Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 86/2016 Planutvalget

Transkript

1 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2008/3640 Arkiv: L12 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 86/2016 Planutvalget Førstegangsbehandling av detaljregulering av Ringveien 2 Planutvalgets vedtak: Forslag til detaljregulering av Ringveien 2, som vist på plankart datert og med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, forutsatt at følgende bestemmelse tilføyes: - Rekkefølgebestemmelsen i skal få følgende tilføyet: «Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for utnyttelse over BYA 35% av hele K/I, må utvidet kulvert under E18, som regulert i Detaljregulering for Høgda Tranby planid , være etablert.» - Vegetasjonssone mot Joseph Kellers vei, 5 meter bred, med bestemmelse om at den kan etableres parkmessig, men med høy vegetasjon. - Vegetasjonssone som buffer mot hensynssonen for naturmiljø avsettes med 5 - Fortau langs Ringveien med mulighet for busstopp skal tegnes inn i planen og settes rekkefølgebestemmelse for, bredde på vegetasjonssonen f_gv1 opprettholdes på 10 I tillegg trengs det at planmaterialet kompletteres med følgende før offentlig ettersyn: - illustrasjoner som viser høyden sett fra og i forhold til nærliggende boligbebyggelse - geoteknisk vurdering. Planutvalgets behandling: Håkon Norstrand (AP) fremmet følgende forslag til vedtak som det ble votert over først: Saken utsettes til neste møterunde i påvente av behandling av melding 35/2016 (PU) i PU, MU og KS. Forslaget falt med 3 stemmer for (2AP og SV) og 6 stemmer mot (3H, FRP, V og SP). Håkon Norstrand (AP) fremmet deretter følgende forslag til vedtak: Som rådmannens med følgende tillegg: Buffersoner øst og vest på tomta utvides fra 10 til 20 meter vest og 15 til 20 meter øst. Stedegen vegetasjon bevares i vilttrekket og buffersonen. Terrenginngrepet begrenses til minst mulig.

2 Bebyggelsen tilpasses terrenget. Rådmannens forslag til vedtak ble fremmet og vedtatt med 6 stemmer (3H, FRP, V og SP) mot 3 stemmer avgitt for Håkon Norstrand (AP) sitt forslag til vedtak. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering av Ringveien 2, som vist på plankart datert og med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, forutsatt at følgende bestemmelse tilføyes: - Rekkefølgebestemmelsen i skal få følgende tilføyet: «Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for utnyttelse over BYA 35% av hele K/I, må utvidet kulvert under E18, som regulert i Detaljregulering for Høgda Tranby planid , være etablert.» - Vegetasjonssone mot Joseph Kellers vei, 5 meter bred, med bestemmelse om at den kan etableres parkmessig, men med høy vegetasjon. - Vegetasjonssone som buffer mot hensynssonen for naturmiljø avsettes med 5 - Fortau langs Ringveien med mulighet for busstopp skal tegnes inn i planen og settes rekkefølgebestemmelse for, bredde på vegetasjonssonen f_gv1 opprettholdes på 10 I tillegg trengs det at planmaterialet kompletteres med følgende før offentlig ettersyn: - illustrasjoner som viser høyden sett fra og i forhold til nærliggende boligbebyggelse - geoteknisk vurdering. Rådmannens saksutredning: Sammendrag: I tråd med kommuneplanen og reguleringsplan fra 1987/1996 er det utarbeidet detaljplan for næringsformål på Ringveien 2. Reguleringsformålet som foreslåes er begrenset til kontor og industri. Planen avsetter bufferareal mot eksisterende boligbebyggelse, avkjørsel fra Joseph Kellers vei og gang- og sykkelvei langs denne kommunale veien. I planen videreføres hensynssone for naturmiljø, for å sikre elgtrekket som er avsatt i kommuneplanen. Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse 4. Risiko- og sårbarhetsanalyse 5. Illustrasjoner

3 Utredning: 1. BAKGRUNN OG BESKRIVELSE Bakgrunn Arkitektkompaniet har siden 2012 arbeidet med detaljregulering av Ringveien 2. Planforslag var nært ferdig utarbeidet da det ble igangsatt terrengforming og masseuttak i et annet planområde på Tranby (Høgda) som skapte sterke naboreaksjoner og avisoppslag i Som følge av dette arbeidet oppstod det et politisk press for å få iverksatt midlertidig forbud mot tiltak og omregulering av industriformål, også på Ringveien 2. I kommunens formannskapsmøte den vedtok formannskapet at det skulle forsøkes å imøtekomme et ønske om at eiendommen i Ringveien 2 skulle reguleres til boligformål. Dette skapte en uavklart, uforutsigbar og uholdbar situasjon for tiltakshaver. For å kunne fullføre planarbeidet og gjennomføre tiltak på eiendommen, var det avgjørende å få reguleringsformålet (næring eller bolig) samt forholdet til kommuneplanens arealdel avklart. I planutvalgets møte den ble det i en politisk sak, Råd om regulering, følgende enstemmig vedtatt: Det anbefales, etter plan- og bygningslovens 12-8, ikke å detaljregulere for boligformål på Ringveien 2, men regulere i tråd med kommuneplanen for fremtidig næringsvirksomhet. På bakgrunn av planutvalgets vedtak kunne arbeidet med detaljregulering av næringsformål i området fortsette. Beskrivelse Planforslaget legger opp til et kombinert formål kontor og industri. Det er foreslått maksimalt gesims 16m over gjennomsnittlig terreng og utnyttelsesgrad på 60 % BYA. Adkomst skal være fra Joseph Kellers vei. I planen inngår en etterlengtet strekning av gang- og sykkelvei langs den kommunale veien. 2. MERKNADER OG KOMMENTARER Merknader og kommentarer Oppstart av planarbeidet ble siste gang varslet i desember Forslagstiller har laget resyme av de innkomne merknadene og kommentert de innkomne merknadene i planbeskrivelses kapittel 5.2. Forslagstiller har ikke referert og kommentert merknadene fra Fylkesmannen og heller ikke tatt med resultatene fra Fylkeskommunens arkeologiske rapport. Innkomne merknader 1. Fylkesmannen i Buskerud Buskerud Fylkeskommune ( og) Statens vegvesen Region sør Beboere i Larsehagan 4, 6, 8 og 10, ved Leif Sylling Beboere i Larsehagan 1, Thai Lien Hong Thi CONSOLVO Eiendom AS Fylkesmannen i Buskerud Det må redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene i Naturmangfoldloven 8-12 vurderes og følges opp. Det forutsettes at det tas hensyn til det regionalt viktige elgtrekket, ivareta og styrke. Samlet virkning, 10 er viktig.

4 Planarbeidet må ta tilstrekkelig hensyn til nærliggende vassdrag. Det aktuelle vassdraget drenerer til et landskapsvernområde og naturreservat. Landskapsmessige og estetiske forhold må belyses i planarbeidet. Det må avsettes tilstrekkelige skjermingssoner mot boliger og vei. Støymessige forhold må avklares. Hvilken type næringsvirksomhet som skal etableres her må fastsettes etter kommuneplanens bestemmelser og de viser til ABC-modellen. Det må vurders behov for evt ny gang- og sykkelvei og busslommer. Miljøvennlige energiløsninger må vektlegges, jamf statlige retningslinjer for klima- og energiplanlegging og norsk klimapolitikk. Barn og unge må hensyn tas og sikres i trafikken. Buskerud fylkeskommune Fylkeskommunen har gjennomført kulturminneregistreringer i planområdet. Da det ikke ble gjort funn, har vi ingen merknader til planen. Vi ber likevel om at varslingsplikten jf. kulturminnelovens 8, 2. ledd overholdes dersom det under anleggsarbeid skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner. Statens vegvesen For Statens vegvesen er det viktig at området vurderes i en større sammenheng med hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging og grunnlag i godkjent kommuneplan. Trafikkmessige virkninger av planen bør dokumenteres nærmere, og forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikkanter avklares. Planområdet berører ikke riks- eller fylkesvei direkte, men eventuelle endringer av vei- og trafikkforholdene må tas vare på i planarbeidet. Beboere i Larsehagan 4, 6, 8 og 10 Beboere ved eksisterende industriadkomst i Ringveien er plaget av støv, støy og sjenerende flombelysning fra nye aktører på naboeiendommen (Protector AS og Consolvo AS). Det opplyses at trær er fjernet og at det er etablert en stor utendørs lagerplass. Trafikken på Ringveien er til tider stor, med kø i krysset mot Joseph Kellers vei. Krysset har dårlig sikt mot øst. Naboene ber om at det ses på mulighet for en ny adkomst til området fra veien mellom Joseph Kellers vei og pukkverket, noe som ville lette på støvet og støyen, samt minske trafikkbelastningen i krysset og på Ringveien. Videre bes det om at høydebestemmelser overholdes, og at det tas hensyn til snøforholdene på stedet. Beboere i Larsehagan 1 Det vises til telefonsamtale med Arkitektkompaniet AS, og uttrykkes frykt for adkomsten til planområdet skal etableres fra Ringveien. For barnas sikkerhet og helse bes det om at inn- og utkjøringen flyttes til Joseph Kellers vei. Consolvo Eiendom AS Consolvo forutsetter at en eventuell innkjøring til parkeringsplasser på nordsiden av bygget ikke er tenkt over deres tomt. Innkjøringen er stengt med bom. 3. PROBLEMAVKLARING, ALTERNATIVER OG VURDERINGER Utnyttelse og høyder I eksisterende reguleringsplan fra 1987 og eldre måte å beregne utnytting på er det avsatt 35 % BYA. I innsendt planforslag har forslagstiller satt utnyttelsen til 60 % BYA og maksimal gesimshøyde er foreslått 16 Det er blitt laget illustrasjoner som viset et tenkt prosjekt med 16 meter gesimshøyder. Rådmannen ser at dette kan være høyt i forhold til nærliggende nabobebyggelse, og viser til de utarbeidete illustrasjonene i vedlegg 5, men ønsker at det også

5 lages illustrasjoner som viser hvordan den foreslåtte høyden vises fra boligbebyggelsen. Kommunens ønske er at industriareal utnyttes godt, og sammenlignet med nyere regulerte industriareal er ikke 16 meter gesims så høyt. Til sammenligning legges detaljregulering for Høgda Tranby ut med maksimal gesims 17 meter og 20% av bebyggelsen opp til 20 meter gesims. Utnyttelsen i detaljplan for Høgda Tranby er 80 % BYA, rådmannen mener det kunne vært vurdert å øke utnyttelsen av næringsarealet på Ringveien 2 fra BYA 60 % til for eksempel 70 % for å få en god utnytting av arealet. Dette kan eventuelt tas inn i vurderingene, dersom en finner det nødvendig for omgivelsene at maksimal tillat gesimshøyde må reduseres. Det er blant annet satt bestemmelser om at det ikke skal oppføres sjenerende lyssetting og at det skal være variasjon i fasadematerialer av hensyn til nærliggende boligeiendommer. Formål kontor og industri I reguleringsplanen fra 1987 er arealet avsatt med industriformål. Under forarbeidene til planen har administrasjonen frarådet forslagstiller å foreslå lager-formål. Selv om lagerformål i følge trafikkberegninger ikke skaper mest trafikk, kan trafikken oppleves som mer fremmed og gi flere større kjøretøy, enn industri og kontorformålet. Det er ikke ønskelig at logistikk firmaer skal etablere sin virksomhet her. For at logistikkfirmaer skulle kunne tillates, måtte arealet vært avsatt også til lagerformål. Trafikk Det kan være utfordrende med nærhet mellom boligbebyggelse og næringsareal. Kommunen har som følge av allerede eksisterende næring og industrivirksomhet, mottatt klager fra befolkningen i området. Det er vurdert at veitrafikkstøy fra Joseph Kellers vei gir vesentlige støyplager for deler av befolkningen i Nedre Hennummarka. Med utgangspunkt i støykartlegging i 2013 av Joseph Kellers vei, erfarer folk i om lag 50 boliger i Haugerudbråtan, Hennumhagan, Gunnersbråtan og Larsehagan har støy på en eller flere fasader. Et tiltak som kan medføre demping av støybelastningen, er utbedring av undergangen på Gjellebekkveien under E18 slik at det i bedre grad tilrettelegges for transport på Gjellebekkveien. Krav om etablert utvidelse av undergangen bør settes som rekkefølgekrav. Ringveien 2 er i eksisterende plan regulert med utnyttelse 35% BYA. Utvidelse av undergangen har ligget som en premiss i prosessen for Høgda Tranby. Rådmannen synes ikke det er rimelig at Ringveien 2- planen skal være like avhengig i fremdriften på gjennomføring av undergangen. Rådmannen foreslår dermed at rekkefølgekravet for ferdigstilling av undergangen, først slår inn for utnyttelse over BYA 35% av planområdet. Det ble tidlig utarbeidet en trafikkanalyse for planområdet, i denne inngår forretning og lager som utbyggingsformål. Analysen er ikke oppdatert for kontor og industriformålet. Da dette planområdet er tatt med inn i trafikkanalysen som er utarbeidet i forbindelse med KU for Høgda-planen vises det til den, Høgda Tranby konsekvensutredning for trafikk, På bakgrunn av trafikkanalysen er adkomsten til planområdet blitt forskyvet slik at det er minimumskravet 40 meter mellom t-krysset til dette planområdet og t-kryss med venstresvingefelt i Høgda-planen. Kollektivtrafikk Det er satt rekkefølgekrav om at gang- og sykkelvei skal anlegges langs Joseph Kellers vei. Dette er et etterlengtet trafikksikkerhetstiltak, og nødvendig som følge av trafikkøkning. Men i tillegg til dette vil det også være behov for å ruste opp busstoppet nederst i Ringveien. Rådmannen vurderer at det langs plangrensen langs Ringveien bør avsettes et fortau for å

6 betjene dette busstoppet. Bredden på vegetasjonssonen bør likevel være 10 meter, altså forskyves noe innover på utbyggingsformålet. Mellom industriarealet og gang- og sykkelveien langs Joseph Kellers vei, bør det etableres noe vegetasjon. Dette bør sikres med å legge inn en 5 meter bred sone med krav om vegetasjon i detaljplanen. Det må settes en bestemmelse om at vegetasjonen her skal være høy, men kan være parkmessig. Elgtrekk Kommuneplanens viltkorridor er lagt til grunn og inngår i planforslaget med hensynssone bevaring naturmiljø. Den har samme avgrensing som i kommuneplanen. Men Fylkesmannen bruker å be om at korridoren styrkes ved å supplere med en vegetasjonssone og at bebyggelse og aktivitet trekkes noe vekk fra korridoren. Sammenlignet med de nye detaljplanene på sørsiden av E18, er det der lagt inn vegetasjonssoner langs elgtrekket. Rådmann foreslår at det legges inn en 5meter bred vegetasjonssone mot hensynssonen. Makebytte Det er gjennomført et makebytte mellom kommunen og grunneier slik at mesteparten av det arealet som inngår i hensynssonen overføres til kommunen i bytte mot et areal ned mot Joseph Kellers vei. Arealet som overføres til forslagstiller reguleres med næringsformål. Arealet kommunen overtar vil ivareta både turtrasè, bekkefar og elgtrekk på offentlig grunn Naturmangfold Det er ikke registrert truede/nær truede arter på Norsk rødliste, utvalgte naturtyper eller prioriterte arter i planområdet, 8. Naturområdet er en del av en viktig passasje for storvilt, elgbestanden på Hurumhalvøya. Planen ivaretar elgtrekket. Elgtrekket er avmerket i kommuneplanen og gjennom reguleringsprosesser for næringsområdene på begge sider av E18 har hensyntatt elgtrekket og tatt det inn i de ulike detaljplanene. Samlet vurdering ut fra 10 er at næringsarealer er redusert som følge av at areal som tidligere har vært regulert til næring er endret til naturformål i tråd med elgtrekket avsatt i kommuneplanen, overordnet plan. Rådmannen foreslår at det settes av 5 meter til buffer mot hensynssonen i plankartet. Dette som et tiltak for å ytterligere redusere risiko for skade på naturmangfoldet, i å verne om elgtrekket. Tranby landskapsvernområde og Gjellebekkmyrene naturreservat like sør for eiendommen vil ikke bli direkte berørt av detaljplanen, men er generelt utsatt for påvirkning utenfra. Inntilliggende bekkefar som drenerer via Gjellebekk til Damtjern vil kunne bli berørt av tilsig/overflatevann fra planlagte tiltak. Det er satt krav om fordrøyning og rensing av overflatevann både i anleggsperioden og permanent. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet risiko og sårbarhetsanalyse som legges ved til offentlig ettersyn. Som en del av fullstendig planmateriale skal det leveres geoteknisk vurdering, det er ikke innlevert og rådmannen foreslår at dette kreves før planen legges ut til offentlig ettersyn. Barn og unge Digitale barnetråkkregistreringer utført på skolene i området og viser at veien forbi planområdet oppleves farlig, og det er gitt uttrykk for behov for trygg vei retning Liertoppen. Det er derfor positivt at dette er lagt inn med rekkefølgebestemmelse i planen. Det er ellers ikke andre relevante barnetråkkregistreringer i området.

7 4. KONKLUSJON Rådmannen mener planen planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn forutsatt følgende endringer: - Rekkefølgebestemmelsen i skal få følgende tilføyet: «Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for utnyttelse over BYA 35% i K/I må utvidet kulvert under E18, som regulert i Detaljregulering for Høgda Tranby planid , være etablert.» - Vegetasjonssone mot Joseph Kellers vei 5 meter bred, med bestemmelse om at den kan etableres parkmessig, men med høy vegetasjon. - Vegetasjonssone som buffer mot hensynssone naturmiljø (elgtrekk) avsettes med 5 - Fortau langs Ringveien med mulighet for busstopp skal tegnes inn i planen og settes rekkefølgebestemmelse for, bredde på vegetasjonssonen f_gv1 opprettholdes på 10 I tillegg trengs det at planmaterialet kompletteres med følgende før offentlig ettersyn: - illustrasjoner som viser høyden sett fra og i forhold til nærliggende boligbebyggelse - geoteknisk vurdering.