Innkalling til ordinær generalforsamling 2011

Transkript

1 Innkalling til ordinær generalforsamling 2011 Ordinær generalforsamling i Smartapart 2 Borettslag, avholdes 18. mai 2011, kl. 19:00 i lokalet Framtia i Lørenskog Hus, gateadresse Festplassen 1. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og en eller to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2010 A) Årsberetning og regnskap for 2010 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET 4. INNKOMNE FORSLAG A) Påminnelse til eiere og beboere (Forslag fra Marius Stang Christiansen) B) Boligalarm (Forslag fra styret) 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité Oslo, Styret i Smartapart 2 Borettslag Gunnar Bjørge /s/ Morten Jørgensen Kofoed /s/ Ida Christin Blomsø /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og leietager har rett til å være tilstede og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 7-3 møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Side 2 av 28 TILLITSVALGTE ÅRSBERETNING FOR 2010 Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET Leder Gunnar Bjørge Søster Mathildes Gate Styremedlem Morten Jørgensen Kofoed Søster Mathildes Gate Styremedlem Ida Christin Blomsø Søster Mathildes Gate VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Stian Lundgren Søster Mathildes Gate Varamedlem Morten Haug Søster Mathildes Gate VALGKOMITEEN Valgkomite Heidi Steen Søster Mathildes Gate GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Av borettslagets 3 styremedlemmer er det 1 kvinne og 2 menn. Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS. EIENDOMMEN Borettslaget består av 60 andeler. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med org.nr: Borettslaget ligger i Lørenskog kommune og har følgende gårds- og bruksnr: ,159 Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Bygårdsservice AS. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. LÅN Borettslaget har lån i OBOS Lån og Spar. Se balansen samt note i regnskapet.

3 Side 3 av 28 INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning om individualisert innbetaling av fellesgjeld. Innbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 4 300,-. Ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved innbetaling. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30. mars og 30. september på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr ,- pr. gang. Ved innbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Vårt borettslag er medlem i Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond for dekning av manglende innbetalinger av felleskostnader. FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring med polisenummer Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvaret for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf faks forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringsaker blir gjort av Forsikringsavdelingen i OBOS. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift.

4 Side 4 av 28 TELENOR Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning på bruk av fasttelefon og bredbåndstelefon for beboere med abonnement i Telenor. Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av ADSL bredbånd og bruk av mobiltelefon. Bestilling av mobiltelefoni- og internettjenester kan gjøres på KABEL-TV Get er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget, i tillegg til bredbånd, telefoni og digital-tv. Gets servicetelefon er betjent mandag - fredag mellom kl og og lørdag - søndag mellom kl og Feilmelding og support kan også meldes på Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man blant annet hente eller bytte dekoder, internettmodem og "gjør det selv-pakker" for telefoni. På Gets hjemmeside finner du oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. OBOS og Get har inngått avtale for beboere i boligselskaper forvaltet av OBOSkonsernet om kollektiv avtale på Digital TV, internett og telefontjenester. Kontakt kundetjenesten for mer informasjon. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. AVTALE OM LEVERANSE AV ELEKTRISK KRAFT OBOS har fremforhandlet avtale med LOS for leveranse av el-kraft. Kraftforvaltningsavtalen utløper den Borettslaget har tiltrådt denne avtalen. Dette gjelder kun strøm til fellesområde og ikke privatabonnement for den enkelte leilighet. ENERGIMERKING Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. STØRRE VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING Borettslaget er fra 2006 og har ikke gjennomført eller planlagt større rehabiliteringer eller vedlikehold. I forbindelse med femårs-reklmasjon.

5 Side 5 av 28 STYRETS ARBEID Det har i perioden blitt avholdt flere ordinære styremøter. Utover dette har styret hatt ukentlig kontakt via mail og telefon. Møter med leverandører og beboere er avholdt, saker har vært løst fortløpende gjennom perioden. Det er fortsatt mange utfordringer og saker på agendaen som krever mye tid og oppfølging. Punktvis oppsett på saker: tvangssalg heisproblematikk serviceavtaler oppfølging av feil/mangler som følge av dårlig utført jobb fra Agathon Borgen hærverk innbrudd nabobråk/festing - begge blokker - 2. gangs og 3. gangs varsel. fellesutgifter søppelproblematikk HMS - Brannvern vaktmester - oppfølging - nye rutiner måking - feing - gjødsling - bark - sigarettsneiper generelle henvendelser - villvent avtrekksvifte - avtrekksystemet i borettslaget diverse infoskriv

6 Side 6 av 28 BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2010 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for Årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat på kr ,- som fremkommer i resultatregnskapet foreslås overført til egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler pr utgjør kr ,-, etter en endring på kr ,-. INNTEKTER Inntektene i 2010 var til sammen kr ,- mot budsjettert med kr ,-. Andre inntekter består i hovedsak av gamle krav. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var på kr ,- mot budsjettert med kr ,-, hvor vesentlige avvik i forhold til budsjett er: Styrehonorar ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,-. Årsaken til avvik var generalforsamlingens vedtak. Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,-. Hovedårsaken til avviket var høyere kostnader knyttet til heis, ventilasjonsanlegg og reparasjoner av dør enn antatt. Kabel-tv anlegg ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,-. Årsaken til avviket er overgangen til GET, hvor prisen for 4.kvartal er en del dyrere enn 3.kvartal. IN-ORDNINGEN I løpet av 2010 ble det ekstraordinært innbetalt inn kr ,- på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld. Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

7 Side 7 av 28 KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den : Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 3,00% under kr ,05% fra kr til kr 2 mill. 3,10% over kr 2 mill FORSIKRING Bygningsforsikringer øker fra 2010 til 2011, inkludert 0,9% økning i byggeindeksen og som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. KOMMUNALE AVGIFTER Lørenskog Kommune hadde ikke varslet endringer da budsjettet ble vedtatt. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2011 (Budsjett) Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftinntekter og driftkostnader i Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr ,- og et forventet årsresultat på kr 9 190,-. Ettersom lånet er avdragsfritt er det ikke kostnader knyttet til dette. Oversikten er basert på 4 % økning av felleskostnader fra Felleskostnader i borettslaget kreves inn som følger: Innkrevde felleskostnader skal dekke alle borettslagets kostnader med unntak av lånekostnadene. Innkrevde kapitalkostnader dekker de løpende lånekostnadene til renter og avdrag. Dette avregnes kvartalsvis mht rentenivå ihht avtalen om individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, I styret for Smart Apart 2 Borettslag Gunnar Bjørge /s/ Morten Jørgensen Kofoed /s/ Ida Christin Blomsø /s/

8 Side 8 av 28 Tlf: Fax: Org.nr MVA BDO AS Postboks 1704 Vika Munkedamsveien Oslo Til generalforsamlingen i SmartApart 2 Borettslag REVISORS BERETNING Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for SmartApart 2 Borettslag, som består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap som viser et overskudd på kr ,-,oppstilling over endring av disponible midler, for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til SmartApart 2 Borettslag per 31. desember 2010 og av resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

9 Side 9 av 28 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. 3. mai 2011 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes/s statsautorisert revisor

10 Side 10 av SMARTAPART 2 BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Ekstraord. nedbet. IN-ordningen Reduksjon egenkapital i fellesanlegg Økning egenkapital i fellesanlegg B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISPONIBLE MIDLER PR

11 Side 11 av 28 RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Arbeidsgiveravgift Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Kostnader sameie/garasjene Elektrisk energi Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: Innbetalt andel fellesgjeld DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

12 Side 12 av 28 BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andel egenkapital i fellesanlegg SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 60 * Annen egenkapital (udekket tap og EK fra IN) SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pantelån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig offentlig myndigheter Påløpne renter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar OSLO, , STYRET FOR SMART APART 2 BORETTSLAG Gunnar Bjørge /s/ Morten J. Koefoed /s/ Ida Christin Blomsø /s/

13 Side 13 av 28 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DnB NOR som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektføres i laget det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Refundert låsreparasjon Opprydning reskontro SUM ANDRE INNTEKTER Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2009/2010, og er på kr ,-. NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 5 154,-.

14 Side 14 av 28 NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS Meyer Bygganalyse SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold ventilasj.anl SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Kommunale avgifter SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -700 Container Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester (bla vedlikeholdsplan) Kontor- og datarekvisita -555 Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -750 Andre kontorkostnader -272 Telefon/bredbånd Porto Bankgebyr -689 Velferdskostnader -122 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

15 Side 15 av 28 NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 357 Renter av sparekonto i OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader Andre renteinntekter 28 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER OBOS, renter lån Låneomkostninger -100 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.101/bnr.155 og 159 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregningskonto IN-lån 245 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 245 NOTE: 14 ANNEN EGENKAPITAL Udekket tap Egenkapital fra IN tidligere Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN 0 SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget.

16 Side 16 av 28 NOTE: 15 PANTELÅN OBOS Renter : 3,65%, løpetid 40 år Opprinnelig, Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 0 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 0 Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, IN SUM PANTELÅN Lånet er et annuitetslån. Lånet er avdragsfritt fram til For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 17 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr ,- sikret ved pant. I tillegg er også de bokførte beregnede forpliktelsene på kr ,- ovenfor andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært via IN-ordningen sikret ved pant, jfr note 14 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr ,- NOTE: 18 GARANTIANSVAR / ANDEL ANLEGGSMIDLER I FELLESANLEGG Selskapet eier 27,57 % av Lørenskog Senter Vest Garasjesameie 2. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjeld i garasjesameiet. Selskapets andel vises i balansen som anleggsmidler under posten "andel egenkapital i fellesanlegg". Selskapets andel av driftkostnader og årsresultat er inntatt i resultatregnskapet under posten "kostnader sameie".

17 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET Forslag: Styret godtgjøres for perioden 2010/2011 ihht budsjett 2011, kr ,-. 4. INNKOMNE FORSLAG A) Påminnelse til eiere og beboere (Forslag fra Marius Stang Christiansen) Forslag til vedtak: Generalforsamlingen minner alle eiere og beboere om følgende: Røyking i borettslaget fellesarealer er ikke tillat (feks heis/garasje) Døren til søppelrommet skal lukkes Hundeeiere må bli flinkere plukker opp avføringen til hundene sine. B) Boligalarm (Forslag fra styret). Se vedlagt tilbud fra G4S. Forslag til vedtak: Borettslaget godkjenner tilbudet fra G4S, og forretningsfører fakturerer hver enkelt eier for beløpet. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité Valgkomiteen presenterer sin innstilling på årsmøtet.

18 Side 18 av 28 TILBUD PÅ TRÅDLØS BOLIGALARM til borettslag enheter Alarmpakke 1 stk. GSM sentralenhet med betjeningspanel, sirene og nødstrømsbatteri 1 stk. bevegelsesdetektor 1 stk. magnetkontakt 1 stk. årsoblat, kr. 995,- Abonnement Vi har gleden av å tilby dere 10 prosent rabatt på overvåkingsabonnement. Tilbudet er et utlånskonsept der alarmpakken inkluderer; boligalarmen ferdig montert og satt i drift brukeropplæring tydelig merking av boligen med G4S alarmskilt vedlikehold av boligalarmen dekning av egenandel på forsikring med inntil kr.5.000,- ved innbrudd årsoblat på alarmskilt ved hoveddør Tilbudet gjelder til Tilleggsutstyr G4S boligalarm kan utvides med flere røyk-, bevegelses- og vanndetektorer. I tillegg finnes fjernkontroll, ekstra sirene og ekstra betjeningspanel. Rabatt på boligforsikring Kjøp og montering av boligalarm vil hos de fleste forsikringsselskaper utløse rabatt på boligforsikringen i tillegg til at egenandelen ved innbrudd reduseres. Ta kontakt med ditt selskap for mer informasjon. Godkjennelser G4S er FG-godkjent installatør av alarmanlegg og leverer skreddersydde løsninger i henhold til regler utarbeidet av Forsikringsselskapenes Godkjennelsesnevnd. G4S er godkjent i henhold til Lov om vaktvirksomhet og har dermed tillatelse til å utøve og inngå avtale om vaktvirksomhet. Vennlig hilsen G4S Secure Solutions AS 18

19 Side 19 av 28 19

20 Side 20 av 28 TRIVSELSREGLER SMART APART 2 BORETTSLAG Husordensreglene er å anse som et supplement til de vedtekter som til enhver tid gjelder for borettslaget. Hensikt Husordensreglene har til hensikt å skape gode forhold innen borettslaget og mellom naboer, i tillegg til å verne om eiendommen, anlegg og fellesutstyr, samt å bevare et enhetlig preg i eiendommen. Vis nødvendig hensyn overfor de øvrige som bor eller oppholder seg i bygget! Hensynet til øvrige beboere Enhver beboer plikter å påse at leiligheten brukes slik at det ikke oppstår ulempe eller ubehag for andre beboere. Det skal være alminnelig ro mellom kl og Ved større private arrangementer skal naboer varsles i god tid, og vinduer og dører bør holdes lukket under arrangementet. Verten plikter å fjerne eventuelle etterlatenskaper (sigarettstumper, tomemballasje m.m.) i fellesareal senest dagen etter arrangementet. Det er ikke tillatt å røyke i heisen eller øvrige fellesområder innendørs. Orden i fellesområdene Sykler, barnevogner, sportsutstyr og lignende må ikke hensettes i gangerområder, trapper eller avsatser. Det skal heller ikke stå gjenstander i fellesarealene i bodrommene. Dørene til bodrommene skal være låst til enhver tid. Farlig materiale samt giftige, eksplosive eller brennbare substanser og mat eller stoffer som kan tiltrekke seg utøy, skadedyr og lignende må ikke oppbevares i bodene. Avfallshåndtering Enhver forsøpling av eiendommens fortau, ganger, trapper og fellesareal er forbudt. Alt husholdningsavfall skal pakkes inn og legges i egne avfallscontainere. Det er ikke tillatt å deponere annet enn alminnelig husholdningsavfall i søppelcontainerene. Hvis det ikke er plass til avfallet i containerne skal det oppbevares i husstanden til containerne er tømt. Reduser volumet på søppelet så godt som det lar seg gjøre før det kastes. Aviser, papp og papir skal kastes i særskilte containere. For å unngå tilstrømning av skadedyr må søl omkring søppelkassene unngås og fjernes umiddelbart av ansvarlig part. Av samme årsak skal ikke avfall hensettes i fellesarealene eller utenfor egen inngangsdør. Postkasseskilt/Ringeklokkeskilt Hver enkelt eier plikter å påse at postkassen og ringeklokken er utstyrt med navn på beboer(e) i leiligheten. Kun originale skilt bestemt av styret godtas. Orden Det må utvises forsiktighet når innbo bæres inn og ut av bygget i forbindelse med flytting. Leilighetens eier er ansvarlig for enhver skade som han eller hun påfører eiendommen. Beboerne oppfordres til, i egen interesse, å verne om fellesarealene og alle må medvirke til at området i og rundt eiendommen kan holdes ryddig og pent. Styret har anledning til å innkalle den enkelte eier til dugnad. Arbeider som innebærer fare for vannlekkasje Arbeider på bad, vaskerom og kjøkken, som inkluderer røropplegg, må kun utføres av autoriserte firmaer p.g.a. fare for lekkasje til underliggende leiligheter. Vannkraner som lekker eller forårsaker støy skal snarest mulig besørges pakket om. Uvedkommende gjenstander skal ikke kastes i vask og WC slik at avløpsrør tilstoppes. Felles signalanlegg For at fellesanlegget for distribusjon av elektriske signaler (radio og TV m.m.) skal fungere optimalt, må det kun benyttes godkjente tilkoblingsledninger (skjermede kabler for radio- og fjernsyn). Det skal ikke utføres modifikasjoner eller arbeid på eiendommens fellesanlegg uten at dette er avtalt med styret og det selskapet som har vedlikeholdsansvaret for anlegget. Parabolantenne er ikke tillatt uten særskilt tillatelse etter søknad til styret. 20

21 Side 21 av 28 Brudd på husordensreglene Eventuelle klager på nabo for brudd på husordensreglene eller på grunn av andre sjenerende forhold bør rettes direkte til naboen selv. Kanskje er vedkommende ikke klar over forholdet, og problemet kan på den måten løses gjennom samtaler partene i mellom. Gjentatte og/eller grove overtredelser av husordensreglene kan rapporteres skriftlig til styret. Styret skal ha myndighet til å treffe nærmere forføyninger i sakens anledning. Erstatningsansvar Eier blir erstatningspliktig for enhver skade som oppstår som følge av overtredelse av husordensreglene eller annen mangel på aktsomhet. Eier er også ansvarlig for at husordensreglene blir overholdt av hele husstanden, framleietaker eller andre personer som er gitt adgang til leiligheten og fellesareal. Skader som påføres borettslagets eiendeler skal raskest mulig utbedres av den/de som har forårsaket skaden. Husdyr Det forutsettes at husdyr ikke er til sjenanse for øvrige naboer på noen som helst måte. Dette gjelder både i og utenfor leilighetene. Det gjøres oppmerksom på at alle husdyr må holdes i bånd på borettslagets område. Avføring fra husdyr på borettslagets område skal fjernes umiddelbart og legges i søppelcontainer. Poser skal ikke henlegges ved inngangsdøren. Utleie Utleie er kun tillatt med styrets tillatelse og i henhold til gjeldende regler. Ved utleie har eieren av leiligheten det fulle ansvar overfor borettslaget for enhver skade eller ulempe som måtte oppstå på grunn av leietakeren. Ved utleie eller framleie har leiletakeren det samme ansvar og de samme plikter som eieren, og eier plikter å informere beboere om trivselsreglene. Opplysningsplikt Eier av leiligheten er ansvarlig for at leietaker eller andre personer som er gitt adgang til leiligheten eller eiendommen for øvrig, gjøres kjent med og overholder husordensreglene. Smart Apart 2 borettslag 30.januar

22 Side 22 av 28 Vedtekter for Smart Apart 2 Borettslag Org. nr Vedtatt på konstituerende generalforsamling den Innledende bestemmelser 1-1 Formål SmartApart 2 Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere Andelene skal være på kroner 5000,-. Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. Følgende juridiske personer kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst en bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. En kreditor kan eie en eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier En andelseier har rett til å overdra sin andel. Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. 22

23 Side 23 av 28 Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Forkjøpsrett Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. 4. Borett og overlating av bruk 4-1 Boretten Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 4-2 Overlating av bruk Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen. Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 23

24 Side 24 av Bygningsmessige arbeider En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv, er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige andelseieren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. 24

25 Side 25 av 28 Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 5-3 Utbedringsansvar og erstatning Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens Når særlige grunner taler for det skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 6-2 Betaling av felleskostnader Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 7-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 7-2 Pålegg om salg Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. 25

26 Side 26 av Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 8. Styret og dets vedtak 8-1 Styret Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 2 andre medlemmer. Det kan velges inntil 2 varamedlemmer. Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år såfremt annet ikke angis. Eventuelle varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret kan velge nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, herunder ansette forretningsfører og andre eventuelle funksjonærer. Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. Styret representerer borettslaget i Vestparken 1 Utomhussameie. 8-3 Styrets vedtak Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig som borettslaget eier 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. 26