SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Arkivsak: 10/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING HAMAR STADION - DETALJERT REGULERINGSPLAN Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: PLN Saksnr.: Utvalg Møtedato 99/11 HAMAR FORMANNSKAP Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den sak 99/11 Vedtak: Formannskapet legger forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn. Notat fra NSW av belyser alternativ utforming langs Finstads gate og rampe opp til det øverste friområdet. Før utlegging til offentlig ettersyn må notatet revideres og suppleres med illustrasjon av rampe mellom F1 og F3 som starter og ender ved trapp inntil område AKOMB. Det bes om at berørte uttaler seg til alternativ utforming langs Finstads gate og rampe opp til det øverste friområdet. Behandling: Geir Byberg fremmet forslag om utsettelse. Utsettelsesforslag ble forkastet med 9 mot 2 stemmer. Geir Byberg fremmet deretter slikt endringsforslag. Det forutsettes at reguleringsplanen holder seg innenfor tidligere vedtatte rammer mv. Der hvor det foreslås endringer ut over tidligere gitte rammer skal følgende av endringene konsekvensutredes. Rådmannens endrede innstilling ble vedtatt med 9 mot 2 stemmer som ble avgitt for endringsforslag som framsatt av Geir Byberg. Rådmannens fremmet slik endret innstilling: Formannskapet legger forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn. Notat fra NSW av belyser alternativ utforming langs Finstads gate og rampe opp til det øverste friområdet. Før utlegging til offentlig ettersyn må notatet revideres og suppleres med illustrasjon av rampe mellom F1 og F3 som starter og ender ved trapp inntil område AKOMB.

2 Det bes om at berørte uttaler seg til alternativ utforming langs Finstads gate og rampe opp til det øverste friområdet. Innstilling: Formannskapet gir Rådmannen fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn når forhold langs Finstads gate er tilstrekkelig belyst og nødvendige endringer i planforslag er innarbeidet. Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart Planbeskrivelse pr. 9.mai 2011 med vedlegg (se link nedenfor): - Forslag til reguleringsplan med bestemmelser ( ) - Planbeskrivelse med konsekvensutredning (juli 2007) - Reguleringsplankart og bestemmelser for Hamar Stadion og Fuglsethmyra (2007/2008) - Kommunens samlet saksframstilling (ifm. gjeldende reguleringsplan) - Revidert skisseprosjekt for Hamar stadion (april 2010) - Notat vedrørende oppstart detaljregulering (juli 2010) - Liste over varslede og innkomne kommentarer - ROS analyse ( ) - Notat trafikk: Hamar stadion adkomst ( ) Før politisk behandling: Under offentlig ettersyn: FAKTA: Forslagsstiller, Centrumsgården AS, har utarbeidet detaljreguleringsplan for Hamar stadion. Forslaget utgjør første byggetrinn av fire byggetrinn, jf. overordnet reguleringsplan for Hamar Stadion og Fuglsethmyra (PlanID 653, vedtatt , med endringer av ). Forslaget omfatter ikke detaljregulering av høyblokk eller bebyggelsen på Fuglsethmyra. Planen er utarbeidet etter krav i overordnet regulering og hovedinnhold er i all hovedsak avklart i overordnet regulering og tas ikke opp til ny vurdering: Detaljreguleringens hensikt er å avklare innhold som ikke ble tilstrekkelig avklart i overordnet plan. I tillegg kommer forslagsstiller med forslag til endringer i utforming og utfylling av planforslaget. For å lette sporbarheten mellom overordnet reguleringsplan og planforslaget er reguleringsplanens benevnelser (blant annet B1 og B/K1) fra overordnet reguleringsplan i all hovedsak opprettholdt, mens arealformål og fargekoder er endret i tråd med ny kart og planforskrift. Planens formål er å utvikle Hamar stadion fra idrettsanlegg til byggeområde for forretning, kontor, privat og offentlig tjenesteyting og bolig med tilhørende plasser, friområder og trafikkområder. Reguleringsplan tilrettelegger for bebyggelse i inntil 6 etasjer (23 meter): - kjøpesenter på ca m 2 i 2 etasjer, (område Fo) - boligbebyggelse på ca. 5000m 2 i 4 etasjer, (område B1) - kombinert bolig/kontor/tjenesteyting ca m 2, 2-4 etasjer (område B/K1) - kombinert kontor/tjenesteyting ca m 2, 2 etasjer (område AKOMB) - parkering, varelevering og lager, ca m 2 (ca parkeringsplasser), 3 etasjer under bakken (Ga1), samt 300 sykkelparkeringsplasser

3 - friområde over bebyggelse på ca. 9,9 daa (F1, F3, F4, F6) - to torg langs Vangsvegen på ca. 3,8 daa - ombygging av trafikkområder: o Vangsvegen (rundkjøring, fortau, busslomme, endrede avkjøringer) o St. Olavs gt. (delvis flytting og heving av veg) o Finstads gate - Tilgjengelighet til uteområdene er tilrettelagt med rampe og to døgnåpne heiser Vedlagt planbeskrivelse utarbeidet av forslagsstiller redegjør for: - Bakgrunn, fakta og status for planområdet - Beskrivelse av planforslaget - Endringer i forhold til paragrafer i gjeldende plan o 1.1 Maksimal utnyttelse: Fra m 2 til m 2 kjøpesenter o 1.10 Parkering: Fra ca til 1300 plasser for kontor/kjøpesenter o 2.1 Område B1: Økning i gesimshøyde 3,5-6,0m og 4. etasje (utfordrer fylkesmannens tidligere klageavgjørelse) o 2.6 og 2.7 Område Ga3: arealbruk fra varelevering til kjøpesenter o 3.3 Gangveg, Gveg2: rampe erstattes med døgnåpen heis o 5.3 Torg2: Rampe erstattes med døgnåpen heis (rampe utenfor planområdet) o B/K1: Ingen nedtrapping av bebyggelsen i sørvest o 8.6 Trafikksystemet: Fra to til en avkjøring til parkeringshus, samt heving og/eller justert plassering av gater. - Konsekvenser av planforslag - Innkomne merknader til planoppstart med forslagsstillers svar VURDERING: Sentralt ved vurdering av planforslaget er de endringer som er gjort i forhold til overordnet reguleringsplan, jf. forslagstillers planbeskrivelse. Vurdering i forhold til plan og bygningslovens formål vurderes i den grad det er aktuelt tilknyttet endringer av overordnet regulering. Dette omfatter blant annet bærekraftig utvikling (for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner), samordne det offentliges oppgaver, medvirkning (åpenhet og forutsigbarhet), langsiktige løsninger, konsekvenser for miljø og samfunn, universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. Konsekvenser for miljø og samfunn (konsekvensutredning) Gjeldende og overordnet reguleringsplan er konsekvensutredet. Forslag til ny plan innebærer endringer tilknyttet kjøpesenter og trafikkforhold. Det er vurdert om endringene medfører behov for ytterligere konsekvensutredning: - Størrelsen på kjøpesenteret utvides i kvadratmeter (bl.a. økt andel fellesareal), men ikke antall kvadratmeter butikkareal. Konsekvens av etableringen av selve kjøpesenteret ift andre handelsområder er konsekvensutredet tidligere. Endringen muliggjør imidlertid framtidig sammenkobling med bebyggelsen på Fuglsethmyra. Det sentrale i vurderingen er at tidligere konsekvensutredning legger til grunn at forretninger i kjøpesenteret skaper mye mer trafikk enn forretninger på Fuglsethmyra. I planforslag og i gjeldende reguleringsplan er det satt begrensninger i forhold til sammenkobling av de to forretningsområdene.

4 - Planforslaget reduserer fra to til en inn/utkjøring til kjøpesenteret ift tidligere konsekvensutredning. Etablering av avkjøring nr. 2 planlegges utsatt til utviking av Fuglsethtomta. Konsekvensene av dette er vedlagt planbeskrivelsen. - Det er avklart at endringene ikke medfører behov for ytterligere utredninger. Planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området Vurdering av planforslag opp imot gjeldende paragrafer i reguleringsplan for Hamar Stadion og Fuglsethmyra etter forslagsstillers planbeskrivelse av endringer: 1.1 Maksimal utnyttelse, Fra m 2 til m 2 kjøpesenter I vedtatt reguleringsplan for Hamar Stadion og Fuglsethmyra er maksimal utnyttelse fastsatt i bestemmelsens 1.1. I forslag til detaljregulering er bestemmelsen ikke videreført i den opprinnelige formen. Utnyttelsen er angitt på reguleringsplan for hvert enkelt utbyggingsområde for å øke presisjonsnivået, mens oversikt i forhold til opprinnelig bestemmelse gis nedenfor og i forslagstillers planbeskrivelse. Funksjon Detaljregulering Hamar Stadion Fremtidig detaljregulering av byggetrinn 2, 3 og 4 Gjeldende reguleringsplan for Hamar Stadion og Fuglsethmyra Arealformål m 2 m 2 m 2 Forretning/kjøpesenter * Fo Kontor Kontor/forretning Kontor / tjenesteyting AKOMB Bolig/kontor/tjenesteyting B/K Boliger B Sum * Detaljreguleringsplan viser at hver etasje i kjøpesenteret tillates bebygd fullt ut (med unntak for byggegrense mot boligeiendom i nord). For kjøpesenter i 2 etasjer utgjør dette totalt ca m 2. Forslagsstiller har i planbeskrivelsen s. 26 gitt oversikt over hvordan arealet er fordelt mellom ulike funksjoner: i tillegg til butikkareal og felles publikumsareal (ca m 2 ), omfatter dette utsparinger i gulv (lysåpninger mellom etasjer), system for varelevering utenfor felles areal, trapper/heis mellom parkeringskjeller og bebyggelse over kjøpesenter, kolonnade mot torg (areal under/utenfor bebyggelse), overgang til naboer mm. Rådmannen anser det som positivt at forslagstiller forsøker å tilrettelegge for et mer attraktivt senter med større felles publikumsområder som gjør senteret mer åpent, lyst og luftig (areal økt med ca. 3000m 2 ). Rådmannen tar til etterretning at forslagsstiller også ønsker å tilrettelegge senteret for ønsket drift med varelevering til butikkene som er skjult for publikum (ca. 1700m 2 ). For å få til dette må området til tidligere varelevering (benevnt Ga3, 3100m 2 ) tas i bruk til kjøpesenter. I tillegg er kjøpesenterets grunnflate utvidet noe mot Torg2, F1 og i området ved nedkjøringsrampe (dette gir totalt ca. 1600m 2 ). Forslaget åpner også for etablering av bevertning i AKOMB og B/K1 som vender mot friområdene over kjøpesenteret noe som også kan anses som en utvidelse av kjøpesenteret. Rådmannen gjør oppmerksom på at deler av innvendige areal senere kan omdisponeres til forretningsareal uten ytterligere tillatelse fra kommunen. Det er likevel ikke ønskelig å styre

5 slike innvendige bygningsmessige forhold i Hamars sentrumsbebyggelse. Planforslaget gir også mulighet for framtidig sammenkobling med forretningsareal på Fuglsethmyra. Sammenkoblingen er umuliggjort i overordnet regulering. Dette har både positive og negative elementer, blant annet forretnings-/konkurransemessige og trafikale forhold. Rådmannen legger til grunn at forslagstiller/utbygger bør gis nødvendig spillerom for å kunne tilrettelegge for et attraktivt handelssted i Hamar, så lenge dette ikke gir andre uønskede konsekvenser: - mulig omdisponering av innvendig areal kan aksepteres (fellesareal / varelevering) - utvidelse av kjøpesenter mot Torg 2 og ved nedkjøringsrampe kan aksepteres (tilstrekkelig store torgareal) - framtidig sammenkobling med Fuglsethmyra overlates fremtidige beslutningstakere - i konsekvensutredning ved etablering av kjøpesenter på Hamar stadion var det påpekt som viktig å etablere direkte adkomst til Torggata gjennom Håkons gate. Reguleringsplan for Fuglsethtomta stengte for dette (overbygd gate, kun for varelevering). Denne planen åpner for dette igjen, dvs. tilsvarende dagens opparbeidelse av Håkons gate. - kommunens vurdering er at forslaget ikke legger til rette for god formgivning av bebygde omgivelser med viste tilpasning langs Finstads gate og utvidelse av kjøpesenter mot F1. Akseptable løsninger må etableres og må avveies mot de fordeler planforslaget innebærer for forslagstiller. Se nærmere omtale nedenfor Parkering Gjeldende krav til parkering fastsetter et minimumskrav i forhold til kommunens gjeldende retningslinjer for parkering, med ca parkeringsplasser for kjøpesenteret. Opprinnelig krav tar ikke høyde for sambruk av parkeringsplasser. I forslag til kommuneplan er det et mål at en skal stimulere til fellesløsninger og sambruk for å få en god utnytting av parkeringsplassene. Ved sambruk og fellesløsninger kan parkeringskrav reduseres til 70 % (for parkeringsandel i fellesanlegg). I dette prosjektet ligger det godt til rette for sambruk av parkeringsplasser da kjøpesenterets behov er størst utenfor kontortid. En reduksjon fra ca til 1300 plasser for kontor og kjøpesenter (inkl. parkeringskrav til høyblokk) er akseptabelt. Det legges ikke til rette for reduksjon i parkeringskravet til boliger. 2.1 Område B1 Planforslaget innebærer en 4. boligetasje langs St.Olavs gate eller en økning i gesimshøyde på 3,5-6,0m. Ved varsel om oppstart har beboere i området protestert kraftig på økning av byggehøyden. Forslaget utfordrer også fylkesmannens tidligere klageavgjørelse. Av fylkesmannens klageavgjørelse ( , ref. 2007/6990) fremgår det på side 8 og 9: - Maksimale gesimshøyder fremgår av planbestemmelsene og en egen illustrasjon - Fylkesmannen er ikke enig med Fylkesdirektøren i at det er et generelt behov for å redusere bygningshøyden med en etasje, men enig i at dette bør vurderes i forhold til bygningsdeler som ligger nær eksisterende boligbebyggelse. - ( ) punktvise inntrukne taketasjer på inntil 20 % av takflaten må fjernes. ( ) Det er vanskelig å se at det skulle foreligge et særskilt behov for en slik taketasje, utover at

6 den vil gi beboere god utsikt. ( ) I den grad en slik taketasje er tilført av estetiske /arkitektoniske grunner må byggene reduseres med en etasjehøyde. Vi viser til figur og i planbeskrivelsen, hvor det fremgår at kotene samsvarer med gesimshøyde på bakenforliggende bebyggelse i St. Olavs gt. Ny bebyggelse bør ikke overskride disse koter. Formannskapet aksepterte fylkesmannens konklusjoner (saksnr. 235/08). Som grunnlag for klagebehandlingen inngikk kommunestyrets behandling av saken ( og ), herunder vedlegget: Oversiktskart med gesimshøyder eksisterende og planlagt bebyggelse (datert ). Vi regner med at det er denne illustrasjonen fylkesmannen viser til i klagesaken, se første strekpunkt ovenfor. Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplanen oppdaget kommunen at denne illustrasjonen ikke inneholder feil, men villedende informasjon. På illustrasjonen angis gesimshøyde for eksisterende boligbebyggelse langs St.Olavs gate, men bolighusene har flere gesimshøyder hvorav flere med høyere gesimshøyde enn det som fremgår av illustrasjonen. Av planbeskrivelsens side vises oppdaterte gesims og mønehøyder og snitt i forhold til eneboligene langs St. Olavs gate og forslag til nye byggehøyder på B1. Det fremgår også at boligblokkene legges oppå kjøpesenterets første etasje (innebærer heving med ca. 1,5m). Rådmannen anbefaler at byggehøydene på B1 vurderes på nytt i lys av ny informasjon. Det sentrale er at økt byggehøyde gir en bedre omramming av parkrommet på taket av kjøpesenteret, samtidig som det tilrettelegges for høy utnyttelsesgrad i sentrumsnære områder og hvor viste snitt viser akseptable byggehøyder i forhold til eksisterende villabebyggelse. Overgang og tilpasning til bebyggelse langs Finstads gate (også B1) omtales eget punkt nedenfor.

7 Av planforslagets bestemmelse 3.1 fremgår det at terrengforskjellen mellom F3 og St. Olavs gate kan tas opp med trapp. Området langs St. Olavs gt. mellom Håkons gate og Finstads gate er like lang som to bykvartaler. For å tilpasse formgivning og gode adkomstforhold til F3 (stadionhagen) til øvrig bystruktur foreslås det å opprettholde bestemmelse fra områdereguleringen: Det skal være minst en adkomst mellom St. Olavs gt. og F3 midt i husrekka.. Avstand mellom alle blokker fastsettes til 8meter, jf. reguleringsplan. 2.6 og 2.7 Område Ga3 Se vurdering ovenfor under 1.1. arealbruk fra varelevering til kjøpesenter. I følge bestemmelsen skal det i dette planforslaget vises løsning som sikrer en godt bearbeidet og estetisk tilpasning til B2. I planbeskrivelsen s. 42 står det at landskapsbehandling trapper kantene ned mot eksisterende bebyggelse. Høydeforskjellen mellom friområde F1 (kote 138,5) og boligeiendommen 1/584 (Finstads gt. 15) er på 2,5meter ved Finstads gate til 3,5meter lenger ned i hagen (byggegrense 4meter). Planbeskrivelsens illustrasjoner s. 41 anses å gi et feilaktig bilde av situasjonen. Rådmannen foreslår at forslagsstiller går i dialog med grunneier av 1/584 og kommer med forslag til konkret utførelse i bestemmelser som sikrer opparbeidelsen før planen sendes ut til offentlig ettersyn. 3.3 Gangveg, Gveg2 Adkomst mellom Torg1 øvre nivå og stadiontorget F3 tilrettelegges med trapp, samt med døgnåpen heis, i stedet for rampe. Det forstås som at rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne ikke er negativ til en slik løsning. En rampe med anbefalt stigning 1:20 lar seg ikke innpasse innenfor tilgjengelig areal samtidig som den gir en god formgivning av arealet. Rådmannen anbefaler at det likevel bør tilrettelegges for at barnevogn eller sykkel kan trilles opp en brattere stigning, for eksempel ved driftsstand for heis. 5.3 Torg2 Adkomst mellom Torg2 og F1/Gs1 og stadiontorget F3 tilrettelegges med trapp, samt med døgnåpen heis, i stedet for rampe. Det forstås som at rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne ikke er negativ til en slik løsning B/K1 Bebyggelse B/K1 nedtrappes ikke i sørvestre ende. Rådmannen tar estetisk vurdering fra forslagsstillers til etterretning. Siktlinje fra Mjøsa langs Håkons gate er sikret for bredden av kjørevegen (7,5m). Normalt for andre gater i Hamar er dette sikret for hele bredden av gata inkl. fortau (12,5m). Dette betyr at deler av B/K1 og B1 vil trekke seg inn i denne siktlinja/sonen uten å fungere som noe fond. Med høyere bebyggelse på B1 antas det at en større åpning mellom disse byggene også vil fremstå positivt for friområdet F3 og F4 (stadionhagen). Dette anbefales at endres. 8.6 Trafikksystemet Gjeldende reguleringsplan legger opp til to adkomstveger til parkeringshuset. Forslagsstiller foreslår å redusere opparbeidelsen fra to til en adkomstveg. Begrunnelsen for valget er at den andre utkjøringen i krysset St. Olavs gate / Vangsvegen ikke er i stand til å håndtere trafikken

8 på en tilfredsstillende måte. Det vises til eget notat om trafikk. Forslagsstiller skal imidlertid etablere kulvert (tunnel) fra parkeringshuset til St. Olavs gate (f_ Fa2). Forslagsstiller har uttalt at en ser for seg at kulverten kobles til parkeringskjeller i ny fremtidig bebyggelse på Fuglsethtomta (de to ubebygde kvartalene nærmere sentrum) og ledes ut til offentlig veg. Forslaget innebærer at den andre inn/utkjøring til parkeringsanlegget ikke vil bli etablert før utbygging på Fuglsethtomta. Forslag om kun en adkomst fra parkeringsanlegg til ny rundkjøring i Vangsvegen innebærer flere ulemper og har noen ikke avklarte forhold: - I tidligere konsekvensutredninger er det lagt til grunn at 50 % av trafikken går i retning sentrum. En del av denne trafikken trenger ikke gå via Vangsvegen, da en utkjøring i St. Olavs gate kan ledes direkte til Østre gate/ Grønnegata uten å belaste Vangsvegen. Forslagsstillers notat om trafikk belyser ikke dette forholdet. Dette er sentralt da trafikkmengde/-avvikling på hovedvegsystemet (Vangsvegen) er overordnet valg av løsning/antall adkomster for tilliggende byggeområder. - Tilpasning til rundkjøring i Vangsvegen gir en uønsket utforming. Det er ikke sikkert at notatets skisserte løsning er akseptabel i forhold til plassering av senterlinje, formgivning av rundkjøring (total bredde kjøreveg på rampen er 11,75m mot 9,0m i Vangsvegen som er hovedvegen). - Det er ikke vist plan for inn/utkjøring til vestre kvartal på Fuglsethmyra. Ut ifra siste versjon av reguleringsplanen kan en anta at det er tilrettelagt for innkjøring (muligens også utkjøring) Utforming er viktig ift. trafikkavvikling i rundkjøring i Vangsvegen. - Utforming av nedkjøringsrampe ivaretar ikke forlengelse av grøntaksen i Anne Disens veg (inntil utbygging av neste byggetrinn er det grønt på Fuglsethmyra). Gjeldende plan har lagt til grunn etablering av grønn beplantet midtrabatt. Nå er midtrabatten fjernet (overkjørbar). - Avkjøring til området var i gjeldende reguleringsplan planlagt slik at lokket over nedkjøringsområdet var lagt nærmere Vangsvegen. Dette fremgår også av illustrasjoner i planbeskrivelsen s. 56 Lokket er nå lagt lenger tilbake jf. reguleringsplan og planbeskrivelsens s. 51 og 52, i tillegg til at trafikkområdet er utvidet og fremstår som et bredt nedkjøringsområde med tre individuelle innkjøringsåpninger / sorte hull (parkeringshus, varelevering og adkomst til framtidig parkeringshus på Fuglsethmyra). Dette selv om illustrasjonen s. 51 viser dette som et attraktivt avkjøringsområde. Kommunen vil i løpet av offentlig ettersyn ta kontakt med statens vegvesen og vurdere behovet for å kreve etablert to avkjøringer samtidig med utbygging av kjøpesenteret, jf krav i gjeldende regulering. Kravet kan innebære at kjøreveg Fa2 kreves forlenget fram til offentlig veg, eventuelt at kommunen kan kreve denne etablert i ettertid hvis det viser seg at trafikkavvikling i rundkjøringen / Vangsvegen ikke blir tilfredsstillende. Samtidig vil en vurdere om et av kjørefeltene ut av parkeringskjelleren da skal gjøres om til grønn rabatt. Flere tidligere uavklarte forhold tilknyttet gjeldende reguleringsplan er sikret i plan og i bestemmelser og skal være etablert før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse: - Samferdselsanlegg fra parkeringshus til Vangsvegen med normerte stigningsforhold - Kulvert fra parkeringshus til St. Olavs gate/håkons gate med normerte stigningsforhold (etableres foreløpig som blindveg Fa2 under bakken)

9 - Rundkjøring i krysset Vangsvegen / Anne Disens veg, i tråd med gjeldende reguleringsplan (planident 674) og dens rekkefølgekrav, samt tilliggende gangfelt og nødvendig tilpasning til kjøreveg i Vangsvegen. - Fortau langs og avslutning til Vangsvegen, i tråd med gjeldende reguleringsplan (planident 676). I reguleringsplan 676 avgrenses fortau inntil sykkelfelt, dvs. at områder avsatt til gangveg og annen veggrunn skal etableres. - Busslomme langs Vangsvegen i tråd med reguleringsplan Kjøreveg med tosidig fortau i St. Olavs gate (mellom Vangsvegen og Håkons gate) med stigning inntil 1:20, med nødvendig tilpasning til Vangsvegen og Håkons gate - Heving av kjøreveg med stigning inntil 1:20, og gang- og sykkelveg langs St.Olavs gate (mellom Håkons gate og Finstads gate) inkludert annen veggrunn grøntareal. - Heving av Finstads gate langs hele planområdet og flyttet utenfor gnr/bnr 1/572. (se nærmere omtale nedenfor) - Løsning for gående og syklende fra rundkjøring i Vangsvegen direkte til F1 med stigning 1:20 (midlertidig eller varig løsning). Utforming av bebyggelse og anlegg langs Finstads gate I forhold til utforming av vegen, Finstads gate, er ikke foreslått løsning tilstrekkelig avklart med beskrivelse av konsekvenser. Rådmannen foreslår at forslagsstiller går i dialog med beboere langs Finstads gate og avklarer konkret forslag til løsning (plan og profil), redegjør for konsekvenser (plan, profil og tverrsnitt for hver 10 meter) og beboernes holdninger til foreslått løsning. Ved varsel om oppstart har beboere i området protestert på forslag til utforming. En av de nærmeste naboene, Bo Norseng, uttaler at: Slik endringsforslagene skisserer, vil spesielt Finstads gate fremstå som en tunnel korridor mot verneverdig bebyggelse. Forslagstiller er enig og har tatt initiativ til dialog med naboer. Forslagsstiller har ambisjon om å frembringe alternativ utforming langs Finstads gate slik at dette kan legges frem for formannskapets behandling av saken. Etter kommunens vurdering viser planforslaget en ikke akseptabel løsning/tilpasning langs Finstadsgate. Illustrasjonene gir etter vår forståelse feil informasjon. Dette må avklares før utlegging av planforslaget til offentlig ettersyn. Forholdet for villabebyggelsen i området vil bli forverret særlig for gnr/bnr 1/572 og 1/584. Dette må kommunen avveie opp mot de fordeler planforslaget innebærer for kjøpesenteret (økning i fellesareal på ca. 3000m2, serviceareal på ca. 1817m2, bevertning i B/K1-AKOMB). Det må være mulig å finne en mer akseptabel løsning som ivaretar disse boligeiendommene bedre, sett i forhold til og bedre enn gjeldende reguleringsplan med illustrasjoner. Kommunen mener at utforming av stadionbebyggelsen må gis en mykere og forbedret overgang til boligområdet i Finstads gate. Endringen bør innebære at Finstads gate fremstår som en boliggate hvor bebyggelsen på stadion ikke fremstår som en lang sammenhengende vegg, herunder: - vegg i 0-5meters høyde, 1meter fra Finstadsgate(60meter/en kvartalslengde) mot F3 - mur i 1,5-2,5meter høyde 1meter fra Finstads gate(60meter/en kvartalslengde) mot F1 Det bør vurderes:

10 - om rampe Gveg1 ikke bør starte i St. Olavs gate, men heller starte og slutte i krysningspunkt for gang- og sykkelveg i området, dvs. ved F1 og F3 inntil AKOMB. Dette for å sikre naturlig ferdselsmønster gjennom området i forhold til målpunkt - å trekke boligblokk på B1 lenger fra Finstads gt., samt legge inn noe mer sideareal mellom Finstads gt. og Gveg1. - trapp fra St. Olavs gate til F3 (jf. illustrasjon til gjeldende plan). - om det er riktig å utvide området F3/flytte Gveg1 ca. 10meter mot nordøst i forhold til gjeldende plan med de ulemper dette gir for tilstøtende beboere, i tillegg til at det blir knapp plass til ballbane på 30mx50m på F1 (5-er bane med gjerde/ballnett). Gang- og sykkelveg Gs1 må utformes slik at overgang til Finstads gate er mulig. Byggegrense mindre enn 4 meter mot offentlig veg må fastsettes i bestemmelser, hvis det ikke er vist i plankart. Universell utforming / tilgjengelighet for alle: Krav om 20 % livsløpsstandard til boliger er fjernet fra bestemmelser. Det er ikke innarbeidet konkrete bestemmelser til universell utforming. Det forutsettes at planene følger opp nye føringer i teknisk forskrift som har vært under kontinuerlig endring siste år. Gangveger gjennom området med angivelse av stigning og plassering av heis fremgår av planbeskrivelsens s. 56. Foruten dette bemerkes at: - stigning mellom Torg1s øvre og nedre nivå går via fortau i St.Olavs gt. (1:20). - høydeforskjell mellom F1 og F3 bør løses med rampe med start/slutt i hovedpunkt inntil trapp langs AKOMB, det vil si sentralt i forhold til krysning gjennom området Vangsvegen-Finstads gate og Håkons gate Fuglsethmyra/Lindbergbakken. - Illustrert rampe i planbeskrivelsens s. 56 mellom Finstads gate og F1 har ikke hensiktsmessig utforming i forhold til målpunkt og annen løsning må finnes - opparbeidelse av gangveg fra Vangsvegen til F1 (opparbeidelse utenfor planområdet på Fuglsethmyra) bør etableres med stigning 1:20 Midlertidige områder: Høyblokk (byggetrinn 2) og første kvartal på Fuglsethmyra (byggetrinn 3) kan benyttes til riggområder i byggeperioden. Deretter skal områdene opparbeides som midlertidige grøntanlegg. Områdene skal gis god landskapsutforming, da det kan ta mange år før områdene blir bebygget. Områdene bør tilrettelegges for lek og opphold og for en parkmessig opplevelse langs gangvegene. Dette skal være ivaretatt i bestemmelse 1.7 og 2.2. Planarbeid for høyblokk er igangsatt og vil følge egen reguleringsplanprosess. Forhold til andre arealplaner vedtatt etter gjeldende reguleringsplan for området. Forslag til kommuneplan for Hamar (ikke vedtatt) er lagt ut til offentlig ettersyn frem til 15.juni. Kommuneplan var ikke ferdigstilt ved innsending av forslag til detaljregulering. Gjeldende reguleringsplan for Hamar stadion og Fuglsethmyra skal legges til grunn for dette planforslaget, men nye føringer må vurderes tilknyttet detaljreguleringen: - Av kommuneplanens arealdel fremkommer ny grense for etablering av kjøpesenter slik at Fuglsethmyra ligger utenfor område for tillatt etablering av kjøpesenter. - Kommuneplanens generelle bestemmelser, retningslinjer og hensynssoner supplerer eldre reguleringsplaner hvor tilsvarende tema ikke er behandlet. Spesielt aktuelt er bestemmelser om sambruk av parkeringsplasser, energi og fjernvarme, behov for utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune.

11 Planen forholder seg til vedtatte reguleringsplaner for samferdselsareal langs Vangsvegen. Kommunedelplan for Kulturminner (ikke vedtatt), Veg og transportplan for Hamar (kommunedelplan). Regulering av Håkons gate hindrer gjennomføring av reguleringsplan for Fuglsethtomta (PlanID 605) og den planen må oppheves. Planforslagets sosidata kontrolleres mot andre planer når endelig planforslag foreligger (evt. endring i tråd med forskrift). Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse gir opplysninger om radon, svartskifer/alunskifer på tomta, tidligere bensinstasjon inntil Vangsvegen og tidligere gjennomførte støyvurderinger. Vi ber fylkesmannen om innpill vedrørende behov for egne bestemmelser tilknyttet fare for setningsskader på grunn av opplysninger om senket grunnvannsstand og fare for setningsskader på tilstøtende eiendommer. Gjennomføring av plan Det er stilt krav til tidspunkt for etablering av alle nødvendige samferdselsanlegg (trafikksystemet), kommunaltekniske anlegg og utomhusanlegg, friområder, gangveg, torg og midlertidige grøntareal, med unntak av etablering av gang og sykkelveg, Gs1. Rådmannen foreslår at etablering av Gs1 tas med i rekkefølgekrav. Dette er foreslått tatt med flere ganger uten at dette er tatt hensyn til eller begrunnet hvorfor det ikke tatt med. Rådmannen foreslår følgende tillegg i punkt 2.2 Gang- og sykkelveg (Gs1) skal være ferdigstilt samtidig med F1 og øvrig bebyggelse. Begrunnelsen er at den utgjør del av ferdselsystemet mellom Finstads gt. og Vangsvegen og foreliggende utfordring med høyder i Finstads gt. må løses i denne plan. Kommunen har forståelse for at forslagsstiller er innstilt på å finne løsning for dette før utlegging til offentlig ettersyn. Medvirkning Oppstart av planarbeidet i august 2010 redegjør for planlagte endringer i forslaget. Oppstartsvarselet med etterfølgende prosess har tilrettelagt for åpenhet og forutsigbarhet for berørte, selv om foreslåtte endringer i planforslaget ikke nødvendigvis innebærer forutsigbarhet for de berørte, sett i forhold til tidligere gjennomført planprosess (blant annet fylkesmannens behandling av klage med avgjørelse for byggeområde B1). Vedrørende utforming langs Finstads gate legger forslagsstiller opp til å ta kontakt med naboer før utsending av plan til offentlig ettersyn. Det er ikke mottatt uttalelser til planforslaget fra barnetalsperson, ungdomsrådet, eldrerådet eller kommunelegen. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har uttalt seg før innsending av planforslag. De bemerket at forslagstiller har fokus på forflyttingshemmede. De bemerker ellers at syn og akustikk er lite vektlagt. Dette er viktig ved valg av belysning, farge og materialvalg (kontraster). Det forutsettes at rådene avgir uttalelse under offentlig ettersyn. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Hensynet til barn og unges oppvekstvilkår anses ivaretatt. I forhold til overordnet reguleringsplan har det ikke fremkommet nye krav eller opplysninger som skal legges til grunn for barn og unges oppvekstvilkår. Planforslaget innebærer heller ikke endrede konsekvenser for barn og unge i forhold til gjeldende reguleringsplan.

12 OPPSUMMERT Oversikt over planforslagets formål og forslag til endringer fremgår innledningsvis. Rådmannen legger til grunn at forslagsstiller går i dialog med naboer om bedre utforming mot/langs eiendommene i Finstads gate før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Behov for avklaring av trafikale forhold, herunder tidspunkt for etablering av en andre avkjøring til kjøpesenteret og adkomst til Fuglsethmyra, avklares i løpet av offentlig ettersyn i samarbeid med statens vegvesen. Planforslaget legges frem for formannskapet før dette nevnte forhold er endelig avklart slik at formannskapet kan ta stilling til andre sentrale deler av planforslaget. Det foreslås at rådmannen gis myndighet til å ivareta nevnte interesser og at utlegging først skjer når dette er ivaretatt i tilstrekkelig grad eller at forslagsstiller ønsker å fremlegge saken for formannskap på nytt.

13 Side 13 av 13