er i dag et boligområde, og der er ingen planer om å endre dette i framtiden. I Pilerødvegen er det lite plass for parkering i gata, derfor er det nødvendig at parkeringsbehovet for leilighetsbygget løses på egent tomt. Foreliggende plan inneholder en garasje i kjelleren som dekker parkeringsbehovet. Egethet av den foreslåtte bygningen. Planarealet er godt synlig for alle i Ulefoss sentrum, for trafikk som passerer Ulefoss på RV36 og for beboende på Berget. Derfor er det svært viktig hvordan leilighetsbygget skal tilpasses i området. De fleste omkringliggende bygninger er en god del mindre i størrelse. Det trenget godt «design» for å tilpasse en leilighetsblokk med 12 leiligheter i et boligområde med stort sett frittliggende eneboliger. Spesialt for bygninger som er større enn omkringliggende bygninger, er form minst like viktig som volum. Teknisk etat har hatt flere møter med planstiller, hans landskapsarkitekt og hans arkitekt om hvordan en bygning med en grunnflate av 690 kvm skal passe på en 1575 kvm tomt. Bygget skal uansett være større enn omkringliggende bebyggelse, men Kommunen må og skal sette strenge krav til utseende av bygningen; både i volum/høyde, form (et terrassert bygg er mindre imponerende enn en kasse eller tradisjonelt saltak bygning), fasader (fasader som er bygget opp fra horisontale elementer gir deg et lavere inntrykk enn fasader med

10 vertikale elementer) og farger (nøytrale farger hjelper for å dempe dominerende effekter av størrelse). Saksbehandler mener at planstiller er på «god veg» til et leilighetsbygget som kan tilpasses Pilerødvegen 5. Men kommunen må beholde fokuset på volum og hvordan bygget skal se ut. Teknisk etat er bekymret for byggets størrelse og har ønsket seg et redusert volum med %. Av økonomiske grunner har planstiller besluttet seg for et relativt høyt antall leiligheter. Planstiller er ikke sikker på om han kan realisere prosjektet med et færre antall leiligheter. ROS-analyse Utfallet av ROS-analyse tilsier at det kan jobbes videre med utvikling av planen. Veiledning til rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Barn og unge er en sårbar gruppe som er avhengig av at andre fremmer deres interesser. Dette gjelder særlig for de yngste barna. Dette «rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen» tar sikte på å beskytte interessene til barn og unge. Et emne i denne retningslinje er at det må være trygge utendørs lekeareal i boligområder. Innenfor tomten er det ikke nok plass til å opprette et egnet sted for utendørs aktiviteter for barn. Så kan vi konkludere med at planstiller er ikke i stand til å følge opp Retningslinjer om lekeplasser, innenfor tomten. Men på rundt 120 meter fra Pilerødvegen 5 er det en kommunalt eiet areal som er i gjeldende reguleringsplan regulert som lekeplass, men er ikke opparbeidet som lekeplass. Saksbehandler foreslår at planstiller vil delta i opparbeidingskostnader av denne lekeplass. På denne måten planstiller kan oppfylle kravene om hensynet til barn og unge, uten å miste boligareal. Oppsummering - konklusjon -Reguleringsplanforslaget for Pilerødvegen 5 med beskrivelse, bestemmelser, illustrasjonsplan og plankart anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. -Saksbehandler ønsker fra Utviklingsutvalg et signal eller svar på størrelse: redusert volum (redusert leilighetsstørrelse eller et mindre antall leiligheter) eller at Utviklingsutvalget ønsker å gå videre med foreliggende forslag. -Der er lagt i rekkefølgekrav om at planstiller skal bidra til å opparbeide lekeplassen. Ulefoss, Rådmannen