VEDTEKTER OG HUSORDENSREGLER FOR SAMEIET NEDRE SKOGVEI

Transkript

1 VEDTEKTER OG HUSORDENSREGLER FOR SAMEIET NEDRE SKOGVEI Sist endret på sameiemøtet 20.april 2005 Sist endret på sameiermøte 21. mars 2011 Sist endret på ekstraordinært sameiermøte 22.juni 2011 Sist endret på ordinært sameiermøte 11. april 2013 Det vises til "Lov om eierseksjoner" som også gjelder for Sameiet Nedre Skogvei. 1 - NAVN OG FORMÅL. Sameiet Nedre Skogvei, gnr. 6, bnr. 23 i Oslo kommune organisasjon nr , har til formål å ivareta sameierenes interesser, herunder å forvalte sameierenes felles eiendom. Sameiet har dessuten til formål å erverve eller forestå oppføring av andre bygg (herunder bolig og garasje) når de skal brukes til felles formål for sameierne eller når utleie av lokalene i slike bygg skal skje i sammenheng med sameiets øvrige virksomhet. 2 SEKSJONSEIER Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. Se for øvrig Eierseksjonsloven Kap IV RETTSLIG RÅDERETT Den enkelte sameier har full råderett over sin seksjon. Det tillates ikke forkjøps- eller løsningsretter. Ved første gangs overdragelse av en seksjon kan det ikke mellom partene avtales vilkår som innskrenker erververens rettslige råderett utover det som kan gjøres vedtak om etter fjerde ledd i denne paragraf. I sameiermøte kan det med to tredjedels flertall, som nevnt i 7 annet ledd, gjøres vedtak om: 1. Salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnyttingen av den enkelte bruksenhet eller fører til nevneverdig ulempe for den enkelte sameier. 2. At den enkelte sameier i rimelig utstrekning må gi panterett i sin seksjon for sine økonomiske forpliktelser overfor sameiet 3. At erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Er slikt vedtak gjort, kan godkjenning i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det. Utleier plikter å følge opp leieforholdet og påse at det ikke skaper unødig sjenanse for andre seksjonseiere. 4 STYRET OG REVISOR Det vises til eierseksjonsloven kap.vii og VIII om Sameiets organer, deres oppgaver og saksbehandling. Styret velges med 1 leder, 2 medlemmer og 2 varamedlemmer av sameiermøtet blant sameierne eller deres ektefelle/samboere for ett eller to år av gangen. Styrets leder velges særskilt på sameiermøte. Styret velger selv nestleder og sekretær. Styret kan gjenvelges. 1

2 Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger og fra sine møter. Referat fra styremøter skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer. Styret står for forvaltning av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. "Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiermøtet. Styret skal fremlegge forslag til budsjett for behandling og godkjenning blant sameierne. Budsjettet legges frem enten på ekstraordinært sameiermøte ved årsskiftet eller senest på det ordinære sameiermøtet. Budsjettforslaget skal alltid ledsages av foreløpig eller endelig resultatregnskap for foregående år." Styret kan ikke uten at sameiermøtet med minst 2/3 flertall har samtykket, gjennomføre tiltak i samsvar med de formål som nevnt i 1 2. ledd, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameiet på mer enn 5 % av den årlige husleie. Styret og varamedlemmene får en godtgjørelse for sitt arbeide. Sameiermøtet fastsetter beløpets størrelse. Sameiermøtet fastsetter hvor stor andel av beløpet som tilfaller styreleder. Resterende styre står selv ansvarlig for sin interne fordeling av honorar. 5 SAMEIERMØTE Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med et varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal inneholde dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap. Saker som en sameier ønsker behandlet på årsmøtet, skal sendes inn skriftlig til styret senest 21 dager før møtet. Styret minner om fristen 2 uker før. Hovedinnhold i forslaget skal være beskrevet i møteinnkallingen. I sameiermøtet har sameierne stemmerett, med en stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte med fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Ingen kan være fullmektig for mer enn en sameier. Det ordinære sameiermøtet skal: 1. Behandle årsrapport fra styret 2. Behandle og godkjenne årsregnskapet. 3. Behandle og godkjenne budsjett dersom dette ikke allerede er behandlet på ekstraordinært sameiermøte (konf 4-6. ledd). 3. Behandle andre saker nevnt i innkallingen. 5. Foreta valg av styre og revisor. Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameiere valgt av sameiermøtet. 2

3 6 INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆRE SAMEIERMØTER Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 4 sameiere skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller til ekstraordinært sameiemøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Det ekstraordinære sameiermøtet skal behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet. 7 SAMEIERMØTETS KOMPETANSE Med de unntak som følger av 2. og 3. ledd i denne paragraf treffes alle beslutninger med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmene. Det kreves to tredjedels flertall av de avgitte stemmene til vedtak om: 1. Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftens størrelse må anses for vesentlige. 2. Fastsetting av vedtekter og endring av disse. 3. Vedtak som nevnt i 3, fjerde ledd. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, krever enstemmighet blant sameierne. 8 DEN ENKELTE SEKSJONS TOMTEAREAL Hver seksjon disponerer et tomteareal ut fra seksjonens vegglinjer og i overensstemmelse med utarbeidet situasjonskart / utviklingsplan for sameiet. Vedtatt utviklingsplan innebærer at det på sikt kan foretas enkelte justeringer av disse arealene. Den enkelte sameier eier en ideell 1/40 av sameiets samlede tomteareal; alt areal utenom bygningsmassene er altså ikke seksjonert. De enkelte tomtearealer kan avgrenses med hekk i tråd med tradisjon og vedtatt utviklingsplan slik at en mest mulig helhetlig løsning oppnås. Den enkelte sameiere må ikke uten samtykke fra styret etablere teknisk installasjon eller lignende. Området skal ikke beplantes med høytvoksende trær med mindre dette er behandlet og godkjent av styret. Med mindre spesielle hensyn tilsier det, skal ingen områder gjerdes inn. Eventuelt ønske om inngjerding skal fremlegges styret for behandling. I tråd med intensjonene i vedtatt utviklingsplan behandler styret slike søknader. Holdes ikke den enkelte seksjons tomteareal vedlike, kan styret bestemme at vedlikeholdet skal overtas av sameiet for innehavers regning. 9 YTRE VEDLIKEHOLD Vedlikeholdet av den enkelte seksjon påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikeholdet som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, kan styret sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning. Den samlede eiendom og bygningsmasse er dekket av felles forsikring; dette vil si alt vedlikehold av fasader, herunder vinduer, skal følges opp av styret slik at en unngår skader som ikke dekkes av forsikringen. Det er opp til den enkelte sameier å tegne forsikring for innbo i sin seksjon. Sameiet bekoster bl.a. maling til ytre vedlikehold, mens den enkelte sameier har ansvaret for å utføre vedlikeholdet. Reparasjon av tak og takrenner, felles vann- og avløpsanlegg og grunnmurer bekostes av sameiet så sant skaden ikke er selvforskyldt. 3

4 De enkelte sameiere må ikke uten samtykke fra styret forandre bygningens utseende, fargebruk eller etablere teknisk installasjon eller lignende. 10 TILBYGG, ENDRING AV FASADER, ETC. Den vedtatte utviklingsplan for sameiet gir styret mulighet til å godkjenne søknad fra den enkelte sameier om tilbygg, endringer etc, uten at saken fremlegges sameiermøtet, såfremt tiltaket det søkes om er innenfor rammen av utviklingsplanen. Er tiltaket det søkes om utenfor rammen av den vedtatte utviklingsplanen, skal styret fremlegge saken for sameiermøtet. Utviklingsplanen skal være retningsgivende; spesielt for endeleilighetene i hver seksjon skal det være muligheter for alternative løsninger av tilbygg i forhold til det som er skissert i planen. Den enkelte sameier må ikke foreta påbygging, endre fasaden, etablere teknisk installasjon eller lignende på sin seksjon uten tillatelse fra styret. Den enkelte sameier skal om nødvendig selv utarbeide søknad om byggetillatelse. Søknaden skal behandles og undertegnes av styret. I de tilfeller når en ytre endring på bygging, større renoveringer, bygging av platting eller annet lignende skal gjennomføres så skal en intern nabovarsel utarbeides i samarbeide med styret. 11 GARASJER Garasjene i Vennersborgveien 10 er seksjonert og er tillagt leilighetene der. Ved eventuell utleie har sameier fortrinnsrett. Garasjene i Nedre Skogvei 4 og 6 er sameiets eiendom og skal benyttes til bil. Ved utleie og framleie av disse har sameier fortrinnsrett. Tildeling skjer av styret i henhold til venteliste som er basert på skriftlige søknader. Garasjeleieren har ikke krav på å få overdra leieforholdet sammen med sin bolig. Person som ved arvefall blir ny sameier og som bor i leiligheten, erverver imidlertid også rett til leie av garasje arvelateren har disponert. Likedan gjelder for skilt eller separert ektefelle/samboer hvor rettighetene blir overført til den gjenboende. En enkelt seksjon skal ikke kunne disponere over mer enn en garasje. Ved fravær utover 3 måneder plikter garasjeleier å framleie sitt leieforhold til den styret utpeker. Slik framleie er begrenset til 2 år. Pantsettelse av garasje ved den enkelte sameier er ikke tillatt. Øvrige detaljer som gjelder leieforhold vil framgå av "Leiekontrakt for leie av garasje i Nedre Skogvei 4 og 6" der det også er vist til sameiets vedtekter. Det er styrets ansvar at slik kontrakt foreligger. 12 FELLESEIENDOM/FRIAREAL Sameiere har adgang til å bruke sameiets felleseiendom/friareal. Styret skal sørge for at det gjennomføres dugnad hver vår og høst. Sameiermøtet fastsetter en avgift for de sameiere som ikke deltar i dugnad. (Pr : kr. 400,-) Den enkelte seksjonseier sørger selv for å registrere seg ved oppmøte. 13 FELLESUTGIFTER Utgiftene ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte enhet, fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene. For sameiets felles forpliktelser er den enkelte sameier ansvarlig i forhold til sin sameierbrøk. 14 ETTERSYN M.V. 4

5 Styret eller den det gir fullmakt skal ha adgang til den enkelte bruksenhet for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når dette er nødvendig av hensyn til de øvrige sameiere, og det tas rimelig hensyn til vedkommende sameier. 15 HUSORDENSREGLER a. Bruksenheten og fellesarealene må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for andre sameiere. b. Ved bruk av lekeplass skal den enkelte sameier følge opp daglig bruk. Området skal ryddes og holdes tilgjengelig for alle. c. Hver sameier plikter å sørge for snørydding, sandstrøing etc, på gangvei over det tomteareal den disponerer. d. Bilkjøring, parkering og uvøren sykling på gangveiene er ikke tillatt. e. De sameiere som ønsker å holde kjæledyr, plikter å påse at disse ikke er til sjenanse for øvrige sameiere. Dyr bør til enhver tid holdes under oppsyn og i bånd når de ferdes på fellesarealene. Politiets/kommunens vedtekter om båndtvang skal overholdes. f. Tilfluktsrommene i Nedre Skogvei 4 disponeres av sameierne i Nedre Skogvei slik at; Nordre disponeres av A B C D E Midtre disponeres av F G H I J K Søndre disponeres av L M N 0 P Disse plikter selv å hold orden i tilfluktsrommene til enhver tid. g. Ved bruk av samtlige garasjer på området skal det vises hensyn overfor naboer. Spesielt må støy og forurensning unngås. h. For bruk av vaskeriet henvises til egen instruks som skal være oppslått i vaskeriet. Påse at barn ikke på egenhånd får adgang til vaskeriet. Sameiermøtet skal velge vaskeriinspektør. i. Vask skal ikke henge ute til tørk på søndager og helligdager. SAMEIET NEDRE SKOGVEI 20 april 2005 Vedtatt av sameiermøtet 16 MIDLERTIDIG ENERETT FOR BRUK AV FELLESROM I KJELLER Beboere i Nedre Skogvei 4 har midlertidig enerett til bruk av de to fellesrommene i kjelleren i Nedre Skogvei 4 (der de såkalte Rosebodene er oppført). Eneretten gjelder fram til 1. januar