VAGLE NÆRINGSPARK AS DETALJREGULERING FOR INDUSTRI/LAGER PÅ IL1 OG IL2 VAGLE PLAN NR PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 VAGLE NÆRINGSPARK AS DETALJREGULERING FOR INDUSTRI/LAGER PÅ IL1 OG IL2 VAGLE PLAN NR PLANBESKRIVELSE 2. OKTOBER 2015

2 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Industri/lager IL1 og IL2 Planbeskrivelse Oppdragsnummer: 2547 Oppdragsgiver: Versjon: 1 Dato: 2. oktober 2015 Oppdragsansvarlig: Njål Erland Oppdragsmedarbeidere: Veronika Valbø Egenkontroll: Sidemannskontroll: Lagret: VV NE O:\2547_Regplan IL1 + IL2 Vagle\06_Rapport\2547_Planbeskrivelse_ docx Dimensjon Rådgiving AS Gamle Forusveien 10A 4031 Stavanger Tlf: Fax: Org.nr:

3 Planbeskrivelse Side i INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Om planarbeidet Bakgrunn for planarbeidet Formål med planarbeidet Konsekvensutredning Planprosessen Gjeldende planer Pågående planarbeid Beskrivelse av planområdet Størrelse og avgrensning Eierforhold Landskap og topografi Markslag Vind, lokalklima og solforhold Eksisterende bebyggelse og arealbruk Kulturminner og fornminner Naturmiljø og biologisk mangfold Barn og unge Friområder og friluftsliv Transportsituasjon Spesielle miljøforhold Kommunaltekniske forhold Beskrivelse av Planforslaget Formål med planforslaget Arealbruk Byggegrenser Bygningers plassering og utforming Grad av utnytting Tomteplaner Estetikk Vegløsninger/trafikkforhold Trafikksikkerhet og forhold for mye trafikanter Parkering Støyberegning Forholdet til funksjonshemmede Kommunalteknikk Rekkefølgekrav Massehåndtering Gjennomføring Beskrivelse av virkning av planforslaget Varsel og oppsummering av merknader Konsekvenser av planforslaget Risiko- og sårbarhetsvurderinger Identifiserte risikoer Oppsummering... 28

4 Planbeskrivelse Side ii VEDLEGG 1. Reguleringsplankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Tegningshefte 4. Støyrapport, datert (Sinus AS) 5. Formingsveileder grøntplan, datert Mobilitetsplan, datert Kopi av varsel og innkomne merknader 8. Sosi- og TXT-fil (sendes digitalt)

5 Planbeskrivelse Side 1 1 Om planarbeidet 1.1 Bakgrunn for planarbeidet fremmer på vegne av forslag til detaljregulering for et næringsområde på Vagle. Planen er en detaljregulering av IL1 og IL2 i områdeplan Formål med planarbeidet Formålet med detaljreguleringsplanen er å detaljregulere et næringsområde på Vagle i henhold til overordnede planer og legge til rette for næringsvirksomhet. 1.3 Konsekvensutredning I henhold til forskrift om konsekvensutredning 2, bokstav f, skal tiltaket konsekvensutredes. Området ble derimot godt utredet i områdeplanen og kommunen anser det derfor ikke som nødvending å utføre konsekvensutredning for detaljplanen. 1.4 Planprosessen Tidligere saksgang Brev med melding om igangsetting av reguleringsarbeid sendt ut til berørte parter og instanser, med frist for merknader satt til Kunngjøring i Stavanger Aftenblad avis med frist for merknader satt til Innsendelse av planforslag til 1. gangs behandling Plan vedtatt ut på høring med merknadsfrist

6 Planbeskrivelse Side 2 2 Gjeldende planer Regionalplan for Jæren Planområdet ligger i regionalplan for Jæren inne som langsiktig utviklingsretning. Området Bybåndet sør er i regionalplanen avsatt som kategori 2, allsidig virksomhetsgrad og kategori 3, arealkrevende virksomheter. Ganddal er i tillegg avsatt som logistikk knutepunkt Kommuneplan for Sandnes kommune Kommuneplanen ble vedtatt 6. september Vagle er i kommuneplan for Sandnes kommune avsatt til næringsbebyggelse (GaN12). Det er i kommuneplanen listet opp en rekke forutsetninger for GaN12: Før området bygges ut skal den interkommunale kommunedelplanen for Bybåndet sør være godkjent slik at blant annet følgende forhold som inngår i langsiktig utviklingsretning i FDP- J er ivaretatt: - Fastlegging av minstekrav til utnytting som sikrer effektiv arealbruk. - Tilrettelegging for god kollektivbetjening. - Krav til minst mulig parkeringsareal på bakkeplan. - Krav til støytiltak som sikret Vagleskogens kvaliteter som friluftsområde. - Før området kan bygges ut må ny RV 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland være gjennomført eller sikret gjennomført. - Bruk av næringsareal Kvål (nord) og arealer langs dagens RV 505 (Kvernelandsvn.) i hovedsak for arbeidsplassintensive virksomheter (ikke forretningsformål). - Arealer i tilknytning til godsterminalen forbeholdes transportrelaterte virksomheter - Vagleskogens kvaliteter skal ivaretas som stille område. - Tilgjengeligheten til/fra Vagleskogen mot Vagle-/Kvål næringsområder og mot Foss Eikeland skal sikres. Planutviklingen av Vagleområdet i Bybåndet sør, skal skje gjennom områderegulering. Områderegulering kan skje parallelt med den interkommunale kommunedelplanen for Bybåndet sør, men kan ikke godkjennes før plangodkjenning av kommunedelplanen foreligger. Avgrensningen mot Sandnesmarkå skal avklares i reguleringsplan. Hensynssone for fare (300V høyspent) og kulturminner skal innarbeides i planforslaget. Forholdet til automatisk freda kulturminnefelt må avklares ved regulering jf KML 3,8,9 og kdp kulturminner og kulturmiljø.

7 Planbeskrivelse Side 3 Planområdet Figur 2-1: Utsnitt fra kommuneplan, plangrense illustrert med rød stiplet linje Interkommunal kommunedelplan for Bybåndet sør Sandnes, Time og Klepp kommuner har samarbeidet om utarbeidelsen av en overordnet plan for utvidelse av byområdet på Nord-Jæren mot sør fra Ganddal til Lyefjell. Planarbeidet har fått navnet Kommunedelplan Bybåndet sør og ble ferdigstilt vinteren Reguleringsplaner Planområdet er en del av områdeplan , områderegulering av Vagle næringsområde og plan , detaljreguleringsplan for Fv505 fra Sjæveland til FossEikeland.

8 Planbeskrivelse Side Planområdet Figur 2-2: Sandnes kommune, oversikt reguleringsplaner. Rød stiplet linje definerer planområdet. 2.2 Pågående planarbeid Kommuneplan for Sandnes er lagt ut på høring 29. april Planområdet er i forslaget avsatt til næringsformål som i gjeldende plan, men i tillegg har kulturminnene registrert på området kommet på. Næringsområdet på Vagle er ellers beskrevet som i gjeldende kommuneplan.

9 Planbeskrivelse Side 5 Planområdet Figur 2-3: Sandnes kommune, utsnitt fra kommuneplan høring. Blå stiplet linje avgrenser planområdet.

10 Planbeskrivelse Side 6 3 Beskrivelse av planområdet 3.1 Størrelse og avgrensning Planområdet er en del av områdeplan og bestående av områdene IL1 og IL2. Planområdet har en størrelse på ca. 170 daa. Planområdet er avgrenset av ny regulert fv. 505 i sør i plan ILS1 avgrenser området i vest, o_kv8 i nord, o_kv10 og o_kv14 i øst og o_gs3 i sørøst, fra plan Planområdet Ortofoto 3-1: Planområdets plassering. 3.2 Eierforhold Gnr/bnr Hjemmelshaver 48/1 Sandnes Eiendom Invest AS 48/82 Sandnes Eiendom Invest AS 48/103 Asko Rogaland AS 48/104 Asko Rogaland AS 51/2 Privat 51/4 Privat 51/5 Privat 51/6 Privat

11 Planbeskrivelse Side 7 52/8 Privat 51/37 Privat 3.3 Landskap og topografi Planområdet ligger innenfor landskapsregionen Jæren og Lista (NIJOS 2005), som er Norges største lavlandsslette. Landskapet innenfor området som ikke er preget av næringsvirksomhet, har et harmonisk og helhetlig uttrykk. Gårdsbruk, steingarder og enkelttrær er elementer som tilfører mangfold og variasjon i et storlinjet og åpent jordbrukslandskap. Landskapet fremstår som frodig og grøderikt, og preges av moderne jordbruk. Næringsbebyggelsen i Ganddalen og kraftlinja som går gjennom området, virker imidlertid forstyrrende i forhold til landskapsbildet. Nivåforskjellen mellom høyeste og laveste punkt er 35 m. Planområdet inneholder en ås som går opp til kote +55 i sør og faller mot nordøst til kanalen på kote +20 og sørvest til kote Markslag Planområdet består stort sett av fulldyrka jord og et lite område på ca. 4,5 daa med skog. Området er markert som risikoområde for radon i miljøplanen. Planområdet Figur 3-1: Sandnes kommune. Oversikt over markslag på området.

12 Planbeskrivelse Side Vind, lokalklima og solforhold Planområdet er preget av åpent jordbrukslandskap med gode solforhold. Som følge av relativt lite busker og trær i planområdet vil det være noe vindutsatt. Området sørvest i planen vil være noe i le av Vagleskogen. Klimaet på Vagle utpeker seg ikke på noen måte i forhold til resten av regionen. 3.6 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Det finnes to eksisterende gårdsbruk innenfor planområdet. Areal som ikke er bebygd benyttes stort sett som fulldyrka jord, ca. 4,5 daa er skog. Det går en høyspentkabel gjennom planområdet og en høyspentmast er også plassert innenfor området. Bilde 1: Eksisterende bebyggelse innen IL1 samt høyspentmast sett fra nord.

13 Planbeskrivelse Side 9 Bilde 2: Vei opp til eksisterende bebyggelse, samt strømlinje som går gjennom IL2, fra sør. 3.7 Kulturminner og fornminner Det er registrert åtte lokaliteter som ligger i nærheten av planområdet. Av disse ligger tre lokaliteter delvis innenfor planområdet, ID , og Disse er også regulert inn i områdeplan

14 Planbeskrivelse Side Figur 3-2 Oversikt kulturminner registrert i askeladden. Tabell 3-1 Lokaliteter i nærheten ID Lokalitet Status Gravminne Uavklart Gravminne Automatisk fredet Gravminne Automatisk fredet Gårdsanlegg Automatisk fredet Gårdsanlegg Automatisk fredet Gårdsanlegg Automatisk fredet Gårdsanlegg Automatisk fredet Funnsted Automatisk fredet 3.8 Naturmiljø og biologisk mangfold Det er ikke registrert rødlistearter eller viktig biologisk mangfold innenfor planområdet. En bekk som grenser til planområdet er markert i kart for naturforhold og verneområder i miljøplanen som klasse 1 vernet vassdrag. Denne er hensyntatt i områdeplanen

15 Planbeskrivelse Side Barn og unge Vagleskogen sør for planområdet er registrert som svært viktig grøntområde til undervisningsbruk i miljøplanen. Det er registret barnetråkk i nærheten av planområdet. Vagleveien som grenser til planområdet i øst benyttes av barn, opprettholdelse av denne er sikret i områdeplanen som gang- og sykkelvei. Området rundt BMX-banen nord for planområdet blir også benyttet av barn, her er arealet omdisponert i områdeplanen til næring, foruten selve BMXbanen som bevares Friområder og friluftsliv Vagleskogen med populære turstier ligger sør for planområdet. Naturområdet Bogafjell ligger øst for planområdet. Disse er registrert som regionale friluftsområder (FINK). Planområdet Bogafjellet Vagleskogen Figur 3-3. Temakart-rogaland.no. FINK områder i nærheten. Vegen gjennom IL1 (gjennom gårdstunet) går fra Fabrikkveien til Vagleskogen og benyttes som turvei Transportsituasjon Biltrafikk Dagens adkomst til IL1 er fra Fabrikkveien til tre boliger. Dagens adkomst til IL2 er fra fv. 505 Kvernelandsveien via Vagleveien i øst. Det planlegges ny fv. 505 som skal gå rett sør for planområdet Kollektivtrafikk Det finnes kollektivtilbud langs eksisterende fv. 505 Kvernelandsveien.

16 Planbeskrivelse Side Myke trafikanter Det går gang- og sykkelvei langs vestsiden av eksisterende fv. 505 Kvernelandsveien og fortau/gang- og sykkelvei langs Fabrikkveien fra fv. 505 Kvernelandsveien til Vagleskogen. Det planlegges godt gang- og sykkelvegnett langs ny fv Spesielle miljøforhold Støyforhold Planområdet ligger i nærhet til fv. 505, som avgir noe veistøy, og jernbanen. Den gule sonen når ikke bort til planområdet. Planområdet Figur 3-4 Støysonekart. Temakart Sandnes kommune Forurensning Det er ikke kjennskap til forurensning innen området i dag (miljostatus.no og Sandnes kommunes miljøplan ) Kommunaltekniske forhold Det går en 3x300 kv høyspenttrasé med master og ledninger gjennom planområdet. Denne går fra Stokkelandsvatnet og sørover forbi nordsiden av Vagleskogen. Høyspenttraséen er svært synlig i terrenget. Det går en strømlinje gjennom IL2. Det går også en gassledning langs IL2 i Vagleveien. Området drenerer mot eksisterende kanal som er bygget langs jernbanen fram til Figgjoelva.

17 Planbeskrivelse Side 13 4 Beskrivelse av Planforslaget 4.1 Formål med planforslaget Formålet med detaljreguleringsplanen er å detaljregulere et næringsområde på Vagle i henhold til overordnede planer og legge til rette for næringsvirksomhet. 4.2 Arealbruk Reguleringsformål og arealregnskap Det planlegges en helhetlig planering av hver tomt hvor det legges opp til oppføring av industri/lager. Tabell 4-1 Arealtabell reguleringsformål. Arealtabell Nr. 1 Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Industri/Lager (3) 157,6 Sum areal denne kategori 157, Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Kjøreveg 1,7 Gang-/sykkelveg (2) 1,8 Annen veggrunn tekniske anlegg (2) 1,9 Sum areal denne kategori 5, Nr. 3 Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm (3) 7,4 Sum areal denne kategori 7,4 Totalt alle kategorier 170, Skråningsutslag og forstøtningsmurer Det tillates etablert noe skråning innen formål til vegetasjonsskjerm (VS), det stilles krav til minimum 3 meter opparbeidet vegetasjonsskjerm med beplantning før skråning. Skråning tas ellers opp innen formål industri/lager og annen veggrunn grøntareal i tilstøtende plan for fv. 505, plan

18 Planbeskrivelse Side Byggegrenser Formålsgrenser for industri/lager er flyttet noe sør mot nye fv. 505 i forhold til eksisterende plan, illustrert nedenfor i figur 4-1 og 4-2, grunnet områdets planering i forhold til veien og hvordan høydeforskjellen planlegges å tas opp. Figur 4-3 på neste side illustrerer høydeforskjell mellom nye fv. 505 og IL2 gjennom eksisterende ås på området, her ser vi at skråningen blir betydelig mindre i forhold til om den skulle gått opp til eksisterende terreng. Ny fv. 505 Figur 4-1 Illustrasjon utvidelse av IL1 Ny fv. 505 Figur 4-2 Illustrasjon utvidelse av IL2

19 Planbeskrivelse Side 15 Eksisterende terreng IL2 Figur 4-3 Snitt gjennom åsen i IL2. Byggegrense er foreslått til 40 meter fra senter vei ny fv. 505 med 4 felt, øker til 60 meter ved rundkjøring inn til området. Dette er endret i forhold til eksisterende plan , hvor byggegrense er satt 50 fra senter vei ny fv. 505 med 4 felt, langs hele linjen. Grensen er endret som følge av endret formålsgrense, ut ifra visshet om hvor kryss skal plasseres (opp mot 60 meter byggegrense), og områdets planering i forhold til vei, slik at det anses ikke som nødvendig med 50 meter byggegrense langs hele strekningen. Figur 4-4 og 4-5 illustrerer endret byggegrense. Rød linje illustrerer framtidig senterlinje fv. 505 med 4 felt. Blå linje er tidligere byggegrense 50 meter fra senterlinje fv Grønn linje er ny justert byggegrense. Ny fv. 505 Figur 4-4 Illustrasjon endret byggegrense IL1. Grønn linje representerer endret byggegrense.

20 Planbeskrivelse Side 16 Ny fv. 505 Figur 4-5 Illustrasjon endret byggegrense IL2. Grønn linje representerer endret byggegrense. Langs vegetasjonsskjerm og internvei er det satt en byggegrense på 5 meter. 4.4 Bygningers plassering og utforming Det foreslås at bygg kan oppføres med maksimal gesimshøyde 25 meter i tråd med områdeplanen. Det kan i tillegg tillates nødvendige oppbygg for tekniske anlegg, som for eksempel vifterom. 4.5 Grad av utnytting Det foreslås minimum 40 % BRA og maksimum 100 % BRA for IL1 og minimum 60 % BRA og maksimum 140 % BRA for IL2, i tråd med overordnede planer. 4.6 Tomteplaner Innenfor samme formål kan arealet oppdeles etter de enkelte bedrifters behov, etter grenser som i hvert tilfelle skal godkjennes av kommunen. Dette vil skape fleksibilitet i planen da det på det nåværende tidspunkt ikke er kjennskap til alle bedrifter som vil etablere seg i området, og det er sannsynlig at området vil bli utbygd over flere år. Før utbygging kreves det fremlagt plan som viser planlagt bebyggelse og utomhusplan. Det skal vises fjernvirkning av bebyggelse og perspektiv. Det er laget en illustrasjon som skisserer hvordan en eventuell tomtedelingsplan kan fortone seg (i tegningsheftet vedlegg 3). 4.7 Estetikk Det er stilt krav om at nye bygninger skal tilpasses landskapsmessige særtrekk. Tekniske anlegg skal skjermes av bygningsdeler eller innhengning som harmonerer med bygning ellers. Det er satt begrensninger på byggehøyder. Det tillates ikke lysende reklame rettet mot eksisterende boligbebyggelse.

21 Planbeskrivelse Side Vegløsninger/trafikkforhold Hovedadkomst til planområdet skjer fra ny fv. 505 sør for planområdet via KV13. Det er også mulig å komme til IL1 fra Fabrikkveien i vest til KV8. Adkomst til IL1 er fra KV10 og KV8. Adkomst til IL2 er fra KV13 og KV14. Når næringsområdet på Vagle er ferdig opparbeidet vil det også være mulig å komme til planområdet fra eksisterende fv. 505 fra nord. 4.9 Trafikksikkerhet og forhold for mye trafikanter Det er regulert fortau/gang- og sykkelvei langs veier rundt planområdet Parkering Parkering foregår på egen tomt eller i fellesanlegg. Det tillates 0,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA for industri/lager. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede og 5 % skal tilrettelegges for elbil Støyberegning Sinus har utarbeidet en støyvurdering for planforslaget, vedlegg 4. De har også bistått med bestemmelser til reguleringsplanen Forholdet til funksjonshemmede Det stilles krav til at alle offentlig tilgjengelige bygg og alle uteområder skal, så langt som mulig, følge krav som er satt i gjeldene kommuneplan Kommunalteknikk Avfalls- og overvannshåndtering Avfallshåndtering er foreslått løst gjennom utomhusplan i byggesak. Overvannshåndtering løses for hver enkelt tomt. Teknisk plan for overvann og utslipp utarbeides i forbindelse med byggesak. Området planlegges planert med fall mot eksisterende kanal som håndterer overvann fra området i dag Strøm og gass Høyspentlinja beholdes som den står i dag og det legges en faresone i et belte på 20 meter på hver side av høyspentlinja. Det tillates parkering av person- og mindre varebiler, samt utendørs lagring opp til en viss kotehøyde fastsatt i bestemmelsene, innenfor sikringssonen. Det stilles i bestemmelsene krav om at det skal innhentes gravemelding fra netteier før gravearbeider kan igangsettes innenfor sikringssonen. Strømlinja innen IL2 planlegges å legges i bakken. Det forutsettes ikke at eksisterende gasstrasé tilgrensende området i øst, må flyttes som følge av planen Rekkefølgekrav Tiltak knyttet til samferdselsanleggene KV8, KV9, KV10, KV11, KV13 og KV14 i områdeplan skal være gjennomført før brukstillatelse. Ny Fv. 505 må være tatt i bruk før brukstillatelse. Nødvendig overordnet infrastruktur og tiltak knyttet til overvannshåndtering skal være gjennomført før brukstillatelse.

22 Planbeskrivelse Side 18 Plan for håndtering av masser, inkludert matjord, skal utarbeides før igangsettingstillatelse. Eksisterende bebyggelse innen planområdet må være innløst før byggetillatelse. Samtidig med opparbeidelse av kjøreveger, skal tilhørende gang- og sykkelstier og fortau opparbeides Massehåndtering Det skal utarbeides en plan for håndtering av masser innenfor hvert delfelt før igangsetting av tiltak. Dette er det stilt krav til i reguleringsbestemmelsene. Det stilles også krav om at massetransporten må planlegges slik at den er til minst mulig sjenanse og hinder for eksisterende bolig- og næringsvirksomhet. Det planlegges en helhetlig planering av delfelt med tilnærmet massebalanse, hvor det legges opp til oppføring av industri/lager Gjennomføring Det er usikkert i hvilken takt området vil bli bygget ut, deler av IL1 og IL2 antas å bli bygget ut ganske tidlig etter reguleringsplanen står klar mens det er mer usikkert med resterende areal. En større logistikkaktør vurderer å etableres innen deler av IL1 og IL2. Det er usikkert hvem som ønsker å etablere seg på resterende areal.

23 Planbeskrivelse Side 19 5 Beskrivelse av virkning av planforslaget Dette kapitlet oppsummerer merknader og beskriver virkningen av planforslaget. 5.1 Varsel og oppsummering av merknader Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet , med frist om innspill satt til Oppstart av planarbeidet ble varslet i Stavanger Aftenblad, på kommunens nettside, på sin nettside, samt ved brev til naboer og andre berørte parter. Det er kommet inn følgende uttalelser: 1. Statens vegvesen, brev datert SVV forutsetter at føringene som ligger i områdeplan for Vagle næringsområde (plan ) følges som en del av den videre detaljreguleringen. Påpeker at det er stilt krav om opparbeidelse av ny fv. 505 før det kan gis brukstillatelse for IL1 og IL2. Forslagsstillers kommentar: Overordnede planer er lagt til grunn for planarbeidet. 2. Prosjektil, brev datert Påpeker at tilgrensende område ILS1 vil bli detaljregulert på kotenivå +22, noe som vil gi en høydeforskjell mellom ILS1 og IL1.. De forutsetter at nivåforskjeller i forhold til eksisterende terreng på IL1 blir ivaretatt fullt ut på eget areal. Påpeker at utbygging av IL1 er tilknyttet et rekkefølgekrav om opparbeidelse av KV8 med tilhørende fortau. Ønsker at veien opparbeides til maksimalt kotenivå +23 i enden av veien hvorfra ILS1 skal ha adkomst. Forslagsstillers kommentar: Høydeforskjell fra IL1 til eksisterende terreng vil bli tatt opp innenfor planområdet. Opparbeidelse av KV8 med tilhørende fortau er satt som rekkefølgekrav. Veien er regulert og høydesatt i områdeplanen og vil ikke være en del av planområdet for IL1. 3. Fylkesrådmannen, Kulturavdelingen, brev datert Innenfor planområdet ligger et jærhus som er registrert som et SEFRAK A-objekt med høy verneverdi. Minner om at det i områdeplanen er lagt inn i rekkefølgebestemmelsene at jærhuset skal flyttes til egnet tomt utenfor planområdet senest samtidig som utbygging av felt IL2 Flyttingen skal skje i samråd med byantikvaren i Sandnes. Det er gjennomført kulturhistoriske registreringer innenfor planområdet i forbindelse med områdeplanen. Tre av de automatisk freda lokalitetene som ble registrert ligger innenfor varslet planområde. Det er gitt dispensasjon fra kulturminneloven for inngrep i disse under forutsetning av at det først foretas en arkeologisk utgravning av de berørte kulturminene (dette gjelder bestemmelsesområde #1, #4 og #5 i områdeplanen). Utgravning skal bekostes av tiltakshaver som må varsle Rogaland fylkeskommune i god tid før tiltak. Riksantikvaren vil deretter fatte 10 vedtak om omfang og kostnader for utgravning. Opplyser om at det foreløpig ikke er fattet 10 vedtak eller gjennomført utgravninger. Rogaland fylkeskommune krever derfor at de deler av

24 Planbeskrivelse Side 20 kulturminnene som inngår i planen skal markeres i plankartet som bestemmelseområde, og rekkefølgebestemmelsene knyttet til hvert kulturminne i områdeplanen skal også tas med i detaljreguleringen. Seksjon for kulturarv gjør oppmerksom på at det er registrert et automatisk freda kulturminne i grøntområdet nord for IL2. Planlegging og opparbeidelse av o_kv14 og o_kv15 må ivareta utsyn mot Vagleveien. Forslagsstillers kommentar: Jærhuset forutsettes flyttet i tråd med områdeplanen. Det planlegges å flyttes til en tomt sør for planområdet som har samme grunneier som eksisterende tomt. Det forhandles fram avtale for utgravning av kulturminner som blir påvirket av planforslaget. Kulturminnene vil bli lagt inn som bestemmelseområde med tilhørende bestemmelser i detaljplanen. Deler av KV14 vil bli opparbeidet som følge av utførelse av planforslaget og opparbeides i tråd med områdeplanen. Det lages tekniske planer for omkringliggende veier i forbindelse med byggesak. 4. Sandnes kommune, Bymiljø, brev datert Overordnet teknisk plan samt overordnet plan for håndtering av overvann skal utarbeides og godkjennes av Sandnes kommune før detaljregulering vedtas. Planen må ta hensyn til eksisterende turstier i Vagleskogen. Annen veggrunn mot sør bør beplantes som en buffersone mot turområdet sør for planområdet. Dette bør sikres i bestemmelsene. Området har avrenning til kanalsystem som renner til Figgjovassdraget. Overvannshåndteringen må skje slik at det ikke medfører forurensningstilførsler til vassdraget. Dette må sikres i bestemmelsene nødvendige arealer til overvannshåndtering må planlegges og avsettes i planarbeidet. Tekniske løsninger for overvannshåndtering skal være godkjent av kommunen ved bymiljø før gravearbeider kan igangsettes. Det vises til innspill fra møtet 10. desember 2014 mellom Dimensjon Rådgivning AS og Bymiljø der de ble enige om dette: o Overvann: Et naturlig påkoblingspunkt for overvann er i eksisterende overvannskanal vest på feltet. Det er ønskelig med mest mulig infiltrasjon av overvann. Der dette ikke er mulig, blir fordrøyning nødvendig. o Spillvann Spillvann skal føres til pumpestasjon godsterminalen Dagens trase kan beholdes og benyttes. Det er ønske om å flytte denne til nye veier, der det er naturlig. Kommunen ønsker at reservepumpestasjon skal flyttes og oppgraderes. o Vann: Skisse over forslag til ny 300mm hovedvannsledning. Nøyaktig plassering av denne må tilpasses. Kum med dårlige løsninger ved sykkelfabrikken. Det er ønskelig å få ryddet opp i dette. Skisse over ringledninger. Må tilpasses ved detaljregulering.

25 Planbeskrivelse Side 21 Forslagsstillers kommentar: Overordnede planer det er satt krav til er under utarbeidelse. Planområdet legger opp til planering og opparbeidelse av industri/lager, eksisterende terreng vil forsvinne. Ny Fv. 505 ligger mellom området og Vagleskogen og er ikke en del av planområdet. Det er laget grøntplan for området, se vedlegg 5. Teknisk plan for overvann og utslipp utarbeides i forbindelse med byggesak. 5. Lyse, brev datert Lyse vil gjøre oppmerksom på 4 bars gasstrase som ligger innenfor planområdet. Det må i regulering av feltene tas hensyn til de krav til sikkerhetsavstander og overdekning som gjelder. Det går to stk. høyspenntledninger over varslet planområdet. Disse er svært vanskelige å flytte, det må eventuelt tas kontakt med Lyse på et meget tidlig stadie. For all infrastruktur som er vist på vedlagt kartutsnitt i merknaden, er det ikke mulig å koble ut store deler av året. Forslagsstillers kommentar: Gjeldende krav og regler er lagt til grunn for planarbeidet. Det forutsettes ikke at eksisterende gasstrasé tilgrensende området i øst, må flyttes som følge av planen. Det forutsettes at eksisterende høyspentledninger ikke skal flyttes. Strømlinje som går over IL2 forutsettes lagt under bakkeplan. 6. Brannvesenet, brev datert Gjør oppmerksom på at krav til tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannpersonell og utstyr må ivaretas. Forslagsstillers kommentar: Dette er sikret i planen. 7. Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, brev datert Fylkesrådmannen forutsetter at bestemmelser knyttet til overordnede planer følges opp på detaljreguleringsnivå. Minner særlig om rekkefølgetiltak som gjelder for området. Videre vises det til regionalplan for Jæren sine bestemmelser knyttet til arbeidsplasstetthet, parkering og utnyttelse. Forslagsstillers kommentar: Overordnede planer er lagt til grunn for planarbeidet.

26 Planbeskrivelse Side Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser for områdets karakter Planområdet bærer preg av åpent jordbrukslandskap med eksisterende næringsområder nordvest for planområdet. Områdets karakter vil endres drastisk, men det nye næringsområdet vil fungere som en naturlig utvidelse av eksisterende næringsbebyggelse. Konsekvenser for friområder Vagleskogen ligger i nær tilknytning til næringsområdet og er således utsatt for støy. Ny fv. 505 ligger mellom planområdet og Vagleskogen, det er lite trolig at planforslaget vil utsette Vagleskogen for ytterligere støy i forhold til ny fv Konsekvenser for eksisterende innbyggere i området Mange av områdets beboere har valgt å selge sine boliger og driftsbygninger. De som blir værende igjen er lokalisert langs Vagleveien. Det er uheldig med boliger tett på et næringsområde. For å dempe den negative effekten av næring tett på boliger er det lagt inn en buffersone på meter i randsonen mellom bolig og næring i områdeplanen Denne sonen vil beplantes og benyttes til å ta opp skråning. Konsekvenser for barn og unge Barn og unge som bor i området lags Vagleveien vil benytte Vagleveien for å komme ut til eksternt gang- og sykkelvegnett. Barn og unges skolevei vil bli tilnærmet lik som dagens situasjon. Konsekvenser for funksjonshemmede At alle veger skal utformes i henhold til Statens vegvesens håndbok 278, universell utforming av veger og gater. Alle veger innenfor og rundt planområdet er planlagt med maks stigning 7 %, og gir dermed god framkommelighet for funksjonshemmede. Støy Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav som sikrer Vagleskogen tilfredsstillende støyforhold iht. T Dette ivaretar også sumstøy fra nye fv. 505 og tilliggende virksomheter. Kulturminner Tre registrerte kulturminner vil bli berørt av planforslaget og må delvis fjernes ved opparbeidelse av området. Kulturminnene er lagt inn som bestemmelseområde i plankartet med tilhørende bestemmelse: Før iverksetting av tiltak i henhold til plan skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminner. Tap av landbruksjord Planområdet består stort sett av fulldyrket jord i dag, og vil bli fullstendig beslaglagt. Alt dyrket areal innen planområdet vil gå tapt og omdisponeres til næring. Det forutsettes at jordbruksjord transporteres til et område der det er nytte for denne. Samfunnsmessig betydning Ut fra Sandnes kommunes egne målsetninger er det av stor samfunnsmessig betydning å få etablert nye næringsarealer. Med etablering av nye næringsarealer legger det til rette for avlastning av Forusområdet.

27 Planbeskrivelse Side 23 Vagleområdet ligger i nærhet til Ganddal stasjon (<1000m) og fremtidig kollektivakse Kvernelandsveien, det ligger dermed til rette for at ansatte i området benytter kollektiv transport ved reiser til og fra arbeid. En naturlig konsekvens av utbyggingen vil være økt bosetting i nærområdet og tilstøtende områder som Ganddal og Bryne. Næringsområdet vil således representere et nytt tyngdepunkt for arbeidsplasser i regionen. Overordnet teknisk infrastruktur Det går en 2x 300 kv høyspenttrasé med master og ledninger gjennom området. Det er etter dialog med linje-eier konkludert med at verken flytting eller nedgravning av linjene er aktuelt for området. Planforslaget er tilpasset dagens plassering av mastene, og det er avsatt en sone på 20 meter på hver side av linja hvor det ikke tillates langvarig opphold. Det forutsettes ikke at eksisterende gasstrasé tilgrensende området i øst, må flyttes som følge av planen. Strømlinje som går over IL2 forutsettes lagt under bakkeplan. Naturressurser Ved beregning av mengde overskuddsmatjord antas en gjennomsnittlig matjorddybde på 30 cm. Mengde overskuddsmatjord er funnet ved å multiplisere areal avsatt til næring med 0,3. IL1 legger opp til ca. 95 m 2 næringsområder. Området er estimert til å generere m 3 med overskuddsmatjord. IL2 legger opp til ca. 60 daa næringsområder. Området er estimert til å generere ca m 3 med overskuddsmatjord. Til sammen m 3 overskuddsmatjord. Det forutsettes at matjord transporteres til et område som kan dra nytte av dette. Planering av planområdet til planlagt høyde er estimert å ha tilnærmet massebalanse for IL1 og IL2 til sammen.

28 Planbeskrivelse Side 24 6 Risiko- og sårbarhetsvurderinger Denne risiko- og sårbarhetsanalysen tar for seg området som foreslås regulert. Analysen skal finne de farer og sårbarheter som planområdet inneholder. Forhold som avdekkes av risikoog sårbarhetsanalysen skal synliggjøres og være et premiss for planvedtaket. Omfanget av analysen skal tilpasses risikoen. Arealer som det knytter seg risiko til kan brukes dersom det settes vilkår som reduserer sannsynlighet og/eller konsekvens av de uønskede hendelsene. Temaer som er omhandlet andre plasser i konsekvensutredningen er ikke tatt med i denne vurderingen. Formålet med ROS-analysen er å kartlegge mulige risikoer som kan oppstå innenfor planområdet. Risikoidentifiseringen er gjennomført av. Indentifiseringen er foretatt på bakgrunn av den enkeltes kjennskap til området og planen. Resultatet er satt inn i en risikomatrise med henblikk på en vurdering av sannsynlighet og konsekvens. De forskjellige risikoene er klassifisert i forhold til sannsynlighet og konsekvens for den enkelte hendelse. Tabell 6-1 Klassifisering av sannsynlighet i løpet av 50 år. Grad av sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig Usannsynlig Beskrivelse Hendelsen vil etter all sannsynlighet inntreffe, ofte flere ganger Det er sannsynlighetsovervekt for at hendelsen vil inntreffe Hendelsen kan inntreffe Det er sannsynlighetsovervekt for at hendelsen ikke vil inntreffe Usannsynlig må ikke forstås som at denne hendelsen aldri vil kunne inntreffe, men som at sannsynligheten for en slik hendelse er særdeles lav Tabell 6-2 Klassifisering av konsekvens. Grad av konsekvens Ufarlig Mindre alvorlig Alvorlig Svært alvorlig Katastrofalt Beskrivelse Hendelsen kan medføre små personskader eller økonomisk eller miljømessig skade av ubetydelig størrelse Hendelsen kan medføre personskade, eller en mindre økonomisk eller miljømessig skade Hendelsen kan medføre alvorlig personskade (men kun sjelden med døden som følge), eller betydelig økonomisk eller miljømessig skade Hendelsen kan medføre alvorlig personskade og dødsfall, eller meget betydelig økonomisk eller miljømessig skade Hendelsen kan medføre et betydelig antall alvorlig skade eller døde, eller særdeles stor økonomisk eller miljømessig skade

29 Planbeskrivelse Side 25 Tabell 6-3 Klassifisering av konsekvens. Konsekvens Sannsynlighet 1. Ufarlig 2. Mindre 3. Alvorlig 4. Svært 5. Katastrofalt alvorlig alvorlig 5. Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig 2. Lite sannsynlig Usannsynlig GRØNN Akseptabel risiko risikoreduserende tiltak er ikke nødvendig GUL Akseptabel risiko risikoreduserende tiltak må vurderes RØD Uakseptabel risiko risikoreduserende tiltak er nødvendig 6.1 Identifiserte risikoer Tabell 6-4: Ros sjekkliste Sandnes Hendelse Relevant Sanns Kons Risiko Kommentar Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan planen medføre risiko for: 1. Havnivåstigning Nei 2. Ekstremvær/nedbør Nei 3. Flom Nei 4. Grunnforhold (byggegrunn) Ja Dårlig byggegrunn 5. Geotekniske utfordringer (ras og utglidning) Ja Jorderosjon Nei 7. Skogbrann Nei Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjoner. Kan tiltaket få konsekvenser for: 8. Veg, bru, knutepunkt Nei 9. Vann og avløp Nei Utglidning, mur opp til 6 meter samt skråninger 10. Kraftforsyning Ja Viktige høyspentkabler Eksisterende gassledning i 11. Annen infrastruktur (gass Nei Vagleveien øst for med mer) planområdet. Forurensningskilder som er til stede i dag, og som berører området: 12. Permanent forurensning Nei 13. Akutt forurensning Nei 14. Risikofylt industri med mer (kjemikalier/eksplosiver, olje/gass, radioaktivitet) Nei Forurensningskilder/faktorer som følger av tiltaket: 15. Fare for akutt forurensning Ja Permanent forurensning Nei 17. Risikofylt industri med mer (kjemikalier/eksplosiver osv) Nei Transport. Er det risiko for: 18. Ulykke med farlig gods Nei Støy og støv fra opparbeidelsesfasen

30 Planbeskrivelse Side Vær/føre begrenser tilgjengelighet til området Nei 20. Trafikkulykker Ja Sårbarhet. Er området/tiltaket særskilt sårbart med hensyn på: 21. Sikker energiforsyning Nei 22. Sikker vannforsyning (også avløp) Nei Ulykker i forbindelse med ny fv Tilgjengelighet for nødetater Ja Ikke to adkomster. 24. Sårbare naboer Ja Eksisterende bebyggelse tillates beholdt innen grøntområdet nord for IL2 Risiko. Inneholder området spesielle risikoer, eller medfører tiltaket spesielle risikoer: 25. Er tiltaket i seg selv et Nei sabotasje-/terrormål? 26. Er det potensielle sabotasje- Stor avstand til Nei /terrormål i nærheten? transformatorstasjon 27. Regulerte vannmagasiner, med spesiell fare for usikker is, endringer i vannstand mm 28. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup osv.) Andre forhold 29. Folkehelse (Helse og trivsel) Nei Ja Høye murer Nei 30. Kriminalitet Nei 31. Ulykker Nei 32. Annet Nei Avstand til sentrum reduserer problemstillingen Grunnforhold (4 i sjekklisten), byggegrunn Fare for dårlig byggegrunn på deler av området innen IL1. Planeringsnivå legger opp til tilnærmet massebalanse innenfor planområdet. Sannsynligheten for å treffe på dårlig grunn regnes som sannsynlig og en eventuell konsekvens vil være ufarlig Geotekniske utfordringer (5 i sjekklisten), utglidning Planforslaget legger opp til stedvis uttak og fylling av masser på planområdet. I forhold til planlagte veiløsninger fører dette til stedvis store høydeforskjeller, opp mot 11 meter i sør mellom planert område IL2 og undergang under ny fv. 505, og opp mot 10 meter innen IL1. Planforslaget legger opp til opparbeidelse av maks 6 meter høy mur ved de største høydeforskjellene. Erfaring fra blant annet Skurve utbyggingen viser at man ikke kan ta lett på etablering av skjæringer og skråninger. Klimaendringene kan gi mer og mer intens nedbør, denne vil stille større krav til utforming av skråninger. Når man kjenner til utfordringen kan man ta hensyn til denne, men man ser likevel at feil en sjelden gang skjer. Sannsynligheten for at det vil skje utglidninger vurderes som lite sannsynlig da dette vil bli tatt hensyn til ved opparbeidelse av mur og vei, en eventuell utglidning vil kunne få alvorlig konsekvens i form av økonomisk skade.

31 Planbeskrivelse Side 27 God sikring av skråninger og skjæringer vil redusere sannsynligheten for ulykker Kraftforsyning (10 i sjekklisten) Det går en mindre strømledning over IL2 som forutsettes å legges i bakken. Kablene anses å ha liten betydning slik at de kan frakobles. Kraftlinjene gjennom området er eid av Lyse, men styres av Statnett. Linjene er en del av sentralnettet, og er viktige for strømforsyningen til Nord-Jæren. Konsekvensene ved utfall av disse linjen er potensielt store, konsekvensen settes derfor til svært alvorlig. Bygge- og anleggsfasen vil være kritisk i forhold til risiko for kraftlinjene, særlig fordi man sannsynligvis ikke kan frakoble linjene mens arbeider pågår rundt dem. Spesielt høye heisekraner i nærhet til kraftlinja utgjør en risiko. Anleggstrafikk under kraftlinjene bør unngås, da det innebærer en risiko for at noen gjør en feil og kommer borti linjene. Når området er etablert vil man relativt lett kunne unngå at noe kommer i kontakt med kraftlinjene. Bevissthet rundt problemstillingen med kraftlinjene gir at det totalt sett vurderes som lite sannsynlig med uhell knyttet til kraftlinjene. Klare og gode rutiner for arbeid nær kraftlinjene og transport av høye maskiner og kjøretøy vil kunne redusere sannsynligheten for uhell Fare for akutt forurensning (15 i sjekklisten) Planområdet planlegges planert for hver tomt, noe som forutsetter uttak av masser enkelte steder og fylling andre steder på området. Det anses som sannsynlig at støy og støv som følge av dette vil påvirke omgivelsene i noen grad, en eventuell påvirkning anses som ufarlig Trafikkulykker (20 i sjekklisten) Den sørlige delen av IL1 ligger på en mye lavere høyde enn nye fv En eventuell ulykke på nye fv. 505 kan føre kjøretøy over autovern og ned på næringstomten. En ulykke av slikt omfang anses som usannsynlig og eventuelle konsekvenser for næringsområdet vil kunne være mindre alvorlige Tilgjengelighet for nødetater (23 i sjekklisten) Planforslaget legger opp til kun en adkomst til hver industritomt for IL1. Men det er mulig å legge til rette for brannadkomster. Adkomstene vil opparbeides brede for å gi plass til tungtrafikken. Brede veger reduserer risikoen for at vegen blir helt blokkert. Det vurderes derfor som usannsynlig at en adkomst blir helt blokkert samtidig som nødetatene skal passere her. Dersom en slik situasjon oppstår vil den kunne være alvorlig, dersom en person f.eks. trenger akutt helsehjelp og denne hjelpen blir forsinket av en blokkering Sårbare naboer (24 i sjekklisten) Erfaring viser at bolig og industri gir konflikt, støy og støv er kjente problemstillinger. Men også naboers bekymring for hendelser som brann og eksplosjon på næringsområdet kan medføre redusert livskvalitet, uavhengig av om bekymringen er reell eller ikke. Det er ikke lagt til rette for boligbebyggelse i områdeplanen for Vagle (plan ), men det tillates at eksisterende bebyggelse innenfor grøntområdet nord for IL2 blir stående. Det vurderes som sannsynlig at blanding av boliger og næring vil gi uheldige resultater. For enkeltpersoner kan det oppleves som særdeles problematisk å leve med frykten for at noe skal skje på næringsområdet i nabolaget, men den reelle risikoen er betydelig mindre. Frykt kan

32 Planbeskrivelse Side 28 likevel ikke avskrives som ufarlig, det kan medføre betydelig helseproblemer og gi vanskeligheter med å fungere sosialt. Konsekvensene vurderes totalt sett som mindre alvorlige. Det bør gis god informasjon til naboer og grunneiere om hvilke farer som finnes og ikke ved de næringene som blir etablert. Gjennom tidlig og vedvarende involvering kan man redusere fryktfølelsen hos mange. Gode planer og rutiner reduserer risikoen, men kan også gi økt trygghet for naboer Stup (28 i sjekklisten) Planforslaget legger opp til stedvis uttak og fylling av masser på planområdet. I forhold til planlagte veiløsninger fører dette til stedvis store høydeforskjeller, opp mot 11 meter i sør mellom planert område IL2 og undergang under ny fv. 505, og opp mot 10 meter sør innen IL1. Planforslaget legger opp til opparbeidelse av maks 6 meter høy mur ved de største høydeforskjellene. Det tas utgangspunkt i at det vil bli oppsatt gjerde langs skråninger som innebærer en risiko for fall. Et fall utfor en mur på 6 meter vil kunne føre til store personskader. Sannsynligheten for at noen havner utenfor gjerdet og utenfor stupet uten at spesielle tiltak er iverksatt regnes som lite sannsynlig og vil kunne få alvorlig konsekvens. Det må settes krav om rutinemessig vedlikehold av gjerdene, dette ansvaret faller på tilstøtende tomter med industri. 6.2 Oppsummering For å oppsummere resultatet av analysen er den anslåtte sannsynligheten og konsekvensen for de forskjellige risikoene satt inn i en tabell. Tabell 6-5 Sammenstilling av sannsynlighet og konsekvens for de ulike hendelsene. Konsekvens Sannsynlighet Meget sannsynlig Ufarlig Mindre alvorlig Alvorlig Svært alvorlig Katastrofalt Sannsynlig 4, Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 5, Usannsynlig Fargeforklaring: Røde felter: Uakseptabel risiko, risikoen må reduseres (se hvert enkelt tema for konkrete tiltak). Gule felter: Risiko i grenseland, risikoreduserende tiltak vurderes. Grønne felter: Akseptabel risiko.